Obsah (11)

§ 555e§§ 556§ 148§ 287§§ 286§ 256§§ 559f§§ 280§ 555d§ 9§ 3

Kostentragung der vorgerichtlichen Anwaltskosten im Zusammenhang mit der Mietpreisbremse Orientierungssatz 1. Ein Antrag auf Feststellung der Miethöhe ist zulässig. Der Kläger hat ein berechtigtes Int

§ 555eAbs.

1 BGB durch die Klägerin zugegangen ist Randnummer 21 2. im Falle des Obsiegens der Klägerin mit ihrem Klageerweiterungsantrags zu 2., mit Schriftsatz vom 5.11.2018 wird festgestellt, Dass die Beklagte ab dem 1.1.2019 nicht verpflichtet ist, das Gerüst an dem Grundstück ... Berlin abzubauen, soweit der Beklagten des zum 31.12.2018 keine Kündigung des zwischen den Parteien bestehenden Mietverhältnisses

§ 555eAbs.

1 BGB durch die Klägerin zugegangen ist. Randnummer 22 Die Klägerin beantragt, Randnummer 23 die Widerklage abzuweisen. Randnummer 24 Die Beklagte ist der Auffassung, dass der Rechtsstreit bis zur Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts über die Verfassungsgemäßheit der sog. Mietpreisbremse auszusetzen sei. Jedenfalls sei die mit dem Vormieter vereinbarten Miete zulässig. Randnummer 25 Zudem hätten die Parteien vereinbart, dass die Beklagte nach der Modernisierung keine Modernisierungsumlage mehr zahlen müsste und die Parteien hätten im Mietvertrag in § 17 Nr. 4 eine Modernisierungsvereinbarung getroffen. Entscheidungsgründe Randnummer 26 Die Klage ist überwiegend zulässig und begründet (I.), über die Widerklage war mangels Bedingungseintritts nicht zu entscheiden (II.). I. Randnummer 27 1. Der Antrag auf Rückzahlung von 870,27 €, also jeweils 290,09 für die Monate Juni, Juli und August 2018 ist als Leistungsklage unproblematisch zulässig. Er ist auch begründet, weil die Klägerin gegen die Beklagte einen Anspruch auf Zahlung von 870,27 €

§§ 556Abs.

1 Satz 3, 812 Abs. 1 Satz 1 1. Alt. BGB hat. Randnummer 28 Zunächst war das Verfahren nicht entsprechend dem Antrag der Beklagtenseite

§ 148ZPO auszusetzen.

Das Gericht ist nicht von der Verfassungswidrigkeit der Regelungen der §§ 556dff BGB überzeugt. Zudem sind die Voraussetzungen des § 148 ZPO dem Wortlaut nach nicht erfüllt und eine analoge Anwendung scheidet aus. Das Gericht schließt sich insoweit vollumfänglich den überzeugenden Ausführungen des Landgerichts Berlin im Urteil vom 22.08.2018 (Az. 65 S 83/18, RdNrn. 17-28, zitiert nach juris) an. Randnummer 29 Unstreitig ist zudem die Miete überhöht, weil die ortsübliche Vergleichsmiete nur 313,55 € beträgt. Der gesamte Vortrag der Klägerin zu den wohnwertbildenden Merkmalen ist unstreitig, § 138 Abs. 2 und 3 ZPO, und daher der Entscheidung zugrunde zu legen. Der Berliner Mietspiegel 2018 kann danach jedenfalls zur Schätzung der ortsüblichen Vergleichsmiete

§ 287

ZPO heran gezogen werden, da insbesondere die Beklagte auch keine außerhalb des Mietspiegels liegenden Umstände vorträgt. Die Wohnung ist in das Mietspiegelfeld F3 des Berliner Mietspiegels 2017 einzuordnen, weil sie zwischen 1950 und 1964 bezugsfertig wurde, in guter Wohnlage liegt, mit Sammelheizung, Bad und WC ausgestattet und bis zu 60 qm groß ist. Sie weist zudem die in der Klageschrift aufgeführten wohnwertmindernden bzw. wohnwerterhöhenden Merkmale auf, welche im Ergebnis dazu führen, dass der Mittelwert von 6,66 € pro qm ortsüblich ist. Die nach § 556d BGB zulässige Miete entspricht daher nur dieser Miete zzgl. 10%, also wie vorgetragen 344,91 €. Randnummer 30 Weiter ist entgegen der Ansicht der Beklagten auch nicht die Ausnahme des § 556e Abs. 1 BGB gegeben, so dass die zulässige Miete auch nicht 470,- € beträgt. Denn unstreitig wurde dieses Mietverhältnis auch erst nach Geltung des Mietrechtsnovellierungsgesetzes (sog. Mietpreisbremse) begründet, so dass die dort vereinbarte Miete ebenfalls gegen § 556d BGB verstieß und von dem vorherigen Mieter daher nicht i.S.d. § 556e BGB geschuldet war (vgl. BT-Drs. 18/3121 Seite 30, zitiert nach juris). Randnummer 31 Andere Ausnahmetatbestände behauptet die Beklagte nicht. So hat nach ihrem eigenen Vortrag eine Modernisierung vor Abschluss des Mietvertrages noch nicht stattgefunden, sondern war nur geplant. Auch aus § 17 Ziffer 4 des Mietvertrages ergibt sich nichts anders. Die Beklagte behauptet, dies sei eine Modernisierungsvereinbarung. Daran bestehen bereits ganz erhebliche Bedenken, insbesondere weil die Angaben viel zu unkonkret sind; das kann aber vorliegend dahin stehen. Denn jedenfalls kann an keiner Stelle dem Mietvertrag entnommen werden, dass gerade im Hinblick auf die noch zu durchzuführenden Modernisierungen bereits jetzt die erhöhte Miete vereinbart worden sei. Dort heißt es nur: „Der Mieter wird darauf hingewiesen wurde von der Verwaltung davon in Kenntnis gesetzt, dass Modernisierungsmaßnahmen/Instandhaltungsmaßnahmen (...) ab 2018 bis voraussichtlich 2019 stattfinden und das wird als vertragsgemäß akzeptiert.“ Es kann daher dahin stehen, ob eine solche Gestaltung der Vorwegnahme einer Mieterhöhung bereits vor Modernisierung trotz der Regelungen in §§ 559 Abs. 6, 559a Abs. 5 und 559b Abs. 3 und 556d BGB theoretisch wirksam sein könnte. Randnummer 32 Zinsen waren

§§ 286

, 288 BGB zuzusprechen, da die Beklagte auch auf die anwaltliche Mahnung nicht zahlte. Randnummer 33 2. Der Antrag auf Feststellung der Miethöhe ist

§ 256Abs.

1 ZPO zulässig. Die Klägerin hat ein berechtigtes Interesse an der alsbaldigen der Rechtskraft fähigen Feststellung der Miethöhe, weil diese Frage für die Entscheidung über den Rückzahlungsanspruch für einzelne Monate immer nur Vorfrage ist, die selbst nicht der Rechtskraft fähig ist. Insbesondere zur Vermeidung von Nachteilen bei Nichtzahlung, etwa eine Kündigung seitens der Vermieterseite sowie auch aus prozessökonomischen Gründen besteht daher das Feststellungsinteresse der Klägerin. Dass die Klägerin inzwischen aufgrund Zeitablaufs weitere Mieten gezahlt hat und den überschießenden Teil zurück fordern könnte, steht dem nicht entgegen. Ausnahmsweise gilt in solchen Fällen nicht der strenge Vorrang der Leistungsklage (vgl. BGH, Urteil vom 19.11.2014, Az. VIII ZR 79/14, juris). Randnummer 34 Die Feststellungsklage ist auch begründet; die Miete beträgt nach dem im Vertrag Vereinbarten nur 344,91 €. Insoweit wird vollumfänglich auf die obigen Ausführungen zu I.1. verwiesen. Künftige Änderungen der Miete etwa nach Durchführung der Modernisierung und Modernisierungserhöhung

§§ 559ff BGB, so diese Erfolg hat, sind hiervon selbstverständlich nicht umfasst.

Randnummer 35 3. Die Klägerin hat gegen die Beklagte einen Anspruch auf Freistellung von den vorgerichtlichen Anwaltskosten bezogen auf die Tätigkeit zur Durchsetzung ihrer Ansprüche aus der sog. Mietpreisbremse. Ein solcher Anspruch folgt zwar nicht aus §§ 280, 286 BGB. Denn die Klägerin hatte zwar zunächst selbst die Beklagte aufgefordert, die entsprechenden Erklärungen abzugeben; die Beklagte hat aber nur damit reagiert, dass die Ansprüche noch geprüft würden. Sie ist dadurch nicht in Verzug geraten. Denn eine Mahnung fehlt. Die Rüge nach § 556 g BGB, als welche das Schreiben der Klägerin anzusehen ist, kann den Verzug nicht auslösen, da sie erst den Rückzahlungsanspruch begründet. Für die Absenkung der Miete für die Zukunft kann Verzug zudem schon deshalb nicht eingetreten sein, weil in dem Schreiben zwar eine geringere Nettomiete berechnet wird, die ungefähr der jetzt auch geltend gemachten entspricht, sodann aber die Aufforderung zur Zustimmung zur Mietabsenkung alternativ auf diesen Betrag oder aber die Vormiete gefordert wird. Randnummer 36 Ein Anspruch auf Schadensersatz ergibt sich aber unabhängig vom Verzug

§§ 280Abs.

1, 241 Abs. 2 bzw. §§ 556d, 823 Abs. 2 BGB. Es stellt eine Pflichtverletzung dar, die gegen § 556d BGB verstoßende Miete zu fordern und zugleich einen Verstoß gegen ein gesetzliches Verbot. Zudem handelte die Beklagte auch schuldhaft, da sie bei gehöriger Anstrengung hätte erkennen können, dass bestens bereits die vom Vormieter gezahlte Miete gegen § 556d BGB verstieß und zum Anderen, dass die nach ihrer Darstellung bereits eingepreisten Mieterhöhung nach den geplanten Modernisierungsmaßnahmen auf diese Art nicht wirksam vereinbart werden konnte. Die Berechnung der vorgerichtlichen Kosten nur nach dem 15-fachen des streitigen Monatsbetrages ist deutlich zugunsten der Beklagten, da auch das 42-fache hätte angesetzt werden können. Randnummer 37 4. Die Klage auf Feststellung der nicht vorliegenden Duldungspflicht ist als negative Feststellungsklage mangels Feststellungsinteresses nach § 256 ZPO wohl schon unzulässig. Denn die Klägerin hat unstreitig bislang alle Maßnahmen der Modernisierung geduldet und kann nicht darlegen, weshalb dennoch ein dringendes Bedürfnis bestehe, die (Nicht-)Verpflichtung zur Duldung gerichtlich feststellen zu lassen. Zudem ist der Antrag aus diesem Grund zu weit formuliert, denn die Klägerin hätte vortragen können und müssen, welche Maßnahmen überhaupt noch ausstehen und weshalb bezüglich dieser konkret noch ein Feststellungsinteresse bestehen soll. Randnummer 38 Jedenfalls aber ist die Klage unbegründet, so dass das Feststellungsinteresse dahin stehen kann. Denn die Klägerin ist zur Duldung

§ 555dBGB verpflichtet.

Es ist zwar zutreffend, dass die ursprüngliche Modernisierungsankündigung keinerlei Aussagen zu einer Mieterhöhung tätigte, und auch, dass solche Angaben nach § 555c Abs. 1 Ziffer 3 BGB zu erfolgen haben. Es fehlen zudem Angaben dazu, dass gerade keine Mieterhöhung geplant sei, was an sich zum jetzigen Vortrag der Beklagten durchaus konsequent gewesen wäre. Im Schreiben vom 06.07.2018 stellt es die Hausverwaltung dann so dar, als sei es ein Entgegenkommen ihrerseits, den Mieterinnen gegenüber die gesetzlich vorgeschriebenen Angaben zu machen. Zugleich widerspricht die dortige Darstellung einer geplanten Mieterhöhung aber auch dem jetzigen Vortrag der Beklagten, dass eine Mieterhöhung nicht habe erfolgen solle, weil diese schon in die Ausgangsmiete eingepreist sei. Randnummer 39 Jedenfalls aber die neue Modernisierungsankündigung vom 29.11.2018 ist wirksam. Dort wird nunmehr klargestellt, dass es an sich zu einer berechneten Mieterhöhung komme, aber die Miete auf den im vertrag (unwirksam) vereinbarten Betrag gedeckelt und damit nicht weiter erhöht werde. Entgegen der Ansicht der Beklagtenseite ist dies auch völlig eindeutig und verständlich. Zudem werden nun die voraussichtlichen Heizkosten beziffert. Randnummer 40 Im Übrigen ist es ausreichend, dass auf die Darstellung in der ursprünglichen Modernisierungsankündigung Bezug genommen wird. Welchen Nachteil die Klägerin von dieser von ihr monierten Stückelung haben soll, erschließt sich nicht. Es ist zwar zutreffend, dass die dort genannten Fristen längst verstrichen sind. Dieser Einwand der Klägerin ist aber erkennbar treuwidrig. Denn sie hat bislang wie dargestellt die Maßnahmen geduldet, so dass vor allem deshalb der Zeitablauf eingetreten ist, weil eine ganze Reihe von Maßnahmen schon durchgeführt oder zumindest begonnen wurde (ob genau in dem angekündigten Zeitrahmen, dazu schweigen beide Parteien). Zudem muss die Modernisierungsankündigung ohnehin nur zur Orientierung der Mieterin den ungefähren Zeitrahmen angeben. Wenn aufgrund fehlender (ausdrücklicher) Zustimmung oder noch zu führender Rechtstreitigkeiten zur Durchsetzung des Duldungsanspruchs daher der zunächst geplante Zeitrahmen verstreicht, kann dies nicht im Nachhinein zur Unwirksamkeit der Ankündigung führen. Randnummer 41 Inhaltlich wendet die Klägerin gegen die Modernisierungsankündigung im Übrigen nichts Erhebliches ein. Entgegen ihrer Ansicht ist der im Verfahren der Mieterhöhungserklärung ggf. zu erhebende finanzielle Härteeinwand für die Duldungspflicht nach der gesetzlichen Wertung des

§ 555dAbs.

2 Satz 2 BGB schlicht unerheblich. Randnummer 42

1. Aus dem oben Gesagten folgt, dass auch die Klage auf Entfernung des Gerüstes entweder bereits am Rechtschutzbedürfnis scheitert oder jedenfalls aber unbegründet ist. Die Klägerin hat dieses bislang geduldet und sie hat keinen Anspruch, dass es nunmehr entfernt wird, da sie, wie oben ausgeführt, zur Duldung der Modernisierungsmaßnahmen nach § 555d BGB jedenfalls aufgrund der letzten Modernisierungsankündigung verpflichtet ist. Randnummer 43
2. Die Klägerin hat gegen die Beklagte keinen Anspruch auf Freistellung von vorgerichtlichen Anwaltskosten wegen der Vertretung betreffend die Modernisierungsankündigung. Erneut liegen die Voraussetzungen der §§ 280, 286 BGB nicht vor. Vielmehr hat die Klägerin sich sogleich durch ihren Prozessbevollmächtigten gegen die Modernisierungsankündigung gewandt. Aber auch ein Anspruch nach §§ 280 Abs. 1, 241 Abs. 2, 249 BGB besteht insoweit nicht. In der zunächst nicht wirksamen Modernisierungsankündigung mag zwar eine Pflichtverletzung liegen. Diese ist aber nicht schuldhaft, da die Beklagte plausibel davon ausgehen konnte, dass die Erklärung den Anforderungen genüge. Denn wie sie jetzt vorträgt, war von Anfang an keine Modernisierungserhöhung geplant, so dass es plausibel erscheint, aus diesem Grund auch Angaben zu den Kosten zu unterlassen. II. Randnummer 44 Da es sich bei der Widerklage um eine Hilfswiderklage handelt, welche nur für den Fall des Obsiegens der Klägerin mit ihren Anträgen zu
3. und
4. (Klageerweiterungsanträge zu
5. und 2.) gestellt wurde, die Klage aber nach den obigen Ausführungen bezüglich dieser Anträge keinen Erfolg hat, war über die Widerklage mangels Bedingungseintritts nicht zu entscheiden. Randnummer 45 Es handelt sich um eine zulässige innerprozessuale Bedingung, an welche das Gericht wegen des Beibringungsgrundsatzes gebunden ist. Randnummer 46 Insoweit sei nur darauf hingewiesen, dass die Anträge zwar hinsichtlich der weiteren Bedingung der Nichtkündigung der Auslegung, die nach der Darstellung im nachgelassenen Schriftsatz haben sollen, zugänglich sind; es bleiben aber weitere Zulässigkeitsbedenken: Insbesondere steht der Vorrang der Leistungsklage dem Antrag zu
6. entgegen; außerdem ist der Antrag zu
7. unbestimmt und der Antrag zu
8. beschränkt sich unzulässig auf das Gegenteil des entsprechenden Klageantrags, statt einen Duldungsantrag zu formulieren. III. Randnummer 47 Die Nebenentscheidungen folgen aus §§ 92 Abs. 1, 709 bzw. 708 Nr. 11, 711 ZPO. Randnummer 48 Der Streitwert berechnet sich wie folgt: Randnummer 49 Klage: Randnummer 50 Antrag zu
9. : 870,27 € Randnummer 51 Antrag zu
10. : 42x = 290,09 € = 12.183,78 €

§ 9ZPO Randnummer 52 Antrag zu 3.

: keine Streitwerterhöhung, als Nebenforderung geltend gemacht, § 5 ZPO Randnummer 53 Antrag zu 4. : 12 x 167,2 € = 2006,68 € (§ 41 Abs. 5 GKG gilt nicht direkt, da gar keine Mieterhöhung begehrt, aber analog, da Beklagte meint, jedenfalls der im Schreiben vom 06.07.2018 ausgewiesenen Betrag sei als Differenz zwischen der vom Vormieter gezahlten Miete und der im Mietvertrag vereinbarten infolge der Modernisierung geschuldet) Randnummer 54 Antrag zu 5.: 1.000,- €

§ 3

ZPO (das Interesse der Klägerin ist maßgebend) Randnummer 55 Antrag zu 6.: keine Streitwerterhöhung, als Nebenforderung geltend gemacht, § 5 ZPO Randnummer 56 Widerklage: kein Streitwert, da nicht darüber entschieden wurde, vgl. § 45 GKG Permalink Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://gesetze.berlin.de/perma?d=NJRE001383729