lege Leitsatz 1. Aus dem Umstand, dass die Klägerin in der Abrechnung enthaltene Kostenpositionen nach verschiedenen Methoden (dem Abfluss- und dem Leistungsprinzip) be- bzw. abgerechnet hat, ergeben

ableiteten; auf ein solches könne sich lediglich der Mieter preisgebundenen Wohnraums aufgrund der Regelungen in §§ 8 Abs. 4 WoBindG, 29 Abs. 1 NMV berufen. II. Randnummer 12 1. Die Berufung ist zulässig, insbesondere form- und fristgerecht eingelegt worden. Sie ist begründet. Die der Entscheidung zugrunde zu legenden Tatsachen rechtfertigen eine andere Entscheidung, §§ 513, 529, 546 ZPO. Randnummer 13 Die Klägerin hat derzeit keinen Anspruch auf Ausgleich der Nachforderung aus der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2013 gegen den Beklagten aus § 556 Abs. 1, 3

in Verbindung mit der Abrechnung vom

1. Oktober
2. Der Zahlungspflicht des Beklagten steht (bislang) § 242

unter dem Gesichtspunkt der unzulässigen Rechtsausübung als temporäres Leistungsverweigerungsrecht entgegen, da die Klägerin ihm die begehrte (weitere) Belegeinsicht unstreitig verweigert (vgl. BGH, Urt. v. 7. Februar 2018 – VIII ZR 189/17, WuM 2018, 288, juris Rn. 24ff, mwN; ebenso: Staudinger/Artz,

. Die Abrechnung enthält eine aus sich heraus verständliche geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben zu den umzulegenden Betriebskosten im Abrechnungsjahr. Sie ist aus sich heraus insoweit verständlich, als dass sie es dem Mieter ermöglicht, die zur Verteilung anstehenden Kostenpositionen zu erkennen und den auf ihn entfallenden Anteil an diesen Kosten gedanklich und rechnerisch nachzuprüfen (BGH, st. Rspr., vgl. nur Urt. v.

1. Februar 2018, aaO, juris Rn. 15; Urt. v.
2. November 2014 – VIII ZR 112/14, NJW 2015, 406, juris Rn. 11; Urt. v.
3. Oktober 2013 – VIII ZR 322/12, WuM 2013, 734, juris Rn. 13; Urt. v.
4. Juni 2010 – VIII ZR 227/09, WuM 2010, 493, juris Rn. 11; Urt. v.
5. Mai 2008 – VIII ZR 261/07, NJW 2008, 2260, juris Rn. 15, jew. mwN). Randnummer 15 Aus dem Umstand, dass die Klägerin in der Abrechnung enthaltene Kostenpositionen nach verschiedenen Methoden (dem Abfluss- und dem Leistungsprinzip) be- bzw.- abgerechnet hat, ergeben sich in formeller Hinsicht keine strengeren Anforderungen: notwendig, aber auch ausreichend ist es, dass der Mieter – hier der Beklagte - die ihm angelasteten Kosten(positionen) bereits aus der Abrechnung klar ersehen und – etwa mit Blick auf den angegebenen Umlageschlüssel – einer (formellen) Überprüfung unterziehen kann, so dass die Einsichtnahme in dafür vorgesehene Belege „nur“ noch zur Kontrolle (der inhaltlichen Richtigkeit) und Beseitigung von Zweifeln erforderlich ist (vgl. BGH, Urt. vom
6. Juli 2017, VIII ZR 3/17, WuM 2017, 529, juris Rn. 15, mwN zur st Rspr.). Randnummer 16 Die Entscheidung des Vermieters, ob er nach dem Abfluss- und dem Leistungsprinzip abrechnet, betrifft die grundsätzlich mögliche Wahl zwischen verschiedenen Abrechnungs methoden und damit im Ergebnis die inhaltliche Richtigkeit der Abrechnung (vgl. Milger, NZM 2008, 757, [760]). Randnummer 17 Bei der Abrechnung nach dem „Abflussprinzip“ (Abrechnung nach Rechnungen oder Ausgabenabrechnung) stellt der Vermieter – wie bei der Abrechnung der Wohneigentümergemeinschaft - die im Abrechnungszeitraum von ihm bezahlten Rechnungen in die Abrechnung ein und legt diese dann nach dem mietvertraglich vereinbarten (oder gesetzlichen) Umlageschlüssel auf den Mieter um. Bei der Abrechnung nach dem Leistungsprinzip (auch: „Zeitabgrenzungsprinzip“) werden die Kosten für Leistungen in die Abrechnung eingestellt, die im Abrechnungszeitraum erbracht, in Anspruch genommen bzw. verbraucht worden sind (vgl. zu alledem: BGH, Urt. v. 20.02.2008 – VIII ZR 49/07, WuM 2008, 223, juris Rn. 15f.; Langenberg in : Schmidt-Futterer, Mietrecht,
7. Aufl. 2017, § 556 Rn. 303f.; Bub/Treier/ v. Brunn/Emmerich Kap. III. Rn. 204f.; Blank in: Blank/Börstinghaus, Miete,
8. Aufl. 2017, § 556 Rn. 131; Langenberg/Zehelein, Betriebskosten- und Heizkostenrecht,
9. Auflage 2019, G Rn. 107ff; MüKoBGB/Schmid/Zehelein,
10. Aufl. 2016,

§ 556Rn. 63 Milger, NZM 2008, 757, [760]; Langenberg, Wu

M 2008, 19, [20f.]). Randnummer 18 Da es an einer gesetzlichen Vorgabe fehlt, sich auch den Gesetzesmaterialien keine entsprechende Beschränkung entnehmen lässt, die Klägerin hier schließlich auch vertraglich nicht an eine bestimmte Abrechnungsmethode gebunden ist, ist ihr die Umlage (auch) nach dem Abflussprinzip grundsätzlich nicht verwehrt (vgl. BGH, Urt. vom

1. Februar 2008 - VIII ZR 49/07, NZM 2008, 277, juris Rn. 19ff; Langenberg in : Schmidt-Futterer, Mietrecht,
2. Aufl. 2017, § 556 Rn. 303f.). Randnummer 19 Sie ist dabei – wie sich der der vorgenannten Entscheidung zugrunde liegenden Sachverhaltskonstellation entnehmen lässt – innerhalb einer Abrechnung auch nicht auf ein Abrechnungsprinzip festgelegt (vgl. BGH, Urt. v.
3. Februar 2008 – VIII ZR 49/07, aaO, juris Rn. 1ff.); eine Einschränkung des Wahlrechtes des Vermieters mag nach wohl ganz einhelliger Ansicht im Falle eines Mieterwechsels nach § 242

unbillig sein (vgl. BGH, Urt. v.

1. Februar 2008 - VIII ZR 49/07, aaO., juris Rn. 24 aE; Milger, NZM 2008, 757, [761]); ein solcher steht hier jedoch nicht im Raum. Randnummer 20 Die Ordnungsgemäßheit der Abrechnung ist in formeller Hinsicht nicht berührt, wenn die Klägerin - wie hier - die Versicherungskosten gemäß der vorgelegten Beitragsrechnung vom
2. Januar 2013 (Bl. 86 d.A.) nach dem Abflussprinzip in die Abrechnung einstellt, während sie andere Kosten – wie etwa den Winterdienst oder den Hausstrom - nach dem Leistungsprinzip berechnet in die Abrechnung aufgenommen hat. Da die Jahresbeiträge für die Wohngebäudeversicherung sowie die Haus- und Grundbesitzer-Haftpflichtversicherung im Jahr 2013 fällig wurden, aber den Zeitraum vom
3. Februar 2013 bis zum
4. Februar 2014 betrafen, ist ein sachlicher Grund für die Differenzierung gegeben, soweit ein solcher für erforderlich gehalten wird (vgl. MüKoBGB/Schmid/Zehelein,
5. Aufl. 2016,

§ 556Rn.

63). Randnummer 21 Nach den eingangs dargestellten, aus § 259 Abs. 1

abgeleiteten formellen Anforderungen an Betriebskostenabrechnungen müssen sich dieser die zur Verteilung anstehenden Kostenpositionen entnehmen lassen, der auf den Mieter entfallende Anteil an diesen Kosten muss gedanklich und rechnerisch nachprüfbar sein. Das gilt unabhängig von der Frage, für welche Abrechnungsmethode sich der Vermieter entschieden hat. Diese Wahl betrifft (erst) die inhaltliche Seite der Abrechnung, mit anderen Worten die Frage, ob der Vermieter die in die Abrechnung eingestellten Kosten – unter Zugrundelegung des (jeweils) gewählten Abrechnungsprinzips – zutreffend berechnet hat. Da der Vermieter verpflichtet ist, dem Mieter die Einsichtnahme in alle der Abrechnung zugrunde liegenden Belege zu gewähren, wird die Überprüfung der (inhaltlichen) Richtigkeit der Abrechnung durch den Mieter nicht beeinträchtigt. Müsste sich der Vermieter – wie vom Beklagten geltend gemacht – auf eine Abrechnungsmethode beschränken und diese stets „durchhalten“, so ergibt sich für den Mieter unter formellen Gesichtspunkten kein „Erkenntnis“vorteil. Unabhängig davon, ob der Vermieter einzelnen oder allen in die Abrechnung eingestellten Kostenposition(

1. en)von ihm bezahlte Rechnungen zugrunde legt, im Übrigen die im Abrechnungszeitraum erbrachten Leistungen (vgl. Abgrenzung: Milger, NZM 2008, 757, [760]; Langenberg, WuM 2008, 19, [21]): der Mieter kann die Kostenpositionen erkennen und den auf ihn entfallenden Anteil an diesen Kosten gedanklich und rechnerisch nachprüfen; ob die jeweilige Kostenposition inhaltlich richtig ist, kann er in jedem Fall nur im Wege der Belegeinsicht überprüfen, wobei es letztlich keinen Unterschied macht, ob zur Überprüfung eine Rechnung mit Zahlungsnachweis („Abflussprinzip“) oder nur eine Rechnung („Leistungsprinzip“) eingesehen werden muss. Randnummer 22
2. b)Zu Recht wendet der Beklagte sich jedoch gegen den von der Klägerin verfolgten Zahlungsanspruch mit dem Einwand, dass diese ihm unberechtigt die Einsichtnahme in Kostenpositionen der Abrechnung betreffende Zahlungsbelege verweigere. Randnummer 23 Die Abrechnungspflicht des Vermieters nach den eingangs dargestellten Anforderungen des § 259 Abs. 1

erschöpft sich nicht in der Vorlage einer (formell ordnungsgemäßen) Abrechnung, sondern erstreckt sich – schon dem Wortlaut der Regelung nach – auf die Vorlage von Belegen, soweit sie erteilt zu werden pflegen. Daraus leitet der Bundesgerichtshof in ständiger Rechtsprechung die Pflicht des Vermieters ab, dem Mieter auf dessen Verlangen zusätzlich die Einsichtnahme in die Abrechnungsunterlagen durch deren Vorlage zu ermöglichen, soweit dies zur sachgerechten Überprüfung der Nebenkostenabrechnung oder zur Vorbereitung von Einwendungen erforderlich ist (vgl. BGH, Urt. v 7. Februar 2018 – VIII ZR 189/17, aaO., juris Rn. 16, mwN). Randnummer 24 Dem Wortlaut des § 259 Abs. 1

lässt sich die von der Klägerin hier gewünschte Einschränkung bezüglich vorhandener Zahlungsbelege nicht entnehmen. Sie lässt sich auch nicht aus dem Zweck der Belegvorlagepflicht ableiten, die darin besteht, die Ausführung der abzurechnenden Geschäfte umfassend nachprüfbar zu gestalten. Dass die durch die Belegeinsicht begehrte Information zur Vorbereitung weiterer Ansprüche zwingend benötigt wird, ist nicht erforderlich. Es genügt vielmehr das allgemeine Interesse des Berechtigten, die Tätigkeit des Abrechnungspflichtigen zu kontrollieren (vgl. BGH, Urt. v 7. Februar 2018 – VIII ZR 189/17, aaO., juris Rn. 18). Randnummer 25 Schon die Zugrundelegung dieser Maßstäbe steht der hier zwischen den Parteien diskutierten Beschränkung des Belegeinsichtsrechtes des Beklagten entgegen. Wurden Zahlungen auf Rechnungen vorgenommen, so ist es üblich - weil schon zum Nachweis der Erfüllung gegenüber dem Gläubiger erforderlich - dass ein Zahlungsbeleg vorliegt. Liegt ein solcher vor, so ergibt sich kein sachlicher Grund, weshalb dem Abrechnungsempfänger eine Einsichtnahme in eben diesen Beleg verweigert werden sollte. Er muss – nach den Maßstäben des Bundesgerichtshofs – kein besonderes Interesse – etwa begründetes Misstrauen gegen den Vermieter – darlegen. Es reicht vielmehr aus, dass er – wie jeder Abrechnungsempfänger – überprüfen kann, ob der Abrechnungspflichtige – hier der Vermieter – Rechnungsbeträge in der in der Abrechnung ausgewiesenen Höhe beglichen hat, nicht etwa Kürzungen vorgenommen oder etwa von Preisnachlässen oder ähnlichem profitiert hat. Anders mag es sich allenfalls dann verhalten, wenn Zahlungsbelege nicht vorliegen, etwa weil Rechnungen (z. B. mangels Fälligkeit) noch nicht beglichen worden sind. Randnummer 26 Soweit die Klägerin ein Einsichtsrecht des Mieters (auch) in Zahlungsbelege auf das preisgebundene Wohnungsmarktsegment und damit den Anwendungsbereich der Regelungen des WoBindG und der NMV beschränken möchte, folgt eine solche nicht aus einem entsprechend abweichenden Wortlaut dieser Regelungen – etwa den von der Klägerin in Bezug genommen - §§ 8 Abs. 4 WoBindG, 29 Abs. 1 NMV zu § 259 Abs. 1

. Auch mit einem unterschiedlich gelagerten Zweck des Belegeinsichtsrechtes des Mieters preisgebundenen bzw. preisfreien Wohnraums lässt sich die von der Klägerin geltend gemachte Einschränkung nicht rechtfertigen. Randnummer 27 Dass sich das Belegeinsichtsrecht des Mieters auf Zahlungsbelege erstrecken muss , ergibt sich demgegenüber - spiegelbildlich - als geradezu zwingendes (Gegen-)Recht des Mieters, wenn dem Vermieter – wie unter a) dargestellt – ein Wahlrecht bezüglich der Abrechnungsmethode und - mit den Worten des Beklagten - ein „Methodenmix“ innerhalb der Abrechnung zugebilligt wird (insoweit differenzierend: MüKoBGB/Schmid/Zehelein, 7. Aufl. 2016,

§ 556Rn. 85; a

A wohl: Blank in: Blank/Börstinghaus, Miete,

1. Aufl. 2017, § 556 Rn. 186). Bei der Abrechnung nach dem „Abflussprinzip“ – bei dem der Vermieter auf die bezahlte Rechnung abstellt - ist die sachgerechte Überprüfung ohne eine Einsichtnahme in Zahlungsbelege jedenfalls unvollständig, dies ohne jeden sachlichen Grund. Randnummer 28 Da die Klägerin von dieser Möglichkeit Gebrauch gemacht hat, war sie – unabhängig von der Frage, ob dem Beklagten ein Recht auf Einsichtnahme in alle der Klägerin vorliegenden Zahlungsbelege zuzugestehen ist – hier in jedem Fall in begrenztem Umfang zur Vorlage verpflichtet. Randnummer 29
2. Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 ZPO; die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO. Randnummer 30
3. Die Revision ist gemäß § 543 Abs. 1, 2 ZPO zuzulassen. Die Rechtssache hat grundsätzliche Bedeutung und die Fortbildung des Rechts sowie die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung erfordern eine Entscheidung des Revisionsgerichts. Die Rechtsfrage, ob sich das Einsichtsrecht des Mieters auf die Abrechnung betreffende Zahlungsbelege erstreckt, ist über den Einzelfall hinaus von Bedeutung und höchstrichterlich bisher nicht entschieden, in der Rechtsprechung und Literatur – soweit ersichtlich - nicht beantwortet oder verneint. Permalink Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://gesetze.berlin.de/perma?d=NJRE001384263