Gewerberaummietvertrag: Wahrung der Schriftform bei Unterzeichnung durch einen der beiden gesamtvertretungsberechtigten Geschäftsführer; unangemessene Benachteiligung durch Ausschluss von Konkurrenz-, Sortiments- und Branchenschutz in einem Einkaufszentrum bei gleichzeitiger Betriebspflicht und Sortimentsbindung Leitsatz
(2)Randnummer 60 Dass beide GmbH- Geschäftsführer im Vertragsrubrum aufgeführt und als gesamtvertretungsberechtigt bezeichnet werden und in den beiden Unterschriftenzeilen aufgeführt sind, macht zwar einen Hinweis erforderlich, dass die Unterzeichnung zugleich für den anderen Geschäftsführer erfolgt (vgl. BGH, Urteil vom 22.04.2015 - XII ZR 55/14, GE 2015,783). Randnummer 61 Ein solcher Hinweis liegt aber in dem der Unterschrift des einen Geschäftsführers, H… Z… beigefügten Firmenstempelaufdrucks der Beklagten zu 1). Randnummer 62 Zwar hat der BGH entschieden, dass wenn eines der zur gemeinschaftlichen Vertretung berufenen Organmitglieder der Gesellschaft den Vertrag unterzeichnet, die Schriftform des § 550 BGB nur gewahrt ist, wenn auch die übrigen Organmitglieder unterzeichnen oder die Unterschrift den Hinweis enthält, dass das unterzeichnende Organmitglied auch diejenigen Organmitglieder vertreten will, die nicht unterzeichnet haben (BGHZ 183, 67 = NJW 2010, 1453; BGH, Urteile vom 16. Juli 2003 - XII ZR 65/02 - NJW 2003, 3053, 3054 und vom 11. September 2002 - XII ZR 187/00 - NJW 2002, 3389, 3390 ff.). Dies gilt aber nur, wenn dem Erscheinungsbild der Urkunde nach die Unterschrift des Unterzeichners in seiner Eigenschaft als Mitglied des mehrgliedrigen Organs abgegeben ist. Nur dann erweckt die Urkunde den Anschein, es könnten noch weitere Unterschriften, nämlich diejenigen der übrigen Organmitglieder, fehlen. Randnummer 63 Anders liegt der Fall, wenn dem Erscheinungsbild der Urkunde nach der Unterzeichner für sich allein die Berechtigung zum Abschluss des fraglichen Rechtsgeschäfts in Anspruch nimmt und dies durch einen die alleinige Vertretung der Gesellschaft anzeigenden Zusatz kenntlich macht. Ein solcher Zusatz liegt in der Verwendung des vom Geschäftsinhaber autorisierten Firmen- oder Betriebsstempels. Das Hinzusetzen eines Stempels zu einer Unterschrift weist denjenigen, der die Unterschrift geleistet hat, als unterschriftsberechtigt für den Stempelaussteller aus. Denn der Geschäftsverkehr misst dem Firmen- oder Betriebsstempel eine Legitimationswirkung bei. Die Abgabe einer unterschriebenen und mit Stempelzusatz abgeschlossenen Erklärung dokumentiert im Hinblick auf die insoweit relevante äußere Form, mit der geleisteten Unterschrift hinsichtlich dieses Geschäfts zur alleinigen Vertretung der Gesellschaft berechtigt zu sein und in diesem Sinne handeln zu wollen. Eine so in den Verkehr gegebene Erklärung wirft keinen Zweifel an ihrer Vollständigkeit auf (vgl. BGH Urteil vom 23.01.2013 - XII ZR 35/11, Tz. 13,14; vgl. auch BGH Urteil vom 22.04.2015 - XII ZR 55/14, Tz. 25). Randnummer 64 Aufgrund der Verwendung des Firmenstempels ist ein hinreichender Vertretungszusatz beigefügt und der Eindruck einer Unvollständigkeit der Urkunde wird durch das Anbringen des Stempels vermieden (vgl. OLG Rostock Beschluss vom 12.07.2018 - 3 U 23/18, MDR 2018,1307, Tz. 15 für einen vergleichbaren Sachverhalt). Dies ist - entgegen der in der mündlichen Verhandlung geäußerten Ansicht des Prozessbevollmächtigten der Beklagten - auch nicht anders zu beurteilen, weil die Unterschrift des unterzeichnenden Geschäftsführers nur in der für ihn vorgesehenen Unterschriftszeile geleistet wurde und der Stempel auch nur hier angebracht ist. Wird mit dem BGH davon ausgegangen, dass das Vertretungsverhältnis für die Gesellschaft mit dem Firmenstempelabdruck angezeigt wird, spielt es keine Rolle, in welchem Bereich der Urkunde sich dieser befindet. 3. Randnummer 65 Soweit das Landgericht angenommen hat, dass die Klägerin sich ungeachtet eines etwaigen Schriftformverstoßes auf die Schriftformheilungsklausel in Teil B Ziffer 18.1 des Mietvertrages hätte berufen können, kommt es hierauf für die Entscheidung nicht mehr an. Randnummer 66 Es sei aber darauf hingewiesen, dass der BGH - nach Erlass des erstinstanzlichen Urteils - entschieden hat, dass sogenannte mietvertragliche Schriftformheilungsklauseln stets unwirksam sind. Die Vorschrift des § 550 BGB soll nicht nur sicherstellen, dass ein späterer Grundstückserwerber, der kraft Gesetzes auf Seiten des Vermieters in ein auf mehr als ein Jahr abgeschlossenes Mietverhältnis eintritt, dessen Bedingungen aus dem schriftlichen Mietvertrag ersehen kann. Vielmehr dient sie ebenfalls dazu, die Beweisbarkeit langfristiger Abreden auch zwischen den ursprünglichen Vertragsparteien zu gewährleisten und diese vor der unbedachten Eingehung langfristiger Bindungen zu schützen. Mit diesem Schutzzweck des nicht abdingbaren § 550 BGB sind Schriftformheilungsklauseln unvereinbar. Denn sie hätten zur Folge, dass die Vertragsparteien an eine nicht schriftliche Vereinbarung für die volle Vertragslaufzeit gebunden wären, der mit der Vorschrift jedenfalls auch beabsichtigte Überleitungsschutz ausgehöhlt und die wichtige Warnfunktion der Bestimmung weitgehend leerlaufen würde (vgl. BGH, Urteil vom 27.09.2017 - XII ZR 114/16, NJW 2017,3772, Tz. 34f.; BGH, Urteil vom 11.04.2018 - XII ZR 43/17, Grundeigentum 2018,704, Tz. 25). 4. Randnummer 67 Auch die fristlose Kündigung gemäß Schreiben der Beklagten vom 15. Mai 2017 ist unwirksam. Randnummer 68 Den Beklagten steht ein außerordentliches Kündigungsrecht wegen Verstoßes gegen das Konkurrenzschutzgebot nicht zu (§ 543 Abs. 1 BGB). Der Ausschluss von Randnummer 69 Konkurrenzschutz-, Sortiments- und Branchenschutz stellt trotz Betriebspflicht und Sortimentsbindung keine unangemessene Benachteiligung gemäß § 307 Abs. 1 BGB dar. Randnummer 70 Nach dem schriftlichen Mietvertrag vom 06.01./14.01.2009 vereinbarten die Parteien in Teil A Ziffer 2 als Mietzweck “Betrieb eines hochwertigen Fastfood Restaurants der Marke …, welche im wesentlichen Kartoffelspeisen (Kartoffelpufferspezialitäten u.a.) auf hohem Niveau verkauft.” Randnummer 71 Teil B Ziffer 2 enthält folgende Regelungen: Randnummer 72 “2. Mietzweck/Wettbewerb 2.1. Der Mieter ist berechtigt, im Mietobjekt das übliche Sortiment für den in Ziff. 2, Teil A genannten Mietzweck zu führen. Die Führung anderer Artikel bedarf der vorherigen schriftlichen Zustimmung des Vermieters. ... 2.2 Vermieter und Mieter sind sich darüber einig, dass die durch die Errichtung des Geschäftszentrums bewusst geschaffene Mischung eines umfassenden und variablen Warenangebots jetzt und in Zukunft Konkurrenzsituationen einschließt. 2.3 Die Vertragspartner sind sich darüber einig, dass der Mieter für die Dauer des Mietverhältnisses keinen Konkurrenzschutz-, Sortiments- oder Branchenschutz oder sonstige Exklusivrechte für sich in Anspruch nehmen kann.”
- a)Randnummer 73 Die formularmäßige Vereinbarung einer Betriebs- und Offenhaltungspflicht ist im Regelfall nicht nach § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam (vgl. BGH NJW-RR 1992,1032). Nicht unangemessen ist auch eine formularmäßige Abrede, die den Mieter von Gewerberäumen an ein bestimmtes Sortiment bindet (BGH NJW 2000,1714) oder den Vermieter von einer Verpflichtung zum Konkurrenzschutz freistellt (OLG Hamburg NJW-RR 1987,403). In der Rechtsprechung wird es nicht als unangemessen angesehen, wenn dem Mieter von Verkaufsräumen in einem Einkaufszentrum eine Betriebspflicht auferlegt, zugleich aber die Gewährung von Konkurrenz- und Sortimentsschutz durch den Vermieter ausgeschlossen wird (OLG Rostock NZM 2004,460; OLG Hamburg ZMR 2003,254; vgl. auch Senatsbeschluss vom 18.10.2004 - 8 U 92/04 mit Rechtsprechungsnachweisen). Randnummer 74 Die Frage, ob in einem Formularmietvertrag die Vereinbarung einer Betriebspflicht des Mieters mit einer Sortimentsbindung kombiniert und zusätzlich mit einem Ausschluss von Konkurrenz- und Sortimentsschutz wirksam verbunden werden kann, wird unterschiedlich beantwortet und ist vom BGH im Urteil vom 03.03.2010 - XII ZR 131/08, NZM 2010,361, Tz. 16 ausdrücklich offen gelassen worden (vgl. hier auch Quellen zu den unterschiedlichen Auffassungen). Randnummer 75 Das OLG Naumburg hat die formularmäßige Festlegung einer Betriebspflicht in einem Einkaufszentrum neben der Sortimentsbindung und dem Konkurrenzschutz für wirksam angesehen (vgl. Urteil vom 15.07.2008 - 9 U 18/08, NZM 2008, 772, vgl. auch OLG Hamm, Urteil vom 09.08.2017 - I-30 U 53/17, Tz. 81 jedenfalls bei nicht hinreichend konkreter Sortimentsbindung). Randnummer 76 Das OLG Naumburg hat hierzu wie folgt ausgeführt: Randnummer 77 “2. Die Festlegung der Betriebspflicht in § 11/II Nr. 1 und Nr. 3 Satz 1 ist auch nicht deshalb unwirksam, weil in § 1/I Nr. 2 Satz 2 (Bl. 9 I) eine Sortimentsbindung geregelt, in Satz 4 dem Mieter “keine Sortimentsausschließlichkeit zugesichert” und in Satz 5 Konkurrenzschutz ausgeschlossen ist. Der vom OLG Schleswig im Beschluss vom 02.08.1999 (Az. 4 W 24/99) im Anschluss an Sternel (Mietrecht, 3. Aufl., Rn. II 274) vertretenen gegenteiligen Auffassung vermag der Senat nicht zu folgen. Sie findet im Schrifttum (Bub/Treier, a. a. O., Rn. II 511; Fritz, Die Entwicklung des Gewerberaummietrechts in den Jahren 2000 und 2001, NJW 2002, 3372, 3374; Hamann, a. a. O., 581, 581 f.; Kinne/Schach/Bieber, 5. Aufl., § 535 BGB, Rn. 71; Jendrek, a. a. O., 526, 529; Stobbe/Tachezy, Mietvertragsgestaltung im Einkaufszentrum: Betriebspflicht neben Sortimentsbindung und Konkurrenzschutzausschluss?, NZM 2002, 557, 559; Ulmer/Brandner/Hensen, 10. Aufl., Anh. § 310 BGB, Rn. 608; von Westphalen/ Drettmann, Vertragsrecht und AGB-Klauselwerke, “Geschäftsraummiete”, Rn. 92; Wolf/Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 9. Aufl., Rn. 610; Wolf/Horn/Lindacher, 4. Aufl., § 9 AGBGB, Anh. “Mietverträge”, Rn. M 78) und in der Rechtsprechung anderer Obergerichte (OLG Hamburg, Urteil vom 03.04.2002, Az. 4 U 236/01; OLG Rostock, Urteil vom 08.03.2004, Az. 3 U 118/03; KG, Urteil vom 18.10.2004, Az. 8 U 92/04; Senat, Urteil vom 01.02.2005 - 9 U 66/04 -; offen gelassen: KG, Urteil vom 17.07.2003, Az. 22 U 149/03) keine Unterstützung. Die Ansicht zur angeblichen Unwirksamkeit einer Betriebspflicht-Klausel, die von einem Ausschluss des Konkurrenzschutzes und von einer Sortimentsbindung flankiert wird, lässt unberücksichtigt, dass Randnummer 78
- a)die formularmäßige Auferlegung einer Betriebspflicht ebenso unbedenklich ist, wie der formularmäßige Ausschluss von Konkurrenzschutz und die Auferlegung einer Sortimentsbindung, und Randnummer 79
- b)einem zur Unwirksamkeit der Betriebspflicht führenden Summierungseffekt entgegensteht, dass nach dem Sinn und Zweck der einzelnen Klauseln ein vom OLG Schleswig angenommenes kollidierendes, die Betriebspflicht übermäßig verstärkendes Zusammentreffen dieser Klauseln nicht dem - für § 307 BGB maßgeblichen - Regel fall entspricht, sondern eine atypische Ausnahmesituation bedeuten würde. Kommt die Unwirksamkeit einer Klausel nur in untypischen Konstellationen in Betracht, so hindert dies ihre Wirksamkeit nicht (vgl. Palandt/Heinrichs, 67. Aufl., § 307 BGB, Rn. 9). Randnummer 80
- a)Die formularmäßige Auferlegung einer Betriebspflicht ist unbedenklich (BGH, NJW-RR 1992, 1032; OLG Düsseldorf, NJW-RR 1999, 305; KG Berlin, MDR 2004, 84; Bub/Treier, a. a. O., Rn. III 938; Hamann, a. a. O., 581, 581 f.; Schmidt-Futterer/Eisenschmid, 9. Aufl., § 535 BGB, Rn. 222; Wolf/Eckert/Ball, a. a. O., Rn. 609), ebenso der formularmäßige Ausschluss von Konkurrenzschutz (OLG Hamburg, NJW-RR 1987, 403; KG Berlin, ZMR 2005, 47; Bub/Treier/Kraemer, a. a. O., Rn. 1254; von Westphalen/Drettmann, Vertragsrecht und AGB-Klauselwerke, “Geschäftsraummiete”, Rn. 53; Wolf/Eckert/Ball, a. a. O., Rn. 642 m. w. N.) sowie die Auferlegung einer Sortimentsbindung (OLG Schleswig, a. a. O.; OLG Hamburg, a. a. O.; OLG Rostock, a. a. O.). Das stellt auch die Berufung nicht in Abrede. Randnummer 81
- b)Aus der Kombination von Betriebspflicht-Klausel mit Konkurrenzschutzausschluss und Sortimentsbindung die Unwirksamkeit der Betriebspflicht nach § 307 Abs. 1 BGB herzuleiten, ließe unberücksichtigt, dass auch bei der Annahme der Unwirksamkeit von Allgemeinen Geschäftsbedingungen infolge eines Summierungseffektes nicht vom atypischen Ausnahmefall auszugehen ist, sondern von dem typischen, nach der Interessenlage der beteiligten Verkehrskreise zu erwartenden Regelfall (Palandt/Heinrichs, a. a. O.). “Summierungseffekt” ist ein Wertungskriterium, das die Frage nach einem den Vertragspartner des Verwenders unangemessen benachteiligenden Verstärkungseffekt der einen, für sich unter Umständen noch hinnehmbaren Bestimmung auf eine andere - isoliert (noch) wirksame Bestimmung - aufwirft. Diese Frage ist aber nicht auf der Grundlage einer Ausnahme situation zu beantworten, sondern auf der Basis des typischen Falls des Zusammentreffens dieser Regelungen. Dies vorangestellt ist der vom OLG Schleswig im Rahmen einer generalisierenden Betrachtung angenommene Fall, dass ein Vermieter von Gewerbeflächen in einem Einkaufscenter eine unmittelbare Konkurrenz zu dem Gewerbebetrieb eines Mieters dieses Centers aktiv fördert und gleichzeitig auf der Betriebspflicht und der Sortimentsbindung des unter dieser Konkurrenz leidenden Mieters besteht, eine Sonder situation, die in diesem Einzelfall (vgl. dazu unten Ziff. 4. lit.
- g)den Einwand rechtsmissbräuchlichen Verhaltens (§ 242 BGB) gegenüber der Betriebspflicht auslösen mag. Diese Ausnahmekonstellation rechtfertigt es aber nicht, die Betriebspflicht aufgrund eines - regelmäßigen - Summierungseffektes als unwirksam anzusehen. Diese Wertung ist für den vorliegenden Einkaufscenter im Besonderen richtig. Denn nach seiner Größe und Struktur ist die Klägerin dort die größte Mieterin und als Betreiberin bzw. Untervermieterin eines Lebensmittel-Discountmarktes nach unwidersprochenem Vortrag der Beklagten (Bl. 54 II) “Publikumsmagnet” des Einkaufszentrums. Bezeichnenderweise empfindet die Klägerin auch nicht die Konkurrenz im “Nahversorgungszentrum H.-N. ” als drückend, sondern die in unmittelbarer Nachbarschaft entstandene Konkurrenz durch den in jüngster Vergangenheit “frisch renoviert” eröffneten E. Supermarkt und das neu eröffnete “Nahversorgungs-Center R. Passage” (Bl.77 I). Randnummer 82
- c)Auch die Betrachtung des Sinn und Zwecks der einzelnen Klauseln - Betriebspflicht, Sortimentsbindung und Konkurrenzschutzausschluss - spricht gegen eine unangemessene Benachteiligung der Klägerin aufgrund eines Summierungseffektes. Mit dem Ausschluss von Konkurrenzschutz will sich der Vermieter eines Einkaufscenters nicht etwa Tür und Tor für die aktive Förderung unmittelbarer Konkurrenz im Hauptartikelsegment des Mieters offenhalten. Vielmehr geht es darum, sich gegen den gerichtsbekanntermaßen häufigen Mietereinwand, das Geschäft leide in Sortimentsteilbereichen unter vertragswidrigem Wettbewerb, abzusichern (vgl. auch: OLG Rostock, Urteil vom 08.03.2004, Az.: 3 U 118/03, Juris–Rn. 65; Wolf/Eckert/Ball, a. a. O., Rn. 610). Der Ausschluss von Konkurrenzschutz vermeidet die Diskussion darüber, was zum Haupt- und was zum Nebensortiment gehört (in letzterem findet kein vertragsimmanenter Konkurrenzschutz statt; vgl. Stobbe/Tachezy, a. a. O., 557, 558 m. w. N.). Die Sortimentsbindung dient nicht, wie die vom OLG Schleswig angenommene Konstellation suggeriert, dazu, den Mieter im Anschluss an die vom Vermieter aktiv geförderte Einführung unmittelbarer Konkurrenz in den Einkaufscenter an sein Sortiment zu knebeln. Sie dient vielmehr - im Interesse aller Mieter - dem Erhalt des Branchenmixes und der Attraktivität des Einkaufszentrums. Gleiches gilt für die Betriebspflicht. Diese Überlegungen untermauern die vorstehende Wertung unter lit. b), wonach das vom OLG Schleswig angenommene Zusammenwirken von Betriebspflicht, Sortimentsbindung und Konkurrenzschutzausschluss nicht dem Regel fall des Zusammenwirkens der betreffenden Bestimmungen entspricht, sondern die zitierte Entscheidung von einem krassen Ausnahmefall ausgeht. Auch zeigen diese teleologischen Überlegungen zu den einzelnen Bestimmungen die Richtigkeit der Wertung des OLG Hamburg (Urteil vom 03.04.2002, Az. 4 U 236/01), wonach es an einem regelmäßigen Verstärkereffekt des Konkurrenzschutzausschlusses auf die Betriebspflicht fehlt (so auch: Hamann, a. a. O., 581, 581 f.). In der Regel wird die die Dispositionsfreiheit des Mieters einschränkende Wirkung der Betriebspflicht durch den Ausschluss von Konkurrenzschutz - ordnet man diesen teleologisch richtig ein (s. o.) - nicht verstärkt.” Randnummer 83 Der Senat schließt sich diesen Ausführungen, die sich auch in zutreffender Weise mit der abweichenden Auffassung des OLG Schleswig im Beschluss vom 02.08.1999 - 4 W 24/99, NZM 2000,1008 auseinandergesetzt haben, für die im vorliegenden Fall in einem sogenannten Food- Court angemietete Fläche an. Randnummer 84 Durch die getroffenen Regelungen wird den berechtigten Interessen des Vermieters an einem Branchenmix in einem Einkaufszentrum Rechnung getragen. Ferner ist zu berücksichtigen, dass zugleich möglichen Auseinandersetzungen der Mietvertragsparteien darüber, inwieweit Angebote zum Haupt- oder Nebensortiment gehören, begegnet wird. Wie bereits das Landgericht ausgeführt hat, kann nicht ausgeschlossen werden, dass ähnliche Produkte anderer Hersteller angeboten werden, zumal es sich bei dem Hauptprodukt der Beklagten, der Kartoffel, um ein in Deutschland allseits verzehrtes und beliebtes Grundnahrungsmittel handelt. Randnummer 85 Die berechtigten Interessen des Mieters werden dadurch hinreichend berücksichtigt, dass der Mieter im Falle einer etwaigen Existenzbedrohung nach Teil B Ziff. 2.1. einen Anspruch auf Zustimmung zur Sortimentsänderung hat. Randnummer 86 Soweit das OLG Brandenburg den formularmäßigen Ausschluss eines Konkurrenzschutzes des Mieters in einem Supermarkt wegen Verstoßes gegen § 307 Abs. 1 BGB als unwirksam angesehen hat, wurde dem Mieter in dem Formularmietvertrag neben einer Betriebspflicht und Sortimentsbindung darüber hinaus eine Preisgestaltung entsprechend dem Preisniveau des Supermarktes auferlegt (vgl. OLG Brandenburg Urteil vom 25.11.2014 – 6 U 117/13, MDR 2015, 18, Tz. 56). Insoweit sind die hier zu bewertenden Klauseln mit denen, die der Entscheidung des OLG Brandenburg zugrunde lagen, nicht vergleichbar. Randnummer 87 Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO. Randnummer 88 Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO. Randnummer 89 Die Revision zum Bundesgerichtshof wird zugelassen, da die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts erfordert (§ 543 Abs. 2 Nr. 1 und 2 ZPO). Die Frage der Wirksamkeit von kombinierten Klauseln zum Ausschluss von Konkurrenz-, Sortiments- und Branchenschutz und zugleich Auferlegung einer Betriebspflicht und Sortimentsbindung wird in der obergerichtlichen Rechtsprechung unterschiedlich beurteilt und bedarf daher höchstrichterlicher Klärung. Permalink Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://gesetze.berlin.de/perma?d=NJRE001386512