GB; ein legitimes Erhaltungsziel im Sinne des § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 BauGB wird mit der geplanten Umstrukturierungsverordnung von ihm nicht verfolgt. Randnummer 39 Wie sich unzweifelhaft aus dem Grobscreening (vgl. dort im Einzelnen S. 49 ff., 72 f.) ergibt, das dem Beschluss über die Aufstellung der Umstrukturierungsverordnung als für die Beschlussfassung maßgebliche Unterlage zugrunde lag, will der Antragsgegner mit der geplanten Umstrukturierungsverordnung dem Aufwertungsdruck und Verdrängungspotenzial begegnen, das das Grobscreening in den betreffenden Teilen der Gropiusstadt identifiziert hat. Diese Aufwertungs- und Verdrängungsdynamik hat dem Grobscreening zufolge seine Ursache vor allem in den Sanierungsmaßnahmen einschließlich Maßnahmen der energetischen Modernisierung, die die in diesen Teilen der Gropiusstadt dominierenden „privatwirtschaftlichen Großeigentümer“ (ebd., S. 50) in jüngerer Zeit bereits vorgenommen haben, planen oder zumindest in Kürze erwartbar planen dürften. Als mögliche Folgen dieser Entwicklung nennt das Grobscreening ausdrücklich: „die Anpassung der Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete, mietpreiswirksame Modernisierungen und der Wegfall preisgünstigen Wohnraums“ (S. 51). Entsprechend heißt es in dem Grobscreening sodann auch nochmals unter dem Punkt „Empfehlung und Begründung“ (S. 57): Randnummer 40 „Die im Gebiet stattfindenden und zu erwartenden Baumaßnahmen am Wohngebäudebestand können - insbesondere im Fall der energetischen Modernisierungen - zu erheblichen Mietsteigerungen führen, sodass ein besonderes Steuerungsbedürfnis besteht. Es ist zu befürchten, dass es zu einer Verdrängung von Mieterinnen und Mietern kommt und somit die Erfolge des QM-Verfahrens (in Teilen des Gebiets) konterkariert werden.“ Randnummer 41 Und weiter (S. 58): Randnummer 42 „Aufgrund der Modernisierungsumlage werden die entstehenden Kosten auf die Miete umgelegt, sodass mit erheblichen Mietsteigerungen im Wohnungsbestand zu rechnen ist. Zur Sicherung eines den sozialen Belangen Rechnung tragenden Ablaufs dieser Maßnahmen sind Randnummer 43 - die Initiierung eines Bündnisses für Mieten und Wohnen in der Gropiusstadt unter Beteiligung der vor Ort ansässigen Eigentümer als Gesamtstrategie für die Gropiusstadt notwendig und Randnummer 44 - die Ausarbeitung eines Gebietssozialplans in Folge der Aufstellung einer Umstrukturierungsverordnung gemäß § 172 Absatz 1 Satz 1 Nummer 3 BauGB Randnummer 45 von großer Bedeutung. Auf der Grundlage eines Gebietssozialplans kann ein individueller Mieterschutz gewährleistet werden, dessen Erforderlichkeit sich aus dem stark ausgeprägten sozialen Verdrängungspotenzial der vor Ort wohnenden Mieterinnen und Mieter ableitet.“ Randnummer 46 Im Übrigen belegt auch schon der Titel des Grobscreenings, dass der Vorschlag der Gutachter zum Erlass
GB für ein Teilgebiet der Gropiusstadt darauf abzielt, in gleicher Weise wie dies durch eine soziale Erhaltungsverordnung gemäß § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB (Milieuschutzverordnung) geschehen könnte, einen Beitrag zum „Schutz der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung im Bezirk Neukölln“ zu leisten. Randnummer 47 Diese Zielsetzung des „individuellen Mieterschutzes“ vor einer durch Aufwertung und entsprechende Mieterhöhungen bedingten Verdrängung zum „Schutz der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung im Bezirk Neukölln“ hat sich der Antragsgegner ausdrücklich zu eigen gemacht hat, wie sich nicht zuletzt auch aus der in den Verwaltungsvorgängen enthaltenen Begründung des Aufstellungsbeschlusses vom
GB sollen für die Dauer der Umstrukturierung die nachteiligen Auswirkungen abgemildert werden, die sich gerade unmittelbar durch die einzelnen Umstrukturierungsmaßnahmen selbst (z.B. den Abbruch von Gebäuden) für die betroffene Bevölkerung ergeben. Zu diesem Zweck sollen einzelne bauliche Anlagen im Erhaltungsgebiet trotz geplanter Veränderungen vorübergehend in ihrem bisherigen Zustand erhalten bleiben, sofern und soweit dies dazu dient, einen den sozialen Belangen Rechnung tragenden Ablauf auf der Grundlage eines Sozialplans zu sichern. Die Erhaltungsverordnung gemäß § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 BauGB ist jedoch kein Instrument, um den lediglich mittelbaren Folgen von Umstrukturierungsmaßnahmen nach deren Abschluss in Gestalt von erwarteten Mieterhöhungen und einer dadurch bedingten Verdrängung der Bevölkerung entgegenzuwirken. Erst Recht geht es nicht darum, solche infolge der Umstrukturierungsmaßnahmen erwarteten Mieterhöhungen über die Dauer der Umstrukturierung hinaus zu begegnen. Randnummer 56 Dieses Auslegungsergebnis wird letztlich schon durch den Wortlaut von § 172 Abs. 5 Satz 1 BauGB gestützt, der ausdrücklich auf die (sozialverträgliche) Sicherung des „ Ablaufs “ der Umstrukturierung abstellt. Bereits dieser Wortlaut des Versagungstatbestandes legt es nahe, dass § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 BauGB den Prozess der Umstrukturierung als solchen im Blick hat, nicht aber (auch) die mittelbaren Folgen für die Bevölkerung wie z.B. Mietpreiserhöhungen und eine dadurch bedingte Verdrängung, die sich mittel- und langfristig an die erfolgte Umstrukturierung anschließen können (vgl. auch Mitschang, in: Battis/Krautzberger/Löhr, a.a.O.: Schutzinstrumentarium für den sozialverträglichen Ablauf der städtebaulichen Veränderungen, die von der Gemeinde oder anderen ausgelöst werden). Letztere stellen gerade keine Gefährdungen für den „Ablauf“ der Umstrukturierung dar; vielmehr handelt es sich bei ihnen um Effekte der Umstrukturierung, die sich außerhalb des eigentlichen Umstrukturierungsprozesses in zeitlicher Hinsicht erst an diesen anschließen und lediglich unerwünschte Nebenfolgen der Umstrukturierung sind („Fernwirkungen“). Randnummer 57 Für das von der Kammer zugrunde gelegte Verständnis von § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 BauGB spricht des Weiteren der systematische Zusammenhang der Norm. Zum einen steht zum Schutz der Bevölkerung vor einer Verdrängung insbesondere auch als Folge von Mieterhöhungen, die ihrerseits die Folge von baulichen Maßnahmen sind, das Instrument der sozialen Erhaltungssatzung bzw. -verordnung gemäß § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB zur Verfügung, das nach der zuletzt genannten Vorschrift ausdrücklich der „Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung“ dient. Daraus kann gefolgert werden, dass mit § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 BauGB ein hiervon abweichendes, anderes Schutzziel erreicht werden soll. Zum anderen ergeben sich Rückschlüsse zur Reichweite von § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 BauGB in systematischer Hinsicht auch aus § 180 BauGB. Die darin getroffenen Bestimmungen zum Sozialplan knüpfen nämlich nach Absatz 1 Satz 1 der Regelung ausdrücklich nur an die Auswirkungen von Bebauungsplänen, städtebaulichen Sanierungsmaßnahmen (§§ 136 bis 164b BauGB), städtebaulichen Entwicklungsmaßnahmen (§§ 165 bis 171 BauGB) und Stadtumbaumaßnahmen (§§ 171a bis 171d BauGB) an. Städtebauliche Umstrukturierungsmaßnahmen im Sinne des § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 BauGB werden von § 180 BauGB dagegen nicht unmittelbar erfasst. Für sie ergibt sich die (entsprechende) Anwendung von § 180 BauGB erst aus dem Verweis in § 172 Abs. 5 BauGB. Da es in § 180 BauGB um die Auswirkungen geht, die die Verwirklichung des beabsichtigten Bebauungsplans bzw. der beabsichtigten städtebaulichen Maßnahme auf die persönlichen Lebensumstände der in dem Gebiet wohnenden und arbeitenden Menschen voraussichtlich (prognostisch) haben wird (vgl. Battis, in: ders./Krautzberger/Löhr, a.a.O., § 180 Rn. 3), erlaubt dies im Umkehrschluss die Annahme, dass es bei der (entsprechenden) Anwendung von § 180 BauGB über § 172 Abs. 5 BauGB um etwas anderes gehen muss; nämlich - im Einklang mit dem Wortlaut von § 172 Abs. 5 BauGB (s.o.) - um die sozialverträgliche Gestaltung des Umstrukturierungsprozesses als solchem, eben den Ablauf der Umstrukturierung. Randnummer 58 Schließlich spricht für die Lesart der Kammer von § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 BauGB auch der Sinn und Zweck der Regelung, wie er bereits aus den oben wiedergegebenen Zitaten aus dem baurechtlichen Schrifttum ersichtlich geworden ist, und wie er etwa auch in der Gesetzesbegründung zur Vorgängerregelung von § 172 BauGB in § 38h BBauG deutlich zum Ausdruck kommt. Darin heißt es (BT-Drs. 7/2496, S. 53): Randnummer 59 „Auch im allgemeinen Städtebaurecht bedarf es einer Handhabe, Gebäude, die für das Ortsbild von Bedeutung sind oder die aus sonstigen städtebaulichen Gründen erhalten bleiben sollen, vor einem Abbruch zu schützen. Daneben ist es vor allem zum Schutze von Mietern notwendig, Gebäude bis zu einem bestimmten Zeitpunkt zu erhalten, um einen den sozialen Belangen Rechnung tragenden Ablauf der städtebaulichen Maßnahmen und Umstrukturierungen zu gewährleisten . Es handelt sich hier um einen wesentlichen Teilaspekt der gemeindlichen Sozialplanung im Zusammenhang mit der Durchführung von Bebauungsplänen (…).“ (Hervorhebung nicht im Original) Randnummer 60 Diese Gesetzesbegründung bekräftigt nochmals die bereits im Wortlaut des § 172 Abs. 5 BauGB angelegte Zweckbestimmung
GB, den Umstrukturierungsprozess als solchen für die Zeit, für die er andauert, sozialverträglich zu gestalten, nicht aber die lediglich mittelbaren Folgen von Umstrukturierungsmaßnahmen nach deren Abschluss in Gestalt von erwarteten Mieterhöhungen und einer dadurch bedingten Verdrängung der Bevölkerung entgegenzuwirken. Randnummer 61 Mit der Zielsetzung, die ansässige Bevölkerung in dem betroffenen Teilgebiet der Gropiusstadt vor einer Verdrängung zu schützen, die durch erwartbare Mieterhöhungen infolge der Umstrukturierung(smaßnahmen) bedingt ist, verfehlt der Antragsgegner nach alledem die Zweckbestimmung
GB. Selbst wenn der Antragsgegner beabsichtigen sollte, den Grundstückseigentümern entsprechende Bindungen in zeitlicher Hinsicht nur für die Dauer der Umstrukturierung aufzuerlegen - was gegenwärtig nicht erkennbar ist und zudem die Frage nach der Effektivität der geplanten Umstrukturierungsverordnung aufwerfen könnte -, so dient die geplante Umstrukturierungsverordnung doch ersichtlich nicht dem Ziel, den Umstrukturierungsprozess als solchen sozialverträglich zu gestalten. Es ist von dem Antragsgegner schon im Ansatz nicht dargetan und auch sonst in keiner Weise erkennbar, inwiefern der Ablauf der Umstrukturierung einer Koordination und Steuerung bedarf, um die Bevölkerung vor Beeinträchtigungen durch einzelnen bauliche Maßnahmen zu schützen, die sich gerade im Ablauf der Umstrukturierung ergeben können. Bauliche Veränderungen, die sich - vergleichbar einem Abbruch von Gebäuden - unmittelbar nachteilig auf die Bevölkerung auswirken und demgemäß geeignete (vorübergehende) Schutzvorkehrungen erfordern könnten, insbesondere eine zeitliche Staffelung der Maßnahmen, stehen nicht in Rede. Derartige bauliche Veränderungen gehen weder aus dem Grobscreening hervor noch hat der Antragsgegner sie vorgetragen. Insbesondere ist auch schlechterdings nicht erkennbar, inwiefern Maßnahmen zur energetischen Erneuerung dergestalt unmittelbar mit nachteiligen Auswirkungen auf die Bevölkerung verbunden sein könnten, dass dies den Einsatz des Erhaltungsrechts gemäß § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 BauGB rechtfertigen könnte. Tatsächlich geht es dem Antragsgegner auch nicht darum, derartige Auswirkungen, die sich unmittelbar aus den einzelnen baulichen Maßnahmen ergeben, abzufangen. Vielmehr will sich der Antragsgegner über den Einsatz des Erhaltungsrechts gemäß § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 BauGB eine Handhabe verschaffen, die von ihm (mutmaßlich) gewollten baulichen Veränderungen an die Maßgabe zu koppeln, dass diese keine Mieterhöhungen und Verdrängung der ansässigen Bevölkerung zur Folge haben. Wie dargelegt, bewegt sich der Antragsgegner damit aber außerhalb des Erhaltungsziels, das mit
GB verfolgt werden kann. Randnummer 62 Die Kammer geht nicht davon aus, dass es dem Antragsgegner infolge des restriktiveren Verständnisses von § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 BauGB zwingend verwehrt ist, das von ihm mit dem Einsatz des Erhaltungsrechts gemäß § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 BauGB verfolgte Anliegen anderweitig zu erreichen. Dieses Anliegen besteht offenkundig darin, Modernisierungsmaßnahmen zuzulassen, sofern gewährleistet ist, dass es nicht zu Mieterhöhungen und einer Verdrängung der Bevölkerung kommt. Und in der Tat dürfte diesem Weg rechtspolitisch der Vorzug gebühren gegenüber einem bedingungslosen Verbot von Modernisierungsmaßnahmen, auf das eine soziale Erhaltungsverordnung gemäß § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB in der Praxis der Berliner Bezirke bislang in der Regel hinausläuft. Führt eine solche soziale Erhaltungsverordnung gemäß § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB dazu, dass der Wohnungsbestand - letztlich auch entgegen den unmittelbaren Interessen der Bewohner - künstlich auf einem niedrige(re)n Ausstattungs- und sonstigem Niveau gehalten wird, um das als vorrangig erachtete Ziel des Verdrängungsschutzes zu erreichen, so sucht der Ansatz des Antragsgegners beide Ziele - Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen und Schutz der Bevölkerung vor Verdrängung - miteinander zu vereinbaren. Wie ausgeführt, stellt das Erhaltungsrecht gemäß § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 BauGB zur Überzeugung der Kammer hierfür nicht das richtige Instrumentarium dar. Eine Verknüpfung beider Ziele kann womöglich aber durchaus auch im Rahmen einer sozialen Erhaltungsverordnung gemäß § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB erreicht werden. So ist zumindest denkbar, einen gewissen Mieterschutz im sozialen Erhaltungsrecht gemäß § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB entweder über Nebenbestimmungen zur Genehmigung oder etwa auch kooperativ im Wege öffentlich-rechtlicher oder zivilrechtlicher Absprachen mit den Eigentümern zu erzielen (vgl. z.B. VG München, Urteil vom
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