AG Charlottenburg 202 C 183/17 Urteil Zustimmung des Vermieters zu einer Untervermietung bei gleichzeitiger Mieterhöhung § 553 Abs 2 BGB

Zustimmung des Vermieters zu einer Untervermietung bei gleichzeitiger Mieterhöhung Orientierungssatz

1. Der Vermieter kann die Zustimmung zu einer Untervermietung von der Zustimmung zu einer Mieterhöhung abhängig machen, wenn ohne eine Mieterhöhung die Zustimmung zur Untervermietung nicht zumutbar ist. (Rn.19)
2. Die Frage der Zumutbarkeit richtet sich nach den Umständen des Einzelfalls. Maßgebliche Kriterien sind nicht eine mögliche höhere Abnutzung der Mietsache oder ein Vergleich mit der Miete für Wohnungen mit Erlaubnis zur Untervermietung. (Rn.20)
3. Maßgeblich für die Beurteilung der Zumutbarkeit ist vielmehr die durch den Mieter gegenwärtig geschuldete Miete sowie die Frage, wie hoch die Einnahmen sind, die durch die Untervermietung erzielt werden. (Rn.21) Verfahrensgang nachgehend LG Berlin
4. Zivilkammer,
5. Februar 2019, 64 S 104/18, Urteil Tenor
6. Die Beklagte wird verurteilt, gegenüber dem Kläger sowie gegenüber s und ... die Erlaubnis zur Untervermietung eines Teils der Wohnung auf dem Grundstück ... Berlin, an s, geboren am 2..., ... unter der Bedingung zu erteilen, dass der Kläger und die übrigen Mieter einer Erhöhung der Miete um monatlich 25,56 EUR zustimmen.
7. Die Kosten des Rechtsstreits werden gegeneinander aufgehoben.
8. Das Urteil ist hinsichtlich Ziffer
9. gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrags vorläufig vollstreckbar. Tatbestand Randnummer 1 Der Kläger ist zusammen mit seinen Geschwistern, ... und ..., Mieter, die Beklagte ist Vermieterin der aus dem Tenor ersichtlichen Wohnung. Die Wohnung ist nach dem Mietvertrag ca. 153,19 qm groß und die gegenwärtig geschuldete Gesamtmiete beträgt 1.142,16 EUR (nettokalt: 882,09 EUR). Die Wohnung befindet sich in einer besonders lärmbelasteten Lage und ist in das Feld L1 des Berliner Mietspiegels 2017 einzuordnen. In § 7 des Mietvertrags ist geregelt, dass die Vermieter für die Zustimmung zur Untervermietung 50,00 DM verlangen können. Die Wohnung ist derzeit an zwei Untermieter untervermietet, die jeweils für ein Zimmer 330,00 EUR Gesamtmiete zahlen. Randnummer 2 Der Kläger bat in Vollmacht auch der weiteren Mieter die Beklagte um Zustimmung zur Untervermietung eines Teils der Wohnung an ... . Dem kam die Beklagte nicht nach. Vielmehr verlangte sie für die bereits bestehenden Untervermietungen einen Mietzuschlag in Höhe von jeweils 200,00 EUR. Randnummer 3 Der Kläger behauptet, er bewohne die streitgegenständliche Wohnung ebenfalls selbst. Randnummer 4 Der Kläger hat zunächst beantragt, die Beklagte zu verurteilen, dem Kläger die Erlaubnis zur Untervermietung eines Teils der Wohnung auf dem Grundstück ... Berlin, an ..., geboren am ......, zu erteilen. Randnummer 5 Im Termin zur mündlichen Verhandlung am 7.8.2017 hat der Kläger die Klage um den Hilfsantrag erweitert, die Beklagte zur Zustimmung gegen das Einverständnis zur Zahlung eines in das Ermessen des Gerichts gestellten Untermietzuschlages zu verurteilen. Randnummer 6 Mir Schriftsatz vom 24.11.2017 hat der Kläger die Klage um den ersten Hilfsantrag erweitert, die Beklagte zu verurteilen, dem Kläger die Erlaubnis zur Untervermietung eines Teils der Wohnung auf dem Grundstück ... Berlin, an ..., geboren am ......, gegen Zahlung einer Mieterhöhung/ eines Zuschlages von monatlich 25,56 EUR zu erteilen. Randnummer 7 Der Kläger ist der Ansicht, die Beklagte sei zu der begehrten Zustimmung ohne einen Untermietzuschlag verpflichtet. Randnummer 8 Der Kläger beantragt nunmehr, Randnummer 9 Die Beklagte zu verurteilen, dem Kläger, dem ... und der ... die Erlaubnis zur Untervermietung eines Teils der Wohnung auf dem Grundstück ... Berlin, an ..., geboren am ..., zu erteilen. Randnummer 10 hilfsweise, die Beklagte zu verurteilen, dem Kläger, dem ... und der ... die Erlaubnis zur Untervermietung eines Teils der Wohnung auf dem Grundstück ... Berlin, an ..., geboren am ..., gegen Zahlung einer Mieterhöhung/ eines Zuschlages von monatlich 25,56 EUR zu erteilen. Randnummer 11 hilfsweise, die Beklagte zur Zustimmung gegen das Einverständnis zur Zahlung eines in das Ermessen des Gerichts gestellten Untermietzuschlages zu verurteilen. Randnummer 12 Die Beklagte hat in der mündlichen Verhandlung vom 7.8.2017 den zweiten Hilfsantrag anerkannt, Randnummer 13 Im Übrigen beantragt sie, Randnummer 14 die Klage abzuweisen. Randnummer 15 Die Beklagte ist der Ansicht, eine Zustimmung sei wenn überhaupt nur gegen einen Untermietzuschlag geschuldet. Randnummer 16 Das Gericht hat Beweis erhoben durch Vernehmung der Zeugen ... und ... Für das Ergebnis der Beweisaufnahme wird auf das Vernehmungsprotokoll verwiesen. Für den Tatbestand im Übrigen wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze sowie auf das Sitzungsprotokoll verwiesen. Entscheidungsgründe Randnummer 17 I. Die zulässige Klage ist im Hinblick auf den Hauptantrag unbegründet und war abzuweisen. Im Hinblick auf den ersten Hilfsantrag ist die Klage begründet. Randnummer 18
10. Der Kläger hat gegen die Beklagte keinen Anspruch auf Zustimmung zu der begehrten Untervermietung, soweit sie bedingungslos, also ohne Zustimmung zu einer Mieterhöhung begehrt wird. Randnummer 19 Nach § 553 Abs. 2 BGB kann der Vermieter die Zustimmung zu einer Untervermietung von der Zustimmung zu einer Mieterhöhung abhängig machen, wenn ohne eine Mieterhöhung die Zustimmung zur Untervermietung nicht zumutbar ist. Das ist vorliegend der Fall. Randnummer 20 Die Frage der Zumutbarkeit richtet sich nach den Umständen des Einzelfalls, wobei das Gericht nicht der Ansicht folgt, dass maßgebliche Kriterien eine mögliche höhere Abnutzung der Mietsache oder ein Vergleich mit der Miete für Wohnungen mit Erlaubnis zur Untervermietung sind (hierzu: Emmerich in Staudinger 2018, § 553 BGB, Rn. 16). Eine höhere Abnutzung der Mietsache, die wesentlich auf die Aufnahme eines Untermieters zurückzuführen ist, lässt sich ebenso wenig objektiv feststellen, wie eine durchschnittliche Miete für Wohnungen mit Erlaubnis zur Untervermietung. Randnummer 21 Maßgeblich für die Beurteilung der Zumutbarkeit ist vielmehr die durch den Mieter gegenwärtig geschuldete Miete sowie die Frage, wie hoch die Einnahmen sind, die durch die Untervermietung erzielt werden (so auch: LG Berlin, Beschluss vom 7.7.2016, Az. 18 T 65/16). Randnummer 22 Es ist davon auszugehen, dass die von den Mietern gegenwärtig geschuldete Miete erheblich unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Unter Berücksichtigung des Umstandes, dass sich die Wohnung in einer besonders lärmbelasteten Lage befindet und bei Bewertung der Merkmalgruppe 5 des Berliner Mietspiegels 2017 als negativ, ergibt sich eine ortsübliche Vergleichsmiete von netto 1.055,48 EUR und damit 173,39 EUR wenig, als tatsächlich geschuldet. Möglicherweise bestehende weitere wohnwertmindernde Merkmale sind nicht ersichtlich und von den Parteien auch nicht vorgetragen worden. Randnummer 23 Verteilt man die geschuldete Gesamtmiete von 1.142,16 EUR auf die insgesamt fünf Zimmer, entfallen auf jedes Zimmer 228,43 EUR, mithin gut 100,00 EUR weniger, als der Kläger für die Untervermietung erhält. Randnummer 24 Es ist gerichtsbekannt, dass Wohnungen, die der Lage und der Größe der streitgegenständlichen Wohnung entsprechen, im Fall einer Neuvermietung Nettokaltmieten erzielen können, die 10,00 EUR/qm aber auch deutlich mehr betragen. Dies ist Folge der angespannten Lage auf dem Berliner Wohnungsmarkt. Randnummer 25 Es ist, wie die Klägerseite zu Recht vorträgt, seitens des Gesetzgebers gewollt, dass der Kläger die Wohnung - sei es auch durch teilweise Untervermietung - halten kann. Wenn dieser Umstand aber dazu führt, dass der Mieter im Hinblick auf einen Teil der Wohnung quasi die Rolle des Vermieters einnimmt und die wirtschaftlichen Vorteile einer teilweisen Neuvermietung unter Ausgrenzung des Vermieters für sich in Anspruch nimmt, ist eine Zustimmung zur Untervermietung ohne eine angemessene Mieterhöhung nicht zumutbar. Randnummer 26 Das Gericht verkennt nicht, dass der Kläger lediglich beabsichtigt, drei Zimmer unterzuvermieten. Dies ist bei einer Wohngemeinschaft auch üblich, wenn nämlich ein Zimmer als Wohnzimmer für alle Mieter zur Verfügung stehen soll. Dies ändert aber nichts daran, dass der Kläger jeweils lediglich ein Zimmer für 330,00 EUR untervermietet. Aber auch, wenn man davon ausgeht, dass rein faktisch den Untermietern 1 ¼ Zimmer zur Nutzung zur Verfügung gestellt werden, entspräche die bezahlte Untermiete nicht der von dem Kläger geschuldeten Gesamtmiete (1.142,16 EUR : 5 X 1,25 = 285,54 EUR). Randnummer 27 Das Gericht verkennt weiterhin nicht, dass sich nach dem Vortrag des Klägers die Miete der Untermieter auch aus Beiträgen für GEZ, Strom und Internet/Festnetz zusammensetzt. Dies führt aber bereits deswegen nicht zu einem anderen Ergebnis, weil - abgesehen vom Strom - diese Kosten durch die Untermieter nicht steigen und dem Kläger daher auch durch diese Beiträge ein Gewinn entsteht. Randnummer 28
11. Die Klage ist begründet, soweit der Kläger die Zustimmung zur Untervermietung gegen eine erhöhte Miete begehrt. Randnummer 29 Zwar hat die Beklagte bestritten, dass der Kläger selbst Mieter der Wohnung ist. Das Gericht ist davon nach der Beweisaufnahme jedoch überzeugt. Die Zeugen haben glaubhaft und lebensnah geschildert, dass der Kläger in der streitgegenständlichen Wohnung wohnt. Gründe, an der Glaubwürdigkeit der Zeugen zu zweifeln, bestehen nicht. Randnummer 30 Die von dem Kläger angeführten wirtschaftlichen Gründe für die Untervermietung stellen ein berechtigtes Interesse in Sinne des § 553 Abs. 1 BGB dar ( Blank in Schmidt-Futterer,
12. Auflage, § 553 BGB, Rn. 4). Randnummer 31 Nach § 7 Abs. 2 des Mietvertrags ist der Mietzuschlag jedoch auf 25,00 EUR begrenzt. Randnummer 32 II. Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 1 Satz 1 ZPO. Nachdem seitens der Beklagten ein Untermietzuschlag von 200,00 EUR in den Raum gestellt worden ist, geht das Gericht davon aus, dass die Beklagte anteilig um 87,5 % unterlegen ist. Randnummer 33 III. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus § 709 ZPO. Permalink Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://gesetze.berlin.de/perma?d=NJRE001394471