Tenor Die Klage wird abgewiesen. Die Klägerin hat die Kosten des Verfahrens zu tragen. Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin darf die Vollstreckung durch Leistung einer Sicherheit in Höhe von 110% des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet. Die Berufung wird zugelassen. Tatbestand Randnummer 1 Die Klägerin möchte ihre Nebenwohnung in Berlin an über 90 und bis zu 170 Tagen im Kalenderjahr zweckfremd als Ferienwohnung vermieten. Randnummer 2 Sie hat ihren Hauptwohnsitz in Hessen. In Berlin nutzt sie ihre Eigentumswohnung in der F... Berlin, 2 Zimmer, 91,00 m², V... (im Folgenden: der Wohnraum) als Zweitwohnsitz, den sie als Nebenwohnung gemeldet hat. Daneben stehen weitere Liegenschaften in Berlin in ihrem Eigentum, die dauerhaft vermietet sind. Randnummer 3 Im Juli 2014 zeigte sie bei dem Bezirksamt Mitte von Berlin an, der Wohnraum sei bereits am 1. Mai 2014 als Ferienwohnung genutzt worden. Hierauf bestätigte das Bezirksamt, damit liege gemäß § 2 Abs. 2 Nr. 1 des Zweckentfremdungsverbot-Gesetzes (ZwVbG) bis Ende April 2016 keine Zweckentfremdung vor. Im weiteren Verlauf teilte die bevollmächtigte Hausverwaltung mit, der Wohnraum werde seit 1. Mai 2016 nicht als Ferienwohnung vermietet, sondern als Zweitwohnung der Klägerin genutzt. Auf ihren Antrag genehmigte das Bezirksamt mit Bescheid vom 10. Oktober 2017 die zweckfremde Nutzung des Wohnraums als Ferienwohnung rückwirkend seit 1. Mai 2016 und befristet bis zum 30. April 2018. Randnummer 4 Mit Schriftsatz vom 1. Juni 2018 stellte die Klägerin einen Antrag auf erneute Genehmigung. Zur Begründung führte sie an, sie halte sich regelmäßig aus privaten und beruflichen Gründen in Berlin auf, u.a. um mietrechtliche Angelegenheiten hinsichtlich ihrer Berliner Liegenschaften, steuerliche Belange und Handwerkerbeauftragungen etc. zu koordinieren bzw. zu überwachen. Sie sei Hausverwalterin für ihre Liegenschaften. Zudem besuche sie regelmäßig ihre in Berlin wohnenden Eltern. Ausweislich einer Liste der Anwesenheitstage habe sie im Jahr 2017 an insgesamt 132 Tagen bzw. 16 Aufenthalten den Wohnraum genutzt und dort mit ihrem Sohn übernachtet. Auch für die kommenden Jahre erwarte sie eine Nutzung in demselben Umfang. In der übrigen Zeit halte sie sich vornehmlich an ihrem Hauptwohnsitz auf. Da sie den Wohnraum in Berlin regelmäßig als Nebenwohnung nutze, scheide eine dauerhafte Vermietung aus. Die Neufassung des ZwVbG, wonach überwiegende schutzwürdige private Interessen bei einer Nebenwohnung „in der Regel“ nur anzuerkennen seien, wenn die zweckfremde Nutzung an höchstens 90 Tagen im Jahre erfolge, stehe ihrem Antrag nicht entgegen. Es gebe kein öffentliches Interesse, dass der Wohnraum verstreut über das Jahr an rund 225 Tagen leer stehe. Eine Kurzzeitvermietung des Wohnraums sei ihr im Schnitt an 170 Tagen im Jahr möglich. Sie habe ein grundrechtlich geschütztes Interesse, den Wohnraum über die 90 Tage hinaus an weiteren 80 Tagen zu vermieten. Die gesetzliche Regelvermutung lasse für eine sachgerechte und verfassungskonforme Einzelfalllösung Raum. Randnummer 5 Mit Anhörungsschreiben vom Juni 2018 stellte das Bezirksamt in Aussicht, die Genehmigung unter Auflagen zu erteilen. Insbesondere solle die Genehmigung für maximal 90 Tage im Kalenderjahr gelten. Die beantragten 170 Tage seien nicht genehmigungsfähig. Nach der Neufassung des ZwVbG werde die Nutzung einer Zweitwohnung u.a. als Ferienwohnung grundsätzlich als genehmigungsfähig anerkannt. Die Höchstdauer von 90 Tagen im Jahr solle den Missbrauch der Regelung verhindern und berücksichtige zugleich das private Interesse einzelner Antragsteller. Nach der Regelvermutung könne das private Interesse nur dann anerkannt werden, wenn die Höchstgrenze eingehalten werde. Eine härtefallbezogene Ausnahme bleibe möglich. Ein solcher Härtefall liege bei der Klägerin nicht vor. Es sei nicht Aufgabe des Bezirksamtes oder des Gesetzgebers, eine Gewinnmaximierung zu ermöglichen. Randnummer 6 In ihrer Stellungnahme führte die Klägerin an, als Missbrauchsregelung lasse sich die Regelvorgabe von 90 Tagen nicht rechtfertigen. Im Antragsverfahren könne der Beklagte sicherstellen, dass eine Zweitwohnungsnutzung nicht nur vorgeschoben werde. Der Eingriff in ihr Eigentum sei nicht zu rechtfertigen, weil kein öffentliches Interesse bestehe, dass Wohnraum ungenutzt bleibe. Randnummer 7 Mit Bescheid vom 6. August 2018 genehmigte das Bezirksamt die zweckfremde Nutzung des Wohnraums als Ferienwohnung „für maximal 90 Tage im Kalenderjahr“ unter Nebenbestimmungen. Hiergegen legte die Klägerin Teilwiderspruch ein, soweit eine Vermietung von bis zu 170 Tagen abgelehnt wurde. Randnummer 8 Das Bezirksamt wies den Widerspruch mit Widerspruchsbescheid vom 8. Januar 2019, zugestellt am 11. Januar 2019, zurück. Die privaten Interessen könnten nur unter der Voraussetzung, dass die Nutzung als Ferienwohnung an höchstens 90 Tagen im Jahr erfolge, als schutzwürdig und das öffentliche Interesse an der Erhaltung des Wohnraums überwiegend anerkannt werden. Ein Ermessen bestehe hier nicht. Es sei nicht erheblich, ob die Klägerin den Wohnraum weit mehr als 90 Tage als Ferienwohnung vermieten könne. Die zeitliche Kontingentierung sei verhältnismäßig und verhindere eine übermäßige Kurzzeitvermietung. Zudem wirke sie wirtschaftlichen Fehlanreizen durch eine Zweckentfremdung von Wohnraum aus generalpräventiven Gründen entgegen. Weiterhin bleibe es der Klägerin unbenommen, zusätzlich zu den 90 Tagen den Wohnraum befristet zu Wohnzwecken zu vermieten. Randnummer 9 Hiergegen hat die Klägerin am 11. Februar 2019 Klage erhoben. Randnummer 10 Sie ist der Ansicht, ihre Klage sei als Verpflichtungsklage statthaft, da die Beschränkung auf 90 Tage eine Inhaltsbestimmung der Genehmigung sei. Sie habe einen Anspruch auf Erteilung der Genehmigung zu einer nach Tagen und Wochen bemessenen Vermietung des Wohnraums an bis zu 170 Tagen im Kalenderjahr. Aus der gesetzlichen Regelvermutung folge keine starre Grenze von 90 Tagen. Der Beklagte habe eine Ermessensentscheidung im Einzelfall zu treffen. Zu berücksichtigen seien in ihrem Fall die eigene Wohnnutzung für familiäre und berufliche Zwecke, die einhergehende Unmöglichkeit einer befristeten Vermietung zu Wohnzwecken in der Zwischenzeit, die verbleibende Möglichkeit einer Kurzzeitvermietung an jedenfalls 170 Tagen im Kalenderjahr und die ihr unbeschränkt erteilte Genehmigung bis nach Inkrafttreten der Neuregelung. Randnummer 11 Ohne eine solche verfassungskonforme Auslegung und Anwendung im Einzelfall sei die gesetzliche Beschränkung auf 90 Tage nicht mit dem Eigentumsgrundrecht vereinbar. Soweit das erkennende Gericht dies für die abstrakt-generelle Regelung mit Urteil vom 17. Oktober 2018 (VG 6 K 666.17) anders gesehen habe, sei dem für Fälle wie dem ihren mit einer intensiven Zweitwohnungsnutzung nicht zu folgen. Zudem sei die enge und starre Grenze von 90 Tagen willkürlich und richte sich gegen das Zweitwohnen an sich. Dies sei unsozial, da nur Wohlhabende es sich leisten könnten, die Räume ungenutzt zu lassen. Zudem sei die starre Regelung wegen des Vertrauensschutzes unverhältnismäßig. Die starre Neuregelung erfasse auch Nebenwohnungen, die zuvor erworben und genutzt wurden, als das Gesetz keine Beschränkung gekannt und die Rechtsprechung eine tageweise Kontingentierung abgelehnt habe. In der Rechtsfolge sei das Ermessen auf Null reduziert und die Genehmigung antragsgemäß zu erteilen, da kein öffentliches Interesse an der Beschränkung auf 90 Tage bestehe. Randnummer 12 Jedenfalls habe sie einen Anspruch auf ermessensfehlerfreie Entscheidung und Neubescheidung. Die Versagung sei bereits formell rechtswidrig. Eine Begründung der Beschränkung auf 90 Tage fehle in dem Bescheid vom 6. August 2018. Dasselbe gelte für die Ermessenserwägungen in dem Widerspruchsbescheid vom 8. Januar 2019, da der Beklage ihre persönlichen und beruflichen Umstände nicht gewürdigt habe. Zudem habe der Beklagte das ihm eingeräumte Ermessen verkannt, da er davon ausgehe, dass ihm bezüglich des Tageshöchstgrenze kein Entscheidungsspielraum zustehe. Randnummer 13 Die Klägerin beantragt, Randnummer 14 den Genehmigungsbescheid des Beklagten vom 6. August 2018 in der Form des Widerspruchsbescheids vom 8. Januar 2019 aufzuheben, soweit darin der Antrag vom 1. Juni 2018 zur Zweckentfremdung ihrer Wohnung in der F...an über 90 und an bis zu 170 Tagen im Kalenderjahr abgelehnt worden ist, und den Beklagten zur Erteilung einer Genehmigung zur Zweckentfremdung der vorstehenden Wohnung an bis zu 170 Tagen im Kalenderjahr zu verpflichten, Randnummer 15 hilfsweise zu 1., den Beklagten unter Aufhebung des Genehmigungsbescheids des Beklagten vom 6. August 2018 in der Form des Widerspruchsbescheids vom 8. Januar 2019, soweit darin der Antrag vom 1. Juni 2018 zur Zweckentfremdung ihrer Wohnung in der F...an über 90 Tagen und an bis zu 170 Tagen im Kalenderjahr abgelehnt worden ist, zu verpflichten, über den Antrag unter Zugrundelegung der Rechtsauffassung des Gerichts erneut zu entscheiden, Randnummer 16 weiter hilfsweise zu 2., die Beschränkung auf maximal 90 Tage im Kalenderjahr aufzuheben. Randnummer 17 die Hinzuziehung eines Bevollmächtigten im Vorverfahren für erforderlich zu erklären. Randnummer 18 Der Beklagte beantragt, Randnummer 19 die Klage abzuweisen. Randnummer 20 Die Begrenzung auf 90 Tage sei keine notwendige Konkretisierung des Genehmigungsgegenstands, sondern gebe der Klägerin zusätzlich auf, die Zweckentfremdung an mehr als 90 Tagen zu unterlassen. Die Begrenzung auf 90 Tage sei aus generalpräventiven Gründen gerechtfertigt und ermessensfehlerfrei ergangen. Der Verwaltung sei nur ein intendiertes Ermessen eingeräumt. Liege kein vom Regelfall abweichender Sachverhalt vor, müsse die Behörde ihre Entscheidung nicht besonders begründen. Die Klägerin habe keinen Ausnahmefall dargelegt. Randnummer 21 Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die Streitakte und die beigezogenen Verwaltungsvorgänge des Beklagten (2 Hefter) Bezug genommen. Entscheidungsgründe Randnummer 22 Die Klage hat keinen Erfolg. Randnummer 23 I. Die Klage ist zulässig. Die Klageanträge zu 1) bis 3) sind gemäß § 88 VwGO im Hinblick auf das maßgebliche Rechtschutzbegehren auszulegen, dass die Klägerin den als Nebenwohnung genutzten Wohnraum an über 90 und bis zu 170 Tagen im Kalenderjahr zweckfremd als Ferienwohnung vermieten möchte. Dies kann die Klägerin im Wege der statthaften Anfechtungsklage gemäß § 42 Abs. 1 Variante 1 der Verwaltungsgerichtsordnung (VwGO) erreichen, da eine isolierte Anfechtbarkeit der Begrenzung auf 90 Tage jedenfalls nicht von vorneherein ausscheidet. Randnummer 24 Die angefochtene Nebenbestimmung ist eine Auflage im Sinne des § 1 Abs. 1 des Gesetzes über das Verfahren der Berliner Verwaltung (VwVfG Bln) i.V.m § 36 Abs. 2 Nr. 4 des Verwaltungsverfahrensgesetzes (VwVfG). Dies ergibt eine Auslegung aus Sicht der Adressatin nach dem objektiven Erklärungswert und unter Berücksichtigung des Zusammenhangs. Zu berücksichtigen ist die Bezeichnung als „Auflage“ in dem Widerspruchsbescheid vom 8. Januar 2019 (S. 4). Dies entspricht der Bezeichnung in § 3 Abs. 3 Satz 3 des Gesetzes über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum (Zweckentfremdungsverbot-Gesetz – ZwVbG –), der die Behörde verpflichtet, die Einhaltung insbesondere der 90-Tage-Regelung „durch zielgenaue Auflagen“ sicherzustellen. Zudem ist entscheidend, dass der Beklagte die Genehmigung für den Zeitraum von zwei Jahren erteilt und einen Widerrufsvorbehalt verfügt hat. Dies verdeutlicht, dass der Beklagte im Fall einer Überschreitung des Jahreskontingents die Genehmigung wegen des Auflagenverstoßes widerrufen kann. Bis zum Widerruf bzw. zur Rücknahme des Genehmigungsbescheids bleibt eine Zweckentfremdung über die 90 Tage hinaus genehmigt und darf keine Rückführungsaufforderung gemäß § 4 ZwVbG ergehen. Demgegenüber führte ein Verständnis im Sinne einer Inhaltsbestimmung dazu, dass die Klägerin ab dem 91. Tag der Kurzzeitvermietung im ersten Kalenderjahr ohne Genehmigung handelte und eine Rückführungsaufforderung ergehen könnte, obwohl die Klägerin im zweiten Kalenderjahr wieder über ein neues Kontingent an 90 Tagen verfügte. Dies spricht für die Einordnung als isoliert anfechtbare Nebenbestimmung. Zu der auf den Wohnraum bezogenen Genehmigung, den Wohnraum mit der Registriernummer zweckfremd zu nutzen, tritt die gesonderte Verpflichtung, eine zweckfremde Nutzung an über 90 Tagen zu unterlassen. Erst in der Begründetheit des Anfechtungsbegehrens ist zu klären, ob die Genehmigung ohne die angefochtene Einschränkung auf 90 Tage rechtmäßig bliebe (vgl. Urteil der Kammer vom 12. April 2017 – VG 6 K 1634.16 –, juris Rn. 17-20). Randnummer 25 II. Die Klage ist nicht begründet. Der Beklagte hat der erteilten Genehmigung vom 6. August 2018 zu Recht die angefochtene Einschränkung auf 90 Tage im Jahr beigefügt. Der Genehmigungsbescheid vom 6. August 2018 und der Widerspruchsbescheid vom 8. Januar 2019 sind bezüglich dieser Auflage rechtmäßig und verletzen die Klägerin insoweit nicht in ihren Rechten (§ 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO). Die Klägerin hat keinen Anspruch auf Erteilung einer auflagenfreien Genehmigung und die Auflage ist ermessensfehlerfrei ergangen. Randnummer 26 Wegen der Anfechtungssituation kommt es auf die Rechtslage im Zeitpunkt der letzten Behördenentscheidung an (vgl. BVerwG, Urteil vom 11. Juli 2011 – BVerwG 8 C 12.10 –, juris Rn. 15). Maßgeblich ist damit das ZwVbG (vom 29. November 2013, GVBl. 2013, 626, geändert durch Gesetz vom 22. März 2016, GVBl. 2016, 115 und durch Gesetz vom 9. April 2018, GVBl. 2018, 211) in der am 20. April 2018 in Kraft getretenen und bis heute geltenden Fassung. Randnummer 27 1. Die Auflage findet ihre Rechtsgrundlage in § 3 Abs. 1 Sätze 1 und 5, Abs. 3 Nr. 3 und Satz 3 ZwVbG i.V.m. § 1 Abs. 1 VwVfG Bln i.V.m. § 36 Abs. 2 Nr. 4 VwVfG. Eine Genehmigung zur Zweckentfremdung von Wohnraum kann nach § 3 Abs. 1 Satz 1 Variante 1 ZwVbG erteilt werden, wenn vorrangige öffentliche Interessen oder schutzwürdige private Interessen das öffentliche Interesse an der Erhaltung des betroffenen Wohnraums überwiegen. Nach § 3 Abs. 1 Satz 5 ZwVbG kann die Genehmigung befristet, bedingt oder unter Auflagen erteilt werden. Gemäß § 3 Abs. 3 Nr. 3 ZwVbG sind überwiegende schutzwürdige private Interessen bei einer Nebenwohnung in der Regel nur anzuerkennen, wenn die Nutzung im Sinne des § 2 Abs. 1 Nr. 1 ZwVbG an höchstens 90 Tagen im Jahr erfolgt; besteht daneben eine Hauptwohnung oder mindestens eine weitere Nebenwohnung der Antragstellenden im Land Berlin, soll keine Genehmigung erteilt werden. Randnummer 28 2. Bei der Auslegung dieser Genehmigungsbestimmungen ist zu berücksichtigen, dass der Gesetzgeber das Zweckentfremdungsverbot als repressives Verbot mit Erlaubnisvorbehalt ausgestaltet hat (vgl. VG Berlin, Urteil vom 9. August 2016 – VG 6 K 112.16 –, juris Rn. 31). Dies bringt zum Ausdruck, dass eine Zweckentfremdung grundsätzlich verhindert werden soll. Randnummer 29 Tatbestandlich setzt die Erteilung einer Genehmigung daher besonders schutzwürdige anderweitige Interessen voraus, die dem gesetzlichen Zweck des ZwVbG vorgehen. In § 3 Abs. 3 Nr. 3 ZwVbG hat der Gesetzgeber die Tatbestandsvoraussetzung der schutzwürdigen privaten Interessen konkretisiert. Die Bestimmung ist als Regelvermutung formuliert, die das Abwägungsprogramm vorzeichnet. Danach darf das Bezirksamt, falls kein atypischer Sachverhalt vorliegt, bei einer Nebenwohnung überwiegende schutzwürdige private Interessen an einer zweckfremden Kurzzeitvermietung nur bis zu 90 Tage im Jahr gelten lassen. Randnummer 30 Aber auch wenn diese tatbestandlichen Voraussetzungen einer Genehmigungserteilung vorliegen, sieht die gesetzliche Anspruchsgrundlage als Rechtsfolge (nur) eine Ermessensentscheidung vor (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 6. April 2017 – OVG 5 B 14.16 –, juris Rn. 148). Grundsätzlich ist das pflichtgemäße Ermessen des Beklagten bei der Genehmigungsprüfung im Sinne eines intendierten Ermessens auf die Versagung der Genehmigung hin angelegt (vgl. OVG Berlin, Urteil vom 13. Dezember 1990 – OVG 5 B 53.89 –, GE 1991, 199, 201 sowie Ziffer 10 der Ausführungsvorschriften über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum – AV-ZwVb – i.d.F. der 2. Änderung vom 25. Februar 2019, ABl. Nr. 12 vom 22. März 2019, 1739). Bezüglich der Kurzzeitvermietung einer Nebenwohnung hat der Gesetzgeber für den Regelfall das Ergebnis der Ermessensausübung durch § 3 Abs. 3 Nr. 3 ZwVbG vorgegeben. Randnummer 31 Auch der Erlass einer Auflage steht gemäß § 3 Abs. 1 Satz 5 ZwVbG im Ermessen des Beklagten. Allerdings folgt bezüglich der Begrenzung auf 90 Tage aus § 3 Abs. 3 Satz 3 ZwVbG eine Pflicht der Behörde, die Einhaltung durch zielgenaue Auflagen sicherzustellen. Die Nebenbestimmung darf dabei gemäß § 1 Abs. 1 VwVfG Bln i.V.m. § 36 Abs. 3 VwVfG dem Zweck des Verwaltungsaktes nicht zuwiderlaufen. Randnummer 32 Die Ermessensentscheidung ist nur einer eingeschränkten gerichtlichen Überprüfung gemäß § 114 Satz 1 VwGO zugänglich. Das Gericht hat festzustellen, ob die Behörde das ihr eingeräumte Ermessen tatsächlich ausgeübt, dessen gesetzliche Grenzen nicht überschritten und von dem Ermessen in einer dem Zweck der Ermächtigung entsprechenden Weise Gebrauch gemacht hat. Die Behörde kann ihre Ermessenserwägungen noch im verwaltungsgerichtlichen Verfahren gemäß § 114 Satz 2 VwGO ergänzen. Randnummer 33 3. Der Beklagte hat die Rechtsgrundlage rechtmäßig angewandt. Randnummer 34
KI-Erklärung auf Basis des amtlichen Gesetzestextes. Orientierend, ersetzt keine Rechtsberatung.