VG Berlin 6. Kammer 6 K 126.18 Urteil Die Klägerin wendet sich gegen eine Rückführungsaufforderung und eine Zwangsgeldfestsetzung nach Zweckentfremdun

Tenor Die Klage wird abgewiesen. Die Klägerin trägt die Kosten des Verfahrens. Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet. Tatbestand Randnummer 1 Die Klägerin wendet sich gegen eine Rückführungsaufforderung und eine Zwangsgeldfestsetzung nach Zweckentfremdungsverbot-Gesetz (ZwVbG). Randnummer 2 Sie ist Eigentümerin des Grundstücks S... Berlin. Es wurde im 19. Jahrhundert mit einem Wohnhaus mit 16 Wohnungen bebaut. Im Jahr 1980 erhielt die Klägerin für die 16 Wohnungen des Hauses sowie eine nachträglich genehmigte Einheit im Keller eine Abgeschlossenheitsbescheinigung. Mit Bescheid vom 17. Dezember 1992 erteilte der Beklagte eine zweckentfremdungsrechtliche Genehmigung zur Umwidmung der Wohnungen Vhs. 2. OG rechts und links zur gewerblichen Nutzung, insbesondere unter der Bedingung einer bauaufsichtsrechtlichen Genehmigung der Zusammenlegung der Wohnungen. Randnummer 3 Der Beklagte hielt in einem Vermerk vom 1. November 2001 fest, von den 16 Wohnungen würden nur drei zu Wohnzwecken genutzt, drei weitere würden illegal gewerblich genutzt und für zehn Wohnungen sei keine Nutzung ersichtlich. Die letzten Bewohner waren Mitte des Jahres 2010 in dem Haus gemeldet. Seitdem sind die Wohnungen ungenutzt. Das Haus verfiel im Laufe der Zeit. Bereits vor Inkrafttreten des Zweckentfremdungsverbots am 1. Mai 2014 waren die Wohnungen unbewohnbar. Randnummer 4 Im Juli 2015 hörte der Beklagte die Klägerin zu einer Zweckentfremdung von Wohnraum im Sinne des ZwVbG an, da sie die Wohnungen ohne die erforderliche Genehmigung leer stehen lasse. Die Klägerin verwies auf einen hohen Investitionsbedarf des Hauses. Das Haus werde instand gesetzt, sobald das Kapital zur Verfügung stehe. Auf Anhörungen im August und Oktober 2015 antwortete die Klägerin nicht. Randnummer 5 Mit Bescheid vom 24. November 2015, zugestellt mit Postzustellungsurkunde am 26. November 2015, forderte der Beklagte die Klägerin auf, den Wohnraum auf eigene Kosten wieder in einen für Wohnzwecke geeigneten Zustand zu versetzen und den Wohnraum bis zum 31. Juli 2016 wieder Wohnzwecken zuzuführen. Zugleich ordnete er die sofortige Vollziehung an. Für den Fall, dass die Klägerin der Rückführungsaufforderung nicht oder nicht fristgemäß nachkomme, drohte er ein Zwangsgeld in Höhe von 5.000 Euro an. Randnummer 6 Mit Bescheid vom 11. Oktober 2016, zugestellt mit Postzustellungsurkunde am 18. Oktober 2016, setzte der Beklagte ein Zwangsgeld in Höhe von 5.000 Euro fest und drohte ein weiteres Zwangsgeld in Höhe von 10.000 Euro an. Die Klägerin sei der Verpflichtung aus der bestandskräftigen Rückführungsaufforderung nicht nachgekommen. Randnummer 7 Mit anwaltlichem Schriftsatz vom 14. November 2016 legte die Klägerin Widerspruch gegen den Bescheid vom 11. Oktober 2016 ein. Beigefügt war ein Schriftsatz vom 27. Oktober 2016, indem ausgeführt wurde, das Bezirksamt habe der Klägerin telefonisch von einem Zwangsvollstreckungsverfahren wegen einer nicht unerheblichen Entgeltforderung aus einem angeblich erlassenen Bußgeldbescheid berichtet, einen Bußgeldbescheid habe sie jedoch nie erhalten. Eine bewilligte Akteneinsicht wurde nicht wahrgenommen. Mit Schriftsatz vom 28. März 2017 legte die Klägerin gegen „alle Bescheide im Zusammenhang“ mit dem streitbefangenen Grundstück Widerspruch ein und beantragte Wiedereinsetzung in den vorigen Stand. Randnummer 8 Bei Ortsbegehungen im April und Juni 2017 besichtigten Mitarbeiter des Beklagten im Beisein der Klägerin das Gebäude. Dabei wurden bauliche Missstände festgestellt. Auf die Protokolle des Anlagenkonvoluts K 22 (Bl. 169 ff. der Gerichtsakte) wird Bezug genommen. Die Klägerin teilte mit Schreiben vom Juni 2017 geplante Baumaßnahmen mit. Ergänzend führte sie aus, sie bemühe sich um eine Abgeschlossenheitsbescheinigung für das Dachgeschoss, um durch den Verkauf die nötigen Instandsetzungsmaßnamen zu finanzieren. Randnummer 9 Im Juli 2017 begründete die Klägerin ihren Widerspruch gegen die Zwangsgeldfestsetzung mit Bescheid vom 11. Oktober 2016. Bereits die Rückführungsanordnung sei rechtswidrig, da es sich bei den Einheiten nicht um schützenswerten Wohnraum handele. Die Einheiten seien bereits bei Inkrafttreten des Zweckentfremdungsverbots rechtlich und tatsächlich nicht zu Wohnzwecken geeignet gewesen. Die Einheiten stünden seit Jahren leer, die Heizungsanlage im Keller und in allen Räumen sei durch Frost zerstört, die wasserführenden Rohrleitungen seien nicht mehr funktionsfähig oder gestohlen. Funktionsfähige Badezimmer, Küchen und vieles mehr fehlten. Zudem sei die Standsicherheit des Gebäudes aufgrund nicht fertig gestellter Bauarbeiten im Keller rechnerisch nicht nachweisbar. In mehreren Schreiben im August und im Oktober 2017 berichtete die Klägerin von durchgeführten Arbeiten am Haus und von Schwierigkeiten, Bauunternehmen mit freien Kapazitäten zu finden. Einen angebotenen Termin für ein Gespräch mit der Bezirksstadträtin sagte die Klägerin ab. Randnummer 10 Mit Widerspruchsbescheid vom 25. Januar 2018 wies der Beklagte den Widerspruch gegen die Rückführungsaufforderung mit Bescheid vom 24. November 2015 als verfristet zurück und lehnte den Antrag auf Wiedereinsetzung in den vorigen Stand ab. An demselben Tag wies der Beklagte den Widerspruch gegen den Bescheid vom 11. Oktober 2016 zurück. Die Zwangsgeldfestsetzung sei rechtmäßig. Auf die Rechtmäßigkeit der bestandskräftigen Rückführungsaufforderung komme es nicht an. Beide Widerspruchsbescheide vom 25. Januar 2018 wurden der Klägerin am 29. Januar 2018 zugestellt. Randnummer 11 Am 27. Februar 2018 beantragte die Klägerin das Wiederaufgreifen des Verfahrens und hilfsweise, den Bescheid vom 24. November 2015 zurückzunehmen. Ein Grund für eine Wiedereinsetzung sei gegeben, da der Bescheid nicht zugestellt worden sei. In der Vergangenheit hätten Dritte wiederholt Briefe aus dem Briefkasten entwendet. Sie habe deswegen in den Jahren 2012 und 2013 Strafanzeigen gegen unbekannt gestellt. Zudem sei das Verfahren im Hinblick auf den Vorlagebeschluss des Oberverwaltungsgerichts Berlin-Brandenburg vom 6. April 2017 – OVG 5 B 14.16 – wiederaufzugreifen. Auch in ihrem Fall stelle sich die Frage, ob das Zweckentfremdungsverbot rückwirkend auf Sachverhalte vor seinem Inkrafttreten angewandt werden dürfe. Der Bescheid vom 24. November 2015 sei ein Dauerverwaltungsakt, der rechtswidrig und zurückzunehmen sei. Randnummer 12 Am 28. Februar 2018 hat die Klägerin Klage gegen den Bescheid vom 24. November 2015 und den Bescheid vom 11. Oktober 2016, jeweils in der Fassung der Widerspruchsbescheide vom 25. Januar 2018, erhoben. Am 24. Mai 2019 hat sie klageerweiternd begehrt, ihren Antrag auf Wiederaufgreifen und hilfsweise auf die Rücknahme des Bescheides vom 24. November 2015 zu bescheiden. Randnummer 13 Mit Bescheid vom 5. August 2019 lehnte der Beklagte das Wiederaufgreifen des Verfahrens und die Rücknahme des Bescheids vom 24. November 2015 ab. Der hiergegen eingelegte Widerspruch vom 27. September 2019 blieb unbeschieden. Randnummer 14 Die Klägerin behauptet, den Bescheid vom 24. November 2015 habe sie nie erhalten. Die Rückführungsaufforderung sei rechtswidrig, weil der Wohnraum bereits zum allein maßgeblichen Stichtag des 1. Mai 2014 nicht zu Wohnzwecken geeignet gewesen sei. Der Beklagte habe den Zustand bis 2015 wissentlich geduldet. Erst im Jahr 2018 sei ausweislich eines Bestätigungsschreibens des Statikbüros die Einsturzgefahr des Hauses beseitigt worden. Jedenfalls handele es sich nicht um schützenswerten Wohnraum, weil eine Instandsetzung der Räumlichkeiten unwirtschaftlich und damit unzumutbar sei. Der Bezirksstadtrat gehe laut einem Presseartikel von notwendigen Sanierungskosten in Höhe von 3.000.000 Euro aus. Demgegenüber fielen die möglichen Mieteinnahmen in den nächsten zehn Jahren weit geringer aus, wie sie im Einzelnen ausführt. Zudem habe sie habe die Einheiten vor dem Leerstand zu freiberuflichen Zwecken und als Gewerbe vermietet, was sie teilweise noch durch Gewerbemietverträge belegen könne. Viele Mieteinheiten seien hierfür umgebaut worden. Nach Auslaufen der Gewerbemietverträge habe sie die Mieteinheiten nicht wieder zu Wohnzwecken vermietet. Randnummer 15 In der Folge sei auch die Zwangsgeldfestsetzung mit Bescheid vom 11. Oktober 2016 rechtswidrig. Der Beklagte könne sich nicht auf die Vollstreckbarkeit des Grundverwaltungsakts berufen, da dieser ein Dauerverwaltungsakt sei. Zudem lägen Gründe für eine Wiedereinsetzung vor. Randnummer 16 Jedenfalls habe sie einen Anspruch auf Wiederaufgreifen des Verfahrens bzw. Rücknahme des Bescheids vom 24. November 2015. Durch den genannten Vorlagebeschluss des Oberverwaltungsgerichts habe sich die Rechtslage nachträglich zu ihren Gunsten geändert. Zudem lägen neue Beweismittel vor, da sie bei den Ortsbegehungen im Jahr 2017 auf den äußerst schlechten Bauzustand des Objektes hingewiesen worden sei und sie die vom Beklagten gefertigten Protokolle erst im Oktober 2019 erhalten habe. Randnummer 17 Sie beantragt, Randnummer 18 den Bescheid zur Rückführungsaufforderung vom 24. November 2015 in der Gestalt des Widerspruchsbescheids vom 25. Januar 2018 aufzuheben, Randnummer 19 den Zwangsgeldfestsetzungsbescheid vom 11. Oktober 2016 in der Gestalt des Widerspruchsbescheids vom 25. Januar 2018 aufzuheben, Randnummer 20 hilfsweise, die Beklagte unter Aufhebung des Bescheids vom 5. August 2019 zu verpflichten, das Verfahren wieder aufzugreifen und – weiter hilfsweise – den Bescheid vom 24. November 2015 zurückzunehmen, Randnummer 21 sowie die Hinzuziehung eines Bevollmächtigten im Vorverfahren gemäß § 162 Abs. 2 S. 2 VwGO für notwendig zu erklären. Randnummer 22 Der Beklagte beantragt, Randnummer 23 die Klage abzuweisen. Randnummer 24 Er nimmt Bezug auf die angefochtenen Bescheide. Aus der Bauakte gingen nur Wohnnutzungen hervor. Der genannte Vorlagebeschluss beziehe sich auf Ferienwohnungsbetriebe und gewerbliche Nutzungen, erfasse jedoch nicht den Leerstand von Wohnungen. Von einer unzumutbaren Wiederherstellung zu Wohnzwecken sei nicht auszugehen. Die Klägerin habe keine Aufstellung der Kosten eingereicht und keine Unzumutbarkeit belegt. Randnummer 25 Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die Gerichtsakte und die beigezogenen Verwaltungsvorgänge (zwei Hefter des Wohnungsamts; ein Aktenordner und ein Karton Bauakten, ein Konvolut mit zwölf Vorgängen der Bau- und Wohnungsaufsicht) Bezug genommen, die vorgelegen haben, und – soweit wesentlich – Gegenstand der mündlichen Verhandlung waren. Entscheidungsgründe Randnummer 26 Die Klage hat keinen Erfolg. Randnummer 27 I. Die Klage ist unzulässig, soweit die Klägerin im Wege der Anfechtungsklage gemäß § 42 Abs. 1 Variante 1 der Verwaltungsgerichtsordnung (VwGO) die Aufhebung der Rückführungsaufforderung mit Bescheid vom 24. November 2015 in der Gestalt des Widerspruchsbescheids vom 25. Januar 2018 begehrt. Die Klägerin hat das gemäß § 68 Abs. 1 Satz 1 VwGO durchzuführende Vorverfahren nicht ordnungsgemäß durchlaufen. Innerhalb der Monatsfrist des § 70 Abs. 1 VwGO, über die der Beklagte ordnungsgemäß belehrt hat, hat sie keinen Widerspruch eingelegt. Diese Frist wurde mit der Bekanntgabe des Bescheides in Gang gesetzt. Der Bescheid ist der Klägerin am 26. November 2015 bekannt gegeben und damit wirksam geworden (vgl. § 1 Abs. 1 des Gesetzes über das Verfahren der Berliner Verwaltung [VwVfG Bln] – i.V.m. § 41 des Verwaltungsverfahrensgesetzes [VwVfG]). Randnummer 28 1. Die Bekanntgabe erfolgte im Wege der Zustellung, die ihrerseits ordnungsgemäß im Wege der Ersatzzustellung durch Einlegen in den Briefkasten der Klägerin unter ihrer Meldeanschrift bewirkt wurde (§ 7 VwVfG Bln i.V.m. § 3 Abs. 2 Satz 1 des Verwaltungszustellungsgesetzes, § 180 der Zivilprozessordnung [ZPO]). Die Beweiskraft der ordnungsgemäß erstellten Postzustellungsurkunde als öffentliche Urkunde im Sinne des § 418 ZPO i.V.m. § 98 VwGO erstreckt sich auf das Einlegen des Schriftstücks in den zur Wohnung gehörenden Briefkasten sowie darauf, dass der Postbedienstete unter der angegebenen Wohnanschrift weder den Adressaten persönlich noch eine zur Entgegennahme der Sendung in Betracht kommende Person angetroffen hat (vgl. VG Berlin, Urteil vom 16. September 2016 – VG 33 K 129.15 –, juris Rn. 17 m.w.N.). Hiernach steht fest, dass der Bedienstete des mit der Zustellung beauftragten Postunternehmens den angefochtenen Bescheid am 26. November 2015 in den Briefkasten der Klägerin eingelegt hat, weil ein Versuch der Übergabe erfolglos geblieben war. Randnummer 29 2. Die Unrichtigkeit der beurkundeten Tatsachen kann nur durch den gemäß § 418 Abs. 2 ZPO möglichen Gegenbeweis belegt werden. Das Bestreiten und die Möglichkeit eines anderen Geschehensablaufs genügen nicht, erforderlich ist vielmehr die volle Überzeugung des Gerichts, dass der Zustellungsvorgang falsch beurkundet wurde (vgl. BGH, Urteil vom 31. Mai 2017 – VIII ZR 224/16 –, juris Rn. 18). Randnummer 30 Die Klägerin hat diesen Gegenbeweis nicht erbracht. Ihr Vorbringen, sie habe den angefochtenen Bescheid nicht erhalten, ist eine Behauptung geblieben. Unergiebig ist ihre Behauptung mit Schriftsatz vom 13. Juli 2017, „der Postbote“ habe ihr versichert, er könne sich an die Zustellung des Briefes nicht erinnern. Eine fehlende Erinnerung begründet keinen Zweifel an der dokumentierten Zustellung. Ohnehin bleibt fraglich, ob die Klägerin den damaligen Zusteller des beauftragten Postunternehmens befragte, da sie im Sommer 2017 nicht mehr unter der Zustellanschrift wohnte (vgl. Bl. 104 des Verwaltungsvorgangs des Wohnungsamts). Zudem hält sie selbst es für möglich, dass der Brief wie beurkundet in den Briefkasten eingelegt, jedoch anschließend, mithin nach der Zustellung, entwendet wurde. Eine tatsächliche Unkenntnis des Bescheids und der unterbliebene Widerspruch lassen ebenfalls nicht den Schluss zu, der Zusteller habe die Einlegung in den Briefkasten falsch beurkundet. Randnummer 31 3. Der eingelegte Widerspruch war verfristet. Erst weit nach Ablauf der Monatsfrist hat die Klägerin erstmals im März 2017 Widerspruch gegen „alle Bescheide im Zusammenhang“ mit dem Grundstück eingelegt. Der zuvor im November 2016 eingelegte Widerspruch bezog sich nicht auf die Rückführungsaufforderung, sondern auf die Zwangsgeldfestsetzung vom 11. Oktober 2016. Ohnehin ging auch dieses Schreiben nicht binnen eines Monats ab Bekanntgabe des Bescheids vom 24. November 2015 ein. Randnummer 32 4. Danach hat der Beklagte den Widerspruch vom März 2017 mit Widerspruchsbescheid vom 25. Januar 2018 zu Recht als unzulässig zurückgewiesen, da auch eine Wiedereinsetzung in den vorigen Stand gemäß § 70 Abs. 2 i.V.m. § 60 Abs. 1 VwGO ausgeschlossen war. Die Klägerin hat den Wiedereinsetzungsantrag gemäß § 60 Abs. 2 Satz 1 VwGO im März 2017 nicht binnen zwei Wochen nach Wegfall des Hindernisses gestellt. Jedenfalls bei Einlegung des Widerspruchs gegen die Zwangsmittelfestsetzung im November 2016 hätte sie zugleich gegen die Rückführungsaufforderung vorgehen können. Sie bzw. ihr damaliger Verfahrensbevollmächtigter wussten von der Rückführungsaufforderung, da der Beklagte in dem Bescheid vom 11. Oktober 2016 den Bescheid vom 24. November 2015 und seinen wesentlichen Inhalt nannte. Randnummer 33 Zudem sind entschuldigende Gründe für die Versäumung der Frist weder substantiiert vorgetragen noch ersichtlich. Es fällt in den Verantwortungsbereich der Klägerin, sollten Dritte den Bescheid nachträglich aus dem Briefkasten entwendet haben. Wenn sie trotz der von ihr angezeigten Diebstähle aus den Jahren 2012 und 2013 nur einen Briefkasten nutzte, aus dem nach ihren Angaben Briefe leicht entnommen werden können, hat sie die Versäumnis der Frist jedenfalls fahrlässig zu vertreten (vgl. VG München, Gerichtsbescheid vom 2. März 2016 – M 10 K 15.3017 –, juris Rn. 28). Ohnehin gibt es für ein Eingreifen Dritter im November 2015 keinerlei tatsächliche Anhaltspunkte; andere Schreiben des Beklagten gingen der Klägerin im zeitlichen Zusammenhang einwandfrei zu. Soweit am 9. März 2016 die Zustellung eines Briefes wegen eines überfüllten Briefkasten unmöglich war (vgl. Bl. 49 des Verwaltungsvorgangs des Wohnungsamtes), deutet dies auf einen sorgfaltswidrigen Umgang der Klägerin hin. Auf die Begründung des Widerspruchsbescheids vom 25. Januar 2018, der das Gericht folgt, wird gemäß § 117 Abs. 5 VwGO ergänzend Bezug genommen. Randnummer 34 II. Die zulässige Anfechtungsklage bezüglich der Zwangsgeldfestsetzung ist unbegründet. Der Bescheid vom 11. Oktober 2016 in der Gestalt des Widerspruchsbescheids vom 25. Januar 2018 ist rechtmäßig und verletzt die Klägerin nicht in ihren Rechten (§ 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO). Randnummer 35 1. Rechtsgrundlage für die Festsetzung des Zwangsgeldes in Höhe von 5.000 Euro sind § 2 Abs. 1 Nr. 4 und § 6 des Zweckentfremdungsverbot-Gesetzes (ZwVbG – vom 29. November 2013, GVBl. 2013, 626; zuletzt – für das vorliegende Verfahren nicht erheblich – geändert durch Gesetz vom 9. April 2018, GVBl. 2018, 211) i.V.m. §§ 6 Abs. 1, 9 Abs. 1 Buchstabe b, 11 Abs. 1 Satz 1, 14 Satz 1 des Verwaltungs-Vollstreckungsgesetzes (VwVG) i.V.m. § 8 Abs. 1 VwVfG Bln. Verwaltungsakte zur Beseitigung einer Zweckentfremdung können gemäß § 6 ZwVbG mit Mitteln des Verwaltungszwangs durchgesetzt werden. Die Festsetzung des Zwangsgeldes erfolgte zur Durchsetzung der Rückführungsaufforderung vom 24. November 2015. Randnummer 36 2. Gegen die formelle Rechtmäßigkeit der Zwangsgeldfestsetzung bestehen keine Bedenken. Insbesondere war das Bezirksamt Tempelhof-Schöneberg von Berlin als Vollzugsbehörde für die Festsetzung zuständig (vgl. § 7 Abs. 1 VwVG). Randnummer 37 3. In materiell-rechtlicher Hinsicht ist der Bescheid ebenfalls nicht zu beanstanden. Der Bescheid vom 24. November 2015 ist ein wirksamer vollstreckbarer Grundverwaltungsakt im Sinne von § 6 Abs. 1 VwVG. Die Rückführungsaufforderung hat den vollstreckungsfähigen Inhalt, den Wohnraum in dem gesamten Gebäude S...Berlin wieder Wohnzwecken zuzuführen. Randnummer 38 Die Rückführungsaufforderung ist formell vollstreckbar. Sie ist bestandskräftig geworden. Die Androhung der Zwangsgeldfestsetzung erfolgte bereits mit der Rückführungsaufforderung vom 24. November 2015. Die Androhung ist der Klägerin, ebenso wie die Rückführungsaufforderung, gemäß § 13 Abs. 7 VwVG zugestellt worden. Randnummer 39 Unerheblich für die Rechtmäßigkeit der Zwangsgeldfestsetzung ist die Argumentation der Klägerin, die Wohnungen seien bereits zum 1. Mai 2014 nicht zu Wohnzwecken geeignet gewesen, die Wiederherstellung sei unzumutbar und sie habe den Wohnraum zuvor gewerblich genutzt. Dieser Vortrag betrifft die Rechtmäßigkeit der bestandskräftigen Rückführungsaufforderung. Hiergegen gerichtete Einwendungen kann die Klägerin nicht gegen die Rechtmäßigkeit der Zwangsgeldfestsetzung erheben. Voraussetzung einer rechtmäßigen Verwaltungsvollstreckung ist allein die Wirksamkeit, nicht aber die Rechtmäßigkeit der Grundverfügung (vgl. BVerwG, Urteil vom 25. September 2008 – BVerwG 7 C 5.08 –, juris Rn. 12 m.w.N.; zum Zweckentfremdungsrecht OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 6. September 2016 – OVG 5 S 17.16 –). Ohne Erfolg führt die Klägerin an, bei der Rückführungsaufforderung handele es sich um einen Dauerverwaltungsakt. Auch bei einer Grundverfügung, der Dauerwirkung zukommt, muss der Betroffene zunächst die Grundverfügung anfechten. Nach ihrer Bestandskraft kann er Einwendungen gegen ihre Rechtmäßigkeit wegen der Mehrstufigkeit des Vollstreckungsverfahrens nur im Wege des Wiederaufgreifens des Verfahrens gemäß § 1 Abs. 1 VwVfG Bln i.V.m. § 51 Abs. 1 VwVfG bzw. § 51 Abs. 5 i.V.m. §§ 48, 49 VwVfG geltend machen (vgl. OVG Nordrhein-Westfalen, Beschluss vom 20. Januar 2012 – 4 B 1425/11 –, juris Rn. 2, 8). Im Erfolgsfall einer Aufhebung der Grundverfügung von Beginn an wären Zwangsgeldfestsetzungen und -beitreibungen rückabzuwickeln. Randnummer 40 4. Die weiteren Zwangsvollstreckungsvoraussetzungen liegen vor. Gemäß § 14 Satz 1 VwVG setzt die Vollzugsbehörde das Zwangsmittel fest, wenn die Verpflichtung innerhalb der Frist, die in der Androhung bestimmt ist, nicht erfüllt wird. Dies ist hier der Fall. Die Festsetzung des Zwangsgeldes erfolgte mit Bescheid vom 11. Oktober 2016, als die zum 31. Juli 2016 gesetzte Frist fruchtlos abgelaufen war. Der Wohnraum wird weiterhin nicht zu Wohnzwecken genutzt. Auch eine zügige Instandsetzung im Sinne des § 2 Abs. 2 Nr. 4 ZwVbG , wonach keine Zweckentfremdung mehr vorläge, ist nicht dargetan. Soweit die Klägerin im Laufe des Widerspruchsverfahrens bezüglich der Zwangsmittelfestsetzung behauptet hat, Arbeiten am Gebäude durchzuführen, hat sie diese nicht substantiiert und belegt. Es fehlen konkrete und nachprüfbare Angaben zum Bauablauf, insbesondere eine Aufstellung aller geplanten Arbeiten und beauftragten Gewerke sowie ein Bauzeitenplan. Randnummer 41 Bei der Auswahl und der Ausübung des Zwangsmittels sind keine Ermessensfehler ersichtlich. Die Festsetzung eines Zwangsgeldes ist geeignet, weil es sich bei der Wiederzuführung des Wohnraums zu Wohnzwecken um eine unvertretbare Handlung handelt, vgl. § 11 Abs. 1 Satz 1 VwVG. Randnummer 42 Die Androhung eines einheitlichen Zwangsgeldbetrags in Höhe von 5.000 Euro für die Wiederzuführung von insgesamt 16 Wohnungen ist mit dem Bestimmtheitsgebot des § 13 Abs. 3 Satz 1 VwVG vereinbar (vgl. VG Berlin, Urteil vom 31. Januar 2019 – VG 6 K 429.18 –, Entscheidungsabschrift S. 7 f.). Die Bewohnbarkeit der 16 Wohnungen steht im untrennbaren Zusammenhang mit der Instandsetzung des gesamten Gebäudes, insbesondere bezüglich des Daches, der Sanierungsarbeiten wegen Wassereintritts und des Einbaus einer zentralen Heizungsanlage. Ein einheitliches Zwangsgeld in Höhe von 5.000 Euro, das üblicherweise bereits für die Rückführung nur einer Wohnung angedroht wird, belastet die Klägerin unter Berücksichtigung der Anzahl von 16 Wohnungen maßvoll. Die Festsetzung des Zwangsgeldes steht damit auch in einem angemessenen Verhältnis gemäß § 9 Abs. 2 VwVG zu dem Zweck, die Klägerin zu einer Wiederzuführung der Wohnungen anzuhalten. Vollstreckungshindernisse sind nicht ersichtlich. Es ist insbesondere nicht vorgetragen, dass die Instandsetzung des Gebäudes unmöglich sei. Randnummer 43 5. Der Höhe nach ist das Zwangsgeld nicht zu beanstanden. Der festgesetzte Betrag von 5.000 Euro geht über die gesetzlich vorgegebene Obergrenze von 50.000 Euro nicht hinaus (vgl. § 8 Abs. 1 Satz 2 VwVfG Bln). Eine Unangemessenheit der Höhe des Zwangsgeldes ist weder dargetan noch sonst ersichtlich. Randnummer 44 III. Hinsichtlich des Hilfsantrags zu 3) ist die zulässige Verpflichtungsklage gemäß § 42 Abs. 1 Variante 2 VwGO unbegründet. Die Klägerin hat keinen Anspruch auf Wiederaufgreifen des Verfahrens oder hilfsweise Rücknahme des Bescheids vom 24. November 2015 (§ 113 Abs. 5 Satz 1 VwGO). Der Bescheid vom 5. August 2019, mit dem der Beklagte diese Begehren abgelehnt hat, ist rechtmäßig. Randnummer 45 1. Ein Anspruch auf Wiederaufgreifen des Verfahrens im engeren Sinne besteht nicht. Nach § 1 Abs. 1 VwVfG Bln i.V.m. § 51 Abs. 1 VwVfG ist eine Behörde auf Antrag des Betroffenen zum Wiederaufgreifen des Verfahrens verpflichtet, wenn sich die dem Verwaltungsakt zugrunde liegende Sach- oder Rechtslage nachträglich zugunsten des Betroffenen geändert hat (Nr. 1), neue Beweismittel vorliegen, die eine dem Betroffenen günstigere Entscheidung herbeigeführt haben würden (Nr. 2), oder Wiederaufnahmegründe entsprechend § 580 ZPO gegeben sind (Nr. 3). Diese Voraussetzungen sind nicht erfüllt. Randnummer 46

1. a)Eine nachträgliche Änderung der Sachlage ist nicht ersichtlich. Insoweit reicht es nicht aus, wenn Tatsachen erst nachträglich bekannt werden, aber im Zeitpunkt des Erlasses des Verwaltungsakts bereits vorlagen (vgl. VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 30. November 2016 – 1 S 472/16 –, juris Rn. 31 m.w.N.). Die Klägerin behauptet schon nicht, dass sich die tatsächlichen Gegebenheiten nach Erlass der Rückführungsaufforderung entscheidungserheblich geändert hätten. Nach ihren Angaben waren die Wohnungen bereits vor 2014 unbewohnbar. Hieran hat sich bis heute nichts geändert. Wann sie oder die Behörde von dem genauen Zustand der Wohnungen Kenntnis erhalten haben, ist im Rahmen des § 51 Abs. 1 Nr. 1 VwVfG unbeachtlich. Randnummer 47
2. b)Die Rechtslage ist ebenfalls unverändert geblieben. Ohne Erfolg beruft sich die Klägerin auf den Vorlagebeschluss des Oberverwaltungsgerichts Berlin-Brandenburg, wonach die tatbestandliche Rückanknüpfung des Zweckentfremdungsverbots unverhältnismäßig ist (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 6. April 2017 – OVG 5 B 14.16 –, juris Rn. 117 ff., 131 ff.). Dies ist keine Änderung der Rechtslage im Sinne des § 51 Abs. 1 Nr. 1 VwVfG, da mit der Vorlage keine materielle Rechtsänderung verbunden ist (vgl. BVerwG, Beschluss vom 16. Februar 1993 – BVerwG 9 B 241.92 –, juris Rn. 3; OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 13. Juni 2019 – OVG 3 M 98.19 –, juris Rn. 5; Sachs, in: Stelkens/Bonk/Sachs, VwVfG, 9. Aufl. 2018, § 51 Rn. 100 m.w.N.). Randnummer 48 Darüber hinaus kann die Klägerin aus dem Vorlagebeschluss des Oberverwaltungsgerichts Berlin-Brandenburg nichts zu ihren Gunsten ableiten. Streitgegenständlich sind dort Nutzungen, die nach Außerkrafttreten des vorherigen Zweckentfremdungsverbots erlaubnisfrei ins Werk gesetzt wurden und zum Stichtag des 1. Mai 2014 andauerten. Im Hinblick hierauf hat das Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg eine unverhältnismäßige tatbestandliche Rückanknüpfung des Zweckentfremdungsverbots darin erkannt, dass es gemäß § 1 Abs. 1, Abs. 3 ZwVbG alle Räumlichkeiten, die zur dauernden Wohnnutzung tatsächlich und rechtlich geeignet sind, erfasst und die Zweckbestimmung der Räume seitens des Verfügungsberechtigten bedeutungslos ist. Keinen verfassungsrechtlichen Bedenken sieht sich jedoch der Bestandsschutz des vorhandenen Wohnraums ausgesetzt. Dies entspricht im Ergebnis der überholten Rechtslage nach dem Mietrechtsverbesserungsgesetz, wonach neben der objektiven Eignung der Räume zu Wohnzwecken „die nach außen sichtbar werdende subjektive Zweckbestimmung durch den Verfügungsberechtigten im Zeitpunkt des Inkrafttretens des Zweckentfremdungsverbots“ maßgeblich war (vgl. OVG Berlin, Urteil vom 7. April 1978 – OVG II B 110.76 –, juris Rn. 13 m.w.N.). Auch nach diesen Voraussetzungen unterfallen die 16 Wohnungen der Klägerin dem Zweckentfremdungsverbot. Randnummer 49 Von vorneherein ergeben sich nur für neun der 16 Wohnungen Anhaltspunkte einer zwischenzeitlichen Nutzung zu anderen als Wohnzwecken. Für sechs Wohnungen des Eingangs O...und zwei Wohnungen des Eingangs S...hat sie erstmals im Termin zur mündlichen Verhandlung Gewerberaummietverträge vorgelegt. Zusätzlich ergibt sich für die Wohnung S...aus einem Vermerk des Beklagten vom 21. Oktober 2003 (K 20, Bl. 164 der Gerichtsakte) eine Nutzung als Praxis für Ergotherapie. Randnummer 50 Diesbezüglich bedarf keiner abschließenden Entscheidung, ob die Klägerin die neun Wohnungen durch die Überlassung zu gewerblichen/freiberuflichen Zwecken auf der Grundlage von Gewerberaummietverträgen zwischenzeitlich anderen als Wohnzwecken zugeführt hat. Jedenfalls fehlt eine nach außen sichtbar werdende subjektive Zweckbestimmung als Gewerberäume durch die Klägerin im Zeitpunkt des Inkrafttretens des Zweckentfremdungsverbots. Zum 1. Mai 2014 gab es keine gewerbliche oder freiberufliche Nutzung der Wohnungen, da das gesamte Gebäude mindestens seit dem Jahr 2010 leer steht. Randnummer 51 Anhaltspunkte dafür, dass die Klägerin trotz des Leerstands über mehrere Jahre weiterhin an einer Zweckbestimmung der Räumlichkeiten zu anderen als Wohnzwecken festhielt, sind weder dargelegt noch ersichtlich. Damit scheidet zugleich eine Verletzung grundgesetzlich geschützten Vertrauens aus, das zum 1. Mai 2014 entwertet worden sein könnte. Die Klägerin hat sowohl vor als auch nach Inkrafttreten des Zweckentfremdungsverbots Arbeiten am Haus vorgenommen, ohne zwischen gewerblichen und zu Wohnzwecken bestimmten Einheiten zu unterscheiden. Von der Verkehrsanschauung wurden die Räumlichkeiten des Gebäudes nach Auszug der Gewerbemieter und jahrelangem Leerstand als Wohnraum angesehen. Andere Umstände, insbesondere Investitionen und Umbauten für gewerbliche Nutzungen, hat die Klägerin nicht substantiiert dargelegt und belegt. Im Sinne einer Wohnnutzung antwortete sie auch auf die Anhörung zu einer Zweckentfremdung von Wohnraum vom 1. Juli 2015, sie bemühe sich um eine Geldaufnahme für die Wiederherstellung des Hauses. Im weiteren Verlauf des Amtsverfahrens, das offensichtlich auf eine Wiederzuführung der Wohnungen zu Wohnzwecken gerichtet war, gab die Klägerin gegenüber Vertretern des Beklagten an, sie wolle die Wohnungen bei entsprechenden finanziellen Möglichkeiten instand setzen und vermieten (vgl. Protokoll vom 20. April 2017, Anlagenkonvolut K 22, Bl. 169 der Gerichtsakte). Auch soweit die Klägerin in Kenntnis des Vorlagebeschlusses erstmals mit der Widerspruchsbegründung vom 13. Juli 2017 pauschal eine gewerbliche Nutzung der Einheiten vor dem Leerstand anführte, hat sie bereits nicht dargelegt, dass sie trotz des Leerstands auf den Bestand einer vorherigen Umwidmung vertraute, um die Wohnungen nach Instandsetzung zu anderen als Wohnzwecken zu vermieten. Randnummer 52 Der Leerstand als solcher ist keine anerkannte Nutzungsart, die schutzwürdiges Vertrauen begründete und lässt die Wohnraumeigenschaft unberührt. Der Leerstand ist seit Inkrafttreten des Zweckentfremdungsverbots untersagt, auch wenn die Rechtsordnung den Leerstand zuvor hingenommen hat (vgl. VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 22. Oktober 1998 – 10 S 275/97 –, juris Rn. 21 ff.; VGH Hessen, Urteil vom 22. August 2002 – 4 UE 1707/99 –, juris-Leitsatz; OVG Berlin, Urteil vom 16. Juli 1976 – II B 107/75 –, NJW 1977, 314 zur Anwendbarkeit der im Jahr 1973 in Kraft getretenen ZwVbVO auf eine seit Ende 1972 bezugsfertige leerstehende Wohnung). Randnummer 53 Bezüglich der von der Klägerin vor dem 1. September 2000 geschlossenen Gewerberaummietverträge kommt hinzu, dass die Überlassungen das damalige Zweckentfremdungsverbot verletzten (vgl. zum Außerkrafttreten zum 1. September 2000 OVG Berlin, Urteil vom 13. Juni 2002 – OVG 5 B 18.01 –, juris Rn. 56). Von einem berechtigten Vertrauen der Klägerin kann auch unter diesem Gesichtspunkt keine Rede sein. Zweckentfremdungsrechtliche Genehmigungen liegen nicht vor. Die von der Klägerin angeführte Genehmigung vom 17. Dezember 1992 zur Umwidmung von Wohnungen zur gewerblichen Nutzung wurde nur unter der Bedingung einer bauaufsichtsrechtlichen Genehmigung der Zusammenlegung der Wohnungen erteilt. Damit ist keine Genehmigung festzustellen, da die im Rahmen des § 51 Abs. 1 VwVfG darlegungsbelastete Klägerin zur Erfüllung der Bedingung nichts vorgetragen hat. Zudem ergibt sich aus dem Vorgang des Bau- und Wohnungsamtes, dass das Stadtplanungsamt Bedenken geltend gemacht und die Klägerin die Zusammenlegung selbst wieder rückgängig gemacht hat. Randnummer 54
3. c)Es liegen keine neuen Beweismittel im Sinne des § 51 Abs. 1 Nr. 2 VwVfG vor, die zu einer günstigeren Entscheidung für die Klägerin geführt hätten. Die Vorschrift setzt voraus, dass die zulässigerweise geltend gemachten neuen Beweismittel auf der Grundlage der den bestandskräftigen Bescheid tragenden Rechtsauffassung zu einer günstigeren Entscheidung geführt hätten. Dazu müssen sich aus der neuen Beweislage Tatsachen ergeben, die nach dem damaligen rechtlichen Maßstab zu einer günstigeren Entscheidung zwingen (vgl. BVerwG, Urteil vom 14. Juni 2017 – BVerwG 8 C 7.16 –, juris Rn. 26 m.w.N.). Solche Beweismittel hat die Klägerin nicht benannt. Randnummer 55 Die von ihr angeführten Protokolle aus dem Jahr 2017 dokumentieren bei den Ortsbegehungen in Augenschein genommene Missstände des Gebäudes, ohne dass diese Feststellungen sich zu ihren Gunsten auswirken könnten. Die tatsächliche Unbewohnbarkeit der Wohnungen war und ist zwischen den Beteiligten unstreitig. Hierauf kommt es jedoch nach der maßgeblichen Rechtsauffassung, auf der die bestandskräftige Rückführungsaufforderung beruht, nicht an. Entscheidend war ausweislich der Anhörung vom 16. Oktober 2015 (Bl. 24 des Verwaltungsvorgangs), dass die Klägerin in keiner Weise glaubhaft dargelegt habe, alles ihr Mögliche unternommen zu haben, die Eignung des Wohnraumes zu Wohnzwecken wieder herzustellen und diesen wieder Wohnzwecken zuzuführen. Dies hat die Klägerin bis heute nicht substantiiert vorgetragen. Aus den Protokollen ergibt sich hierzu nichts. Randnummer 56 Weitere Ermittlungen des Gerichts waren nicht anzustellen. Der im Termin zur mündlichen Verhandlung gestellte Beweisantrag, ein Sachverständigengutachten zu den „notwendigen Instandsetzungskosten im Sinne des Zweckentfremdungsverbotsgesetzes“ zu erstellen, stellt keine konkreten Tatsachen unter Beweis. Es handelt sich um einen auf Ausforschung zielenden Beweisermittlungsantrag. Zudem ist der wertende Bezug, was unter „notwendigen“ Kosten im Sinne des Gesetzes zu verstehen ist, keiner Tatsachenaufklärung durch einen Sachverständigen zugänglich. Entsprechendes gilt für den weiteren im Termin gestellten Beweisantrag, im Wege eines Sachverständigengutachtens zu ermitteln, welche Instandsetzungsmaßnahmen notwendig sind, damit die streitbefangenen Räumlichkeiten wieder zu Wohnzwecken nutzbar sind und welche Kosten hierdurch entstehen. Wiederum benennt die Klägerin keine konkreten Mängel des Gebäudes, die einer Bewohnbarkeit entgegenstehen, und behauptet keinen Aufwand bzw. keine Kosten, die eine Wiederzuführung unwirtschaftlich machten. Randnummer 57 Im Übrigen obliegt es der Klägerin und nicht dem Gericht, den Wiederaufgreifensanspruch, insbesondere die Eignung von Tatsachen für eine günstigere Entscheidung, schlüssig darzulegen (vgl. BVerwG, Beschluss vom 26. Januar 2015 – BVerwG 3 B 3.14 –, juris Rn. 8 f.). Es wäre der Klägerin durchaus möglich, die Schäden substantiiert zu beschreiben und Belege über bereits ausgeführte und geplante Arbeiten sowie Kostenvoranschläge vorzulegen. Der tatsächliche Zustand des Gebäudes unterliegt ihrem Einflussbereich und sie ist nicht auf Verwaltungsvorgänge des Beklagten angewiesen, um zu ihrer Immobilie vorzutragen. Es geht zu ihren Lasten, dass sie einen substantiierten Vortrag verweigert. Selbst über abgeschlossene Arbeiten macht sie keine näheren Angaben. So hat sie zu den Unterfangungsarbeiten nur eine Ausführungsbestätigung des Statikbüros vorgelegt, ohne über Umfang und Kosten der durchgeführten und noch geplanten Arbeiten (Herstellung der Kellersohle) vorzutragen, obwohl ihr dies offenkundig möglich wäre. Randnummer 58
4. d)Dem Begehren auf Wiederaufnahme im engeren Sinne steht jedenfalls die Vorschrift des § 51 Abs. 2 VwfG entgegen. Die Klägerin war nicht ohne grobes Verschulden außer Stande, ihre Einwände bereits im ursprünglichen Verwaltungsverfahren geltend zu machen. Sowohl der Zustand des Gebäudes als auch gewerbliche Nutzungen der Wohnungen sind ihrer Wissenssphäre zuzurechnen. Der Instandsetzungsbedarf war ihr ausweislich ihrer Stellungnahme im Rahmen der Anhörung vor Erlass der Rückführungsaufforderung auch durchaus bewusst. Sie hat es daher zu vertreten, dass sie im Sommer 2015 zu Mängeln des Gebäudes und einer gewerblichen Vornutzung nicht konkret vorgetragen hat. Randnummer 59
5. e)Zudem hat die Klägerin ihren Antrag nicht binnen drei Monaten ab Kenntnis des Wiederaufnahmegrunds gestellt, vgl. § 51 Abs. 3 VwVfG. Der Antrag vom 27. Februar 2018 war verspätet, da der genannte Vorlagebeschluss auf den 6. April 2017 datiert, die Ortsbegehungen im Sommer 2017 stattfanden und die Klägerin bereits im Juli 2017 bei ihrem Widerspruch gegen die Zwangsgeldfestsetzung alle wesentlichen Einwände erhob. Randnummer 60 2. Die Klägerin hat schließlich keinen Anspruch auf Rücknahme des unanfechtbaren Bescheids vom 24. November 2015 gemäß § 51 Abs. 5 i. V. m. § 48 Abs. 1 VwVfG (Wiederaufgreifen im weiteren Sinne). Nach § 51 Abs. 5 i. V. m. §§ 48, 49 VwVfG besteht grundsätzlich ein Anspruch auf ermessensfehlerfreie Prüfung und Bescheidung. Der Beklagte hat ermessenfehlerfrei (vgl. § 114 VwGO) eine Rücknahme des Bescheids vom 24. November 2015 als ausgeschlossen angesehen, da dieser rechtmäßig ist. Ohne Erfolg argumentiert die Klägerin, die Wohnungen unterfielen nicht dem Zweckentfremdungsverbot, weil sie bereits bei seinem Inkrafttreten unbewohnbar gewesen seien und jedenfalls nur mit unzumutbarem Aufwand wieder bewohnbar gemacht werden könnten. Randnummer 61
6. a)Für die Einordnung als geschützter Wohnraum im Sinne des § 1 Abs. 3 Satz 1 ZwVbG kommt es nur darauf an, ob die Räumlichkeiten zur dauernden Wohnnutzung tatsächlich und rechtlich geeignet sind. Demgegenüber ist unerheblich, ob der Wohnraum am 1. Mai 2014 noch bewohnt wurde bzw. auf dem regulären Wohnungsmarkt angeboten wurde. Entscheidend ist die tatsächliche und rechtliche Eignung zur dauernden Wohnnutzung (vgl. Abgh.-Drs. 17/1057 vom 11. Juni 2013, S. 11 ff.). Ausgenommen sind Räumlichkeiten, die zu anderen Zwecken errichtet worden sind und zum Zeitpunkt des Inkrafttretens der ZwVbVO auch entsprechend genutzt wurden. Diese Rückausnahme greift hier schon deshalb nicht, da das Gebäude als Wohngebäude errichtet wurde. Randnummer 62 Zu Wohnzwecken errichtete Räumlichkeiten unterfallen auch dann dem Zweckentfremdungsverbot, wenn sie sich noch „mit vertretbarem, dem Verfügungsberechtigten objektiv zumutbaren Modernisierungs- oder Renovierungsaufwand“ in einen bewohnbaren Zustand versetzen lassen (vgl. zur insoweit übertragbaren alten Rechtslage BVerfG, Urteil vom 4. Februar 1975 – 2 BvL 5/74 –, juris Rn. 52; BVerwG, Urteil vom 14. Dezember 1990 – BVerwG 8 C 38.89 –, juris Rn. 9 f.; zudem VG Berlin, Urteil vom 30. April 2019 –VG 6 K 30.18 –, juris Rn. 39 ). Die Wiederherstellung der Bewohnbarkeit ist unzumutbar, wenn die dafür aufzuwendenden Mittel nicht „längerfristig“, regelmäßig binnen zehn Jahren, durch eine erzielbare Rendite ausgeglichen werden können (vgl. BVerwG, Urteil vom 10. Mai 1985 – BVerwG 8 C 35.83 –, juris Rn. 29; BVerwG, Urteil vom 20. August 1986 – BVerwG 8 C 16.84 –, juris Rn. 34; OVG Berlin, Urteil vom 13. Februar 1997 – OVG 5 B 45.95 –, Das Grundeigentum 1997, 623 [625]). Randnummer 63 Wer sich auf diese Ausnahme beruft, trägt für ihr Vorliegen die materielle Beweislast, wenn ein Gebäude ursprünglich zu Wohnzwecken errichtet und genutzt wurde (vgl. VG München, Urteil vom 29. März 2017 – M 9 K 15.3795 –, juris Rn. 17). Hierzu ist substantiiert darzulegen, welche Beträge für welche erforderlichen Arbeiten anfallen und ob hierdurch ein unvertretbarer Aufwand entsteht (vgl. OVG Berlin, Beschluss vom 15. März 2001 – OVG 5 N 171/00 –, NZM 2001, 594 [595]). Randnummer 64 Bei der Prüfung der Zumutbarkeit sind nur die Aufwendungen zugrunde zu legen, die erforderlich sind, um die Bewohnbarkeit im Sinne eines einfachen Wohnstandards wiederherzustellen (vgl. VG München, Urteil vom 30. Januar 2019 – M 9 K 16.1378 –, juris Rn. 26 m.w.N.). Die objektive Eignung zu Wohnzwecken kann insbesondere auch dann vorliegen bzw. zumutbar wiederherstellbar sein, wenn Küche und Bad fehlen (vgl. OLG Frankfurt, Urteil vom 19. Oktober 1995 – 3 U 7/94 –, WuM 1998, juris-Leitsatz). Dabei ist der Wert derjenigen Investitionen abzuziehen, die nicht erforderlich wären, wenn in der Vergangenheit unterbliebene, zur Erhaltung der Bewohnbarkeit objektiv gebotene Instandsetzungs- und Unterhaltungsmaßnahmen durchgeführt worden wären (vgl. BVerwG, Urteil vom 14. Dezember 1990 – BVerwG 8 C 38.89 –, juris Rn. 13; VG München, Urteil vom 29. März 2017 – M 9 K 15.3795 –, juris Rn. 20). Randnummer 65
7. b)Nach diesen Maßstäben unterfallen die 16 Wohnungen durchaus zum 1. Mai 2014 und bis heute dem Zweckentfremdungsverbot. Die Argumentation der Klägerin, die Wohnungen seien bereits zum 1. Mai 2014 unbewohnbar gewesen, greift von vorneherein zu kurz. Die damalige und derzeitige Unbewohnbarkeit der Wohnungen ist zwischen den Beteiligten unstreitig. Dieser Zustand der Wohnungen lässt jedoch noch nicht ihre objektive Eignung zur dauernden Wohnnutzung entfallen. Sie waren und bleiben nach wie vor Wohnraum im Sinne des § 1 Abs. 3 ZwVbG , solange nicht feststeht, dass die Bewohnbarkeit nur mit einem unzumutbaren Aufwand wieder herstellbar wäre. Hiermit ist keine „Rückwirkung“ bzw. tatbestandliche Rückanknüpfung des Zweckentfremdungsverbots auf Sachverhalte vor seinem Inkrafttreten verbunden. Es ist der zweckentfremdungsrechtliche Schutz des Wohnungsbestandes, der nach ständiger Rechtsprechung auch solchen Wohnraum erfasst, der zum Stichtag mit vertretbarem Aufwand wieder in einen bewohnbaren Zustand versetzt werden kann (vgl. bereits BVerfG, Urteil vom 4. Februar 1975 – 2 BvL 5/74 –, juris Rn. 52; zudem BVerwG, Urteil vom 18. Mai 1977 – BVerwG VIII C 94.76 –, juris Rn. 46 ff.). Randnummer 66 Die Kammer kann keinen unzumutbaren Aufwand, der die Wohnraumeigenschaft entfallen ließe, feststellen. Die Klägerin ist bereits ihrer Darlegungslast nicht nachgekommen. Es fehlt schon ein Vortrag, welche konkreten Mängel der Bewohnbarkeit entgegenstehen und eine Wiederherstellung unzumutbar machen sollen. Auf die Ausführungen unter Ziffer III.1 Buchstabe c wird Bezug genommen. Der Verweis der Klägerin auf die pauschale Schätzung der Sanierungskosten durch den Bezirksstadtrat genügt nicht, da auch aus der in Bezug genommenen Äußerung keine konkreten Missstände und Kostenpositionen nachvollziehbar werden. Im Übrigen muss die Klägerin sich mangels substantiierten Vortrags an ihrem Vorbringen im Verwaltungsverfahren festhalten lassen, durch den „Verkauf des Dachgeschosses können die nötigen Instandsetzungsmaßname im Haus finanziert werden“. Danach kann sie heute nicht damit gehört werden, eine Wiederherstellung der Bewohnbarkeit amortisiere sich nicht. Randnummer 67 IV. Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 VwGO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 167 Abs. 2 VwGO, 708 Nr. 11, 711 ZPO. Permalink Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://gesetze.berlin.de/perma?d=NJRE001404482