Obsah (5)

Art. 3§§ 8a§ 72§ 18§ 19

Tenor Die Klage wird abgewiesen. Die Klägerin trägt die Kosten des Verfahrens. Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in

den Richtlinien über die Anschlussförderung

den Anschlussförderungsrichtlinien

1. Am
2. Oktober 1990 lief der Erstförderungszeitraum ab. Mit Bescheid der WBK vom
3. Februar 1991 bewilligte der Bewilligungsausschuss des Beklagten der Voreigentümerin eine Anschlussförderung bis zum
4. Oktober
5. Danach sollte die Bedienung des Aufwendungsdarlehens

planmäßiger Tilgung der Fremdmittel beginnen. Randnummer 4 Mit Schreiben vom

1. Juni 2007 beantragte die Voreigentümerin erstmals eine Barwertberechnung zur Ablösung des auf 483.115,91 Euro valutierenden Aufwendungsdarlehens. Randnummer 5 Mit notariellem Vertrag vom
2. Dezember 2007 verkaufte die Voreigentümerin das Grundstück an die Klägerin (Urkunde des Notars M... in Berlin, UR-Nr. 5...). Randnummer 6 Am 9./
3. März 2008 schlossen die Voreigentümerin und der Beklagte einen „Vertrag Nr. 431 über die Rückzahlung von Aufwendungsdarlehen der Wohnungsbauprogramme 1972 bis 1976“ (AD-Vertrag). Der Vertrag enthielt unter anderem Regelungen über die Freistellung von Belegungsbindungen, über das Ende der Eigenschaft „öffentlich gefördert“ zum Ende des Jahres, in dem die Rückzahlung der letzten Rate erfolgt, und über verbleibende Bindungen. In § 4 heißt es insbesondere: Randnummer 7 „Bis zum Ende der Eigenschaft öffentlich gefördert gem. § 3 bleiben die Bestimmungen des WoBindG, der II. BV und NMV bestehen. Die Bestimmungen der AFÖ – RL 1988 gelten weiter, soweit sie in diesem Vertrag nicht abweichend geregelt werden. Dies gilt insbesondere für die Bindung an die Kostenmiete (§ 8 WoBindG), die Bestimmungen des § 23 Abs. 4 II. BV und die Bindung an die bei Bewilligung der Anschlussförderung vereinbarte ‚Verpflichtungsmiete‘ (2.5.
4. der AFÖ – RL 1988 in der Fassung der Kürzungsrichtlinien 1994 oder eine diese Regelungen ersetzende Bestimmung).“ Randnummer 8 Als Barwert des Aufwendungsdarlehens wurde ein Betrag in Höhe von 303.390,22 Euro vereinbart, ferner eine Verpflichtungsmiete zum Zeitpunkt der Rückzahlung des Aufwendungsdarlehens zum Barwert am
5. März 2008 in Höhe von 5,9248 Euro mit einer jährlichen Erhöhung bis zum planmäßigen Tilgungsende für das zurückgezahlte Aufwendungsdarlehen um 0,1278 Euro/m² Wohnfläche/monatlich. Randnummer 9 Mit AD-Änderungsvertrag vom
6. März 2008/
7. April 2008 vereinbarten die Voreigentümerin und die Investitionsbank Berlin (IBB), dass die Voreigentümerin in Abänderung der Tilgungsbestimmungen für das Aufwendungsdarlehen bis zum
8. März 2008 eine erste Rate in Höhe von 299.456,32 Euro und am
9. April 2027 eine letzte Rate in Höhe von 3.033,90 Euro zahlt, wobei eine vorzeitige Rückzahlung der letzten Rate grundsätzlich ausgeschlossen ist. Bei der ersten Rate wurde eine Bearbeitungsgebühr in Höhe von 900,00 Euro in Anrechnung gebracht. Die Summe dieser Raten entspricht dem Barwert des Aufwendungsdarlehens

dem AD-Vertrag. Randnummer 10

dem die Voreigentümerin die erste Rate gezahlt hatte, bewilligte die IBB am

1. April 2008 die Löschung eines letztrangigen Teilbetrags der Grundschuld in Höhe von 513.918,35 Euro. Danach verblieb noch eine Grundschuld in Höhe von 3.100,00 Euro zur Absicherung der letzten Rate. Randnummer 11 Am
2. Mai 2008 wurden die Klägerin als Eigentümerin und die Teillöschung der Grundschuld in das Grundbuch eingetragen. Randnummer 12 Am
3. August 2008 trat die Klägerin in den Vertrag über das Aufwendungsdarlehen, in den AD-Vertrag und in den AD-Änderungsvertrag vollinhaltlich als Darlehensnehmerin ein. Randnummer 13 Mit Schreiben vom
4. Februar 2019 informierte die IBB die Klägerin, dass sie von der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen beauftragt sei, Maßnahmen zur Vermeidung förderungsbedingter Mietsteigerungen umzusetzen. Zu diesem Zweck gewähre sie Aufwendungszuschüsse. Betroffen seien unter anderem Objekte der Wohnungsbauprogramme 1972-1986, bei denen Aufwendungsdarlehen vor dem Jahr 2011 zum Barwert abgelöst worden seien. Die Umsetzung der Maßnahme habe zur Folge, dass die förderungsbedingte Mieterhöhung in Höhe von 0,1278 Euro/m² Wohnfläche/monatlich im Jahr 2019 unterbleibe. Randnummer 14 Daraufhin beantragte die Klägerin am
5. März 2019 Aufwendungszuschüsse für den Zeitraum
6. April 2019 bis zum
7. März
8. Randnummer 15 Diesen Antrag lehnte der Beklagte mit Bescheid der IBB vom
9. März 2019 „namens und im Auftrag des Bewilligungsausschusses“ ab. Der Aufwandsverzicht sei vollständig abgebaut und die Kostenmiete zum
10. November 2009 erreicht. Förderungsbedingte Mietsteigerungen seien somit nicht mehr möglich. Randnummer 16 Hiergegen hat die Klägerin am
11. April 2019 Klage erhoben. Anders als bei einer vollständigen Rückzahlung des Aufwendungsdarlehens, bei welcher ausschließlich das Restkapital ohne Zinsen und Verwaltungskostenbeitrag getilgt werde, seien bei der vorliegenden Barwertrückzahlung Zinsen und Verwaltungskostenbeiträge gezahlt worden, und zwar bis zur planmäßigen Tilgung des Darlehens. Sämtliche Zahlungen einschließlich der jährlichen Erhöhung seien hierbei abgezinst worden und im Rückzahlungsbarwert enthalten. Wenn aber im Voraus bereits die jährlich erhöhten Kapitaldienstraten bis zur Volltilgung bezahlt worden seien, müsse denknotwendig auch die Erhöhung von den Mietern verlangt werden können. Der Barwert sei kein Erlass. Ferner erstaune, dass trotz gleich gelagerter Sachlage für das Objekt „... Aufwendungszuschüsse zur Vermeidung förderungsbedingter Mietsteigerungen gewährt worden seien. Es könne für den Ansatz der laufenden Aufwendungen in der Wirtschaftlichkeitsberechnung keinen Unterschied machen, ob diese jährlich oder in Form der hier erfolgten Barwertberechnung unter Berücksichtigung der zukünftig zu zahlenden Aufwendungen in einer Teilrate vorzeitig zu einem vereinbarten Stichtag gezahlt würden. Fest stehe, dass die laufenden Aufwendungen damit nicht entfielen, sondern nur zu einem früheren Zeitpunkt gefordert würden. Aus diesem Grund bleibe es dabei, dass der Klägerin die laufenden Aufwendungen bis zur planmäßigen vollständigen Tilgung zuzurechnen seien und

dieser Maßgabe Mieterhöhungen möglich blieben. Randnummer 17 Die Klägerin beantragt zuletzt, Randnummer 18 den Beklagten unter Aufhebung des Bescheides der Investitionsbank Berlin vom

1. März 2019 zu verpflichten, ihr für den Zeitraum vom
2. April 2019 bis zum
3. März 2020 Aufwendungszuschüsse in Höhe von 0,1278 Euro/m² Wohnfläche/monatlich für das Objekt R... Berlin zu gewähren. Randnummer 19 Der Beklagte beantragt, Randnummer 20 die Klage abzuweisen. Randnummer 21

der von der IBB am

1. März 2017 erstellten Wirtschaftlichkeitsberechnung zum Stichtag
2. Januar 2017 betrage die Kostenmiete für das Objekt 6,2934 Euro/m² Wohnfläche/monatlich. Diese maximal zulässige Miethöhe sei durch die gemäß den Anschlussförderungsrichtlinien 1988 Nr. 2.5.5 zulässige jährliche Mieterhöhung um 0,1278 Euro/m² Wohnfläche/monatlich am
3. November 2009 erreicht worden. Durch die Rückzahlung des Aufwendungsdarlehens zum
4. März 2008 könnten keine laufenden Aufwendungen für die Bedienung des Aufwendungsdarlehens mehr entstehen und somit auch in der Wirtschaftlichkeitsberechnung nicht angesetzt werden. Weitere förderungsbedingte Mieterhöhungen seien unzulässig. Insbesondere könne die Klägerin den von der Voreigentümerin im Jahre 2008 geleisteten Ablösebetrag nicht im Rahmen der Wirtschaftlichkeitsberechnung als laufende Aufwendungen im Sinne der Zweiten Berechnungsverordnung in Ansatz bringen. Es sei schon sprachlich schwer verständlich, dass eine Einmalzahlung, die im Jahr 2008 vollständig geleistet worden sei und sich damit erledigt habe, eine im Jahr 2017 wiedergekehrte, also laufende Aufwendung sein soll. Die Zweite Berechnungsverordnung erläutere den Begriff „laufende Aufwendungen“. Mit keinem Wort werde dort die aus Sicht der Klägerin vermeintlich bestehende Möglichkeit erwähnt, geleistete Einmalzahlungen fiktiv aufzuspalten und auf künftige Zeitpunkte zu verteilen, um die Einmalzahlung so als laufende Aufwendungen betrachten zu können. Auch eine vergleichbare Interessenlage sei nicht gegeben. Zu der Ablösung sei es allein auf Betreiben der Voreigentümerin gekommen. Abgesehen von einer sehr geringen, allein der Aufrechterhaltung öffentlicher Bindungen dienenden letzten Rate, sei sämtlicher Kapitaldienst zu diesem Aufwendungsdarlehen abgeschlossen. Hierdurch habe die Voreigentümerin nur einen Bruchteil der ursprünglichen Darlehensvaluta zurückzahlen müssen. Auch aus diesem Grund müsse es der Klägerin verwehrt sein, diese Erledigung des Kapitaldienstes nun zu ignorieren und eine von den Parteien offensichtlich nicht gewollte

wirkung zu konstruieren. Entscheidungsgründe Randnummer 22 Die Klage hat keinen Erfolg. Randnummer 23 Die Klage ist zulässig. Sie ist als Verpflichtungsklage (§ 42 Abs. 1 Var. 2 Verwaltungsgerichtsordnung [VwGO]) statthaft. Einer

prüfung des ablehnenden Bescheides in einem Vorverfahren bedurfte es nicht, weil die IBB namens und im Auftrag des Bewilligungsausschusses gehandelt hat, welcher eine oberste Landesbehörde im Sinne des § 68 Abs. 1 Nr. 1 VwGO darstellt (so auch VG Berlin, Urteil vom

1. März 2008 – VG 16 A 78.06 – juris, Rn. 25). Randnummer 24 Die Klage ist jedoch nicht begründet. Randnummer 25 Die Ablehnung der Gewährung von Aufwendungszuschüssen für den Zeitraum
2. April 2019 bis
3. März 2020 ist rechtmäßig und die Klägerin dadurch nicht in ihren Rechten verletzt (§ 113 Abs. 5 Satz 1 VwGO). Sie hat keinen dahingehenden Anspruch aus Art. 3 Abs. 1 Grundgesetz (GG) in Verbindung mit den Grundsätzen der Selbstbindung der Verwaltung. Randnummer 26 Aus dem allgemeinen Gleichheitssatz

Art. 3Abs.

1 GG ergibt sich ein Anspruch aufgrund der Selbstbindung der Verwaltung, wenn diese eine bestimmte Ermessenspraxis des Inhalts etabliert hat, bestimmte im Ermessen stehende Leistungen zu gewähren (BVerwG, Beschluss vom 27. Juli 2015 – BVerwG 6 B 12/15 – juris, Rn. 25). Randnummer 27 Dies ist im Falle der Klägerin nicht ersichtlich. Randnummer 28 Der Beklagte hat zwar für den streitgegenständlichen Zeitraum eine Ermessenspraxis etabliert,

welcher für Objekte der Wohnungsbauprogramme 1972-1986, bei denen Aufwendungsdarlehen vor dem Jahr 2011 zum Barwert abgelöst wurden, Aufwendungszuschüsse gewährt werden, um förderungsbedingte Mietsteigerungen im jeweiligen Förderungszeitraum zu vermeiden (vgl. Mietenkonzept Sozialer Wohnungsbau – Aussetzung der Förderrechtlich zulässigen Mieterhöhungen zum 1. April 2019). Zu diesem Zweck leistet er Aufwendungszuschüsse in Höhe der zulässigen jährlichen Mieterhöhung, um das Ansteigen der Verpflichtungsmiete um diese Mieterhöhung zu unterbinden. Eine Mieterhöhung und damit ein Anspruch auf Gewährung von Aufwendungszuschüssen kommt danach nur dann in Betracht, wenn die Verpflichtungsmiete die Kostenmiete noch nicht erreicht hat, weil der Verfügungsberechtigte gemäß § 8 Abs. 1 Satz 1 Wohnungsbindungsgesetz (WoBindG) die Wohnung nicht gegen ein höheres Entgelt zum Gebrauch überlassen darf, als zur Deckung der laufenden Aufwendungen erforderlich ist. Randnummer 29 Die Verpflichtungsmiete hat die Kostenmiete im hier streitgegenständlichen Zeitraum jedoch bereits erreicht. Randnummer 30 Zunächst ist der von der Voreigentümerin im Jahre 2008 im Rahmen der Barwertablösung geleistete Betrag bei der Bestimmung der laufenden Aufwendungen nicht zu berücksichtigen. Randnummer 31 Gemäß § 8 Abs. 1 Satz 2 WoBindG ist die Kostenmiete

§§ 8aund 8b Wo

BindG zu ermitteln.

§ 8aAbs. 1 Satz 1 Wo

BindG ist bei der Ermittlung der Kostenmiete von dem Mietbetrag auszugehen, der sich für die öffentlich geförderten Wohnungen des Gebäudes oder der Wirtschaftseinheit auf Grund der Wirtschaftlichkeitsberechnung für den Quadratmeter Wohnfläche durchschnittlich ergibt (Durchschnittsmiete). Bei Wohnungen, die

den Vorschriften des Zweiten Wohnungsbaugesetzes (II. WoBauG) gefördert worden sind, ist bei der Ermittlung der Kostenmiete von der Durchschnittsmiete auszugehen, die von der Bewilligungsstelle

§ 72II. Wo

BauG genehmigt worden ist. Ändern sich

der erstmaligen Berechnung der Durchschnittsmiete oder

der Genehmigung der Durchschnittsmiete

§ 72II. Wo

BauG die laufenden Aufwendungen (Kapitalkosten, Bewirtschaftungskosten), so tritt

§ 8aAbs. 3 Satz 1 Wo

BindG jeweils eine entsprechend geänderte Durchschnittsmiete an die Stelle der bisherigen Durchschnittsmiete.

§ 8aAbs. 3 Satz 2 Wo

BindG gilt dies bei einer Erhöhung der laufenden Aufwendungen nur, soweit sie auf Umständen beruht, die der Vermieter nicht zu vertreten hat; als Erhöhung der Aufwendungen gilt auch eine durch Gesetz oder Rechtsverordnung zugelassene Erhöhung eines Ansatzes in der Wirtschaftlichkeitsberechnung. Randnummer 32

§ 18Abs.

1 Satz 1 Zweite Berechnungsverordnung (II. BV) sind laufende Aufwendungen die Kapitalkosten und die Bewirtschaftungskosten. Kapitalkosten sind

§ 19Abs.

1 Satz 1 II. BV die Kosten, die sich aus der Inanspruchnahme der im Finanzierungsplan ausgewiesen Finanzierungsmittel ergeben, namentlich die Zinsen. Fremdkapitalkosten sind gemäß § 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 II. BV die Kapitalkosten, die sich aus der Inanspruchnahme der Fremdmittel ergeben, namentlich Zinsen für Fremdmittel. Gemäß § 21 Abs. 1 Satz 3 II. BV sind laufende Nebenleistungen, namentlich Verwaltungskostenbeiträge, wie Zinsen zu behandeln.

§ 18Abs.

3 Satz 1 II. BV erhöhen Zinsen und Tilgungen, die planmäßig für Aufwendungsdarlehen im Sinne des § 42 Abs. 1 Satz 2 oder des § 88 Abs. 1 Satz 1 II. WoBauG zu entrichten sind, den Gesamtbetrag der laufenden Aufwendungen. Randnummer 33 Im hier streitgegenständlichen Zeitraum nimmt die Klägerin Fremdmittel in Form von Aufwendungsdarlehen in Höhe von 3.033,90 Euro (letzte Rate) in Anspruch. Hierfür fallen im streitgegenständlichen Zeitraum weder Zinsen noch Verwaltungskostenbeiträge tatsächlich an. Das Aufwendungsdarlehen im Übrigen, nämlich in Höhe eines früher darüber hinaus valutierten Betrages von 480.082,01 Euro kann schon allein deshalb nicht (mehr) als Finanzierungsmittel in Anspruch genommen werden, weil es nicht mehr valutiert. Soweit im Jahre 2008 mittels Abzinsung der Wert der zukünftigen Zahlung berechnet wurde, wobei vereinbarte Zinsen und Verwaltungskostenbeiträge naturgemäß eine Rolle spielen, stellt deren Berücksichtigung einen rein finanzmathematischen Rechenprozess dar, führt aber nicht dazu, dass Zinsen oder Verwaltungskostenbeiträge überhaupt anfielen, geschweige denn zu den ursprünglich planmäßigen Zeitpunkten. Vielmehr fallen

einer Ablösung zum Barwert überhaupt keine Zinsen und Verwaltungskostenbeiträge mehr an, was genau den Zweck der Ablösung zum Barwert darstellt. Damit entstehen weder Kosten „aus der Inanspruchnahme“ (vgl. §§ 19 Abs. 1 Satz 1, 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 II. BV) von Fremdmitteln noch sind Zinsen und Tilgungen

der Vertragsänderung „planmäßig“ (vgl. § 18 Abs. 3 Satz 1 II. BV) zu entrichten (vgl. Fischer-Dieskau/Pergande/Schwender, WoBauR, Stand: 220. Ergänzungslieferung Mai 2019, § 18 II. BV, Anm. 3b a. E. zu diesen Wortlautargumenten im Zusammenhang mit dem Verzicht auf die weitere Auszahlung des Aufwendungsdarlehens). Randnummer 34 Auch der Fall einer vorzeitigen Rückzahlung des Aufwendungsdarlehens liegt nicht vor.

§ 18Abs. 4 Satz 1 Halbsatz 1 II. BV dürfen, wenn Aufwendungsdarlehen gemäß § 16 Wo

BindG vorzeitig zurückgezahlt oder abgelöst worden sind, für den zur Rückzahlung oder Ablösung aufgewendeten Betrag vorbehaltlich des § 46 Abs. 2 II. BV keine höheren Zinsen und Tilgungen zum Gesamtbetrag der laufenden Aufwendungen hinzugerechnet werden, als im Zeitpunkt der Rückzahlung oder Ablösung für das Aufwendungsdarlehen zu entrichten waren. § 16 Abs. 1 Satz 1 WoBindG betrifft dabei den Fall einer vollständigen vorzeitigen Rückzahlung von für eine Wohnung als Darlehen bewilligten öffentlichen Mitteln ohne rechtliche Verpflichtung. § 18 Abs. 4 II. BV bezieht sich deshalb nur auf Rückzahlungen, durch welche die Preisbindung erlischt (vgl. Fischer-Dieskau/Pergande/Schwender, a. a. O, § 18 II. BV, Anm. 3d, 2. Absatz). Hier ist eine vollständige Rückzahlung jedoch nicht erfolgt. Die Vertragsparteien des AD-Vertrages und des AD-Änderungsvertrages haben vielmehr gerade deshalb eine letzte Rate in Höhe von 3.033,90 Euro offen gelassen, um die Bindung insbesondere an die Kostenmiete aufrechtzuerhalten. Randnummer 35 Dass die Kostenmiete im hier streitgegenständlichen Zeitraum aus anderen Gründen noch nicht erreicht sei, macht die Klägerin weder geltend noch ist etwas dafür ersichtlich. Randnummer 36 Dass der Beklagte eine Ermessenspraxis etabliert hätte,

welcher Aufwendungszuschüsse auch für Objekte geleistet würden, bei denen förderungsbedingte Mieterhöhungen nicht mehr in Betracht kommen, legt die Klägerin nicht hinreichend dar. Soweit sie einen Vergleich mit einem Objekt „... anstellt, ist ihr Vorbringen unsubstanziiert. Der Beklagte ist dem zudem entgegengetreten und hat ausgeführt, dass beide Objekte in tatsächlicher Hinsicht nicht vergleichbar seien, denn im Falle des für den Vergleich herangezogenen Objekts sei die Kostenmiete zum maßgeblichen Zeitpunkt noch nicht erreicht und seien Mieterhöhungen deshalb weiter zulässig gewesen. Durch die Gewährung des Aufwendungszuschusses seien diese Mieterhöhungen vermieden worden. Dies hat die Klägerin unerwidert gelassen. Randnummer 37 Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 VwGO in Verbindung mit §§ 708 Nr. 11, 711 Zivilprozessordnung (ZPO). Randnummer 38 BESCHLUSS Der Wert des Streitgegenstandes wird gemäß §§ 39 ff., 52 f. des Gerichtskostengesetzes auf 687,65 Euro festgesetzt. Permalink Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://gesetze.berlin.de/perma?d=NJRE001412374