gehend BGH,
dem Grundsatz „falsa demonstratio non nocet“ gültig, wenn die Parteien sich über das in Wahrheit Gewollte einig waren (grundlegend BGH, Urteil vom 25.03.1983 - V ZR 268/81 -, juris Rn. 15). Randnummer 23 Aus der Präambel des notariellen Kaufvertrages (Seite 3 Abs.6) ergibt sich, dass die Vertragsparteien sich auf Abweichungen von der beurkundeten Baubeschreibung verständigt haben. Insoweit bestand Einigkeit der Parteien, dass ein Gäste-WC nicht errichtet und sich stattdessen der Grundriss des Bades und anderer Räume verändert hatte. Darüber hatten sich die Parteien gesondert abgestimmt. Dieser Umstand war demgemäß auch Gegenstand der Beurkundung. Randnummer 24 Unschädlich ist auch, dass der Beurkundung der Plan gemäß Anlage B 10 zu Grunde lag, obwohl die Bauausführung entsprechend dem Plan gemäß Anlage B 11 ausgeführt wurde. Denn beide Parteien gingen davon aus, das Kaufgegenstand die Wohnung in dem als Rohbau vorhandenen, besichtigten Zustand sein sollte, mithin mit Gauben und Terrasse. Randnummer 25
der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (vgl. BGH, NJW 2002, 1038, 1039) ist entsprechend § 133 BGB der wirkliche - möglicherweise ungenau oder sogar unzutreffend geäußerte - Wille des Erklärenden als eine so genannte innere Tatsache zu ermitteln (vgl. BGH, NJW 1984, 721). Wird der tatsächliche Wille des Erklärenden bei Abgabe einer empfangsbedürftigen Willenserklärung festgestellt, und hat der andere Teil die Erklärung ebenfalls in diesem Sinne verstanden, dann bestimmt dieser Wille den Inhalt des Rechtsgeschäfts, ohne dass es auf Weiteres ankommt (BGH, a.a.O.). Es ist insbesondere nicht erforderlich, dass sich der Erklärungsempfänger den wirklichen Willen des Erklärenden zu Eigen macht. Ausreichend ist vielmehr, dass er ihn erkennt und in Kenntnis dieses Willens das Geschäft abschließt (BGH, NJW-RR 1993, 373; BGH, NJW-RR 1989, 931 [932]). Haben alle Beteiligten eine Erklärung übereinstimmend in demselben Sinn verstanden, so geht der wirkliche Wille des Erklärenden dem Wortlaut vor (BGH, NJW-RR 1988, 265; NJW-RR 1993, 373; BGH, NJW 1984, 721), und auch eine abweichende Auslegung kommt nicht in Frage (BGH, DtZ 1997, 193 = LM H. 7/1997 Art. 233 EGBGB 1986 Nr. 22 = WM 1997, 777 [778]; NJW 1999, 486 [487] = LM H. 6/1999 § 133 [A] BGB Nr. 26). Randnummer 26 Diese Voraussetzungen sind vorliegend
Ansicht des Senats gegeben. Danach handelt es sich im vorliegenden Fall, in dem die Vertragsparteien sich bereits vor der Beurkundung des Bauträgervertrags auf Abweichungen von der beurkundeten Baubeschreibung verständigt haben, nicht um eine bewusste Falschbeurkundung, sondern um eine unschädliche falsa demonstratio. Randnummer 27 b) Soweit das Landgericht Verstoß gegen § 13 Abs.1 BeurkG dadurch angenommen hat, dass entgegen den Festlegungen in der notariellen Urkunde der aufgeführte Plan zur Errichtung der Wohnung nicht vorgelegen habe, kann dies mit der vom Landgericht gegebenen Begründung nicht angenommen werden. Dieser Umstand ist nicht als zugestanden anzunehmen. Randnummer 28 Der Senat hat in diesem Zusammenhang bereits darauf hingewiesen, dass das Landgericht hinsichtlich eines Verstoßes gegen § 13 BeurkG fehlerhaft von einem Geständnis i.S.d. § 288 ZPO ausgegangen ist.
Abs.1 ZPO bedürfen die von einer Partei behaupteten Tatsachen insoweit keines Beweises, als sie im Laufe des Rechtsstreits von dem Gegner bei einer mündlichen Verhandlung oder zum Protokoll eines beauftragten oder ersuchen Richters zugestanden sind. Im vorliegenden Fall ist die Erklärung der Kläger zum Vorliegen des Bauplanes bei der notariellen Beurkundung nicht „bei einer mündlichen Verhandlung“ abgegeben worden, sondern wurde bereits zuvor dahingehend korrigiert (vgl. Zöller/Greger, ZPO, 32.Aufl., Rdn.5 zu § 288 m.w.N.), dass die Beklagten hinsichtlich dieses Umstandes keine konkreten Erinnerungen mehr hätte. Auf den Widerruf eines Geständnisses
Randnummer 29 Vielmehr erstreckt sich die Beweiskraft einer notariellen und damit öffentlichen Urkunde (§ 415 ZPO) unter Ausschluss der freien Beweiswürdigung (§ 286 ZPO) darauf, dass die in der Urkunde bezeichneten Personen vor dem ausstellenden Notar die Erklärungen mit dem beurkundeten Inhalt abgegeben haben (MüKoBGB/Einsele, 8. Aufl. 2018, BGB § 128 Rn. 8).
der Präambel der notariellen Urkunde (Seite 3 Abs.1) ergab sich die Lage der
stehend verkauften Wohnung aus dem „beigefügten Plan. Der Plan wurde eingesehen“. Randnummer 30 Der Gegenbeweis, dass der Vorgang unrichtig beurkundet wurde, ist zwar zulässig (§ 415 Abs. 2 ZPO), kann jedoch nicht durch Parteivernehmung geführt werden (vgl. § 445 Abs. 2 ZPO). Der diesbezügliche Beweisantritt des Beklagten auf seine parteiliche Vernehmung (Schriftsatz vom 05.06.2018, Seite 4, Bl. 103 Bd. II) geht daher ins Leere. Randnummer 31 c) Unabhängig davon kann im Fall der Formnichtigkeit einer Vereinbarung die Berufung einer Partei hierauf ausnahmsweise wegen Verstoßes gegen Treu und Glauben (§ 242 BGB) unbeachtlich sein (vgl. hierzu und zum Folgenden OLG Karlsruhe, Urteil vom 10.04.2018 - 8 U 19/14, BeckRS 2018, 17599). Das gilt dann, wenn auf Seiten desjenigen, welcher der Geltendmachung der Formnichtigkeit entgegentritt, ein Irrtum über die rechtliche Notwendigkeit der Förmlichkeit vorgelegen hat und dieser Irrtum vom Geschäftsgegner schuldhaft, mindestens fahrlässig verursacht worden war, oder wenn derjenige, der sich auf den Formverstoß beruft, eine Haltung eingenommen hat, die mit seinem früheren Verhalten
Treu und Glauben unvereinbar ist. Entsprechendes gilt, wenn eine Partei, sei es auch nur unabsichtlich, die andere zum Absehen vom erforderlichen Abschluss eines formgültigen Vertrags veranlasst und diese daraufhin angenommen hat, dass eine formlose Vereinbarung genüge (BGH, Urteil vom 12.02.1981 - VII ZR 230/80 -, juris Rn. 24). Insbesondere für Bauverträge hat der Bundesgerichtshof überdies entschieden, die Geltendmachung von deren Nichtigkeit durch den Unternehmer sei unter dem Gesichtspunkt selbstwidersprüchlichen Verhaltens ausgeschlossen, wenn er in Kenntnis der die Nichtigkeit begründenden Umstände den Vertrag durchführt, sozusagen „ins Werk gesetzt“ und seine Bauleistung erbracht hat (BGH, Urteil vom 24.04.2008 - VII ZR 42/07 -, juris Rn. 11 ff. zu den Auswirkungen einer
Eine Treuwidrigkeit wird auch angenommen, wenn diese auf eine sachfremde Motivation (Reurechtsausschluss) zurückzuführen ist (vgl. Armbrüster, Treuwidrigkeit der Berufung auf Formmängel, NJW 2007, 3317, 3319 mit Rechtspr.
w.). Randnummer 32
den besonderen Umständen des Falles bejaht der Senat vorliegend die Treuwidrigkeit eines Berufens auf etwaige Formmängel, sollten diese - anders als vom Senat angenommen – tatsächlich vorliegen. Denn es war der Beklagte, der in Kenntnis dessen, dass für die tatsächliche Bauausführung noch keine Baugenehmigung vorlag, die bereits genehmigte Planung der notariellen Beurkundung zu Grunde legte. In einem solchen Fall nimmt der Beklagte eine mit Treu und Glauben unvereinbare Haltung ein, wenn er nunmehr in der von ihm selbst herbeigeführte Situation in Kenntnis der die Formnichtigkeit begründenden Umstände seine Bauleistungen erbringt und sich später darauf beruft, dass diese nicht den beurkundeten Plänen entsprechen. Randnummer 33 2. Die Kläger haben aus dem Bauträgervertrag bezüglich der ihrerseits erworbenen Miteigentumsanteile einen unbedingten Anspruch auf Auflassung und Bewilligung der Eintragung als Eigentümer im Grundbuch. Randnummer 34 a)
Ziffer 3 des Bauträgervertrags ist die Auflassung vorzunehmen, „sobald der Verkäufer dem Notar bestätigt hat, dass der Kaufpreis ggf. zuzüglich für Sonderwünsche vereinbarter Zahlungen vollständig oder mit Ausnahme der letzten Kaufpreisrate in Höhe von 3,5 % des Kaufpreises und/oder der Sicherheitsleistung gemäß § 3 Ziffer 2 von 5 % an ihn gezahlt wurde, wenn in diesem fall die letzte Kaufpreisrate und die Sicherheitsleistung auf dem Notaranderkonto hinterlegt wurde“. Randnummer 35 Grundsätzlich ist der Anspruch auf Auflassung danach nicht fällig, solange der Kaufpreisanspruch nicht vollständig erfüllt ist; die Kläger sind insoweit vorleistungspflichtig. Randnummer 36 Auf die zwischen den Parteien streitige Frage, ob der (restliche) Kaufpreisanspruch des Beklagten einschließlich Sonderleistungen und Flächenmehrungen durch Aufrechnung (vollständig) erloschen ist, kommt es gleichwohl nicht an. Die Erfüllung des (restlichen) Kaufpreisanspruchs wird im Streitfall nämlich, falls der Anspruch nicht bereits durch Aufrechnung (vollständig) erloschen sein sollte, gemäß § 162 Abs. 1 BGB analog fingiert, weil den Klägern insoweit ein Zurückbehaltungsrecht zusteht. (so zu Recht OLG Karlsruhe, a.a.O.). Randnummer 37 b)
1 BGB gilt eine Bedingung als eingetreten, wenn deren Eintritt von der Partei, zu deren
teil er gereichen würde, wider Treu und Glauben verhindert wird. Vergleichbar ist der Fall, dass der Bauträger eine geschuldete Mangelbeseitigung nicht durchführt, so dass gegenüber dem Kaufpreisanspruch, insbesondere der letzten Kaufpreisrate, deren Erfüllung Voraussetzung für die Fälligkeit des Anspruchs des Grundstückserwerbers auf Vollzug der Eigentumsübertragung ist, ein Zurückbehaltungsrecht besteht. Als treuwidrig ist das Verhalten des Bauträgers jedenfalls dann anzusehen, wenn er viele Jahre
Errichtung des Bauwerks und Bestätigung einer Vielzahl von nicht unerheblichen unstreitigen Mängeln keine
besserung durchführt (vgl.OLG München, Urteil vom 15.11.2011 - 13 U 15/11 -, juris Rn. 44). Deckt in einem solchen Fall das Zurückbehaltungsrecht eines Erwerbers gemäß § 641 Abs. 3 BGB analog den Restbetrag aus der Vergütung des Bauträgers ab, ist aus dem Rechtsgedanken des § 162 Abs. 1 BGB zu folgern, dass der Auflassungsanspruch besteht, obwohl der Vergütungsanspruch nicht erloschen ist (Koeble in Kniffka/Koeble, Kompendium des Baurechts,
Errichtung der Eigentumswohnungsanlage nur unzureichend
besserungsarbeiten durchgeführt. Randnummer 40 Unstreitig hat der Beklagte gegen die Kläger - abgesehen von einem streitigen Mehrpreis für eine Flächenmehrung sowie Zusatzleistungen in Höhe von 2147,00 EUR sowie einen Mehrpreis für Bodenbeläge in Höhe von 1354,00 EUR - noch einen restlichen Kaufpreisanspruch aus dem Sicherheitseinbehalt gem. § 632a Abs.3 BGB in Höhe von 11.250,00 EUR.. Randnummer 41 d) Die Erfüllung dieses restlichen Kaufpreisanspruchs können die Kläger verweigern (§ 273 Abs. 1 BGB). Da die Parteien um die Schlussrate streiten, können die Kläger deren Zahlung bereits dann vollständig verweigern, wenn - wie hier - wesentliche Mängel vorliegen, ohne dass es auf die Höhe der Mangelbeseitigungskosten ankommt. Randnummer 42
dem von den Klägern eingeholten Sachverständigengutachten, auf das wegen der Einzelheiten verwiesen wird (Anlage K 4), betragen die Kosten für die Beseitigung der festgestellten Mängel in der Summe 14.547,75 EUR brutto. Rechtserhebliche Einwendungen gegen die Feststellungen sind nicht erhoben worden. Ein Zurückbehaltungsrecht besteht gemäß § 641 Abs. 3 BGB in der Regel in Höhe des doppelten der für die Beseitigung der Mängel erforderlichen Bruttokosten; mithin hier i.H.v. ca. 30.000,- EUR. Auch unter Zugrundelegung der zwischen den Parteien streitigen Forderungen des Beklagten übersteigt das Zurückbehaltungsrecht diesen Betrag, so dass er vorliegend hierzu keiner abschließenden Entscheidung bedarf. Randnummer 43 II. Zahlungsanspruch aus pauschalem Schadensersatz: Randnummer 44 Den Klägern steht gegen den Beklagten ein Anspruch auf Zahlung pauschalen Schadensersatzes in Höhe von 8460,00 EUR aus § 7 Ziffer
dessen Verständnishorizont (§ 133, 157 BGB) erkennbar nur für eine Verzögerung der Übergabe mangels rechtzeitiger Bezugsfertigkeit entschädigen. Da die Kläger ihre Wohnung am 12.03.2015 bezogen haben, ist für eine weitere Entschädigung kein Raum ( so auch OLG Köln Beschl. v. 18.11.2015 – 11 U 33/15, BeckRS 2016, 15991, beck-online, für eine Fertigstellung). Ab diesem Zeitpunkt bedarf es auch keiner weiteren Entschädigung aus einem Verzug mit der Übergabe der Wohnung, da abzugeltende Kosten für die Anmietung eines anderen Wohnraums bzw. eines Hotelaufenthaltes mit Zwischenlagerungskosten von Hausratsgegenständen nicht mehr anfallen können. Randnummer 47
den vertraglichen Regelungen gilt der Kaufgegenstand für den pauschalierten Schadensersatz als bezugsfertig, wenn das Bauvorhaben im Wesentlichen abgeschlossen, der Einzug zumutbar und ein gefahrloser Zugang gewährleistet ist. Restarbeiten am Gebäude, z.B. der Fassade, sowie die Fertigstellung der Außenanlagen konnten noch
träglich erfolgen. Die Parteien des Kaufvertrages haben damit den Begriff der Bezugsfertigkeit dahingehend definiert, dass dem Erwerber der Bezug zugemutet werden kann und das Objekt mit Ausnahme der Außenanlagen und der Beseitigung von Mängeln, die die die Sicherheit des Wohnens nicht beeinträchtigen, fertiggestellt ist (vgl. Werner/Pastor, Der Bauprozess, 16.Aufl., Rdn. 1619; OLG Hamm, NZM 2007, 813, 816; NJOZ 2004, 832). Bezugsfertigkeit liegt danach schon vor, wenn das Objekt genutzt werden kann (OLG München, Hinweisbeschluss vom 13.11.2015 – 32 U 3524/15, BeckRS 2016, 5662). Randnummer 48 Dass eine Bezugsfertigkeit im Sinne der vertraglichen Vereinbarungen bei Übergabe der Wohnung vorlag, wird auch dadurch belegt, dass die Kläger seit ihrem Einzug in der übergebenen Wohnung leben, ohne dass die geltend gemachten Mängel bisher behoben wurden. Randnummer 49 Die vorstehenden Erwägungen gelten auch bezüglich des Gemeinschaftseigentums, so dass sich aus § 7 Ziffer 5 Abs. 1 des Kaufvertrages kein andere rechtliche Beurteilung ergibt. Randnummer 50 III. Soweit die Kläger ihre Zahlungsforderung hilfsweise „aus Schadensersatzansprüchen
allgemeinem Leistungsstörungsrecht“ begründen, fehlt diesem Vortrag jegliche
vollziehbare Substanz (§§ 634 Nr.4, 636, 280 ff. BGB). Randnummer 51 Es ist schon nicht ersichtlich, wodurch Schadensersatzansprüche entstanden sein sollen, da jedenfalls für das Gemeinschaftseigentum eine Abnahme bisher nicht vorliegt. Randnummer 52 Hinsichtlich etwaiger Ansprüche aus einer mangelhaften Erstellung des Gemeinschaftseigentums sind die Kläger zudem nicht aktiv legitimiert.Nur die Wohnungseigentümergemeinschaft als Verband, nicht aber der einzelne Erwerber, ist zur Geltendmachung und Durchsetzung des Minderungsrechts und des Anspruchs auf kleinen Schadensersatz berechtigt. Diese sog. sekundären Mängelrechte sind aus Gründen des Schuldnerschutzes gemeinschaftsbezogen (vgl. Suilmann: Ausübungsbefugnis der Eigentümergemeinschaft für gemeinschaftsbezogene und sonstige Rechte und Pflichten
6 Satz 3 WEG). Randnummer 53 IV. Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 92 Abs.1, 100 Abs.1 ZPO; die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr.10, 711 ZPO. Randnummer 54 V. Die Revision war nicht zuzulassen, weil die gesetzlichen Voraussetzungen des § 543 Absatz 2 ZPO nicht gegeben sind. Permalink Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://gesetze.berlin.de/perma?d=NJRE001428469
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