AG Tempelhof-Kreuzberg 13 C 119/19 Urteil Mieterhöhungsverlangen in Berlin: Mietspiegeleinordnung für eine Wohnung in der Straße Planufer in Kreuzberg

Mieterhöhungsverlangen in Berlin: Mietspiegeleinordnung für eine Wohnung in der Straße Planufer in Kreuzberg Orientierungssatz

1. Der Vermieter hat gegen den Mieter keinen Anspruch auf Zustimmung zur Erhöhung der Nettokaltmiete, wenn dieser bereits eine Miete zahlt, die über der ortsüblichen Vergleichsmiete i.S.d. § 558 Abs. 1 S. 1 BGB liegt. (Rn.14)
2. Die Straße Planufer in Berlin-Kreuzberg liegt nicht in bevorzugter Citylage i.S.d. Berliner Mietspiegels
3. Es gehört weder zur City West noch zur City Ost und stellt insoweit schon keinen zentral gelegenen Teilraum Berlins dar. Selbst wenn man die Citynähe grundsätzlich bejahen würde, fehlt es an der eine bevorzugte Citylage auszeichnenden Dichte von Einkaufsmöglichkeiten, Kultureinrichtungen und Restaurants sowie anderen Einrichtungen. (Rn.21) Tenor
4. Die Klage wird abgewiesen.
5. Die Kosten des Rechtsstreits hat die Klägerin zu tragen.
6. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des auf Grund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leisten. Tatbestand Randnummer 1 Die Parteien verbindet ein Mietverhältnis über die im Klageantrag näher bezeichnete 140,16 m² große Wohnung in einem vor 1918 bezugsfertigen Haus in mittlerer Wohnlage. Die Nettokaltmiete betrug bei Mietbeginn 1.192,00 € und vor drei Jahren 1.201,01 €. Der vereinbarte Mietbeginn war der
7. Februar
8. Im Mietvertrag ist im Anhang 1 unter Ziffer 13 vereinbart, dass die Beklagten eine Einbauküche mit Herd und Spüle anschaffen und installieren, wobei die Klägerin für Herd und Spüle Kosten in Höhe von 500,00 € übernehmen sollte und das Eigentum an diesen Anschaffungsgegenständen dann auf die Klägerin übergehen sollte. Wegen des genauen Inhalts des Mietvertrages wird auf die Anlage K1 (Blatt 26-32 der Akte) Bezug genommen. Randnummer 2 Dem Mietkonto der Beklagten wurde zum
9. März 2010 ein Betrag von 596,00 € gutgeschrieben. Randnummer 3 Die Klägerin forderte von den Beklagten mit Schreiben vom
10. November 2018 (Anlage K2, Blatt 11-13 der Akte), das noch im November zugestellt wurde, die Zustimmung zur Erhöhung der Nettokaltmiete von 1.201,01 € um 119,58 € auf 1.320,59 € mit Wirkung ab
11. Februar
12. Randnummer 4 Das Bad verfügt unter anderem über ein wandhängendes WC und einen Strukturheizkörper und wird von den Parteien übereinstimmend als positiv gewertet. Randnummer 5 Die Klägerin ist der Ansicht, die Wohnung liege in bevorzugter Citylage. Randnummer 6 Die Klägerin beantragt mit der am
13. März 2019 bei Gericht eingegangenen, den Beklagten am
14. April 2019 zugestellten Klage, Randnummer 7 die Beklagten zu verurteilen, der Klägerin gegenüber einer Erhöhung der Nettokaltmiete für die Wohnung (…), bestehend aus 4 Zimmern, einer Kammer, einer Küche, einem Korridor sowie Toilette mit Bad nebst Kellerraum Nr. 9 der Größe 140,16 m² ab dem
15. Februar 2019 über die bisherige Nettokaltmiete von 1.201,01 € hinaus um 119,58 € auf nettokalt 1.320,59 € monatlich zuzustimmen. Randnummer 8 Die Beklagten beantragen, Randnummer 9 die Klage abzuweisen. Randnummer 10 Sie behaupten, bei Anmietung der Wohnung sei weder ein Herd noch eine Spüle vorhanden gewesen. Sie hätten beide Gegenstande selbst angeschafft und die im Mietvertrag versprochenen 500,00 € habe die Klägerin dafür nicht gezahlt. Die dem Mietkonto gutgeschriebenen 596,00 € entsprächen exakt einer halben Monatsnettokaltmiete. Der Betrag sei dem Mietkonto gutgeschrieben worden, weil die Übergabe der Wohnung entgegen der vertraglichen Vereinbarung erst Mitte Februar 2010 erfolgte. Randnummer 11 Wegen der weiteren Einzelheiten des Parteivorbringens wird auf den vorgetragenen Inhalt der gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen. Entscheidungsgründe Randnummer 12 Die gemäß § 558 b Abs. 2 BGB, 270 Abs. 3 ZPO zulässige Klage ist unbegründet. Randnummer 13 Die formalen Voraussetzungen für ein wirksames Mieterhöhungsverlangen und auch die weiteren Voraussetzungen des § 558 BGB sind zwar gegeben. Randnummer 14 Die Klägerin kann jedoch von den Beklagten keine Zustimmung zur Erhöhung der Nettokaltmiete verlangen, da die Beklagten bereits jetzt eine Miete zahlen, die über der ortsüblichen Vergleichsmiete im Sinne von § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB liegt. Randnummer 15 Hierfür ist – worüber zwischen den Parteien Einvernehmen besteht – das Mietspiegelfeld K 1 des Berliner Mietspiegels 2019 einschlägig, dessen Spanne von 4,88 € bis 9,80 € bei einem Mittelwert von 6,77 € reicht. Randnummer 16 Die Merkmalgruppe 1 ist nach übereinstimmenden Vortrag der Parteien positiv zu werten. Randnummer 17 Die Merkmalgruppe 2 ist negativ zu werten, da die Wohnung bei Mietbeginn nicht von der Klägerin als Vermieterin mit Herd und Spüle ausgestattet war. Die Beklagten haben im einzelnen vorgetragen, welche vertragliche Vereinbarung es zur Anschaffung von Herd und Spüle gab und dass die Klägerin zu keiner Zeit die im Vertrag vereinbarten 500,00 € an sie gezahlt hat. Vielmehr haben sie dargelegt, dass der Betrag von 596,00 €, der ihrem Mietkonto im März 2010 gutgeschrieben wurde, die Erstattung der hälftigen Februarmiete darstellte, da die Wohnung entgegen der Vereinbarung erst Mitte Februar übergeben wurde. Diesen Vortrag hat die Klägerin nicht substantiiert bestritten und auch nicht konkret dargelegt und unter Beweis gestellt, dass der vereinbarte Betrag zu diesem Zweck tatsächlich an die Beklagten gezahlt bzw. dem Konto gutgeschrieben wurde. Die Klägerin selbst war bei Vertragsbeginn Eigentümerin und Vermieterin der Wohnung und muss gemäß § 138 Abs. 2 ZPO konkret zu den Tatsachen Stellung nehmen, die sie selbst kennen oder über die sie sich Kenntnis verschaffen muss. Der Zeitpunkt der Übergabe einer Wohnung gehört zu den Tatsachen, die ein Vermieter selbst wissen muss oder über die er über seine Hausverwaltung die notwendigen Informationen einholen muss. Ein entsprechendes Übergabeprotokoll dürfte zudem Bestandteil der Mieterakte sein. Darüber hinaus beginnt die Verpflichtung der Mieter zur Zahlung des Mietzinses erst bei Übergabe der Wohnung und nicht bereits zum Zeitpunkt des vereinbarten Vertragsbeginns. Randnummer 18 Auch war die Klägerin nach den vertraglichen Bedingungen nur verpflichtet, einen Betrag von 500,00 € für die Anschaffung von Herd und Spüle an die Beklagten zu zahlen. Bereits aus diesem Grund ist nicht nachvollziehbar, weshalb sie einen Betrag von 596,00 € gezahlt hat. Dass der genannte Betrag von 500,00 € ein Nettobetrag sein und zuzüglich Mehrwertsteuer gezahlt werden sollte, ist der Vereinbarung nicht zu entnehmen und auch unüblich. Darüber hinaus wäre der Erstattungsbetrag von 500,00 € zuzüglich Mehrwertsteuer ein Betrag von 595,00 € und nicht der gutgeschriebene Betrag von 596,00 €. Randnummer 19 Vielmehr stützt genau dieser Betrag die Behauptung der Beklagten, dass es sich bei dem gutgeschriebenen Betrag um exakt die Hälfte der damals geschuldeten Nettokaltmiete von 1.192,00 € gehandelt hat. Randnummer 20 Dass die Klägerin die Wohnung mit einer kompletten Einbauküche mit Ober- und Unterschränken übergeben hat, wurde weder konkret vorgetragen noch unter Beweis gestellt. Im Mietvertrag findet sich dazu nichts. Vielmehr haben die Beklagten die komplette Einbauküche angeschafft und bezahlt. Lediglich das Eigentum an Herd und Spüle wäre an die Klägerin übergegangen, sofern sie die dafür Vertrag ich vereinbarten 500,00 € an die Beklagten gezahlt hätte. Weshalb der Rest der Einbauküche in das Eigentum der Klägerin hätte übergehen sollen, ist nicht ersichtlich. Einen entsprechenden Nachweis, dass die Klägerin die gesamte Küche bezahlt haben will, gibt es ebenfalls nicht. Randnummer 21 Die Merkmalgruppe 5 ist entgegen der Auffassung der Klägerin neutral zu werten. Eine bevorzugte Citylage ist nicht gegeben. Der Begriff kennzeichnet die Lage der Wohnung in einem zentral gelegenen Teil der Großstadt Berlin, der sich durch eine besondere Dichte von Einkaufsmöglichkeiten, Kultureinrichtungen und Restaurants auszeichnet, die über die typische Infrastruktur eines Wohngebiets hinausgehende Bedeutung und Anziehungskraft ausüben, etwa auch für in- und ausländische Besucher und Touristen (vergleiche Urteil des LG Berlin vom
16. Dezember 2007, 65 S 80/07, GE 2008, 542). Der Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg ist zwar sowohl bei einem Teil der Bevölkerung als auch einem Teil der Touristen aufgrund der zahlreichen Restaurants und der Kneipenszene sehr beliebt, es fehlt jedoch bereits an überregional in Erscheinung tretenden Kultureinrichtungen. Das Vorhandensein einer regen Restaurant- und Kneipenszene genügt für die Annahme des Merkmals nicht. Randnummer 22 Das Planufer ist zwar citynah gelegen, gehört aber weder zur City West noch zur City Ost und stellt insoweit schon keinen zentral gelegenen Teilraum Berlins dar (vgl. zum vergleichbaren Stadtteil Prenzlauer Berg: LG Berlin, Urteil vom
17. Juli 2015 - 67 S 120/15 -, Rz. 23 , juris). Selbst wenn man aber die Citynähe grundsätzlich bejahen würde, fehlt es an der eine bevorzugte Citylage auszeichnenden Dichte von Einkaufsmöglichkeiten, Kultureinrichtungen und Restaurants sowie anderen Einrichtungen (vgl. hierzu LG Berlin, Urteil vom
18. November 2010 - 65 S 477/09 -, Rz. 46, juris). Sicherlich befinden sich in und in unmittelbarer Nähe des Planufers zahlreiche Geschäfte, Cafés, Kneipen und Bars. Bei den Geschäften handelt es sich aber vorwiegend um Lebensmittelläden und kleine Geschäfte und Boutiquen mit dem für Kreuzberg typischen Flair, nicht jedoch um überwiegend nur in der City angesiedelte große Geschäfte bekannter Marken und große Kaufhäuser, wie etwa das KaDeWe in der City West und die Galerie Lafayette in der City Ost. Auch bekannte Kultureinrichtungen, wie die Philharmonie oder eines der großen Opernhäuser, die nicht nur der Kleinkunstszene zuzuordnen sind, fehlen hier, während in der City West beispielsweise der Zoo-Palast als großes Kino und in der City Ost das Konzerthaus und die komische Oper liegen. Des Weiteren haben die in Kreuzberg gelegenen gastronomischen Betriebe überwiegend Kneipencharakter, die mit den zahlreichen Restaurants gehobener Klasse, die in der City West und der City Ost vorhanden sind, nicht vergleichbar sind. Kreuzberg hat im Ergebnis zwar einen bei vielen Bewohnern und auch Touristen begehrten Kiezcharakter, der aber nichts mit einer bevorzugten Citylage im Sinne des Mietspiegels zu tun hat. Randnummer 23 Da bereits jetzt eine positive, eine negative und eine neutrale Merkmalgruppe vorhanden sind, kann dahinstehen, wie die Merkmalgruppen 3 und 4 zu bewerten sind. Selbst wenn diese zugunsten der Klägerin positiv zu werten wären, ergebe sich lediglich ein Zuschlag von 40 % zum Mittelwert von 6,77 €/m², was einen Betrag von 7,98 €/m² ergibt. Die Beklagten zahlen jedoch bereits einen Nettokaltmietzins von 8,57 €/m², sodass eine weitere Mieterhöhung ausscheidet. Randnummer 24 Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 ZPO. Randnummer 25 Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr.11, 711 ZPO. Permalink Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://gesetze.berlin.de/perma?d=NJRE001435378