AG Tempelhof-Kreuzberg 11 C 108/20 Urteil Wohnraummiete in Berlin: Wirksamkeit eines formularmäßig vereinbarten Abtretungsverbots für Ansprüche aus de

Wohnraummiete in Berlin: Wirksamkeit eines formularmäßig vereinbarten Abtretungsverbots für Ansprüche aus dem Mietverhältnis; Klage eines Inkassodienstleisters auf Rückzahlung überzahlter Miete Orientierungssatz

1. Haben die Mietvertragsparteien formularmäßig ausgeschlossen, dass der Mieter Ansprüche und/oder Rechte an einen Inkassodienstleister abtreten kann, liegt ein wirksames Abtretungsverbot vor i.S.d. § 399 Alt. 2 BGB i.V.m. § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB vor.
2. Die Klage des Inkassodienstleisters aus abgetretenem Recht wegen aufgrund der Mietpreisbremse zu viel bezahlter Mieten, ist als unbegründet abzuweisen. Verfahrensgang nachgehend LG Berlin
3. Zivilkammer,
4. Januar 2022, 66 S 3/21, Urteil Tenor
5. Die Klage wird abgewiesen.
6. Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
7. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin kann die Vollstreckung des Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrags leistet.
8. Der Streitwert wird auf 3.810,77 € festgesetzt. Tatbestand Randnummer 1 Die Parteien streiten über Auskunftsansprüche, die Rückzahlung überzahlter Miete für den Monat Dezember 2019 sowie die Erstattung von Rechtsverfolgungskosten aus abgetretenem Recht im Zusammenhang mit der Mietenbegrenzungsverordnung des Landes Berlin (MietBegrV Be). Randnummer 2 Die Klägerin, die bis zum
9. Mai 2020 unter „L. GmbH“ firmierte, betreibt eine Webseite, auf der Mieter durch Beantwortung eines Fragebogens ihre Nettokaltmiete mit der ortsüblichen Vergleichsmiete abgleichen und die Klägerin mit der Geltendmachung von diesbezüglichen Ansprüchen beauftragen können. Die Klägerin ist beim Kammergericht Berlin als Inkassodienstleisterin registriert. Randnummer 3 Zwischen dem Beklagten (Vermieter) und Herrn P. (Mieter) besteht ein Mietverhältnis, begründet am
10. Mai 2019, über eine Wohnung in der S.straße (…) Berlin. Die vereinbarte monatliche Nettokaltmiete beträgt 759,05 Euro, was unter Berücksichtigung einer Wohnfläche von 44,65 m² einer Nettokaltmiete von 17,00 Euro/m² entspricht. Randnummer 4 Der Beklagte und der Mieter vereinbarten im Mietvertrag unter Teil B, § 5 .3 Folgendes: Randnummer 5 „ Es ist dem Mieter nicht gestattet Ansprüche und/oder Rechte aus dem Mietverhältnis an einen Inkassodienstleister abzutreten .“ Randnummer 6 Unter dem
11. November 2019 übersandte der Mieter der Klägerin ein von dieser vorgedrucktes Formular „Bestätigung Vollmachterteilung und Abtretung, Genehmigung“, mit welchem er „ die treuhänderische, unwiderrufliche Abtretung der Ansprüche (...), den Anspruch auf Rückzahlung zu viel gezahlter Miete beschränkt auf vier nach der Rüge fälligen Monatsmieten “ an die Klägerin bestätigte und „rein vorsorglich“ wiederholte. Hinsichtlich der Einzelheiten wird auf die als Anlage K 1 vorgelegte Kopie verwiesen (Bl. 13 d.A.). Randnummer 7 Die Klägerin sandte an den Beklagten unter dem
12. November 2019 ein Schreiben, mit welchem sie für den Mieter eine Rüge nach § 556g Absatz 2 BGB aussprach und Auskunft sowie Rückerstattung überzahlter Mieten, Abgabe einer Erklärung, dass die Miete künftig auf den nach § 556d BGB zulässigen Höchstbetrag herabgesetzt sei und Herausgabe der anteiligen bezahlten Mietkaution bis
13. Dezember 2019 verlangte. Die Miete werde nur unter dem Vorbehalt der Rückzahlung geleistet. Hinsichtlich der Einzelheiten wird auf Bl. 24 ff. der Akte verwiesen. Nach Ablauf der im Rügeschreiben gesetzten Frist übersandte die Klägerin an den Beklagten ein Mahnschreiben, in dem sie ferner den Ersatz außergerichtlicher Rechtsverfolgungskosten geltend machte. Randnummer 8 Die Klägerin behauptet, der Mieter P. habe am Ende der „Registrierungsstrecke“ vor ihrer Beauftragung, die durch Klicken eines Buttons vorgenommen werde, durch Setzen eines Häkchens den Allgemeinen Geschäftsbestimmungen zugestimmt. Außerdem habe der Mieter die unterzeichnete Vollmachts- und Abtretungsurkunde an sie zugesandt. Randnummer 9 Die Klägerin ist der Ansicht, das Abtretungsverbot in § 5.3 des Mietvertrags sei wegen Verstoßes gegen Treu und Glauben, §§ 307 Absatz 1, 242 BGB unwirksam, da es den berechtigten Interessen des Mieters nicht hinreichend Rechnung trage. Ein schützenswertes Interesse des Verwenders an einem Abtretungsausschluss bestehe nicht, jedoch falle das schützenswerte Interesse des Mieters erheblich ins Gewicht, da dieser aufgrund der Abhängigkeit und der Sachkunde dem Vermieter unterlegen sei. Randnummer 10 Die Klägerin beantragt, Randnummer 11
14. den Beklagten zu verurteilen, Auskunft über folgende Fragen zu erteilen: Randnummer 12 a) Wie hoch war die Miete, die der vorherige Mieter (“Vormieter“) der derzeit durch P. (“Mieter“) von dem Beklagten angemieteten Wohnung in der S.straße (…) Berlin, (…) (“Wohnung“) zuletzt schuldete (“Vormiete“)? Randnummer 13 b) Gab es Mieterhöhungen, die mit dem Vormieter innerhalb des letzten Jahres vor Beendigung des Vormietverhältnisses vereinbart worden sind und, falls ja, um welche Beträge wurde die Vormiete jeweils erhöht? Randnummer 14 c) Wurden in den letzten drei Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses mit dem Mieter Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555b BGB in der Wohnung oder im Gebäude, in dem sich die Wohnung befindet, durchgeführt und welcher Betrag einer Mieterhöhung nach § 559 Absatz 1 bis 3 BGB und § 559a Absatz 1 bis 4 BGB hätte sich bei Zugrundelegung der ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 Absatz 2 BGB) die bei Beginn des Mietverhältnisses ohne Berücksichtigung der Modernisierung anzusetzen wäre (vgl. § 556e Absatz 2 Satz 2 BGB), daraus ergeben? Randnummer 15 d) Handelt es sich bei dem gegenständlichen Mietverhältnis um die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung gemäß § 556f BGB? Randnummer 16
15. den Beklagten zu verurteilen, an sie 366,42 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen, Randnummer 17
16. den Beklagten zu verurteilen, an sie vorgerichtliche Rechtsverfolgungskosten in Höhe von 905,59 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen. Randnummer 18 Der Beklagte beantragt, Randnummer 19 die Klage abzuweisen. Randnummer 20 Der Beklagte bestreitet die Abtretung der Ansprüche des Mieters an die Klägerin. Randnummer 21 Der Beklagte ist der Ansicht, die Klägerin sei aufgrund des Abtretungsverbots im Mietvertrag nicht aktivlegitimiert. Randnummer 22 Hinsichtlich der Einzelheiten des Parteivorbringens wird auf die wechselseitigen Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen. Entscheidungsgründe Randnummer 23 Die zulässige Klage ist unbegründet. Randnummer 24 I. Der Klägerin steht weder ein Anspruch auf Auskunftserteilung gemäß § 556g Absatz 3 BGB noch ein Zahlungsanspruch gemäß §§ 556g Absatz 1 Satz 3, 812 Absatz 1 BGB noch ein Anspruch auf Ersatz außergerichtlicher Rechtsverfolgungskosten gemäß §§ 280 Absatz 1, 286 BGB aus abgetretenem Recht nach § 398 Satz 2 BBG zu. Randnummer 25
17. Dabei kann dahinstehen, ob der Mieter - wie von der Klägerin vorgetragen und vom Beklagten bestritten - Ansprüche aus dem Mietvertrag teilweise an die Klägerin abgetreten hat. Denn die Abtretung war jedenfalls nicht wirksam, da ein wirksames Abtretungsverbot vorliegt, § 399 Alt. 2 BGB. Der Klägerin fehlt es damit an der erforderlichen Aktivlegitimation. Randnummer 26
18. § 399 Alt. 2 BGB erklärt Vereinbarungen zwischen Gläubiger und Schuldner, die der Forderung die Abtretbarkeit und damit die Verkehrsfähigkeit nehmen, für zulässig und erlaubt damit, dass die Parteien die grundsätzliche Abtretbarkeit gemäß § 398 BGB vertraglich ausschließen (BGH, Urteil vom
19. Juli 2006, Az. VII ZR 51/05, NJW 2006, 3486