verordnung; formelle und materielle Anforderungen an den Erlass einer sog. Milieuschutzsatzung oder -verordnung Orientierungssatz 1. Im Geltungsbereich einer Erhaltungsverordnung ist der Erwerber eine

§ 172Abs. 1 Satz 1 Bau

GB - vor allem um die Prüfung der Erforderlichkeit und der Verhältnismäßigkeit der Festlegung (vgl. zu Vorstehendem: Beschluss des Senats vom

1. Juli 2020, a.a.O., Rn. 59 f.; Urteil des Senats vom
2. März 2021, a.a.O., Rn. 38). Randnummer 38 bb. Die vom Antragsgegner vorgenommene Abwägung genügt nicht den an sie zu stellenden Anforderungen. Randnummer 39

§ 172Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 Bau

GB für den Erlass einer Erhaltungsverordnung nicht fehlerfrei festgestellt. Randnummer 41 (

1. a)§ 172 Abs. 1 Nr. 2 BauGB bestimmt, dass die Verordnung der „Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung“ dienen muss. Dieses Erhaltungsziel wird durch die in § 172 Abs. 4 BauGB normierten Gründe für die Versagung der Genehmigung konkretisiert. Nach § 172 Abs. 4 Satz 1 BauGB darf die Genehmigung nur versagt werden, wenn die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung aus besonderen städtebaulichen Gründen erhalten werden soll. Danach setzt der Erlass einer sog. Milieuschutzsatzung oder -verordnung voraus, dass die Gemeinde konkret bestimmt, wie sich die Wohnbevölkerung im Erhaltungsgebiet zusammensetzt, die sie vor unerwünschten Veränderungen schützen will. Dabei ist die Abgrenzung des Erhaltungsgebietes so vorzunehmen, dass das Schutzziel in wesentlichen Teilen des Gebietes erreicht werden kann. Es muss zudem die abstrakte Gefahr bestehen, dass ohne den Erlass der Verordnung im Erhaltungsgebiet infolge baulicher Maßnahmen im Sinne von § 172 Abs. 1 Satz 1 BauGB eine unerwünschte Veränderung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung eintritt. Außerdem ergibt sich aus § 172 Abs. 4 BauGB, dass die Erhaltung der Wohnbevölkerung besonderen städtebaulichen Gründen dienen muss, d.h. die unerwünschte Veränderung in der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung muss negative städtebauliche Folgen befürchten lassen (vgl. Urteil des Senats vom 26. März 2021, a.a.O., Rn. 43 m.w.N.). Randnummer 42 (
2. b)Es kann offenbleiben, ob der Antragsgegner vorliegend hinreichende Feststellungen zur Zusammensetzung der Wohnbevölkerung in dem fraglichen Gebiet getroffen hat. Zweifel hieran bestehen, weil bei dem von der Arbeitsgemeinschaft bei der Haushaltsbefragung verfolgten Stichprobenkonzept nur 269 valide Fragebögen (ca. 4,1 %) bezogen auf das Erhaltungsgebiet „Reinickendorfer Straße“ zurückgesandt worden sind, so dass die Antragstellerin zu Recht die Frage aufwirft, ob die Haushaltsbefragung repräsentativ sei. Zwar hat die Arbeitsgemeinschaft in einem weiteren Schritt eine Gewichtung des Datensatzes vorgenommen (vgl. S. 4 des Ergebnisberichtes). Sie hat die Grundlagen dieser Gewichtung aber nicht offengelegt, so dass der Senat nicht nachvollziehen kann, ob dieses Vorgehen plausibel war. Dem musste der Senat indes nicht durch eine Befragung der Ersteller des Ergebnisberichtes nachgehen. Randnummer 43 (
3. b)Denn jedenfalls ist die Einschätzung des Antragsgegners, ohne den Erlass der Erhaltungsverordnung bestünde die abstrakte Gefahr, dass im Erhaltungsgebiet infolge baulicher Maßnahmen bzw. der Umwandlung in Wohneigentum im Sinne des § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB eine unerwünschte Veränderung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung eintritt, nicht fehlerfrei zustande gekommen. Randnummer 44 (
4. aa)Zwar handelt es sich bei der Einschätzung, ob eine solche Gefahr vorliegt, um eine Prognoseentscheidung, die einer nur eingeschränkten gerichtlichen Kontrolle unterliegt. Ihr ist aus Rechtsgründen nur entgegenzutreten, wenn die der Prognose zugrunde gelegten Maßstäbe nicht methodisch fachgerecht erstellt wurden, wenn ihr willkürliche Annahmen zugrunde liegen, wenn sie von offensichtlichen Unwahrscheinlichkeiten ausgeht (vgl. Urteil des Senats vom 26. März 2021, a.a.O., Rn. 56; BVerwG, Urteil vom 18. Juni 1997 - 4 C 2/97 - juris Rn. 20 f.), wenn das Ergebnis der Prognose nicht einleuchtend begründet ist oder der ihr zugrunde gelegte Sachverhalt nicht zutreffend ermittelt wurde (vgl. BVerwG, Urteil vom 26. April 2007 - 4 C 12/05 - juris Rn. 55). Randnummer 45 (
5. bb)Letzteres ist der Fall. Denn der Begründung der Beschlussvorlage zur Erhaltungsverordnung ist eindeutig zu entnehmen, dass der Antragsgegner seiner Annahme, im Gebiet „Reinickendorfer Straße“ bestehe die abstrakte Gefahr, dass ohne den Erlass der Verordnung im Erhaltungsgebiet infolge baulicher Maßnahmen im Sinne von § 172 Abs. 1 Satz 1 BauGB eine unerwünschte Veränderung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung eintritt, die Untersuchungsergebnisse für ein anderes Gebiet - das Untersuchungsgebiet „Kattegatstraße“ - zugrunde gelegt hat. Dies ergibt sich ohne jeden Zweifel sowohl aus dem Hinweis in der Beschlussvorlage auf die Seiten „12-27“ des Ergebnisberichts, die ausschließlich das Untersuchungsgebiet „Kattegatstraße“ betreffen, als auch aus den Schaubildern auf Seite 26 und 57 des Ergebnisberichts. Denn nur das Schaubild für das Untersuchungsgebiet „Kattegatstraße“ entspricht der - in der Beschlussvorlage für die „Reinickendorfer Straße“ wiedergegebenen - Einschätzung des Antragsgegners, dass die Voraussetzungen des § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB aufgrund eines „sehr hohen Aufwertungspotentials, eines bisher noch geringen Aufwertungsdruckes sowie einer mittleren Verdrängungsgefährdung“ gegeben seien. Für die „Reinickendorfer Straße“ ist der Ergebnisbericht demgegenüber von einem hohen Aufwertungspotential, einem relativ hohen Aufwertungsdruck und einer hohen Verdrängungsgefährdung ausgegangen. Randnummer 46 (
6. cc)Dieser Abwägungsfehler ergibt sich ohne weiteres aus einer Gegenüberstellung des Ergebnisberichts mit der Begründung der Beschlussvorlage. Er drängt sich bei einer Befassung mit der Sache unmittelbar auf. Angesichts dessen kommt es nicht darauf an, dass sich die Antragstellerin zu keinem Zeitpunkt auf diesen Fehler berufen hat. Der Fehler ist unabhängig von einer hierauf gerichteten Rüge der Antragstellerin zu berücksichtigen, weil er dem Senat ins Auge springt und nicht unbeachtlich geworden ist. Randnummer 47 (
7. dd)Eines Hinweises des Senats auf das Vorliegen des Fehlers bedurfte es zur Vermeidung einer Überraschungsentscheidung nicht. Denn mit der Annahme des aufgezeigten Fehlers im Abwägungsvorgang vertritt der Senat keine Rechtsauffassung, mit der ein gewissenhafter und kundiger Prozessbeteiligter nach dem bisherigen Prozessverlauf nicht zu rechnen brauchte (vgl. hierzu BVerwG, Beschluss vom 22. März 2021 - 7 A 1/21 u.a. - juris Rn. 7). Für einen solchen Prozessbeteiligten war vielmehr ohne weiteres erkennbar, dass es für das Normenkontrollverfahren auf das

§ 172Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 Vw

GO und in diesem Rahmen auf das Bestehen einer abstrakten Gefahr ankommen würde, dass im Erhaltungsgebiet infolge baulicher Maßnahmen bzw. der Umwandlung in Wohneigentum im Sinne des § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB eine unerwünschte Veränderung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung eintritt. Das dieser Rechtsauffassung zugrunde liegende Tatsachenmaterial, nämlich der Umstand, dass der Antragsgegner bei der vorzunehmenden Prognose nicht von einem zutreffend ermittelten Sachverhalt ausgegangen ist, ergibt sich unmittelbar aus dem Aufstellungsvorgang und drängt sich bei dessen Lektüre ohne weiteres auf, ohne dass es hierzu weiterer Ermittlungen oder Nachfragen bedurfte. Insoweit kann zur Vermeidung von Wiederholungen auf die obigen Ausführungen verwiesen werden. Angesichts dessen konnte ein mit der Sache vertrauter Beteiligter von der Erkenntnis, dass der Antragsgegner dem Erlass der Erhaltungsverordnung keinen zutreffend ermittelten Sachverhalt zugrunde gelegt hat, nicht überrascht werden. Randnummer 48 (

1. c)Der aufgezeigte Fehler im Abwägungsvorgang ist im Sinne von § 214 Abs. 2 Satz 2 HS 2 BauGB offensichtlich, weil er sich - wie bereits erwähnt - unmittelbar aus dem Aufstellungsvorgang ergibt. Er ist auch auf das Abwägungsergebnis von Einfluss gewesen. Hierfür muss nach den Umständen des Falls die konkrete Möglichkeit bestehen, dass die Planung ohne den Mangel anders ausgefallen wäre. Das ist hier der Fall. Insbesondere rechtfertigt der Umstand, dass der Ergebnisbericht bezogen auf die „Reinickendorfer Straße“ sogar von einem höheren Aufwertungsdruck und einer größeren Verdrängungsgefährdung ausgegangen ist, als mit Blick auf die Untersuchungsergebnisse für die „Kattegatstraße“ in der Beschlussvorlage genannt, nicht die Annahme, dass der Antragsgegner bei zutreffender Betrachtung der Untersuchungsergebnisse für die „Reinickendorfer Straße“ erst recht eine Erhaltungsverordnung erlassen hätte. Denn für die beiden weiteren Untersuchungsgebiete „Soldiner Straße“ und „Humboldthain Nord-West“ ist der Ergebnisbericht ebenfalls davon ausgegangen, dass die Voraussetzungen für den Erlass von Erhaltungsverordnungen gegeben seien (vgl. S. 42 f. und 72 f. des Untersuchungsberichts). Gleichwohl hat der Antragsgegner insoweit ausweislich der Begründung zur Beschlussvorlage für die „Reinickendorfer Straße“ von dem Erlass von Erhaltungsverordnungen zunächst abgesehen. Randnummer 49 (
2. d)Angesichts dessen kommt es auf die weiteren Ausführungen der Antragstellerin nicht an. Randnummer 50 (
3. e)Offenbleiben kann auch, ob die Wertung des Antragsgegners, trotz eines nur „geringen Aufwertungsdruck(s)“ sei von einer „mittleren Verdrängungsgefährdung“ auszugehen, überhaupt als plausibel angesehen werden könnte. Hierfür dürfte jedenfalls eine nähere Begründung erforderlich sein, an der es fehlt. Randnummer 51 Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 VwGO i.V.m. § 709 ZPO. Randnummer 52 Die Revision ist nicht zuzulassen, weil keiner der in § 132 Abs. 2 VwGO genannten Gründe vorliegt. Randnummer 53 Die Streitwertfestsetzung beruht auf § 52 Abs. 1 und 8 GKG. Permalink Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://gesetze.berlin.de/perma?d=NJRE001471519