G beim Bezirksamt. Randnummer 8 Mit Bescheid des Bezirksamts vom
G in Bezug auf ihre sanierungsbedingten Aufwendungen für die Wohnung Nr. WE 22 G... Straße 2..., in 10405 Berlin in Höhe von 138.159,-- Euro zu erteilen. Randnummer 14 Der Beklagte beantragt, Randnummer 15 die Klage abzuweisen. Randnummer 16 Er wiederholt und vertieft die Begründung des Widerspruchsbescheides. Die Voraussetzungen für die Erteilung einer Bescheinigung
G seien nicht gegeben. Randnummer 17 Wegen der weiteren Einzelheiten des Sachverhalts, insbesondere für den Wortlaut der öffentlich-rechtlichen Vereinbarung vom 11. Januar 2010, und des Vorbringens der Beteiligten wird auf die Gerichtsakte, den Verwaltungsvorgang des Bezirksamtes betreffend den Kläger sowie den General-Verwaltungsvorgang, die vorgelegen haben und Gegenstand der mündlichen Verhandlung gewesen sind, Bezug genommen. Entscheidungsgründe Randnummer 18 Die Klage hat keinen Erfolg. Randnummer 19 I. Sie ist als Verpflichtungsklage
GO) statthaft und zulässig. Sie ist innerhalb der einmonatigen Klagefrist
GO erhoben worden. Randnummer 20 II. Die Verpflichtungsklage ist aber unbegründet. Die Versagung der begehrten Bescheinigung ist rechtmäßig und verletzt die Klägerin nicht in ihren Rechten (§ 113 Abs. 5 VwGO). Denn die Klägerin hat keinen Anspruch auf Erteilung der von ihm begehrten Bescheinigung nach § 7h Abs. 2 EStG. Randnummer 21 1. Rechtsgrundlage für die begehrte Bescheinigung ist § 7h Abs. 2 EStG. Danach erteilt die zuständige Gemeindebehörde dem Steuerpflichtigen eine Bescheinigung zum Nachweis der Voraussetzungen von § 7h Abs. 1 EStG für das Gebäude und die Maßnahmen; die Bescheinigung hat die Höhe der Aufwendungen für die Maßnahmen nach Absatz 1 Satz 1 und 2 zu enthalten. Sind dem Steuerpflichtigen Zuschüsse aus Sanierungs- und Entwicklungsförderungsmitteln gewährt worden, so hat die Bescheinigung
G auch deren Höhe zu enthalten; werden ihm Zuschüsse nach Ausstellung der Bescheinigung gewährt, so ist diese entsprechend zu ändern. Randnummer 22 Die Bescheinigung nach § 7h Abs. 2 EStG ist materiell-rechtliche Voraussetzung sowohl der unmittelbar in § 7h EStG vorgesehenen als auch der sich aus § 10f in Verbindung mit § 7h EStG ergebenden steuerlichen Begünstigung. Es handelt sich um einen Grundlagenbescheid im Sinne von § 171 Abs. 10, § 175 Abs. 1 Nr. 1 Abgabenordnung (AO), der für die Finanzbehörden hinsichtlich der Feststellung der Tatbestandsmerkmale von § 7h Abs. 1 EStG grundsätzlich bindend ist (vgl. BFH, Urteil vom 17. April 2018 – IX R 27/17 –, juris Rn. 13 f. m.w.N.). Randnummer 23 Zuständige Gemeindebehörde ist in Berlin das Bezirksamt, in dessen Bezirk das Gebäude liegt ( § 4 Abs. 1 Satz 1, 2 des Gesetzes über die Zuständigkeit in der Allgemeinen Berliner Verwaltung – Allgemeines Zuständigkeitsgesetz, AZG – in Verbindung mit § 1 Abs. 1 des Gesetzes über das Verfahren der Berliner Verwaltung – VwVfG Berlin – und § 3 Abs. 1 Nr. 1 VwVfG). Das ist hier das Bezirksamt Pankow von Berlin. Randnummer 24 Prüfungs- und Bescheinigungsumfang der Verwaltungsbehörde ist das Vorliegen der Voraussetzungen des § 7h Abs. 1 EStG für das Gebäude und die Maßnahmen einschließlich der Höhe der Aufwendungen für diese.
G kann der Steuerpflichtige bei einem im Inland belegenen Gebäude in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet oder städtebaulichen Entwicklungsbereich im Jahr der Herstellung und in den folgenden sieben Jahren jeweils bis zu 9 Prozent und in den folgenden vier Jahren jeweils bis zu 7 Prozent der Herstellungskosten für Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen im Sinne des § 177 BauGB vom Gewinn absetzen.
1 Satz 2 ist Satz 1 entsprechend anzuwenden auf Herstellungskosten für Maßnahmen, die der Erhaltung, Erneuerung und funktionsgerechten Verwendung eines Gebäudes im Sinne des Satzes 1 dienen, das wegen seiner geschichtlichen, künstlerischen oder städtebaulichen Bedeutung erhalten bleiben soll, und zu deren Durchführung sich der Eigentümer neben bestimmten Modernisierungsmaßnahmen gegenüber der Gemeinde verpflichtet hat. Nach § 7h Abs. 1 Satz 3 EStG kann der Steuerpflichtige die erhöhten Absetzungen im Jahr des Abschlusses der Maßnahme und in den folgenden elf Jahren auch für Anschaffungskosten in Anspruch nehmen, die auf Maßnahmen im Sinne der Sätze 1 und 2 entfallen, soweit diese nach dem rechtswirksamen Abschluss eines obligatorischen Erwerbsvertrags oder eines gleichstehenden Rechtsakts durchgeführt worden sind.
G können die erhöhten Absetzungen nur in Anspruch genommen werden, soweit die Herstellungs- oder Anschaffungskosten durch Zuschüsse aus Sanierungs- oder Entwicklungsförderungsmitteln nicht gedeckt sind. Randnummer 25 Die Verwaltungsbehörde ist demnach darauf beschränkt festzustellen, ob das Gebäude in einem förmlich festgelegten Sanierungsbereich oder städtebaulichen Entwicklungsbereich belegen ist, ob Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen im Sinne des § 177 BauGB oder Maßnahmen im Sinne von § 7h Abs. 1 Satz 2 EStG durchgeführt worden sind, in welcher Höhe Aufwendungen, die die vorstehenden Voraussetzungen erfüllen, angefallen sind und inwieweit Zuschüsse aus öffentlichen Mitteln durch eine für Sanierungsgebiete oder städtebauliche Entwicklungsbereiche zuständige Behörde gewährt worden sind oder nach Ausstellung der Bescheinigung gewährt werden (vgl. R 7h Abs. 4 Satz 1 der Einkommensteuer-Richtlinien 2012 – EStR 2012 –, Allgemeine Verwaltungsvorschrift zur Anwendung des Einkommenssteuerrechts vom
G, u.a. Eigentumswohnungen), die in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet oder städtebaulichen Entwicklungsbereich belegen sind. Dass damit nur während der Geltungsdauer des Sanierungsgebietes an dem Gebäude durchgeführte Maßnahmen erfasst sind, ergibt sich insbesondere aus dem Attribut „belegenen“, das eine gegenwärtige Eigenschaft beschreibt. Dementsprechend verwenden die Bescheinigungsrichtlinien des Beklagten auch den Präsens „belegen ist“. Entgegen der von der Klägerin zunächst geäußerten Ansicht gilt die Einschränkung auch bei Maßnahmen im Sinne von § 7h Abs. 1 Satz 2 EStG. Durch den ausdrücklichen Hinweis auf ein Gebäude „im Sinne des Satzes 1“ wird der sachliche Anwendungsbereich dieser Regelung auf Aufwendungen für Maßnahmen beschränkt, die der Erhaltung, Erneuerung und funktionsgerechten Verwendung eines in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet (oder städtebaulichen Entwicklungsbereich) belegenen Gebäudes dienen (vgl. BFH, Urteil vom
G auf „nicht offensichtlich rechtswidrige“ Bescheinigungen zu begrenzen. Die Gesetzesbegründung führt die Ausstellung von Bescheinigungen nach § 7h EStG, obwohl die maßgebliche Sanierungssatzung bereits vor Beginn der Sanierungsmaßnahmen aufgehoben wurde, als ein Beispiel für Fallkonstellationen an, denen mit der Ergänzung entgegengewirkt werden soll (vgl. BT-Drs. 19/22850, S. 81 f.). Randnummer 31 Für die Berücksichtigung eines etwaigen Vertrauens auf den Fortbestand des Sanierungsgebiets besteht kein Raum. Abgesehen davon erfolgt die Aufhebung von Sanierungsgebieten regelmäßig nicht überraschend. Bereits bei dem Beschluss über die Sanierungssatzung bzw. -verordnung ist
GB (gegebenenfalls in Verbindung mit § 246 Abs. 2 BauGB) die Frist festzulegen, in der die Sanierung durchgeführt werden soll; die Frist soll 15 Jahre nicht überschreiten. Selbst in dem hier nicht vorliegenden Fall, dass es zu einer vorzeitigen Aufhebung des Sanierungsgebiets vor Ablauf der Frist kommt, wird dies im Vorfeld in der Gemeinde oder dem Bezirk diskutiert werden. Randnummer 32 Die Baumaßnahmen müssen während des Bestehens des Sanierungsgebiets durchgeführt werden. Ob der Beginn der Maßnahmen während der Geltungsdauer der Sanierungssatzung bzw. -verordnung ausreicht (vgl. R 7h Abs. 7 EStR 2012), kann vorliegend offen bleiben, weil die Bauaktivität hier erst ca. vier Monate nach der Aufhebung des Sanierungsgebietes erfolgte. Die Stellung des Bauantrags oder die Einreichung der Bauunterlagen noch während der Geltungsdauer der Sanierungssatzung bzw. -verordnung ist jedenfalls nicht ausreichend. Soweit es in § 52 EStG verschiedentlich heißt, als Beginn der Baumaßnahme bzw. der Herstellung gelte der Zeitpunkt, in dem der Bauantrag gestellt wird oder die Bauunterlagen eingereicht werden (vgl. etwa § 52 Abs. 15 Satz 3, Abs. 16a Satz 2, Abs. 19 Satz 7 EStG in der aktuell gültigen Fassung sowie § 52 Abs. 23b EStG in der Fassung des Gesetzes vom
VfG in Verbindung mit § 1 Abs. 1 VwVfG Berlin eine von der zuständigen Behörde erteilte Zusage, einen bestimmten Verwaltungsakt später zu erlassen oder zu unterlassen. Die Zusicherung tritt als eigener Rechtsgrund neben ein gegebenenfalls ohnehin bestehendes, sich aus der Rechtslage ergebenes subjektives Recht und kann subjektive Rechte extra legem schaffen (vgl. Schröder, in: Schoch/Schneider, VwVfG, Grundwerk Juli 2020, § 38 Rn. 87). Randnummer 35 Die zwischen der Bauträgerin und dem Land Berlin geschlossene Vereinbarung vom
Ziffer 2 sind der Baubeginn, die Gebrauchsfertigstellung und die Endfertigstellung spätestens eine Woche vor Eintritt anzuzeigen. Diese Anzeigen seien für die später zu erteilenden Bescheinigungen zur Errechnung der Ansprüche enorm wichtig. Für den Fall eines Wechsels der Eigentumsverhältnisse nach Baubeginn ist
Ziffer 3 der erreichte Bautenstand durch den Eigentümer mit prüffähigen Schluss- und Teilrechnungen nachzuweisen. Für diese Leistungen könnten keine Bescheinigungen nach § 5 ausgestellt werden.
Ziffer 1 gilt die Vereinbarung im Sinne einer schriftlichen Zusicherung der zu erwartenden Bescheinigung
Bescheinigungsrichtlinie Nr. 1.2 letzter Absatz. § 5 Ziffer 7 weist darauf hin, dass die Bescheinigung nicht alleinige Voraussetzung für die Inanspruchnahme der Steuervergünstigung sei. § 6 Ziffer 1 stellt klar, dass die Vereinbarung nicht die sanierungsrechtliche Genehmigung nach § 145 BauGB ersetze, dass die Nichtbeachtung von Auflagen, Bedingungen oder Hinweisen der sanierungsrechtlichen Genehmigung jedoch zur Folge haben könne, dass die Maßnahmen den Sanierungszielen zuwiderlaufen und damit nicht bescheinigungsfähig würden. Randnummer 38 Der Vertrag dient demnach der Festlegung und näheren Bestimmung der Maßnahmen, zu deren Durchführung sich der Eigentümer verpflichtet. Damit wird eine hoheitliche Anordnung der Durchführung von Sanierungsmaßnahmen vermieden. Er bestimmt zudem, welche Aufwendungen grundsätzlich nicht als sanierungsbedingt einbezogen werden können. Im Übrigen bezieht er die Bescheinigungsrichtlinien in den Vertrag ein. Die Zusicherung, eine Bescheinigung nach § 7h Abs. 2 EStG unabhängig von den Voraussetzungen des § 7h Abs. 1 EStG hinsichtlich der Geltung der Sanierungsverordnung zu erteilen, enthält § 5 Ziffer 1 im Regelungszusammenhang des Vertrages jedoch nicht. Randnummer 39 Aus Nr. 1.2 der in der Präambel in Bezug genommenen Bescheinigungsrichtlinien ergibt sich, dass das Bescheinigungsverfahren die Prüfung, ob das Gebäude in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet oder städtebaulichen Entwicklungsbereich belegen ist, umfasst. In Nr. 2 wird hierzu ausgeführt, dass das Gebäude in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet oder städtebaulichen Entwicklungsbereich belegen sein muss. Nr. 4 trifft Regelungen für den Fall, dass das Sanierungsgebiet oder der städtebauliche Entwicklungsbereich vor Beginn der Baumaßnahme förmlich festgelegt oder die Modernisierungs- oder Instandsetzungsverpflichtung vor Beginn der Baumaßnahme abgeschlossen wird. Soweit einzelne Baumaßnahmen bereits vor den genannten Voraussetzungen durchgeführt wurden, könne eine Bescheinigung nicht erteilt werden. Bei Eintritt der Voraussetzungen im Verlaufe einer Baumaßnahme könnten nur die nach diesem Zeitpunkt durchgeführten Maßnahmen bescheinigt werden. Der umgekehrte Fall der Aufhebung der maßgeblichen Verordnung vor Beginn oder im Verlaufe der Baumaßnahme ist nicht geregelt. Randnummer 40 Der öffentlich-rechtlichen Vereinbarung ist auch keine Abweichung von den gesetzlichen Vorschriften zu entnehmen, was den maßgeblichen Zeitraum für die Belegenheit des Objektes in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet betrifft. Eine ausdrückliche Regelung hierzu enthält die Vereinbarung nicht. Das gleichzeitige Fehlen einer Regelung zur Geltungsdauer der Vereinbarung sowie dazu, bis zu welchem Zeitpunkt die vereinbarten Maßnahmen durchgeführt werden müssen, spricht dagegen, dass insoweit von den gesetzlichen Vorschriften abgewichen werden sollte. Denn es liegt fern, dass sich die Behörde dazu verpflichten wollte, die in Aussicht gestellte Bescheinigung nach § 7h Abs. 2 EStG unabhängig vom Schicksal der Sanierungsverordnung zu erteilen, ohne die Durchführung der Maßnahmen innerhalb eines bestimmten Zeitraums gleichzeitig vertraglich abzusichern. Für eine Geltung der gesetzlichen Vorschriften spricht auch insofern die Inbezugnahme der Bescheinigungsrichtlinien. Randnummer 41 Der Abschluss der Vereinbarung rund 15 Monate vor der Aufhebung des Sanierungsgebietes wirft – auch in der Nachschau – keine Zweifel an der Möglichkeit der Realisierung von Maßnahmen an einem in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet belegenen Gebäude auf. Ausweislich der E-Mailanfrage der Bauträgerin vom 13. November 2009 war ein Baubeginn für Ende des 3. Quartals 2010 und damit noch vor Aufhebung des Sanierungsgebiets angedacht. Soweit das Bezirksamt in seiner E-Mailantwort vom 17. November 2009 mitgeteilt hat, dass die Bauträgerin aber „später anfangen zu bauen“ könne, handelt es ich um eine Auskunft, der die Klärung der Rechtslage durch das Urteil des Bundesfinanzhofs vom 25. Februar 2014 (a.a.O.) nicht zugrunde liegen konnte. Im Übrigen hat diese Ansicht keinen Eingang in den Vertrag vom 11. Januar 2010 gefunden. Danach sollten erkennbar die gesetzlichen Bestimmungen gelten. Randnummer 42 Selbst wenn man schließlich davon ausginge, dass die Behörde die Belegenheit des Gebäudes in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet oder städtebaulichen Entwicklungsbereich bei Abschluss der Vereinbarung bereits festgestellt und die Erteilung der Bescheinigung nach § 7h Abs. 2 EStG nur vorbehaltlich der ordnungsgemäßen Durchführung der Maßnahmen zugesichert hat, bestünde kein Anspruch auf Erteilung der Bescheinigung. Die Bindungswirkung einer solchen Zusicherung wäre entfallen. Ändert sich nach Abgabe der Zusicherung die Sach- und Rechtslage derart, dass die Behörde bei Kenntnis der nachträglich eingetretenen Änderung die Zusicherung nicht gegeben hätte oder aus rechtlichen Gründen nicht hätte geben dürfen, so ist die Behörde
VfG in Verbindung mit § 1 Abs. 1 VwVfG Berlin nicht mehr daran gebunden. Vorliegend ist es nach Abschluss der Vereinbarung zur Aufhebung der Sanierungsverordnung und damit zu einer (gebietsbezogenen) Änderung der Rechtslage gekommen. Hätte die Behörde von dieser nachträglich eingetretenen Änderung Kenntnis gehabt, hätte sie die Zusicherung aus den oben dargelegten Gründen nicht geben dürfen. Sie hätte sie auch nicht gegeben. Denn die Belegenheit des Gebäudes in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet ist rechtliche Voraussetzung der Bescheinigung und war, wie § 1 Ziffer 2 der Vereinbarung sowie Nr. 1.2 und Nr. 4 der darin in Bezug genommenen Bescheinigungsrichtlinien zeigen, Geschäftsgrundlage der Zusicherung. Randnummer 43 Der die Anwendung von § 38 Abs. 3 VwVfG ausschließende Fall, dass eine Zusicherung gerade mit Blick auf eine erwartete Änderung der Sach- und Rechtslage gegeben wurde (vgl. hierzu Schröder, in: Schoch/Schneider, VwVfG, Grundwerk Juli 2020, § 38 Rn. 74; Stelkens, in: Stelkens/Bonk/Sachs, VwVfG, 9. Aufl. 2018, § 38 Rn. 103), liegt hier nicht vor. Die Vereinbarung gibt hierfür – wie gezeigt – nichts her. Randnummer 44 Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO. Randnummer 45 Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 VwGO in Verbindung mit § 708 Nr. 11, § 711 Satz 1 und 2, § 709 Satz 2 ZPO. Randnummer 46 BESCHLUSS Randnummer 47 Der Wert des Streitgegenstandes wird
1, 2 des Gerichtskostengesetzes auf Randnummer 48 5.000,00 Euro Randnummer 49 festgesetzt. Permalink Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://gesetze.berlin.de/perma?d=NJRE001482806
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