Monats - wussten die Mieter nicht, ob und in welcher Höhe in dem Zeitabschnitt, für den sie die Miete im Voraus zahlten, der Anspruch der Vermieter in voller Höhe bestehen bzw. - wegen der geltend gemachten Mängel - nach § 536 Absatz 1 BGB herabgesetzt sein wird oder der Vermieter seiner Verpflichtung zur Mängelbeseitigung doch noch nach kommen wird. Der spätere Wegfall
Rechtsgrundes für das Behaltendürfen der Miete löst schon nach dem Wortlaut
Die Anwendung
BGB scheidet in diesen Konstellationen regelmäßig aus (Anschluss LG Berlin, Urteil vom
2 ZPO und „Ermächtigung“ i. S.
1 ZPO ist nicht gemeint, dass der Vollstreckungsgläubiger die Verpflichtung
Schuldners übernimmt und diesem gegenüber rechenschafts- oder gar erfüllungspflichtig wird. Diese Verpflichtung verbleibt vielmehr bei dem hierzu verurteilten Schuldner. Der Begriff Vorschuss soll lediglich klarstellen, dass der Gläubiger Nachforderungen stellen kann, wenn ein größerer Kostenaufwand entsteht. Der Gläubiger ist allenfalls nach Treu und Glauben im Vollstreckungsverhältnis mitzuteilen, wofür er das Geld verwendet hat. (Rn.14) Tenor 1. Die Beklagte wird verurteilt, an die Kläger 12.754,20 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus 6.351,48 € seit dem 6. Januar 2021 und aus weiteren 6.402,72 € seit dem 17. Januar 2022 zu zahlen. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen. 2. Von den Kosten
Rechtsstreits haben die Kläger 1/5 und die Beklagte 4/5 zu tragen. 3. Das Urteil ist für die Kläger gegen Sicherheitsleistung in Höhe
beizutreibenden Betrages vorläufig vollstreckbar. Für die Beklagte ist er ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar. Die Kläger können die Zwangsvollstreckung gegen sich jedoch durch Sicherheitsleistung in Höhe
beizutreibenden Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet. Tatbestand Randnummer 1 Die Kläger sind aufgrund eines Vertrages mit der Voreigentümerin vom 9. Januar 2001 Mieter einer Vier-Zimmer-Wohnung mit Küche, Bad, Balkon und Kellerabteil im 5. OG
Hauses ... in ... . Wegen der Einzelheiten
Mietvertrages, der in § 5 die Vorauszahlungspflicht der Mieter spätestens am
sen Einzelheiten auf Bd. I Bl. 14 bis 19 d. A. verwiesen wird, wurde rechtskräftig. Randnummer 3 Die Beklagte nahm keine Arbeiten zur Mängelbeseitigung vor. Durch einen Beschluss
Amtsgerichts Charlottenburg gemäß § 887 ZPO vom 22. Mai 2018 wurden die Kläger ermächtigt, die Mängel selbst auf Kosten der Beklagten beseitigen zu lassen. Gleichzeitig wurde die Beklagte verurteilt, den Klägern hierfür einen Vorschuss von 14.670,00 € zu zahlen. Wegen der Einzelheiten
Beschlusses wird auf
sen Ablichtung Bd. I Bl. 69 bis 72 d. A. verwiesen. Der Vorschuss wurde von der Beklagten Ende 2019 gezahlt und die Kläger ließen im Jahre 2020 durch die Firma ... Arbeiten in der Wohnung vornehmen. Einzelheiten sind insoweit zwischen den Parteien streitig. Randnummer 4 Die Kläger verlangen mit der vorliegenden Klage 50 % der von ihnen gezahlten Miete für den Zeitraum Mitte Juni 2016 bis Ende 2018 zurück. Sie behaupten, die gesamte Zeit die Miete nur unter Vorbehalt geleistet zu haben. Sie haben zunächst den Anspruch für 2016 (3.236,19 €) und 2017(6.351,48 €) durch einen Mahnbescheid geltend gemacht, der am
von ihnen gezahlten Vorschusses zu, den sie den klägerischen Ansprüchen im Weg
Zurückbehaltungsrechtes entgegenhält. Randnummer 10 Wegen
weiteren Vortrags der Parteien wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen. Entscheidungsgründe Randnummer 11 Die Klage ist bezüglich der Jahre 2017 und 2018 begründet. Insoweit ist die Beklagte gemäß § 812 Abs. 1 S.1 BGB als persönlich haftende Gesellschafterin der Vermieterin zur Rückzahlung der hälftigen gezahlten Miete verpflichtet, da aufgrund
Urteils im Vorprozess rechtskräftig feststeht, dass die Miete insoweit gemindert war. Dieser Anspruch ist nicht verjährt, da die dreijährige Verjährung gemäß §§ 195, 199 Abs. 1 BGB erst am 31. Dezember 2020 bzw. 2021 vollendet war und gemäß § 204 Abs. 1 Nr. 1 und 2 BGB i. V. mit § 167 ZPO jeweils durch Klage bzw. Beantragung
Mahnbescheids rechtzeitig gehemmt wurde. Randnummer 12 Verwirkung
Anspruchs liegt nicht vor. Die Mängel, die zur Minderungsberechtigung führten, waren im gesamten vorgenannten Zeitraum vorhanden und die zur Beseitigung rechtskräftig verurteilte Beklagte behauptet nicht, in diesen Jahren eine Mängelbeseitigung auch nur versucht zu haben. Sie kann sich nicht zu ihrem Vorteil darauf berufen, dass sie ihren Verpflichtungen trotz rechtskräftiger Titulierung nicht nachgekommen ist. Randnummer 13 Dem Anspruch steht unabhängig von der Frage, wann und welcher Höhe die Kläger einen Vorbehalt der Rückforderung erklärt haben, auch nicht § 814 BGB entgegen. Die Parteien hatten, entsprechend dem gesetzlichen Leitbild
1 BGB, der seit dem
Monats - wussten die Kläger also nicht, ob und in welcher Höhe in dem Zeitabschnitt, für den sie die Miete im Voraus zahlten, der Anspruch der Beklagten aus § 535 Absatz 2 BGB in voller Höhe bestehen oder – wegen
hier gegenständlichen oder gegebenenfalls auch anderer Mängel – nach § 536 Absatz 1 BGB herabgesetzt sein wird oder ob die Beklagte ihrer Verpflichtung zur Mängelbeseitigung doch noch nach kommen wird. Der spätere Wegfall
Rechtsgrundes für das Behaltendürfen der Miete löst schon nach dem Wortlaut
§ BGB § 814 BGB nicht die darin geregelte Kondiktionssperre aus. Die Anwendung
v. 28.3.2018 – 65 S 245/17). Randnummer 14 Der Beklagten steht auch kein Zurückbehaltungsrecht zu. Sie kann insbesondere nicht verlangen, dass die Kläger den gemäß § 887 Abs. 2 ZPO vereinnahmten Vorschuss abrechnet. Mit „Vorschuss“ i. S.
2 ZPO und „Ermächtigung“ i. S.
1 ZPO ist nämlich nicht gemeint, dass der Vollstreckungsgläubiger die Verpflichtung
Schuldners übernimmt und diesem gegenüber rechenschafts- oder gar erfüllungspflichtig wird. Diese Verpflichtung verbleibt vielmehr bei dem hierzu verurteilten Schuldner. Der Begriff Vorschuss soll lediglich klarstellen, dass der Gläubiger Nachforderungen stellen kann, wenn ein größerer Kostenaufwand entsteht (§ 887 Abs. 2 a. E. ZPO. Der Gläubiger ist allenfalls nach Treu und Glauben im Vollstreckungsverhältnis mitzuteilen, wofür er das Geld verwendet hat. Dies haben die Kläger durch Vorlage der Rechnung ... getan, die Form einer geordneten Abrechnung ist darüber hinaus nicht notwendig. Soweit die Beklagte anzweifelt, dass der Rechnungsbetrag tatsächlich in voller Höhe gezahlt und die Rechnung insoweit „seriös“ ist, steht ihr das Recht zu, durch Besichtigung und gegebenenfalls Untersuchung der Mietsache zu prüfen, ob die Arbeiten erledigt sind und die vermutete Nichtzahlung auf ihr Risiko einzuklagen und die Mitarbeiter der Firma ... als Zeugen dafür zu benennen, dass die Rechnung fingiert sei, weil z. B. andere Anbieter die gleichen Leistungen deutlich günstiger anbieten. Ein nicht oder ohne triftigen Grund nicht innerhalb angemessener Frist zweckentsprechend verwendeter Vorschuss kann eventuell zurückgefordert werden. Die Beklagte hat aber gegen die Klägerin keinen Anspruch auf weitere Informationen als die bereits vorgelegten. Randnummer 15 Unbegründet ist die Klage jedoch bezüglich der Rückzahlung für 2016. Insoweit sind die Ansprüche der Kläger gemäß §§ 195, 199 BGB schon seit dem 31. Dezember 2019 verjährt, weil die Kläger diesbezüglich nichts vorher zur Hemmung der Verjährung unternommen haben. Bezüglich dieses Anspruchs gilt nicht die dreißigjährige Verjährungsfrist
1 Nr. 3 BGB, denn im Vorprozess wurde nicht ein Rückzahlungsanspruch der Kläger rechtskräftig festgestellt, sondern ein Recht zur Minderung der Miete. Ob hieraus ein Rückforderungsanspruch entstehen wird oder teilweise schon entstanden war, lässt das Urteil offen. Dies ist auch keineswegs zwangsläufig miteinander verbunden, da der Rückforderungsanspruch z. B. nicht entsteht, wenn die Miete gar nicht gezahlt wird. Das Urteil hart damit lediglich ein Tatbestandselement für den Rückforderungsanspruch festgestellt, nämlich die teilweise Rechtsgrundlosigkeit einer Mietzahlung, aber nicht den Anspruch selbst dem Grunde oder gar der Höhe nach festgestellt. Damit greift die Einrede der Verjährung hier durch. Randnummer 16 Die Zinsentscheidung für den zuerkannten Teil beruht auf § 291 BGB. Die Kostenentscheidung folgt aus § 92 Abs.1 ZPO, diejenige über die vorläufige Vollstreckbarkeit aus §§ 709, 708 Nr. 11, 711 ZPO. Permalink Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://gesetze.berlin.de/perma?d=NJRE001497135
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