Wohnraummiete in Berlin: Umstrittene Miethöhe bei Neuvermietung nach umfassender Modernisierung Leitsatz 1. Soweit zwischen dem Erhebungsstichtag des Mietspiegels und dem Mietvertragsbeginn eine Miets

aufgrund zweimaliger Fortschreibung unwirksam. Der Mietspiegel 2019 habe am 12.05.2021 gemäß Art. 229 § 50 EGBGB seine Gültigkeit verloren. Jedenfalls sei ein Stichtagszuschlag vorliegend zu machen, der mangels Wirksamkeit des Mietspiegels 2021 nicht bemessen werden könne. Der Beklagte stützt sich hinsichtlich der umfassenden Modernisierung u.a. auf die laut Amtsgericht als Modernisierung anzuerkennenden Teilarbeiten sowie weiterhin auf die Berücksichtigungsfähigkeit des Parkettbodens und der Elektroleitungen. Randnummer 5 Der Beklagte beantragt, Randnummer 6 das Urteil des Amtsgerichts Schöneberg vom 8.7.2021, Az. xxx, aufzuheben und die Klage insgesamt abzuweisen. Randnummer 7 Die Kläger beantragen, Randnummer 8 die Berufung zurückzuweisen Randnummer 9 sowie klageerweiternd, Randnummer 10 den Beklagten zu verurteilen, an sie 8.817,06 EUR nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz der Europäischen Zentralbank seit Zustellung der Berufungserwiderung zu zahlen. Randnummer 11 Sie stellen klar, dass sich der Feststellungsantrag zu

1. nunmehr auf den Zeitraum ab Februar 2022 beziehe. Randnummer 12 Der Beklagte beantragt, Randnummer 13 die Klage bezüglich der Klageerweiterung abzuweisen. Randnummer 14 Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen sowie auf das Protokoll des Termins zur mündlichen Verhandlung Bezug genommen. II. Randnummer 15
2. Berufung des Beklagten: Randnummer 16 Die Berufung des Beklagten ist zulässig, insbesondere form- und fristgerecht eingelegt. In der Sache ist sie als Antrag auf Abänderung der angefochtenen Entscheidung und Entscheidung in der Sache gemäß § 538 Abs. 1 ZPO auszulegen (statt Abs. 2) und unbegründet. Randnummer 17 Die Kläger haben aus den zutreffenden Gründen der angefochtenen Entscheidung, auf die Bezug genommen wird, einen Anspruch gemäß §§ 812 Abs. 1, 556g Abs. 1

auf Rückzahlung überzahlter Miete für Juni 2020 bis einschließlich November 2020 in Höhe von 3.778,74 EUR. Randnummer 18 Eine umfassende Modernisierung i.S.d. § 556f Satz 2

ist vorliegend nicht dargelegt. Randnummer 19 Es kann offenbleiben, ob sich der Beklagte für den Zeitraum Juni 2020 bis November 2020 bereits gemäß § 556g Abs. 1a

in Verbindung mit Art. 229 § 49 Abs. 2 Satz 1 EGBGB nicht auf § 556f Satz 2

berufen kann, weil er durch die Wiederholung des Gesetzeswortlauts im Mietvertrag keine ausreichende Auskunft darüber erteilt hat, dass es sich um eine erste Vermietung nach umfassender Modernisierung handelt (so MüKoBGB/Artz, 8. Aufl. 2020,

§ 556gRn.

10; a.A. Schmidt-Futterer/Börstinghaus, 15. Aufl. 2021,

§ 556gRn.

27j). Randnummer 20 Denn es fehlt vorliegend an der Darlegung einer umfassenden Modernisierung. Die Kriterien hierfür sind laut BGH, Urteil vom

1. November 2020 – VIII ZR 369/18 –, juris: Randnummer 21
2. Eine Modernisierung von Wohnraum ist umfassend im Sinne des § 556f Satz 2

, wenn sie einen Umfang aufweist, der eine Gleichstellung mit einem Neubau gerechtfertigt erscheinen lässt. Randnummer 22 Dies ist dann der Fall, wenn die Modernisierung einerseits im Hinblick auf die hierfür angefallenen Kosten einen wesentlichen Bauaufwand erfordert und andererseits wegen der mit ihrem tatsächlichen Umfang einhergehenden qualitativen Auswirkungen zu einem Zustand der Wohnung führt, der demjenigen eines Neubaus in wesentlichen Teilen entspricht. Randnummer 23 Beide Prüfungskriterien sind dabei von grundsätzlich gleichem Gewicht. Randnummer 24 2. Ein im Rahmen des § 556f Satz 2

zu prüfender wesentlicher Bauaufwand liegt vor, wenn er (mindestens) ein Drittel des für eine vergleichbare Neubauwohnung erforderlichen finanziellen Aufwands - ohne Grundstücksanteil – erreicht. Randnummer 25 a) In die Berechnung des wesentlichen Bauaufwands dürfen lediglich Kosten einfließen, die aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555b

angefallen sind. Kosten für (reine) Erhaltungsmaßnahmen im Sinne des § 555a Abs. 1

zählen hierzu nicht. Randnummer 26 b) Werden im Zuge der Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555b

Erhaltungsmaßnahmen im Sinne des § 555a Abs. 1

miterledigt, ist bei der im Rahmen des § 556f Satz 2

erforderlichen Bestimmung des wesentlichen Bauaufwands ein (zeitanteiliger) Abzug der angefallenen Kosten insoweit vorzunehmen, als Bauteile oder Einrichtungen der Wohnung, die zwar noch nicht mangelhaft, aber bereits über einen erheblichen Anteil ihrer Lebensdauer (ab)genutzt sind, durch solche von besserer Qualität ersetzt werden (sog. modernisierende Instandsetzung; im Anschluss an BGH, Versäumnisurteil vom

1. Juni 2020 - VIII ZR 81/19, NZM 2020, 795 Rn. 36 ff.). Randnummer 27
2. Bei der Prüfung der qualitativen Auswirkungen der Modernisierungsmaßnahmen ist von maßgebender Bedeutung, ob die Wohnung durch die Arbeiten in mehreren - nicht notwendig allen - wesentlichen Bereichen (insbesondere Heizung, Sanitär, Fenster, Fußböden, Elektroinstallationen beziehungsweise energetische Eigenschaften) so verbessert wurde, dass die Gleichstellung mit einem Neubau gerechtfertigt ist. Randnummer 28 Ein wesentlicher Bauaufwand wird angenommen, wenn dieser ca. 1/3 des für eine Neubauwohnung erforderlichen Aufwandes erreicht. Ein solcher ist von dem Beklagten im Ergebnis nicht hinreichend dargelegt worden. Randnummer 29 Laut Beklagten liegt der Neubauaufwand bei 1.781,00 EUR/qm (davon 1/3 = 593,67 EUR/qm). Das Verhältnis der vom Vermieter für die umfassende Modernisierung aufgewendeten Kosten zu den Neubaukosten muss mindestens ein Drittel betragen (vgl. BGH, a.a.O.; LG Berlin, Urteil vom
3. Oktober 2018 – 63 S 293/17 –, Rn. 33). Randnummer 30 Der Beklagte hat in erster Instanz Modernisierungskosten in Höhe von 67.885,77 EUR (= 699,13 EUR/Quadratmeter) behauptet und sich auf die eingereichten Rechnungen berufen. Gleichwohl ist das Vorliegen eines wesentlichen Bauaufwands durch Überschreitung der Grenze von 1/3 des Neubauaufwands nicht festzustellen, weil es sich nicht um einen Neubau handelt und ein Abzug für Instandsetzungskosten im Rahmen des § 556f Satz 2

zu prüfen ist, vgl. BGH a.a.O. Randnummer 31 Vorliegend kann dieser Abzug indes nicht berechnet werden, weil der Beklagte – trotz Hinweises des Amtsgerichts vom 8.7.2021 – keine Angaben zum Ausgangszustand der Wohnung vor den Maßnahmen gemacht hat. Auch wenn der Standard vor der Modernisierung nicht mehr dem Baujahr 1910 entsprochen haben muss, können Böden, Elektrik, Bad und andere Gegenstände unter Umständen bereits gleichwohl Jahrzehnte alt gewesen sein, so dass nach der Rechtsprechung des BGH ein Abzug zu machen wäre. Wäre etwa von den Baukosten ein instandsetzungsbedingter Abzug von z.B. 20 % zu machen, dann würde die vom Beklagten behauptete 1/3-Grenze nicht mehr überschritten werden. Randnummer 32 Bei einer instandsetzenden Modernisierung müssen die auf die Erhaltungsarbeiten entfallenden Kostenanteile nicht immer herausgerechnet werden, um die Drittel-Regel zu erfüllen. Dies ergibt sich aus § 16 Abs. 3 S. 2 WoFG, wonach Instandsetzungen, die durch Maßnahmen der Modernisierung verursacht werden, zu den Modernisierungen zählen. Jedoch ist genauso wie bei der Ermittlung der aufgewandten Kosten bei einer Modernisierungsmieterhöhung gem. § 559 Abs. 1

bei der Ermittlung des wesentlichen Bauaufwands ein zeitanteiliger Abzug der angefallenen Kosten insoweit vorzunehmen, als Bauteile oder Einrichtungen der Wohnung, die zwar noch nicht mangelhaft, aber bereits über einen erheblichen Anteil ihrer Lebensdauer abgenutzt sind, durch solche von besserer Qualität ersetzt werden (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, 15. Aufl. 2021,

§ 556fRn.

19b). Auch dieser Abzug ist mangels Darlegung zum Ausgangszustand vor der Modernisierung nicht zu berechnen. Randnummer 33 Es kann danach weiter offenbleiben, dass Einzelpositionen aus den Rechnungen gemäß Anlage B3 ohne weitere Erläuterungen nicht als Modernisierungsnahmen, sondern als Instandsetzungsmaßnahme anzusehen sein könnten und damit im Rahmen des Kostenaufwandes nicht zu berücksichtigen wären, wie z.B. „Innentüren mit Zarge schleifen und lackieren“ oder „Schüttung zwischen Balken, da wo es zusammenbricht, ausgleichen und verstärken“. Randnummer 34 Darüber hinaus ist nicht festzustellen, dass mit dem Ergebnis der Modernisierungsmaßnahme vorliegend ein qualitativer Zustand geschaffen worden ist, der demjenigen eines Neubaus in wesentlichen Teilen entspricht. Die vorausgesetzte „umfassende“ Modernisierung ist dabei zwar nicht gleichzusetzen mit „vollständige“ Modernisierung, jedoch bleiben auch die durchgeführten Maßnahmen deutlich hinter einem neubauähnlichen Zustand zurück. Randnummer 35 So ist etwa keine neue Heizungsanlage installiert worden und keine energetische Sanierung erfolgt; auch nicht hinsichtlich der Fenster, die bereits während des Vormietverhältnisses ausgetauscht wurden. Im Hinblick auf die ausgetauschten Heizkörper lässt sich keine Energieeinsparung erkennen. Aus den eingereichten Fotos folgt zum einen, dass das Bad bereits zuvor gefliest war und nicht erstmals im Zuge der Modernisierung vor Mietbeginn gefliest wurde, sowie zum anderen, dass die Elektroleitungen zuvor nicht überwiegend auf Putz verlegt waren. Inwieweit eine Modernisierung im Bereich der Küche erfolgt ist, kann mangels Darlegung des Ausgangszustandes nicht hinreichend geprüft werden. Die Grundrissveränderung u.a. im Bereich von Küche und Bad und die Herstellung der Küche ohne Herd und Spüle begründen keine neubauähnliche Modernisierung. Randnummer 36 Mangels Nachvollziehbarkeit der modernisierungsbedingten Baukosten ohne Instandsetzungsanteil ist die Ausnahme nach § 556f Satz 2

als nicht dargelegt anzusehen. Randnummer 37 Wegen der Feststellung der zulässigen Miethöhe wird auf die zutreffende – und als solches nicht angegriffene – Ermittlung und Berechnung des Amtsgerichts Bezug genommen. Randnummer 38 Entgegen der Auffassung des Beklagten ist vorliegend keine Interpolation im Hinblick auf den im Zeitpunkt des Vertragsschlusses zurückliegenden Erhebungsstichtag des Mietspiegels 2019 durchzuführen. Randnummer 39 Soweit zwischen dem Erhebungsstichtag des Mietspiegels und dem Mietvertragsbeginn eine Mietsteigerung stattgefunden hat, muss zur Ermittlung der zulässigen Wiedervermietungsmiete zu den Werten ein Stichtagszuschlag hinzugerechnet werden. Dies gilt auch bei Ermittlung der maximalen Wiedervermietungsmiete. Anderenfalls käme es zu einem verfassungswidrigen Mietpreisstopp. Soweit der BGH bei der Mieterhöhung im Bestand einen solchen Zuschlag nur bei „ungewöhnlichen Steigerungen‟ einen solchen Stichtagszuschlag ansetzen will, ist dies deshalb zumindest bei der Ermittlung der zulässigen maximalen Wiedervermietungsmiete zu eng. Soweit eine Steigerung der Miete zwischen Mietspiegelerhebung und Zugang des Erhöhungsverlangens messbar ist, muss diese auch berücksichtigt werden (LG Berlin, Urteil vom

1. April 2021 – 63 S 109/20 –, juris). Randnummer 40 Dabei obliegt dem Beklagten als Vermieter die Darlegungs- und Beweislast für den Umstand, dass zwischen dem Stichtag des Mietspiegels und dem Mietvertragsabschluss eine erhebliche Mietsteigerung eingetreten ist. Daran fehlt es vorliegend. Randnummer 41 Der Beklagte hat nicht ausreichend konkret zu den Voraussetzungen einer Interpolation vorgetragen. Denn es liegt nicht auf der Hand, dass die Mieten sich für mit der Streitwohnung vergleichbare Wohnungen tatsächlich nach dem Stichtag bis zum Mietvertragsabschluss (16.1.2020) erhöht haben. Gegen die Evidenz eines Mietenanstiegs spricht, dass während des Zeitraums der angenommenen Geltung des Berliner Mietendeckels weniger Neuvermietungen erfolgt sind und dieser Umstand bei einer Datenerhebung zum Stichtag 01.09.2020 zu berücksichtigen gewesen wäre. Die Frage der Wirksamkeit des Berliner Mietspiegel 2021, den der Beklagte ohnehin für unwirksam hält, kann danach im Rahmen der vorliegenden Entscheidung offenbleiben. Randnummer 42
2. Klageweiterung: Randnummer 43 Die Klageerweiterung der Kläger in der Berufungsinstanz erfolgt durch – die hier als solche nicht benannte – Anschlussberufung (Heßler in: Zöller, Zivilprozessordnung,
3. Aufl. 2022, § 524 ZPO, Rn. 31), die fristgerecht eingelegt wurde. Randnummer 44 Die Erweiterung des Zahlungsantrags durch Übergang von Feststellung zur Zahlung ist gemäß § 264 Nr. 2 ZPO zulässig. Sie stellt keine Klageänderung dar (Heßler in: Zöller, Zivilprozessordnung,
4. Aufl. 2022, Vorbemerkungen zu §§ 511-541, Rn. 10b). Randnummer 45 Für die Klageerweiterung hinsichtlich der Monate Dezember 2020 bis einschließlich Januar 2022 beträgt der Anspruch entsprechend den vorgenannten Ausführungen 14 x 629,79 EUR = 8.817,06 EUR. Randnummer 46 Die Nebenforderung beruht auf § 291

. Randnummer 47 3. Feststellungsantrag Randnummer 48 Infolge der Klageerweiterung war der Feststellungsantrag auf die Zeit ab Februar 2022 anzupassen, was im Tenor klarstellend berücksichtigt wurde. III. Randnummer 49 Die Kostenentscheidung beruht auf den §§ 91 Abs. 1 Satz 1, 97 Abs. 1 ZPO. Randnummer 50 Die Entscheidung zur Vollstreckbarkeit folgt aus den §§ 708 Nr. 10, 711, 713 ZPO. Gründe, gemäß 543 Abs. 2 ZPO die Revision zuzulassen, lagen nicht vor. Permalink Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://gesetze.berlin.de/perma?d=NJRE001508388