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VG Berlin 13 K 223/17 Urteil Der Kläger wendet sich gegen die Erhebung eines sanierungsrechtlichen Ausgleichsbetrags. § 154 BauGB, § 246 Abs 2 BauGB,

Obsah (13)§ 42§ 154§ 155Art. 3§ 246Art. 1§ 2§ 136§ 162§ 16§ 34§§ 152§ 7h

Verfahrensgang vorgehend VG Berlin, kein Datum verfügbar, VG 13 K 223/17 Tenor Die Klage wird abgewiesen. Der Kläger trägt die Kosten des Verfahrens. Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstre

folgend:

  1. VO) und mit Wirkung vom
  2. April 2011 aufgehoben wurde (Zwölfte Verordnung zur Änderung von Verordnungen über die förmliche Festlegung von Sanierungsgebieten vom
  3. April 2011, GVBl. S. 90). Das Grundstück ist mit einzelnen Garagen bebaut. Randnummer 3 Mit Bescheid des Bezirksamts Pankow von Berlin (im Folgenden: Bezirksamt) vom
  4. November 2013 zog der Beklagte die Klägerseite zu einem sanierungsrechtlichen Ausgleichsbetrag in Höhe von 18.954 Euro heran. Auf den hiergegen gerichteten Widerspruch reduzierte die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung den Ausgleichsbetrag mit Widerspruchsbescheid vom
  5. März 2017 auf 18.252 Euro und wies den Widerspruch im Übrigen zurück. Randnummer 4 Hiergegen hat der Kläger am
  6. April 2017 Klage erhoben. Er macht im Wesentlichen Folgendes geltend: Randnummer 5 Die Berechnung des Ausgleichsbetrages sei fehlerhaft erfolgt. Der Beklagte hätte den auf „wendebedingten Effekten“ beruhenden Anteil der Bodenwertsteigerung nicht in den Ausgleichsbetrag einrechnen dürfen. Denn aufgrund der gleichzeitig mit der Sanierung wirksam gewordenen Effekte der Wiedervereinigung sowie der besonderen räumlichen Lage und Qualität des Gebietes habe hier ein Sonderfall vorgelegen, in dem auch ohne die Sanierung mit einer qualitativen Fortentwicklung des Gebiets und einer entsprechenden Bodenwertsteigerung zu rechnen gewesen sei. Insofern habe in Bezug auf die dadurch verursachte Bodenwertsteigerung und den staatlichen Sanierungsmaßnahmen im Gebiet keine Kausalität vorgelegen. Außerdem sei ein Großteil der wertverbessernden Maßnahmen durch die privaten Eigentümer ohne Inanspruchnahme öffentlicher Förderung durchgeführt worden. Der angegriffene Bescheid sei im Hinblick auf die Rechtsprechung des OVG Berlin-Brandenburg (Urteile vom
  7. Juli 2017, u.a. 2 B 1.16, juris) insgesamt rechtswidrig und aufzuheben. Das Gericht sei nicht befugt, den Beitrag selbst neu zu berechnen. Randnummer 6 Zudem habe der Beklagte bei der Berechnung des Ausgleichsbetrages nicht auf die Zielbaummethode zurückgreifen dürfen, sondern das vorrangige Vergleichswertverfahren anwenden müssen. Zwar gebe das Baugesetzbuch keine Wertermittlungsmethode vor, die Immobilienwertermittlungsverordnung sehe jedoch vor, dass die Berechnung vorrangig

dem Vergleichswertverfahren unter Zugrundelegung von Vergleichspreisen aus Grundstücksverkäufen oder den ermittelten Bodenrichtwerten zu erfolgen habe. Das Argument des Beklagten, es seien nicht genügend Vergleichspreise vorhanden gewesen, sei nicht plausibel. Denn aus allgemein zugänglichen Quellen ergebe sich, dass z.B. im Jahr 2011 viele Veräußerungen von Grundstücken im ehemaligen Sanierungsgebiet Wollankstraße erfolgt seien. Bereits wenige und im Grenzfall sogar ein einziger Kaufpreis genügten, um das Vergleichswertverfahren anzuwenden. Randnummer 7 Unabhängig von der rechtswidrig angewandten Berechnungsmethode sei auch die Berechnung selbst falsch, da die Festlegung des berlineinheitlichen veränderlichen Lagewertanteils (LV max ) in Höhe von 25 % nicht vertretbar sei. Der Sachverständigenausschuss habe die Herleitung des LV max auf sieben Paare einander ähnlicher Quartiere gestützt, bei denen jedoch anhand objektiver Kriterien hätte überprüft werden müssen, inwieweit Unterschiede zwischen den jeweiligen Bodenwerten auf andere Gründe als die Durchführung der jeweiligen Sanierungsmaßnahmen zurückzuführen gewesen seien. Es sei zudem fehlerhaft, einen einheitlichen Mittelwert für das gesamte Berliner Stadtgebiet zu bilden, da deutliche Unterschiede zwischen den einzelnen Stadtgebieten bestünden. Außerdem sei dieser Wert im Jahr 2001 festgelegt worden und daher veraltet. Randnummer 8 Jedenfalls aber müsste eine Anrechnung der durch die Eigentümerin erfolgten umfangreichen Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen auf dem Grundstück erfolgen, denn diese hätten ebenfalls eine Wertsteigerung bewirkt. Zumindest hätten in dem ehemaligen Sanierungsgebiet Wollankstraße eine Vielzahl privater Grundstückseigentümer Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen vorgenommen, die insgesamt zu einer Lagewertverbesserung und damit mittelbar zu einer Bodenwerterhöhung des Grundstücks der Klägerseite geführt hätten. Diese privaten Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen hätte die Behörde aufgrund ihres Amtsermittlungsgrundsatzes ermitteln müssen. Randnummer 9 Der Kläger beantragt (sinngemäß), Randnummer 10 den Bescheid des Bezirksamtes Pankow von Berlin vom

  1. November 2013 in der Gestalt des Widerspruchsbescheides der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen vom
  2. März 2017 aufzuheben und den Beklagten zu verpflichten, an den Kläger den erhobenen sanierungsrechtlichen Ausgleichsbetrag nebst Zinsen in Höhe von 9 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen. Randnummer 11 Der Beklagte beantragt, Randnummer 12 die Klage abzuweisen. Randnummer 13 Zur Begründung verweist er zunächst auf die streitgegenständlichen Bescheide und führt ergänzend im Wesentlichen Folgendes aus: Randnummer 14 Die Argumentation, dass die Bodenwerterhöhung größtenteils auf wendebedingten Effekten beruhe, sei spekulativ und hypothetisch. Allein privates Kapital, das gerade zu Beginn des Erneuerungsprozesses wegen vieler Unsicherheiten noch zurückgehalten wurde, habe für die Behebung der Mängel des Gebietes nicht ausgereicht. Erst mit der Bereitstellung und dem massiven Einsatz öffentlicher Mittel, ermöglicht durch die förmliche Festlegung als Sanierungsgebiet, hätten diese Veränderungen in Gang gesetzt und realisiert werden können und hätten nicht nur den Anreiz, sondern auch eine gewisse Sicherheit für eigentümerfinanzierte Baumaßnahmen gegeben. Dass möglicherweise einzelne Sanierungsmaßnahmen auch ohne Festlegung als Sanierungsgebiet erfolgt wären, stehe der festgestellten Wertsteigerung des Grundstücks nicht entgegen. Eine exakte Abgrenzung zwischen sanierungsbedingten und allgemeinen Entwicklungen sei nicht durchführbar. Das Sanierungsgebiet Wollankstraße sei auch mit dem Sanierungsgebiet Spandauer Vorstadt nicht vergleichbar, für welches der
  3. Senat des Oberverwaltungsgerichts Berlin-Brandenburg in seinen Urteilen vom
  4. Juli 2017 einen Sonderfall angenommen und die Kausalitätsvermutung nicht habe gelten lassen wollen. Die Unterschiede bestünden gerade im Hinblick auf die durch das Oberverwaltungsgericht hervorgehobenen Besonderheiten der Lagegunst, des privaten Investitionsvolumens in die Bausubstanz, der Anzahl restitutionsbehafteter Grundstücke, denkmalgeschützter Gebäude und Brachflächen. Randnummer 15 Zudem sei die Anwendung der Zielbaummethode nicht rechtswidrig erfolgt. Das zwar

der Immobilienwertermittlungsverordnung vorrangige Vergleichswertverfahren habe in Ermangelung geeigneter Vergleichswerte (Kaufpreise bzw. Bodenrichtwerte) nicht angewandt werden können. Dies liege überwiegend daran, dass es nicht möglich sei, aus Kaufabschlüssen Rückschlüsse zu ziehen, in welcher Höhe der Verkaufspreis auf dem Bodenwert des Grundstücks bzw. sonstigen Faktoren beruhe. Insofern seien für das Vergleichswertverfahren nur Kaufabschlüsse für unbebaute Grundstück mit Baulandqualität, überwiegender Wohnnutzung und einer typischen GFZ von 2,5 in Betracht gekommen. Fehle es aber an aussagekräftigem Datenmaterial, sei eine andere geeignete Methode anzuwenden. Dies könne auch ein Verfahren sein, in dem Anfangs- und Endwert nicht getrennt festgestellt werden, sondern der Endwert aus dem festgestellten Anfangswert abgeleitet werde. Für die Anfangswerte habe sich der Beklagte auf die durch den Sachverständigenausschuss für Grundstückswerte in Berlin festgestellten Bodenwerte gestützt und die Endwerte mit Hilfe der Zielbaummethode errechnet. Randnummer 16 Dabei sei die Festlegung eines einheitlichen LV max gut vertretbar. Das Gremium des Sachverständigenausschusses habe einen LV max von 25 % unter fehlertheoretischen Gesichtspunkten als plausibelsten Wert angenommen. Die Ausweisungen unterschiedlicher Werte für einzelne Sanierungsgebiete täusche eine Genauigkeit bei der Ableitung vor, die aufgrund des geringen Umfangs der Stichproben nicht zu gewährleisten sei. Der LV max finde zudem nur in Sanierungsgebieten Anwendung, welche eine ähnliche Struktur aufweisen und nicht mit anderen Stadtteilen – ohne städtebauliche Missstände – vergleichbar seien. Randnummer 17 Eine Anrechnung von privaten Sanierungsmaßnahmen des Eigentümers sei grundsätzlich möglich, wenn sich diese Maßnahmen bodenwerterhöhend ausgewirkt haben. Da sich der Wert des Bodens eines bebauten Grundstücks jedoch grundsätzlich ohne Berücksichtigung der vorhandenen baulichen Anlagen auf dem Grundstück bestimme, sei davon auszugehen, dass private Baumaßnahmen des Ausgleichspflichtigen in der Regel nicht zu sanierungsbedingten Bodenwerterhöhungen des Grundstücks selbst führen. Randnummer 18 Die Kammer hat die in der Entscheidung des 10. Senats des Oberverwaltungsgerichts Berlin-Brandenburg in dem Verfahren zum Aktenzeichen 10 B 6.19 erwähnte gutachterliche Stellungnahme des Sachverständigen Dr.-Ing. R... zum Sanierungsgebiet Spandauer Vorstadt vom 9. Dezember 2013 sowie das Protokoll der mündlichen Verhandlung der Kammer in der Sache VG 13 K 271.14, in der der Sachverständige Dr. X...angehört wurde, in das Verfahren eingeführt. Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die Streitakte mit der Sitzungsniederschrift vom 24. November 2022 und die beigezogenen Verwaltungsvorgänge des Beklagten (ein Band) verwiesen. Diese lagen vor und waren Gegenstand der mündlichen Verhandlung und Entscheidungsfindung. Entscheidungsgründe Randnummer 19 Die Klage bleibt ohne Erfolg. Sie als Anfechtungsklage

§ 42Abs. 1 Alt. 1 Vw

GO statthaft und auch im Übrigen zulässig, aber unbegründet. Randnummer 20 Der Bescheid des Bezirksamts Pankow von Berlin vom

  1. November 2013 in der Gestalt des Widerspruchsbescheides der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen vom
  2. März 2017 ist rechtmäßig und verletzt die Klägerseite nicht in ihren Rechten (§ 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO). Randnummer 21 Rechtsgrundlage für den streitgegenständlichen Bescheid ist § 154 Abs. 1 Satz 1 BauGB. Danach ist der Eigentümer eines in einem förmlich festgesetzten Sanierungsgebiet belegenen Grundstücks zur Zahlung eines Ausgleichsbetrages verpflichtet, welcher der durch die Sanierung bedingten Erhöhung des Bodenwertes seines Grundstücks entspricht.

§ 154Abs. 2 Bau

GB besteht die durch die Sanierung bedingte Erhöhung des Bodenwertes aus dem Unterschied zwischen dem Bodenwert, der sich ergeben würde, wenn eine (Gebiets-)Sanierung weder beabsichtigt noch durchgeführt worden wäre (Anfangswert) und dem Bodenwert, der sich durch die rechtliche und tatsächliche Neuordnung des förmlich festgelegten Sanierungsgebietes ergibt (Endwert). Der Ausgleichsbetrag ist gem. §§ 154 Abs. 3, 162 BauGB

Abschluss der Sanierung, zu entrichten.

§ 155Abs. 1 Nr. 2 Hs. 1 Bau

GB sind auf den Ausgleichsbetrag die Bodenwerterhöhungen anzurechnen, die der Eigentümer zulässigerweise durch eigene Aufwendungen bewirkt hat. Randnummer 22 Die genannten Voraussetzungen für die Erhebung des Ausgleichsbetrages liegen vor. Die Ermittlung der Bodenwertsteigerung erfolgte

vollziehbar und innerhalb des Wertermittlungsspielraums des Beklagten. Dass die vom Beklagen ermittelte Bodenwerterhöhung für das Klägergrundstück nicht auf die Sanierung zurückzuführen wäre, kann nicht festgestellt werden. Die Anrechnung zulässigerweise erbrachter eigener Aufwendungen kommt nicht in Betracht. Randnummer 23 Die Bestimmung des § 154 BauGB ermöglicht die Abschöpfung maßnahmebedingter Wertsteigerungen eines Grundstücks. Mit dieser Zweckrichtung steht sie

ständiger Rechtsprechung der Kammer als Inhalts- und Schrankenbestimmung des Eigentums im Einklang mit Art. 14 Abs. 1 GG und verstößt auch nicht gegen den Gleichheitssatz

Art. 3Abs. 1 GG (vgl. VG Berlin, Urteil vom 30. März 2017 – 13 K 454.14 –; Kleiber/Fieseler, in: Ernst/Zinkahn u.a., Bau

GB,

  1. EL April 2022, § 154 Rn. 31 ff.). Randnummer 24 Ohne Erfolg setzt die Klägerseite dem angegriffenen Bescheid die vermeintliche Rechtswidrigkeit der
  2. VO entgegen. Zwar trifft es zu, dass die Heranziehung zu einem sanierungsrechtlichen Ausgleichsbetrag

§ 154Abs. 1 Vw

GO die wirksame Einbeziehung des veranlagten Grundstücks in den Bereich eines förmlich festgelegten Sanierungsgebiets voraussetzt (vgl. OVG Nordrhein-Westfalen, Urteil vom

  1. Dezember 1996 - 22 A 2639/93 - juris Rn. 9; OVG Schleswig-Holstein, Urteil vom
  2. Mai 2006 - 1 LB 8/04 - juris Rn. 31, 33). Daran besteht jedoch kein Zweifel. Randnummer 25 Dass die Festlegung des Sanierungsgebietes durch eine Verordnung des Senats erfolgte, beruht auf § 24 Abs.1 Satz 1 AGBauGB . Danach treten bei der Festlegung von Sanierungsgebieten an die Stelle von Satzungen gemäß § 142 Abs. 3 BauGB und § 162 Abs. 2 BauGB Rechtsverordnungen des Senats. Hierin liegt entgegen der Argumentation einzelner Kläger kein Verstoß gegen höherrangiges Recht. Denn

§ 246Abs. 2 Satz 1 Bau

GB bestimmen die Länder Berlin und Hamburg, welche Form der Rechtsetzung an die Stelle der im BauGB vorgesehenen Satzungen tritt. Zielsetzung des § 246 Abs. 2 BauGB ist es, den Stadtstaaten aus Gründen föderativer Selbstständigkeit einen möglichst großen Gestaltungsspielraum zu verschaffen (vgl. BVerwG, Beschluss vom 24. Oktober 1990 – 4 NB 29/90 – NVwZ 1991, S. 1074). Durch die Regelung des § 24 Abs. 1 Satz 1 AGBauGB wird auch nicht gegen Art. 28 Abs. 2 GG verstoßen. Im zweistufigen Bundesstaat sind die Kommunen grundsätzlich Teil der Länder. Das Berliner Abgeordnetenhaus erfüllt insoweit sowohl die Funktion eines Landesparlaments als auch die einer kommunalen Volksvertretung im Sinne des Art. 28 Abs. 1 Satz 2 GG.

Art. 1Abs.

1 der Verfassung von Berlin und § 1 AZG werden in Berlin staatliche und gemeindliche Tätigkeit nicht getrennt. In der Überantwortung der Festlegung von Sanierungsgebieten an den Senat durch ein Berliner Landesgesetz kann dementsprechend kein Verstoß gegen die Garantie kommunaler Selbstverwaltung liegen. Im Übrigen steht den Bezirken keine Gebietshoheit aus Art. 28 Abs. 2 GG zu, weil sie

§ 2Abs. 1 Bez

VwG BE nur Selbstverwaltungseinheiten Berlins ohne Rechtspersönlichkeit sind. Randnummer 26 Die Klägerseite kann der Erhebung des Ausgleichsbetrags nicht entgegenhalten, die Festlegung des Sanierungsgebiets sei nicht erforderlich gewesen, weil ein hoher Investitionsdruck bestanden habe und die Sanierungsziele im Bezirk Pankow auch mit den Mitteln des allgemeines Städtebaurechts zu erreichen gewesen wären. Die Einwände einiger Kläger, bestehende Baulücken hätten über das rechtliche Instrumentarium des § 34 Abs. 1 BauGB geschlossen werden können, und selbst bei Annahme eines im Einzelfall bestehenden Bedürfnisses der planungsrechtlichen Steuerung seien keine Bebauungspläne festgesetzt und auf die Möglichkeit der subsidiären Steuerung verzichtet worden, verfangen nicht. Randnummer 27 Die Vorbereitung und Durchführung einer Sanierungsmaßnahme setzt deren Notwendigkeit voraus, vgl. § 141 Abs. 1 Satz 1 BauGB; sie muss zur Behebung städtebaulicher Missstände erforderlich sein (vgl. BVerwG, Beschluss vom 24. März 2010 - 4 BN 60/09 - juris Rn. 3).

§ 136Abs. 2 Satz 2, Abs. 3 Bau

GB in der hier maßgeblichen Fassung vom 8. Dezember 1986 (BGBl. I S. 2191) liegen städtebauliche Missstände u.a. dann vor, wenn das Gebiet

seiner vorhandenen Bebauung oder

seiner sonstigen Beschaffenheit den allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse oder an die Sicherheit der in ihm wohnenden oder arbeitenden Menschen nicht entspricht (Nr. 1) oder das Gebiet in der Erfüllung der Aufgaben erheblich beeinträchtigt ist, die ihm

seiner Lage und Funktion obliegen (Nr. 2). Ist dies der Fall – und auch die Klägerseite zieht die in dem Gebiet bestehenden erheblichen Missstände u.a. im Bereich der Instandsetzung und Modernisierung nicht in Zweifel – kann aber in der Regel davon ausgegangen werden, dass die Erforderlichkeit der Anwendung des Sanierungsrechts gegeben ist. Randnummer 28 Die Erforderlichkeitsprüfung dient insbesondere nicht dem

weis, dass die Sanierung ohne das besondere sanierungsrechtliche Instrumentarium nicht möglich wäre. Die Frage, ob und mit welchem Ziel eine Sanierungssatzung erlassen wird, ist Teil der Entscheidung der Gemeinde über die zukünftige städtebauliche Entwicklung und unterfällt ihrer Planungshoheit. Bei der Entscheidung, ob das sanierungsrechtliche Instrumentarium erforderlich ist, steht der Gemeinde dementsprechend ein breiter Beurteilungsspielraum zu (vgl. VG Berlin, Urteil vom

  1. Mai 2018 – 13 K 271.14 – juris Rn. 18 ). Die Erforderlichkeit ist bereits dann zu bejahen, wenn die Gemeinde aufgrund einer vertretbaren (plausiblen) Einschätzung die Anwendung des sanierungsrechtlichen Instrumentariums als geboten erachtet; fehlerhaft ist diese Einschätzung erst dann, wenn etwaige Alternativmaßnahmen, auch im Lichte des Abwägungsgebotes aus § 136 Abs. 4 Satz 3 BauGB, eindeutig vorzugswürdig sind (vgl. OVG Nordrhein-Westfalen, Urteil vom
  2. Januar 2011 – D 146/08.NE – juris Rn. 86 f., 99 m.w.N., für Sanierungsmaßnahmen

dem früheren Städtebauförderungsgesetz bereits OVG Bremen, Urteil vom

  1. Dezember 1994 – 1 BA 37/93 – juris Rn. 64 m.w.N.; VG Berlin, Urteil vom
  2. Dezember 2015 – 19 K 242.10 – juris Rn. 30 ). Randnummer 29 Der auf diese Weise begrenzten gerichtlichen Kontrolle hält die Festlegung des Sanierungsgebietes Wollankstraße unter dem hier zunächst zu erörternden Aspekt, ob die Sanierungsmaßnahme erforderlich war, stand. Hinsichtlich der städtebaulichen Missstände, die die Erforderlichkeit

dem zuvor Gesagten indizieren, verweist die Kammer dabei auf die vorbereitenden Untersuchungen des Beklagten, insbesondere auf die Abschlussbroschüre und die darin zusammengefassten Ergebnisse der vorbereitenden Untersuchungen sowie auf die zutreffenden Ausführungen des Oberverwaltungsgerichts Berlin-Brandenburg zur Rechtmäßigkeit der

  1. VO in seinem Beschluss vom
  2. September 2013 (10 S 12.12 - juris Rn. 7 ff.), denen sie sich anschließt. Eindeutig vorzugswürdige Alternativmaßnahmen sind nicht erkennbar, insbesondere im Hinblick darauf, dass die Sanierung im Sinne der §§ 136 ff. BauGB

den Vorstellungen des Gesetzgebers eine städtebauliche Gesamtmaßnahme ist, die eine Koordination sehr unterschiedlicher Einzelmaßnahmen erfordert (vgl. BVerwG, Beschluss vom 24. März 2010 - 4 BN 60/09 - juris Rn. 7). Ein Vorgehen

den §§ 136 ff. BauGB ist daher besonders zur Lösung von städtebaulichen Problemen in Gebieten bestimmt, in denen ein planmäßiges und aufeinander abgestimmtes Vorgehen angezeigt ist, weil in den betreffenden Gebieten nicht nur einzelne, sondern ein Bündel städtebaulicher Maßnahmen erforderlich sind (vgl. Mitschang, in: Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB,

  1. Aufl. 2022, § 136 Rn. 3). Daher kann die Betrachtung nicht auf das Vorhandensein eines erheblichen privaten Investitionsdrucks reduziert werden, um eine Erforderlichkeit in Abrede zu stellen (OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom
  2. April 2013 - 2 S 36.13 – UA S. 3; VG Berlin, Urteil vom
  3. Dezember 2015 – 19 K 273.09 – juris Rn. 46 ). Randnummer 30 Die Sanierung des klägerischen Grundstücks war mit der Aufhebung der Sanierungsverordnung durch die AufhebungsVO gemäß § 162 Abs. 1 BauGB abgeschlossen und mit ihrer Veröffentlichung am
  4. April 2011 die sachliche Beitragspflicht entstanden. Sie traf in persönlicher Hinsicht die Klägerin als die Person, die im Zeitpunkt des Abschlusses der Sanierung als Grundstückseigentümerin im Grundbuch eingetragen war (§ 154 Abs. 1 BauGB). Randnummer 31 Die Aufhebungsverordnung ist – anders als vereinzelte Kläger meinen - nicht zu früh erlassen worden. Soweit diese Kläger rügen, die Sanierungsmaßnahme sei noch nicht gemäß §§ 162, 154 Abs. 3 BauGB abgeschlossen, da einige ursprünglich geplante Einzelmaßnahmen in der Nähe des jeweiligen Klägergrundstücks im Ergebnis nicht realisiert wurden, verkennen sie, dass es für den Abschluss der Sanierung

§ 162Bau

GB lediglich auf den förmlichen Akt der Aufhebung des Sanierungsgebietes, nicht jedoch auf die vollständige Durchführung der Sanierung ankommt. Im Übrigen ist eine vollständige Behebung der städtebaulichen Missstände auf allen Grundstücken vor der Aufhebung der Sanierungsverordnung weder rechtlich erforderlich noch sachlich geboten, da eine wesentliche Gebietsverbesserung im Sinne des § 136 BauGB und das Sanierungsziel, das Quartier als innerstädtisches Wohngebiet zu erhalten und zu sichern, bereits erreicht ist, wenn die wesentlichen Infrastrukturmaßnahmen errichtet bzw. gesichert sind und auf etwa 60 % der Grundstücke Erneuerungsmaßnahmen durchgeführt wurden. Randnummer 32 Die Ermittlung der gemäß § 154 Abs. 1 BauGB als Ausgleichsbetrag abzuschöpfenden, sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung durch den Beklagten erfolgte

vollziehbar und innerhalb seines Wertermittlungsspielraums. Randnummer 33 Die sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung besteht gemäß § 154 Abs. 2 BauGB aus dem Unterschied zwischen dem Bodenwert, der sich für das Grundstück ergeben würde, wenn eine Sanierung weder beabsichtigt noch durchgeführt worden wäre (Anfangswert) und dem Bodenwert, der sich für das Grundstück durch die rechtliche und tatsächliche Neuordnung des Sanierungsgebietes ergibt (Endwert). Der Ausgleichsbetrag ist

Abschluss der Sanierung (§§ 162 und 163 BauGB) zu entrichten, § 154 Abs. 3 Satz 1 BauGB. Der Zeitpunkt, auf den Anfangswert und Endwert zu beziehen sind, d.h. der sog. Wertermittlungsstichtag (vgl. § 16 Abs. 5 der auf der Grundlage des § 199 Abs. 1 BauGB erlassenen Immobilienwertermittlungsverordnung in der bis zum

  1. Dezember 2021 geltenden Fassung (ImmoWertV aF) vom
  2. Mai 2010, BGBl. I S. 639) ist der Abschluss der Sanierung. Für das Sanierungsgebiet Wollankstraße ist dies gemäß § 162 Abs. 1 Satz 1 BauGB der Tag des Inkrafttretens der Aufhebungsverordnung, hier also der
  3. Februar
  4. Randnummer 34 Den Zeitpunkt für die Qualifizierung des Grundstückszustands für den Anfangswert (sog. „Qualitätsstichtag“, vgl. § 4 Abs. 1 ImmoWertV aF) hat der Beklagte auf den
  5. November 1990 festgelegt, den Tag, welcher der Veröffentlichung des Beschlusses des Magistrats von Berlin vom
  6. November 1990 zum Beginn von Voruntersuchungen in „städtebaulichen Problemgebieten“, u. a. auch im Bereich Wollankstraße, (GVABl. Nr. 17 vom
  7. November 1990 S. 524) vorausgegangen ist. Das ist nicht zu beanstanden. Denn dieses Datum markiert den Zeitpunkt des beginnenden Sanierungseinflusses (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom
  8. Januar 2022 – 10 B 3.19 – juris Rn. 38; Beschluss vom
  9. März 2016 – 10 S 9.16 – juris Rn. 8; VG Berlin, Beschluss vom
  10. Mai 2018 – VG 13 K 271.14 – juris Rn. 26). Randnummer 35 Soweit einige Kläger meinen, der Qualitätsstichtag hätte auf den
  11. Juli 1992, und mithin auf den Tag des Beschlusses des Senats von Berlin über die Fortführung der vorbereitenden Untersuchungen für das Gebiet Wollankstraße, bestimmt werden müssen, weil in dem am
  12. November 1990 veröffentlichten Magistratsbeschluss die konkret zu untersuchenden Gebiete nicht näher bezeichnet worden seien, vermag die Kammer diesem Einwand nicht zu folgen. Zwar trifft es zu, dass der Beschluss zur Bezeichnung der Gebiete, für welche der Beginn der vorbereitenden Untersuchungen beschlossen wurde, auf einen Unterpunkt II verweist, den der Beschluss dann nicht mehr enthält. Hierbei handelt es sich jedoch um ein offensichtliches redaktionelles Versehen. Denn bereits im Unterpunkt I des Magistratsbeschlusses werden die verschiedenen Untersuchungsbereiche, so auch unter „Nr. 52 Pankow“ das Gebiet Wollankstraße mit genauer Abgrenzung beschrieben und die verschiedenen Bereiche in einer als Anlage beigefügten Übersichtskarte räumlich dargestellt. Es unterliegt deshalb keinem Zweifel, dass mit dem Beschluss des Magistrats für die bezeichneten Areale die allgemeine Erwartung geweckt wurde, dass dort städtebauliche Sanierungsmaßnahmen durchgeführt werden könnten. Abgesehen davon hat die Klägerseite auch nicht dargelegt, ob und inwiefern sich die Verlagerung des Qualitätsstichtags auf den
  13. Juli 1992 auf die mit der Zielbaummethode ermittelten Qualitätsveränderung auswirken würde. Randnummer 36 Der Beklagte hat eine zulässige Methode der Wertermittlung gewählt. Randnummer 37 Der Gesetzgeber hat keine ausdrückliche gesetzliche Regelung zur Methode der Wertermittlung und zur Notwendigkeit eines Wertermittlungsspielraums getroffen. § 154 BauGB enthält hierzu keine Festlegungen und die Vorgaben der Immobilienwertermittlungsverordnung machen deutlich, dass sich zur Bewertung von Grundstücken lediglich allgemeine Grundsätze aufstellen lassen. Der Gesetzgeber trägt den besonderen Sachgesetzlichkeiten der Wertermittlung mit der Errichtung und Beibehaltung von unabhängigen Gutachterausschüssen gemäß § 192 BauGB Rechnung.

der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts folgt aus diesem Regelungssystem ein Wertermittlungsspielraum, da die eigentliche Bewertung immer nur eine Schätzung darstellen kann und Erfahrung und Sachkunde voraussetzt, über die ein insoweit nicht sachkundiges Gericht weniger verfügt als die Mitglieder der Gutachterausschüsse (vgl. BVerwG, Urteil vom

  1. November 2014 – 4 C 31.13 – juris Rn. 12). Maßgeblich ist ferner, dass der Bewertung von Grundstücken in besonderem Umfang wertende Elemente anhaften und sie deshalb nicht richtig oder falsch, sondern nur vertretbar oder nicht vertretbar vorgenommen werden kann (OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom
  2. Januar 2018 – 2 B 18.16 – juris Rn. 24; BVerwG, Urteil vom
  3. November 2014 – 4 C 31/13 – juris Rn. 8; Urteil der Kammer vom
  4. Mai 2018 – 13 K 271.14 – juris Rn. 30 ). Randnummer 38 Bei der Ermittlung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung steht der Gemeinde daher

allgemeiner Auffassung ein Wertermittlungsspielraum zu, der nur eine eingeschränkte gerichtliche Kontrolle in Form einer Plausibilitätskontrolle erlaubt. Er erstreckt sich jedoch nicht auf die rechtlichen und tatsächlichen Grundlagen der Bewertung. Ob eine Bewertung auf zutreffenden Voraussetzungen beruht, dürfen die Verwaltungsgerichte in vollem Umfang prüfen und müssen es sogar, wenn die Beteiligten darüber streiten (vgl. BVerwG, Urteil vom 27. November 2014 – 4 C 31.13 – juris Rn. 12). Beschränkt ist der den Gemeinden eingeräumte Wertermittlungsspielraum außerdem durch die allgemein anerkannten Grundsätze der Wertermittlung, die bei jeder Wertermittlung zu beachten sind. Derartige allgemeine Grundsätze können der Immobilienwertermittlungsverordnung entnommen werden, obgleich diese in erster Linie der Immobilienbewertung durch die Gutachterausschüsse (§ 192 BauGB) in den vom Baugesetzbuch vorgesehenen Fällen dient und ihr

höchstrichterlicher Rechtsprechung keine unmittelbare Bindungswirkung für andere Sachverständige oder für die Gerichte zukommt (BVerwG, Urteil vom

  1. November 2014 – 4 C 31.13 – juris Rn. 7; OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom
  2. Januar 2022 – 10 B 3.19 – juris Rn. 35). Im Hinblick auf die heranzuziehenden Wertermittlungsmethoden lassen die in der Immobilienwertermittlungsverordnung niedergelegten allgemeinen Grundsätze Ausnahmen zu; die zulässigen Methoden sind in der Verordnung nicht abschließend aufgeführt (vgl. BVerwG, Urteil vom
  3. November 2014 – 4 C 31.13 – juris Rn. 15). Die in der Immobilienwertermittlungsverordnung geregelten Methoden sind nur anzuwenden, wenn ausreichende Daten vorhanden sind, die gewährleisten, dass mit dem jeweiligen Verfahren der Verkehrswert bzw. – im Fall der Sanierung – dessen Erhöhung zuverlässig zu ermitteln ist. Kann eine in der Immobilienwertermittlungsverordnung vorgesehene Methode nicht angewandt werden, so darf

einer anderen geeigneten Methode gesucht werden. Zulässig ist jede Methode, mit welcher der gesetzliche Auftrag, die Bodenwerterhöhung und damit den Ausgleichsbetrag

dem Unterschied zwischen Anfangs- und Endwert zu ermitteln, erfüllt werden kann. Dies kann ohne Zweifel auch ein Verfahren sein, in dem Anfangs- und Endwert nicht getrennt festgestellt werden, sondern der Endwert aus dem festgestellten Anfangswert und dem modellhaft berechneten Betrag der sanierungsbedingten Wertsteigerung abgeleitet wird (BVerwG, Beschluss vom 16. November 2004 – 4 B 71/04 – juris Rn. 6). Randnummer 39 Daran gemessen ist die vom Beklagten vorgenommene Heranziehung von Bodenrichtwerten zur Ermittlung des Anfangswertes und die Ableitung des Endwertes aus dem Anfangswert mit Hilfe der Multifaktorenanalyse des Zielbaumverfahrens nicht zu beanstanden. Randnummer 40 Zwar ist

§ 16Abs. 1 Satz 2 Immo

WertV aF das direkte Vergleichswertverfahren (Vergleich von Kaufpreisen) grundsätzlich vorrangig (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom

  1. November 2009 – 2 B 7.07 – juris Rn. 18). Der Rückgriff auf Bodenrichtwerte ist aber dann zulässig, wenn vergleichsgeeignete Kaufpreise nicht in ausreichender Anzahl zur Verfügung stehen (OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom
  2. Dezember 2012 – 2 S 12.12 – juris Rn. 19). Vergleichsgeeignet für die Ermittlung einer sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung sind Kaufpreise für unbebaute Grundstücke mit Baulandqualität, die in einem Sanierungsgebiet liegen, dem fraglichen Grundstück in Grundstücks- und Gebietsmerkmalen entsprechen und bei denen die Kaufverträge eine zeitliche Nähe zum Wertermittlungsstichtag haben.

den Angaben in der gutachterlichen Stellungnahme des Vermessungsamtes vom

  1. Mai 2013 (4.2.3) hat der Beklagte in der beim Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin geführten Kaufpreissammlung eine Recherche zum Wertermittlungsstichtag durchgeführt und im Ergebnis festgestellt, dass hinreichend vergleichsgeeignetes Kaufpreismaterial nicht bzw. nicht in ausreichender Zahl zur Verfügung steht. Die Fokussierung des Beklagten auf Kaufpreise für unbebaute Grundstücke entspricht der normativen Vorgabe für den Endwert als Bodenwert, der das unbebaute Grundstück betrifft (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom
  2. Januar 2022 – 10 B 6.19 – juris Rn. 66). In vergleichsweise dicht bebauten Gebieten wie dem Sanierungsgebiet Wollankstraße ist die Anzahl an unbebauten Grundstücken jedoch stark begrenzt, so dass ein nennenswerter Grundstücksverkehr mit unbebauten Grundstücken in einem eng begrenzten Zeitraum regelmäßig nicht gegeben sein wird. Das Vergleichswertverfahren im Sinne eines Vergleichs von Kaufpreisen war vor diesem Hintergrund ungeeignet für die Wertermittlung. Randnummer 41 Zwar wenden einige Kläger ein, dass das Fehlen von Vergleichskaufpreisen nicht plausibel sei und von der Beklagtenseite nur behauptet werde, und beziehen sich hierzu auf das Kartenmaterial der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung (bezogen auf den vorliegenden Fall die Karte „Kauffälle 2012“, vgl. https://fbinter. stadt-berlin.de/fb/index.jsp), aus dem viele Grundstücksveräußerungen im Sanierungsgebiet und seinem unmittelbaren Umfeld erkennbar seien. Dabei wird jedoch nicht hinreichend zwischen den dort abgebildeten Grundstücksteilmärkten differenziert. Kauffälle für unbebaute Grundstücke mit Baulandqualität sind im Bereich des Sanierungsgebiets Wollankstraße für 2012 nicht verzeichnet. Vielmehr beziehen sich die meisten der in der Karte dargestellten Kauffälle gemäß der Legende auf Eigentumswohnungen und sonstiges Teileigentum bzw. Grundstücke mit Mehrfamilienhäusern mit zum Teil teilgewerblicher Nutzung. Fünf für Bauland dokumentierte Verkaufsfälle liegen außerhalb des Sanierungsgebietes. Für den Zeitraum vor dem Jahre 2012 liegt keine Dokumentation vor. Es gibt auch sonst keine Anhaltspunkte dafür, dass entgegen den Ausführungen des Beklagten, die dieser seit der Anhörung der jeweiligen Kläger vor Bescheiderlass in verschiedenen Verfahren wiederholt, bestätigt und näher erläutert hat, doch eine hinreichende Zahl stichtagsnaher und vergleichbarer Verkäufe unbebauter Grundstücke in der vom Gutachterausschuss geführten Kaufpreissammlung vorlägen. Die Kläger haben in dem mehrjährigen Gerichtsverfahren bis zur Entscheidung der Kammer keine konkreten Vergleichsgrundstücke benannt oder sonstige substantielle Angaben zu Vergleichskaufpreisen gemacht. Insoweit war auch keine weitere Aufklärung durch die Kammer veranlasst (vgl. dazu OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom
  3. Januar 2022 – 10 B 6.19 – juris Rn. 67). Randnummer 42 Die Behörde durfte in Abwesenheit geeigneter Vergleichskaufpreise den Bodenwert auf der Grundlage geeigneter Bodenrichtwerte ermitteln (vgl. § 16 Abs. 1 Satz 2 ImmoWertV aF). Bei den vom Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin ermittelten Bodenrichtwerten handelt es sich um Festlegungen eines gesetzlich bestimmten Sachverständigengremiums (vgl. § 192 BauGB), dem u.a. gemäß § 193 Abs. 5 BauGB und § 10 ImmoWertV aF die Aufgabe zugewiesen ist, Bodenrichtwerte zu ermitteln. Diese lagen hier für eine lagetypische GFZ von 2,5 vor. Gegen die Umrechnung auf die

§ 34Bau

GB realisierbare GFZ mithilfe der vom Gutachterausschuss festgelegten Umrechnungskoeffizienten (vgl. die Angaben im Gutachten des Vermessungsamts) ist nichts einzuwenden. Randnummer 43 Zur Berechnung des Endwertes hat der Beklagte die Multifaktorenanalyse

der Zielbaummethode durchgeführt. Das ist zulässig und auch sonst ohne Rechtsfehler erfolgt. Randnummer 44 Der Beklagte hat zunächst festgestellt, dass keine Bodenrichtwerte

Neuordnung bestehen (siehe Gutachten des Vermessungsamts), die den für den Anfangswert durch den Gutachterausschuss bestimmten Bodenrichtwerten ohne Sanierungseinfluss gegenüber gestellt werden könnten und hatte daher eine andere geeignete Methode für die Ermittlung des Endwertes zu wählen. Randnummer 45 Anders als einige der Kläger meinen, musste der Beklagten dabei nicht zwingend auf die vom Gutachterausschuss ermittelten allgemeinen Bodenrichtwerte vom

  1. Januar 2015 zurückzugreifen bzw. auf einen auf dieser Grundlage zeitlich bis zum
  2. April 2011 fortgeschriebenen Bodenrichtwert (sog. Interpolation). Da der Wertermittlung für den Anfangswert kein „normaler“ Bodenrichtwert zugrunde gelegt wurde, sondern der durch den Gutachterausschuss über die Jahre für das Sanierungsgebiet fortgeschriebene SU-Bodenrichtwert (vgl. Vorwort zu Bodenrichtwerte 01.01.2015, Erläuterung der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin, S. 3 f., abrufbar unter https://www.berlin.de/gutachterausschuss/marktinformationen/ bodenrichtwerte/), wäre die Differenz zu dem „normalen“, aus den Kauffällen im Jahr 2014 ermittelten Bodenrichtwert für den
  3. Januar 2015

Angaben des Beklagten wegen der unterschiedlichen Ermittlungsmethoden nicht hinreichend aussagekräftig für die tatsächlich sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung. Einen „erheblichen Begründungsmangel“ (vgl. Urteil des OVG Berlin-Brandenburg vom

  1. Januar 2018 – 2 B 18.16 – juris Rn. 38) vermag die Kammer darin nicht zu erkennen. Allein die Möglichkeit, aus allgemeinen Bodenrichtwerten näherungsweise einen Endwert abzuleiten, verpflichtet den Beklagten nicht, diese Methode vorzuziehen. Die vom Beklagten getroffene Wahl der Multifaktorenanalyse für die Ermittlung des Endwertes aus dem Anfangswert bewegt sich vielmehr in dem Wertermittlungsspielraum, den § 154 Abs. 2 BauGB der Gemeinde einräumt (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom
  2. Januar 2022 – 10 B 3.19 – juris Rn. 48), auch wenn diese Wertermittlungsmethode zu anderen Ergebnissen führen kann als die Ableitung des Endwertes aus dem allgemeinen Bodenrichtwert (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom
  3. Januar 2022 – 10 B 6.19 – juris Rn. 77 m.w.N.). Eine besondere Benachteiligung der Klägerseite aus der Methodenwahl vermag die Kammer nicht zu erkennen. Die vom Beklagten angewendeten Multifaktorenanalyse trägt der Einzelfallgerechtigkeit in größerer Weise Rechnung als die Heranziehung von allgemeinen Bodenrichtwerten, da die räumliche Bezugsebene für viele der herangezogenen Lagekriterien kleiner ist: während ein allgemeiner Bodenrichtwert für eine ganze Bodenrichtwertzone ermittelt wird (diese ist identisch mit der Fläche des Sanierungsgebiets), bezieht sich die Bewertung der Lagekriterien zur Ermittlung der sanierungsbedingten Verbesserung der städtebaulichen Qualität der Umgebungsstruktur überwiegend auf die engere Umgebung des jeweiligen Grundstücks (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom
  4. Januar 2022 – 10 B 6.19 – juris Rn. 116) und ist mithin genauer. Randnummer 46 Bei der Zielbaummethode handelt es sich um eine in der Rechtsprechung bislang einhellig anerkannte Methode zur Berechnung des Endwertes, deren Wahl von dem behördlichen Wertermittlungsspielraum gedeckt ist (vgl. BVerwG, Beschluss vom
  5. November 2004 – 4 B 71/04 – juris Rn. 6; OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom
  6. Januar 2022 – 10 B 6.19 – juris Rn. 71). Ihr Prinzip besteht darin, Bewertungen zu objektivieren, indem eine Wertfeststellung in möglichst viele Einzelbewertungen aufgespalten wird. Der Gesamtwert wird zu diesem Zweck in eine hierarchische Verzweigungsstruktur zerlegt („Zielbaum“), mit welcher der Zustand des Grundstücks zum Qualitätsstichtag beschrieben wird. Dieser ist gemäß § 2 ImmoWertV aF neben den allgemeinen Wertverhältnissen auf dem Grundstücksmarkt am Wertermittlungsstichtag der Grundstückswertermittlung zugrunde zu legen. Für den maßgeblichen Zustand des Grundstücks zum Qualitätsstichtag sind gemäß § 4 Abs. 2 ImmoWertV aF unter anderem die in § 6 Abs. 4 ImmoWertV beispielhaft benannten Lagemerkmale wie die Verkehrsanbindung, die

barschaft, die Wohn- und Geschäftslage sowie die Umwelteinflüsse zu bewerten. Diese und weitere Merkmale werden in dem Zielbaumschema als Lagekriterien abgebildet und im Einklang mit den gesetzlichen Vorgaben konkretisiert. Die Einzelbewertungen werden anhand eines zuvor vom Beklagten bestimmten Maßstabes ermittelt und ihrer Bedeutung

gewichtet. Dadurch werden Werturteile differenzierter und

vollziehbarer (Urteil der Kammer vom

  1. Mai 2018 – 13 K 271.14 – juris Rn. 31 m.w.N.). Sie werden schließlich zu einer Gesamtbewertung der Anfangs- und der Endqualität der Grundstückslage zusammengeführt und beide Werte für die Ermittlung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung zueinander in Beziehung gesetzt. Dabei wird zugrunde gelegt, dass sich die sanierungsbedingten Lagequalitätsveränderungen nur auf einen bestimmten veränderlichen Anteil des Bodenwerts auswirken, während der Bodenwert im Übrigen sich aus durch eine Sanierung unveränderbaren Bestandteilen zusammensetzt. Aus dem Qualitätsverhältnis zwischen Ausgangs- und Endzustand lässt sich ein Multiplikator errechnen, mit dessen Hilfe aus einem vorgegebenen Anfangs- oder Endwert im Dreisatzverfahren der auf denselben Tag bezogene jeweils andere Wert bestimmt werden kann (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom
  2. Januar 2022 – 10 B 6.19 – juris Rn. 71). Randnummer 47 Der Beklagte hat im Rahmen der Multifaktorenanalyse unter Beachtung der Vorgaben der Ausführungsvorschriften zur Ermittlung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung und zur Festsetzung von Ausgleichsbeträgen

§§ 152bis 155 des Baugesetzbuches (AV Ausgleichsbeträge) vom 14.

Januar 2015 (ABl. Seite 354 - AV Ausgleichsbeträge 2015) zutreffend den Zielbaum für Wohn- und Mischnutzung der Ausprägung „Wohnen“ mit der Berechnung des Endwerts aus dem Anfangswert herangezogen. Dies entspricht der städtebaulichen Struktur des Gebietes. Die Bewertungen des Beklagten bezüglich der jeweiligen Anfangs- und Endqualität, die für das Berechnungsschema notenmäßig ausgewiesen sind, sind aus den in der städtebaulichen Stellungnahme des G...dargestellten Bewertungen von Zielen, Ausgangssituation und Ergebnissen der Sanierung abgeleitet. Diese Bewertung hat sich das Vermessungsamt des Beklagten in seiner Stellungnahme zulässigerweise zu Eigen gemacht. Die Auswahl der in diesem Zielbaum abgebildeten Kriterien und Subkriterien mag nicht zwingend sein; sie ist jedoch ebenso vom Beurteilungsspielraum gedeckt wie die ihnen zugrunde liegende Annahme, dass jede einzelne quantitativ gleiche Qualitätsverbesserung in einem Lagekriterium zu einem quantitativ gleichen Preissprung im Bodenwert führt (vgl. VG Berlin, Urteil vom

  1. Oktober 2016 – 19 K 368.14 – UA Seite 11). Randnummer 48 Soweit einige Kläger meinen, es müsste für jedes Grundstück ein auf dieses abgestimmter Zielbaum entwickelt werden, haben sie schon nicht dargelegt, inwieweit der verwendete Zielbaum für die Bemessung der Bodenwerterhöhung des jeweiligen Klägergrundstücks ungeeignet ist und das Klägergrundstück in seinen wertbeeinflussenden Merkmalen negativ von den getroffenen Prognosen und Feststellungen zum Endwert des Sanierungsgebietes abweicht (so schon VG Berlin, Urteil vom
  2. Dezember 2015 – 19 K 273.09 – juris Rn. 64 ). Randnummer 49 Die Anwendung des Zielbaumverfahrens zur Ermittlung des Ausgleichsbetrags für das Klägergrundstück ist auch im konkreten Fall nicht zu beanstanden. Die die Bewertungen im Zielbaum in eine Bodenwertveränderung umsetzende Rechenformel unterliegt keinen Bedenken. Sie setzt die rechtlichen Vorgaben mathematisch zutreffend um, auch im Hinblick auf die Schätzung des maximal veränderbaren Lagewertanteils (LV max ) auf 25 %. Randnummer 50

der Überführung der Zielbaumergebnisse in ein normiertes Intervall (vier Stufen zwischen den Benotungen 1 bis 5 mit Wertungen von 0 bis 1 ergeben sich mit den Größen ZBA für den normierten Anfangswert und ZBE für den normierten Endwert relative Anteile vom maximal veränderlichen Lagewertanteil (LV max ). Mit den Formeln 1-ZBE × LV max und 1 - ZBA × LV max werden diese relativen Anteile am bestmöglichen Endwert (E max ) berechnet. Es handelt sich um eine proportionale Zuordnung mit Quotientengleichheit der Zahlenpaare BWA ÷ BWE = (1 - ZBA × LV max ) ÷ (1 -ZBE × LV max ), wobei BWA den Anfangs- und BWE den Endwert bezeichnen. Da der maximale Endwert nur dann erreicht wäre, wenn sämtliche Lagekriterien im Zielbaum mit der Notenstufe 1 bewertet würden, sind die Produkte aus ZBA × LV max sowie ZBE × LV max (25 %) jeweils von 1 abzuziehen. Aus dem quotientengleichen Verhältnis BWA / BWE = (1 - ZBA * 0,25) / (1 - ZBE * 0,25) lässt sich der Endwertmultiplikator mit der vom Antragsgegner verwendeten Formel zutreffend ermitteln (siehe schon VG Berlin, Urteil vom 13./

  1. Oktober 2016 – VG 19 K 368.14 – UA S. 16). Randnummer 51 Rechtlich erhebliche Einwände gegen die Berechnungsschritte vermag die Kammer nicht zu erkennen. Randnummer 52 Die Festlegung eines einheitlich für alle Berliner Sanierungsgebiete geltenden LV max von 25 % erfolgte im Jahre 2001 anlässlich der Novellierung der AV Ausgleichsbeträge. Er ist das Ergebnis der Beratungen eines achtköpfigen Sachverständigengremiums, dem Mitglieder des Gutachterausschusses, externe Grundstückssachverständige sowie Mitarbeiter verschiedener bezirklicher Sanierungsverwaltungsstellen und der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung angehörten. Der Beklagte hat den LV max demnach nicht als fiktive Größe bestimmt, sondern es handelt sich um einen auf empirischer Basis sachverständig ermittelten Wert, welchen der Beklagte lediglich übernommen hat. Der Wert ist keine – gerichtlich voll überprüfbare – rechtliche oder tatsächliche Grundlage der Wertermittlung, sondern betrifft deren konkrete Ausgestaltung und fällt damit in den Wertermittlungsspielraum des Beklagten. Die gemäß Art. 19 Abs. 4 GG gebotene gerichtliche Kontrolle beschränkt sich somit auf die Frage, ob der Wert plausibel ist und die Abgabengerechtigkeit aus Art. 3 Abs. 1 GG wahrt (siehe ausführlich OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom
  2. Januar 2022 – 10 B 6.19 – juris Rn. 77 ff.). Randnummer 53 Der LV max weist die erforderliche Plausibilität auf, denn seine Ableitung ist aus dem in das Verfahren eingeführten Gutachten des Vorsitzenden des Sachverständigenausschusses Dr. X... vom
  3. Dezember 2013 sowie seinen ebenfalls in das Verfahren eingeführten Erläuterungen in der mündlichen Verhandlung am
  4. Mai 2018 in dem Verfahren zum Aktenzeichen 13 K 271.14

vollziehbar und beruht auf einer gesicherten empirischen Grundlage (vgl. die ausführliche Beschreibung der beiden vom Sachverständigengremium verwendeten stochastischen Modelle: OVG Berlin-Brandenburg, a.a.O., juris Rn. 83-89). Die Kammer hat – anders als die Klägerseite - keinen Zweifel, dass die Berücksichtigung von Daten aus 13 Sanierungsgebieten im Berliner Stadtgebiet eine sichere empirische Grundlage darstellt. Eine fehlerhafte Erhebung oder Verarbeitung der Daten schließt die Kammer aufgrund der fachlichen Kompetenz der Gremienmitglieder aus. Das Gremium hat ausdrücklich geprüft, ob die Daten Ausreißer enthalten, die aufgrund ungewöhnlicher Verhältnisse oder sonstiger Besonderheiten das Ergebnis verfälschen könnten, und dies verneint (Seite 12 des Gutachtens). Offensichtliche methodische Fehler sind nicht ersichtlich; der Kammer erscheint es im Gegenteil besonders überzeugend, zwei unterschiedliche Bewertungsmodelle zu kombinieren und somit die gefundenen Werte zu überprüfen. Randnummer 54 Soweit einige Kläger rügen, die Annahme einer Quasi-Identität der im ersten Modell von 1995 gebildeten sieben Ost-West-Paare von Sanierungsgebieten sei nicht

vollziehbar, folgt die Kammer dieser Einschätzung nicht. Die Auswahl ist anhand der Kriterien „Nutzungsmaße“, „Siedlungscharakteristik“, „stadträumliche Lage“ und „überörtliche Imageeinschätzung“ erfolgt. Die Kläger legen nicht dar, warum diese Kriterien für die Bildung von Vergleichspaaren ungeeignet sein sollen. Es gibt auch keine Anhaltspunkte dafür, dass der Sachverständigenausschuss bei der Bildung der Vergleichspaare von einer falschen Tatsachengrundlage ausgegangen wäre und sachfremde Erwägungen angestellt hätte. Zu einer eigenen Fehlersuche ist die Kammer durch den unsubstantiierten Klägervortrag nicht angehalten (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom

  1. Januar 2022 – 10 B 6.19 – juris Rn. 95). Randnummer 55 Die Rechtsauffassung einiger Kläger, die Annahme eines einheitlichen Mittelwertes für sämtliche Berliner Sanierungsgebiete sei per se fehlerhaft, weil die Spannbreite der empirisch ermittelten veränderlichen Lagewertanteile für die 1995 untersuchten Gebietspaare von 15,5 % bis 37,9 % reichte, teilt die Kammer nicht. Die Festlegung eines einheitlich für die bis 1995 festgelegten, von Wohnnutzung geprägten Sanierungsgebiete geltenden LV max als Mittelwert der erhobenen Einzelwerte ist hinreichend plausibel zu begründen. Zunächst ist festzuhalten, dass der LV max nur in den bis 1995 festgesetzten Sanierungsgebieten Anwendung findet, und nicht etwa „berlinweit“, und diese Gebiete eine ähnliche Struktur aufweisen. Des Weiteren sind Verkehrswertermittlungen wie die Ermittlung einer sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung keine mathematisch exakt erfassbaren Vorgänge, sondern Schätzungen. Dementsprechend besteht Einigkeit, dass die Streubreite, also der Bereich, innerhalb dessen die Wertermittlung noch akzeptabel ist, außerordentlich groß ist. An diesem grundsätzlichen bewertungstechnischen Problem ändert auch die Verwendung mathematischer Berechnungsformeln nichts. Die genannten Ungenauigkeiten bleiben aufgrund der Eingangsparameter, die ihrerseits auf Schätzungen und Bewertungen beruhen (müssen) und Unsicherheiten „in sich“ tragen – so ausdrücklich der sachverständige Zeuge Dr. X... in der mündlichen Verhandlung zum Verfahren VG 13 K 271.14 – bestehen. Daraus erhellt unmittelbar, dass es auch „den“ präzisen, einzig richtigen LV max nicht geben kann. Auch dieser beruht immer – gleich ob als Durchschnittswert für alle Sanierungsgebiete oder individuell für ein Sanierungsgebiet bestimmt - auf subjektiv abgeschätzten („Schulnoten“ bei den Lagekriterien) und gerundeten Größen (Bodenrichtwerte) (Urteil der Kammer vom
  2. Mai 2018 – 13 K 271.14 – juris Rn. 43 ). Der sachverständige Zeuge Dr. X... hat insoweit etwa betont, dass bereits dem Bodenrichtwert eine „Genauigkeitsspanne“ von bis zu 5 % innewohne. Bei dem maximal veränderlichen Lagewertanteil handelt es sich

alledem nur um einen Durchschnittswert innerhalb einer plausiblen Spanne. Die Kammer erachtet dies als hinreichende Rechtfertigung dafür, auf die – zumal erheblichen zusätzlichen Verwaltungsaufwand verursachende und letztlich kaum präzisere – Ermittlung eines „individuellen“ LV max für jedes einzelne der bis 1995 festgesetzten Sanierungsgebiete zu verzichten. Die Festlegung eines konkreten LV max für jedes individuelle Sanierungsgebiet mag bewertungstechnisch zulässig und möglicherweise „marktgerechter“ sein (dagegen indes der sachverständige Zeuge Dr. X..., der insoweit eine „Scheingenauigkeit“ kritisierte). Das ändert aber nichts daran, dass

dem Vorstehenden auch ein „allgemein“ für alle Sanierungsgebiete geltender LV max vom Wertermittlungsspielraum gedeckt ist. Eine evidente, nicht plausibel zu begründende Fehlbeurteilung stellt die Verwendung eines einheitlichen LV max

dem Vorstehenden jedenfalls nicht dar (Urteil der Kammer vom

  1. Mai 2018 – 13 K 271.14 – juris Rn. 44 ). Dass möglicherweise auch ein anderer LV max vertretbar wäre und von einigen sachverständigen Stimmen eine andere Vorgehensweise für vorzugswürdig gehalten wird, führt noch nicht zur fachlichen Unvertretbarkeit der durch den Beklagten angewendeten Methode der Wertermittlung (so auch OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom
  2. Januar 2022 – 10 B 6.19 – juris Rn. 99). Randnummer 56 Erst recht verfängt der Einwand vereinzelter Kläger nicht, der LV max müsse zwingend grundstücksbezogen

der Immobilienwertverordnung ermittelt werden, insbesondere weil die jeweilige Größe vom Konjunkturniveau abhänge. Solche Anforderungen an die Festsetzung eines Ausgleichsbetrags, die auch in der Rechtsprechung des 2. Senats des Oberverwaltungsgerichts Berlin-Brandenburg anklingen, würden im Ergebnis die grundsätzliche Entscheidung des Bundesgesetzgebers in § 154 Abs. 1 Satz 1 BauGB konterkarieren, wonach der Eigentümer eines in einem Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücks zur Finanzierung der Sanierung an die Gemeinde einen Ausgleichsbetrag in Geld zu entrichten hat, der der durch die Sanierung bedingten Erhöhung des Bodenwerts seines Grundstücks entspricht. Die von den Klägern konstruierten Anforderungen übersteigen das Maß dessen, was bundesrechtlich von den Gemeinden an Aufwand zur Ermittlung der Bodenwerterhöhung verlangt wird. Bei der Wertermittlung darf die Gemeinde sich vielmehr auch von Praktikabilitätserwägungen leiten lassen, die je

Zahl der zu erfassenden Bewertungsvorgänge an Bedeutung gewinnen und so auch in größerem Umfang Typisierungen und Pauschalierungen rechtfertigen können. Zwar weisen die Kläger zu Recht drauf hin, dass das der Zielbaummethode zugrunde liegende Berechnungsmodell bei höheren konjunkturellen Bodenwerten zwangsläufig zu höheren Ausgleichsbeträgen führt, dies ist aber vom Beurteilungsspielraum der Gemeinde gedeckt und nicht unbillig. Denn wenn ein höherwertiges Grundstück z.B. eine 10 %-ige Wertsteigerung erfährt, steigt sein Verkehrswert nominal auch deutlicher als jener eines geringerwertigen Grundstücks (VG Berlin, Urteil vom 13./15. Oktober 2016 – 19 K 368.14 – UA S. 13).Die pauschalierende Vorgehensweise des Beklagten widerspricht

Auffassung der Kammer nicht dem aus Art. 3 Abs. 1 GG herzuleitenden Grundsatz der Abgabengerechtigkeit (zu den aus diesem Grundsatz abzuleitenden Grenzen für die Maßstabbildung für Vorzugslasten vgl. ausführlich OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 27. Januar 2022 – 10 B 6.19 – juris Rn. 106). Wegen der genannten Schätzungsspielräume gibt es „den“ einzigen richtigen sanierungsrechtlichen Ausgleichsbetrag ohnehin nicht. Darüber hinaus sind

der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts selbst in Bereichen, in denen Abgaben grundsätzlich centgenau berechnet werden könnten, bei Massenerscheinungen Durchbrechungen des Gleichheitssatzes durch Typisierungen und Pauschalisierungen aus Gründen der Verwaltungsvereinfachung und -praktikabilität in bestimmtem Umfang gerechtfertigt (BVerfG, Beschluss vom

  1. November 2019 – 2 BvL 22/14 – juris Rn. 101 ff.). Der gewählte Maßstab muss aber, gemessen an dem Zweck der Abgabenerhebung, sachgerecht sein (BVerwG, Urteil vom
  2. Februar 2011 – 6 C 22.10 – juris Rn. 66). Der Zweck des sanierungsrechtlichen Ausgleichsbetrages besteht darin, die Grundstückseigentümer im Sanierungsgebiet an den Kosten der Sanierungsmaßnahme zu beteiligen und setzt an den Bodenwerterhöhungen und mithin an tatsächlich zugeflossenen Vorteilen an. Es handelt sich außerdem um eine Massenerscheinung aufgrund der Vielzahl der betroffenen Grundstücke (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom
  3. Januar 2022 – 10 B 6.19 – juris Rn. 108 f.). Die Zugrundelegung eines pauschalen LV max von 25 % entbindet den Beklagten von der Ermittlung des maximal veränderlichen Lagewertanteils und entsprechenden Anpassungen des Zielbaums für jedes einzelne Sanierungsgebiet und erspart damit erheblichen Verwaltungsaufwand. Da die pauschale Anwendung des LV max einen zumindest wahrscheinlichen Schluss von dem festgesetzten sanierungsrechtlichen Ausgleichbetrag auf den der Grundstückseigentümerin oder dem Grundstückseigentümer zugewachsenen Vorteil der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung zulässt, entspricht sie den rechtlichen Vorgaben der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts. Die Gemeinde muss für die Rechtmäßigkeit der Abgabenerhebung hingegen nicht die

dem jeweiligen Stand der fachlichen Diskussion allgemein oder überwiegend für die am „besten“ gehaltene Wertermittlungsmethode anwenden (OVG Berlin-Brandenburg, a.a.O., juris Rn. 112). Dass es durch die Pauschalierung in einer relevanten Zahl der Fälle zu einer grob überhöhten (oder umgekehrt: zu niedrigen) Festsetzung des Ausgleichsbetrags kommen würde, wird weder dargelegt noch ist dies aufgrund des mehrfach erwähnten Schätzungsspielraums ersichtlich. Randnummer 57 Die Kammer hat schließlich keine Anhaltspunkte dafür, dass die Annahme eines LV max von 25 % zum maßgeblichen Wertermittlungsstichtag (28. April 2011) überholt war. Randnummer 58 Soweit einige Kläger vermuten, dass sich die konjunkturellen Umstände sowie die Marktverhältnisse in der Zwischenzeit in Bezug auf den Einfluss sanierungsbedingter Qualitätsverbesserungen erheblich geändert haben könnten, gibt es hierfür keine Anhaltspunkte. Hierbei ist zu berücksichtigen, dass durch die Ermittlung von Anfangs- und Endwert zu einem einheitlichen Stichtag konjunkturelle Einflüsse ohnehin weitgehend ausgeschaltet sind. Der LV max dürfte daher eher durch andere Umstände beeinflusst werden, etwa durch tiefgreifende, allgemeine Änderungen beim Ausgangszustand der Gebiete vor Sanierung oder hinsichtlich Art und Umfang der Sanierung. Hier aber gab es bis zum Abschluss der Sanierung keine wesentlichen Änderungen. Eine regelmäßige Überprüfung des LV max , wie die Klägerseite fordert, ist normativ nicht vorgegeben. Sinnvollerweise wäre sie wohl auch nicht auf den LV max zu beschränken, sondern müsste alle Parameter des Zielbaumverfahrens erfassen. Schon wegen des erheblichen Aufwandes einer solchen Überprüfung und weil die Ermittlung des sanierungsrechtlichen Ausgleichsbetrages auch bei größtem Bemühen immer nur eine Schätzung bleibt, erachtet die Kammer eine solche Überprüfung allenfalls in größeren Zeitabständen für rechtlich geboten. Insoweit könnte die in § 142 Abs. 3 Satz 3 BauGB genannte 15-Jahres-Frist (die im Jahre 2015 noch nicht abgelaufen war) einen Anhaltspunkt geben. Der sachverständige Zeuge Dr. X...hat eine Überprüfung

5 Jahren für „sinnvoll“ gehalten; dass die Einhaltung dieser vergleichsweise kurzen Frist bewertungstechnisch geboten oder gar zwingend wäre, ist seinen Bekundungen jedoch nicht zu entnehmen (Urteil der Kammer vom

  1. Mai 2018 – VG 13 K 271.14 – juris Rn. 41-47). Auch sonst gibt es keine konkreten Anhaltspunkte dafür, dass der Sachverständigenausschuss mit der Annahme, der von ihm abgeleitete LV max könne „in den“ – d.h. in allen zum Zeitpunkt seiner Beratungen bestehenden – „städtebaulichen Sanierungsgebieten Anwendung finden“ (X..., Gutachterliche Stellungnahme, a.a.O., S. 12), die Grenzen seines sachverständigen Beurteilungsspielraums verletzt haben könnte (OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom
  2. Januar 2022 – 10 B 6.19 – juris Rn. 104). Randnummer 59 Soweit einige Kläger unter Berufung auf das Gutachten von Prof. Dr. M... einwenden, der vom Beklagten verwendeten mathematischen Formel fehle der Bodenbasiswert BW0 (Verkehrswert zu Beginn der Sanierung), der jedoch für die Herausfilterung der konjunkturbedingten Bodenwerterhöhung benötigt werde, verweist die Kammer auf die zutreffenden Ausführungen der
  3. Kammer des Verwaltungsgerichts Berlin in ihrem Urteil vom 13./
  4. Oktober 2016 (Az. 19 K 368.14). Danach bleibt der Bodenbasiswert bei der Formel nicht außer Betracht, sondern spielt nur bei der Ermittlung der sanierungsbedingten Bodenwertsteigerung keine Rolle. Er entspricht dem Wert, den der Beklagte als BWA im Zeitpunkt unmittelbar vor Bekanntwerden der Sanierungspläne ausweist, auch wenn der BWA dann mit Zeitablauf eine Veränderung erfährt. Der BW0 muss auch nicht bei der Berechnung der sanierungsbedingten Bodenwertsteigerung im letzten Rechenschritt berücksichtigt werden, da die Rechenformel des Beklagten im Einklang mit den gesetzlichen Vorgaben aus § 154 Abs. 1 Satz 1 und Abs. 2 Satz 1 BauGB den Ausgleichsbetrag über einen Vergleich des Endwerts mit dem Anfangswert bestimmt. Maßgeblich ist dabei, dass beide Werte dieses Rechenschrittes am selben Referenzzeitpunkt anknüpfen. Dies folgt auch aus dem Gesetzestext des § 154 Abs. 2 Satz 1 BauGB selbst. Aus dem Wortlaut der Norm („wäre“ statt „war“) leitet sich ab, dass hinsichtlich der Sanierung für die Anfangs- wie Endwertermittlung keine „Vorher/

her“-Betrachtung angestellt wird, sondern eine fiktive „Mit/Ohne (Sanierung)“-Perspektive einzunehmen ist. Da die Rechenformel des Beklagten dies beachtet, indem sie den der normalen (konjunkturbedingten) Wertentwicklung unterworfenen Anfangswert heranzieht und nur diesen - samt etwaiger konjunktureller Aufwertung - vom Endwert im Wertermittlungsstichtag abzieht, ist die zeitliche Komponente, die die Kläger über die Einstellung von BW0 berücksichtigt wissen möchten, für die Deltaberechnung zwischen Endwert und Anfangswert nicht von Belang. Vielmehr ist diese Berechnung um die zeitliche Komponente, die den Klägern zufolge nötig ist, um die konjunkturbedingte Wertveränderung herauszurechnen, bereits bereinigt. Denn indem Anfangs- und Endwert für denselben Zeitpunkt festgelegt werden, wirken sich konjunkturelle Veränderungen nicht mehr aus, da sie dem solchermaßen bestimmten Anfangs- und Endwert gleichermaßen innewohnen (siehe VG Berlin, Urteil vom 13./

  1. Oktober 2016 – 19 K 368.14 – UA S. 16 ff. m.w.N.). Randnummer 60 Sowohl die sachverständige Feststellung der Veränderungen bei den Lagemerkmalen des Klägergrundstücks im Zielbaum als auch ihre Bewertung bewegen sich ebenfalls innerhalb des Beurteilungsspielraums des Beklagten. Die Ausgangssituation und die Verbesserungen zu den einzelnen Kriterien sind im städtebaulichen Bewertungsrahmen (Anlage 3 zur städtebaulichen Stellungnahme der O...) hinreichend beschrieben und damit plausibel begründet. Die ausführliche Gebietsdokumentation in der städtebaulichen Stellungnahme ist Grundlage für die Anwendung des Zielbaumschemas W durch das Vermessungsamt geworden. Dieses hat einen Endwert von 287 Euro pro m² ermittelt. Randnummer 61 Die Einwände der Klägerseite gegen die erfolgte Bewertung der durch die Sanierung erfolgten tatsächlichen Veränderungen bei den verschiedenen Lagekriterien verfangen nicht. Soweit sie geltend macht, der Zustand des Gebietes habe sich in Bezug auf alle Lagekriterien in erster Linie durch private Investitionen bzw. das Engagement der Wohnungseigentümer gebessert, zielen sie auf die Kausalität der Sanierung für die Bodenwerterhöhung (dazu sogleich). Randnummer 62 Soweit einige Kläger gegen die Zielbaummethode einwenden, dass die feste Zusammenstellung der Zielbaumkriterien den individuell unterschiedlich veranlassten Kaufentscheidungen nicht gerecht werde, stellen sie die Kriterienauswahl des Zielbaums nicht in rechtlich entscheidender Weise in Frage. Dass für einen Käufer andere Kriterien kaufentscheidend sind, als für einen anderen, mag zutreffen, hindert den Beklagten nicht daran, einen am Interesse eines verständigen, durchschnittlichen Marktbeobachters orientierten Kriterienkatalog zugrunde zu legen. Anders als durch verobjektivierte Maßstäbe lässt sich eine Gebietsverbesserung nicht greifbar machen. Gerade weil die Merkmale des Zielbaums aber an den Katalog aus § 136 Abs. 3 Nr. 1 Buchst. a bis g sowie Nr. 2 Buchst. a bis c BauGB angelehnt sind, ist gegen deren Auswahl nichts zu erinnern. Es ist auch nicht ersichtlich, dass Einzelmerkmale nicht bodenwertrelevant seien (VG Berlin, Urteil vom 13./
  2. Oktober 2016 – VG 19 K 368.14 – amtl. Abschrift Seite 12). Randnummer 63 Die durch den Beklagten ermittelte Bodenwerterhöhung ist auch kausal auf die Durchführung der Sanierungsmaßnahme zurückzuführen. Randnummer 64 Der sich auf die Rechtsprechung des
  3. Senats des Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg (Urteile vom
  4. Oktober 2018 – 2 B 2.16 – juris Rn. 43 und vom
  5. Juli 2017 – 2 B 1.16 – a.a.O. Rn. 33) zum ehemaligen Sanierungsgebiet „Spandauer Vorstadt“ beziehende Einwand der Klägerseite, die Heranziehung zu einem sanierungsrechtlichen Ausgleichsbetrag lasse sog. „wendebedingte Effekte“ außer Betracht, zielt auf die Kausalität der Sanierung für die Bodenwerterhöhung. Auch dieser Einwand verhilft der Klage hier nicht zum Erfolg. Randnummer 65

dem Wortlaut des § 154 Abs. 1 Satz 1 BauGB entspricht der Ausgleichsbetrag der „durch die Sanierung bedingten Erhöhung des Bodenwerts“. Damit setzt die Erhebung eines Ausgleichbetrages die Ursächlichkeit der Sanierung für die Erhöhung des Bodenwertes voraus. Ursächlichkeit in diesem Sinne ist nicht gleichbedeutend mit Monokausalität.

der ständigen Rechtsprechung der Kammer sind sanierungsbedingt im Sinne von § 154 Abs. 1 Satz 1 BauGB nicht allein solche Bodenwerterhöhungen, die sich eindeutig öffentlichen oder öffentlich geförderten sanierungsrechtlichen Maßnahmen zuordnen lassen. Denn durch das rechtliche Instrumentarium der §§ 136 ff. BauGB und die hierdurch gesteuerte städtebauliche Sanierung in Verbindung mit den erhöhten steuerlichen Abschreibungsmöglichkeiten

§ 7hESt

G wird in der Regel ein Anstoß für private Investitionen gegeben, die wiederum einen erhöhten Handlungsdruck auf Eigentümer von noch nicht sanierten Grundstücken ausüben werden (Urteil der Kammer vom

  1. Mai 2018 – 13 K 271.14 – juris Rn. 51 m.w.N.). In Anbetracht der Vielzahl der miteinander in Beziehung stehenden Faktoren und des Zusammenwirkens zwischen privaten Grundstückseigentümern einerseits und der Bezirke bzw. den öffentlichen Sanierungsträgern andererseits, die für die Entwicklung eines Sanierungsgebietes von Bedeutung sind, wäre eine eindeutige Bestimmung des jeweiligen „Verursachungsanteils“ der städtebaulichen Sanierungsmaßnahmen, etwa bei der Modernisierung und Instandsetzung von Wohnraum, und die Umrechnung in einen hierauf bezogenen „Bodenwerterhöhungsanteil“ in der Regel auch nicht möglich. Vielmehr besteht für den Regelfall herkömmlicher Sanierungsgebiete eine tatsächliche Vermutung der (Mit-)Ursächlichkeit der Sanierung für die Bodenwerterhöhung (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom
  2. Januar 2022 – 10 B 6.19 –, juris Rn. 51). Steht allerdings im Einzelfall mit Gewissheit (und nicht lediglich spekulativ) fest, dass eine Bodenwerterhöhung auch ohne die Sanierung eingetreten wäre, darf sie sich nicht in dem Ausgleichsbetrag niederschlagen (vgl. BVerwG, Beschluss vom
  3. Juli 2020 – 4 B 18.18 –, juris Rn. 7). Im Zweifelsfall ist der Bezirk für das Vorliegen einer sanierungsbedingten Bodenwertsteigerung beweispflichtig (vgl. BVerwG, a.a.O. Rn. 12). Soweit einzelne Kläger*innen unter Verweis auf Passagen der von dem Beklagten herausgegebene Dokumentation „25 Jahre Stadterneuerung“ den Verursachungsbeitrag in Zweifel ziehen, legen sie jenseits spekulativer Erwägungen zu den „

wendeerfahrungen“ keine substantiierten Umstände dar, die belegen, dass die ermittelte Bodenwerterhöhung oder ein Teil dieser Werterhöhung eindeutig auf sanierungsfremde Faktoren zurückzuführen ist. Wenn es in dieser Dokumentation heißt, dass es infolge der geringen Finanzkraft der Eigentümer in den Sanierungsgebieten zu einer gigantischen Verkaufswelle gekommen sei, die „private Investoren und Steueroptimierer, institutionelle Anleger und auch Spekulanten“ angezogen habe, welche die Chance gesehen hätten, in diesen Gebieten „mit einer Kombination aus Steuerersparnis, Modernisierungsumlage und Wertzuwachs zu hohen Gewinnen zu kommen“, ist damit auch die mit der Festlegung von vorbereitenden Untersuchungen erstmals verbundene Aussicht auf öffentliche Förderung in den betroffenen Gebieten angesprochen. Der Umstand, dass das von dem Senat beschlossene Modernisierungsförderprogramm – vor allem aus fiskalischen Gründen – später eine Förderquote von lediglich einem Drittel vorsah und ab dem Jahre 2001 nur noch öffentlicher Raum und Infrastruktur in den Sanierungsgebieten öffentlich gefördert wurde, unterbricht weder diesen Ursachenzusammenhang noch gebietet er, bei der Wertermittlung fiktiv private Bodenwerterhöhungsanteile herauszurechnen. Vielmehr handelt es sich bei dem Sanierungsgebiet „Wollankstraße“ ungeachtet seiner Lage im Ostteil Berlins um ein herkömmliches Sanierungsgebiet. Für die Annahme eines historisch begründeten sowie durch die besondere Lage und Qualität des Sanierungsgebiets im Stadtgebiet geprägten Sonderfalls, den der 2. Senat des Oberverwaltungsgerichts Berlin-Brandenburg (a.a.O.) für das ehemalige Sanierungsgebiet „Spandauer Vorstadt“ mit der Erwägung angenommen hat, es handele sich um ein Gebiet mit herausragender stadträumlicher Lage im Zentrum Berlins, ist weder Konkretes vorgetragen noch sonst etwas ersichtlich (vgl. hierzu sowie zum Folgenden OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 27. Januar 2022 – 6 B 6.19 – juris Rn. 49). Es handelt sich schon

seiner räumlichen Lage nicht um ein Gebiet „in der Mitte von Berlin“ bzw. „im Zentrum Berlins“. Vielmehr liegt es nördlich des Innenstadtbereiches, dessen Zentrum durch die Breite Straße und die Berliner Straße gebildet wird. Zu Beginn der Sanierung stellte die Vielzahl der un-, unter- und fehlgenutzten Flächen einen der größten Missstände im Gebiet dar (vgl. die städtebauliche Stellungnahme von O...). Ein hoher Anteil an historischen Gebäuden, der in Zusammenwirken mit dem Denkmalschutz und den an ihn knüpfenden Steuervergünstigungen und Fördermöglichkeiten besondere, günstige Rahmenbedingungen für Investitionen geboten hätte, bestand nicht. Im Gegensatz zum Flächendenkmal Spandauer Vorstadt und der daraus folgenden Förderkulisse gibt es im ehemaligen Sanierungsgebiet Wollankstraße bei 344 Grundstücken nur 22 Einzeldenkmäler. Genauso wenig sind hier Umstände dafür vorgetragen, aus denen sich ein überwiegender Anteil restitutionsbefangener Grundstücke, gar von über 96,3 %, ergäbe. Schließlich kann in diesem Sanierungsgebiet keine Rede davon sein, dass von vorneherein mit einer großen Zahl von Grundstücksveräußerungen und

folgenden baulichen Investitionen zu rechnen gewesen wäre. Vielmehr befanden sich

der unwiderlegten Darstellung des Beklagten die Bodenwerte im Sanierungsgebiet seit 1995 und bis zum Jahr 2005 im Verfall und konnten sich im Laufe der Sanierung ab 2005 gerade einmal auf niedrigem Niveau stabilisieren, während sie erst

Abschluss der Sanierung mit einer gewissen zeitlichen Verzögerung dann ab 2013 rasant stiegen, um

2015 die im Jahr 1995 erreichte Höhe zu überschreiten. Randnummer 66 Die Klägerseite kann keine Anrechnung eigener Aufwendungen

§ 155Bau

GB beanspruchen und macht solche auch nicht geltend. Ausführungen hierzu erübrigen sich daher. Randnummer 67 Aufgrund der Rechtmäßigkeit des Bescheides zur Erhebung des sanierungsrechtlichen Ausgleichsbetrages hat die Klägerseite auch keinen Anspruch auf Rückzahlung des bereits geleisteten Betrages oder Verzinsung eines Rückerstattungsbetrages. Randnummer 68 Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 VwGO. Randnummer 69 Der Ausspruch zur vorläufigen Vollstreckbarkeit hat seine Rechtsgrundlage in § 167 Abs. 1 VwGO in Verbindung mit §§ 708 Nr. 11, 709 Satz 2, 711 ZPO. Randnummer 70 Die Berufung ist gemäß §§ 124 Abs. 2 Nr. 4, 124a Abs. 1 Satz 1 VwGO zuzulassen, weil die Kammer mit ihrer Entscheidung jedenfalls bei der Bewertung der verallgemeinerungsfähigen Tatsachenfrage der Unbedenklichkeit der Schätzung der Bodenwerterhöhung auf der Grundlage eines maximal veränderbaren Lagewertanteils (LV max ) von 25 % als fester Größe von der gefestigten Rechtsprechung des 2. Senats des Oberverwaltungsgerichts Berlin-Brandenburg abweicht. Permalink Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://gesetze.berlin.de/perma?d=NJRE001528654

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