Wirksamkeit der Festsetzung eines Sanierungsgebiets Orientierungssatz Für die Antragsbefugnis gemäß § 47 Abs. 2 Satz 1 VwGO ist maßgeblich, dass der Antragsteller vom Zeitpunkt der Antragstellung bis

, § 136 Rn. 144). Deren vollständiger Erfassung und zutreffender Bewertung dient die Verpflichtung nach § 137 Satz 1 BauGB, die unmittelbar Betroffenen möglichst frühzeitig zu beteiligen. Ebenfalls zum Abwägungsmaterial zählen die von der beabsichtigten Sanierung potentiell berührten Belange öffentlicher Aufgabenträger im Rahmen ihres Aufgabenbereichs, deren vollständige Erfassung und zutreffende Bewertung durch die entsprechende Beteiligungsverpflichtung gemäß 139 Abs. 2 Satz 1 i.V.m. § 4 Abs. 2, § 4a Abs. 1 BauGB sichergestellt werden soll. Randnummer 41 Die Abwägung im Vorfeld einer förmlichen Sanierungsgebietsfestlegung erstreckt sich auf die Sanierung als Gesamtmaßnahme, mithin auf die Ziele und Zwecke der Sanierung in ihren Grundzügen und die Abgrenzung des Sanierungsgebiets; sie muss hingegen noch nicht alle mit der Realisierung einzelner Sanierungsziele verbundenen grundstücksbezogenen Maßnahmen und Konflikte erfassen. Insoweit ist eine vertiefte Abwägung regelmäßig noch nicht möglich, da die Ziele und Zwecke der Sanierung im Zeitpunkt des Erlasses der Sanierungssatzung noch nicht konkretisiert sein und die einzelnen Maßnahmen noch nicht feststehen müssen, sondern der Einzelfallentscheidung im Rahmen der Anwendung der jeweiligen Sanierungsinstrumente vorbehalten bleiben dürfen (zum Ganzen: BVerwG, Beschluss vom 21. März 2019 – BVerwG 4 BN 34/18 –, juris Rn. 9; VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 24. März 2011 – 5 S 163/09 –, juris Rn. 24; Krautzberger in: EZBK,

, BauGB § 136 Rn. 143; Schmitz in: Spannowsky/ Uechtritz, BeckOK BauGB, Stand Dezember 2022, § 136 Rn. 67 f.). Randnummer 42 Auf welcher Verfahrensstufe die Abwägung der Betroffenenbelange zu erfolgen hat, bestimmt sich damit nach dem erreichten Planungsstand und hängt davon ab, ob bereits durch die förmliche Sanierungsgebietsfestlegung oder erst durch die konkrete Anwendung bestimmter Sanierungsinstrumente in deren Rechtsposition eingegriffen wird (Mitschang in: BKL, BauGB,

1. Aufl. 2022, § 142 Rn. 6 f.). Erforderlich ist eine unmittelbare, d.h. normative Betroffenheit, das Recht muss also durch die jeweilige Sanierungsfestlegung Beschränkungen unterworfen werden, aufgrund derer es nicht mehr in seinem ursprünglichen Umfang ausgeübt werden kann. Nicht ausreichend ist hingegen eine mittelbare, d.h. nur kausale Betroffenheit, die aus der bloßen Veränderung der dem Recht vorgegebenen Situation resultiert (BVerwG, Beschluss vom
2. September 2013 – BVerwG 4 BN 15.13 –, juris Rn. 3; VGH Baden-Württemberg, Urteil vom
3. November 2016 – 3 S 174/15 –, juris Rn. 16; Krautzberger in: EZBK, BauGB,

§ 136Rn.

144). Randnummer 43 II. Nach dieser Maßgabe hatte der Antragsgegner vorliegend bereits im Rahmen des Verordnungserlasses in seine Abwägung einzustellen, welche Auswirkungen die förmliche Sanierungsgebietsfestlegung für den realisierbaren Verkaufserlös bzw. den Verkehrswert des im Eigentum der BImA stehenden D ... haben würde. Randnummer 44

1. Die Betroffenheit der BImA folgt daraus, dass die beabsichtigte Sanierung sie als Trägerin öffentlicher Belange i.S.d. § 139 Abs. 1 BauGB in ihrer öffentlich-rechtlichen Aufgabenstellung gemäß § 1 Abs. 1 Satz 5 des Gesetzes über die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (BImAG) berührte, das nicht betriebsnotwendige Liegenschaftsvermögen des Bundes – hier: ihr Eigentum an dem im Sanierungsgebiet belegenen D ... – nach kaufmännischen Grundsätzen zu verwalten und es wirtschaftlich zu veräußern. Randnummer 45 a. Die Betroffenheit der BImA war unmittelbare, normative Folge zweier bereits mit der förmlichen Sanierungsgebietsfestlegung zum Tragen kommender Regelungen, der Genehmigungspflicht gemäß § 144 BauGB und der Preiskontrolle gemäß § 153 BauGB. Nach Festlegung eines förmlichen Sanierungsgebiets bedarf die rechtsgeschäftliche Veräußerung eines dort belegenen Grundstücks gemäß § 144 Abs. 2 Nr. 1 BauGB der schriftlichen Genehmigung der Gemeinde, welche gemäß § 145 Abs. 2 BauGB nur versagt werden darf, wenn Grund zur Annahme besteht, dass der Rechtsvorgang oder die damit erkennbar bezweckte Nutzung die Durchführung der Sanierung unmöglich machen oder wesentlich erschweren oder den Zielen und Zwecken der Sanierung zuwiderlaufen würde. Eine solche wesentliche Erschwerung ist gemäß § 153 Abs. 2 Satz 1 BauGB auch dann gegeben, wenn bei der für die rechtsgeschäftliche Veräußerung des Grundstücks vereinbarte Gegenwert über dem Wert nach § 153 Abs. 1 BauGB liegt. Die in Bezug genommene Regelung bestimmt, dass bei Bemessung von Ausgleichs- oder Entschädigungsleistungen Werterhöhungen, die lediglich durch die Aussicht auf die Sanierung, durch ihre Vorbereitung oder ihre Durchführung eingetreten sind, nur insoweit berücksichtigt werden, als der Betroffene diese durch eigene Aufwendungen zulässigerweise bewirkt hat. In der Gesamtschau dieser Regelungen kann die Gemeinde folglich die Genehmigung versagen, wenn der Kaufpreis über dem sanierungsunabhängigen Ausgangswert zuzüglich der selbst bewirkten Werterhöhungen liegt. Dementsprechend verlieh die förmliche Sanierungsgebietsfestlegung dem Land Berlin die normative Befugnis zulasten der BImA, einem Verkauf des D ... oberhalb dieses Wertes die erforderliche Genehmigung zu versagen. Randnummer 46 b. Der vom Antragsgegner in der mündlichen Verhandlung vertretenen Ansicht, Auswirkungen auf den zu erwartenden Verkaufserlös des D ... hätten im Rahmen der Abwägung über die Sanierungsgebietsfestlegung außer Betracht zu bleiben, weil insoweit kein öffentlich-rechtlicher Aufgabenbereich, sondern lediglich ein fiskalischer Belang der BImA bzw. des Bundes berührt sei, ist nicht zu folgen. Randnummer 47 Auch wirtschaftliche Interessen von Trägern öffentlicher Belange unterliegen nicht der unbeschränkten Verfügungsgewalt des potentiellen Sanierungsträgers, eine Disposition über diese bedarf vielmehr der Rechtfertigung, die sich nur aus der sachgerechten Abwägung der insoweit konträren öffentlichen Belange i.S.d. § 136 Abs. 4 BauGB ergeben kann. Zutreffend verweisen die Antragsteller darauf, dass die Tätigkeit der BImA nicht den Partikularinteressen des Landes Berlin und seiner Einwohner, sondern den Allgemeininteressen des Bundes und aller Bundesbürger zu dienen bestimmt ist. Ein solcher Eingriff des einen Hoheitsträgers in die Funktion und das Vermögen eines anderen Hoheitsträgers stellt einen Kompetenzkonflikt im weiteren Sinne dar, der auf der Grundlage der Bundes- und Länderverfassungen und der sie ausfüllenden Rechtsnormen zu lösen ist und für den, vorbehaltlich besonderer verfassungsgerichtlicher Verfahren, der Verwaltungsrechtsweg gegeben ist (BVerfG, Beschluss vom
2. Mai 1967 – 1 BvR 578/63 –, juris Rn. 25). Randnummer 48 Als juristische Personen des öffentlichen Rechts kann die BImA sich insoweit zwar nicht auf das Grundrecht des Art. 14 GG berufen, welches nur das Eigentum Privater schützt (BVerfG, Beschluss vom
3. Mai 1967 – 1 BvR 578/63 –, juris Rn. 23 und Beschluss vom
4. Juli 1982 – 2 BvR 1187/80 –, juris Rn. 72). Ihre wirtschaftlichen Interessen sind jedoch einfachgesetzlich zum einen materiell durch das Abwägungsgebot des § 136 Abs. 4 Satz 3 BauGB und zum anderen verfahrensrechtlich durch ein dieses flankierendes Beteiligungserfordernis geschützt. Sofern das wirtschaftliche Interesse des Trägers öffentlicher Belange einen unmittelbaren Zusammenhang mit der Erfüllung seiner Aufgaben aufweist (sog. fiskalisches Hilfsgeschäft), ergibt sich dieses Erfordernis aus den Beteiligungsregelungen des § 139 Abs. 2 BauGB i.V.m. § 4 f. BauGB, die gemäß § 4 Abs. 2 Satz 1 BauGB eine potentielle Berührung des Aufgabenbereichs genügen lassen und keine Betroffenheit des Aufgabenträgers gerade in hoheitlichen Befugnissen verlangen. Weist das wirtschaftliche Interesse des Trägers öffentlicher Belange hingegen keinen unmittelbaren Bezug zu seinem Aufgabenbereich auf (sog. erwerbswirtschaftliches Handeln), so liegen die Voraussetzungen für eine Beteiligung nach § 139 Abs. 2 BauGB nicht vor und ergibt sich das Beteiligungserfordernis aus der Regelung des § 137 BauGB, welcher die Beteiligung eines jeden Eigentümers gebietet, unabhängig davon, ob dessen Natur privat- oder öffentlich-rechtlich ist. Randnummer 49 c. Nach dieser Maßgabe war die BImA vorliegend gemäß § 139 Abs. 2 BauGB als Trägerin öffentlicher Belange zu beteiligen, weil das aus ihrer Eigentümerstellung resultierende wirtschaftliche Interesse an der marktgerechten Veräußerung des D ... sich auf ein fiskalisches Hilfsgeschäft bezog, das einen unmittelbaren Zusammenhang zu ihrer öffentlich-rechtlichen Veräußerungsaufgabe nach § 1 Abs. 1 Satz 5 BImAG aufwies. Randnummer 50
5. Hiervon ausgehend ist vorliegend ein beachtlicher Mangel im Abwägungsvorgang i.S.d. § 214 Abs. 3 Satz 2 Hs. 2 BauGB gegeben. Zwar hat der Antragsgegner ausweislich der Planbegründung eine Abwägung durchgeführt, in die die Belange der BImA als öffentlich-rechtliche Grundstückseigentümerin sowie Trägerin öffentlicher Belange eingestellt wurden. Dabei hat er jedoch die objektive Gewichtigkeit der betroffenen BImA-Belange unzureichend ermittelt und ihnen deshalb im Abwägungsvorgang möglicherweise nicht ihrem objektiven Gewicht entsprechend Rechnung getragen. Zum einen hat der Antragsgegner den sanierungsunbeeinflussten Verkehrswert des D ... unzureichend ermittelt und dadurch verkannt, dass die Sanierungsgebietsfestlegung diesen möglicherweise in einer Größenordnung von rund 10 Mio. Euro minderte (a.). Zum anderen ist der Antragsgegner in abwägungsfehlerhafter Weise davon ausgegangen, dass es der BImA zuzumuten ist, eine solche Wertminderung hinzunehmen (b.). Dieser Fehler ist auch offensichtlich und auf das Abwägungsergebnis von Einfluss gewesen (c.). Randnummer 51 a. Der Antragsgegner hat den sanierungsunbeeinflussten Verkehrswert des D ... unzureichend ermittelt, ihn aufgrund dessen mit der förmlichen Festlegung des Sanierungsgebietes potentiell um 10 Mio. Euro reduziert und diesen Umstand nicht in seiner Abwägung berücksichtigt. Randnummer 52 aa. Es liegt nahe, dass die BImA bis zur förmlichen Festlegung des Sanierungsgebietes einen Verkaufserlös in einer Größenordnung von 35 Mio. Euro für das D ... hätte realisieren können. Randnummer 53 Nach den unwidersprochenen Angaben der Antragsteller waren im zweiten Bieterverfahren 2014 von der D ... 36 Mio. Euro, vom zweithöchsten Bieter 34 Mio. Euro und von drei weiteren Unternehmen deutlich über 30 Mio. Euro geboten worden. Dieser Umstand spricht sehr deutlich dafür, dass potentielle Interessenten dem Areal einen entsprechenden Marktwert beimaßen und dass die Erwartung der BImA, auch in einem künftigen Bieterverfahren einen solchen Betrag realisieren zu können, berechtigt war. Randnummer 54 Ein Betrag in dieser Größenordnung dürfte mithin dem sanierungsunbeeinflussten Verkehrswert des D ... entsprochen haben. Gemäß § 194 BauGB wird ein solcher Verkehrswert (Marktwert) durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre. Dafür, dass dieser Verkehrswert vorliegend bei etwa 35 Mio. Euro lag, spricht bereits, dass neben der D ... auch andere Erwerber bereit waren, Beträge in dieser Größenordnung zu bieten; ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse, die die Interessenten zu überwertigen Geboten veranlasst hätten, sind hingegen nicht ersichtlich. Dieser vom Antragsgegner als „Höchstpreis“ bezeichnete Betrag bildet vielmehr den Wert ab, bis zu dem die Bieter einen Erwerb unter der Prämisse einer rein wirtschaftlich orientierten Entwicklung des D ... für profitabel erachteten. Randnummer 55 Dem steht nicht entgegen, dass sich nach Darstellung des Berliner Finanzsenators aus der Gebotshöhe ein hoher Verwertungsdruck ergab, das Areal in besonders profitabler Form, nämlich durch Errichtung hochpreisiger Eigentumswohnungen statt preisgebundener Mietwohnungen, zu entwickeln (AbgH-Drs. 18/12808, zu Frage 13). Ein solches Gewinnmaximierungsinteresse besteht unabhängig von der Höhe des Kaufpreises und entspricht den maßstabsbildenden Gepflogenheiten des gewöhnlichen Geschäftsverkehrs. Soweit der Bundesrat im zeitlichen Zusammenhang mit dem Verkauf gefordert hatte, die BImA in die Lage zu versetzen, den Ländern verbilligt Grundstücke für den sozialen Wohnungsbau abzugeben, indem der Preis am Ertrag der vorgesehenen Nutzung im sozialen Wohnungsbau orientiert werde (Bundesratsdrucksache 516/16, Seite 2), stellt dies auf eine andere Bezugsgröße als den Verkehrswert ab und hat der Bundeshaushaltsgesetzgeber diese Anregung zudem nicht aufgegriffen. Randnummer 56 bb. Mit der förmlichen Festlegung des Sanierungsgebietes wurde diese Erlöserwartung der BImA auf rund 25 Mio. Euro – und damit bei einem potentiellen Verkehrswert von rund 35 Mio. Euro um bis zu 10 Mio. Euro – reduziert. Randnummer 57 Infolge der förmlichen Festlegung des Sanierungsgebietes war damit zu rechnen, dass das Land Berlin nicht nur dem bereits geschlossenen Vertrag, sondern auch jedem künftigen Verkauf oberhalb des von dem Gutachter im Gutachten zur Ermittlung zonaler Anfangs- und Endwerte des Dipl.-Ing. H ... vom
6. Mai 2016 ermittelten Ausgangswertes von 525 Euro/m 2 bzw. insgesamt 24,75 Mio. Euro die erforderliche Genehmigung versagen würde. Denn eine solche Preiskontrolle war mit der Verordnung gerade intendiert, wie sich aus ihrer Begründung ergibt (vgl. Vorlage zur Kenntnisnahme an das Abgeordnetenhaus vom
7. Juli 2016, VO Nr. 17/245 der AbgH-Drs 17/3118 vom
8. August 2016). In dieser heißt es zum Erfordernis einer städtebaulichen Sanierungsmaßnahme (S. 20): „Die festgestellten städtebaulichen Missstände können bei weiterhin unkontrollierter Preisentwicklung nicht behoben werden und sich noch verschärfen …“, und die Verfahrenswahl wird wie folgt begründet (S. 21): „Die Preisprüfung nach § 153 Absatz 2 BauGB ist für die Sanierung unverzichtbar. Unkontrollierte Grundstücksveräußerungen können sonst zu erheblichen Bodenwertsteigerungen führen und dem Sanierungsziel zuwiderlaufende Entwicklungen begünstigen. Diese gefährden die beabsichtigte Errichtung von Wohnungsneubau zu sozialverträglichen Mieten … Für das Gebiet ist eine grundlegende städtebauliche Neuordnung … geplant, für die auch ein Grunderwerb … in Frage kommen kann. Ohne Preisprüfung nach § 153 Absatz 2 BauGB ist auch der Grunderwerb durch das Land Berlin finanziell gefährdet.“ Randnummer 58 Ob die der Rechtsverordnung zugrundeliegende gutachterliche Bewertung zutreffend war, ist entgegen der Argumentation des Antragsgegners nicht ausschlaggebend. Denn selbst für den Fall, dass diese sich nachträglich als rechtswidrig erweist und eine auf ihr beruhende Maßnahme deshalb gerichtlicher Aufhebung unterliegt, trat auf absehbare Zeit eine Wertreduzierung ein. Die Inanspruchnahme solchen Rechtsschutzes vermag nicht effektiv zu verhindern, dass bereits durch den Umstand der Sanierungsgebietsfestlegung Erwerbschancen vernichtet werden. In einem dritten Bieterverfahren hätten alle Bieter damit rechnen müssen, mit einem Gebot über dem Gutachtenwert nicht oder erst im Nachgang eines mehrjährigen Rechtsstreits über die Rechtmäßigkeit der Genehmigungsverweigerung zum Zuge zu kommen. Bereits diese Aussicht war geeignet, künftige Bieter zu einer Gebotsdeckelung auf einen Wert zu bewegen, bei dem keine Genehmigungsverweigerung drohte, und sie von einer höheren Gebotsabgabe abzuhalten, bei dem eine Vorkaufrechtsausübung wahrscheinlich war. Selbst Bieter, die bereit waren, ein höheres Gebot abzugeben sowie die zeitliche Verzögerung und das rechtliche Risiko einer streitigen Durchsetzung der Genehmigung in Kauf zu nehmen, hätten diese vorhersehbaren Folgen nach den Grundsätzen wirtschaftlicher Vernunft als erheblich wertmindernd in die Kalkulation ihres Angebots eingestellt. Im Ergebnis führte die förmliche Sanierungsgebietsfestlegung mithin dazu, dass die BImA auf absehbare Zeit nicht mehr damit rechnen konnte, für das D ... wesentlich mehr als den gutachterlich ermittelten Wert von rund 25 Mio. Euro zu realisieren. Damit reduzierte die förmliche Sanierungsgebietsfestlegung den vom Antragsgegner nicht hinreichend ermittelten, potentiell rund 35 Mio. Euro betragenden Verkehrswert auf absehbare Zeit um bis zu 10 Mio. Euro. Randnummer 59 cc. Diese potentiellen wirtschaftlichen Folgen einer förmlichen Sanierungsgebietsfestlegung für die BImA finden in der Abwägung keine Berücksichtigung. Randnummer 60

, BauGB § 9 Rn. 75 m.w.N). Um die erstrebte hohe Sozialwohnungsquote durchzusetzen, hätten sich die Senatsverwaltung und der Bezirk daher mit der BImA bzw. dem Investor einigen müssen. Die Praxis zeigt, dass eine solche Verständigung regelmäßig ein Nachgeben der Kommune bezüglich der vom Investor aus wirtschaftlichen Gründen erstrebten Verdichtung und des Investors bezüglich der von der Kommune aus sozialpolitischen Gründen erstrebten Sozialquote beinhaltet. Vor diesem Hintergrund war es nicht spekulativ anzunehmen, dass das perspektivisch verhandelbare Verdichtungsmaß des D ... dem Maß entsprach, das bereits in dem umgebenden Baublock vorherrschte. Randnummer 64 Ebenso lässt das Gutachten eine plausible Begründung dafür vermissen, warum es den Anfangswert stattdessen aus dem Bodenrichtwert entwickelt. Wie das Gutachten in Bezug auf unbebaute Grundstücke selbst feststellt (S. 35), ist es in der derzeitigen Marktlage nicht ungewöhnlich, dass Kaufpreise für Wohnprojekte, insbesondere bei Errichtung von Wohneigentum, in erheblichem Umfang über Bodenrichtwertniveau liegen. Dass hier ein vergleichbarer Fall gegeben war, legt der Umstand nahe, dass die Bebauung des D ... nach Einschätzung des Gutachters für den Kaufpreis von untergeordneter Bedeutung war (S. 36) und fünf verschiedene Kaufinteressenten bereit gewesen waren, jedenfalls 30 Mio. Euro und damit erheblich mehr als den aus dem Bodenrichtwert abgeleiteten Wert von rund 25 Mio. Euro zu bieten. Hierzu verhält sich das Gutachten nicht. Stattdessen führt es aus (S. 35), in Berlin werde bei der Erhebung von Ausgleichsbeiträgen sowie bei der Vereinbarung städtebaulicher Verträge üblicherweise von den jeweiligen Bodenrichtwertniveaus ausgegangen, weshalb es sachgerecht sei, auch die vorliegende Ermittlung zonaler Anfangs- und Endwerte darauf zu beziehen. Die damit in Bezug genommene statistische Anwendungshäufigkeit eines bestimmten Bewertungsmaßstabs stellt indes keine taugliche Begründung für dessen Sachgerechtigkeit dar. Randnummer 65

§ 139Rn. 39-41; Schmidt-Eichstaedt in Brügelmann, Bau

GB, Stand Juli 2022, § 139 Rn. 8, 13; Möller in: Schröter, NK BauGB, 9. Aufl 2019, § 139 Rn. 2 f.; Schmitz in: Spannowsky/Uechtritz, BeckOK BauGB, Stand Mai 2022, § 139 Rn. 1, 3). Randnummer 71 Die Unterstützungspflicht begründet eine umfassende Hilfsverpflichtung für die Vorbereitung und Durchführung der städtebaulichen Sanierungsmaßnahmen. Sie kann in vielfältiger Weise durch rechtliche, tatsächliche und wirtschaftliche Maßnahmen hoheitlicher und fiskalischer Natur erfüllt werden. Dazu zählen beispielsweise Auskunft und Beratung, Abstimmung und Kooperation bei eigenen Planungen, Baumaßnahmen und der Vergabe von Fördermitteln, Zustimmung zu Ordnungsmaßnahmen i.S.d. § 146 Abs. 2 BauGB und die Überlassung von Grundstücken. Die Unterstützungspflicht beginnt mit dem Beschluss über die Einleitung der vorbereitenden Untersuchungen und endet mit der Aufhebung der Sanierungssatzung. Welche Unterstützungsleistung dabei im Einzelnen in Betracht kommt, richtet sich nach dem Stadium der Sanierung (zum Ganzen: Krautzberger in: EZBK, BauGB,

§ 139Rn.

37 f., 42 f.; Krautzberger, in: Krautzberger, Städtebauförderungsrecht, Stand 3/2022, § 139 Rn. 30; Schmidt-Eichstaedt in Brügelmann, BauGB, Stand Juli 2022, § 139 Rn. 14 f.; Roeser in: BerlK BauGB, Stand August 2022, § 139 Rn. 3 f.; Möller in: Schröter, NK BauGB, 9. Aufl 2019, § 139 Rn. 3 f.; Schmitz in: Spannowsky/Uechtritz, BeckOK BauGB, Stand Mai 2022, § 139 Rn. 1 f.). Randnummer 72 Die Unterstützungspflicht des § 139 Abs. 1 BauGB kann sich deshalb auch darauf erstrecken, dass der Träger öffentlicher Belange dem Sanierungsträger ein Grundstück überlässt, um ihm damit die Durchführung der Sanierung zu erleichtern. Eine entsprechende ausdrückliche Regelung war im Jahr 1970 in § 2 des Städtebauförderungsgesetzes beabsichtigt und ist nur deshalb nicht Gesetz geworden, weil sie im Gesetzgebungsverfahren als bereits von der allgemeinen Unterstützungspflicht erfasst und für entbehrlich erachtet wurde; entsprechendes gilt für die Nachfolgeregelung in § 139 Abs. 1 BauGB (zum Ganzen: Krautzberger in: EZBK, BauGB,

§ 139Rn.

44 f.; Krautzberger, in: Krautzberger, Städtebauförderungsrecht, Stand 3/2022, § 139 Rn. 36 f., Schmidt-Eichstaedt in: Brügelmann, BauGB, Stand Juli 2022, § 139 Rn. 16 f.; Roeser in: BerlK BauGB, Stand August 2022, § 139 Rn. 4). Randnummer 73 Insoweit trifft die Unterstützungspflicht des Trägers öffentlicher Belange nach § 139 Abs. 1 BauGB indes auf seine rechtliche Verpflichtung, Vermögensgegenstände nur, wenn sie auf absehbare Zeit nicht für eigene Aufgaben benötigt werden (vgl. § 63 Abs. 2 Satz 1 BHO), und sie vorbehaltlich einer im Haushaltsplan zugelassenen Ausnahme nur zum vollen Wert zu veräußern (vgl. § 63 Abs. 3 BHO), sowie auf das regelmäßig vorhandene und vernünftige Interesse öffentlicher Liegenschaftsverwaltungen, den eigenen Grundstücksstock für zukünftige Nutzungen, etwa als Ersatzgelände, möglichst zu erhalten (Krautzberger in: EZBK, BauGB,

, § 139 Rn. 45). Randnummer 74 Klärungsbedürftig sind die Folgen des Zusammentreffens dieser tendenziell gegenläufigen Belange: Einigkeit besteht, soweit gegenläufige Vorgaben verpflichtend sind: Nach § 139 Abs. 1 BauGB besteht die Unterstützungspflicht nur „im Rahmen der … obliegenden Aufgaben“, sie erweitert daher weder die Zuständigkeiten noch ersetzt sie die gesetzlichen Voraussetzungen oder vorgeschriebenen Formen des Handelns der pflichtigen Stelle und erlaubt daher auch keine Abweichungen von einem Haushaltsplan ohne Beachtung der dafür vorgesehenen Voraussetzungen (Krautzberger in: EZBK, BauGB,

§ 139Rn. 37; Schmidt-Eichstaedt in: Brügelmann, Bau

GB, Stand Juli 2022, § 139 Rn. 12; Schmitz in: Spannowsky/Uechtritz, BeckOK BauGB, Stand Mai 2022, § 139 Rn. 2). Divergierende Auffassungen bestehen jedoch bezüglich gegenläufiger Interessen und Vorgaben, innerhalb derer der Träger öffentlicher Belange Spielräume hat. Nach einer Ansicht ist im Rahmen der Grundstücksüberlassung lediglich eine besonders sorgfältige, auf den konkreten Einzelfall bezogene Prüfung und Bewertung der gegenläufigen öffentlichen Belange von Grundstücksinhaber und Sanierungsträger im konkreten Einzelfall geboten, die das Gemeinwohlinteresse der Sanierung angemessen berücksichtigt (Krautzberger in: EZBK, BauGB,

§ 139Rn.

45 sowie in: Krautzberger, Städtebauförderungsrecht, Stand 3/2022, § 139 Rn. 37). Nach anderer Ansicht muss der unterstützungspflichtigen Aufgabenträger dem unterstützungsberechtigten Sanierungsträger zwar eine prioritäre Zugriffsmöglichkeit auf das Grundstück eröffnen, bestehen bleibt hingegen seine Haushaltsautonomie, dieses nur zum vollen Wert abgeben zu müssen (Möller in: Schröter, NK BauGB,

1. Aufl 2019, § 139 Rn. 4). Teils wird angenommen, dass Ausnahmen von der Unterstützungspflicht nur schwer vorstellbar seien, diese allerdings nicht zu unwirtschaftlichen Investitionen verpflichte (Schmitz in: Spannowsky/Uechtritz, BeckOK BauGB, Stand Mai 2022, § 139 Rn. 2f.). Die wohl überwiegende Ansicht geht hingegen davon aus, dass Träger öffentlicher Belange die ihnen eröffneten rechtlichen und finanziellem Unterstützungsmöglichkeiten voll auszuschöpfen haben (Schmidt-Eichstaedt in: Brügelmann, BauGB, Stand Juli 2022, § 139 Rn. 12; Roeser in: BerlK BauGB, Stand August 2022, § 139 Rn. 3 f.; OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom
2. April 2015 – OVG 1 B 23.12 –, juris Rn 54). Dieser Ansicht ist zu folgen, denn nur sie entspricht dem vorgenannten Grundsatz einer verpflichtenden zuständigkeitsübergreifenden Mittelbündelung zur effektiven Erreichung eines dem Gemeinwohl dienenden Sanierungszwecks. Randnummer 75 Zu den vorgenannten Spielräumen gehört auch die der BImA im Bundeshaushaltsgesetz 2016 ff. (Kapitel 6004, Titel 12101, Nummer 60.3) eröffnete Möglichkeit, Bundesgrundstücke ungeachtet höherer Gebote Dritter zum Zweck des sozialen Wohnungsbaus verbilligt an die Länder abzugeben. Im vorliegenden Kontext handelt es sich um eine Maßnahme im Zusammenhang mit der Sanierung i.S.d. § 164a Abs. 1 Satz 2 BauGB, deren Finanzierung oder Förderung auf anderer gesetzlicher Grundlage erfolgt. Die diesbezügliche Haushaltsautonomie der BImA wäre daher zugunsten des Sanierungsträgers reduziert, sofern die Überlassung für die Sanierungsdurchführung erforderlich ist und den beihilferechtlichen Vorgaben des Art. 107 AEUV Genüge getan ist. Diese werden durch die BImA-Richtlinie zu verbilligten Abgabe von Grundstücken für Zwecke des sozialen Wohnungsbaus vom
3. Oktober 2017 konkretisiert, nach der u.a. sichergestellt sein muss, dass der Käufer auf dem Grundstück eine nicht zu marktüblichen Konditionen mögliche Dienstleistung im allgemeinen wirtschaftlichen Interesse erbringt, indem er Wohnraum für sozial benachteiligte Personen schafft. Randnummer 76 b. Das potentielle Bestehen einer Unterstützungspflicht zur verbilligten Grundstücksüberlassung auf der Ebene einer nachfolgenden Sanierungsdurchführung hat indes im Rahmen der vorausgehenden Abwägungsentscheidung über die förmliche Sanierungsgebietsfestlegung nicht zur Folge, dass die Belange des öffentlichen Aufgabenträgers geringer zu gewichten sind. Randnummer 77 Die Unterstützungspflicht beginnt zwar schon mit dem Beschluss über die Einleitung der vorbereitenden Untersuchungen, die im Einzelnen in Betracht kommende Unterstützungsleistung bestimmt sich jedoch nach dem jeweiligen Stadium des Sanierungsverfahrens. Solange noch keine förmliche Sanierungsgebietsfestlegung erfolgt ist, fehlt eine rechtliche Grundlage für die Durchführung von Sanierungsmaßnahmen und bedürfen solche daher (noch) keiner Unterstützung durch andere öffentliche Aufgabenträger. Die in diesem Verfahrensstadium gebotene Unterstützung beschränkt sich vielmehr auf Maßnahmen, die erforderlich sind, um der Gemeinde die Entscheidung darüber zu ermöglichen, ob und in welchem Umgriff eine Sanierungsgebietsfestlegung erfolgen soll, d.h. ob diese rechtlich zulässig ist, sich als finanzierbar erweist, zügig durchgeführt werden kann und kommunalpolitisch als sinnvoll erachtet wird. Dementsprechend richtet sich die Unterstützungspflicht im Vorfeld der Sanierungsgebietsfestlegung im Wesentlichen auf die Erteilung von Auskünften, beispielsweise über die gegenwärtigen Verhältnisse und beabsichtigten Veränderungen mit potentieller Sanierungsrelevanz von im Untersuchungsgebiet belegene Grundstücken, über angrenzende und übergebietliche Planungen, verfügbare Fördermittel und gegenläufige Interessen, die sich als Sanierungshindernisse erweisen können. Vorliegend hätte die BImA dem Antragsgegner beispielsweise auf Befragen Auskunft geben müssen, wie sie im Nachgang des Bundesratsbeschlusses mit dem D... weiter zu verfahren plante, insbesondere, ob sie eine erneute Bundesratsbefassung mit dem zweiten Bieterverfahren anstrebte, sie ein drittes Bieterverfahren plante oder ob sie grundsätzlich bereit war, das Gelände auf der Grundlage der Bund-Länder-Einigung vom
4. September 2015 für Zwecke des sozialen Wohnungsbaus verbilligt an das Land Berlin abzugeben und ggf. auch, in welchem Zeitraum mit einer Festlegung der diesbezüglichen Rahmenbedingungen zu rechnen war. Denn solche Informationen hätten den Antragsgegner in die Lage versetzt zu entscheiden, ob die von ihm erstrebte zügige Entwicklung des D ... mit Schwerpunkt sozialer Wohnungsbau im Wege direkten Erwerbs oder im Rahmen einer förmlichen Sanierungsgebietsfestlegung effektiver zu erreichen war. Randnummer 78 Die Unterstützungspflicht im Vorfeld der Sanierungsgebietsfestlegung umfasst hingegen keine prophylaktische Verpflichtung, die potentielle künftige Sanierungsdurchführung zu fördern oder von Maßnahmen abzusehen, die diese perspektivisch behindern könnten. Nicht zu folgen ist daher der vereinzelt vertretenen Ansicht, die Adressaten der Unterstützungspflicht dürften bereits ab dem Beschluss über den Beginn vorbereitender Untersuchungen keine Handlungen mehr vornehmen, die ggf. künftig dem sanierungsrechtlichen Genehmigungsvorbehalt nach § 144 BauGB unterliegen werden und erkennbar nicht genehmigungsfähig wären, weil sie die Sanierung i.S.d § 145 BauGB wesentlich erschweren oder den Zielen und Zwecken der Sanierungsmaßnahme zuwiderlaufen würden, weshalb etwa der Abschluss eines Kaufvertrags unter Verstoß gegen die Wertung des § 153 Absatz 2 BauGB unzulässig sei (Schmitz in: Spannowsky/Uechtritz, BeckOK BauGB, Stand Mai 2022, § 139 Rn. 1.3) Eine solche Vorverlagerung von Pflichten zum Schutz möglicher künftiger städtebaulicher Festsetzungen kennt das Bauplanungsrecht nur punktuell. Beispielsweise können im Entstehen begriffene Baupläne mit den Instrumenten der Veränderungssperre (§ 14 BauGB) und der Zurückstellung von Baugesuchen (§ 15 BauGB) vor den erstrebten Planzielen zuwiderlaufenden baulichen Vorhaben geschützt werden. Für Sanierungssatzungen sieht das BauGB eine entsprechende Vorwirkung indes nicht ausdrücklich vor, vielmehr hat der Gesetzgeber ausweislich der Bezugnahme von § 144 Abs. 1 Nr. 1 BauGB auf § 14 BauGB einen der Veränderungssperre entsprechenden Schutz erst für den Zeitraum nach Inkrafttreten der förmlichen Sanierungsgebietsfestlegung geregelt. Diese vermeintliche Schutzlücke kann auch nicht durch eine Vorverlagerung der Unterstützungspflicht im Wege der Analogie geschlossen werden, denn sie ist nicht planwidrig, sondern vielmehr das notwendige Korrelat der erheblichen Reichweite der Unterstützungspflicht im Nachgang einer Sanierungsgebietsfestlegung. Dass der Träger öffentlicher Belange seine Möglichkeiten zugunsten des Sanierungsträgers voll auszuschöpfen hat – mithin insoweit Handlungsspielräume und Haushaltsautonomie verliert – rechtfertigt sich allein aus dem Gemeinwohlzweck der Sanierung, welcher indes noch ungewiss ist, solange über die Sanierung nicht förmlich beschlossen ist. Erwiesen wird deren Gemeinwohlzweck vielmehr erst durch das Ergebnis der nach § 136 Abs. 4 Satz 3 BauGB vorzunehmenden Abwägung aller öffentlichen und privaten Belange, die von einer förmlichen Sanierungsgebietsfestlegung unmittelbar betroffen wären. Wären diese Belange ihrerseits bereits von dem Gemeinwohlzweck überlagert, so käme die Abwägung insoweit einer sich selbst erfüllenden Prophezeiung gleich. Zu rechtfertigen ist die nachfolgend erhebliche Reichweite der Unterstützungspflicht nur dann, wenn sich das Gewicht der Sanierungsziele des potentiellen Sanierungsträgers zuvor gegen das volle, sanierungsunabhängige Gewicht der entgegenstehenden Belange anderer öffentlicher Aufgabenträger durchzusetzen vermag. Randnummer 79 Sähe man dies anders, würden sich zudem kaum zu lösende praktische Bewertungsprobleme ergeben. Wäre das Gewicht der entgegenstehenden Belange bereits auf der Ebene der Sanierungsgebietsfestlegung durch die Unterstützungspflicht reduziert, so müsste bereits dort geklärt werden, inwieweit eine solche Unterstützung überhaupt geboten ist. Mithin müssten die konkret in Betracht kommenden Unterstützungshandlungen ermittelt und deren rechtliche Zulässigkeit geklärt werden. Eine solche Prüfung dürfte regelmäßig schon daran scheitern, dass sich die gebotene Unterstützungshandlung noch nicht konkret bestimmen lässt, weil eine Durchführungsplanung noch nicht im Einzelnen erfolgt ist. Beispielsweise müssten im vorliegenden Fall bereits auf der Ebene der Sanierungsgebietsfestlegung die Einhaltung der Vorgaben der BImA-Richtlinie zur verbilligten Abgabe von Grundstücken für Zwecke des sozialen Wohnungsbaus vom
5. Oktober 2017 geprüft werden. Denn nur wenn eine verbilligte Grundstücksüberlassung nach nationalem Haushaltsrecht und europäischem Beihilferecht überhaupt zulässig ist, wäre diese von der BImA auch geschuldet, andernfalls wäre die BImA verpflichtet, das D ... nur zum Verkehrswert zu verkaufen und wären ihre Belange mit dem ungeschmälertem Gewicht zu berücksichtigen. Randnummer 80 c. Ebenso wenig gebietet es die Unterstützungspflicht, dass der Träger öffentlicher Belange das Ergebnis der Abwägung des Sanierungsträger über die förmliche Festlegung des Sanierungsgebietes hinzunehmen hat. Anders als vom Antragsgegner wiederholt ausgeführt, erweist sich die Ankündigung und spätere Einlegung von Rechtsmitteln durch die BImA gegen die Sanierungsverordnung nicht als Verkennung der eigenen Unterstützungspflicht, sondern als legitime Wahrnehmung eigener Belange. Die Bestimmung der Reichweite der Unterstützungspflicht des Trägers öffentlicher Belange zugunsten des Sanierungsträgers ist jeweils von derjenigen Körperschaft vorzunehmen, die Akteur der maßgeblichen Rechtshandlung ist und kann von derjenigen Körperschaft, die Adressat der maßgebliche Rechtshandlung ist, im Gegenzug einer gerichtlichen Überprüfung zugeführt werden. Eine solche Rechtsschutzmöglichkeit des betroffenen Hoheitsträgers ist das notwendige Korrelat des Umstandes, dass der handelnde Hoheitsträger einseitig entscheidungsbefugt ist, obwohl das Verhältnis beider Körperschaften des öffentlichen Rechts von Gleichordnung und gegenseitigen Treuepflichten geprägt ist (sog. Grundsatz des bundesfreundlichen Verhaltens, der Bund und Länder wechselseitig verpflichtet, bei der Wahrnehmung ihrer Kompetenzen die gebotene und ihnen zumutbare Rücksicht auf das Gesamtinteresse des Bundesstaates und auf die Belange der Länder zu nehmen, vgl. BVerfG, Urteil vom
6. Mai 1990 – 2 BvG 1/88 –, juris Rn. 98). Randnummer 81
7. Die vorstehend ausgeführten Mängel sind auch beachtlich. Randnummer 82 a. Es handelt sich um Mängel des Abwägungsvorgangs, die nicht zu den Mängeln im Sinne des § 214 Abs. 1 BauGB gehören und deshalb allein nach § 214 Abs. 3 Satz 2 Halbsatz 2 BauGB zu beurteilen sind. Danach sind Mängel im Abwägungsvorgang nur erheblich, wenn sie offensichtlich und auf das Abwägungsergebnis von Einfluss gewesen sind. Ein Mangel ist offensichtlich, wenn er zur äußeren Seite des Planungsvorgangs gehört, also auf objektiv feststellbaren Umständen wie Akten, Protokollen und Planbegründungen beruht und ohne Ausforschung der inneren Seite des Planungsvorgangs, also der subjektiven Planungsvorstellungen der beteiligten Mitglieder des Planungsträgers, für den Rechtsanwender erkennbar ist (BVerwG, Urteile vom
8. August 1981 - BVerwG 4 C 57.80 – juris Rn. 24 f. und vom
9. Dezember 2012 – BVerwG 4 CN 1/11 –, juris Rn. 16). Dies war hier der Fall, weil sich die fehlerhaften Erwägungen aus der tabellarischen Abwägung selbst ergeben, die wiederum Grundlage des Abwägungsvermerks der Senatsverwaltung für Bauen und Umwelt und der Beschlussvorlage des Senats war, auf deren Grundlage die Rechtsverordnung beschlossen worden ist. Randnummer 83 Auf das Abwägungsergebnis von Einfluss gewesen ist der Fehler, wenn nach den Umständen des jeweiligen Falles die konkrete Möglichkeit besteht, dass die Planung ohne den Mangel anders ausgefallen wäre (BVerwG, Beschluss vom
10. Oktober 2003 - BVerwG 4 BN 47.03 – juris Rn. 4 m.w.N.). Dies ist hier der Fall, denn es kommt in Betracht, dass die förmliche Sanierungsgebietsfestlegung unterblieben oder anders erfolgt wäre, wäre sich der Antragsgegner zum einen bewusst gewesen, dass er den Verkehrswert des D ... ungeachtet der Unterstützungspflicht der BImA hätte ungeschmälert in die Abwägung einstellen müssen und hätte er zum anderen seine unzureichende Ermittlung des Grundstückswertes und die mit der Preiskontrolle potentiell einhergehende Wertminderung erkannt. Die Annahme des Antragsgegners, der Bodenwert sei lediglich eine untergeordnete Erwägung innerhalb eines Motivbündels gewesen, indem das Sanierungsziel, bezahlbaren Wohnraum zu schaffen, deutlich im Vordergrund gestanden habe, wird durch die Ausführungen im Abwägungsvermerk vom
11. Juni 2016 und in der Beschlussvorlage vom
12. Juni 2016 widerlegt, dass die Preiskontrolle für die Sanierung unverzichtbar und der Grunderwerb durch das Land Berlin andernfalls gefährdet sei. Randnummer 84 b. Der Mangel ist auch nicht nachträglich unbeachtlich geworden. Ein nach § 214 Abs. 3 Satz 2, Halbsatz 2 BauGB beachtlicher Mängel im Abwägungsvorgang muss innerhalb eines Jahres seit Bekanntmachung der Satzung schriftlich gegenüber der Gemeinde unter Darlegung des die Verletzung begründenden Sachverhalts geltend gemacht worden sein, anderenfalls wird er, sofern bei Inkraftsetzung der Satzung auf die Voraussetzungen für die Geltendmachung der Verletzung von Vorschriften sowie auf die Rechtsfolgen hingewiesen worden ist, gemäß § 215 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 BauGB unbeachtlich. Dies ist hier jedenfalls durch die Antragsbegründung der BImA vom
13. April 2017 fristgerecht erfolgt, die dem Antragsgegner am
14. April 2017 – und damit weniger als ein Jahr nach Bekanntmachung der Verordnung im Gesetz- und Verordnungsblatt für Berlin am
15. Juli 2016 (GVBl. S. 459) – zugestellt worden ist. In dieser wird ein Abwägungsfehler zum einen damit begründet, dass der BImA durch die Sanierungsgebietsfestlegung ein Schaden in zweistelliger Millionenhöhe entstehe, weil der Verkaufspreis von 36 Mio. Euro den Verkehrswert abbilde, welchen der sanierungsunabhängige Anfangswert nicht plausibel unterschreiten könne. Ebenso verneint die Antragsschrift eine Unterstützungspflicht i.S.d. § 139 BauGB in der Sache durch den Verweis darauf, dass eine verbilligten Überlassung dem Auftrag der BImA zur marktgerechten Verwertung widerspreche und EU-rechtswidrig sei; so hat es auch der Antragsgegner verstanden, der dem unter Verweis auf die Unterstützungspflicht nach § 139 Abs. 1 BauGB entgegengetreten ist. Randnummer 85 c. Der aufgezeigte Mangel führt insgesamt zur Unwirksamkeit der Rechtsverordnung. Die Unwirksamkeit einzelner Festsetzungen führt nach den allgemeinen Grundsätzen über die teilweise Nichtigkeit von Gesetzen und anderen Rechtsvorschriften (vgl. § 139 BGB) dann nicht zur Gesamtunwirksamkeit, wenn die übrigen Festsetzungen für sich betrachtet noch eine sinnvolle städtebauliche Ordnung bewirken können und hinzukommt, dass die Gemeinde nach ihrem im Rechtsetzungsverfahren zum Ausdruck gekommenen Willen auch einen Plan dieses eingeschränkten Inhalts beschlossen hätte (BVerwG, Urteil vom
16. Mai 2015 – BVerwG 4 CN 4.14 –, juris Rn. 20). Gemessen an diesen Grundsätzen ist von der Gesamtunwirksamkeit auszugehen. Angesichts der intendierten Verknüpfung der beabsichtigten Sanierung im D ... und den übrigen Teilen des R ... zu einer Gesamtmaßnahme sowie des in der vorbereitenden Untersuchung angelegten und vom Antragsgegner besonders hervorgehobenen Koordinationsbedarfs käme eine Teilunwirksamkeit der Satzung selbst dann nicht in Betracht, wenn sich die Mängel der Rechtsverordnung auf das D ... beschränken sollten. Randnummer 86
17. Es kann offenbleiben, ob die Rechtsverordnung unter weiteren Fehlern leidet. Ist ein gestellter Normenkontrollantrag zulässig, so ist das Normenkontrollgericht bei der Prüfung der Gültigkeit einer angegriffenen Satzung bzw. Rechtsverordnung nicht auf die vom Antragsteller geltend gemachten Mängel beschränkt. Sind objektiv mehrere Rechtsfehler vorhanden, so ist das Normenkontrollgericht insbesondere nicht verpflichtet, jeden dieser Rechtsfehler zu ermitteln und darauf seine Entscheidung zu stützen. Das Normenkontrollverfahren dient nicht – wie etwa ein behördliches Anzeige- oder Genehmigungsverfahren gemäß §§ 216, 246 Abs. 1a BauGB – einer umfassenden Prüfung der Rechtslage unter jedem denkbaren rechtlichen Gesichtspunkt (BVerwG, Beschluss vom
18. Juni 2001 – BVerwG 4 BN 21.01 – juris Rn. 12). Weder Antragsteller noch Antragsgegner können demgemäß das Normenkontrollgericht prozessual zwingen, bestimmte Fehler zu beurteilen und sie als durchgreifend oder umgekehrt als nicht gegeben anzusehen (BVerwG, Beschluss vom
19. Juni 2001 – BVerwG 4 BN 21.01 – juris Rn. 13; BVerwG, Beschluss vom
20. Juli 2011 – BVerwG 4 BN 8.11 – juris Rn. 6; vgl. dazu Senatsurteil vom
21. März 2021 – OVG 10 A 17.17 – juris Rn. 134). Randnummer 87 Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO. Randnummer 88 Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 VwGO in Verbindung mit § 708 Nr. 10, § 711 der Zivilprozessordnung. Randnummer 89 Die Revision ist nicht zuzulassen, weil keiner der in § 132 Abs. 2 VwGO genannten Gründe vorliegt. Permalink Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://gesetze.berlin.de/perma?d=NJRE001530719