Bauträgervertrag: Mindestumfang der Darstellung der noch auszuführenden Gewerke zwecks Herstellung der Bezugsfertigkeit einer Wohnung Orientierungssatz 1. Der Auftraggeber kann den Anspruch auf Herste

§ 3

Ziffer 4 des vorgenannten Vertrages zu erbringen, Randnummer 29 hilfsweise die mit dem Sondereigentum an der im Aufteilungsplan mit Nr. 28 bezeichneten Wohnung, gelegen im 5. Obergeschoss des Hauses D, zuletzt eingetragen im Grundbuch von Hohenschönhausen Blatt xxxx, Zug-um-

§ 3

Ziffer 4 des vorgenannten Vertrages bezugsfertig und mangelfrei herzustellen, Randnummer 30 höchst hilfsweise die Bauleistung gemäß Kaufvertrag mit Bauleistung vom 20.11.2018 (UR Nr. G xxxxxx) und der als Anlage 1 der Grundlagenurkunde beigefügten Baubeschreibung vollständig und mangelfrei Zug-um-

§ 3

Ziffer 4 des vorgenannten Vertrages bis zum 30.04.2022 zu erbringen und die mit dem Sondereigentum an der im Aufteilungsplan mit Nr. 28 bezeichneten Wohnung, gelegen im 5. Obergeschoss des Hauses D, zuletzt eingetragen im Grundbuch von Hohenschönhausen Blatt xxxx, Zug-um-

§ 3

Ziffer 4 des vorgenannten Vertrages bezugsfertig und mangelfrei bis zum 31.03.2022 herzustellen. Randnummer 31 Die Beklagte beantragt, Randnummer 32 die Klage abzuweisen. Randnummer 33 Die Beklagte behauptet, es werde aktuell weitergebaut und ein Fertigstellungstermin im Mai 2022 erwartet, wenn nichts dazwischen käme. Randnummer 34 Wegen des weiteren Vorbringens der Parteien wird auf die gewechselten Anwaltsschriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen. Randnummer 35 Die Klage (u.a. mit dem Klageantrag zu 1.) ist der Beklagten am 07.07.2021 zugestellt worden. Randnummer 36 Die Beklagte hat Ansprüche wegen Verzuges zur Herstellung der Bezugsfertigkeit der Wohnung für den Zeitraum ab 01.07.2020 dem Grunde nach anerkannt. Randnummer 37 Die Kammer hat im Verhandlungstermin ausführlich erörtert, dass sie keinen Anspruch der Kläger auf Herstellung der Bauleistung durch unvertretbare Handlung (§ 888 ZPO) sieht. Dabei wurde darauf hingewiesen, dass ein Anspruch des Einzelerwerbers aus dem Kaufvertrag auf Herstellung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum bestehen dürfte, der allerdings auf den Erfolg im Sinne einer vertretbaren Handlung (§ 887 ZPO) gerichtet sein müsste. Dazu dürfte es, wenn - wie hier - die Bauleistung bereits bis zum Rohbau fertig ist, einer Ausformulierung der konkreten offenen Werkleistungen bedürfen sowie auch einem Klageziel, das Werk selbst fertig zu stellen. Der Prozessbevollmächtigte der Kläger hat dazu erklärt, dass die Kläger selbst nicht den Bau vollenden wollen, sondern die Beklagte (aus dem Bauträgervertrag) durch unvertretbare Handlung dazu anzuhalten sein müsse, das Werk zu vollenden, d.h. durch Zwangsmittel. Entscheidungsgründe Randnummer 38 A. Die Klage ist zulässig und im tenorierten Umfang begründet. Im Übrigen ist sie unbegründet. Randnummer 39 I. Zulässigkeit Randnummer 40 Die Klage ist zulässig. Randnummer 41 Soweit die Kläger für den Zeitraum nach dem Schluss der mündlichen Verhandlung auf Zahlung weiteren Mietausfalls klagen, d.h. ab 01/2022, liegen die Voraussetzungen des § 259 ZPO vor. Danach kann Klage auf künftige Leistung erhoben werden, wenn nach den Umständen die Besorgnis gerechtfertigt ist, dass sich der Schuldner der rechtzeitigen Leistung entzieht. So liegt es hier. Die Beklagte hat nicht vor vorgerichtlich unstreitig gestellte (Mindest-)Verzugsschäden, nämlich am 11.03.2021 von 10.471,34 EUR (Anlage B5) und am 06.05.2021 von 13.050,00 EUR (Anlage B10) nicht geleistet, sondern auch auf die hiesige Klage (zugestellt am 07.07.2021) zum Mietschaden (mit allen Belegen), der sie keine Einwendungen entgegengesetzt hat, nichts gezahlt und damit bis zum Termin am 16.12.2021 einen Schaden allein an Mietzahlungen der Kläger für ihre aktuelle Wohnung von insgesamt 34.170,00 EUR auflaufen lassen. Im Gegenteil. Die Beklagte hat zu allen Schadenspositionen, trotz inhaltlichem Anerkenntnisses - aus welchen Gründen auch immer - sogar weiterhin Klageabweisung beantragt, was nur als bewusste „Verzögerungstaktik“ (= Leistungsentziehung) ausgelegt werden kann. Randnummer 42 Die Kammer hat auch keine Bedenken an der Zulässigkeit des Antrages, die Beklagte zur Herstellung des Sonder- und Gemeinschaftseigentums durch unvertretbare Handlung (§ 888 ZPO) anzuhalten. Die Zielrichtung ist durch die in Bezug genommen Bauleistungsbeschreibung ausreichend bestimmt. Der Bau ist unstreitig nicht fertiggestellt. Ob ein solcher Anspruch tatsächlich besteht, ist eine Frage der Begründetheit. Eine Auslegung des Antrages auf Verurteilung zu einer vertretbaren Handlung (§ 887 ZPO) steht die eindeutige Erklärung der Kläger dazu im Termin entgegen. Zudem wäre die Klage insoweit unzulässig, weil die ausstehenden Werkleistungen, zu denen die Beklagte verurteilt werden soll, genau bezeichnet werden müssten. Randnummer 43 II. Begründetheit Randnummer 44

1. Mietkosten 07/2020 bis 06/2021 Randnummer 45 Die Kläger haben gegen die Beklagte Anspruch auf Zahlung von insgesamt 22.650,00 EUR für die ihnen entstandenen Mietkosten ihrer derzeitigen Wohnung xxxx 76 im Zeitraum 07/2020 bis 06/2021 gemäß §§ 280 Abs. 1 und 2, 286 Abs. 2 Nr. 1, 249 ff. BGB. Randnummer 46 Die Beklagte ist mit der vertraglich zum 30.06.2020 (Leistungszeit) vereinbarten Bezugsfertigkeit der Wohnung in Verzug (§ 286 Abs. 2 Nr. 1 BGB). Diesen Verzugsanspruch hat die Beklagte im Prozess dem Grunde nach anerkannt (§ 307 ZPO). Randnummer 47 Die Höhe des geltend gemachten Mietschadens von 07/2020 bis 06/2021 hatte die Kammer zuletzt nicht näher zu überprüfen. Denn sie legt den Anwaltsschriftsatz der Beklagten vom 08.12.2021 im hiesigen Prozess als materiell-rechtliches deklaratorisches Anerkenntnis dieses klageweise geltend gemachten Schadensersatzbetrages der Höhe nach aus (§ 781 BGB). Denn die Beklagte hat diese Schäden als begründet und belegt dargestellt. Randnummer 48 Die dabei ausgeurteilten Zinsen folgen aus §§ 280 Abs. 1 und 2, 286 Abs. 1, 288 BGB. Randnummer 49 Das Mahnschreiben der Prozessbevollmächtigten der Kläger vom 17.02.2021 mit Fristsetzung bis 06.03.2021 (Anlage K7) enthält berechtigte Mietschäden von 14.970,00 EUR (Mieten 07/2020 bis 02/2021 von 6 x 1.855,00 EUR und 2 x 1.920,00 EUR). Da der 06.03.2021 (Fristende) ein Samstag war, trat Verzug mit Ablauf des folgenden Montags (08.03.2021) ein, d.h. ab dem 09.03.
2. Randnummer 50 Wegen des weiteren Mietschadens von 07/2020 bis 05/2021 von 5.760,00 EUR (6 x 1.855,00 EUR + 5 x 1.920,00 EUR = insgesamt EUR 20.730,00 EUR - bereits angemahnter 14.970,00 EUR) trat Verzug der Beklagten durch das Aufforderungsschreiben der Prozessbevollmächtigten der Kläger vom 10.05.2021 mit Fristsetzung bis 14.05.2021 (Anlage B11) ab 15.05.2021 ein. Beantragt sind Zinsen ab 17.05.2021 (§ 308 ZPO). Randnummer 51 Die Verzinsung auf die restlichen 1.920,00 EUR ist - als Rechtshängigkeitszinsen beantragt - ab dem 08.07.2021 begründet (Klagezustellung am 07.07.2021) Randnummer 52
3. Mietkosten 07/2021 bis 12/2021 Randnummer 53 Die Kläger haben gegenüber der Beklagten weiter Anspruch auf Zahlung für die ihnen entstandenen Mietkosten ihrer derzeitigen Wohnung xxxxx 76 im Zeitraum 07/2021 bis 12/2021 über 6 x 1.920,00 EUR = insgesamt 11.520,00 EUR gemäß §§ 280 Abs. 1 und 2, 286 Abs. 2 Nr. 1, 249 ff. BGB. Randnummer 54 Der Verzugsschadensersatzanspruch ab 01.07.2020 ist - wie bereits ausgeführt - dem Grunde nach im Prozess anerkannt worden. Eine Bezugsfertigkeit steht nicht vor Mai 2022 in Aussicht. Randnummer 55 Die Kläger haben ihre Mietkosten von monatlich 1.920,00 EUR durch Vorlage ihrer Mietverträge belegt. Dafür, dass sie ihre Mieten nach dem von Beklagtenseite anerkannten Zeitraum nicht weiter gezahlt haben und auch weiter zahlen, ist nichts erkennbar. Randnummer 56 Die ursprünglich als Klage auf künftige Leistung erhobenen Ansprüche auf Mietkosten ab 07/2021 waren für bis zum Schluss der mündlichen Verhandlung erkennbar fällig gewordene Leistungen (also bis einschließlich 12/2021) vom Gericht als sofortige Zahlungsansprüche auszuurteilen, weil die Klage entsprechend sinnvoll auszulegen war. Randnummer 57
4. Mietkosten ab 01/2022 Randnummer 58 Die Kläger haben gegenüber der Beklagten weiter Anspruch auf Zahlung ihrer (künftig anfallenden) Mietkosten von monatlich 1.920,00 EUR ab 01/2022, zahlbar im Voraus bis
5. Werktag der Monate, bis zur Herstellung der Bezugsfertigkeit gemäß §§ 280 Abs. 1 und 2, 286 Abs. 2 Nr. 1, 249 ff. BGB. Randnummer 59 Der Verzugsschadensersatzanspruch ab 01.07.2020 ist - wie ausgeführt - dem Grunde nach im Prozess anerkannt worden. Randnummer 60 Im Übrigen wird auf die vorstehenden Ausführungen vorstehend zu A. II.
6. Bezug genommen. Randnummer 61 Soweit sich die Miete ab 01/2022 auf 1.980,00 EUR nettokalt erhöht (Anlage 2 zum Mietvertrag = Anlage K3), stand einer Verurteilung der Beklagte zu diesen höheren Schäden § 308 ZPO entgegen. Randnummer 62
7. Bereitstellungszinsen von 240,42 EUR und 2.088,29 EUR Randnummer 63 Die Kläger haben gegenüber der Beklagten weiter Anspruch auf - wie tenoriert - Freistellung von Forderungen ihrer finanzierenden Bank auf Zahlung von Bereitstellungszinsen für 2 Darlehen in Höhe von 240,42 EUR und 2.088,29 EUR gemäß §§ 280 Abs. 1 und 2, 286 Abs. 2 Nr. 1, 249 ff. BGB. Randnummer 64 Der Verzugsschadensersatzanspruch ab 01.07.2020 ist - wie ausgeführt - dem Grunde nach im Prozess anerkannt worden. Randnummer 65 Die Höhe der geltend gemachten Bereitstellungszinsen hatte die Kammer zuletzt nicht näher zu überprüfen. Denn sie legt den Anwaltsschriftsatz der Beklagten vom 08.12.2021 im hiesigen Prozess als materiell-rechtliches deklaratorisches Anerkenntnis auch dieses klageweise geltend gemachten Schadensersatzanspruches aus (§ 781 BGB). Denn darin wurde ausgeführt, dass gegen die Bereitstellungszinsen keine Einwendungen erhoben werden. Randnummer 66 Soweit sich der Freistellungsanspruch - ohne Fristsetzung nach § 250 BGB - durch den zuletzt gestellten Klageabweisungsantrag der Beklagten, in dem eine endgültige Erfüllungsverweigerung zu sehen ist, in einen unmittelbaren Zahlungsantrag umgewandelt hat (vgl. dazu Grüneberg in: Palandt, BGB,
8. Auflage, § 250 Rn. 2; m.w.N.), stand einer Ausurteilung als Zahlungsanspruch § 308 ZPO entgegen. Die unmittelbare Zahlung statt Freistellung wertet die Kammer als „mehr“ (vgl. zum umgekehrten Fall der Freistellung statt Zahlung als „minus“: Feskorn in: Zöller, ZPO,
9. Auflage, § 308 Rn. 4; m.w.N.). Randnummer 67
10. vorgerichtliche Anwaltskosten Randnummer 68 Die Kläger haben gegenüber der Beklagten schließlich Anspruch auf - wie tenoriert - Freistellung von vorgerichtlicher Anwaltskosten ihrer Prozessbevollmächtigten in Höhe von 4.248,78 EUR gemäß §§ 280 Abs. 1 und 2, 286 Abs. 2 Nr. 1, 249 ff. BGB. Randnummer 69 Der Verzugsschadensersatzanspruch ab 01.07.2020 ist - wie ausgeführt - dem Grunde nach im Prozess anerkannt worden. Randnummer 70 Rechtsanwaltskosten stellen grundsätzlich erstattungsfähige Verzugsschäden dar. Der von den Prozessbevollmächtigten der Kläger in der Klageschrift angesetzte Gegenstandswert von 196.072,86 EUR (Wert der Restfertigstellung von 176.610,62 EUR und Schadensersatz von 19.462,24 EUR) war nicht zu beanstanden. Die Prozessbevollmächtigten wurden wegen Verzugsschäden in den Zeiträumen 07/2020 bis 05/2020 über 23.058,71 EUR tätig (Anwaltsschreiben mit falschem Datum „03.03.2021“, zugegangen auf Beklagtenseite am 29.04.2021, Anlage K10 = Anlage B9), d.h. der Gegenstandswert der dazu berechneten Anwaltskosten liegt noch darunter. Zudem wurden sie u.a. mit Schreiben vom 17.02.2021 (Anlage K7) und 21.09.2021 (Anlage K17) auch zur Gesamtfertigstellung der Wohnung/Wohnanlage, mit der sich die Beklagte in Verzug befand, außergerichtlich tätig. Der Einzelerwerber hat aus dem Bauträgervertrag grundsätzlich Anspruch auf Herstellung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum. Die offenen Gesamtbaukosten der gesamten Wohnanlage liegen, wenn die Beklagte nicht vor Mai 2022 fertig werden kann, erkennbar über 176.610,62 EUR. Den Gegenstandswert der Anwaltstätigkeit wirtschaftlich auf die ausstehenden restlichen Raten zu deckeln, wie es die Prozessbevollmächtigten der Kläger getan haben, ist jedenfalls dann, wenn wie hier keine konkreten Bauleistungen angemahnt werden, richtig. Denn diese Kosten spiegeln das Interesse der Kläger wieder. Eine 1,6 Gebühr ist richtig, weil die Kläger 2 Auftraggeber darstellen, was zu einer 0,3 Erhöhungsgebühr auf die normale 1,3 Geschäftsgebühr führt. Randnummer 71 Soweit sich der Freistellungsanspruch durch den Klageabweisungsantrag der Beklagten in einen unmittelbaren Zahlungsantrag umgewandelt hat, wird auf die vorstehenden Ausführungen zu A. II.
11. zu den Bereitstellungszinsen verwiesen. Randnummer 72
12. Ansprüche auf Anhaltung zur Herstellung der Wohnung durch unvertretbare Handlung im Sinne von § 888 BGB Randnummer 73 Die Kläger haben gegenüber der Beklagten keinen Anspruch auf gerichtliche Anhaltung durch unvertretbare Handlung im Sinne von § 888 ZPO zur Herstellung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum aus § 631 Abs. 1 Halbsatz 1 BGB. Randnummer 74 Dabei übersieht die Kammer nicht, dass der Erwerber aus dem Bauträgervertrag grundsätzlich einen individuell durchsetzbaren Anspruch auf Herstellung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum hat. Das Werkvertragsrecht ist jedoch - anders als ein Dienstvertrag (§§ 611 ff. BGB) - auf einen konkreten Erfolg bezogen, nämlich das Werk. Daher kann - nach Ansicht der Kammer - keine Verurteilung zu einzelnen Handlungen im Hinblick auf diesen Erfolg (vgl. dazu auch: OLG Frankfurt, Urteil vom 05.03.2018 - 25 U 119/14, zitiert nach juris Rn. 109), um die es bei einem nach § 888 ZPO zu vollstreckenden Titels letztendlich ginge, erfolgen. Randnummer 75 Einen Anspruch auf Herstellung des Werkes, der über § 887 ZPO (Ersatzvornahme) zu vollstrecken wäre, machen die Kläger - wie im Termin ausführlich erörtert - gerade nicht geltend. Sie wollen selbst nicht in Eigenregie zu Ende bauen. Randnummer 76 Aus dem gleichen Grund scheitern auch die dazu gestellten Hilfsanträge, da sie auf das gleiche Ziel gerichtet wurden. Randnummer 77 B. Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 92 Abs. 1, 100 Abs. 1 ZPO. Randnummer 78 C. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit hat ihre Grundlage in § 709 Sätze 1 und 2 ZPO. Permalink Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://gesetze.berlin.de/perma?d=NJRE001532814