Beschlussanfechtung in Wohnungseigentumssachen: Wirksamkeit eines Absenkungsbeschlusses im Umlaufverfahren; Anfechtung von Beschlüssen über Vorschüsse laut Wirtschaftsplan bzw. Nachforderungen aus den

). Ein solcher vorgelagerter Absenkungsbeschluss liegt aber nicht vor, wenn die Gemeinschaft in der Eigentümerversammlung beschlossen hat, dass über die Nachschüsse bzw. Anpassungen der beschlossenen Vorschüsse im Rahmen eines Umlaufbeschlusses beschlossen werden kann. (Rn.30) 2. Ein Beschluss, mit dem zur Deckung voraussichtlich anfallender Kosten Vorschüsse festgelegt werden, genügt auch dann noch den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn die Höhe der Beiträge für einzelne Wohnungseigentümer etwa

en des Ansatzes eines möglicherweise fehlerhaften Verteilungsschlüssels geringfügig höher oder niedriger ausfällt als bei Ansatz eines zutreffenden Verteilungsschlüssels. (Rn.31) 3. Bereits vor der Reform des

wurde vertreten, dass es sich bei der Regelung der Allstimmigkeit im Umlaufbeschlussverfahren um eine abdingbare Vorschrift handele, so dass eine Nichtigkeit bei Verkündung trotz fehlender Zustimmung aller Eigentümer ausscheide. Angesichts der nunmehr geregelten Öffnungsklausel des § 23 Abs. 3 Satz 2

kann aber nunmehr erst Recht ohne weiteres auf die Einhaltung rechtswirksam verzichtet werden, so dass auch ohne wirksamen Absenkungsbeschluss i.S.v. § 23 Abs. 3 Satz 2

ein verkündeter mehrheitlicher Sachbeschluss im Umlaufverfahren nicht nichtig, sondern lediglich anfechtbar ist (Anschluss LG Berlin, Urteil vom 30. August 2022 - 55 S 7/22

, ZMR 2022, 988 ). (Rn.32) Tenor

1. Der mit Schreiben vom
2. Dezember 2022 initiierte und mit Schreiben vom
3. Januar 2023 verkündete Umlaufbeschluss der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ... ... in ... Berlin zum „TOP 01 – Beschluss über die Jahresabrechnung 2021“ wird für ungültig erklärt.
4. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
5. Von den Kosten des Rechtsstreits hat die Klägerin 60 % und die Beklagte 40 % zu tragen.
6. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe des beizutreibenden Betrages zzgl. 10 % vorläufig vollstreckbar. Tatbestand Randnummer 1 Die Klägerin ist als Eigentümer Mitglied der Beklagten. Randnummer 2 Auf der Versammlung vom
7. September 2022 nahm die Gemeinschaft unter anderem folgende Beschlussanträge an: Randnummer 3 Unter dem Tagesordnungspunkt 1: Randnummer 4 „Die Wohnungseigentümergemeinschaft beschließt, dass über die Nachschüsse bzw. Anpassungen der beschlossenen Vorschüsse aus den Einzelabrechnungen für das Jahr 2021 im Rahmen eines Umlaufbeschlusses beschlossen werden kann.“ Randnummer 5 Unter dem Tagesordnungspunkt 5: Randnummer 6 „Die Wohnungseigentümergemeinschaft beschließt, dass über die Gesamt- und Einzelwirtschaftspläne für das Jahr 2021 im Rahmen eines Umlaufbeschlusses beschlossen werden kann.“ Randnummer 7 Mit Schreiben vom
8. Dezember 2022,

en dessen genauen Inhalts auf Blatt 16 f. der Gerichtsakten verwiesen wird, übersandt die Verwalterin zu „TOP 1 Beschluss über die Jahresabrechnung 2021“ und zu „TOP 5 Beschluss über den Wirtschaftsplan 2023“ Beschlussanträge für Umlaufbeschlüsse. Randnummer 8 Mit Schreiben vom 12. Januar 2023 teilte die Verwalterin mit, dass unter „TOP 1 - Beschluss über die Jahresabrechnung 2021“ und zu „TOP 02 (TOP 5) - Beschluss über den Wirtschaftsplan 2023“ jeweils der Beschluss angenommen wurde. Dabei wurde festgehalten, dass es jeweils 3 Stimmenenthaltungen und zudem auch Nein-Stimmen gab.

en des genauen Inhalts der Beschlüsse wird auf Blatt 38 f. der Gerichtsakten verwiesen.

en des Inhalts der auf die Einheit der Klägerin entfallenden Hausgeldeinzelabrechnungen 2021 wird auf Blatt 20 bis Blatt 32 der Gerichtsakten und

en des genauen Inhalts des auf die Einheit der Klägerin entfallenden Wirtschaftsplan 2023 auf Blatt 34 bis Blatt 35 der Gerichtsakten verwiesen. Randnummer 9 Die Klägerin rügt bis einschließlich 13. März 2023 insbesondere folgende Beschlussmängel, wobei

en der genauen und weiteren Rügen auf die bei Gericht am

1. März 2023 eingegangene Klagebegründung (Blatt 54 bis Blatt 58 der Gerichtsakten) verwiesen wird: Randnummer 10 „TOP 1 - Beschluss über die Jahresabrechnung 2021“: Randnummer 11 - Es sei lediglich beschlossen worden, dass weiteres im Rahmen eines Umlaufbeschlusses beschlossen werde, ohne zu beschließen, dass die Mehrheit der abgegebenen Stimmen genüge. Randnummer 12 - Die Erhöhung der Einheiten der Energieabrechnung von 3.085,80 auf 3.950,63 Einheiten sei unplausibel, zumal die Summe der Verbrauchswerte nicht der Summe der Verbrauchseinheiten entspricht. Randnummer 13 - Zudem seien die Gesamtkosten unter Berücksichtigung der Rechnungsabgrenzung nicht nachzuvollziehen. Insbesondere müssen die Kosten für ... 107 und ... 112 in der Energiekostenabrechnung enthalten und nachvollziehbar sein. Auch die Ausbuchung eines Heizölbestandes des Vorjahres sei nicht nachzuvollziehen. Dies gelte insbesondere vor dem Hintergrund das diese Kosten auf sämtliche Eigentümer belastet werden. Randnummer 14 „TOP 02 (TOP 5) - Beschluss über den Wirtschaftsplan 2023“ Randnummer 15 - Es sei nicht nachvollziehbar, weshalb für die Position Heizkosten ein Betrag von 200.611,18 € zugrunde gelegt werde, und wie sich der auf die Einheit der Klägerin entfallende Betrag von 1529,40 € ergebe. Die offenbar erfolgte anteilige Hochrechnung sei nicht statthaft, da die Energiekostenabrechnung nicht passe. Randnummer 16 Die Kläger beantragen mit der bei Gericht am
2. Februar 2023 eingegangenen und der Beklagten über die Verwalterin am
3. März 2023 zugestellten Klage, Randnummer 17
4. den Umlaufbeschlusses vom 02.12.2022 zu TOP 1 (Beschluss über die Jahresabrechnung 2023), verkündet mit Schreiben vom 12.01.2023, für ungültig zu erklären. Randnummer 18
5. den Umlaufbeschlusses vom 02.12.2022 zu TOP 2 (Beschluss über den Wirtschaftsplan 2023), verkündet mit Schreiben vom 12.01.2023, für ungültig zu erklären. Randnummer 19 Die Beklagte beantragt, Randnummer 20 die Klage abzuweisen. Randnummer 21 Die Beklagte meint, die Angabe des zu erreichenden Quorums sei für das Zustandekommen des schriftlichen Umlaufbeschlusses nicht erforderlich. Hinsichtlich der Jahresabrechnung sei auf das Verbraucherverhalten abzustellen und müsse der Umrechnungsfaktor berücksichtigt werden. Zudem müsse berücksichtig werden, dass die zwei Heizungsanlagen ( ... ... = ... 107 und ... 112 = ... 112) hinsichtlich der Gesamtheizkosten zu addieren seien. Zudem sei nicht erkennbar, inwieweit die Beanstandungen Auswirkungen auf den Nachschussbetrag haben sollen. Hinsichtlich des Wirtschaftsplans sei zu berücksichtigen, dass die Energiepreise stark angestiegen seien. Randnummer 22 Die am
6. Februar 2023 abgeforderten Gerichtskosten wurden am
7. Februar 2023 eingezahlt. Randnummer 23

en der weiteren Einzelheiten wird auf die eingereichten Schriftsätze nebst Anlagen sowie auf das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 10. Mai 2023 Bezug genommen. Entscheidungsgründe Randnummer 24 Die zulässige Klage ist nur teilweise wie aus dem Tenor ersichtlich begründet, im Übrigen unbegründet. I. Randnummer 25 Die Klage ist zulässig. Es handelt sich insoweit um Rechtsstreitigkeiten im Sinne des § 43 Abs. 2 Nr. 4

, über die das Amtsgericht Charlottenburg als Gericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt, ausschließlich zu entscheiden hat. II. Randnummer 26 Die Klage ist im aus dem Tenor ersichtlichen Umfang begründet, im Übrigen unbegründet.

1. Randnummer 27 Die Klage ist begründet, soweit die Klägerin eine Ungültigerklärung des mit Schreiben vom
2. Dezember 2022 initiierten und mit Schreiben vom
3. Januar 2023 verkündeten Umlaufbeschlusses „TOP 01 – Beschluss über die Jahresabrechnung 2021“ begehrt. a) Randnummer 28 Die Klägerin hat die Klagefrist i.S.v. § 45 Abs. 1 Var 1

gewahrt, da diese die Klage nach § 193 BGB ausreichend am

1. Februar 2023 fristwahrend eingereicht hat, was durch „demnächste“ Zustellung i.S.v. § 167 ZPO zu einer rechtzeitig erhobenen Klage führt. Für die Frage, ob eine Zustellung „demnächst“ erfolgt, darf nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes nicht auf eine rein zeitliche Betrachtungsweise abgestellt werden (vgl. nur BGH, Urt. v.
2. Juli 2006 - IV ZR 23/05, NJW 2006, 3206, 3207, m.w.N.). Nur sofern die klagende Partei eine länger verzögerte Zustellung zu vertreten hat, scheidet eine derartige Rückwirkung aus. Geht es um von der klagenden Partei zu vertretende Zustellungsverzögerungen, ist das Merkmal „demnächst“ nur erfüllt, wenn sich die Verzögerung in einem hinnehmbaren Rahmen hält. Relevante Verzögerungen liegen danach dann vor, wenn der Zeitraum von „um zwei Wochen“ oder nur geringfügig darüber liegend überschritten wird (vgl. nur: BGH, Urt. v.
3. Februar 2016 – V ZR 131/15, juris). Hier liegt keine Überschreitung dieses Zeitraums vor. Die Gerichtskosten wurden am
4. Februar 2023 abgefordert. Die Gutschrift erfolgte am
5. Februar 2023, was auch unter Berücksichtigung aller Umstände und der Postlaufzeit keine Verzögerung darstellt. Anderweitige erhebliche Verzögerungen, die der Klägerin zuzurechnen sein könnten, sind nicht ersichtlich. b) Randnummer 29 Die seitens der Klägerin innerhalb der Klagebegründungsfrist des § 45 Satz 1 Var. 2

iVm § 193 BGB vorgetragenen und damit allein der Entscheidung zugrunde zu legenden Anfechtungsgründe (vgl. dazu BGH, Urt. v.

1. Sept. 2016 – V ZR 3/16, NZM 2017, 147, 148; Urt. v.
2. Jan. 2009 - V ZR 74/08, NJW 2009, 999; Urt. v.
3. März 2009 – V ZR 196/08, NJW 2009, 2132) rechtfertigen auch die Ungültigerklärung des mit Schreiben vom
4. Dezember 2022 initiierten und mit Schreiben vom
5. Januar 2023 verkündeten Umlaufbeschlusses „TOP 01 – Beschluss über die Jahresabrechnung 2021“. Randnummer 30 Dabei kann dahingestellt bleiben, ob die seitens der Klägerin gerügten inhaltlichen Mängel der Jahresabrechnung eine Ungültigerklärung der Beschlussfassung über die Nachschüsse bzw. Anpassung der beschlossenen Vorschüsse überhaupt dem Grunde nach rechtfertigen können. Denn die Klägerin rügt zu Recht, dass der Beschluss nicht mit der erforderlichen Mehrheit zustande gekommen ist. Der im Umlaufverfahren gefasste bloße Mehrheitsbeschluss genügt nicht den Anforderungen des § 23 Abs. 3 Satz 1

. Nach dieser Regelung ist ein Beschluss auch ohne Versammlung gültig, wenn alle Wohnungseigentümer ihre Zustimmung zu diesem Beschluss in Textform erklären. Hieran fehlt es. Der angefochtene Beschluss ist lediglich mehrheitlich bei Nein-Stimmen und Enthaltungen zustande gekommen. Zwar können die Wohnungseigentümer ausnahmsweise beschließen, dass für einen einzelnen Gegenstand die Mehrheit der abgegebenen Stimmen genügt (§ 23 Abs. 3 Satz 2

). Ein solcher vorgelagerter Absenkungsbeschluss fehlt hier allerdings. Zwar hat die Gemeinschaft in der Eigentümerversammlung vom

1. September 2022 beschlossen, dass über die Nachschüsse bzw. Anpassungen der beschlossenen Vorschüsse im Rahmen eines Umlaufbeschlusses beschlossen werden kann. Aus dieser Beschlussfassung ergibt sich aber bei der allein gebotenen objektiv-normativen Auslegung (vgl. dazu: BGH, Urt. v.
2. Jan. 2010 – V ZR 72/09, juris) in keiner Weise, dass die Mehrheit der abgegebenen Stimmen genügt. Dass der Absenkungsbeschluss eine solche Beschlussfassung, wonach die Mehrheit ausnahmsweise genügt, ausdrücklich enthalten muss, ergibt sich nicht nur aus dem klaren Wortlaut des § 23 Abs. 3 Satz 2

(„können beschließen, dass … die Mehrheit der abgegebenen Stimmen genügt“), sondern entspricht insoweit auch der Rechtsprechung und überwiegenden Meinung (vgl. etwa: AG Stuttgart, Urt. v. 5. Aug. 2022 – 59 C 616/22 .

, BeckRS 2022, 29588; Bartholome in BeckOK

,

1. Ed. 03.04.2023, § 23 Rn. 102; Wicke in Grüneberg, BGB,
2. Aufl., § 23

, Rn. 6a). Soweit teilweise vertreten wird, dass das zu erreichende Quorum in dem Absenkungsbeschluss nicht anzugeben sei ( Dötsch in Bärmann, 15. Aufl. 2023,

§ 23Rn.

234), kann dem nicht gefolgt werden. Denn ohne Angabe, dass die Mehrheit der Stimmen ausnahmsweise genügt, verbleibt es nach der Gesetzessystematik bei dem Grundsatz des § 23 Abs. 3 Satz 1

(Zustimmung aller Wohnungseigentümer). Dabei kann hier dahingestellt bleiben, ob dieser Beschlussmangel zur Nichtigkeit des Beschlusses führt. Denn sind die Fristen des § 45 Satz 1

gewahrt, muss das Gericht lediglich prüfen, ob der vorgetragene Sachverhalt die Annahme eines Rechtsfehlers rechtfertigt, der den Bestand des angegriffenen Beschlusses berührt. Sofern dies der Fall ist, kann das Gericht den Beschluss auch für ungültig erklären; zwischen Anfechtungs- und Nichtigkeitsgründen braucht insoweit nicht zwingend unterschieden zu werden (BGH, Urt. v.

1. Okt. 2009 – V ZR 235/08, juris).
2. Randnummer 31 Die Klage ist jedoch unbegründet, soweit die Klägerin eine Ungültigerklärung des mit Schreiben vom
3. Dezember 2022 initiierten und mit Schreiben vom
4. Januar 2023 verkündeten Umlaufbeschlusses „TOP 02 (TOP 5) - Beschluss über den Wirtschaftsplan 2023“ begehrt. Die seitens der Klägerin innerhalb der Klagebegründungsfrist des § 45 Satz 1 Var. 2

iVm § 193 BGB vorgetragenen Anfechtungsgründe rechtfertigen keine Ungültigerklärung dieser Beschlussfassung. Soweit die Klägerin die Klage in der Begründung darauf stützt, dass die in der Jahresabrechnung angesetzten Werte unzutreffend seien, hat das Vorbringen keinen Erfolg. Abgesehen davon, dass die Einwendungen der Klägerin übersehen, dass die Ablesewerte mit dem entsprechenden Umrechnungsfaktor die Verbrauchswerte zutreffend berechnen, dass ein gestiegener Verbrauch nicht im Ansatz einen Mangel begründet, sondern ausschließlich eine Veränderung des Verbrauchsverhaltens, kann dahingestellt bleiben, ob die übrigen Einwendungen durchgreifen. Denn Beschlüsse über die Festsetzung von Vorschüssen sind mit Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes allein am Maßstab der ordnungsmäßigen Verwaltung zu messen. Insbesondere schreibt das Gesetz gerade nicht mehr vor, dass die Höhe der nach § 28 Abs. 1

festzusetzenden Vorschüsse zwingend den im Wirtschaftsplan ermittelten anteiligen Beträgen entsprechen muss (vgl. zuletzt nur: LG Berlin, Urt. v. 31. Jan. 2023 – 55 S 28/22, BeckRS 2023, 2505; LG Berlin, Urt. v. 30. Aug. 2022 – 55 S 7/22 .

, BeckRS 2022, 24278); erst Recht damit nicht der Jahresabrechnung. Ein Beschluss, mit dem zur Deckung voraussichtlich anfallender Kosten Vorschüsse festgelegt werden, genügt vor diesem Hintergrund daher auch dann noch den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn die Höhe der Beiträge für einzelne Wohnungseigentümer etwa

en des Ansatzes eines möglicherweise fehlerhaften Verteilungsschlüssels geringfügig höher oder niedriger ausfällt als bei Ansatz eines zutreffenden Verteilungsschlüssels (LG Berlin, a.a.O.). Auch im vorliegenden Fall genügt insoweit der ermittelte Ansatz der Kosten diesen Anforderungen an die Grundsätze ordnungsmäßigen Verwaltungshandeln. Insbesondere die Berücksichtigung deutlich höherer Energiekosten im Rahmen der ermittelten Vorschüsse ist angesichts der gestiegenen Energiepreise sachgerecht. Randnummer 32 Der Beschluss ist auch nicht deshalb für ungültig zu erklären, weil (auch) im vorliegenden Fall der angefochtene Umlaufbeschluss als bloßer Mehrheitsbeschluss nicht den Anforderungen des § 23 Abs. 3 Satz 1

genügt und ein wirksamer Absenkungsbeschluss nach § 23 Abs. 3 Satz 2

nicht vorliegt. Im Rahmen der Klagebegründungsfrist hat die Klägerin diesen Umstand lediglich hinsichtlich des Umlaufbeschlusses über die Nachschüsse bzw. Anpassungen der beschlossenen Vorschüsse aus den Einzelabrechnungen, nicht aber hinsichtlich des hier streitigen Umlaufbeschlusses „TOP 02 (TOP 5) - Beschluss über den Wirtschaftsplan 2023“ gerügt. Dieser Beschlussmangel ist auch nicht im Rahmen einer Nichtigkeitsprüfung von Amts

en (BGH, Urt. v. 13. Jan. 2023 – V ZR 43/22, NZM 2023, 288, 290) zu beachten. Zwar wird teilweise vertreten, dass bei einem Verstoß gegen das Allstimmigkeitserfordernis des § 23 Abs. 3 Satz 1

ein dennoch bloß mehrheitlich gefasster Umlaufbeschluss in Ermangelung einer Beschlusskompetenz grundsätzlich nichtig sei (so etwa: LG München I, Schlussurt. v. 18. Juli 2013 − 36 S 20429/12

, ZWE 2014, 18; Hügel/Elzer, 3. Aufl. 2021,

§ 23Rn.

110). Spätestens mit Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes kann hieran allerdings nicht festgehalten werden. Denn nach § 23 Abs. 4

ist ein Beschluss nichtig, der gegen eine Rechtsvorschrift verstößt, auf deren Einhaltung rechtswirksam nicht verzichtet werden kann. Bereits vor der Reform des

wurde vertreten, dass es sich bei der Regelung der Allsstimmigkeit im Umlaufbeschlussverfahren um eine abdingbare Vorschrift handele, so dass eine Nichtigkeit bei Verkündung trotz fehlender Zustimmung aller Eigentümer ausscheide (so etwa: LG Hamburg, Urt. v. 12. Juli 2017 – 318 S 31/16, ZWE 2018, 28, 32). Angesichts der nunmehr geregelten Öffnungsklausel des § 23 Abs. 3 Satz 2

kann aber nunmehr erst Recht ohne weiteres auf die Einhaltung rechtswirksam verzichtet werden, so dass auch ohne wirksamen Absenkungsbeschluss iSv § 23 Abs. 3 Satz 2

ein verkündeter mehrheitlicher Sachbeschluss im Umlaufverfahren nicht nichtig, sondern lediglich anfechtbar ist (so auch: Dötsch in Bärmann, 15. Aufl. 2023,

§ 23, Rn.

249; Dötsch/Schultzky/Zschieschack

-Recht 2021, Kap. 8, Rn. 39; Lehmann-Richter/Wobst

-Reform 2020 Rn. 650 f.). III. Randnummer 33 Die Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 92 Abs. 1, 709 Satz 1, Satz 2 ZPO. Dabei berücksichtigt das Gericht, dass im Hinblick auf den Gestaltungscharakter des Urteils lediglich eine Vollstreckung der Kosten aus dem Urteil möglich ist. Permalink Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://gesetze.berlin.de/perma?d=NJRE001539508