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AG Charlottenburg 73 C 62/22 Urteil WEG: Rechtmäßigkeit der Aufwandsentschädigung einer Verwaltungsbeirätin sowie der Befugniserweiterung eines Verwal

WEG: Rechtmäßigkeit der Aufwandsentschädigung einer Verwaltungsbeirätin sowie der Befugniserweiterung eines Verwalters Leitsatz

  1. Ein grds. unentgeltlich tätig werdender Verwaltungsbeirat, kann nur Ersatz ihm tatsächlich entstandener Aufwendungen verlangen, die allerdings in angemessener Höhe pauschaliert werden dürfen, nicht jedoch darf ihm ein nicht zweckgebundener freier Betrag zugewandt werden.
  2. Ein Beschluss, der den Verwalter „nach Abstimmung mit dem Beirat“ ermächtigt, diverse Verträge abzuschließen, ohne dass dies inhaltlich oder finanziell begrenzt wird, entspricht nicht ordnungsmäßiger Verwaltung/ist rechtswidrig. Orientierungssatz
  3. Ein Verwaltungsbeirat, der grundsätzlich unentgeltlich tätig ist, kann nach § 670 BGB den Ersatz ihm tatsächlich entstandener Aufwendungen verlangen. Diese dürfen zwar in angemessener Höhe pauschaliert werden. Es darf ihm jedoch nicht ein zweckgebundener freier Betrag zugewandt werden. Ein Betrag, der allein der Anerkennung des Engagements eines Beirats dienen soll, ist rechtswidrig. (Rn.18)
  4. Zwar können die Eigentümer die Rechte des Verwalters durch Beschluss erweitern. Sie dürfen dabei aber nicht gegen den Grundsatz des § 18 Abs. 1 WEG verstoßen, nach dem die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums in erster Linie der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer obliegt. Ein solcher Verstoß liegt vor, wenn die Ermächtigung des Verwalters dazu berechtigt, Verträge mit unbeschränkter Summe und undefiniertem Gegenstand mit Dienstleistern aller Art abzuschließen. (Rn.19) Tenor
  5. Die Beschlüsse zu den TOP 6 und 12 der Wohnungseigentümerversammlung vom
  6. November 2022 der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ... 10, 10 a, 12, 12 a, ... 57, ... 62, 62 a, 64, ... Berlin, werden für ungültig erklärt.
  7. Die Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
  8. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe des beizutreibenden Betrages vorläufig vollstreckbar. Tatbestand Randnummer 1 Die Kläger sind Mitglieder der beklagten Wohnungseigentümergemeinschaft, die von der aus dem Rubrum ersichtlichen Gesellschaft verwaltet wird. Mitglied des Verwaltungsbeirats war in den Jahren 2020 und 2021 auch die Eigentümerin ... . In der Eigentümerversammlung vom
  9. November 2022 wurden u.a. die folgenden Beschlüsse mehrheitlich gefasst: Randnummer 2 - "Zu TOP 6 wurde der Beirätin Frau ... eine jährliche Aufwandsentschädigung von 1.000,00 € jährlich rückwirkend ab dem
  10. Januar 2021 gewährt. Randnummer 3 - Zu TOP 12 „Die Gemeinschaft beschließt die Abänderung der Regelungen des § 3

(4)des Verwaltervertrages. Randnummer 4 Neue Regelung: Randnummer 5 Der Verwalter ist nach vorheriger Abstimmung mit dem Verwaltungsbeirat berechtigt, Wartungs-, Lieferanten, Versicherungs-, Versorgungs- und Dienstleistungsverträge im Namen der Eigentümergemeinschaft zu kündigen, zu ändern, zu verlängern, zu erweitern und neu abzuschließen.“ Randnummer 6 Wegen der Einzelheiten der Versammlung vom
  1. November 2022 wird auf die Ablichtung des Protokolls Bd. I Bl. 38 bis 42 d.A. verwiesen. Randnummer 7 Die Klägerin zu
  2. hat die beiden o.g. Beschlüsse mit ihrer am
  3. Dezember 2022 bei Gericht eingegangenen und in der Klageschrift sowie in einem am
  4. Januar 2023 eingegangenen Schriftsatz näher begründeten Klage angefochten. Die Kläger zu
  5. und
  6. haben die beiden Beschlüsse mit ihrer am
  7. Dezember 2022 bei Gericht eingegangenen und in der Klageschrift näher begründeten Klage angefochten, die Kläger zu
  8. und
  9. haben lediglich den Beschluss zu TOP 6 mit einer Klageschrift angefochten, die am
  10. Dezember 2022 bei Gericht einging. Randnummer 8 Nach Verbindung dieser drei Klagen nach § 44 Abs. 2 S. 3 WEG tragen die drei Kläger vor, dass die Aufwandsentschädigung der Beirätin unangemessen hoch sei, da sie nur im Ehrenamt tätig sei. Die Ermächtigung der Verwaltung in Top 12 gehe zu weit, sei zu unbestimmt und widerspreche der Kompetenzverteilung im Gesetz, wonach alle Wohnungseigentümer zur Verwaltung des Gemeinschaftseigentumsberufen seien. Außerdem würde der Verwaltervertrag abgeändert, wonach die Verwaltung nur innerhalb vorgegebener Grenzen Aufträge auslösen dürfe. Randnummer 9 Die Kläger zu
  11. bis
  12. beantragen, Randnummer 10 wie erkannt, Randnummer 11 Die Kläger zu
  13. und
  14. beantragen lediglich die Ungültigerklärung des Beschlusses zu TOP
  15. Randnummer 12 Die Beklagten beantragen, Randnummer 13 die Klagen abzuweisen. Randnummer 14 Sie behaupten, die Beirätin ... übernehme seit Jahren überobligationsmäßig Arbeiten für die Gemeinschaft wie das Einweisen von Handwerkern oder den Einkauf von Pflanzen für den Garten. Dadurch habe die Gemeinschaft Kosten für einen Hauswart eingespart. Randnummer 15 Wegen des weiteren Vortrags der Parteien wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen. Entscheidungsgründe Randnummer 16 Die Anfechtungsklagen sind sämtlich gemäß §§ 43 Abs. 2 Nr. 4, 44 Abs. 1 S. 1WEG zulässig. Sie wurden auch innerhalb der Fristen des § 45 WEG i.V. mit § 167 ZPO erhoben und begründet. Randnummer 17 Sie sind auch inhaltlich begründet. Randnummer 18 Der Beschluss zu TOP 6 ist rechtswidrig. Wird ein Verwaltungsbeirat, wie hier, grundsätzlich unentgeltlich tätig, so kann er gemäß § 670 BGB nur Ersatz ihm tatsächlich entstandener Aufwendungen verlangen, die in angemessener Höhe pauschaliert werden dürfen, nicht jedoch darf ihm ein nicht zweckgebundener freier Betrag zugewandt werden (Bärmann/Becker, WEG,
  16. Aufl., § 29 WEG Rdnr. 122 mit Nachweisen zur Rechtsprechung). Da der hier bewilligte Betrag allein der Anerkennung des Engagements der Beirätin dienen soll, ist er schon deswegen rechtswidrig. Es wird insbesondere nach ausdrücklichem Vortrag der Beklagten nicht auf eine entgeltliche Geschäftsbesorgung umgestellt, in dem die Beirätin im Gegenzug für das Honorar einen definierten Pflichtenkatalog übernimmt. Beschlüsse mit denen ohne Gegenleistung über Gemeinschaftsvermögen verfügt wird, widersprechen regelmäßig ordnungsmäßiger Verwaltung. Randnummer 19 Auch der Beschluss zu TOP 12 ist rechtswidrig. Er gibt dem Verwalter zu weitgehende Kompetenzen. Dem steht nicht entgegen, dass gemäß § 27 Abs. 2 WEG in der seit
  17. Dezember 2020 geltenden Fassung die Eigentümer die Rechte des Verwalters durch Beschluss erweitern können. Sie können dadurch nämlich nicht den Grundsatz des § 18 Abs. 1 WEG seiner praktischen Bedeutung berauben, wonach die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums in erster Linie der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer obliegt. Mit der hier im Innenverhältnis erteilten Ermächtigung des Verwalters auch Verträge mit unbeschränkter Summe und undefiniertem Gegenstand mit Dienstleistern aller Art abzuschließen, geben sie ihm z.B. die Möglichkeit Verträge in mehrfacher Millionenhöhe mit Baufirmen und Planern abzuschließen, die auch das Gemeinschaftseigentum erheblich umgestalten können, obwohl die Gemeinschaft diese baulichen Veränderungen nicht durch Beschluss gestattet hat und die Bausumme die finanzielle Leistungsfähigkeit der Gemeinschaft übersteigt. Jedenfalls würde der Begriff „Dienstleistungsverträge“ auch dies inkludieren. Der Vertrag wäre im Außenverhältnis nach § 9b Abs. 1 WEG wirksam und im Innenverhältnis könnte sich der Verwalter auf den bestandskräftigen Beschluss berufen, um sein Handeln zu legitimieren. Den Eigentümern bliebe dann kaum noch eine andere Wahl, als die Umgestaltungen hinzunehmen und die Verträge durch Genehmigung hoher Sonderumlagen zu finanzieren. Die nicht näher definierte „Abstimmung“ mit dem Beirat (offenbar nicht zwingend seine Zustimmung) vermag daran nichts zu ändern. § 18 Abs. 1 WEG gibt dem Verwaltungsbeirat keine besonderen Rechte. Ein Beschluss, der den Verwalter zum Herrn der Gemeinschaft macht und die Eigentümer zu Knechten, die seinen Willen auszuführen haben, ist jedenfalls rechtswidrig und auf rechtzeitige Anfechtung hin für ungültig zu erklären. Randnummer 20 Auf weitere Rügen gegen die Beschlüsse kommt es danach nicht an. Randnummer 21 Die Kostenentscheidung beruht auf § 91Abs. 1 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 709 ZPO. Permalink Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://gesetze.berlin.de/perma?d=NJRE001539977

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