Minderung der Gewerberaummiete bei Vorliegen öffentlich-rechtlicher Nutzungsbeschränkungen Leitsatz 1. Öffentlich-rechtliche Nutzungsbeschränkungen berechtigen den Gewerberaummieter nicht zur Minderun

§ 536aAbs. 1 BGB i

Vm § 284 BGB auch hinsichtlich solcher Aufwendungen in Betracht kämen, die der Beklagte im Vertrauen auf den Erhalt der Leistung gemacht habe und billigerweise hätte machen können. Das betreffe sämtliche verlangte Aufwendungen. Randnummer 26 Unzutreffend sei die Ansicht des Landgerichts, die vom Beklagten getätigten Aufwendungen seien nicht zu ersetzen. Das Landgericht verkenne insoweit die Darlegungs- und Beweislast. Die Klägerin müsse darlegen, dass Ansprüche deswegen nicht gegeben seien, weil der Zweck der Aufwendungen auch ohne die Pflichtverletzung des Schuldners nicht erreicht worden wäre. Randnummer 27 Soweit das Landgericht meine, dies aus dem Bescheid der Behörde vom 06.05.2019 entnehmen zu können, sei darauf hinzuweisen, dass es sich um einen Bescheid der Bauaufsichtsbehörde handele. Die Versagung der Genehmigung sei daher insbesondere wegen der fehlenden bauordnungsrechtlichen Eignung der Mietsache in Bezug auf den Büroraum versagt worden. Ob auch denkmalschutzrechtliche Belange dem Bauvorhaben entgegenstünden, sei offengelassen worden. Randnummer 28 Es sei Sache der Klägerin darzulegen und zu beweisen, dass denkmalschutzrechtliche Gründe einem Schadensersatzanspruch des Beklagten entgegenstünden. Der Beklagte habe im Nachgang zum ablehnenden Bescheid des Bezirksamtes ausdrücklich bei der Denkmalschutzbehörde noch einmal einen Antrag auf denkmalrechtliche Genehmigung seiner Umbauten gestellt. Dieser sei mit Bescheid von 02.07.2019 (Anlage B 21) positiv beschieden worden. Zwar ergebe sich, dass es erheblichen Aufwandes bedurft hätte, jedoch hätte eine grundsätzliche Genehmigungsfähigkeit vorgelegen. Randnummer 29 5. Eine Abrechnung der Kaution sei – entgegen der Ansicht des Landgerichts – nicht konkludent im Rechtsstreit erfolgt. Randnummer 30 6. Das Landgericht habe zu Unrecht die außergerichtlichen Rechtsanwaltskosten aberkannt. Randnummer 31 Die Parteien haben den widerklagend geltend gemachten Anspruch des Beklagten, über die vom Beklagten

§ 5Abs.

6 des Mietvertrages geleistete Kaution in Höhe von 9.000,00 € abzurechnen, übereinstimmend in der Hauptsache für erledigt erklärt. Randnummer 32 Der Beklagte beantragt im Übrigen, Randnummer 33 unter Abänderung des am 14.04.2021 verkündeten Urteils des Landgerichts Berlin - 31 O 126/21 – Randnummer 34 die Klage abzuweisen und Randnummer 35 auf die Widerklage hin, Randnummer 36

1. die Klägerin zu verurteilen, an den Beklagten 25.454,32 € (einschließlich des erstinstanzlich zuerkannten Betrages von 11.640,00 €) nebst Zinsen in Höhe von 9 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Zustellung des Schriftsatzes vom 04.10.2019 zu zahlen; Randnummer 37
2. die Klägerin zu verurteilen, an den Beklagten außergerichtliche Kosten aus der Rechnung der Rechtsanwälte Bxxx, Bxxx, Lxxx vom 08.10.2019 in Höhe von 1.752,90 € zu zahlen; Randnummer 38
3. die Klägerin zu verurteilen, an den Beklagten weitere 11.305,00 € nebst Zinsen in Höhe von 9 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Zustellung des Schriftsatzes vom 03.01.2020 zu zahlen; Randnummer 39
4. die Klägerin zu verurteilen, an den Beklagten weitere außergerichtliche Kosten aus der Rechnung der Rechtsanwälte Bxxx, Bxxx, Lxxx vom 08.10.2019 in Höhe von 333,05 € zu zahlen , Randnummer 40 sowie widerklageerweiternd Randnummer 41 an den Beklagten 9.000,00 € nebst Zinsen in Höhe von 9 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 15.01.2020 zu zahlen. Randnummer 42 Die Klägerin beantragt, Randnummer 43 die Berufung zurückzuweisen und die in der Berufungsinstanz erweiterte Widerklage abzuweisen. Randnummer 44 Die Klägerin erwidert: Randnummer 45
5. Die Versagung der Umnutzungsgenehmigung sei darauf zurückzuführen, dass der Beklagte Baumaßnahmen geplant hätte, welche mit den einschlägigen denkmalrechtlichen und bauordnungsrechtlichen Vorschriften nicht in Einklang zu bringen seien. Die Klägerin habe dem Abriss der Trennwände nicht zugestimmt. Eine vertragsgemäße Nutzung „als Ladengeschäft mit Verkaufsraum, Kiosk“ sei auch ohne den Abriss der Trennwände sowie die Nutzung des oberhalb der Durchfahrt gelegenen Raumes als Büro möglich gewesen. Randnummer 46 Der Beklagte habe die begonnenen Baumaßnahmen nur deswegen nicht fertiggestellt, da er seine, im Widerspruch zu denkmalrechtlichen Vorschriften stehende Planung nicht hätte umsetzen können. Randnummer 47 Der Beklagte sei zur Kündigung des Mietverhältnisses nicht berechtigt gewesen, weil ein Sachmangel nicht vorliege. Die Aufwendungen des Beklagten seien letztlich nutzlos und nicht der Klägerin nicht anzulasten. Randnummer 48 Aber selbst wenn der Beklagte zur Kündigung berechtigt gewesen wäre, so stünde dem Beklagten Schadensersatz nicht zu, weil der Bescheid vom 06.05.2019 zumindest auch von dem Beklagten zu verantworten sei. Randnummer 49 Es werde bestritten, dass der Beklagte aufgrund des nunmehr vorgelegten neuen Bescheides der Behörde bereit und in der Lage gewesen wäre, die Umbauten entsprechend seines geänderten Antrages auszuführen und die in dem Bescheid enthaltenen Auflagen zu erfüllen. Der Beklagte hätte die Kosten hierfür nicht aufbringen können. Der neue Antrag sei zudem erst nach der Kündigung „pro forma“ zum Zweckes des Nachweises, dass ein denkmalgerechter Umbau grundsätzlich möglich gewesen wäre, eingereicht worden. Randnummer 50 Dass der Grund für die Versagung der Genehmigung der vom Beklagten geplante Abriss der linken Trennwand und die Herstellung des größeren Durchbruchs gewesen sei, ergebe sich aus dem Anhörungsschreiben vom 06.03.2019 (Anlage BE 1). Die ergänzende Betriebsbeschreibung, die eine Nutzung des oberhalb der Durchfahrt gelegenen Raumes als Büro vorsah, habe der Beklagte erst im Nachhinein beantragt, nachdem der Beklagte zu der Erkenntnis gelangt sei, dass seine Umbaupläne nur mit erheblichen finanziellen, von ihm nicht zu leistenden Aufwendungen realisierbar wären. Dies ergebe sich aus dem Bescheid vom 02.04.2019 (Anlage BE 2). B. Randnummer 51 Die Berufung der Klägerin ist teilweise begründet. Die Berufung des Beklagten ist unbegründet. Die in der Berufungsinstanz erweiterte zulässige Widerklage ist teilweise begründet. Randnummer 52 Auf die Berufung der Klägerin war festzustellen, dass sich der Anspruch der Klägerin auf rückständige Miete bzw. Nutzungsentschädigung für den Zeitraum von April 2019 bis Juli 2019 in Höhe eines Betrages von 5.261,46 € erledigt hat, nachdem die Klägerin die Aufrechnung mit dem dem Beklagten zustehenden Anspruch auf Kautionsrückzahlung erklärt hat. Randnummer 53 Auf die in der Berufungsinstanz erweiterte Widerklage war die Klägerin wegen des restlichen nicht verbrauchten Anspruchs auf Kautionsrückzahlung in Höhe von 3.738,54 € zur Zahlung zu verurteilen. Randnummer 54 Weitergehende Ansprüche – mit Ausnahme der erstinstanzlichen von den Berufungen nicht angegriffenen Titulierungen – bestehen nicht. Randnummer 55
6. Berufung der Klägerin Randnummer 56 I. Zur Klage Randnummer 57
7. Der Klägerin stand gegen den Beklagten für den Zeitraum von April 2019 bis zum Juni 2019 ein Anspruch auf Miete bzw. Nutzungsentschädigung in Höhe von 4.510,50 € zu (535 Abs.2 BGB). Randnummer 58 Die Miete war

§ 536Abs.

1 Satz 1 BGB ab 04. April 2019 wegen eines Sachmangels auf 50 % reduziert. Randnummer 59

1. a)Öffentlich-rechtliche Gebrauchshindernisse und -beschränkungen, die dem vertragsgemäßen Gebrauch entgegenstehen, stellen grundsätzlich einen Sachmangel i.S. von § 536 BGB dar, wenn sie mit der Beschaffenheit der Mietsache zusammenhängen und nicht in persönlichen oder betrieblichen Umständen des Mieters ihre Ursache haben (BGH WM 1994, 1136; NJW-RR 2014, 264, Tz. 20). Werden Mieträume zu einem konkreten Betriebszweck überlassen, müssen sich deshalb die Räume in einem Zustand befinden, der die Aufnahme des Betriebes in rechtlicher Hinsicht uneingeschränkt zulässt (Günter in: Guhling/Günter, Gewerberaummiete, 2. Auflage, § 536 BGB, Rn 175 ff. mit Rechtsprechungsnachweisen). Der Vermieter schuldet nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB mangels abweichender Vereinbarungen die Überlassung in einem genehmigungsfähigen Zustand und hat etwaige Baumaßnahmen, welche zu dessen Erreichung erforderlich sind, auf eigene Kosten zu veranlassen (vgl. Senatsurteil vom 23.05. 2016 – 8 U 10/15 , ZMR 2016, 685 , Rn 43 mNW). Randnummer 60 Allerdings entspricht es auch ständiger Rechtsprechung des BGH, dass öffentlich-rechtliche Nutzungsbeschränkungen der Räume zur Minderung nicht berechtigen, wenn der Mieter in seinem vertragsgemäßen Gebrauch mangels Einschreitens der zuständigen Behörde nicht tatsächlich eingeschränkt ist (BGH NJW-RR 2014, 264, Rn 20; NJW 2009, 3421, Rn 6). Randnummer 61
2. b)Die Mietsache war vor Zugang des Schreibens des Bezirksamtes vom 02.04.2019 (Anlage B 4) nicht mangelhaft (s. Senatsurteil vom 23.06.2016 – 8 U 62/15 , Rn 77 ). Die für die Annahme eines zur Minderung führenden Sachmangels erforderliche Nutzungsbeeinträchtigung sieht der Senat ab Zugang dieses Schreibens, also ab dem 04. April 2019, als gegeben an. Randnummer 62
3. aa)Nach dem Anhörungsschreiben der Behörde vom 02.04.2019 (Anlage B 4) wird in Bezug auf geänderte Bauunterlagen ausgeführt, dass für das ehemalige Lager (oberhalb) der Durchfahrt nunmehr eine Nutzung als Büro vorgesehen sei. Die lichte Raumhöhe des Aufenthaltsraumes beträgt 2,10 m.

§ 47Abs. 1 Bau

O Bln müssen Aufenthaltsräume (Räume, die zum nicht nur vorübergehenden Aufenthalt von Menschen bestimmt sind) eine lichte Raumhöhe von 2,50 m besitzen. Dem Antrag auf Abweichung von § 47 Abs. 1 BauO kann nicht entsprochen werden, weil die in der Bauordnung geforderte Raumhöhe um 40 cm unterschritten wird. Randnummer 63 Nach dem Bescheid des xxxamtes Fxxx vom 06.05.2019 (Anlage B 9) wird der Antrag auf Erteilung einer Baugenehmigung für die Umnutzung eines Bio-Lebensmittelmarktes in einen Kiosk aufgrund von Verstößen gegen denkmalrechtlichen und baurechtlichen Vorschriften versagt. Hierin wird ausgeführt, dass gegen das Vorhaben aus denkmalpflegerischer Sicht wegen der geplanten – im Einzelnen aufgeführten - Abrissarbeiten erhebliche Bedenken bestehen. Ferner wird die Versagung der Genehmigung auch auf die unzulässige Büronutzung wegen der ungenügenden Raumhöhe des einen Raumes gestützt (siehe Seite 3 des Bescheides). Randnummer 64

1. bb)Ohne Erfolg macht die Klägerin mit der Berufung geltend, dass der Raum nicht als Büro vermietet worden sei. Der Senat nimmt zunächst auf die zutreffenden Ausführungen des Landgerichts auf Seite 12 des Urteils Bezug, die durch die Berufungsgründe nicht entkräftet worden sind. Ihr Bestreiten, dass der Raum nicht als Büroraum nutzbar sei (Bd. I, Bl. 34), hält sie offenbar nicht mehr aufrecht. Randnummer 65 Nach dem schriftlichen Mietvertrag vom 24.07.2018 sind Geschäftsräume im Vorderhaus Erdgeschoss und zwar 1 Laden, 1 Büroraum und 1 Lagerraum, 1 WC zur Nutzung als „Ladengeschäft mit Verkaufsraum, Kiosk“ vermietet. Randnummer 66 In dem Übergabeprotokoll (Anlage K 2) sind die Räume im Einzelnen bezeichnet und in einer Fotodokumentation festgehalten. Der vom Beklagten beanstandete Raum wird als „Büroraum“ bezeichnet und ist mit einem Tresor ausgestattet. Ferner sind hier Flur, Küche, WC und der Verkaufsraum dargestellt. Das Übergabeprotokoll kann - entgegen der Ansicht der Klägerin – zur Auslegung des Mietvertrages mitherangezogen werden, weil es den Bezeichnungen im Mietvertrag folgt. Hiernach ist davon auszugehen, dass der als „Büroraum“ bezeichnete Raum derjenige ist, der offenbar zuvor als solcher genutzt worden war. Der Raum ist unstreitig mit einem Tresor ausgestattet und verfügt über die notwendigen Anschlüsse für Netzwerk, Telefon und TV-Kabel. Randnummer 67 Zu Recht hat das Landgericht auch das Übergabeprotokoll bei der Auslegung des Vertrages mitherangezogen (§§ 133, 157 BGB). Zwar ist bei der Auslegung auf den Zeitpunkt des Vertragsschlusses abzustellen. Nachträgliches Verhalten einer Partei kann aber in der Weise berücksichtigt werden, dass es Rückschlüsse auf ihren tatsächlichen Willen und ihr tatsächliches Verständnis im Zeitpunkt des Vertragsschlusses zulassen kann (BGH NJW-RR 2007,529). Späteres Verhalten der Parteien kann hiernach zumindest als Indiz für die Auslegung von Bedeutung sein (BGHZ 202, 39, Rn 38; Grüneberg/Ellenberger, BGB, 82. Auflage, § 133 BGB, Rn 17 mwNW). Randnummer 68 Soweit die Klägerin geltend macht, dass sich dieser Raum nicht im Erdgeschoss befinde, ist dies unerheblich. Die Lagebeschreibung im Mietvertrag, wonach Räume im Erdgeschoss vermietet werden, beruht offenbar darauf, dass die Parteien die Zugänglichkeit des Mietobjekts vom Erdgeschoss angegeben haben. Die im Mietvertrag angegebene Fläche von 175,49 qm umfasst nach den qm-Angaben im Grundriss (Anlage K 12) 24,28 qm für den Raum über der Durchfahrt. Randnummer 69 Es kann dahin gestellt bleiben, ob die Klägerin – wie sie einwendet - für die Angaben des Maklers nicht hafte. Dies ist für die Auslegung des Mietvertrages nicht streitentscheidend. Allerdings hat der Beklagte - von der Klägerin unbestritten – vorgetragen, dass die Angaben im Maklerexposé der Klägerin bekannt waren. Randnummer 70
2. cc)Bei Annahme des Zugangs des Anhörungsschreibens vom 02. April 2019 (unter Berücksichtigung einer Postlaufzeit von zwei Tagen) am 04. April 2019 war die Miete für April vom 01. bis zum 03. April ungekürzt und ab dem 04. April 2019 gemindert.

§ 536Abs.

1 Satz 2 BGB ist die Miete für die Zeit, während der die Tauglichkeit gemindert, also ab dem 04. April (s. a. Anlage B 7 und Guhling/Günter, Gewerberaummiete, 2. Auflage, § 536 BGB Rn. 368: ggf. taggenaue Berechnung). Randnummer 71

1. dd)Minderungsansprüche scheitern auch nicht an der fehlenden Mängelanzeige (§ 536 c Abs. 2 BGB) oder einer etwaigen Kenntnis des Beklagten (§ 536 b BGB). Dies hat das Landgericht – von der Berufung unangegriffen – zutreffend ausgeführt. Randnummer 72
2. ee)Die Miete war nur in Höhe von 50 % gemindert. Der Mangel der Mietsache, hier die fehlende Genehmigungsfähigkeit des Vorhabens, beruhte gleichermaßen auf der von der Klägerin zu vertretenden unzulässigen Nutzung des Büroraumes sowie auf dem vom Beklagten geplanten und beantragten gegen denkmalrechtliche Vorschriften verstoßenden Teilabriss bzw. Durchbruch von Trennwänden. Im Einzelnen: Randnummer 73

Schreiben vom

1. Juli 2019 beendet worden wäre. Da ein Sachmangel der Mietsache (fehlende Genehmigungsfähigkeit des Vorhabens) auch wegen der öffentlich-rechtlichen Unzulässigkeit der Büronutzung gegeben war, war auch der Beklagte berechtigt, das Mietverhältnis aus wichtigem Grunde zu beenden (§ 543 Abs. 1 BGB). Auf die Wirksamkeit der Kündigung der Klägerin vom
2. Mail 2019 wegen Zahlungsverzuges mit den (geminderten) Mieten für April und Mai 2019, die einen kündigungsrelevanten Rückstand bildeten, kommt es hiernach nicht mehr maßgeblich an (§ 543 Abs. 2 Nr. 3 a Alt. 2 BGB). Randnummer 85 II. Zur Widerklage Randnummer 86 Das Landgericht hat die Klägerin zu Unrecht zur Rückzahlung der Miete für die Monate Dezember 2018 bis März 2019 in Höhe von 11.640,00 € verurteilt. Ein Rückzahlungsanspruch des Beklagten besteht nicht, weil die Miete nicht vor Zugang des Schreibens des Bezirksamtes vom
3. April 2019 (Anlage B 4) gemindert war. Auf die obigen Ausführungen zur Klage unter Abschnitt A.I.Ziffer
4. wird verwiesen. Randnummer 87
5. Berufung des Beklagten Randnummer 88 I. Zur Klage Randnummer 89 Das Landgericht hat den Beklagten zu Recht zum Schadensersatz wegen Verschlechterung der Mietsache infolge Baumaßnahmen des Beklagten in Höhe von 6.960,97 € verurteilt. Der Senat nimmt zunächst auf die zutreffenden Gründe der angefochtenen Entscheidung auf Seite 13 -15 des landgerichtlichen Urteils Bezug. Randnummer 90 Mit dem Landgericht ist davon auszugehen, dass der Beklagte für die vertragswidrige Veränderung der Mietsache haftet. Das Landgericht hat darauf abgestellt, dass der Beklagte sich zur Ausführung der aus der Anlage zum Mietvertrag ersichtlichen Baumaßnahmen verpflichtet hat und insofern auch das Einverständnis der Klägerin vorlag (siehe im Einzelnen Anlage zum Mietvertrag unter Ziffer 2). Das Einverständnis der Klägerin erstreckte sich aber nur auf fertiggestellte Arbeiten und nicht auf halbfertige, denkmalschutzwidrige Arbeiten, wie das Landgericht zutreffend ausführt. Der Senat schließt sich dieser Argumentation ausdrücklich an, die durch die Berufungsgründe nicht erheblich angegriffen wird. Randnummer 91 Im Übrigen ist darauf hinzuweisen, dass der Beklagte auf eigenes Risiko handelte, wenn er mit den Bauarbeiten bereits vor Erteilung der Umnutzungsgenehmigung begann und die unvollendeten Arbeiten auch nicht zurückbaute. Dass er bereits im Dezember 2018 mit den Bauarbeiten begonnen hatte, ergibt sich aus seinem Schreiben vom 01.12.2018, in dem er – wie ausgeführt - die Verzögerung der Bauarbeiten wegen der denkmalschutzrechtlichen Anforderungen der Behörde beklagt. Randnummer 92 II. Zur Widerklage Randnummer 93
6. Der Beklagte kann die Rückzahlung geleisteter Mieten für den Zeitraum August 2018 bis März 2019 in Höhe von weiteren 640,00 € nicht verlangen. Aus den unter Abschnitt A. I Ziffer 1 dargelegten Gründen besteht kein Rückforderungsanspruch, weil die Miete erst ab dem
7. April 2019 gemindert war. Randnummer 94
8. Dem Beklagten steht ein Anspruch auf Ersatz von Aufwendungen gegen die Klägerin unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt zu. Randnummer 95 a)

§ 536a Abs.

1 BGB kann der Mieter Schadensersatz verlangen, wenn die Mietsache bei Vertragsschluss mit einem Mangel behaftet ist oder wenn später ein Mangel wegen eines Umstandes entsteht, den der Vermieter zu vertreten hat oder der Vermieter mit der Mangelbeseitigung in Verzug geraten ist. Der Schadensersatzanspruch erfasst alle adäquat auf den Mangel zurückgehende Schäden einschließlich Mangelfolgeschäden und Begleitschäden. Hat der Gewerberaummieter im Vertrauen auf die ordnungsgemäße Leistungserbringung durch den Vermieter Aufwendungen auf die Mietsache getätigt, die sich aufgrund der Mangelhaftigkeit der Mietsache als nutzlos erweisen, so kann er diese im Rahmen seines Schadensersatzanspruchs nach § 536 a Abs. 1 BGB ersetzt verlangen (Günter in Guhling/Günter, aaO, § 536a BGB, Rn 77) Randnummer 96 b) Diese Voraussetzungen liegen hier jedoch nicht vor, weil – wie unter Abschnitt A. I Ziffer 1. ausgeführt – der Beklagte für das Scheitern des Vorhabens Mitverantwortung trägt. Randnummer 97 Nach den behördlichen Verlautbarungen

Anhörungsschreiben vom 06.03.2019 in Bezug auf die denkmalrechtlichen Beanstandungen und

Anhörungsschreiben vom 02.04.2019 in Bezug auf die erst im Nachhinein beantragte Büronutzung sowie

Versagungsbescheid der Behörde vom 06.05.2019 (Anlage B 9) steht fest, dass die Versagung der Genehmigung zumindest auch wegen der denkmalrechtlichen Problematik erfolgt ist und diese im Vordergrund stand. Zur weiteren Begründung wird auf die obigen Ausführungen unter Abschnitt A. I, Ziffer 1

1. b)
2. ee)verwiesen. Randnummer 98 Die vom Beklagten – im Wege der Widerklage eingeklagten – aufgewendeten Kosten von 13.174, 32 € für Makler, für Statiker, Stromkosten, Gaskosten, Leihgeräte, Material, Bauschutt und Gebühren Bauamt (siehe Aufstellung Bd. I, B, 22) sowie weitere Kosten des Ingenieurs Exxxx von 11.305,00 € (Bd. I, Bl. 48/49) sind daher auch wegen der denkmalrechtlichen Problematik und der vom Beklagten vorgesehen Umbauarbeiten nutzlos veranlasst. Dass hier der Denkmalschutz in den Räumen eine Rolle spielte, war dem Beklagten aber – wie ausgeführt - bekannt. Dies ergibt sich aus dem Schreiben des Beklagten vom 12.06.2018 (Anlage K 7). Randnummer 99 Im Übrigen sind die verlangten Kosten überwiegend vor dem Schreiben des Bezirksamtes vom 02.04.2019 verursacht, mithin vor Entstehung des Sachmangels (unzulässige Büronutzung)

§ 536

BGB, so dass die Kosten in Bezug auf eine etwaige schadensbegründende Pflichtverletzung der Klägerin nicht kausal sind. Dies betrifft die Statikerkosten

Rechnung des Büros Exxxx vom 04.02.2019 über 1.785,00 € und vom 31.01.2019 über 2.380,00 € (Anlage B 12), die sich auf den Ausführungszeitraum ab November 2018 beziehen. Die Rechnungen der Versorger Vxxx und Gxxx (Anlage B 13 und B 14) beziehen sich zumindest teilweise auf den Zeitraum vor dem 04.04.

1. Auch die Kosten für Leihgeräte, welche die Firma Bxxx GmbH mit den als Anlage B 15 eingereichten Rechnungen berechnet hat, weisen sämtlich Termine vor dem 04.04.2019 aus. Lediglich die in Rechnung gestellten Kosten für Gestellung von Bauschuttcontainern und Bauschuttentsorgung datieren auf den 17.07.2019 (Anlage B 17). Dies ist aber darauf zurückzuführen, dass der Beklagte – wenn auch teilweise im Einvernehmen mit der Klägerin - bereits vor Abschluss des Umnutzungsverfahrens Arbeiten ausführte. Insoweit handelte er auf eigenes Risiko. Dies gilt entsprechend für die bei der Behörde entstandenen Gebühren über 75,00 € (Anlage B 18). Die weiteren Kosten des Büros Exxxx sind dem Beklagten erst mit Rechnung vom 05.05.2019 (Anlage B 20) berechnet worden und weisen als Ausführungszeitraum „ab November 2018“ aus, so dass nicht feststellbar ist, welche Kosten erst nach dem 04.04.2019 entstanden wären. Randnummer 100
2. Der Beklagte kann die Erstattung vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten (1.752,90 € und 333,05 €) nicht verlangen. Randnummer 101 Die Kosten der Rechtsverfolgung sind zu erstatten, wenn sie – nach Eintritt des Verzuges – aus Sicht des Forderungsgläubigers zur Wahrnehmung und Durchsetzung seiner Interessen erforderlich und zweckmäßig sind (Grüneberg, aaO, § 286 ZPO, Rn 43, BGH NJW 2015, 3782; BGH NJW-RR 2016, 511). Randnummer 102 Vorliegend ist nicht ersichtlich, dass vor dem Schreiben der Prozessbevollmächtigten vom 04.04.2019 (Anlage B 7) – hierauf beruft sich der Beklagte wegen der Zahlungsansprüche von 42.061,00 € ausdrücklich – bereits Verzug eingetreten war. Ohnehin waren die hierin aufgeführten Zahlungsansprüche hinsichtlich Mietkaution und Bürgschaft nicht fällig und im Übrigen unbegründet. Randnummer 103 III. Widerklageerweiterung Randnummer 104 Die Widerklageerweiterung ist

§§ 533, 263 ZPO zulässig und teilweise begründet.

Randnummer 105 Dem Beklagten steht ein Anspruch auf Auszahlung des Kautionsbetrages in Höhe von 9.000,00 € zu. Randnummer 106 Der Auszahlungsanspruch ist jedoch durch Aufrechnung der Klägerin mit berechtigten Forderungen teilweise erloschen (§§ 387, 389 BGB). Der Beklagte kann nur noch Zahlung von 3.738,54 € verlangen. Randnummer 107 Unstreitig ist nach Beendigung des Mietverhältnisses und Rückgabe des Mietobjektes am

1. Juli 2019 Abrechnungsreife für die Kaution eingetreten. Randnummer 108 Die Klägerin hat mit Schriftsatz vom 31.01.2023 (Bd. II, Bl. 103) die Aufrechnung mit Mietrückständen von April bis Juni 2019 sowie anteilig mit dem Mietausfallschaden für Juli 2019 erklärt und insoweit den Rechtsstreit in der Hauptsache für erledigt erklärt. Der Beklagte hat sich der Erledigungserklärung nicht angeschlossen (Bd. II, Bl. 118). Randnummer 109 Unter Berücksichtigung der begründeten Forderungen der Klägerin auf Miete bzw. Nutzungsentschädigung für April bis Juni 2019 in Höhe von 4.510,50 € und auf Nutzungsentschädigung für Juli 2019 in Höhe von 750,96 € ist der Kautionsrückzahlungsanspruch des Beklagten durch Aufrechnung in Höhe von 5.261,46 € erloschen (§§ 387, 389 BGB). Insoweit war die Erledigung des Rechtsstreits festzustellen (§§ 256, 91 a ZPO). Randnummer 110 Wegen des weitergehenden Betrages von 3.738,54 € war die Klägerin zur Rückzahlung an den Beklagten zu verurteilen. Randnummer 111 Der Zinsanspruch ergibt sich aus §§ 286, 288 BGB. Der Beklagte kann Zinsen nur in Höhe von 5 Prozent über dem Basiszinssatz und erst ab dem
2. April 2022 beanspruchen. Eine Abschrift des Schriftsatzes der Klägerin vom
3. 01.2022 (Bd. II, Bl. 103), in dem die Aufrechnung erklärt worden ist, ist am 10 04.2022 an den Beklagtenvertreter abgesandt worden. Ein früherer Verzug mit dem Kautionsabrechnungsanspruch ist nicht feststellbar. Mit der Widerklageerweiterung vom 03.01.2020 auf Kautionsabrechnung (zugestellt am 20.02.2020, Bd. I, Bl. 58) ist der Anspruch auf Kautionsrückzahlung nicht mit hinreichender Bestimmtheit angemahnt worden (Grüneberg, aaO, § 286 ZPO, Rn 19). Randnummer 112 Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 92 Abs. 1, 101 Abs. 1 ZPO. Randnummer 113 Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO. Randnummer 114 Die Revision zum Bundesgerichtshof wird nicht zugelassen, da die Rechtssache weder grundsätzliche Bedeutung hat noch die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts erfordert (§ 543 Abs. 2 Nr. 1 und 2 ZPO). Permalink Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://gesetze.berlin.de/perma?d=NJRE001540243