nichtig sein. So kann es liegen, wenn die Gesellschaft Wohnungen nicht vermieten, sondern modernisieren und verkaufen will, die vereinbarte Miete weniger als die Hälfte der ortsüblichen Miete beträgt und der Mieterin das Wissen darum zuzurechnen ist, dass die Mehrheitsgesellschafter der Gesellschaft das Geschäft nicht billigen, sondern alles daran setzen werden, den Mietvertrag aufzulösen. (Rn.13) 2. Hat der Mieter den Besitz an der Wohnung durch Kollusion erlangt, so ist er im Sinne der §§ 990 Abs. 1, 989, 987 Abs. 1
bösgläubig gewesen und hat der Gesellschaft als Eigentümerin der Wohnung die gezogenen Nutzungen herauszugeben. Deren Wert kann gemäß § 287 ZPO auf Grundlage des Berliner Mietspiegels und der zugehörigen Orientierungshilfe zur Spanneneinordnung geschätzt werden, wobei im Hinblick auf die Vorschriften über die Mietpreisbremse nach §§ 556d ff.
als fiktive Neuvermietungsmiete 110% der ortsüblichen Miete angesetzt werden kann. (Rn.37) Verfahrensgang vorgehend AG Charlottenburg,
habe die Beklagte zu 1) auch die Folgen dieser Wissenszurechnung zu tragen. Randnummer 3 Die Klägerin beantragt,
. Randnummer 13 Der Mietvertrag ist nach § 138 Abs. 1, 2
unwirksam. Es konnte von einem kollusiven Zusammenwirken zwischen dem damaligen Geschäftsführer der Klägerin, dem Zeugen X•••, und dem Beklagten zu 2) ausgegangen werden. Bei einem bewussten Zusammenwirken von Vertreter und Geschäftsgegner bewusst zum Nachteil des Vertretenen liegt ein Fall sittenwidriger Kollusion vor. Nach § 138 Abs. 1 ist die Abrede zwischen Vertreter und Geschäftsgegner nichtig. Zudem wird regelmäßig das Vertretergeschäft vom Sittenwidrigkeitsurteil erfasst, da es die Nachteilszufügung bewirkt (MüKoBGB/Schubert, 9. Aufl. 2021,
227). Für eine objektive Sittenwidrigkeit müssen Angestellte, Bevollmächtigte oder sonstige Vertreter einer Partei, die zur Wahrnehmung der Interessen ihres Geschäftsherrn verpflichtet sind, eine Vereinbarung im Einverständnis mit dem Vertragsgegner zum eigenen Vorteil „hinter dem Rücken“ des Geschäftsherrn und zu dessen Schaden treffen (vgl. BeckOGK/Jakl, 1.2.2023,
500). Subjektiv muss der Vertragspartner um das treuwidrige Verhalten des Angestellten, Bevollmächtigten oder sonstigen Vertreters wissen. Fehlt es an der Kenntnis oder grob fahrlässigen Unkenntnis des Missbrauchs durch den Vertragspartner, so bleibt das Rechtsgeschäft wirksam. Liegt aufseiten des Vertreters ein Missbrauch der Vertretungsmacht vor und hat der Geschäftsgegner dies erkannt oder grob fahrlässig die Augen davor verschlossen, steht dem Vertretenen der Einwand aus Treu und Glauben (§ 242) gegen die Wirksamkeit des Geschäfts zu (BeckOGK/Jakl, 1.2.2023,
503). Randnummer 14 Dies ist vorliegend der Fall. Randnummer 15 Unter Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalls stellt sich die Vereinbarung einer Nettokaltmiete von 600,00 € für die streitgegenständliche Wohnung als Verstoß gegen die guten Sitten dar. Die ortsübliche Vergleichsmiete betrug 8,58 €. Die hier vereinbarte Nettokaltmiete liegt mithin 60,49 % unter der ortsüblichen Vergleichsmiete. Randnummer 16 Das hier einschlägige Mietspiegelfeld L1 des Mietspiegels für Berlin 2017 weist eine Spanne von 5,44 € bis 10,00 € aus, wobei der Mittelwert 7,25 € beträgt. Die hier vereinbarte Nettokaltmiete beträgt 3,39 €/m² (600,00 €/177,04 m²), sie liegt mithin 53,24 % unter dem Mittelwert. Randnummer 17 Nach der Orientierungshilfe des Mietspiegels für Berlin 2017 zur Spanneneinordnung in das jeweilige Mietspiegelfeld sind - nach dem in zweiter Instanz unstreitigen Vortrag der Klägerin zum weiteren Sanitärraum (vgl. Anlage K8, Bd. II/Bl. 95 d.A.) und dem Personenaufzug - die Merkmalgruppen 1 und 4 positiv zu bewerten. Die Merkmalsgruppe 5 ist aufgrund der unstreitig gegebenen besonders lärmbelasteten Lage negativ zu bewerten. Danach war ein Aufschlag von 20 % der oberen Spanne vom Mittelwert vorzunehmen. Danach errechnet sich ein Betrag von 7,80 €/m² (7,25 € + 0,55 €). Zuzüglich des Neuvermietungszuschlags von 10 %, ergibt sich ein Wert von 8,58 €/m². Die hier vereinbarte Nettokaltmiete von 3,39 €/m² liegt mithin 60,49 % unter der ortsüblichen Vergleichsmiete, die anlässlich einer Neuvermietung im Dezember 2017 zumindest erzielbar war. Hier ist den Beklagten die Wohnung spätestens im Dezember 2017 auf Grundlage des Mietvertrags überlassen worden. Es besteht kein Anlass für eine Interpolation, weil für das einschlägige Mietspiegelfeld im Berliner Mietspiegel 2019 zu dem Berliner Mietspiegel 2017 keine erhebliche Steigerung zu verzeichnen ist. Der Umstand, dass der Personenaufzug - wie der Zeuge Y••• bestätigt hat - defekt war, ist bei der Spanneneinordnung nicht zu berücksichtigen, da darin ein behebbarer Mangel liegt (vgl. dazu Schmidt-Futterer/Börstinghaus, 15. Aufl. 2021,
79); dies wird im Rahmen der von der Klägerin geltend gemachten Nutzungsentschädigung als Minderungsgrund berücksichtigt. Randnummer 18 Diese sehr niedrige Miete kann nicht im Zusammenhang mit erheblichen Renovierungsarbeiten der Beklagten gesehen werden, welche die Überlassung der Wohnung für einen so geringen Mietzins unter zusätzlicher Berücksichtigung der vollständigen Mietfreistellung über einen Zeitraum von rund neun Monaten als angemessen oder jedenfalls noch vertretbar erscheinen ließe. Der Annahme der Sittenwidrigkeit steht nicht entgegen, dass die Beklagten nach § 17 des Mietvertrags die Durchführung von Renovierungsarbeiten übernommen haben. Aus dem Mietvertrag ergibt sich nicht konkret, welche Maßnahmen von den Beklagten als Gegenleistung für die zeitweise Mietbefreiung und die anschließende Mietreduzierung durchzuführen waren. In § 17 des Mietvertrags heißt es unter anderem: Randnummer 19 „Der Mieter verpflichtet sich die Wohnung fachgerecht zu renovieren außer die Maßnahmen die vom Vermieter durchgeführt werden. Als Gegenleistung für die Renovierungsarbeiten erhält der Mieter bis zum 31.08.2018 eine Bruttomietbefreiung. Spätestens ab dem 01.09.2018 ist der Mieter verpflichtet die Miete nebst Nebenkosten wie vereinbart monatlich zu bezahlen.“ Randnummer 20 Welche konkreten Arbeiten von den Beklagten durchzuführen waren, erschließt sich danach nicht. Randnummer 21 Der Annahme der Sittenwidrigkeit steht auch nicht entgegen, dass die Beklagten vorgetragen haben, die Wohnung sei bei ihrer Überlassung an sie unbewohnbar gewesen, sodass der Mietpreis angemessen sei. Sie tragen dazu vor, es hätten sich mehrerer Löcher in den Decken von Bad, Wohnzimmer und Flur zur Wohnung darüber und zu Schächten im Haus befunden. Es sei Ungeziefer über diese Löcher eingedrungen. Die Wände und Decken und Fußböden seien altersbedingt vollständig abgenutzt und renovierungsbedürftig gewesen. Das Badezimmer habe eine kaputte Wand gehabt sowie einen kaputten Luftschacht. Die Heizung hätte im Flur und in den Zimmern nicht funktioniert. Auch sei das Holz auf dem Boden halb verfault gewesen. Randnummer 22 Den insoweit darlegungs- und beweisbelasteten Beklagten ist die Beweisführung nicht gelungen. Aufgrund der Beweisaufnahme vermochte das Gericht im Rahmen der ihm nach § 286 Abs. 1 S. 1 ZPO obliegenden freien Beweiswürdigung nicht zu der Überzeugung zu gelangen, dass die streitige Behauptung als bewiesen anzusehen ist.Den von den Beklagten mit Schriftsatz vom 27.07.2021 als Beleg zu dem sanierungs- und renovierungsbedürftigen Zustand bei Vertragsbeginn eingereichten Lichtbildern lässt sich eine Unbewohnbarkeit der Wohnung nicht entnehmen. Die – nicht weiter beschriebenen - Bilder zeigen Putz-/Mauerschäden im Bad und an zwei Stellen mit Rohren. Auf drei Bildern lassen sich Verschmutzungen im Außenbereich/an der Außenseite von zwei Fenstern erkennen. Auf einem Bild sind Abnutzungen auf einem Teil des Parkettbodens zu erkennen. Ein weiteres Bild zeigt Risse im Putz/Mauerwerk an einem Teil einer Wand. In der Anlage finden sich weiter vier Bilder von Putz/Mauerschäden, deren Ausmaß im Hinblick auf die Nahaufnahme verhältnismäßig klein erscheint. Auf drei Lichtbildern ist zu erkennen, dass Kabel aus der Wand herausragen. Ein Lichtbild scheint den Zustand eines Fahrstuhls zu zeigen. Auch ist auf einem weiteren Bild zum Bad ein weiterer Schaden an der Wand zu erkennen. Randnummer 23 Der Zeuge Y••• gab unter anderem an, konkrete Erinnerungen an den Zustand der Wohnung habe er nicht. Nach seiner Meinung sei die Wohnung bei Mietvertragsbeginn in sanierungsbedürftigem Zustand gewesen. Die Mieter hätten ja die Renovierung erst durchführen sollen. Auf Nachfrage dazu, welche Maßnahmen die Mieter im Einzelnen durchführen sollten, bekundete der Zeuge unter anderem, dass es im Prinzip um die komplette Innenrenovierung gegangen sei, mit Ausnahme der Maßnahmen, die vom Vermieter zu tätigen gewesen seien. Dazu hätten die Steigstränge, die Fenster, der Aufzug, die Fassaden, das Dach, der Hausflur und das Treppenhaus, sowie der Keller und die Bäder gehört. Renovierungsarbeiten hätten aber die Mieter vornehmen sollen. Auf Nachfrage zu Löchern im Boden gab der Zeuge unter anderem an, dass es schon wegen der Strangsanierung zeitweise Löcher in den Decken und Fußböden der Wohnungen gegeben habe. Die seien auch wieder geschlossen worden, zumindest teilweise, je nachdem welche Gewerke dran gewesen seien. Konkret in welcher Wohnung welche Löcher gewesen seien, könne er nicht sagen. Randnummer 24 Danach ist die Aussage des Zeugen Y••• hinsichtlich des Zustands der Wohnung bei Anmietung unergiebig. Der Zeuge hatte an den konkreten Zustand der streitgegenständlichen Wohnung keine Erinnerungen. Bestätigt hat der Zeuge jedoch die Vereinbarung der Regelung, wonach ein Teil der Arbeiten von den Beklagten durchzuführen waren. Randnummer 25 Es ist nicht erkennbar, dass die streitgegenständliche Wohnung bei Mietbeginn unbewohnbar war. Der Beklagte gab im Rahmen der mündlichen Verhandlung erstmals an, die Beklagten hätten mehr als 80.000,00 € in die Renovierung der Wohnung investiert. Welche konkreten Arbeiten auf Veranlassung der Beklagten durchgeführt wurden, bleibt jedoch unklar. Weiter lässt sich aus den Lichtbildern der von den Beklagten vorgetragene Kostenaufwand in Höhe von 80.000 € nicht erkennen. Im Übrigen hat der Zeuge Y••• unter anderem angegeben, dass etwa zu den von dem Vermieter durchzuführenden Arbeiten die Steigstränge, die Fenster, der Aufzug, die Fassaden, das Dach, der Hausflur und das Treppenhaus, sowie der Keller und die Bäder gehörten. Insofern erschließt sich nicht, wieso etwa für die auf den Lichtbildern erkennbaren Schäden im Bad Arbeiten von den Beklagten durchgeführt worden sein sollen. Randnummer 26 Es verbleiben damit neben einer denkbaren Bodenerneuerung im wesentlichen Schönheitsreparaturen wie Anstrich-/Tapezierarbeiten. Dass für solche Arbeiten vorliegend auch nur annähernd 80.000 € aufgewendet worden wären, ist nicht nachvollziehbar. Es wurde nicht konkret vorgetragen, welche Arbeiten zu welchen Kosten durchgeführt worden sein sollen. Randnummer 27 Weiter hat der Beklagte im Rahmen seiner informatorischen Anhörung unter anderem angegeben, dass die Fotos aus dem von der Klägerin eingereichten Exposé (vgl. Bl. 133ff./II d. A.) den Zustand von 2015 – mithin vor Überlassung der Wohnung an die Beklagten - zeigten. Da sich den Fotos gerade kein unbewohnbarer Zustand der Wohnung entnehmen lässt, erschließt sich der von den Beklagten vorgetragene Zustand der Wohnung bei Überlassung nicht. Soweit der Beklagte zu 2) weiter angegeben hat, die Klägerin habe seitdem im Zuge der Sanierung alles herausgerissen und zerstört, erschließt sich auch dies nicht. Ausgehend von den Abbildungen im Exposé erscheint ausgeschlossen, dass die Wohnung im Anschluss an die von dem Zeugen Y••• bezeichneten Sanierungsmaßnahmen der Klägerin noch einmal für fünfstellige Beträge an Boden, Decken und Wänden renoviert werden musste. Randnummer 28 Die Kammer teilt nach alledem die Ansicht der Klägerin, wonach den Beklagten das Fehlen der Vertretungsmacht des Zeugen X••• für einen derartigen Vertrag bekannt war. Randnummer 29 Der Zeuge X••• gab im Rahmen seiner Vernehmung beim Amtsgericht unter anderem an, dass der Beklagte zu 2) gewusst habe, dass es die Absicht der Aktionäre gewesen sei, die Wohnung zu verkaufen und nicht sie zu vermieten. Der Beklagte zu 2) habe gewusst, dass es nicht der Absicht der Klägerin entsprochen habe, die Wohnung zu vermieten. Der Beklagte zu 2) und er hätten gewusst, dass die Bedingungen dieses Vertrages sehr sehr günstig gewesen seien. Deshalb sei auch klar gewesen, dass die Klägerin alle möglichen Schritte einleiten würde, um diesen Vertrag wieder zu kündigen. Dabei versteht die Kammer die Angaben des Zeuge X••• dahingehend, dass er offenbar die Mehrheitsgesellschafter meinte, als er von der Absicht der Aktionäre gesprochen hat, da es sich nicht um eine Aktiengesellschaft handelt. Der Vortrag, dass der Beklagten zu 2) keinerlei Kenntnis von dem Konflikt innerhalb der Gesellschaft gehabt habe, erscheint der Kammer nicht plausibel, da der Zeuge X••• eine solche Kenntnis bestätigt hat. Im Übrigen sprechen auch die in der beigezogenen Ermittlungsakte der Staatsanwaltschaft Berlin, •••/21, befindlichen Fotos (vgl. ••• Bl. 98, Bl. 103R/IV d. BA), auf denen unter anderem der Beklagte zu 2) mit seinem Bruder zu sehen sind, gegen den Vortrag der Beklagten, der Beklagte zu 2) und sein Bruder hätten schon lange keinen Kontakt mehr gehabt. Randnummer 30 Danach ist davon auszugehen, dass dem Beklagten zu 2) das treuwidrige Verhalten des Zeugen X••• bekannt war, jedenfalls aber hinsichtlich des Missbrauchs der Vertretungsmacht grob fahrlässige Unkenntnis gegeben ist. Die Kenntnis bzw. grob fahrlässige Unkenntnis muss sich die Beklagte zu 1) nach § 166
zurechnen lassen. Randnummer 31 Der nach § 138 Abs. 1
unwirksame Mietvertrag wurde nicht nach § 141
bestätigt. Randnummer 32 Eine Bestätigung ist erst möglich, wenn die Gründe für die Nichtigkeit des zu bestätigenden Rechtsgeschäfts nicht mehr eingreifen.Ergibt sich (wie bei einem wucherähnlichen Kreditgeschäft) die Sittenwidrigkeit eines Rechtsgeschäftes erst aus einer Gesamtwürdigung mehrerer Umstände, so kann der Wegfall eines dieser Umstände eine Bestätigung des Geschäfts ermöglichen (vgl. MüKoBGB/Busche, 9. Aufl. 2021,
10; BGH, NJW 1982, 1981, beck-online). Randnummer 33 Anders als das Amtsgericht – hilfsweise - ausgeführt hat, kann eine Bestätigung nach § 141
nicht darin gesehen werden, dass die Klägerin nach Ende der Zwangsverwaltung und vertreten durch ihren aktuellen Geschäftsführer in Kenntnis des schriftlichen Mietvertrags die Beklagte zu 1) mit Schreiben vom 09.12.2020 (Bd.I/Bl. 65 d.A.) zur Zahlung der Miete auf ihr Konto aufgefordert hat. Randnummer 34 Dem Schreiben vom 09.12.2020 kann ein solcher das unwirksame Rechtsgeschäft bestätigende Erklärungswert nicht beigemessen werden. Das Schreiben ist offenbar ein allgemeines Anschreiben an alle Mieter, in dem den Mietern lediglich die neuen Kontodaten mitgeteilt werden. Eine nähere Bezugnahme auf das konkrete Mietverhältnis bzw. die Erwähnung der konkreten Mietkonditionen und etwaige Angaben dazu, ob man zuvor von der Nichtigkeit des Vertrages ausgegangen sei, ergeben sich daraus nicht. Dass etwa die konkreten Mietkonditionen geprüft wurden und bestätigt werden sollen, liegt fern. Das Schreiben ist nicht geeignet um ein entsprechendes Vertrauen des Empfängers in die Bestätigung des erschlichenen, unwirksamen Mietvertrags zu begründen. Randnummer 35 2. Da der Mietvertrag bereits nach § 138 Abs. 1
unwirksam ist, kann dahinstehen, ob das Mietverhältnis durch Ablauf einer vereinbarten Befristung oder durch die von der Klägerin ausgesprochenen Kündigungen beendet wurde. Randnummer 36 3. Die Klägerin hat einen Anspruch auf Zahlung von 9.201 € (12 x 766,75 €) aus §§ 987 Abs. 1, 990 Abs. 1
. Randnummer 37 Die Klägerin hat gegen die Beklagte zu 1) einen Anspruch auf Zahlung von Nutzungsentschädigung für die Monate Januar bis Dezember 2018. Die Beklagte zu 1) war bösgläubig im Sinne von § 990 Abs. 1
. Wie ausgeführt, ist davon auszugehen, dass dem Beklagten zu 2) als Vertreter der Beklagten zu 1) das treuwidrige Verhalten des Zeugen X••• bekannt war, jedenfalls aber hinsichtlich des Missbrauchs der Vertretungsmacht grob fahrlässige Unkenntnis gegeben war. Randnummer 38 Wie ausgeführt beträgt die ortsübliche Neuvermietungsmiete 8,58 €/m². Es errechnet sich mithin eine Nettokaltmiete in Höhe von 1.519,00 € (8,58 €/m² x 177,04 m²). Der Betrag war jedoch wegen des defekten Fahrstuhls nach § 536 Abs. 1
gemindert. Der Zeuge Y••• hat den Vortrag der Beklagten, dass der Fahrstuhl in der Vergangenheit defekt gewesen sei, bestätigt. Unter Berücksichtigung dessen, dass die streitgegenständliche Wohnung im ersten Obergeschoss liegt, erscheint eine Minderungsquote von 10 % angemessen. Danach errechnet sich eine monatliche Nutzungsentschädigung von 1.366,75 € (8,58 €/m² - 0,86 €/m² = 7,72 €/m² x 177,04 m²). Abzüglich der gezahlten oder für den Zeitraum bis August 2018 mit Renovierungsleistungen verrechneten 600,00 € ergibt dies jedenfalls eine Differenz von 766,75 € monatlich. Randnummer 39 Der Zinsanspruch folgt aus §§ 291, 288 Abs. 1 S. 2
. Randnummer 40 4. Die Widerklage ist unbegründet. Randnummer 41 Die Beklagten haben keinen Anspruch auf Erstattung von Rechtsanwaltskosten aus § 280 Abs. 1
. Wie ausgeführt war der Mietvertrag unwirksam. Die Aufforderung zur Räumung war daher nicht unberechtigt. Randnummer 42
KI-Erklärung auf Basis des amtlichen Gesetzestextes. Orientierend, ersetzt keine Rechtsberatung.