folgend:
folgend
dem Vergleichswertverfahren unter Zugrundelegung von Vergleichspreisen aus Grundstücksverkäufen oder den ermittelten Bodenrichtwerten zu erfolgen habe. Das Argument des Beklagten, es seien nicht genügend Vergleichspreise vorhanden gewesen, sei nicht plausibel. Randnummer 7 Unabhängig von der rechtswidrig angewandten Berechnungsmethode sei auch die Berechnung selbst falsch, da die Festlegung des berlineinheitlichen veränderlichen Lagewertanteils (LV max ) in Höhe von 25 % nicht vertretbar sei. Der Sachverständigenausschuss habe die Herleitung des LV max auf sieben Paare einander ähnlicher Quartiere gestützt, bei denen jedoch anhand objektiver Kriterien hätte überprüft werden müssen, inwieweit Unterscheide zwischen den jeweiligen Bodenwerten auf andere Gründe als die Durchführung der jeweiligen Sanierungsmaßnahmen zurückzuführen gewesen seien. Es sei zudem fehlerhaft, einen einheitlichen Mittelwert für das gesamte Berliner Stadtgebiet zu bilden, da deutliche Unterschiede zwischen den einzelnen Stadtgebieten bestünden. Außerdem sei dieser Wert im Jahr 2001 festgelegt worden und daher veraltet. Randnummer 8 Jedenfalls aber müsse eine Anrechnung der durch die Eigentümerin erfolgten umfangreichen Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen auf dem Grundstück erfolgen, denn diese hätten ebenfalls eine Wertsteigerung bewirkt. Zumindest hätten in dem ehemaligen Sanierungsgebiet eine Vielzahl privater Grundstückseigentümer Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen vorgenommen, die insgesamt zu einer Lagewertverbesserung und damit mittelbar zu einer Bodenwerterhöhung des Grundstücks der Klägerseite geführt hätten. Diese privaten Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen hätte die Behörde aufgrund ihres Amtsermittlungsgrundsatzes ermitteln müssen. Randnummer 9 Die Klägerin beantragt, Randnummer 10 den Bescheid des Bezirksamtes Pankow von Berlin vom
der Immobilienwertermittlungsverordnung vorrangige Vergleichswertverfahren habe in Ermangelung geeigneter Vergleichswerte (Kaufpreise bzw. Bodenrichtwerte) nicht angewandt werden können. Dies liege überwiegend daran, dass es nicht möglich sei, aus Kaufabschlüssen Rückschlüsse zu ziehen, in welcher Höhe der Verkaufspreis auf dem Bodenwert des Grundstücks bzw. sonstigen Faktoren beruhe. Insofern seien für das Vergleichswertverfahren nur Kaufabschlüsse für unbebaute Grundstück mit Baulandqualität, überwiegender Wohnnutzung und einer typischen GFZ von 2,5 in Betracht gekommen. Fehle es aber an aussagekräftigem Datenmaterial, sei eine andere geeignete Methode anzuwenden. Dies könne auch ein Verfahren sein, in dem Anfangs- und Endwert nicht getrennt festgestellt werden, sondern der Endwert aus dem festgestellten Anfangswert abgeleitet werde. Für die Anfangswerte habe sich der Beklagte auf die durch den Sachverständigenausschuss für Grundstückswerte in Berlin festgestellten Bodenwerte gestützt und die Endwerte mit Hilfe der Zielbaummethode errechnet. Randnummer 16 Dabei sei die Festlegung eines einheitlichen LV max gut vertretbar. Das Gremium des Sachverständigenausschusses habe einen LV max von 25 % unter fehlertheoretischen Gesichtspunkten als plausibelsten Wert angenommen. Die Ausweisungen unterschiedlicher Werte für einzelne Sanierungsgebiete täusche eine Genauigkeit bei der Ableitung vor, die aufgrund des geringen Umfangs der Stichproben nicht zu gewährleisten sei. Der LV max finde zudem nur in Sanierungsgebieten Anwendung, welche eine ähnliche Struktur aufweisen und nicht mit anderen Stadtteilen – ohne städtebauliche Missstände – vergleichbar seien. Randnummer 17 Eine Anrechnung von privaten Sanierungsmaßnahmen des Eigentümers sei grundsätzlich möglich, wenn sich diese Maßnahmen bodenwerterhöhend ausgewirkt haben. Da sich der Wert des Bodens eines bebauten Grundstücks jedoch grundsätzlich ohne Berücksichtigung der vorhandenen baulichen Anlagen auf dem Grundstück bestimme, sei davon auszugehen, dass private Baumaßnahmen des Ausgleichspflichtigen in der Regel nicht zu sanierungsbedingen Bodenwerterhöhungen des Grundstücks selbst führen. Randnummer 18 Die Kammer hat die in der Entscheidung des 10. Senats des Oberverwaltungsgerichts Berlin-Brandenburg in dem Verfahren zum Aktenzeichen 10 B 6.19 erwähnte gutachterliche Stellungnahme des Sachverständigen Dr.-Ing. R ... zum Sanierungsgebiet Spandauer Vorstadt vom 9. Dezember 2013 sowie das Protokoll der mündlichen Verhandlung der Kammer in der Sache VG 13 K 271.14, in der der Sachverständige Dr. X ... angehört wurde, in das Verfahren eingeführt. Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die Streitakte mit der Sitzungsniederschrift vom 24. November 2022 und die beigezogenen Verwaltungsvorgänge des Beklagten (ein Band) verwiesen. Diese lagen vor und waren Gegenstand der mündlichen Verhandlung und Entscheidungsfindung. Entscheidungsgründe Randnummer 19 Die Klage bleibt ohne Erfolg. Sie als Anfechtungsklage
GO statthaft und auch im Übrigen zulässig, aber unbegründet. Randnummer 20 Der Bescheid des Bezirksamts Pankow von Berlin vom
GB besteht die durch die Sanierung bedingte Erhöhung des Bodenwertes aus dem Unterschied zwischen dem Bodenwert, der sich ergeben würde, wenn eine (Gebiets-)Sanierung weder beabsichtigt noch durchgeführt worden wäre (Anfangswert) und dem Bodenwert, der sich durch die rechtliche und tatsächliche Neuordnung des förmlich festgelegten Sanierungsgebietes ergibt (Endwert). Der Ausgleichsbetrag ist gem. §§ 154 Abs. 3, 162 BauGB
Abschluss der Sanierung, zu entrichten.
GB sind auf den Ausgleichsbetrag die Bodenwerterhöhungen anzurechnen, die der Eigentümer zulässigerweise durch eigene Aufwendungen bewirkt hat. Randnummer 22 Die genannten Voraussetzungen für die Erhebung des Ausgleichsbetrages liegen vor. Die Ermittlung der Bodenwertsteigerung erfolgte
vollziehbar und innerhalb des Wertermittlungsspielraums des Beklagten. Dass die vom Beklagen ermittelte Bodenwerterhöhung für das Klägergrundstück nicht auf die Sanierung zurückzuführen wäre, kann nicht festgestellt werden. Die Anrechnung zulässigerweise erbrachter eigener Aufwendungen kommt nicht in Betracht. Randnummer 23 Die Bestimmung des § 154 BauGB ermöglicht die Abschöpfung maßnahmebedingter Wertsteigerungen eines Grundstücks. Mit dieser Zweckrichtung steht sie
ständiger Rechtsprechung der Kammer als Inhalts- und Schrankenbestimmung des Eigentums im Einklang mit Art. 14 Abs. 1 GG und verstößt auch nicht gegen den Gleichheitssatz
GB,
GO die wirksame Einbeziehung des veranlagten Grundstücks in den Bereich eines förmlich festgelegten Sanierungsgebiets voraussetzt (vgl. OVG Nordrhein-Westfalen, Urteil vom
GB bestimmen die Länder Berlin und Hamburg, welche Form der Rechtsetzung an die Stelle der im BauGB vorgesehenen Satzungen tritt. Zielsetzung des § 246 Abs. 2 BauGB ist es, den Stadtstaaten aus Gründen föderativer Selbstständigkeit einen möglichst großen Gestaltungsspielraum zu verschaffen (vgl. BVerwG, Beschluss vom 24. Oktober 1990 – 4 NB 29/90 – NVwZ 1991, S. 1074). Durch die Regelung des § 24 Abs. 1 Satz 1 AGBauGB wird auch nicht gegen Art. 28 Abs. 2 GG verstoßen. Im zweistufigen Bundesstaat sind die Kommunen grundsätzlich Teil der Länder. Das Berliner Abgeordnetenhaus erfüllt insoweit sowohl die Funktion eines Landesparlaments als auch die einer kommunalen Volksvertretung im Sinne des Art. 28 Abs. 1 Satz 2 GG.
1 der Verfassung von Berlin und § 1 AZG werden in Berlin staatliche und gemeindliche Tätigkeit nicht getrennt. In der Überantwortung der Festlegung von Sanierungsgebieten an den Senat durch ein Berliner Landesgesetz kann dementsprechend kein Verstoß gegen die Garantie kommunaler Selbstverwaltung liegen. Im Übrigen steht den Bezirken keine Gebietshoheit aus Art. 28 Abs. 2 GG zu, weil sie
VwG BE nur Selbstverwaltungseinheiten Berlins ohne Rechtspersönlichkeit sind. Randnummer 26 Die Klägerseite kann der Erhebung des Ausgleichsbetrags nicht entgegenhalten, die Festlegung des Sanierungsgebiets sei nicht erforderlich gewesen, weil ein hoher Investitionsdruck bestanden habe und die Sanierungsziele im Bezirk Pankow auch mit den Mitteln des allgemeines Städtebaurechts zu erreichen gewesen wären. Die Einwände einiger Kläger, bestehende Baulücken hätten über das rechtliche Instrumentarium des § 34 Abs. 1 BauGB geschlossen werden können, und selbst bei Annahme eines im Einzelfall bestehenden Bedürfnisses der planungsrechtlichen Steuerung seien keine Bebauungspläne festgesetzt und auf die Möglichkeit der subsidiären Steuerung verzichtet worden, verfangen nicht. Randnummer 27 Die Vorbereitung und Durchführung einer Sanierungsmaßnahme setzt deren Notwendigkeit voraus, vgl. § 141 Abs. 1 Satz 1 BauGB; sie muss zur Behebung städtebaulicher Missstände erforderlich sein (vgl. BVerwG, Beschluss vom 24. März 2010 - 4 BN 60/09 - juris Rn. 3).
GB in der hier maßgeblichen Fassung vom 8. Dezember 1986 (BGBl. I S. 2191) liegen städtebauliche Missstände u.a. dann vor, wenn das Gebiet
seiner vorhandenen Bebauung oder
seiner sonstigen Beschaffenheit den allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse oder an die Sicherheit der in ihm wohnenden oder arbeitenden Menschen nicht entspricht (Nr. 1) oder das Gebiet in der Erfüllung der Aufgaben erheblich beeinträchtigt ist, die ihm
seiner Lage und Funktion obliegen (Nr. 2). Ist dies der Fall – und auch die Klägerseite zieht die in dem Gebiet bestehenden erheblichen Missstände u.a. im Bereich der Instandsetzung und Modernisierung nicht in Zweifel – kann aber in der Regel davon ausgegangen werden, dass die Erforderlichkeit der Anwendung des Sanierungsrechts gegeben ist. Randnummer 28 Die Erforderlichkeitsprüfung dient insbesondere nicht dem
weis, dass die Sanierung ohne das besondere sanierungsrechtliche Instrumentarium nicht möglich wäre. Die Frage, ob und mit welchem Ziel eine Sanierungssatzung erlassen wird, ist Teil der Entscheidung der Gemeinde über die zukünftige städtebauliche Entwicklung und unterfällt ihrer Planungshoheit. Bei der Entscheidung, ob das sanierungsrechtliche Instrumentarium erforderlich ist, steht der Gemeinde dementsprechend ein breiter Beurteilungsspielraum zu (vgl. VG Berlin, Urteil vom
dem früheren Städtebauförderungsgesetz bereits OVG Bremen, Urteil vom
dem zuvor Gesagten indizieren, verweist die Kammer dabei auf die vorbereitenden Untersuchungen des Beklagten, insbesondere auf die Abschlussbroschüre und die darin zusammengefassten Ergebnisse der vorbereitenden Untersuchungen sowie auf die zutreffenden Ausführungen des Oberverwaltungsgerichts Berlin-Brandenburg zur Rechtmäßigkeit der
den Vorstellungen des Gesetzgebers eine städtebauliche Gesamtmaßnahme ist, die eine Koordination sehr unterschiedlicher Einzelmaßnahmen erfordert (vgl. BVerwG, Beschluss vom 24. März 2010 - 4 BN 60/09 - juris Rn. 7). Ein Vorgehen
den §§ 136 ff. BauGB ist daher besonders zur Lösung von städtebaulichen Problemen in Gebieten bestimmt, in denen ein planmäßiges und aufeinander abgestimmtes Vorgehen angezeigt ist, weil in den betreffenden Gebieten nicht nur einzelne, sondern ein Bündel städtebaulicher Maßnahmen erforderlich sind (vgl. Mitschang, in: Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB,
GB lediglich auf den förmlichen Akt der Aufhebung des Sanierungsgebietes, nicht jedoch auf die vollständige Durchführung der Sanierung ankommt. Im Übrigen ist eine vollständige Behebung der städtebaulichen Missstände auf allen Grundstücken vor der Aufhebung der Sanierungsverordnung weder rechtlich erforderlich noch sachlich geboten, da eine wesentliche Gebietsverbesserung im Sinne des § 136 BauGB und das Sanierungsziel, das Quartier als innerstädtisches Wohngebiet zu erhalten und zu sichern, bereits erreicht ist, wenn die wesentlichen Infrastrukturmaßnahmen errichtet bzw. gesichert sind und auf etwa 60 % der Grundstücke Erneuerungsmaßnahmen durchgeführt wurden (vgl. Abgeordnetenhausvorlage zur Kenntnisnahme zur 10. VO, abrufbar unter https://www.stadtentwicklung.berlin.de/staedtebau/foerderprogramme/stadterneuerung/de/download/aufhebvo_10.pdf, S. 4 f., 19 f.). Randnummer 32 Die Ermittlung der gemäß § 154 Abs. 1 BauGB als Ausgleichsbetrag abzuschöpfenden, sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung durch den Beklagten erfolgte
vollziehbar und innerhalb seines Wertermittlungsspielraums. Randnummer 33 Die sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung besteht gemäß § 154 Abs. 2 BauGB aus dem Unterschied zwischen dem Bodenwert, der sich für das Grundstück ergeben würde, wenn eine Sanierung weder beabsichtigt noch durchgeführt worden wäre (Anfangswert) und dem Bodenwert, der sich für das Grundstück durch die rechtliche und tatsächliche Neuordnung des Sanierungsgebietes ergibt (Endwert). Der Ausgleichsbetrag ist
Abschluss der Sanierung (§§ 162 und 163 BauGB) zu entrichten, § 154 Abs. 3 Satz 1 BauGB. Der Zeitpunkt, auf den Anfangswert und Endwert zu beziehen sind, d.h. der sog. Wertermittlungsstichtag (vgl. § 16 Abs. 5 der auf der Grundlage des § 199 Abs. 1 BauGB erlassenen Immobilienwertermittlungsverordnung in der bis zum
der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts folgt aus diesem Regelungssystem ein Wertermittlungsspielraum, da die eigentliche Bewertung immer nur eine Schätzung darstellen kann und Erfahrung und Sachkunde voraussetzt, über die ein insoweit nicht sachkundiges Gericht weniger verfügt als die Mitglieder der Gutachterausschüsse (vgl. BVerwG, Urteil vom
allgemeiner Auffassung ein Wertermittlungsspielraum zu, der nur eine eingeschränkte gerichtliche Kontrolle in Form einer Plausibilitätskontrolle erlaubt. Er erstreckt sich jedoch nicht auf die rechtlichen und tatsächlichen Grundlagen der Bewertung. Ob eine Bewertung auf zutreffenden Voraussetzungen beruht, dürfen die Verwaltungsgerichte in vollem Umfang prüfen und müssen es sogar, wenn die Beteiligten darüber streiten (vgl. BVerwG, Urteil vom 27. November 2014 – 4 C 31.13 – juris Rn. 12). Beschränkt ist der den Gemeinden eingeräumte Wertermittlungsspielraum außerdem durch die allgemein anerkannten Grundsätze der Wertermittlung, die bei jeder Wertermittlung zu beachten sind. Derartige allgemeine Grundsätze können der Immobilienwertermittlungsverordnung entnommen werden, obgleich diese in erster Linie der Immobilienbewertung durch die Gutachterausschüsse (§ 192 BauGB) in den vom Baugesetzbuch vorgesehenen Fällen dient und ihr
höchstrichterlicher Rechtsprechung keine unmittelbare Bindungswirkung für andere Sachverständige oder für die Gerichte zukommt (BVerwG, Urteil vom
einer anderen geeigneten Methode gesucht werden. Zulässig ist jede Methode, mit welcher der gesetzliche Auftrag, die Bodenwerterhöhung und damit den Ausgleichsbetrag
dem Unterschied zwischen Anfangs- und Endwert zu ermitteln, erfüllt werden kann. Dies kann ohne Zweifel auch ein Verfahren sein, in dem Anfangs- und Endwert nicht getrennt festgestellt werden, sondern der Endwert aus dem festgestellten Anfangswert und dem modellhaft berechneten Betrag der sanierungsbedingten Wertsteigerung abgeleitet wird (BVerwG, Beschluss vom 16. November 2004 – 4 B 71/04 – juris Rn. 6). Randnummer 39 Daran gemessen ist die vom Beklagten vorgenommene Heranziehung von Bodenrichtwerten zur Ermittlung des Anfangswertes und die Ableitung des Endwertes aus dem Anfangswert mit Hilfe der Multifaktorenanalyse des Zielbaumverfahrens nicht zu beanstanden. Randnummer 40 Zwar ist
WertV a.F. das direkte Vergleichswertverfahren (Vergleich von Kaufpreisen) grundsätzlich vorrangig (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom
vollziehbar dargelegt hat - Kaufpreise für unbebaute Grundstücke mit Baulandqualität, die in einem Sanierungsgebiet liegen, dem fraglichen Grundstück in Grundstücks- und Gebietsmerkmalen entsprechen und bei denen die Kaufverträge eine zeitliche Nähe zum Wertermittlungsstichtag haben. Entsprechend hat der Beklagte in der beim Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin geführten Kaufpreissammlung eine Recherche zum Wertermittlungsstichtag vorgenommen,
deren Ergebnis hinreichend geeignetes Kaufpreismaterial nicht bzw. nicht in ausreichender Zahl zur Verfügung stand. Die Fokussierung des Beklagten auf Kaufpreise für unbebaute Grundstücke entspricht der normativen Vorgabe für den Endwert als Bodenwert, der das unbebaute Grundstück betrifft (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom
GB realisierbare GFZ mithilfe der vom Gutachterausschuss festgelegten Umrechnungskoeffizienten (vgl. die Angaben im Gutachten des Vermessungsamts) ist nichts einzuwenden. Randnummer 42 Zur Berechnung des Endwertes hat der Beklagte die Multifaktorenanalyse
der Zielbaummethode durchgeführt. Das ist zulässig und auch sonst ohne Rechtsfehler erfolgt. Randnummer 43 Der Beklagte hat zunächst festgestellt, dass keine Bodenrichtwerte
Neuordnung bestehen (siehe Gutachten des Vermessungsamts), die den für den Anfangswert durch den Gutachterausschuss bestimmten Bodenrichtwerten ohne Sanierungseinfluss gegenüber gestellt werden könnten und hatte daher eine andere geeignete Methode für die Ermittlung des Endwertes zu wählen. Randnummer 44 Anders als einige der Kläger meinen, musste der Beklagten dabei nicht zwingend auf die vom Gutachterausschuss ermittelten allgemeinen Bodenrichtwerte vom
Angaben des Beklagten wegen der unterschiedlichen Ermittlungsmethoden nicht hinreichend aussagekräftig für die tatsächlich sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung. Einen „erheblichen Begründungsmangel“ (vgl. Urteil des OVG Berlin-Brandenburg vom
barschaft, die Wohn- und Geschäftslage sowie die Umwelteinflüsse zu bewerten. Diese und weitere Merkmale werden in dem Zielbaumschema als Lagekriterien abgebildet und im Einklang mit den gesetzlichen Vorgaben konkretisiert. Die Einzelbewertungen werden anhand eines zuvor vom Beklagten bestimmten Maßstabes ermittelt und ihrer Bedeutung
gewichtet. Dadurch werden Werturteile differenzierter und
vollziehbarer (Urteil der Kammer vom
Januar 2015 (ABl. Seite 354 - AV Ausgleichsbeträge 2015) zutreffend den Zielbaum für Wohn- und Mischnutzung der Ausprägung „Wohnen“ mit der Berechnung des Endwerts aus dem Anfangswert herangezogen. Dies entspricht der städtebaulichen Struktur des Gebietes. Die Bewertungen des Beklagten bezüglich der jeweiligen Anfangs- und Endqualität, die für das Berechnungsschema notenmäßig ausgewiesen sind, sind aus den in der städtebaulichen Stellungnahme der X ... GmbH dargestellten Bewertungen von Zielen, Ausgangssituation und Ergebnissen der Sanierung abgeleitet. Diese Bewertung hat sich das Vermessungsamt des Beklagten in seiner Stellungnahme zulässigerweise zu Eigen gemacht. Die Auswahl der in diesem Zielbaum abgebildeten Kriterien und Subkriterien mag nicht zwingend sein; sie ist jedoch ebenso vom Beurteilungsspielraum gedeckt wie die ihnen zugrunde liegende Annahme, dass jede einzelne quantitativ gleiche Qualitätsverbesserung in einem Lagekriterium zu einem quantitativ gleichen Preissprung im Bodenwert führt (vgl. VG Berlin, Urteil vom
der Überführung der Zielbaumergebnisse in ein normiertes Intervall (vier Stufen zwischen den Benotungen 1 bis 5 mit Wertungen von 0 bis 1 ergeben sich mit den Größen ZBA für den normierten Anfangswert und ZBE für den normierten Endwert relative Anteile vom maximal veränderlichen Lagewertanteil (LV max ). Mit den Formeln 1-ZBE × LV max und 1 - ZBA × LV max werden diese relativen Anteile am bestmöglichen Endwert (E max ) berechnet. Es handelt sich um eine proportionale Zuordnung mit Quotientengleichheit der Zahlenpaare BWA ÷ BWE = (1 - ZBA × LV max ) ÷ (1 -ZBE × LV max ), wobei BWA den Anfangs- und BWE den Endwert bezeichnen. Da der maximale Endwert nur dann erreicht wäre, wenn sämtliche Lagekriterien im Randnummer 50 Zielbaum mit der Notenstufe 1 bewertet würden, sind die Produkte aus ZBA × LV max sowie ZBE × LV max (25 %) jeweils von 1 abzuziehen. Aus dem quotientengleichen Verhältnis BWA / BWE = (1 - ZBA * 0,25) / (1 - ZBE * 0,25) lässt sich der Endwertmultiplikator mit der vom Antragsgegner verwendeten Formel zutreffend ermitteln (siehe schon VG Berlin, Urteil vom 13./
vollziehbar und beruht auf einer gesicherten empirischen Grundlage (vgl. die ausführliche Beschreibung der beiden vom Sachverständigengremium verwendeten stochastischen Modelle: OVG Berlin-Brandenburg, a.a.O., juris Rn. 83-89). Die Kammer hat – anders als die Klägerseite - keinen Zweifel, dass die Berücksichtigung von Daten aus 13 Sanierungsgebieten im Berliner Stadtgebiet eine sichere empirische Grundlage darstellt. Eine fehlerhafte Erhebung oder Verarbeitung der Daten schließt die Kammer aufgrund der fachlichen Kompetenz der Gremienmitglieder aus. Das Gremium hat ausdrücklich geprüft, ob die Daten Ausreißer enthalten, die aufgrund ungewöhnlicher Verhältnisse oder sonstiger Besonderheiten das Ergebnis verfälschen könnten, und dies verneint (Seite 12 des Gutachtens). Offensichtliche methodische Fehler sind nicht ersichtlich; der Kammer erscheint es im Gegenteil besonders überzeugend, zwei unterschiedliche Bewertungsmodelle zu kombinieren und somit die gefundenen Werte zu überprüfen. Randnummer 54 Soweit einige Kläger rügen, die Annahme einer Quasi-Identität der im ersten Modell von 1995 gebildeten sieben Ost-West-Paare von Sanierungsgebieten sei nicht
vollziehbar, folgt die Kammer dieser Einschätzung nicht. Die Auswahl ist anhand der Kriterien „Nutzungsmaße“, „Siedlungscharakteristik“, „stadträumliche Lage“ und „überörtliche Imageeinschätzung“ erfolgt. Die Kläger legen nicht dar, warum diese Kriterien für die Bildung von Vergleichspaaren ungeeignet sein sollen. Es gibt auch keine Anhaltspunkte dafür, dass der Sachverständigenausschuss bei der Bildung der Vergleichspaare von einer falschen Tatsachengrundlage ausgegangen wäre und sachfremde Erwägungen angestellt hätte. Zu einer eigenen Fehlersuche ist die Kammer durch den unsubstantiierten Klägervortrag nicht angehalten (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom
alledem nur um einen Durchschnittswert innerhalb einer plausiblen Spanne. Die Kammer erachtet dies als hinreichende Rechtfertigung dafür, auf die – zumal erheblichen zusätzlichen Verwaltungsaufwand verursachende und letztlich kaum präzisere – Ermittlung eines „individuellen“ LV max für jedes einzelne der bis 1995 festgesetzten Sanierungsgebiete zu verzichten. Die Festlegung eines konkreten LV max für jedes individuelle Sanierungsgebiet mag bewertungstechnisch zulässig und möglicherweise „marktgerechter“ sein (dagegen indes der sachverständige Zeuge Dr. X ..., der insoweit eine „Scheingenauigkeit“ kritisierte). Das ändert aber nichts daran, dass
dem Vorstehenden auch ein „allgemein“ für alle Sanierungsgebiete geltender LV max vom Wertermittlungsspielraum gedeckt ist. Eine evidente, nicht plausibel zu begründende Fehlbeurteilung stellt die Verwendung eines einheitlichen LV max
dem Vorstehenden jedenfalls nicht dar (Urteil der Kammer vom
der Immobilienwertverordnung ermittelt werden, insbesondere weil die jeweilige Größe vom Konjunkturniveau abhänge. Solche Anforderungen an die Festsetzung eines Ausgleichsbetrags, die auch in der Rechtsprechung des 2. Senats des Oberverwaltungsgerichts Berlin-Brandenburg anklingen, würden im Ergebnis die grundsätzliche Entscheidung des Bundesgesetzgebers in § 154 Abs. 1 Satz 1 BauGB konterkarieren, wonach der Eigentümer eines in einem Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücks zur Finanzierung der Sanierung an die Gemeinde einen Ausgleichsbetrag in Geld zu entrichten hat, der der durch die Sanierung bedingten Erhöhung des Bodenwerts seines Grundstücks entspricht. Die von den Klägern konstruierten Anforderungen übersteigen das Maß dessen, was bundesrechtlich von den Gemeinden an Aufwand zur Ermittlung der Bodenwerterhöhung verlangt wird. Bei der Wertermittlung darf die Gemeinde sich vielmehr auch von Praktikabilitätserwägungen leiten lassen, die je
Zahl der zu erfassenden Bewertungsvorgänge an Bedeutung gewinnen und so auch in größerem Umfang Typisierungen und Pauschalierungen rechtfertigen können. Zwar weisen die Kläger zu Recht drauf hin, dass das der Zielbaummethode zugrunde liegende Berechnungsmodell bei höheren konjunkturellen Bodenwerten zwangsläufig zu höheren Ausgleichsbeträgen führt, dies ist aber vom Beurteilungsspielraum der Gemeinde gedeckt und nicht unbillig. Denn wenn ein höherwertiges Grundstück z.B. eine 10 %-ige Wertsteigerung erfährt, steigt sein Verkehrswert nominal auch deutlicher als jener eines geringerwertigen Grundstücks (VG Berlin, Urteil vom 13./15. Oktober 2016 – 19 K 368.14 – UA S. 13).Die pauschalierende Vorgehensweise des Beklagten widerspricht
Auffassung der Kammer nicht dem aus Art. 3 Abs. 1 GG herzuleitenden Grundsatz der Abgabengerechtigkeit (zu den aus diesem Grundsatz abzuleitenden Grenzen für die Maßstabbildung für Vorzugslasten vgl. ausführlich OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 27. Januar 2022 – 10 B 6.19 – juris Rn. 106). Wegen der genannten Schätzungsspielräume gibt es „den“ einzigen richtigen sanierungsrechtlichen Ausgleichsbetrag ohnehin nicht. Darüber hinaus sind
der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts selbst in Bereichen, in denen Abgaben grundsätzlich centgenau berechnet werden könnten, bei Massenerscheinungen Durchbrechungen des Gleichheitssatzes durch Typisierungen und Pauschalisierungen aus Gründen der Verwaltungsvereinfachung und -praktikabilität in bestimmtem Umfang gerechtfertigt (BVerfG, Beschluss vom
dem jeweiligen Stand der fachlichen Diskussion allgemein oder überwiegend für die am „besten“ gehaltene Wertermittlungsmethode anwenden (OVG Berlin-Brandenburg, a.a.O., juris Rn. 112). Dass es durch die Pauschalierung in einer relevanten Zahl der Fälle zu einer grob überhöhten (oder umgekehrt: zu niedrigen) Festsetzung des Ausgleichsbetrags kommen würde, wird weder dargelegt noch ist dies aufgrund des mehrfach erwähnten Schätzungsspielraums ersichtlich. Randnummer 57 Die Kammer hat schließlich keine Anhaltspunkte dafür, dass die Annahme eines LV max von 25 % zum maßgeblichen Wertermittlungsstichtag (28. Januar 2009) überholt war. Randnummer 58 Soweit einige Kläger vermuten, dass sich die konjunkturellen Umstände sowie die Marktverhältnisse in der Zwischenzeit in Bezug auf den Einfluss sanierungsbedingter Qualitätsverbesserungen erheblich geändert haben könnten, gibt es hierfür keine Anhaltspunkte. Hierbei ist zu berücksichtigen, dass durch die Ermittlung von Anfangs- und Endwert zu einem einheitlichen Stichtag konjunkturelle Einflüsse ohnehin weitgehend ausgeschaltet sind. Der LV max dürfte daher eher durch andere Umstände beeinflusst werden, etwa durch tiefgreifende, allgemeine Änderungen beim Ausgangszustand der Gebiete vor Sanierung oder hinsichtlich Art und Umfang der Sanierung. Hier aber gab es bis zum Abschluss der Sanierung keine wesentlichen Änderungen. Eine regelmäßige Überprüfung des LV max , wie die Klägerseite fordert, ist normativ nicht vorgegeben. Sinnvollerweise wäre sie wohl auch nicht auf den LV max zu beschränken, sondern müsste alle Parameter des Zielbaumverfahrens erfassen. Schon wegen des erheblichen Aufwandes einer solchen Überprüfung und weil die Ermittlung des sanierungsrechtlichen Ausgleichsbetrages auch bei größtem Bemühen immer nur eine Schätzung bleibt, erachtet die Kammer eine solche Überprüfung allenfalls in größeren Zeitabständen für rechtlich geboten. Insoweit könnte die in § 142 Abs. 3 Satz 3 BauGB genannte 15-Jahres-Frist (die im Jahre 2015 noch nicht abgelaufen war) einen Anhaltspunkt geben. Der sachverständige Zeuge Dr. X ... hat eine Überprüfung
5 Jahren für „sinnvoll“ gehalten; dass die Einhaltung dieser vergleichsweise kurzen Frist bewertungstechnisch geboten oder gar zwingend wäre, ist seinen Bekundungen jedoch nicht zu entnehmen (Urteil der Kammer vom
her“-Betrachtung angestellt wird, sondern eine fiktive „Mit/Ohne (Sanierung)“-Perspektive einzunehmen ist. Da die Rechenformel des Beklagten dies beachtet, indem sie den der normalen (konjunkturbedingten) Wertentwicklung unterworfenen Anfangswert heranzieht und nur diesen - samt etwaiger konjunktureller Aufwertung - vom Endwert im Wertermittlungsstichtag abzieht, ist die zeitliche Komponente, die die Kläger über die Einstellung von BW0 berücksichtigt wissen möchten, für die Deltaberechnung zwischen Endwert und Anfangswert nicht von Belang. Vielmehr ist diese Berechnung um die zeitliche Komponente, die den Klägern zufolge nötig ist, um die konjunkturbedingte Wertveränderung herauszurechnen, bereits bereinigt. Denn indem Anfangs- und Endwert für denselben Zeitpunkt festgelegt werden, wirken sich konjunkturelle Veränderungen nicht mehr aus, da sie dem solchermaßen bestimmten Anfangs- und Endwert gleichermaßen innewohnen (siehe VG Berlin, Urteil vom 13./
dem Wortlaut des § 154 Abs. 1 Satz 1 BauGB entspricht der Ausgleichsbetrag der „durch die Sanierung bedingten Erhöhung des Bodenwerts“. Damit setzt die Erhebung eines Ausgleichbetrages die Ursächlichkeit der Sanierung für die Erhöhung des Bodenwertes voraus. Ursächlichkeit in diesem Sinne ist nicht gleichbedeutend mit Monokausalität.
der ständigen Rechtsprechung der Kammer sind sanierungsbedingt im Sinne von § 154 Abs. 1 Satz 1 BauGB nicht allein solche Bodenwerterhöhungen, die sich eindeutig öffentlichen oder öffentlich geförderten sanierungsrechtlichen Maßnahmen zuordnen lassen. Denn durch das rechtliche Instrumentarium der §§ 136 ff. BauGB und die hierdurch gesteuerte städtebauliche Sanierung in Verbindung mit den erhöhten steuerlichen Abschreibungsmöglichkeiten
G wird in der Regel ein Anstoß für private Investitionen gegeben, die wiederum einen erhöhten Handlungsdruck auf Eigentümer von noch nicht sanierten Grundstücken ausüben werden (Urteil der Kammer vom
wendeerfahrungen“ keine substantiierten Umstände dar, die belegen, dass die ermittelte Bodenwerterhöhung oder ein Teil dieser Werterhöhung eindeutig auf sanierungsfremde Faktoren zurückzuführen ist. Wenn es in dieser Dokumentation heißt, dass es infolge der geringen Finanzkraft der Eigentümer in den Sanierungsgebieten zu einer gigantischen Verkaufswelle gekommen sei, die „private Investoren und Steueroptimierer, institutionelle Anleger und auch Spekulanten“ angezogen habe, welche die Chance gesehen hätten, in diesen Gebieten „mit einer Kombination aus Steuerersparnis, Modernisierungsumlage und Wertzuwachs zu hohen Gewinnen zu kommen“, ist damit auch die mit der Festlegung von vorbereitenden Untersuchungen erstmals verbundene Aussicht auf öffentliche Förderung in den betroffenen Gebieten angesprochen. Der Umstand, dass das von dem Senat beschlossene Modernisierungsförderprogramm – vor allem aus fiskalischen Gründen – später eine Förderquote von lediglich einem Drittel vorsah und ab dem Jahre 2001 nur noch öffentlicher Raum und Infrastruktur in den Sanierungsgebieten öffentlich gefördert wurde, unterbricht weder diesen Ursachenzusammenhang noch gebietet er, bei der Wertermittlung fiktiv private Bodenwerterhöhungsanteile herauszurechnen. Randnummer 65 Vielmehr handelt es sich bei dem Sanierungsgebiet „Kollwitzplatz“ ungeachtet seiner Lage im Ostteil Berlins um ein herkömmliches Sanierungsgebiet. Für die Annahme eines historisch begründeten sowie durch die besondere Lage und Qualität des Sanierungsgebiets im Stadtgebiet geprägten Sonderfalls, den der 2. Senat des Oberverwaltungsgerichts Berlin-Brandenburg (a.a.O.) für das ehemalige Sanierungsgebiet „Spandauer Vorstadt“ mit der Erwägung angenommen hat, es handele sich um ein Gebiet mit herausragender stadträumlicher Lage im Zentrum Berlins, ist weder Konkretes vorgetragen noch sonst etwas ersichtlich. Es handelt sich schon
seiner räumlichen Lage nicht um ein Gebiet „in der Mitte von Berlin“ bzw. „im Zentrum Berlins“. Vielmehr liegt es nördlich des Innenstadtbereiches, dessen Zentrum durch die Breite Straße und die Berliner Straße gebildet wird. Es sind auch keine Anhaltspunkte dafür vorgetragen oder sonst ersichtlich, dass hier ein hoher Anteil an historischen Gebäuden in Zusammenwirken mit dem Denkmalschutz und den an ihn knüpfenden Steuervergünstigungen und Fördermöglichkeiten besondere, günstige Rahmenbedingungen für Investitionen geboten hätte. Außerdem ist eine Vergleichbarkeit der beiden Sanierungsgebiete schon durch das unterschiedliche Verhältnis zwischen öffentlichem und privatem Mitteleinsatz ausgeschlossen. Im entschiedenen Fall zur „Spandauer Vorstadt“ habe es etwa 1 (öffentlicher Mitteleinsatz) zu 7 (privater Mitteleinsatz), im den ehemaligen Sanierungsgebieten im Bezirk Pankow dagegen 3 (öffentlicher Mitteleinsatz) zu 1 (privater Mitteleinsatz) betragen. In keinem anderen Sanierungsgebiet in Deutschland könne sowohl anteilig als auch absolut ein solch hoher Einsatz öffentlicher Mittel
gewiesen werden wie bei den ehemaligen Sanierungsgebieten im Bezirk Pankow von Berlin (OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 22. April 2021 – 10 S 36.19 – juris Rn. 13). Schließlich kann für das Sanierungsgebiet „Kollwitzplatz“ keine Rede davon sein, dass von vorneherein mit einer großen Zahl von Grundstücksveräußerungen und
folgenden baulichen Investitionen zu rechnen gewesen wäre. Vielmehr ist in den ehemaligen Sanierungsgebieten von Prenzlauer Berg
der unwiderlegten Darstellung des Beklagten ein sichtbares privates Investitionsinteresse nur stark verzögert aufgetreten. Im Wohnungssektor traf ein maroder Markt bei sofort angepassten Baukosten auf eine äußerst geringe
frage und damit unterdurchschnittliche Renditemöglichkeiten. Denn in den ersten Jahren
der Wende kam eine Abwanderungswelle aufgrund von höheren Verdienst- und scheinbaren Perspektivmöglichkeiten in den westlichen Bundesländern hinzu. Die Bodenwerte im Sanierungsgebiet befanden sich seit 1995 und bis zum Jahr 2005 im Verfall, der erst im Zuge der fortschreitenden Sanierung gestoppt werden konnte. Eine Werterhöhung über den Stand von 1995 hinaus hat sich erst
Abschluss der Sanierung eingestellt (OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 27. Januar 2022 – 10 B 3.19 – juris Rn. 28). Randnummer 66 Die Klägerseite kann keine Anrechnung eigener Aufwendungen
GB beanspruchen. Randnummer 67 Gemäß § 155 Abs. 1 Nr. 2 Hs. 1 BauGB sind die Bodenwerterhöhungen des Grundstücks anzurechnen, die der Eigentümer zulässigerweise durch eigene Aufwendungen bewirkt hat. Bodenwerterhöhend sind alle die Bebaubarkeit und Nutzbarkeit des Grundstücks verbessernden Maßnahmen, insbes. Bodenordnungsmaßnahmen, die straßenseitige Erschließung sowie die Verbesserung der Bodenbeschaffenheit (BeckOK BauGB/Schmitz, 55. Ed. 1.5.2022, BauGB § 155 Rn. 6). Bereits
dem Wortlaut der Norm kommt es grundsätzlich nur auf die durch die Maßnahmen des Eigentümers bewirkten Erhöhungen des „Bodenwertes“ des Grundstücks an, nicht aber auf die für die Durchführung von Sanierungsmaßnahmen aufgewandten Kosten. Ob und in welchem Maße Bodenwerterhöhungen herbeigeführt wurden, ist
den Grundsätzen der Verkehrswertermittlung zu beurteilen (Kleiber/Fieseler, in: Ernst/Zinkahn u.a., BauGB, 145. EL 2022, § 155 Rn. 39). Da sich der Wert des Bodens eines bebauten Grundstücks zudem grundsätzlich ohne Berücksichtigung der vorhandenen baulichen Anlagen auf dem Grundstück bestimmt, ist davon auszugehen, dass private Baumaßnahmen des Ausgleichspflichtigen an baulichen Anlagen in der Regel nicht zu sanierungsbedingten Bodenwerterhöhungen des Grundstücks selbst führen. Aufwendungen zur Instandsetzung und Modernisierung eines Gebäudes kommen daher in der Regel unmittelbar nur dem
GB nicht maßgeblichen Gebäudewert zugute (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom
GB, dass die Baumaßnahmen auf der Grundlage einer sanierungsrechtlichen Genehmigung erbracht wurden. Soweit es sich dabei um genehmigungspflichtige Vorgänge im Sinne des § 144 BauGB gehandelt hat, müssen sie
GB genehmigt worden sein und im Einklang mit dem jeweiligen Sanierungskonzept stehen (Kleiber/Fieseler, in: Ernst/Zinkahn u.a., BauGB, 145. EL 2022, § 155 Rn. 38). Derartige Genehmigungen hat die Klägerseite nicht vorgelegt. Randnummer 69 Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen auf dem Grundstück betreffen zudem nur das Gebäude und weisen keine erkennbare Bedeutung für eine – über die Gebäudewertsteigerung hinausgehende – Erhöhung auch des Bodenwertes auf. Insbesondere ist auch nicht ersichtlich, dass selbst eine Erneuerung der Fassade ihrem Umfang
eine derart umgebungsgestaltende (Außen-)Wirkung hätte, dass sie die Lagewertqualität des Sanierungsgebietes zu verbessern vermochte (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom
barschaft konkret erfolgt sind und inwieweit sich diese zugleich auf den Bodenwert des Grundstücks ausgewirkt haben, hat die Klägerseite jedoch nicht dargelegt, sondern nur pauschal auf den Amtsermittlungsgrundsatz der Behörde verwiesen. Randnummer 71 Da die Klägerin die Aufhebung des streitgegenständlichen Verwaltungsakts nicht verlangen kann, kommt auch die begehrte Verurteilung zur Rückzahlung der entrichteten sanierungsrechtlichen Ausgleichsbeträge
GO nicht in Betracht. Randnummer 72 Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 VwGO. Randnummer 73 Der Ausspruch zur vorläufigen Vollstreckbarkeit hat seine Rechtsgrundlage in § 167 Abs. 1 VwGO in Verbindung mit §§ 708 Nr. 11, 709 Satz 2, 711 ZPO. Randnummer 74 Die Berufung ist gemäß §§ 124 Abs. 2 Nr. 4, 124a Abs. 1 Satz 1 VwGO zuzulassen, weil die Kammer mit ihrer Entscheidung jedenfalls bei der Bewertung der verallgemeinerungsfähigen Tatsachenfrage der Unbedenklichkeit der Schätzung der Bodenwerterhöhung auf der Grundlage eines maximal veränderbaren Lagewertanteils (LV max ) von 25 % als fester Größe von der gefestigten Rechtsprechung des 2. Senats des Oberverwaltungsgerichts Berlin-Brandenburg abweicht. Permalink Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://gesetze.berlin.de/perma?d=NJRE001554200
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