Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg 6. Senat OVG 6 A 1/22 Urteil Schallschutzprogramm Flughafen Berlin-Brandenburg; Kosten für Schallschutzeinri

Schallschutzprogramm Flughafen Berlin-Brandenburg; Kosten für Schallschutzeinrichtungen; schallschutzbezogene Verkehrswertermittlung bei Gartenlandflächen Leitsatz Zur Frage der Bewertung von Gartenlandflächen, die nicht Teil des ortsüblichen Baugrundstücks sind, im Rahmen der schallschutzbezogenen Verkehrswertermittlung. (Rn.27) Orientierungssatz Vergleiche zum Anspruch auf Schallschutzvorkehrungen bei nach Anspruchsermittlung geplanter Änderung des Nutzungskonzepts OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 9. April 2019 – OVG 6 A 4.17 –, juris Rn. 21 ff. (Rn.25) Tenor Die Klage wird abgewiesen. Der Kläger trägt die Kosten des Verfahrens. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des vollstreckbaren Betrages vorläufig vollstreckbar. Die Revision wird nicht zugelassen. Tatbestand Randnummer 1 Der Kläger ist Eigentümer des Grundstücks W... in 6... Berlin, das in dem für den Flughafen Berlin-Brandenburg festgesetzten Tag- und Nachtschutzgebiet liegt. Das Grundstück ist mit einem ca. 1921 errichteten Einfamilienhaus (Doppelhaushälfte) bebaut. Ausweislich des Grundbuchs von P... Blatt 7... weist das Grundstück W... folgenden Bestand auf: Flurstück 7... (angegebene Wirtschaftsart: Erholungsfläche; Größe: 1168 m²), Flurstück 6... (angegebene Wirtschaftsart: Verkehrsfläche; Größe: 16 m²) und Flurstück 7... (angegebene Wirtschaftsart: Gebäude- und Freifläche; Größe 1323 m²). Auf dem zur Straße (Wendehammer) hin belegenen Flurstück 7... befindet sich die Doppelhaushälfte. Das an den Wendehammer angrenzende Flurstück 6... dient als Zufahrt. Das nordöstlich an das Flurstück 7... angrenzende Flurstück 7... wird als Garten genutzt. Dahinter befindet sich Wald. Randnummer 2 Der Kläger beantragte mit Schreiben vom 21. Februar 2007 bei der Beklagten Schallschutzmaßnahmen oder Entschädigung für sein Wohnhaus. Die Beklagte teilte dem Kläger mit Schreiben vom 6. Juni 2020 mit, dass für die Ermittlung seiner Ansprüche für das Objekt eine schallschutzbezogene Verkehrswertermittlung notwendig sei. Die Wertermittlung sei kostenfrei und werde in ihrem Auftrag von der Firma X... durchgeführt. Eine von dem Kläger selbst in Auftrag gegebene Wertermittlung könne nur anerkannt werden, wenn nach Prüfung durch die Firma X... die Datengrundlagen korrekt seien und deren Inhalte den Vorgaben ihres Leitfadens zur schallschutzbezogenen Verkehrswertermittlung (im Folgenden: Leitfaden) entspreche. Falls das der Fall sei, könnten Kosten bis maximal 1.200 EUR erstattet werden. Randnummer 3 Der Kläger übersandte der Beklagten mit Schreiben vom 17. September 2020 die in seinem Auftrag von I... erstellte schallschutzbezogene Verkehrswertermittlung vom 8. September 2020 (im Folgenden: Gutachten des Klägers). Danach beträgt der Verkehrswert zum Stichtag 22. Februar 2007 330.000 EUR. Dem liegt zu Grunde, dass das Grundstück über eine zu bewertende Größe von 2.507 m² verfüge. Da im Gebiet und auf den umliegenden Grundstücken eine Bebauung in zweiter Reihe zulässig sei, könne eine fiktive Teilung angenommen werde. Daher werde das Gesamtgrundstück als Bauland eingestuft. Randnummer 4 Die im Auftrag der Beklagten von der X... durchgeführte Plausibilitätsprüfung vom 2. Februar 2021 führte zu dem Ergebnis, dass die formale Anerkennung des Gutachtens des Klägers empfohlen werde, das Gutachten jedoch in fachlicher und inhaltlicher Hinsicht abzulehnen sei, da bezüglich der bewertungsfachlichen Prüfkriterien wesentliche Mängel bestünden. Unter anderem sei zu bemängeln, dass die Grundstücksfläche zu groß angesetzt sei, da Verkehrsfläche und Gartenfläche nicht zu berücksichtigten seien. Der Verkehrswert sei mit rund 274.000 EUR anzusetzen. Die Ergebnisabweichung sei erheblich und nicht mehr dem Ermessensspielraum des Sachverständigen bei der Objektbeurteilung und dessen Einordnung in das marktübliche Preisgefüge zuzuordnen. Randnummer 5 Nach der daraufhin von der Beklagten bei der X... in Auftrag gegebenen schallschutzbezogene Verkehrswertermittlung vom 2. Februar 2021 (im Folgenden: Gutachten der Beklagten) beträgt der schallschutzbezogene Verkehrswert zum Stichtag 22. Februar 2007 274.000 EUR. Die Größe der zu bewertenden Grundstücksfläche werde mit 1.323 m² (Flurstück 7..., mit Wohngebäude bebaut) angesetzt. Die Flurstücke 7... und 6... bildeten eine räumliche Einheit. Nicht in Ansatz zu bringen seien jedoch das Flurstück 6..., bei dem es sich um eine Verkehrsfläche handele, und das hintere Flurstück 7..., das als Gartenland anzusehen sei. Randnummer 6 Die Beklagte teilte dem Kläger daraufhin mit, dass der Vergleich der für das Objekt ermittelten Aufwendungen für die erforderlichen Schallschutzmaßnahmen (166.463,65 EUR) mit dem ermittelten Verkehrswert ergeben habe, dass die Aufwendungen 30 % des Verkehrswerts des Objekts (290.000 EUR) überschreiten würden. Es stehe ihm daher nach Teil A II 5.1.7. Nr. 2 PFB eine Entschädigung in Höhe von 87.000,00 EUR zu. Als Außenwohnbereichsentschädigung zahlte die Beklagte dem Kläger einen Betrag in Höhe von 2 % dieses Verkehrswertes, mithin 5.800 EUR. Randnummer 7 Mit seiner daraufhin erhobenen Klage begehrt der Kläger eine um 12.000 EUR höhere Entschädigung nach Teil A II Ziffer 5.1.7 Nr. 2 PFB sowie eine um 800 EUR höhere Außenbereichsentschädigung, die sich bei Zugrundelegung eines Verkehrswertes von 330.000 EUR ergäben. Bei der Verkehrswertermittlung sei das Flurstück 7... als baureifes Land in Ansatz zu bringen, da eine einheitliche Nutzung als Hausgrundstück mit Gartenland, mithin eine räumliche und wirtschaftliche Einheit vorliege. In der Klagebegründung vom 18. Februar 2022 wird vorgetragen, dass eine Reduzierung der Grundstücksfläche nicht geboten sei, da die selbstständige Verwertung des Flurstücks 7... schlicht nicht dem üblichen Marktverhalten entspreche. Eine selbstständige Verwertung dieses Flurstücks wäre fernliegend, denn es sei aufgrund seiner Lage vollständig von anderen Flurstücken umgeben und demnach nicht erreichbar. Eine gesonderte Verwertung des Flurstücks 7... sei in verschiedener Hinsicht nicht vorgesehen und erscheine hier bereits aufgrund der Lage des Flurstücks wenig sinnvoll, denn die Zuwegung könnte nur über den angrenzenden Wald erfolgen. Im weiteren Verlauf des verwaltungsgerichtlichen Verfahrens trägt der Kläger im Wesentlichen vor, eine Bebauung des hinteren Flurstückes 7... sei nicht ausgeschlossen und in der näheren Umgebung vorhanden. Das Flurstück 7... stelle einen ortsüblichen Gartenlandteil des baureifen Landes im Sinne des Leitfadens dar. Für eine räumliche und wirtschaftliche Einheit spreche zudem, dass die drei Flurstücke auf einem gemeinsamen Grundblatt gebucht seien. Die im Grundbuch angegebene Wirtschaftsart sei nicht maßgeblich, da bei der Digitalisierung des Grundbuchs lediglich die historische Eintragung übernommen worden sei. Die Abtrennung einzelner Grundstücke sehe der Leitfaden nur vor, wenn es offensichtlich an einer räumlichen Einheit fehle. Er habe zudem Anspruch auf Erstattung der Honorarkosten für das von ihm eingeholte Gutachten in Höhe von 1.200 EUR, da dieses den formalen Anforderungen des Leitfadens entspreche. Randnummer 8 Der Kläger beantragt: Randnummer 9 1. Die Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 12.000,00 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen, Randnummer 10 2. die Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 800,00 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen, Randnummer 11 3. die Beklagte wird verurteilt, dem Kläger 1.200,00 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen und Randnummer 12 4. die Beklagte trägt die Kosten des Verfahrens. Randnummer 13 Die Beklagte beantragt, Randnummer 14 die Klage abzuweisen. Randnummer 15 Sie verteidigt das von ihr eingeholte Verkehrswertgutachten. Soweit sie vorgerichtlich vorsorglich und ohne Anerkennung einer Rechtspflicht einen schalltechnischen Verkehrswert von 290.000 EUR in Ansatz gebracht und eine Entschädigung in Höhe von 87.000 EUR sowie eine Außenbereichsentschädigung in Höhe von 5.800 EUR ausgezahlt habe, beruhe dies darauf, dass sie das Flurstück 7... bei separater Bodenwertermittlung mit einem Bodenwert in Höhe von 23.360,00 EUR berücksichtigt habe. Ein Anspruch des Klägers auf Erstattung der Kosten für das Verkehrswertgutachten bestehe nicht, da dieses erhebliche inhaltliche Mängel aufweise. Randnummer 16 Wegen der Einzelheiten des Sach- und Streitstandes und des Vorbringens der Beteiligten wird auf die Streitakte sowie den Schallschutzvorgang der Beklagten verwiesen, die Gegenstand der mündlichen Verhandlung und Entscheidung gewesen sind. Entscheidungsgründe Randnummer 17 Die Sache konnte durch den Berichterstatter als Einzelrichter verhandelt und entschieden werden, weil die Beteiligten ihr schriftliches Einverständnis hierzu erklärt haben (§ 87a Abs. 2, Abs. 3 VwGO). Randnummer 18 I. Die Klage hat mit ihrem Antrag zu 1. keinen Erfolg. Der Kläger hat keinen Anspruch auf die geltend gemachte zusätzliche Entschädigungszahlung in Höhe von 12.000 EUR. Randnummer 19 1. Anspruchsgrundlage für das Zahlungsbegehren des Klägers ist der Planfeststellungsbeschluss „Ausbau Verkehrsflughafen Berlin-Schönefeld“ vom 13. August 2004 in Verbindung mit dem Planergänzungsbeschluss „Lärmschutzkonzept BBI“ zum Vorhaben „Ausbau Verkehrsflughafen Berlin-Schönefeld“ vom 20. Oktober 2009 (im Folgenden: PFB). Randnummer 20 Gemäß der Lärmschutzauflage in Teil A II Ziffer 5.1.2 PFB (S. 105 f.) sind für Wohnräume, Büroräume, Praxisräume und sonstige nicht nur vorübergehend betrieblich genutzte Räume in der Umgebung des Flughafens geeignete Schallschutzvorrichtungen vorzusehen. Die Vorrichtungen haben am Tag zu gewährleisten, dass durch die An- und Abflüge am Flughafen im Rauminnern bei geschlossenen Fenstern keine höheren A-bewerteten Maximalpegel als 55 dB(A) auftreten. Innerhalb des Tagschutzgebietes haben die Träger des Vorhabens auf Antrag des Eigentümers eines Grundstücks, das am 15.05.2000 bebaut oder bebaubar war, für geeignete Schallschutzvorrichtungen an den Räumen Sorge zu tragen. Randnummer 21 Zur Gewährleistung des Nachtschutzes sieht der Planergänzungsbeschluss in Teil A II Ziffer 5.1.3 PEB (S. 19) vor, dass für Schlafräume einschließlich der Übernachtungsräume in Beherbergungsstätten in der Umgebung des Flughafens geeignete Schallschutzvorrichtungen vorzusehen sind. Die Vorrichtungen haben zu gewährleisten, dass durch An- und Abflüge am Flughafen im Rauminnern bei geschlossenen Fenstern und ausreichender Belüftung in der Durchschnittsnacht der sechs verkehrsreichsten Monate nicht mehr als sechs A-bewertete Maximalpegel über 55 dB(A) auftreten und ein für die Nachtstunden (22:00 bis 06:00 Uhr) der sechs verkehrsreichsten Monate ermittelter energieäquivalenter Dauerschallpegel von 35 dB(A) nicht überschritten wird. Innerhalb des Nachtschutzgebietes haben die Träger des Vorhabens auf Antrag des Eigentümers eines Grundstückes, das am 15.05.2000 bebaut oder bebaubar war, für geeignete Schallschutzvorrichtungen einschließlich geeigneter Belüftung an den Räumen Sorge zu tragen. Die Schutzauflagen geben demnach das Schutzniveau vor, das der Einhaltung der Schutzziele – dem Kommunikationsschutz am Tag und der Nachtruhe in der Nacht – dient. Randnummer 22 Nach der Lärmschutzauflage in Teil A II Ziffer 5.1.7 Nr. 2 PFB (S. 108) hat der Betroffene gegenüber der Vorhabenträgerin einen Anspruch auf Entschädigung in Höhe von 30 % des Verkehrswertes, soweit die Kosten für Schallschutzeinrichtungen im Sinne der Auflagen 5.1.2 und 5.1.3 30 % des Verkehrswertes von Grundstück und Gebäuden mit zu schützenden Räumen überschreiten und damit außer Verhältnis zum angestrebten Schutzzweck stehen. Diese Voraussetzungen liegen nicht vor. Randnummer 23 Die Maßnahmen, die zur schallschutztechnischen Ertüchtigung der mehreren anspruchsberechtigten Aufenthaltsräume in dem klägerischen Einfamilienhaus erforderlich sind, um die planfestgestellten Lärmschutzziele zu erreichen, erfordern mit Kosten in Höhe von 166.463,65 EUR einen finanziellen Aufwand, der deutlich über der sich bei 82.200 EUR befindenden Kappungsgrenze von 30 % des von der Beklagten zutreffend auf 274.000 EUR bezifferten Verkehrswertes liegt. Randnummer 24 2. Ohne Erfolg macht der Kläger gegen die schallschutzbezogene Verkehrswertermittlung vom 2. Februar 2021 (Gutachten der Beklagten) geltend, das Flurstück 7... hätte als baureifes Land in Ansatz gebracht werden müssen. Randnummer 25

1. a)Das Gutachten der Beklagten geht zutreffend davon aus, dass das hinter dem bebauten Flurstück 7... gelegene Flurstück 7... als Gartenland anzusehen ist. Dies entspricht unstreitig der zum hier maßgeblichen Stichtag am 22. Juni 2007, dem Zeitpunkt der Antragstellung, objektiv vorhandenen Nutzung. Die Nutzung des Flurstücks 7... als Erholungs- und Gartenfläche stellt auch in subjektiver Hinsicht die von dem Kläger allein beabsichtigte Nutzung dar. Dass eine Änderung dieser Nutzung in Gestalt einer Bebauung in zweiter Reihe auf dem Flurstück 7... zum Stichtag bereits geplant und der Beklagten im Zeitpunkt der Objektbesichtigung durch die Firma X... am 13. Oktober 2020 oder jedenfalls bis zum Zeitpunkt der Erstellung des Verkehrswertgutachtens angezeigt worden sei, macht der Kläger nicht geltend. In der Klagebegründung wird eine selbständige Verwertung des Flurstücks 7... vielmehr als fernliegend bezeichnet. Nach dem schriftsätzlichen Vorbringen des Klägers vom 19. April 2023 ist die einheitliche Nutzung als ein Hausgrundstück mit Gartenland zentral. Auch in der mündlichen Verhandlung hat der Kläger auf Nachfrage des Senats daran festgehalten, dass das Flurstück 7... mit dem bebauten Flurstück 7... gemeinsam die Erholungs- und Gartenfläche des Gesamtgrundstücks bilde. Im vorliegenden Fall stellt sich somit nicht die Frage, wie sich eine nach dem für die Verkehrswertermittlung maßgeblichen Stichtag beabsichtigte und der Beklagten angezeigte Nutzungsänderung auf die schallschutzbezogene Verkehrswertermittlung auswirkt (zum Anspruch auf Schallschutzvorkehrungen bei nach Anspruchsermittlung geplanter Änderung des Nutzungskonzepts s. Urteil des Senats vom 9. April 2019 – OVG 6 A 4.17 – juris Rn. 21 ff.). Randnummer 26
2. b)Diesem Befund entsprechen die in dem Gutachten der Beklagten zugrunde gelegten Grundbucheintragungen. Danach ist für das Flurstück 7... als Wirtschaftsart „Erholungsfläche“ eingetragen, während für das Flurstück 7... als Wirtschaftsart „Gebäude- und Freifläche“ eingetragen ist (vgl. Grundbuch von P... Blatt 7...). Soweit der Kläger geltend macht, in das Grundbuch übernommene Angaben wie die Bewirtschaftungs- oder Nutzungsart nähmen nicht am öffentlichen Glauben des Grundbuchs gemäß § 892 BGB teil, bedürfte dies allenfalls dann einer näheren Betrachtung, wenn die Angaben im Grundbuch mit den tatsächlichen Verhältnissen zu dem für die Verkehrswertermittlung maßgeblichen Stichtag nicht (mehr) in Einklang stünden. Dies ist vorliegend jedoch nicht der Fall (s.o.). Soweit der Kläger geltend macht, die Flurstücke seien als wirtschaftliche Einheit zu betrachten, da sie auf einem Grundbuchblatt gebucht seien, ändert dies nichts an der hier allein maßgeblichen, zum Stichtag tatsächlich vorhandenen und von dem Kläger auch beabsichtigten Nutzung des Flurstücks 7... als Erholungs- und Gartenfläche. Randnummer 27
3. c)Dies zugrunde gelegt ist es nicht zu beanstanden, dass in der angegriffenen Verkehrswertermittlung der Beklagten das Flurstück 7... nicht in die Bewertung einbezogen wurde. Dies entspricht dem Leitfaden, der für Hinterland- sowie Gartenlandflächen, die nicht Teil des ortsüblichen Baugrundstücks sind (z.B. land- und forstwirtschaftliche Flächen), vorsieht, dass diese bewertungsfachlich abzutrennen und nicht zu bewerten sind (Leitfaden Fassung 4.0, Stand 12. September 2019, Ziffer 3.3.2 S. 13). Dass diese Maßgabe nicht mit der planfestgestellten Lärmschutzauflage in Teil A II Ziffer 5.1.7 Nr. 2 PFB in Einklang steht, ist von dem Kläger weder geltend gemacht worden noch im vorliegenden Fall ersichtlich. Mit seinem Einwand, die vorliegende Gartenfläche stelle keine land- und forstwirtschaftliche Fläche dar, lässt der Kläger unberücksichtigt, dass diese in dem Leitfaden nur beispielhaft genannt werden. Das Flurstück 7... kann auch nicht als Teil des ortsüblichen Baugrundstücks angesehen werden. Bereits das mit der Doppelhaushälfte bebaute Flurstück 7... weist mit 1.323 m² eine deutliche Übergröße auf. Die durchschnittliche Grundstücksgröße in der Umgebung des Klägers beträgt zu dem hier allein maßgeblichen Stichtag unstreitig 800 m² (vgl. Gutachten der Beklagten S. 13). Nach der unwidersprochen gebliebenen Erläuterung des Sachbeistands der Beklagten in der mündlichen Verhandlung liegt die durchschnittliche Grundstücksgröße von Grundstücken, die mit Doppelhaushälften bebaut sind, in den östlichen Bezirken von Berlin mit 613 m² noch unter diesem Wert. Dies zugrunde gelegt wäre, wie die Beklagte zu Recht annimmt, die Zuordnung des Flurstücks 7...mit einer Größe von 1.168 m² als weiteres Gartenland zum Wohngrundstück des Klägers und damit einer Gesamtgröße des Grundstücks von 2.507 m² nicht ortsüblich. Auf die historischen Verhältnisse in der Umgebung des Klägers kommt es nicht entscheidungserheblich an. Randnummer 28
4. d)Soweit der Kläger geltend macht, das Flurstück sei im Rahmen der schallschutzbezogenen Verkehrswertermittlung als potentielles Bauland zu bewerten, widerspricht dies bereits der hier maßgeblichen Nutzungsbestimmung des Klägers zum maßgeblichen Stichtag, die ausschließlich auf eine Nutzung als Erholungs- und Gartenfläche gerichtet ist (s.o.). Im Übrigen lässt der Kläger unberücksichtigt, dass nach den planfestgestellten Lärmschutzauflagen ein Anspruch auf Schallschutzvorrichtungen erst dann besteht, wenn auf einem im Tag- bzw. Nachtschutzgebiet liegenden Grundstück, das am 15. Mai 2000 bebaubar gewesen sein muss (vgl. Teil A II Ziffern 5.1.2 und 5.1.3 PFB), Gebäude mit geschützten Räumen vorhanden sind. Das Flurstück 7...ist unstreitig jedenfalls nicht bebaut. Auf die zwischen den Verfahrensbeteiligten kontrovers diskutierte Frage, ob auf dem Flurstück 7... eine Bebauung in zweiter Reihe zulässig und auch marktüblich wäre, kommt es somit nicht entscheidungserheblich an. Dessen ungeachtet sei darauf hingewiesen, dass der Kläger im verwaltungsgerichtlichen Verfahren zunächst vorgetragen hat, eine selbstständige Verwertung des Flurstücks 7... entspreche schlicht nicht dem üblichen Markverhalten und sei fernliegend, da das Flurstück aufgrund seiner Lage vollständig von anderen Flurstücken umgeben und demnach nicht erreichbar sei. Eine gesonderte Verwertung des Flurstücks 7... sei in verschiedener Hinsicht nicht vorgesehen und erscheine hier bereits aufgrund der Lage des Flurstücks wenig sinnvoll, denn die Zuwegung könnt nur über den angrenzenden Wald erfolgen. Dieser Standpunkt wurde erst im Laufe des verwaltungsgerichtlichen Verfahrens modifiziert. Randnummer 29 Der Kläger hat in der mündlichen Verhandlung auf Nachfrage des Senats erklärt, keine weiteren Rügen hinsichtlich des Verkehrswertgutachtens der Beklagten geltend zu machen. Randnummer 30 II. Der Kläger kann eine um 800 EUR höhere Außenwohnbereichsentschädigung nicht beanspruchen (Antrag zu 2). Randnummer 31 Nach Ziffer 5.1.5 der Auflagen unter Abschnitt A II 5 des Planfeststellungsbeschlusses „Ausbau Verkehrsflughaften Berlin-Schönefeld“ vom 13. August 2004 in seiner derzeit gültigen Fassung haben die Träger des Vorhabens auf Antrag des Eigentümers eines innerhalb des Entschädigungsgebietes Außenwohnbereich gelegenen Grundstücks, das am 15. Mai 2000 mit Wohngebäuden bebaut oder bebaubar war und über Außenwohnbereiche (Balkon, Terrassen etc.) verfügt, Entschädigung für die Nutzungsbeeinträchtigung des Außenwohnbereichs zu leisten. Die Entschädigung beträgt pauschal mindestens 4.000 Euro pro Einfamilienhaus; bei Zwei- und Mehrfamilienhäusern erhöht sich dieser Betrag um jeweils 2000 Euro pro abgeschlossene Wohnung. Für Eigentumswohnungen beträgt die Entschädigung mindestens 3.000 Euro pro Wohnung. Die Entschädigung beträgt 2 % des Verkehrswertes des jeweiligen Grundstücks, wenn der Eigentümer im Einzelfall nachweisen kann, dass diese Entschädigungssumme die in seinem Fall anzuwendende pauschale Entschädigungssumme übersteigt. Randnummer 32 Der Kläger hat nach der 2 %-Regelung angesichts des ermittelten Verkehrswertes von 274.000 EUR einen Anspruch auf Außenwohnbereichsentschädigung in Höhe von 4.940 EUR. Da die gegen die Verkehrswertermittlung allein vorgebrachte Rüge, das Flurstück 7... hätte als baureifes Land in Ansatz gebracht werden müssen, nicht durchgreift (s.o.), ist die Außenwohnbereichsentschädigung auf diesen Betrag begrenzt. Randnummer 33 III. Der Kläger hat keinen Anspruch auf Erstattung der Gutachterkosten in Höhe von 1.200 EUR für das von ihm in Auftrag gegebene Verkehrswertgutachten vom 8. September 2020 (Antrag zu 3). Die Beklagte hat die Kostenerstattung zu Recht abgelehnt. Randnummer 34 Soweit der Kläger geltend macht, es entspreche der Praxis der Beklagten, die Kosten für von Grundstückseigentümern eingeholte Verkehrswertgutachten zu erstatten, wenn diese den formalen Anforderungen genügten, kann er damit nicht durchdringen. Zwar trifft es zu, dass die Firma X... in der Plausibilitätsprüfung vom 2. Februar 2021 in formaler Hinsicht die Anerkennung des Gutachtens des Klägers empfohlen hat. Maßgeblich ist jedoch, dass ausweislich dieser Plausibilitätsprüfung das Gutachten des Klägers hinsichtlich der bewertungsfachlichen Prüfkriterien wesentliche Mängel aufweist und die Ergebnisabweichung so erheblich ist, dass sie nicht mehr dem Ermessensspielraum des Sachverständigen bei der Objektbeurteilung und dessen Einordnung in das marktübliche Preisgefüge zuzuordnen ist (zu den Mängeln im Einzelnen s. Plausibilitätsprüfung S. 4 ff.). Die Beklagte sah sich daher veranlasst, ein eigenes Verkehrswertgutachten in Auftrag zu geben. Danach ist das Verkehrswertgutachten des Klägers bereits hinsichtlich der Bewertung des Flurstücks 7... als baureifes Land erheblich mangelhaft (s.o.). Da der Kläger nach seiner Erklärung in der mündlichen Verhandlung das Verkehrswertgutachten der Beklagten nur hinsichtlich der Bewertung des Flurstücks 7..., nicht aber hinsichtlich der weiteren – von dem Gutachten des Klägers abweichenden – Bewertungsansätze (z.B. zur Bruttogrundfläche) beanstandet hat, räumt er insoweit die Mangelhaftigkeit des von ihm eingeholten Gutachtens ein. Vor diesem Hintergrund nimmt die Beklagte zu Recht an, dass die Verkehrswertermittlung des Klägers nicht innerhalb des nach der Rechtsprechung des Senats hinzuzunehmenden Toleranzrahmes liegt (vgl. dazu Urteil des Senats vom 27. Juni 2018 – OVG 6 A 7.17 – juris Rn. 51 ff.). Es ist weder hinreichend substantiiert vorgetragen noch ersichtlich, aus welchen Gründen dies anders einzuschätzen sein sollte. Im Übrigen hat die Beklagte den Kläger bereits mit Schreiben vom 16. Juni 2020 darauf hingewiesen, dass eine Kostenerstattung nur erfolgt, wenn die Wertermittlung inhaltlich und fachlich den Vorgaben des Leitfadens entspricht. Randnummer 35 IV. Die Kostenentscheidung folgt auf § 154 Abs. 1 VwGO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 Abs. 1 VwGO in Verbindung mit § 709 ZPO. Randnummer 36 Die Revision wird nicht zugelassen, weil die Voraussetzungen des § 132 Abs. 2 Nr. 1 bis 3 VwGO nicht vorliegen. Permalink Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://gesetze.berlin.de/perma?d=NJRE001556486