sich fernzuhalten. Dazu gehört auch, dass er eine aussichtsreiche Rechtsverteidigung unternimmt. (Rn.100) (Rn.100)
110% des vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die jeweils andere Partei vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe
110% des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet. Die Revision wird nicht zugelassen. Gründe A. Randnummer 1 Der Kläger hat
der Beklagten erstinstanzlich mit Klageschrift vom 03.05.2019 Räumung und Herausgabe der
ihr zum Betrieb eines Hotels gepachteten Räume im EG,
Hr. S bzw. sodann der Beklagten fortgesetzt worden. Randnummer 7 Zudem habe das Landgericht den Nachtrag vom 15.01.2010 übersehen, mit dem die Beklagte in den Pachtvertrag eingetreten sei. Jedenfalls zu diesem Zeitpunkt sei der Pachtgegenstand auch in Bezug auf die Kellerräume aufgrund der tatsächlich bereits durch den geschäftsführenden Gesellschafter der Beklagten, S, ausgeübten Nutzung unschwer feststellbar gewesen (vgl. BGH NJW 1999, 3257). Randnummer 8 Schließlich indiziere das Fehlen des Grundrisses für die Kellerräume, dass diese auch aus Sicht der Vertragsparteien nur
untergeordneter Bedeutung gewesen seien. Der Betrieb eines Hotels erfordere zwar Vorrats- und Lagerräume. Jedoch seien es Nebenräume
nur untergeordneter Bedeutung. Daher sei
einem Leistungsbestimmungsrecht des Verpächters auszugehen, nicht anders als bei Bereitstellung eines Kellers für den Wohnraummieter. Randnummer 9 Die Bestimmbarkeit folge zudem auch daraus, dass sich die Kellerräume unter dem verpachteten Teil des Erdgeschosses befänden. Randnummer 10 Die Beklagte beantragt, Randnummer 11 unter Abänderung des am 20.11.2019 verkündeten Urteils des Landgerichts Berlin - 3 O 249/19 - die Klage abzuweisen und (widerklagend) festzustellen, dass der Kläger verpflichtet ist, der Beklagten sämtliche Schäden zu ersetzen, die ihr durch die Vorenthaltung des Gebrauchs der Pachtsache in dem Zeitraum 01.10.2019 bis 30.06.2024 entstehen werden. Randnummer 12 Der Kläger beantragt, Randnummer 13
1 PV, der Nutzung durch den Vorpächter und sodann durch die Beklagte, die jeweils jahrelang nicht beanstandet worden seien. Randnummer 30 Eine unberechtigte Unterverpachtung habe nicht vorgelegen, denn der Pachtgegenstand sei der B GmbH nicht überlassen worden. Die Beklagte habe, indem sie um Einwilligung nach § 11 PV gebeten habe, vielmehr deutlich gemacht, dass der Kläger es in der Hand habe, ob die Unterverpachtung erfolgt. B. Randnummer 31 Die Anschlussberufung des Klägers ist zulässig, aber unbegründet. Auf die Berufung der Beklagten ist die Klage auf Feststellung der Erledigung des Räumungsanspruchs (zum 30.09.2019) abzuweisen. Die Widerklage auf Feststellung der Schadensersatzpflicht des Klägers wegen „Vorenthaltung“ des Mietgebrauchs im Zeitraum 01.10.2019 bis 30.06.2024 bleibt (dennoch) ohne Erfolg, so dass die Berufung insoweit zurückzuweisen ist. Randnummer 32 I. Zur Anschlussberufung: Randnummer 33 1) Die Anschlussberufung ist zulässig, insbesondere rechtzeitig erhoben (§ 524 Abs. 2 S. 2 ZPO). Sie scheitert entgegen der Beklagten nicht daran, dass der Kläger kein Rechtsschutzbedürfnis habe, weil er nicht mehr erreichen wolle, als das Landgericht ihm bereits zuerkannt hat. Randnummer 34 Die Zulässigkeit der Anschlussberufung setzt keine Beschwer voraus (Zöller/Heßler, ZPO, 33. Aufl., § 524 Rn 31), jedoch aber, dass mit ihr mehr erreicht werden soll, als dem Berufungsbeklagten durch das erstinstanzliche Gericht bereits zuerkannt worden ist (BGH NJW 2008, 1953 Rn 14 m.N.). Randnummer 35 Das ist hier der Fall. Die Feststellung der Erledigung der Klage erschöpft sich nicht notwendig darin, die Kostenlast
sich fernzuhalten. Sie enthält vielmehr eine rechtskraftfähige streitige Entscheidung (s. BGH NJW 1991, 2280, 2281 - juris Rn 19; Zöller/Althammer, a.a.O., § 91 a Rn 46). Höchstrichterlich ungeklärt und streitig ist jedoch, ob die Feststellung, dass die Klage bis zum in Frage stehenden erledigenden Ereignis (vorliegend also: der Räumung am 30.09.2019) zulässig und begründet war, an der materiellen Rechtskraft des Erledigungsurteils teilnimmt oder ob diese sich nur auf die Unzulässigkeit oder Unbegründetheit des geltend gemachten Anspruchs ab Eintritt des erledigenden Ereignisses erstreckt (s. BGH NJW 2001, 2262 - juris Rn 5; Zöller/Althammer a.a.O. m.N.). Randnummer 36 Vorliegend hat das Landgericht nicht etwa nur festgestellt, dass die Klage im Zeitpunkt der Räumung am 30.09.2019 begründet war und durch diese unbegründet wurde, sondern hat ausdrücklich die Erledigungsfeststellung auf den Hilfsantrag (Räumung zum 30.09.2019) beschränkt und sie im Übrigen - unter Prüfung und Verneinung der fristlosen Kündigungen - „abgewiesen“. Dahinstehen kann, ob das Landgerichtsurteil bei zutreffender Auslegung einen rechtskraftfähigen Inhalt hat, der den Kläger belasten kann. Jedenfalls besteht eine formelle Betroffenheit durch die Teilabweisung und die Gefahr , dass der Kläger sich ohne Anschlussberufung nicht mehr auf eine Vertragsbeendigung wegen der fristlosen Kündigungen berufen könnte. Randnummer 37 Ein Rechtsschutzbedürfnis für die Anschlussberufung kann daher nicht verneint werden. Randnummer 38 2) Die Anschlussberufung ist jedoch unbegründet, weil die fristlosen Kündigungen unwirksam waren und dem Kläger daher der Hauptantrag der Klage vom 03.05.2019 auf (sofortige) Räumung und Herausgabe nicht zustand. Randnummer 39 a) Die fristlose Kündigung vom 13./14.01.2019 (K 4) wegen vertragswidriger Nutzung des Kellers ist nicht nach §§ 543 Abs. 1, 581 Abs. 2 BGB begründet. Randnummer 40 Der Kläger ist darlegungs- und beweispflichtig für Umstände, aus denen sich unter Abwägung der beiderseitigen Interessen ergibt, dass ihm die Vertragsfortsetzung unzumutbar ist. Dem genügt sein Vortrag nicht. Randnummer 41 aa) Soweit er eine widerrechtliche Nutzung der Räume K 01, 03, 04, und 06-08 (die zudem unstreitig unter den Hotelräumen liegen) als Lagerräume rügt, hat er bereits nicht schlüssig dargelegt und unter Beweis gestellt, dass diese nicht Vertragsgegenstand waren. Hiergegen spricht nicht nur, dass der Vertrag in § 1 Nr. 1 „Pachträume im Kellergeschoss“ nennt, sondern auch, dass diese unwiderlegt
der Beklagten über Jahre unbeanstandet genutzt wurden . Das vom Kläger behauptete Schreiben 12.11.2014 ist weder vorgelegt noch unter Beweis gestellt worden. Die Rüge einer unzulässigen Nutzung erfolgte somit erstmals mit Schreiben vom 07.08.2018 (B 2), und insoweit auch nur unter dem Aspekt einer vermeintlich geschuldeten weiteren Pachtzahlung und nicht etwa eines dringenden Bedürfnisses nach Selbstnutzung. Die Beklagte hat erstinstanzlich vorgetragen, dass die Räume bereits
der Vorpächterin (L Hotelbetriebsgesellschaft mbh) mit Willen des Klägers genutzt wurden und diese den Generalschlüssel 2009 an Herrn S übergab. Randnummer 42 Der Kläger hat dies nicht widerlegt. Sein Vortrag, die Beklagte habe eigenmächtig Türschlösser eingebaut, erscheint unsubstantiiert, da er die konkret dargelegte Vornutzung schon der L GmbH schlicht „bestreitet“ und insoweit auch keinen Beweis antritt. Randnummer 43 Jedenfalls ist die Würdigung des Landgerichts nicht zu beanstanden, dass es - selbst bei objektiv fehlender Mitverpachtung dieser Räume - an einer Unzumutbarkeit der Vertragsfortsetzung für den Kläger fehlt. Dies folgt daraus, dass die Räume vom Kläger offenbar nicht anderweitig benötigt wurden, ihre Nutzung
ihm unstreitig jedenfalls einige Jahre geduldet wurde - auch im Schreiben vom 07.08.2018 heißt es: „Zunächst haben wir stillgehalten“ -, die Beklagte unter diesen Umständen auch im Falle der Verkennung ihres Nutzungsrechts keine grobe Pflichtverletzung beging und es dem Kläger zuzumuten war, die Grenzen des Gebrauchsrechts unter Fortsetzung des Vertragsverhältnisses ggf. gerichtlich klären zu lassen. Randnummer 44 Unter diesen Umständen erlangte eine etwaige Pflichtverletzung der Beklagten auch durch die Missachtung der (unbestrittenen) Abmahnung vom 20.12.2018 nicht das für eine fristlose Kündigung erforderliche Gewicht. Dem Kläger ist es zuzurechnen, dass durch die jahrelange Hinnahme der Nutzung jedenfalls ein Vertrauenstatbestand auf Seite der Beklagten entstand. Randnummer 45 bb) Soweit die Beklagte den Hausanschlussraum für Gas und Wasser (K 02) unstreitig zur Lagerung
Gegenständen ihres Hausmeisters genutzt hat, ergibt sich nichts anderes. Nach ihrem Vortrag, der durch die Fotos K 5 belegt wird, wurden die Anschlüsse nicht etwa zugestellt, sondern befanden sich in einer abgetrennten Ecke des Raumes. Dieser war ansonsten also durchaus zur Lagerung geeignet, ohne dass berechtigte Interessen des Klägers beeinträchtigt wurden. Randnummer 46 Zudem beruft sich die Beklagte zu Recht auf einen Umkehrschluss aus § 10 Nr. 3 S. 3 PV, wo es heißt: „Der Zutritt des Verpächters zum Hausanschlussraum ist durch den Pächter zu gewähren.“ Daraus folgt, dass der Hausanschlussraum mitverpachtet war. Randnummer 47 Der Vortrag des Klägers, mit „Hausanschlussraum“ sei nicht K02 gemeint gewesen, sondern die Räume 317 und 316 im 3. OG mit Gasheizungsanlage und Warmwasseraufbereitung für das gesamte Gebäude, weil in den Räumen ja auch Gas und Wasser angelegen habe, erscheint fernliegend. Mit einem „Hausanschluss“-Raum wird allgemein die Stelle (im Keller) bezeichnet, wo die Versorgungsmedien mit entsprechenden Zählern in das Haus gelangen. Im Übrigen hat der Klägervertreter vorgerichtlich (s. Schreiben vom 13.01.2019, Anl. K 4) und noch in der Klageschrift, S. 15 den Kellerraum Nr. 02 selber als „Hausanschlussraum“ bezeichnet. Randnummer 48 cc) Soweit der Kläger die Kündigung auf das Abstellen
Gegenständen im Kellerflur im Bereich vor dem Aufzugs-Maschinenraum K05 stützt, rechtfertigt das ebenfalls keine fristlose Kündigung. Randnummer 49 Das Foto K 6 zeigt lediglich zwei hochkant in eine Ecke am Ende des Flures gestellte Lattenroste mit Matratzen. Weder wird der Zugang zum Maschinenraum beeinträchtigt, noch liegt eine Beeinträchtigung
Brandschutzvorschriften nahe, da nicht ersichtlich ist, dass ein Fluchtweg zugebaut wurde. Randnummer 50 Die Beklagte hat zudem vorgetragen, dass der Brandschutzexperte Dipl.-Ing. A am 13.12.2018 eine Gefährdung verneint habe, ohne dass der Kläger dem entgegen getreten ist. Randnummer 51 dd) Auch die fristlose Kündigung in der Klageschrift vom 03.05.2019, S. 15 f. (zugestellt am 09.07.2019) wegen Lagerung
Gegenständen im Flur des Kellers, die noch am 02.04.2019 festgestellt worden sei, ist nicht begründet. Es ist nicht erkennbar und vom Kläger auch nicht konkret behauptet, dass der Zustand, der sich aus den Fotos Anl. K 12 ergibt (Lagerung
Stapelkisten und Servierwagen in Nischen des Kellerflures; Abstellen
zwei Wäschewagen an einer verbreiterten Stelle des Flures; Abstellen
einigen Gegenständen am Ende des Flures) erhebliche berechtigte Interessen des Klägers beeinträchtigt, insbesondere etwa eine Verletzung
Brandschutzvorschriften darstellt. Randnummer 52 b) Ein Grund für die fristlose Kündigung vom 21.01.2019 (K 11) wegen unberechtigten Abschlusses eines Unterpachtvertrags ist nicht schlüssig dargelegt. Randnummer 53 Nach dem Gesetz liegt ein wichtiger Grund zur außerordentlichen Kündigung insbesondere vor, wenn der Mieter bzw. Pächter die Sache unbefugt einem Dritten „überlässt“ (§ 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 2 BGB). Der bloße Abschluss des Unter-Pachtvertrags mit der B GmbH vom 21.12.2018 (B 5) stellt keine solche Überlassung dar und beeinträchtigt berechtigte und schutzwürdige Interessen des Klägers auch sonst nicht. Es handelt sich um eine allein das Verhältnis der Beklagten zur Unterpächterin betreffende Vereinbarung, mit der der Kläger nichts zu tun hatte. Randnummer 54 Zudem haben die Parteien in § 12 Nr. 2 PV die Voraussetzungen einer fristlosen Kündigung wegen unberechtigter Unterverpachtung sogar besonders geregelt: Randnummer 55 „Liegt die Einwilligung des Verpächters nicht vor und nutzt der Unterpächter das Objekt vertragswidrig, kann der Verpächter vom Pächter verlangen, dass dieser dem Unterpächter das Unterpachtverhältnis sofort kündigt. Kommt der Pächter dem nicht unverzüglich nach Aufforderung durch den Verpächter nach, kann dieser das Pachtverhältnis mit dem Pächter fristlos kündigen.“ Randnummer 56 Diese Voraussetzungen - einer fortgesetzten vertragswidrigen „Nutzung“ - liegen nicht vor. Das Fehlen der „vorherigen schriftlichen Einwilligung“ i.S.
1 PV kann schon nach der eigenen Systematik der Regelung des § 12 PV keinen Kündigungsgrund darstellen. Randnummer 57 Im Übrigen stand der Unterpachtvertrag (B 5) nach seinem § 20 sogar unter der aufschiebenden Bedingung der Zustimmung des Klägers. Randnummer 58 II. Zur Berufung gegen die Erledigungsfeststellung: Randnummer 59 Die Berufung ist insoweit begründet. Randnummer 60 1) Zu Unrecht ist das Landgericht (ohne Beweisaufnahme)
einem die ordentliche Kündigung rechtfertigenden Schriftformmangel i.S.
Jedenfalls nach dem unter Beweis gestellten Vortrag der Beklagten litt der Pachtvertrag nicht an einem Schriftformmangel. Randnummer 61 a) Mit dem Landgericht ist allerdings davon auszugehen, dass es sich bei der (
der Beklagten behaupteten) Verpachtung
7 Kellerräumen als Abstell- und Lagerräume für das Hotel nicht um eine nebensächliche Abrede handelt, sondern um einen Teil des Pachtgegenstands, der zur Wahrung der Schriftform bestimmbar festgelegt werden musste. Es muss grundsätzlich feststellbar sein, welche Räume verpachtet sind (s. BGH NJW 2008, 1661 Rn 22). Soweit der BGH a.a.O. eine mündliche Vereinbarung über die Zuordnung eines
mehreren Kellerräumen zur Wohnung des Mieters als nicht beurkundungsbedürftigen unwesentlichen Vertragsbestandteil angesehen hat, ist das auf den vorliegenden Fall nicht übertragbar. Im Fall des BGH war in der Urkunde ausgewiesen, dass „ein Keller“ mitvermietet war, und es ging nur um die Auswahl zwischen mehreren im Wesentlichen gleichartigen Räumen. Hier hingegen gibt die Urkunde bereits keinen Anhaltspunkt, welche Anzahl
Räumen umfasst sein soll. Auf die Frage, ob Kellerräume für ein Hotel
größerer Bedeutung sind als für einen Wohnraummieter, kommt es daneben nicht an. Randnummer 62
Anfang an genutzt.“ Damit hat er die Nutzung im Zeitpunkt des Nachtrags (7,5 Monate nach Vertragsanfang) bereits nicht explizit bestritten. Seit wann die Nutzung denn erfolgte bzw. der Kläger davon Kenntnis erhielt, wird nicht vorgetragen. Soweit der Kläger im Schriftsatz vom 21.01.2020, S. 3 sein Bestreiten darauf bezieht, „dass die Kellerräume bei Vertragsbeginn an die Beklagte übergeben und seit Vertragsbeginn durch die Beklagte genutzt wurden“, gilt nichts anders. Randnummer 70 Es kann jedoch dahinstehen, ob ein hinreichendes Bestreiten des Klägers vorlag und - bei Fortsetzung des Streits in der Hauptsache - eine Beweisaufnahme unter Vernehmung der
der Beklagten benannten Zeugen L, K und H erforderlich geworden wäre. Randnummer 71 2) Die Berufung muss nämlich schon deshalb Erfolg haben, weil die Klage auf einen verfrühten Herausgabetermin gerichtet war und daher im Zeitpunkt des (vermeintlich) erledigenden Ereignisses - der Herausgabe am 30.09.2019 - jedenfalls noch nicht begründet war. Denn die Erledigungsfeststellung setzt voraus, dass die Klage (spätestens) im Zeitpunkt des erledigenden Ereignisses zulässig und begründet war und durch das Ereignis unzulässig oder unbegründet wurde (s. BGH NJW 1986, 588 - juris Rn 14 f.; NJW 1992, 2235 - juris Rn 14; WuM 2019, 283 - juris Rn 12; Zöller/Althammer, a.a.O., § 91 a Rn 44). Randnummer 72 Selbst wenn der Vertrag einen Schriftformmangel i.S.
BGB aufgewiesen haben sollte, hätte die Kündigung des Klägers vom 21.02.2019 (K 13) ihn nicht gemäß §§ 550, 578, 580 a Abs. 2 BGB zum 30.09.2019 beendet, sondern gemäß §§ 550, 578, 581 Abs. 2, 584 BGB erst zum 30.06.
den Ausführungen des Klägers im Schriftsatz vom 14.10.2019) um einen Pachtvertrag und nicht einen Geschäftsraummietvertrag. Pacht i.S.
BGB liegt vor, wenn die Räume mit einer zur Fruchtziehung geeigneten Ausstattung überlassen werden, wobei die Inventarüberlassung (nicht der einzige, aber) der Normalfall des Pachtvertrags ist (s. BGH WuM 1991, 335 - juris Rn 16 f.). Randnummer 76 Ausweislich
2 PV i.V.m. Anl. 2 (Inventarliste) erfolgte die Überlassung mit kompletter Küchenausstattung, Ausstattung des Cafés, eines Saals mit Tresenanlage und Vorhangzuganlage (für Theateraufführungen), mit Telefon- und PC-Anlage und kompletter Zimmerausstattung. An einer Ausstattung, die im Wesentlichen geeignet ist, als unmittelbare Quelle
Erträgen zu dienen (s. Guhling/Günter/Baldus, Gewerberaummiete, 2. Aufl., § 581 Rn 18), kann hier kein Zweifel bestehen. Es genügt, dass die Räume aufgrund der Einrichtung alsbald für den Betrieb genutzt werden können; dass das Inventar ggf. noch ergänzt werden muss, ist - entgegen dem Kläger - unschädlich (s. Palandt/Weidenkaff, a.a.O., vor § 535 Rn 16). Randnummer 77 Unerheblich für die Einordnung als Pachtvertrag ist das Alter des Inventars. Randnummer 78 III. Zur Widerklage: Randnummer 79 Die zulässige Berufung - gesonderte Ausführungen in der Berufungsbegründungsschrift nach § 520 Abs. 3 S. 2 Nr. 2 ZPO waren nicht erforderlich, da das Landgericht die Widerklage allein unter Hinweis auf die wirksame Kündigung des Klägers zum 30.09.2019 abgewiesen hat und sich die Berufung gegen diese Annahme wendet - ist unbegründet. Randnummer 80 1) Die Widerklage auf Feststellung, dass der Kläger zum Ersatz sämtlicher Schäden verpflichtet ist, die der Beklagten durch die Vorenthaltung des Gebrauchs der Pachtsache im Zeitraum 01.10.2019 bis 30.06.2024 entstehen werden, ist gemäß § 256 Abs. 1 ZPO zulässig. Randnummer 81 Geht es um die Feststellung der Ersatzpflicht für einen reinen Vermögensschaden, ist zwar die Wahrscheinlichkeit einer Schadensentstehung erforderlich (BGHZ 166, 84 = NJW 2006, 830 Rn 27; Zöller/Greger, a.a.O., § 256 Rn 9). Diese ist hier aber unproblematisch gegeben, weil die Beklagte den entgangenen Gewinn aus dem Hotelbetrieb in den Pachträumen geltend macht und es schon der Lebenserfahrung entspricht, dass ein Gewerbebetrieb, der über Jahre betrieben wurde, (irgendeinen) Gewinn abwirft. Randnummer 82 2) Die Widerklage ist unbegründet, selbst wenn man zugunsten der Beklagten unterstellt, dass ein Formmangel nach § 550 BGB nicht bestand und die Kündigung des Klägers vom 21.02.2019 (K 13) somit unwirksam war. Randnummer 83
der Beklagten angeführte Urteil des OLG Düsseldorf vom 11.04.2013 (10 U 68/12, bei juris Rn 7), das die maßgeblichen Tatumstände des Falles nicht erkennen lässt, nicht nur als mit „überschießender“ Begründung versehene Einzelfallentscheidung zu verstehen sein sollte, sondern dahin, dass eine Kausalität bei Befolgung einer unwirksamen Kündigung stets zu bejahen sei, könnte der Senat dem angesichts der aufgezeigten Rechtslage nicht folgen. Randnummer 87 Entgegen der Beklagten kann es für die Anwendbarkeit der Grundsätze zur Adäquanz auch keinen maßgeblichen Unterschied machen, ob der Pächter erkennt, dass die Kündigung aus tatsächlichen Gründen (s. den Fall BGH NJW 2009, 2059) oder aus rechtlichen Gründen unwirksam ist. Randnummer 88 Unter den Umständen des vorliegenden Falles fehlt es nach Überzeugung des Senats an einer adäquat verursachten, dem Kläger zuzurechnenden Schädigung der Beklagten. Randnummer 89 Der vorliegende Fall zeichnet sich durch Folgendes aus: Randnummer 90 Der Kläger hat mit Anwaltsschreiben vom 21.02.2019 (K 13) unter Berufung auf einen Schriftformmangel, der aus der fehlenden Bestimmbarkeit
mitverpachteten Kellerräumen folge, die ordentliche Kündigung zum 30.09.2019 erklärt. Die bei Erhalt der Kündigung ebenfalls schon anwaltlich vertretene Beklagte hat mit Schreiben vom 17.06.2019 (B 7) dargelegt, dass ein Schriftformmangel nicht bestehe und die Kündigung daher unwirksam sei, und hat gleichwohl die Rückgabe zum 30.09.2019 unter Androhung einer Schadensersatzforderung wegen „Vorenthaltens“ der Pachträume ab diesem Zeitpunkt angekündigt. Mit Schriftsatz vom 14.08.2019 hat sie sodann eingehend in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht - unter zutreffendem Hinweis auf die Rechtsprechung des BGH und unter Antritt
Zeugenbeweis - ausgeführt, dass ein Schriftformmangel nicht vorliege, weil die Kellerräume bereits im Zeitpunkt des Ursprungsvertrags vom Vorpächter, jedenfalls aber im Zeitpunkt des Nachtrags vom 15.01.2010
der Beklagten bzw. Hr. S genutzt worden seien. Randnummer 91 Die Räumung am 30.09.2019 erfolgte in Kenntnis und zutreffender Beurteilung der Sach- und Rechtslage und damit in dem Wissen, mangels wirksamer Kündigung nicht zur Herausgabe verpflichtet zu sein. Der Entschluss der Beklagten, dennoch dem Verlangen nachzukommen, war daher durch die unberechtigte Kündigung nicht „herausgefordert“. Randnummer 92 Es bestand für ihn auch kein rechtfertigender Anlass im Sinne einer nicht als ungewöhnlich oder gänzlich unangemessen zu bewertenden Entschließung (s. etwa BGH NJW 2017, 1600 Rn 11). Vielmehr hat die Beklagte mit ihrer Entscheidung, die als unwirksam erkannte Kündigung zu befolgen, in völlig ungewöhnlicher und unsachgemäßer Weise in den schadensträchtigen Geschehensablauf eingegriffen und eine weitere Ursache gesetzt, die erst den Schaden endgültig herbeigeführt hat (s. BGH NJW 2021, 1232 Rn 23). Randnummer 93 Die Beklagte verzichtete mit der Räumung auf eine nach Lage der Dinge in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht erfolgversprechende Rechtsverteidigung. Die Beklagte hatte nach ihrem - vom Kläger sodann auch nur wenig substantiiert bestrittenen - Vortrag
Anfang an die Kellerräume im Besitz und verfügte insoweit auch über Zeugen. Nicht nur die Nutzung im Zeitpunkt des Nachtrags vom 15.01.2010, sondern auch die Vermietung der Kellerräume konnte sie somit im Falle eines Prozesses mit Erfolgsaussicht nachweisen. Randnummer 94 Dass die fehlende Bezeichnung der Räume in der Vertragsurkunde angesichts der tatsächlichen Nutzung im Zeitpunkt des Nachtrags, welche die Bestimmbarkeit herstellte, formunschädlich war, begegnet auf der Grundlage der ständigen Rechtsprechung des BGH zu dieser Frage (s.o.) keinem Zweifel. Die Voraussetzungen der Bestimmbarkeit waren vielmehr „zwanglos“ gegeben. Auch der Beklagtenvertreter hatte dies ausweislich seiner Ausführungen im Schriftsatz vom 14.08.2019, S. 9/10 und somit bereits vor der Räumung am 30.09.2019 erkannt. Randnummer 95 Es bestand damit kein vernünftiger und nachvollziehbarer Grund für die Entscheidung, der unwirksamen Kündigung trotz des nach eigenem Vorbringen der Beklagten daraus folgenden Schadens
300.000 € (s. Schriftsatz vom 14.08.2019, S. 11) Folge zu leisten, anstatt die als gegeben erkannten Möglichkeiten der erfolgversprechenden Rechtsverteidigung wahrzunehmen, zumal im Zeitpunkt der Räumung bereits Räumungsklage erhoben war und die Beklagte sich somit ohnehin verteidigen musste. Die Umstände legen vielmehr nahe, dass die Beklagte, die unbestritten bereits in den Jahren 2016 und 2017 ihr Interesse daran bekundet hatte, sich
dem Betrieb zu trennen, da ihr Geschäftsführer nicht mehr die zeitlichen Kapazitäten hatte, um sich ausreichend zu kümmern (s. Anl. K 14), in ihrer Entscheidung
anderen Motiven bestimmt war und die Kündigung des Klägers lediglich als Anlass nahm, um sich unter Wahrung der Chance auf Schadensersatz
dem ihr lästig gewordenen Pachtvertrag zu lösen. Randnummer 96 Der Hinweis der Beklagten auf die Möglichkeit einer - angesichts der komplizierten Materie des § 550 BGB nie auszuschließenden - Falschbeurteilung der Rechtslage durch sie oder einer (instanz)gerichlichen Falschentscheidung und dem dann drohenden Schadensersatzanspruch des Klägers gegen sie, wenn sie das Objekt nicht geräumt habe, vermag nach Auffassung des Senats die Beurteilung nicht zu ändern. Randnummer 97 Soweit es im Rahmen der Adäquanzbeurteilung auf die Möglichkeiten einer erfolgversprechenden Rechtsverfolgung oder -verteidigung des
der (potentiell) schädigenden Handlung Betroffenen ankommt, ist die Erfolgsaussicht am gewöhnlichen Verlauf der Dinge - insbesondere also an der höchstrichterlichen Rechtsprechung und den verfügbaren Beweismitteln - auszurichten, nicht jedoch an der niemals auszuschließenden und bloß abstrakten Möglichkeit einer Falschentscheidung der Gerichte, die aus besonderen Gründen - die hier angesichts des Streitwertes auch nicht erkennbar sind - ggf. nicht im Instanzenzug behoben werden kann. Anderenfalls würde zu Lasten des Schädigers in derartigen Konstellationen auf eine wertende Adäquanzbetrachtung im Ergebnis verzichtet, da die Möglichkeit
(nicht mehr behebbaren) Fehlentscheidungen nie ganz auszuschließen ist. Dass das Landgericht im angefochtenen Urteil aufgrund einer Fehlinterpretation der Rechtsprechung des BGH die Bestimmbarkeit der Pachtsache infolge Vornutzung nicht erkannt hat (was die Beklagte im Zeitpunkt ihrer Räumung freilich noch nicht wissen konnte), ist daher nicht maßgeblich. Wie auch der weitere Verlauf des hiesigen Prozesses zeigt, war dieser Fehler der Behebung im Berufungsverfahren zugänglich. Der Hinweis des Beklagtenvertreters im Termin vor dem Senat, es müsse bei der Adäquanzbetrachtung auch zugunsten des Geschädigten berücksichtigt werden, dass dieser ggf. nicht die Mittel habe, um eine Rechtsmittelinstanz anzurufen, stellt wiederum nicht auf den gewöhnlichen Verlauf der Dinge ab, sondern auf eine hypothetische und fernliegende Entwicklung, die gerade im vorliegenden Fall nicht zu erwarten war. So hat die Beklagte, anstatt sich zunächst nur gegen die (ohnehin rechtshängige) Räumungsklage mit einem Streitwert
93.090 € zu verteidigen, zur Erhebung einer Widerklage auf Schadensfeststellung mit einem Wert
240.000 € entschlossen, und den entsprechenden Kostenvorschuss
4.845 € eingezahlt. Randnummer 98 Die
der Beklagten zur Rechtfertigung ihrer Entschließung angeführte Möglichkeit einer gerichtlichen Entscheidung, welche die Wirksamkeit der Kündigung wegen Formmangels bejaht und sie zur Leistung der ortsüblichen, nach den Marktverhältnissen jetzt höheren Nutzungsentschädigung (§ 546 a Abs. 1 Alt. 2 BGB) oder zu Schadensersatz verurteilt, ist aufgrund der klaren Sach- und Rechtslage und nach dem soeben Ausgeführten als bloß hypothetisch anzusehen. Randnummer 99 c) Zudem ist der Anspruch auf Ersatz des Kündigungsschadens auch wegen überwiegenden Mitverschuldens der Beklagten nach § 254 BGB ausgeschlossen. Randnummer 100 Der Geschädigte ist nach § 254 BGB gehalten, im Rahmen des Zumutbaren Schaden
sich fernzuhalten. Dazu gehört auch, dass er eine aussichtsreiche Rechtsverteidigung unternimmt (s. BGH NJW 2006, 2557 Rn 27; BGH NJW 2017, 1600 Rn 25; NJW 2016, 497 Rn 38, WM 2010, 993 - juris Rn 16, jeweils zum schuldhaften Nichtgebrauch
zulässigen und aussichtsreichen Rechtsmitteln; Palandt/Grüneberg, a.a.O., § 254 Rn 45 m.N.). Dementsprechend hat der BGH in BGHZ 89, 296 = NJW 1984, 1028 -juris Rn 32 f. (betreffend einen Fall des Vortäuschens des Kündigungsgrundes durch einen Gewerbe-Vermieter) entschieden, dass der Schadensersatzanspruch nach § 254 BGB ganz oder teilweise entfallen kann, wenn das Fehlen des Kündigungsgrundes „auf der Hand liegt oder wenn dem Mieter aus anderen Umständen des konkreten Einzelfalls zumutbar ist, sich gegen die Kündigung zu wehren“ (ebenso BGH WuM 2010, 575 - juris Rn 11; BeckOK Mietrecht/Bruns, a.a.O., § 542 Rn 217; s.a. Bub/Treier/Fleindl, Handb. Geschäfts- und Wohnraummiete, 5. Aufl., Rn IV 44: Mitverschulden des Mieters, wenn er die Unwirksamkeit der Kündigung erkennen und sich in zumutbarer Weise zur Wehr setzen konnte; Schmidt-Futterer/Blank, a.a.O., § 573 Rn 86: Mitverschulden, wenn der Mieter auf eine naheliegende Rechtsverteidigung gegen die Kündigung verzichtet). Randnummer 101 Zu Unrecht wendet die Beklagte ein, dass es vorliegend (anders als im Fall BGH NJW 2006, 2557) nicht um die Verteidigung gegen eine gerichtliche Entscheidung gehe, und ein „förmlicher Rechtsbehelf“ gegen eine Kündigung nicht gegeben sei. Innerhalb und außerhalb eines Prozesses bleibt es der Grundsatz des § 254 BGB, dass der Geschädigte Schaden in zumutbarer Weise
sich fernhalten muss. Vielmehr wird die Wertung zutreffen, dass, wenn schon die Rechtsverteidigung gegen eine gerichtliche Entscheidung zu fordern ist, eine solche erst recht zur Abwendung eines bloßen gerichtlich noch nicht geprüften Begehrens des Anspruchstellers geboten ist. Randnummer 102 Nach den genannten Grundsätzen ist ein Schadensersatzanspruch der Beklagten vorliegend wegen überwiegenden Eigenverschuldens gänzlich ausgeschlossen, auch unter Berücksichtigung der Ausführungen des BGH in BGHZ 89, 296 -juris Rn 32, auf welche die Beklagte abstellt. Dort heißt es in Bezug auf den Mitverschuldenseinwand gegen einen Ersatzanspruch der Gewerbemieterin nach Befolgung einer unwirksamen Kündigung: Randnummer 103 „Was ihr an Gegenwehr zumutbar war, kann nicht ohne Berücksichtigung der damit für sie unter Umständen verbundenen Nachteile beurteilt werden. Je gewichtiger die Gründe sind, die für die Wirksamkeit einer umstrittenen Kündigung sprechen, desto weniger kann dem gekündigten Mieter zugemutet werden, sich auf eine Auseinandersetzung mit dem Vermieter einzulassen oder es auf einen Prozeß ankommen zu lassen.
Bedeutung ist in diesem Zusammenhang auch, ob und in welcher Höhe er sich Ersatzansprüchen des Vermieters aussetzt, wenn er der Kündigung entgegentritt. Nur wenn das Fehlen eines Kündigungsgrundes auf der Hand liegt oder wenn dem Mieter aus anderen Umständen des konkreten Einzelfalles zumutbar ist, sich gegen die Kündigung zu wehren, kann eine Ersatzpflicht des Vermieters für Kündigungsfolgeschäden aus dem Gesichtspunkt mitwirkenden Verschuldens des Mieters ganz oder teilweise entfallen (§ 254 BGB).“ Randnummer 104 Die Rechtsverteidigung war der Beklagten schon deshalb zumutbar, weil das Fehlen der Kündigungsvoraussetzung (eines Formmangels wegen Unbestimmtheit der Kellerräume) auf der Hand lag. Damit bestand auch keine ernsthafte Erfolgsaussicht für Schadensersatzansprüche des Klägers gegen die Beklagte, welche zur Unzumutbarkeit der Rechtsverteidigung führen konnte. Da die Beklagte die Unwirksamkeit der Kündigung nicht nur erkennen konnte, sondern nach anwaltlicher Beratung eindeutig erkannt hat , liegt der maßgebliche und letzte Verursachungsbeitrag bei ihr, mit der Folge, dass sie ihren (vermeintlichen) Schaden selbst zu tragen hat. Randnummer 105 IV. Die Kostenentscheidung erster Instanz beruht auf § 92 Abs. 1 ZPO und berücksichtigt, dass die Räumungsklage, an deren Stelle allerdings vor dem Verhandlungstermin die einseitige Erledigungsfeststellung mit einem Streitwert
2.635,92 € trat, entgegen der Auffassung des Landgerichts unbegründet war. Die Kosten des Berufungsverfahrens hat die Beklagte zu tragen (§§ 97 Abs. 1, 92 Abs. 2 Nr. 1 ZPO). Randnummer 106 Die Vollstreckbarkeitsentscheidung ergibt sich aus den §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO. Randnummer 107 Revisionszulassungsgründe nach § 543 Abs. 2 ZPO liegen nicht vor. Insbesondere hat der Senat bei seiner Entscheidung über die Widerklage die höchstrichterlichen Grundsätze zum Zurechnungszusammenhang zwischen unwirksamer Kündigung und Folgeschaden wegen Räumung und zum Mitverschulden wegen Unterlassens aussichtsreicher und zumutbarer Verteidigungsmöglichkeiten angewandt und diese unter Beachtung der Umstände des vorliegenden Einzelfalls zur Grundlage seiner Entscheidung gemacht. Die Entscheidung des OLG Düsseldorf vom 11.04.2013 rechtfertigt aus den oben bereits genannten Gründen keine Revisionszulassung. Permalink Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://gesetze.berlin.de/perma?d=NJRE001560814
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