n.F. lässt sich nicht hinreichend deutlich entnehmen, dass auch eine Kompetenz begründet werden soll, Wohnungseigentümer entgegen einer bestehenden Vereinbarung erstmals Kosten aufzuerlegen. Denn die Neuregelung des § 16 Abs. 2 Satz 2
verwendet – ebenso wie die bis zum 30. November 2020 geltende Regelung des § 16 Abs. 3
a.F. – den Begriff der "Verteilung" der Kosten. (Rn.27) (Rn.31) Orientierungssatz Zitierung zum Leitsatz: vergleiche AG Erfurt, Urteil vom
ermögliche die erstmalige Einbeziehung bislang von der Kostentragungspflicht befreiter Wohnungseigentümer. Der Beschluss vom 05.07.2022 über die Sonderumlage widerspreche auch nicht ordnungsgemäßer Verwaltung. Randnummer 4 Die Kläger machen mit der Berufung geltend, der am 23.06.2021 gefasste Beschluss über die Änderung der Kostenverteilung sei mangels Beschlusskompetenz nichtig. Denn eine in der Teilungserklärung ausgenommene Kostentragungspflicht könne nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nicht durch Beschluss der Wohnungseigentümer erstmals begründet werden. Hierfür bedürfe es einer Vereinbarung nach § 10 Abs. 1 S. 2
. Diese Rechtslage habe sich durch § 16 Abs. 2 S. 2
n. F. nicht geändert. Randnummer 5 Die Nichtigkeit des Beschlusses vom 23.06.2021 führe auch zur Nichtigkeit des Beschlusses vom 05.07.2022 über die Vorschüsse zum Wirtschaftsplan. Denn die Kompetenz der Wohnungseigentümergemeinschaft, Vorschüsse festzusetzen, sei nur ein Annex zur jeweiligen Sachkompetenz. Nichtig sei auch der am 05.07.2022 zu Tagesordnungspunkt 4 gefasste Beschluss über die Erhebung der Sonderumlage. Randnummer 6 Hilfsweise berufen sich die Kläger auf eine Willkürlichkeit der Beschlüsse. Denn der Grund für die Privilegierung – die fehlende Nutzbarkeit als Wohnung – sei nicht entfallen. Randnummer 7 Die Kläger beantragen, Randnummer 8 das am 16.02.2023 verkündete Urteil des Amtsgerichts Schöneberg mit dem Az.: xxxx abzuändern und die Beschlüsse der Eigentümerversammlung der Berufungsbeklagten vom 05.07.2022 zu Tagesordnungspunkt 3 und 4 für ungültig zu erklären, Randnummer 9 hilfsweise, das vorgenannte Urteil des Amtsgerichts Schöneberg aufzuheben und den Rechtsstreit zur anderweitigen Verhandlung an das Amtsgericht zurückzuverweisen. Randnummer 10 Die Beklagte beantragt, Randnummer 11 die Berufung kostenpflichtig zurückzuweisen. Randnummer 12 Die Beklagte ist der Ansicht, § 16 Abs. 2 S. 2
n. F. eröffne aufgrund seines Wortlauts die Befugnis, Kosten abweichend von einer vereinbarten Kostenbefreiung auf Wohnungseigentümer umzulegen. Soweit die Kläger den Beschluss über den Sondervorschuss für willkürlich erachten, rügt die Beklagte eine Verspätung des Vorbringens und macht geltend, der Beschluss entspreche ordnungsgemäßer Verwaltung. Den Wohnungseigentümern stehe bei der Änderung des Kostenverteilungsschlüssels ein weites Ermessen zu. Durch das selbständige Beweisverfahren seien erhebliche Kosten aufgelaufen. Vom Ergebnis des Beweisverfahrens und der Zuführung zur Erhaltungsrücklage würden auch die Kläger profitieren. II. Randnummer 13
sind gewahrt. Auf die hierzu erfolgten Ausführungen des Amtsgerichts in der angefochtenen Entscheidung, die mit der Berufung nicht angegriffen werden, wird Bezug genommen. Randnummer 17 b) Zwar sind die angefochtenen Beschlüsse nicht bereits nichtig. Denn ein auf einer Wohnungseigentümerversammlung gefasster Beschluss ist gemäß § 23 Abs. 4
grundsätzlich gültig und ist nur dann nichtig, wenn er gegen eine Rechtsvorschrift verstößt, auf deren Einhaltung rechtswirksam nicht verzichtet werden kann. Nach der gesetzlichen Regelung stellt die Nichtigkeit eines Beschlusses somit die Ausnahme dar und ist nur anzunehmen, wenn der Schutzzweck der verletzten Vorschrift dies erfordert (vgl. BGH, Urteil vom
, Rn. 14; Erman/Grziwotz, BGB, 17. Aufl., § 23
, Rn. 9). Ein Fall mangelnder Beschlusskompetenz liegt bezüglich der am 05.07.2022 gefassten Beschlüsse aber nicht vor. Randnummer 18 Die Wohnungseigentümer waren gemäß § 28 Abs. 1 S. 1
befugt, über die Vorschüsse für den Wirtschaftsplan 2022 zu beschließen. Diese Beschlusskompetenz erstreckt sich auch auf Beschlüsse über Sonderumlagen, bei denen es sich um Nachträge zum laufenden Wirtschaftsplan handelt und die damit dessen Rechtscharakter teilen (vgl. BeckOK
/Bartholome, 54. Ed. 2.10.2023,
PK-BGB, 10. Aufl., § 28
(Stand: 15.03.2023), Rn. 54). Die bloße Anwendung eines fehlerhaften Verteilungsschlüssels in einem Beschluss über eine Vorschusspflicht bzw. über eine Sonderumlage berührt die Beschlusskompetenz grundsätzlich nicht (vgl. LG Nürnberg-Fürth, Beschluss vom 14. August 2012 – 14 S 4162/12
–, juris; Bayerisches Oberstes Landesgericht, Beschluss vom
, a) Nichtigkeitsgründe, Rn. 185; Münchener Kommentar zum BGB/ Hogenschurz, 9. Aufl. 2023,
68). Eine solche über den Einzelfall hinausgehende Regelung ist durch die am 05.07.2022 gefassten Beschlüsse nicht getroffen worden. Randnummer 19 c) Die auf der Eigentümerversammlung am 05.07.2022 zu den Tagesordnungspunkten 3 und 4 gefassten Beschlüsse verstoßen jedoch gegen den Grundsatz ordnungsgemäßer Verwaltung im Sinne von § 19 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 5
, da den Klägern Kosten entgegen der Vereinbarung im
und entfaltet keine Wirkung. Randnummer 22 aa) Zur Frage, ob ein Wohnungseigentümer durch Mehrheitsbeschluss an Kosten beteiligt werden kann, hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass die frühere Regelung in § 16 Abs. 3
a. F. nur die Kompetenz beinhaltet, einen anderen Kostenverteilungsmaßstab zu wählen, aber nicht die Befugnis begründet, einen Wohnungseigentümer, der nach einer Vereinbarung von der Tragung bestimmter Kosten oder der Kostentragungspflicht insgesamt befreit ist, durch Beschluss erstmals an den Kosten zu beteiligen (vgl. BGH, Urteil vom 1. Juni 2012 – V ZR 225/11; BGH, Versäumnisurteil vom 13. Mai 2016 – V ZR 152/15 –, Rn. 15, juris). Dies hat der Bundesgerichtshof aus dem Wortlaut der Norm gefolgert, der durch die Bezugnahme auf § 16 Abs. 2
a. F. an eine dem Grunde nach bestehende Kostentragungspflicht anknüpfe und deshalb lediglich die Möglichkeit zur Veränderung des Kostenverteilungsschlüssels begründe. Auch aus den Gesetzesmaterialien ergebe sich, dass § 16 Abs. 3
a. F. nur eine Beschlusskompetenz für die Verteilung der dort genannten Kosten nach Verbrauch, Verursachung oder einem sonst geeigneten Maßstab normieren sollte (vgl. BT-Drucksache 16/887, S.11; BGH, Urteil vom 1. Juni 2012 – V ZR 225/11 –, Rn. 13, juris). Randnummer 23 bb) Ob die seit dem 01.12.2020 geltende Fassung des § 16
die Kompetenz beinhaltet, einen Wohnungseigentümer durch Mehrheitsbeschluss erstmals an Kosten zu beteiligen, wird sehr kontrovers diskutiert. Randnummer 24
n. F., eine von einer Vereinbarung abweichende Kostenverteilung durch Beschluss zu ermöglichen, auch die Kompetenz, Wohnungseigentümer durch Beschluss erstmalig an Kosten zu beteiligen (vgl. Staudinger/ Lehmann-Richter
OGK/Falkner, 1.5.2023,
184; Ring/Grziwotz/Schmidt-Räntsch, BGB Sachenrecht,
53, beck-online). Die Vertreter dieser Auffassung argumentieren, für eine einschränkende Auslegung gebe es weder einen Anhaltspunkt im Gesetz noch in den Gesetzesmaterialien (vgl. Jennißen in: Jennißen, Wohnungseigentumsgesetz, 7. Auflage 2022, § 16, c) Schaffung oder Beseitigung von Privilegien, Rn. 85). Der Wortlaut des § 16 Abs. 2 S. 2
n. F. sehe vor, dass der neue Verteilungsschlüssel nicht nur von der gesetzlichen Regelung der Miteigentumsanteile, sondern auch von einer Vereinbarung abweichen könne (vgl. Lehmann-Richter/Wobst,
-Reform 2020, Rn. 693; Münchener Kommentar zum BGB/ Scheller, 9. Aufl. 2023,
52). Das Amtsgericht argumentiert in der angefochtenen Entscheidung, für eine Ausweitung der Beschlusskompetenz spreche auch der Vergleich mit § 21 Abs. 5 S. 2
, der es verbiete, einem Wohnungseigentümer durch Mehrheitsbeschluss Kosten aufzuerlegen. Auch dürfte aus § 47
folgen, dass die in der Gemeinschaftsordnung geregelte Privilegierung einzelner Wohnungseigentümer nicht mehr beschlussfest ist (so auch Jennißen, a. a. O.). Dieser Auffassung hat sich auch das Amtsgericht Hannover in einem Urteil vom 20.09.2022 angeschlossen (AG Hannover, Az.: 482 C 5657/21, juris). Randnummer 25
hieran etwas ändern soll (vgl. Hügel/Elzer, 3. Aufl. 2021,
OK BGB/Hügel, 67. Ed. 1.8.2023,
16; Grüneberg/ Wicke, 81. Aufl., § 16
, Rn. 5). Die gesetzliche Beschlusskompetenz betreffe nach wie vor nur das „Wie“ der Kostenverteilung und nicht das „Ob“ einer Kostentragungspflicht der einzelnen Wohnungseigentümer (vgl. Bärmann/ Becker, 15. Aufl. 2023,
120). Auch widerspreche eine erstmalige Beteiligung an Kosten entgegen einer Vereinbarung dem Vertrauensschutzprinzip; eine Änderung sei nur über eine Vereinbarung möglich, auf die gemäß § 10 Abs. 2
ein Anspruch bestehen könne (vgl. Grziwotz in: Erman BGB, Kommentar, 17. Auflage 2023, § 16 WoEigG, Rn. 14). Das Amtsgericht Erfurt hat sich in einem Urteil vom 22.06.2022 dieser Auffassung angeschlossen und meint, § 16 Abs. 2 S. 2
räume vom Wortlaut und der gemäß § 16 Abs. 2 S. 1
grundsätzlich als bestehend vorausgesetzten Kostentragungspflicht keine Möglichkeit ein, die erstmalige Kostentragungspflicht zu begründen (vgl. AG Erfurt, Urteil vom 22. Juni 2022 – 5 C 1260/21 –, Rn. 52, juris; Drasdo, NJW-Spezial 2023, 3, beck-online). Randnummer 26 cc) Die Kammer schließt sich der zuletzt genannten Auffassung an. Randnummer 27 Dem Wortlaut des § 16 Abs. 2 S. 2
n. F. lässt sich aus Sicht der Kammer nicht hinreichend deutlich entnehmen, dass auch eine Kompetenz begründet werden soll, Wohnungseigentümer entgegen einer bestehenden Vereinbarung erstmals Kosten aufzuerlegen. Denn die Neuregelung des § 16 Abs. 2 S. 2
verwendet – ebenso wie die bis zum 30.11.2020 geltende Regelung des § 16 Abs. 3
– den Begriff der „Verteilung“ der Kosten. Randnummer 28 Bei der Auslegung der Norm ist nach Auffassung der Kammer zu berücksichtigen, dass eine Vereinbarung der Wohnungseigentümer - wie die Regelung in § 10 Abs. 3 S. 1
voraussetzt - im Grundsatz nur durch eine weitere Vereinbarung der Wohnungseigentümer geändert oder aufgehoben werden kann. Durch einen einzelnen Wohnungseigentümer kann die Anpassung einer Vereinbarung gemäß § 10 Abs. 2
nur verlangt werden, soweit ein Festhalten an der geltenden Regelung aus schwerwiegenden Gründen unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der Rechte und Interessen der anderen Wohnungseigentümer, unbillig erscheint. Soweit von diesen Grundsätzen abgewichen werden soll, müssen Art und Umfang der Abweichung aus der jeweiligen Regelung hinreichend klar und deutlich hervorgehen. Ein derart klarer Regelungsinhalt lässt sich der Vorschrift des § 16 Abs. 2 S. 2
n. F. zur Frage, ob Wohnungseigentümer befugt sind, abweichend von einer Vereinbarung auch eine erstmalige Kostentragungspflicht zu begründen, jedoch nicht entnehmen. § 16 Abs. 2 S. 2
n. F. ist – auch im Kontext der Neuregelungen der §§ 21 Abs. 5, 47
– nicht zwingend so zu verstehen, dass von der Beschlusskompetenz auch die Neubegründung einer Kostentragungspflicht umfasst werden soll. Die Überleitungsvorschrift des § 47
ist hier nicht einschlägig. Sie stellt zwar eine Ausnahme zu dem vorgenannten Grundsatz der Gültigkeit getroffener Vereinbarungen dar; sie enthält ihrerseits jedoch genau definierte Voraussetzungen, in denen von dem Grundsatz abgewichen wird. Die Neuregelung des § 21 Abs. 5 S. 2
befasst sich zwar damit, ob einem Eigentümer Kosten neu auferlegt werden können. Sie betrifft hingegen nicht die Frage, inwieweit von einer Vereinbarung abweichende Regelungen getroffen werden können. Randnummer 29 Im Hinblick auf die gefestigte Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zur Frage, ob nach § 16 Abs. 3
a. F. durch Mehrheitsbeschluss eine Kostentragungspflicht neu begründet werden kann, hätte aus Sicht der Kammer Anlass bestanden, eine eindeutige Beschlusskompetenz für eine solche Neubegründung von Kostentragungspflichten zu regeln, wenn dies vom Gesetzgeber gewollt gewesen wäre. Randnummer 30 Den Materialien zum Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz vom 16.10.2020 lässt sich aber nicht entnehmen, dass die geänderte Regelung des § 16 Abs. 2 S. 2
auch die Befugnis begründen soll, einen von der Kostentragungspflicht befreiten Wohnungseigentümer durch Beschluss erstmals an den Kosten zu beteiligen. Im Gesetzentwurf findet sich in der ausführlichen Begründung zu § 16 Abs. 2
hierzu kein Anhaltspunkt (vgl. BT-Drucksache 19/18791, S. 56). Soweit die Gesetzesbegründung auf den Abschlussbericht der Bund-Länder-Arbeitsgruppe zur Reform des Wohnungseigentumsgesetzes von August 2019 verweist, findet sich auch in jenem Bericht kein Anhaltspunkt dafür, dass die Wohnungseigentümer befugt werden sollen, entgegen einer Vereinbarung durch Beschluss erstmals eine Kostentragungspflicht eines Wohnungseigentümers zu begründen. In dem Abschlussbericht wird vielmehr klargestellt, dass eine Gemeinschaftsordnung im Grundsatz nur durch eine erneute Vereinbarung aller Wohnungseigentümer geändert werden kann und dass ausnahmsweise ein Beschluss genügt, soweit sich eine Beschlusskompetenz unmittelbar aus dem Gesetz, zum Beispiel aus § 16 Abs. 3
, ergibt (vgl. ZWE 2019, 430, 432, beck-online). Zur Kostenverteilung wird in dem Abschlussbericht festgehalten, dass die Möglichkeiten der Kostenverteilung durch Beschluss zu liberalisieren seien. Dies betreffe zum einen die aus dem Merkmal „im Einzelfall“ entwickelte Schranke der Maßstabskontinuität und zum anderen das Verbot der Verteilung von Folgekosten (vgl. ZWE 2019, 430, 447 ff., beck-online). Keine Erwähnung findet in dem Bericht die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, wonach § 16 Abs. 3
a. F. nicht die Befugnis begründet, einen Wohnungseigentümer, der nach einer Vereinbarung von der Kostentragungspflicht befreit ist, durch Beschluss erstmals an den Kosten zu beteiligen (vgl. BGH, a. a. O.). Randnummer 31 Vor diesem Hintergrund vermag die Kammer nicht zu erkennen, dass die Neuregelung des § 16 Abs. 2 S. 2
die Befugnis begründen soll, bislang von der Kostentragungspflicht durch Vereinbarung befreite Wohnungseigentümer durch Mehrheitsbeschluss erstmals an Kosten zu beteiligten. Den Wohnungseigentümern fehlte bei der Beschlussfassung am 23.06.2021 mithin die Befugnis, für die Zukunft eine solche Kostentragungspflicht zu begründen. Randnummer 32
die Kompetenz beinhaltet, einen Wohnungseigentümer durch Mehrheitsbeschluss erstmals an Kosten zu beteiligen, divergierende Rechtsansichten vertreten werden und eine höchstrichterliche Entscheidung noch nicht vorliegt. Permalink Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://gesetze.berlin.de/perma?d=NJRE001563376
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