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AG Charlottenburg 204 C 86/19 Urteil Wohnraummiete: Wirksamkeit eines Mieterhöhungsverlangens wegen eines Außenaufzugs § 555b Nr 4 BGB, § 559 Abs 1 BG

Wohnraummiete: Wirksamkeit eines Mieterhöhungsverlangens wegen eines Außenaufzugs Orientierungssatz Der Anbau eines nicht das Kellergeschoss erschließenden und nur in den Zwischengeschossen haltenden Außenaufzugs stellt keine Modernisierungsmaßnahme für eine Wohnung im

  1. Obergeschoss dar, deren Mieter auch bei Nutzung des Aufzugs mit einer Einsparung von 10 Stufen noch 11 Stufen zu überwinden haben, und berechtigt deshalb nicht zu einer Erhöhung der Miete i.S.d. 559 Abs. 1 BGB, denn es fehlt an einem (nachhaltigen) Gebrauchsvorteil, weil aufgrund des Einbaus eines Fahrstuhls diese Wohnung weder besser, schneller noch barrierefrei zu erreichen ist. Verfahrensgang nachgehend LG Berlin
  2. Zivilkammer,
  3. November 2023, 64 S 123/22, Beschluss Tenor
  4. Der Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 1.480,50 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 21.01.2019 zu zahlen.
  5. Es wird festgestellt, dass sich die Nettokaltmiete für die Wohnung XXX straße XXX , XXX Berlin, Quergebäude
  6. OG rechts, nicht aufgrund der Modernisierungsmieterhöhung vom 26.02.2018 wegen eines Anbaus eines Personenaufzugs um 164,50 € monatlich ab dem 01.08.2019 erhöht hat.
  7. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
  8. Von den Kosten des Rechtsstreits tragen die Klägerin 11 % und der Beklagte 89 %.
  9. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar, für die Klägerin jedoch nur gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des jeweils beizutreibenden Betrages. Die Klägerin kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des jeweils beizutreibenden Betrages abwenden, wenn nicht der Beklagte zuvor Sicherheit in entsprechender Höhe leistet. Tatbestand Randnummer 1 Die Klägerin verlangt Rückzahlung ihrer Auffassung nach überzahlter Mieten und Feststellung der Unwirksamkeit einer Mieterhöhung nach Modernisierung. Randnummer 2 Die Parteien sind verbunden über den Mietvertrag vom 01.11.
  10. Randnummer 3 Mit Schreiben vom 15.05.2017 kündigte der Beklagte den Abbau der 23 Jahre alten Gas-Etagen-Heizung und Anschluss an den Fernwärmeanschluss im Hause, auch bezüglich der Warmwasserversorgung, an. Darin kündigte er eine Endenergieeinsparung von 8,7 % an und berief sich auf Berechnungen der Dipl.-Ing. (FH) XXX XXX und deren Zahlenaufstellung. Die monatliche Erhöhung beträgt 77,73 €. Randnummer 4 Mit Schreiben vom 04.04.2016 kündigte der Beklagte weitere Baumaßnahmen als Modernisierung an, u.a. den Anbau eines Personenaufzugs. Dieser war zum 01.09.2017 fertig gestellt worden. Mit Schreiben vom 14.09.2017 verlangte der Beklagte Zustimmung zur Mieterhöhung nach § 558 BGB, ohne sich zur Frage der zwischenzeitlich erfolgten Modernisierung zu äußern. Randnummer 5 Mit Schreiben vom 04.04.2016 kündigte der Beklagte darüber hinaus die Dachdämmung im Zuge des Dachgeschossausbaus an. Dafür verlangt er nun eine Mieterhöhung von 15,26 € monatlich. Randnummer 6 Mit Schreiben vom 26.02.2018 erhöhte der Beklagte die Miete wegen durchgeführter Maßnahmen um insgesamt 257,49 € pro Monat (davon 164,50 € monatlich für die Anbindung an den Personenaufzug). Die Klägerin zahlte diesen Betrag seit November 2018 unter Vorbehalt und verlangt diese Zahlungen für die Zeit von November 2018 bis Juli 2019 zurück. Randnummer 7 Die Klägerin trägt vor: Randnummer 8 Da ihre Wohnung im
  11. Obergeschoss des Gebäudes liege, sei die Installation des Aufzugs keine Modernisierungsmaßnahme, für die eine Mieterhöhung nach § 559 BGB möglich sei. Randnummer 9 Die Klägerin hat zunächst beantragt, Randnummer 10 den Beklagten zu verurteilen, an sie 2.344,41 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz ab dem 21.1.2019 zu zahlen. Randnummer 11 Der Beklagte hat zunächst beantragt, Randnummer 12 die Klage abzuweisen. Randnummer 13 Die Parteien haben einen Teilvergleich mit folgendem Inhalt beschlossen: Randnummer 14
  12. Die Parteien sind sich darüber einig, dass die Modernisierungsmieterhöhung vom 26.02.2018 für die von der Klägerin innegehaltene Wohnung XXX straße XXX , XXX Berlin, Quergebäude,
  13. OG rechts, in Höhe eines Betrags von 52,22 € monatlich wegen des Anschlusses der Wohnung an die im Haus bestehende Fernwärmezentralheizung mit Warmwasseraufbereitung berechtigt ist. Randnummer 15
  14. Die Parteien sind sich weiter darüber einig, dass die vorgenannte Modernisierungsmieterhöhung in Höhe eines Betrages von 15,26 € wegen der Dachdämmung unberechtigt ist. Randnummer 16 Die Parteien haben den Rechtsstreit im Hinblick auf den geschlossenen Teilvergleich übereinstimmend für erledigt erklärt. Randnummer 17 Nunmehr beantragt die Klägerin, Randnummer 18 den Beklagten zu verurteilen, an sie 1.507,50 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz ab dem 21.01.2019 zu zahlen; Randnummer 19 festzustellen, dass sich die Nettokaltmiete für die Wohnung XXX straße XXX , XXX Berlin, Quergebäude
  15. OG rechts, nicht aufgrund der Modernisierungsmieterhöhung vom 26.2.2018 wegen eines Anbaus eines Personenaufzugs um 167,50 € monatlich ab dem 1.8.2019 erhöht hat. Randnummer 20 Der Beklagte beantragt weiterhin, Randnummer 21 die Klage abzuweisen. Randnummer 22 Der Beklagte trägt vor: Randnummer 23 Die Installation des Aufzugs sei trotz der Lage der Wohnung der Klägerin im
  16. Obergeschoss des Gebäudes als Modernisierungsmaßnahme im Sinne von § 559 BGB zu bewerten. Randnummer 24 Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die Schriftsätze der Parteien und die dazu eingereichten Anlagen verwiesen. Entscheidungsgründe Randnummer 25 Die Klage ist hinsichtlich des noch offenen Zahlungsantrags überwiegend begründet, weil die Klägerin gegen den Beklagten einen Anspruch auf Rückerstattung von überzahlter Miete gemäß § 812 BGB für den Zeitraum vom 01.11.2018 bis 31.07.2019 hat. Randnummer 26 Der Feststellungsantrag ist in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang begründet, weil die Nettokaltmiete nicht aufgrund der Modernisierungsmieterhöhung wegen des Aufzuganbaus erhöht worden ist. Randnummer 27 Denn es ist davon auszugehen, dass die monatliche Zahlung in Höhe von 164,50 € im streitgegenständlichen Zeitraum von November 2018 bis Juli 2019 von der Klägerin an den Beklagten ohne Rechtsgrund geleistet worden ist, weil die entsprechende Mieterhöhung nach § 559 BGB hinsichtlich der Installation des Aufzuges unwirksam war. Nach Ansicht des erkennenden Gerichts handelt es sich vorliegend nicht um eine Modernisierungsmaßnahme im Sinne von § 559 BGB.
  17. Randnummer 28 Grundsätzlich ist auch beim Einbau eines Fahrstuhls immer eine Einzelfallbetrachtung erforderlich, ob für eine Wohnung eine Gebrauchswertsteigerung gegeben ist. Ein Gebrauchsvorteil für eine Wohnung liegt unabhängig von dem Verhalten des jeweiligen Nutzers nämlich nur dann vor, wenn sie aufgrund des Einbaus eines Fahrstuhls besser, schneller oder barrierefrei zu erreichen ist ( Landgericht Berlin, Beschluss vom
  18. Mai 2017 - 67 S 81/17 -, Rn. 4 , juris; Landgericht Berlin, Beschluss vom 9.10.2017 - 64 S 73/17 - Rn. 4, juris). Randnummer 29 Die Installation eines - das Kellergeschoss nicht erschließenden - (Außen-)Aufzugs stellt für den Mieter einer im ersten Obergeschoss liegenden Wohnung zumindest dann keine zur Erhöhung des Mietzinses berechtigende Maßnahme i.S.d. § 559 Abs. 1 BGB in der Fassung vom
  19. Januar 2002 (§ 559 Abs. 1, 555b Nr. 4, 5 BGB in der Fassung vom
  20. März 2013) dar, wenn der Aufzug nur auf Höhe der Zwischenpodeste hält ( Landgericht Berlin, Beschluss vom
  21. Mai 2017 – 67 S 81/17 –, juris, Rn. 4 ).
  22. Randnummer 30 Vorliegend wird der Gebrauchswert der Wohnung der Klägerin im
  23. Obergeschoss nach Ansicht des erkennenden Gerichts nicht erhöht, weil die Wohnung aufgrund des Aufzuganbaus nicht besser, schneller oder barrierefrei zu erreichen ist. Randnummer 31 Aus dem als Anlage zur Klageschrift eingereichten Schreiben des Berliner Mietervereins vom 23.10.2018 (Blatt 40 d.A.) ergibt sich, dass die Klägerin bei Benutzung des Fahrstuhls, der unstreitig im Erdgeschoss und dann erst wieder zwischen dem
  24. und
  25. Obergeschoss hält, 11 Stufen zu ihrer Wohnung hinunterlaufen muss. Ohne Fahrstuhlnutzung muss die Klägerin aus dem Erdgeschoss 21 Stufen bis zu ihrer Wohnung benutzen. Randnummer 32 Angesichts der 11 Stufen, die die Klägerin bei Fahrstuhlbenutzung bis zu ihrer Wohnung hinuntergehen muss, scheidet barrierefreies Erreichen der Wohnung mithilfe des Aufzugs aus. Randnummer 33 Unter Berücksichtigung der regelmäßig entstehenden und nicht zu vermeidenden Wartezeiten auf den Aufzug kann für das Erreichen der Wohnung im
  26. Obergeschoss auch keine Zeitersparnis durch die Benutzung des Aufzugs angenommen werden. Randnummer 34 Schließlich kann auch eine bessere Erreichbarkeit der Wohnung im
  27. Obergeschoss durch die Fahrstuhlbenutzung nicht festgestellt werden. Randnummer 35 Eine bessere Erreichbarkeit von Wohnungen in höher gelegenen Geschossen ist bei Fahrstühlen insbesondere anzunehmen, wenn der Transport von schweren Gegenständen in die Wohnung durch die Fahrstuhlnutzung vereinfacht wird. Randnummer 36 Dies ist im vorliegenden Fall nicht gegeben. Der Transport von schweren Gegenständen ist erfahrungsgemäß eher schwieriger und unfallträchtiger, wenn diese durch ein Treppenhaus nach unten getragen werden müssen. Da die Klägerin bei der Fahrstuhlnutzung unstreitig zusätzlich 11 Stufen nach unten benutzen muss, um schwere Gegenstände in ihre Wohnung zu verbringen, ist die Erreichbarkeit der Wohnung im
  28. Obergeschoss unter Berücksichtigung der dargestellten Erwägungen nicht besser als ohne den Fahrstuhl. Randnummer 37 Soweit die Beklagtenseite darauf hingewiesen hat, dass der Sachverhalt, der der zitierten Entscheidung des Landgerichts Berlin vom 16.05.2017 zugrunde lag, sich vom vorliegenden Sachverhalt unterscheidet, ist dies richtig, für die rechtliche Beurteilung des Sachverhalts nach Ansicht des erkennenden Gerichts aber unerheblich. Randnummer 38 Zwar ist der Aufzug im vorliegenden Fall, anders als im vom Landgericht Berlin zu beurteilenden Sachverhalt, nicht auf der Gebäuderückseite installiert. Selbst wenn der zusätzliche Umweg zur Gebäuderückseite wegfällt, ändert dies nichts an zusätzlichen Wartezeiten, wenn der Aufzug sich in einem oberen Geschoss befindet, und an der Tatsache, dass die Klägerin jedenfalls bei der Aufzugnutzung noch mehrere zusätzliche Treppenstufen zu benutzen hat. Ein hinreichend spürbarer Gebrauchsvorteil ist auch hier nicht gegeben.
  29. Randnummer 39 Der Feststellungsanspruch der Klägerin hinsichtlich der auf den Aufzuganbau bezogenen Mieterhöhung in Höhe von 164,50 € ist begründet. Randnummer 40 Ein Feststellungsinteresse der Klägerin ist gegeben. Dass die Mieterhöhung nach § 559 BGB für den Aufzuganbau mangels Gebrauchswertsteigerung nicht gerechtfertigt ist, ergibt sich aus den Ausführungen zu
  31. Randnummer 41 Der Zinsanspruch der Klägerin folgt aus dem Zahlungsverzug des Beklagten (§§ 280, 286, 288 BGB). Randnummer 42 Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 92, 98 Satz 1 (hinsichtlich des Teilvergleichs, vgl. Zöller, Kommentar zur ZPO, § 98, Rn. 3), 708 Nummer 11, 709, 711 ZPO. Randnummer 43 Der Streitwert beträgt 4.354,41 € (Zahlungsantrag: 2.344,41 €, Feststellungsantrag: 2.010,00 €). Permalink Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://gesetze.berlin.de/perma?d=NJRE001565897

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