LG Berlin II 67. Zivilkammer 67 S 250/23 Urteil Berücksichtigung einer mietvertraglichen Bestandsschutzklausel bei der Wirksamkeit einer Kündigung weg

Berücksichtigung einer mietvertraglichen Bestandsschutzklausel bei der Wirksamkeit einer Kündigung wegen Zahlungsverzug Leitsatz

1. Enthält der Mietvertrag eine gesetzesverstärkende Bestandsschutzklausel ohne tatbestandliche Beschränkung, ist daran nicht nur die Wirksamkeit von Eigenbedarfskündigungen, sondern die sämtlicher vermieterseitiger Kündigungen zu messen. Dazu zählen auch auf Zahlungspflichtverletzungen des Mieters gestützte Kündigungen. (Rn.18)
2. Zu den gewährleistungs- und kündigungsrechtlichen Auswirkungen einer touristischen Nutzung von Nachbarwohnungen in Berlin für ein Wohnraummietverhältnis nach dem Urteil des OVG Berlin-Brandenburg vom
3. September 2023 (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom
4. September 2023 - 5 B 5/22 , juris Tz. 60 ff.). (Rn.17) Orientierungssatz
5. Ein Urteil beruht auf einer fehlerhaften Behandlung des Parteivorbringens, wenn es zwischen den Parteien streitige Tatsachen als unstreitig behandelt und eindeutiges Parteivorbringen sachwidrig und damit objektiv fehlerhaft gewürdigt hat. (Rn.14)
6. Mängel der Mietsache berechtigen den Mieter nicht nur zur Minderung des Mietzinses, sondern zusätzlich auch zur Zurückbehaltung des Mietzinses. Das Zurückbehaltungsrecht kann auch konkludent ausgeübt werden und hindert unabhängig von seiner Ausübung den Eintritt des Verzuges (Anschluss BGH, Urteil vom
7. Oktober 1998 - VIII ZR 100/97). (Rn.17) Verfahrensgang vorgehend AG Berlin-Mitte,
8. August 2023, 17 C 28/23 Tenor Auf die Berufung des Beklagten wird das am
9. August 2023 verkündete Urteil des Amtsgerichts Mitte aufgehoben und der Rechtsstreit zur erneuten Verhandlung und Entscheidung auch über die Kosten des Berufungsverfahrens an das Amtsgericht zurückverwiesen. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Revision wird nicht zugelassen. Gründe I. Randnummer 1 Die klagende Vermieterin begehrt von dem beklagten Mieter nach Ausspruch mehrerer Kündigungen Räumung und Zahlung. Randnummer 2 Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Zur Begründung hat es ausgeführt, die vom Beklagten behaupteten Mängel der Mietsache berechtigten nicht zu einer über einen von der Klägerin bereits gewährten Mietnachlass hinausgehenden Minderung. Der Vortrag des Beklagten zu angeblichen Beeinträchtigungen durch die touristische Nutzung mehrerer Nachbarwohnungen sei nicht hinreichend substantiiert. Randnummer 3 Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf das Urteil des Amtsgerichts Bezug genommen. Randnummer 4 Gegen das ihm am
10. August 2023 zugestellte Urteil hat der Beklagte mit am
11. September 2023 eingegangenem Schriftsatz Berufung eingelegt und diese nach vorheriger Fristverlängerung mit am gleichem Tag eingegangenem Schriftsatz vom
12. November 2023 begründet. Randnummer 5 Die Berufung rügt im Wesentlichen, das Amtsgericht habe verfahrensfehlerhaft keinen Beweis erhoben, obwohl der Beklagte hinreichend konkret zu den von ihm behaupteten Mängeln vorgetragen habe. Randnummer 6 Der Beklagte beantragt, Randnummer 7 das angefochtene Urteil abzuändern und die Klage abzuweisen, hilfsweise, das angefochtene Urteil aufzuheben und den Rechtsstreit zur erneuten Verhandlung und Entscheidung an das Amtsgericht zurückzuverweisen. Randnummer 8 Die Klägerin beantragen, Randnummer 9 die Berufung zurückzuweisen. Randnummer 10 Sie verteidigt das angefochtene Urteil und vertieft ihren erstinstanzlichen Vortrag. Randnummer 11 Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die erst- und zweitinstanzlich gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen. II. Randnummer 12 Die statthafte, insbesondere form- und fristgerecht eingelegte Berufung hat in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang Erfolg. Randnummer 13 Der Rechtsstreit war wie geschehen unter Aufhebung des erstinstanzlichen Urteils gem. § 538 Abs. 2 Nr. 1 ZPO auf den Antrag des Beklagten an das Amtsgericht zurückzuverweisen. Danach darf das Berufungsgericht die Sache unter Aufhebung des Urteils zurückverweisen, soweit das Verfahren des ersten Rechtszugs an einem wesentlichen Mangel leidet und auf Grund dieses Mangels eine umfangreiche oder aufwändige Beweisaufnahme erforderlich ist. Diese Voraussetzungen sind erfüllt. Randnummer 14 Das angefochtene Urteil beruht auf einer fehlerhaften Behandlung des Parteivorbringens, indem es zwischen den Parteien streitige Tatsachen als unstreitig behandelt und eindeutiges Parteivorbringen offensichtlich sachwidrig und damit objektiv fehlerhaft gewürdigt hat (vgl. BVerfG Beschl. v.
13. April 1981 – 2 BvR 911/80, BVerfGE 57, 42; Heßler, in: Zöller, ZPO,
14. Aufl. 2024, § 538 Rz. 18, 25, jeweils m.w.N.). Randnummer 15 Das Amtsgericht hat den von der Klägerin geltend gemachten Räumungsanspruch bejaht, da Mängel der Mietsache der Wirksamkeit der im Wesentlichen auf Zahlungsverzug und unpünktliche Mietzahlungen des Beklagten gestützten Kündigungen nicht entgegengestanden hätten. Die geltend gemachten Mietzinsansprüche bestünden ebenfalls, da die von dem Beklagten behaupteten Mängel sämtlich nicht vorgelegen hätten. Randnummer 16 Das ist - mit Ausnahme der von der Berufung nicht mehr angegriffenen Verneinung baubedingter Umfeldmängel - nicht frei von Verfahrensfehlern. Denn das Amtsgericht hat es trotz hinreichenden Sachvortrags des Beklagten verfahrensfehlerhaft unterlassen, Beweis über die vom Beklagten behaupteten Beeinträchtigungen durch die touristische Nutzung der benachbarten Wohnungen zu erheben (vgl. zu letzterem Kammer Urt. v.
15. Oktober 2016 – 67 S 203/16 , ZMR 2017, 237, juris Tz. 20 m.w.N.). Soweit das Amtsgericht näheren Sachvortrag des Beklagten zu den von ihm behaupteten Mängeln vermisst hat, beruht dies auf einer Überspannung der Substantiierungsanforderungen an den Sachvortrag des Mieters zum Vorliegen von ihm behaupteter Mängel (st. Rspr., vgl. nur BGH, Beschl. v.
16. Juli 2016 – XII ZR 59/14, NZM 2016, 796, beckonline Tz. 5 ff.). Das Vorbringen des Beklagten ist entscheidungserheblich, weil es möglich ist, dass die behaupteten Beeinträchtigungen im Falle ihrer Erweislichkeit jedenfalls in der Zusammenschau mit der im Wesentlichen unstreitigen Vielzahl von Wassereinbrüchen in einem über die von der Klägerin gewährte Minderung hinausgehenden Ausmaß dem vom Amtsgericht angenommenen Zahlungsverzug des Beklagten entgegenstehen oder diesen sogar vollständig ausschließen. Randnummer 17 Davon ausgehend ist nunmehr unter Ausschöpfung sämtlicher Beweismittel zunächst umfänglicher Beweis zu dem von dem Beklagten behaupteten Mängeln der Mietsache - mit Ausnahme der im ersten Rechtszug behaupteten baubedingten Umfeldmängel - zu erheben. Dabei wird das Amtsgericht abhängig vom Ausgang der Beweiserhebung zu berücksichtigen haben, dass Mängel der Mietsache den Mieter nicht nur zur Minderung des Mietzinses nach § 536 Abs. 1 BGB berechtigen, sondern zusätzlich auch zur Zurückbehaltung des Mietzinses (st. Rspr., vgl. nur BGH, Urt. v.
17. November 2010 - VIII ZR 330/09, NJW-RR 2011, 447, beckonline Tz. 12). Das Zurückbehaltungsrecht kann auch konkludent ausgeübt werden und hindert unabhängig von seiner Ausübung den Eintritt des Verzuges (st. Rspr., vgl. nur BGH, Urt.
18. Oktober 1998 - VIII ZR 100/97, NJW 1999, 53, juris Tz. 10 ff). Das Amtsgericht wird abhängig vom Beweisergebnis zusätzlich zu erwägen haben, ob, gegebenenfalls welche zusätzlichen gewährleistungs- und kündigungsrechtlichen Folgen sich aus einer etwaigen touristischen Nutzung der benachbarten Wohnungen nach dem Urteil des OVG Berlin-Brandenburg vom
19. September 2023 ( 5 B 5/22 , juris Tz. 60 ff.) ergeben. Randnummer 18 Hinsichtlich des Räumungsanspruchs hat das Amtsgerichts entsprechend § 563 Abs. 2 ZPO davon auszugehen, dass die in § 4 Abs. 3 des Mietvertrags enthaltene gesetzesverstärkende Bestandsschutzklausel der Auslegung der Klägerin zuwider nicht nur Eigenbedarfskündigungen, sondern mangels tatbestandlicher Einschränkung jede vermieterseitige Kündigung erfasst. Dazu zählen auch auf Zahlungspflichtverletzungen des Mieters gestützte Kündigungen (vgl. Kammer, Urt. v.
20. August 2019 – 67 S 51/19 , WuM 2019, 581 , beckonline Tz. 21 ff.). Die Reichweite der Klausel wird allerdings durch dessen Satz 3 mitbestimmt. Danach richtet sich „die fristlose Kündigung … nach Nr. 10 AVB, Fassung D 2001“. Der Klägerin wird Gelegenheit zu geben sein, die bislang nicht zu den Akten gelangten „AVB“ nachzureichen. Unabhängig davon hat das Amtsgericht davon auszugehen, dass die streitgegenständlichen Kündigungen, soweit sie auf einen Zahlungsverzug des Beklagten gestützt sind, im Lichte von § 4 Abs. 3 des Mietvertrages allenfalls dann wirksam sind, wenn zusätzlich die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB erfüllt sind. Soweit die Klägerin über den Zahlungsverzug hinaus weitere Zahlungs- und sonstige Pflichtverletzungen des Beklagten behauptet hat, reichen diese gemäß § 4 Abs. 3 des Mietvertrages zur kündigungsbedingten Beendigung des Mietverhältnisses nicht aus. Randnummer 19 Die Kammer hat das ihr gemäß § 538 Abs. 2 Nr. 1 ZPO eingeräumte Ermessen hinsichtlich einer eigenen Sachentscheidung oder einer Aufhebung und Zurückverweisung mit dem sich aus dem Tenor ersichtlichen Ergebnis ausgeübt (vgl. BGH , Urt. v.
21. Juli 2011 − II ZR 188/09, NZG 2011, 996, beckonline Tz. 7). Denn eine Aufhebung und Zurückverweisung war hier wegen des Umfangs der durchzuführenden Beweisaufnahme nicht nur gerechtfertigt, sondern trotz der damit für die Parteien verbundenen Nachteile allein wegen des Erhalts eines zumindest zweizügigen Instanzenzugs zur Überprüfung der umfangreichen Beweiserhebung geboten (vgl. BGH, Urt. v.
22. Juli 2011, a.a.O.). Randnummer 20 Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf den §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO. Gründe, die Revision gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO zuzulassen, bestanden nicht. Permalink Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://gesetze.berlin.de/perma?d=NJRE001568797