Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg 10. Senat OVG 10 B 26/23 Urteil Bodenwerterhöhung durch eine Sanierung § 154 Abs 1 S 1 BauGB, § 136 Abs 2 S

Bodenwerterhöhung durch eine Sanierung Leitsatz Im Sinne von § 154 Abs 1 S 1 BauGB „durch die Sanierung bedingt“ ist jede Bodenwerterhöhung, die durch Sanierungsmaßnahmen im Sinne von § 136 Abs 2 S 1 BauGB bewirkt worden ist. Danach kommt es nicht darauf an, ob es sich um öffentliche oder private Sanierungsmaßnahmen handelt. Außerdem ist es danach grundsätzlich ohne Bedeutung, wer diese Maßnahmen wie finanziert hat und warum. Das gilt auch für private Baumaßnahmen im Sinne von § 148 BauGB, selbst wenn sie rein eigenfinanziert sind. (Rn.132) Verfahrensgang vorgehend VG Berlin, kein Datum verfügbar, 13 K 267.19 Tenor Die Berufung wird zurückgewiesen. Die Klägerin trägt die Kosten des Berufungsverfahrens. Das Urteil ist hinsichtlich der Kosten vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 Prozent des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 Prozent des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet. Die Revision wird zugelassen. Tatbestand Randnummer 1 Die Klägerin wendet sich gegen die Heranziehung zu einem sanierungsrechtlichen Ausgleichsbetrag in Höhe von 26.257,00 € für ihr Grundstück ...straße ..., 1... Berlin (Gemarkung ..., Flur 6..., Flurstück 8...; Grundbuch von Prenzlauer Berg, Bl. 7..., infolge der Begründung von Wohnungseigentum am

1. Juli 2013 übertragen nach Bl. 8... bis 8...) im ehemaligen Sanierungsgebiet „Prenzlauer Berg – Winsstraße“ in Pankow. Das Grundstück ist 341 m² groß und mit einem fünfgeschossigen Wohngebäude bebaut. Die Klägerin wurde am
2. Februar 1995 als Eigentümerin im Grundbuch eingetragen. Randnummer 2 Das Sanierungsgebiet ist Teil des dritten Stadterneuerungsprogramms, das zugleich das erste Gesamtberliner Stadterneuerungsprogramm darstellte. Es umfasste 22 Sanierungsgebiete, deren Erneuerung nach denselben vom Senat von Berlin am
3. August 1993 beschlossenen Leitsätzen zur Stadterneuerung in Berlin (AH-Drs. 13/41, S. 78 f.) zeitlich weitgehend parallel erfolgte. Sie wurden in drei Verordnungen von 1993 bis 1995 festgelegt. Dabei wurde für 20 Gebiete das umfassende Verfahren vorgesehen und für zwei Gebiete das vereinfachte Verfahren. Die meisten Sanierungsgebiete wurden in den Jahren 2007 bis 2011 wieder aufgehoben; in zwei Fällen folgte die Aufhebung im Jahr 2013 („Teutoburger Platz“) bzw. im Jahr 2015 („Helmholtzplatz“), während ein Sanierungsgebiet („Niederschöneweide“) noch nicht aufgehoben worden ist. In den im umfassenden Verfahren sanierten Gebieten waren für die Heranziehung zu Ausgleichsbeträgen mehr als 23.700 Bescheide vorgesehen. Davon entfielen mehr als zwei Drittel auf die sieben Sanierungsgebiete des Bezirks Pankow, zu denen auch das hier in Rede stehende Gebiet zählt (vgl. AH-Drs. 19/0605,
4. Bericht über die Stadterneuerung, S. 14). Randnummer 3 Das Sanierungsgebiet „Winsstraße“ gehört zu den Gebieten, für die der Magistrat von Berlin am
5. September 1990 vorbereitende Untersuchungen für die förmliche Festlegung von Sanierungsgebieten beschloss (Bekanntmachung vom
6. November 1990 – MagStadtWuV VIII A –, GVABl. für die Stadtbezirke Mitte, Prenzlauer Berg, Friedrichshain, Treptow, Köpenick, Lichtenberg, Weißensee, Pankow, Marzahn, Hohenschönhausen, Hellersdorf von Berlin,
7. Jahrgang, Nr. 17 vom
8. November 1990, S. 524, für das Gebiet „Winsstraße“ in Prenzlauer Berg unter [II.], Nr. 14). Dem folgte der Beschluss des Senats vom Berlin vom
9. Juli 1992 (ABl. S. 2848) über „Beginn bzw. Fortführung der vorbereitenden Untersuchungen nach § 141 BauGB“ u.a. für das Gebiet „Winsstraße“ in Prenzlauer Berg (a.a.O., S. 2851 unter II. Buchstabe c) Nr. 0405). Das hier in Rede stehende Sanierungsgebiet wurde dann – etwas kleiner als das Voruntersuchungsgebiet (vgl. Karte GVBl. 1994, 476) – mit Wirkung vom
10. Dezember 1994 förmlich festgelegt (§ 1 Abs. 1 Nr. 4 der Zehnten Verordnung über die förmliche Festlegung von Sanierungsgebieten vom
11. November 1994, GVBI. S. 472) und das umfassende Verfahren vorgesehen (§ 2 Abs. 1 Nr. 4 der Zehnten Verordnung, a.a.O.). Knapp sechzehneinhalb Jahre später wurde es mit Wirkung vom
12. April 2011 aufgehoben (Art. 1 Nr. 1 Buchstabe a, Nr. 2 und Nr. 3 der Zwölften Verordnung zur Änderung von Verordnungen über die förmliche Festlegung von Sanierungsgebieten vom
13. April 2011, GVBI. S. 170; Begründung: AH-Drs. 16/4084, lfd. Nr. 4, VO-Nr. 16/308, Anlage 1, S. 11-19, insbes. mit Darstellung der Sanierungsziele, a.a.O., S. 12 – 13, und der Sanierungsergebnisse, S. 15 – 18, sowie einer Kostenübersicht, S. 19). Randnummer 4 Das Sanierungsgebiet „Winsstraße“ ist 34,7 ha groß. Bei seiner Festlegung im Jahr 1994 zählte es 7.781 Einwohner und umfasste 225 Grundstücke mit 4.850 Wohneinheiten, 15 Jahre später gegen Ende der Sanierung im Jahr 2009 hatte es 8.562 Einwohner und umfasste 228 Grundstücke mit 5.204 Wohneinheiten (vgl. Bericht zur Begründung der Aufhebung, AH-Drs. 16/4084 vom
14. Mai 2011, Vorlage zu lfd. Nr. 4 – VO-Nr. 16/308, Anlage 1, S. 11). Nach den städtebaulichen Zielen lag der Schwerpunkt der Sanierung im Erhalten des gründerzeitlichen Stadtgrundrisses und der typischen Mischung von Wohnen, Arbeiten und sozialer Infrastruktur in der vorhandenen baulichen Dichte. Vorrang bei den baulichen Zielen hatte die flächendeckende Grundinstandsetzung und Modernisierung der Bausubstanz von Wohngebäuden, Gewerbe und Infrastruktureinrichtungen sowie die Beseitigung von Leerstand (vgl. Bericht zur Begründung der Aufhebung, a.a.O., S. 12). Randnummer 5 Die Begründung der Sanierungsverordnung, die dem Abgeordnetenhaus bei der Vorlage der Verordnung zur Kenntnisnahme (AH-Drs. 12/5109, lfd. Nr. 4, Verordnung Nr. 12/483) in einer Anlage beigefügt war (Bericht zur Begründung der Zehnten Verordnung über die förmliche Festlegung von Sanierungsgebieten, in: Abgeordnetenhaus von Berlin,
15. Wahlperiode, Verordnungen, Bd. XX Nr. 471 – 490, zu Verordnung Nr. 12/483) und ihm am
16. November 1994 zugeleitet wurde, führt zur Notwendigkeit der förmlichen Festlegung als Sanierungsgebiete und zur Verfahrenswahl nach § 142 Abs. 4 BauGB für alle elf Sanierungsgebiete der Zehnten Verordnung einleitend (a.a.O., S. 3 – 6) u.a. aus: Randnummer 6 „Die massiven baulichen Mißstände widersprechen den allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse. Eine Vielzahl der Gebäude in diesen Gebieten weist nach ihrer inneren und äußeren Beschaffenheit erhebliche Mißstände des Bauzustandes und hinsichtlich eines zeitgemäßen Ausstattungsstandards und der Erfordernisse des Umweltschutzes auf. Hinzu kommt, daß die mangelhafte Ausstattung der Gebiete mit technischer Infrastruktur sowie Gemeinbedarfs- und Folgeeinrichtungen bzw. deren schlechter Zustand die städtebauliche Funktionsfähigkeit der Gebiete erheblich beeinträchtigen. Die Sanierungsmaßnahmen sollen auch dazu beitragen, die betroffenen Ortsteile zu erhalten und entsprechend ihrer städtebaulichen Funktion zu stabilisieren oder fortzuentwickeln. … Randnummer 7 Neben den Mißständen bei der Wohnnutzung bestehen zusätzlich erhebliche städtebaulich-funktionale Mißstände. Die Versorgung der Gebiete mit Schulen, Kindertagesstätten, Jugend-, Freizeit- und kulturellen Einrichtungen ist qualitativ sowie quantitativ mangelhaft. Nach den Neuordnungszielen sind unter anderem 7 Schulen, 25 Turnhallen, 37 Kindertagesstätten neu zu errichten und 25 bestehende Kindertagesstätten und 23 Schulen dringend baulich zu erneuern, zu erweitern oder zeitgemäß auszustatten. Randnummer 8 Die Versorgung mit öffentlichen Grün- und Freiflächen ist völlig unzureichend; vorhandene Flächen sind durch Abnutzung und unzureichende Gestaltung in ihrer Nutzbarkeit stark eingeschränkt. Darüber hinaus fehlen notwendige Sportflächen. Die Nahversorgung der Bewohner mit Gütern des täglichen Bedarfs ist unzureichend. Randnummer 9 Neuordnungsbedarf besteht ebenso im Bereich des Straßenverkehrs. Die Gebiete sind in der Regel in hohem Maße durch Verkehr mit entsprechenden Beeinträchtigungen für die Bewohner belastet. Randnummer 10 Die 12 Leitsätze zur Stadterneuerung in Berlin, die der Senat mit seinem Beschluß zur Neunten Verordnung über die förmliche Festlegung von Sanierungsgebieten vom
17. August 1993 zustimmend zur Kenntnis genommen hat, gelten auch für diese Gebiete. … Randnummer 11 Weitgehend wird – wie auch bei den Gebieten der
18. VO – das ‚umfassende Sanierungsverfahren‘ Anwendung finden; die ‚Besonderen sanierungsrechtlichen Vorschriften‘ der §§ 152-156 BauGB sind daher nicht auszuschließen.“ Randnummer 12 Die Einzelbegründung für das Sanierungsgebiet „Winsstraße“ legt die städtebaulichen Missstände näher dar (Bericht zur Begründung der Zehnten Verordnung über die förmliche Festlegung von Sanierungsgebieten, a.a.O., S. 102 – 107) und bewertet sie sodann zusammenfassend (a.a.O., S. 106 f.) wie folgt: Randnummer 13 „Mißstände der Wohn- und Arbeitsverhältnisse Randnummer 14 Die Wohngebäude, Wohnungen, Gewerbegebäude und Infrastruktureinrichtungen sind in hohem Maße instandsetzungs- und modernisierungsbedürftig. Ihr derzeitiger baulicher Zustand, eine Vielzahl von Nutzungskonflikten, ausgehend von einer vorhandenen Mischung von Wohn- und Arbeitsstätten, eine hohe Emissions- und Lärmbelastung, ausgehend von Kohleeinzelöfen, Betrieben und Verkehrsanlagen, entsprechen nicht den heutigen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse Randnummer 15 Funktionale Mißstände Randnummer 16 Durch die in qualitativer und quantitativer Hinsicht unzureichende Ausstattung des Gebietes mit Grünflächen, Spiel - und Sportplätzen und mit Anlagen des Gemeinbedarfs kann das Gebiet seiner Funktion als citynaher Wohnstandort nur eingeschränkt gerecht werden. Randnummer 17 Die wirtschaftliche Situation entspricht nicht den im Gebiet vorhandenen strukturellen Möglichkeiten für ihre Entwicklung. Der sich abzeichnende Strukturwandel, ungeklärte Eigentumsverhältnisse, schlechter baulicher und technischer Zustand der Betriebsgebäude, mangelnde Erweiterungsmöglichkeiten, Erschließungsprobleme, Nutzungskonflikte sowie die derzeitige Gewerbemietenentwicklung mit der Folge einer hohen Fluktuation beeinträchtigen die wirtschaftliche Entwicklung und Wahrnehmung der Versorgungsfunktion des Gebietes. Randnummer 18 Die Verkehrssituation des Gebietes ist gekennzeichnet durch hohes Verkehrsaufkommen, Organisationsdefizite an den Verkehrsknoten, die Häufung von Unfällen, fehlende bzw. gefährliche Überquerungsmöglichkeiten sowie ungeordnetes Parken und fehlende Benutzbarkeit der Straßenräume. Die genannten Konflikte beeinträchtigen die Funktionsfähigkeit des Gebietes in erheblichem Umfang.“ Randnummer 19 Die städtebaulichen Ergebnisse der Sanierung fasst die Begründung der Aufhebung des Sanierungsgebiets (Bericht zur Begründung der Aufhebung, AH-Drs. 16/4084 vom
19. Mai 2011, Vorlage zu lfd. Nr. 4 – VO-Nr. 16/308, Anlage 1) wie folgt zusammen (a.a.O., S. 15): Randnummer 20 „Die vorhandene städtebauliche Struktur ist erhalten und entwickelt worden. Die südliche Spitze des Gebietes wurde neu geordnet und mit Neubauten für Wohnen, Gewerbe und einem Spielplatz qualifiziert. Mehrere Wohnungsneubauten ergänzen die Blockränder, zahlreiche Dachausbauten fügen sich überwiegend gut in die vorhandene Bebauung ein. Die Wohnnutzung im Gebiet wurde gestärkt und gleichzeitig die Mischung von Wohnen, Arbeiten und sozialer Infrastruktur in der vorhandenen baulichen Dichte erhalten. Entwicklungsdefizite gibt es vor allem noch an der verkehrlich besonders belasteten Greifswalder Straße. Mit der Anlage eines Stadtplatzes wurde ein wesentliches Defizit beseitigt. In weiteren Baulücken wurden Grün- und Spielflächen angelegt und eine Doppelsporthalle gebaut.“ Randnummer 21 Außerdem enthält die Begründung der Aufhebungsverordnung nähere Ausführungen zu den baulichen Ergebnissen der Sanierung in den Bereichen „Wohnen“ (a.a.O., S. 15), „Soziale und kulturelle Infrastruktureinrichtungen“ (a.a.O., S. 15 f.), „Grün- und Freiflächen“ (a.a.O., S. 16 f.), „Gewerbe“ und „Verkehr“ sowie eine Zusammenfassung der sozialen Sanierungsergebnisse (a.a.O., S. 17). Zu den baulichen Ergebnissen im Bereich des Wohnens heißt es (a.a.O., S. 15): Randnummer 22 „Von den bei Sanierungsbeginn erneuerungsbedürftigen 4.354 Wohnungen konnten bis Ende 2009 insgesamt 2.603 Wohnungen (60 %) umfassend modernisiert und instand gesetzt werden. Der größere Teil davon liegt im Bereich westlich der Winsstraße. Auf den Grundstücken entlang der Greifswalder Straße ist hingegen nach wie vor ein erhöhter Erneuerungsbedarf zu verzeichnen. Bei ca. 12 % der Wohnungen gibt es noch einen umfassenden Erneuerungsbedarf. Randnummer 23 640 Wohnungen wurden im Sanierungszeitraum neu gebaut. Davon befinden sich 220 Wohnungen in neu errichteten Gebäuden, 290 entstanden durch den Ausbau von Dachgeschossen und 130 durch Umnutzung ehemaliger Gewerbeflächen, wie z. B. des früheren Straßenbahn-Abspannwerks .... In dem Seniorenwohnhaus ..._ stehen 60 geförderte Wohnungen für Senioren zur Verfügung. Diese werden von einem freien Träger für betreutes und therapeutisches Wohnen angeboten.“ Randnummer 24 Dazu ergänzt die Begründung der Aufhebungsverordnung (a.a.O., S. 17): Randnummer 25 „Bis jetzt sind 40 % des Wohnungsbestandes noch nicht umfassend modernisiert und instand gesetzt worden. In etwa 2/3 dieser Wohnungen wurden jedoch bereits Teilmaßnahmen umgesetzt.“ Randnummer 26 Der Stadterneuerungsbericht der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt an das Abgeordnetenhaus, der das Jahr der Aufhebung des Sanierungsgebiets umfasst (
20. Bericht über die Stadterneuerung, Berichtszeitraum 01.01.2010 – 31.12.2011, AH-Drs. 17/0683 vom
21. November 2012), führt zu dem in Rede stehenden und einem anderen Sanierungsgebiet zusammenfassend aus (a.a.O., S. 11 f., Herv. im Original): Randnummer 27 „Die Gebiete Winsstraße und Bötzowstraße haben sich zu, besonders für Familien, beliebten, citynahen Wohngebieten mit einem attraktiven Stadtbild entwickelt. Die charakteristische städtebauliche, spätgründerzeitliche Struktur wurde erhalten und behutsam ergänzt. Rund 63 % der Wohngebäude sind umfassend modernisiert und instandgesetzt. Über 1.000 Wohnungen sind in neuen Gebäuden, Dachgeschossen und alten Gewerbebauten entstanden, darunter ein richtungweisendes generationsübergreifendes Wohnprojekt, ein Seniorenwohnhaus und zahlreiche Wohnprojekte von Baugruppen. Die Einrichtungen der sozialen Infrastruktur wurden aufgewertet und ausgebaut und Spiel- und Freiflächen neu angelegt und gestaltet. Die Gebiete wurden verkehrsberuhigt und die Verkehrssicherheit, insbesondere für Fußgänger und Radfahrer verbessert.“ Randnummer 28 Die öffentlichen Gesamtkosten im Sanierungsgebiet „Winsstraße“ schätzte der Aufhebungsbericht auf etwas mehr als 117,5 Millionen Euro (Bericht zur Begründung der Aufhebung, AH-Drs. 16/4084 vom
22. Mai 2011, Vorlage zu lfd. Nr. 4 – VO-Nr. 16/308, Anlage 1, S. 19). Davon entfielen mindestens 54.748.000 Euro auf die Infrastruktur und das Wohnumfeld (9.622.000 Euro für die Herstellung/Änderung öffentlicher Erschließungsanlagen, 1.394.000 Euro für Grünanlagen und Spielplätze und 43.732.000 Euro für die Errichtung/Änderung von Gemeinbedarfs- und Folgeeinrichtungen) und 40.425.551 Euro auf die Modernisierung und Instandsetzung von Wohngebäuden (ebd.). Randnummer 29 Die Summe der auf die 225 betroffenen Grundstücke entfallenden Ablösebeträge und der mit 2.518 Bescheiden (mit Teileigentum) festgesetzten sanierungsrechtlichen Ausgleichsbeträge betrug am
23. Dezember 2021 insgesamt 10.891.649 €, wovon 10.658.699 € vereinnahmt bzw. verrechnet worden waren (
24. Bericht über die Stadterneuerung, AH-Drs. 19/0605 vom
25. Oktober 2022, S. 14). Randnummer 30 Die Klägerin verwirklichte auf ihrem Grundstück, vom Beklagten genehmigt, u.a. Maßnahmen der Modernisierung und Instandsetzung in einzelnen Wohnungen. Sanierungsbedingte Fördermittel oder sanierungsbedingte Steuervergünstigungen nahm sie nicht in Anspruch. Randnummer 31 Für das Grundstück der Klägerin erstellte die Sx... Gesellschaft i...mbH eine städtebauliche Stellungnahme zum Zustand des Sanierungsgebietes und des Grundstücksumfelds vor Beginn und nach Ende der Sanierung (Sx..., Städtebauliche Stellungnahme zur Ermittlung des Ausgleichsbetrages gemäß § 154 BauGB nach Aufhebung des Sanierungsgebiets Winsstraße gemäß § 162 BauGB – RW...straße 8..., Stand:
26. Januar 2012, VVG Bl. 9 – 57). Darin bewertete sie die sanierungsbedingte Veränderung nach verschiedenen Lagekriterien des Bewertungsrahmens zum Zielbaumschema für Wohnnutzung und Mischnutzung der Ausprägung „W“ nach den Ausführungsvorschriften zur Ermittlung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung und zur Festsetzung von Ausgleichsbeträgen nach §§ 152 bis 155 des Baugesetzbuches (AV Ausgleichsbeträge) vom
27. Dezember 2008 (ABl. 2009 S. 434, Anlage 4 auf S. 450 f.). Dazu vergab sie jeweils sowohl für den Anfangszustand als auch für den Endzustand eine Qualitätsnote von 1 („sehr gute Situation“) bis 5 („sehr schlechte Situation“) und begründete diese Note jeweils näher. Randnummer 32 Auf der Grundlage dieser städtebaulichen Stellungnahme ermittelte das Vermessungsamt des Bezirks den sanierungsrechtlichen Ausgleichsbetrag (Bezirksamt Pankow von Berlin, Abt. Stadtentwicklung, Stadtentwicklungsamt, Fachbereich Vermessung, Ermittlung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung zur Erhebung des Ausgleichsbetrages für das Grundstück Berlin-Pankow, Gemarkung ..., RW...straße 8..., erstellt am
28. März 2012, VVG Bl. 58 – 87). Dabei legte die Behörde einen Anfangswert von 721,- €/m² (VVG Bl. 74) zugrunde. Dieser orientierte sich an dem besonderen Bodenrichtwert in Anfangswertqualität, den der gesetzliche Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin für den Stichtag
29. Januar 2011 angegeben hatte (VVG Bl. 73). Anhand des höchstmöglichen durch Sanierung veränderlichen Lage-Wertanteils von 25 %, den die Verwaltungsvorschriften im hier zugrunde gelegten Zielbaumschema für Wohnnutzung und Mischnutzung der Ausprägung „W“ vorsahen (vgl. AV Ausgleichsbeträge, a.a.O., Anlage 3.2 auf S. 449), ermittelte sie im Wege der Zielbaummethode für das Grundstück der Klägerin einen Anfangswert-Multiplikator von 1,1080 (VVG Bl. 87). Das entspricht einer sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung von 10,8 % des Anfangswertes. Danach leitete der Beklagte aus dem genannten Anfangswert einen Endwert von 798,- €/m² ab. Daraus ergab sich als Differenz zwischen End- und Anfangswert eine sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung von 77,- €/m² sowie ein Ausgleichsbetrag in Höhe von 26.257,- € (VVG Bl. 78 f.). Randnummer 33 Zur beabsichtigten Heranziehung hörte der Beklagte mit Schreiben vom
30. Mai 2012 die beiden Gesellschafter der Klägerin an. Dem Anhörungsschreiben fügte er die städtebauliche Stellungnahme vom
31. Januar 2012 und das Gutachten des Fachbereichs Vermessung vom
32. März 2012 über die Ermittlung der Höhe des Ausgleichsbetrages bei. Randnummer 34 In ihrer anwaltlichen Stellungnahme vom
33. September 2012 rügten die Gesellschafter der Klägerin den angekündigten Ausgleichsbetrag aus mehreren Gründen als rechtswidrig (VVG Bl. 92 – 118). Die förmliche Festsetzung als Sanierungsgebiet sei nicht notwendig gewesen. Die Instrumente des allgemeinen Städtebaurechts hätten gegenüber dem nur subsidiär anwendbaren Sanierungsrecht ausgereicht, um die stattdessen durch das Sanierungsrecht bewirkte Steuerung und Sicherung der städtebaulichen Entwicklung zu gewährleisten. Denn in den Jahren nach 1990 hätten die östlichen Innenstadtbereiche Berlins, insbesondere auch die gründerzeitliche Struktur im Sanierungsgebiet, unter einem außerordentlichen städtebaulichen Entwicklungsdruck gestanden, „der nicht auf in Aussicht gestellte Sanierungsmaßnahmen, sondern ganz überwiegend auf die Wiedervereinigung und die wiedererlangte Hauptstadtfunktion Berlins zurückzuführen“ gewesen sei. Randnummer 35 Der Rückgriff auf die Zielbaummethode zur Ermittlung des Bodenwertes sei nicht gerechtfertigt, weil die Behörde nicht hinreichend begründet habe, dass für das nach § 16 Abs. 2 ImmoWertV 2010 vorrangige Vergleichswertverfahren keine ausreichende Anzahl von vergleichbaren Verkaufsfällen vorliege. Anstelle der Anwendung des Zielbaumverfahrens hätte der Beklagte zumindest als Vergleichswerte auf die Bodenrichtwerte zurückgreifen müssen, die sowohl für Anfangs- als auch für Endwerte vorgelegen hätten. Außerdem seien in unzulässiger Weise nicht sanierungsbedingte Effekte – die „wendebedingten Effekte“ – in die Ermittlung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung einbezogen worden. Bei der Benotung der Lagewertverbesserung seien bei den einzelnen Lagemerkmalen die Verbesserungen in sanierungsbedingt bzw. sanierungsunabhängig zu unterteilen. Zudem zeige ein für das Sanierungsgebiet „Spandauer Vorstadt“ eingeholtes Gutachten des Herrn Dr. I... beispielhaft, wie eine Aussonderung der nicht mit der Festsetzung des Sanierungsgebietes im Zusammenhang stehenden Wertveränderungen gutachterlich umgesetzt werden könne und welche Folgen dies für die Bemessung des Ausgleichsbetrages habe. Randnummer 36 Mit Bescheid vom
34. September 2013 in zwei Ausfertigungen, die den beiden Gesellschaftern jeweils unter der Anschrift des Prozessbevollmächtigten der Klägerin bekanntgegeben wurden, zog der Beklagte die Klägerin für ihr Grundstück zu einem sanierungsrechtlichen Ausgleichsbetrag in Höhe von 26.257,00 € heran. In der Begründung der Heranziehung verwies er auf die mit dem Anhörungsschreiben übermittelten Unterlagen zur Berechnung des Ausgleichsbetrages als Bestandteil des Bescheids und führte u.a. aus: Randnummer 37 Aus den vorbereitenden Untersuchungen hätten sich städtebauliche Missstände im Sinne von § 136 Abs. 2 BauGB ergeben, welche die Erforderlichkeit der Anwendung des Sanierungsrechts indizierten. Ein Nachweis, dass die Sanierung ohne das besondere sanierungsrechtliche Instrumentarium nicht möglich wäre, sei nicht zu verlangen. Eindeutig vorzugswürdige Alternativmaßnahmen seien nicht erkennbar. Randnummer 38 Ebenso wie die Klägerin in ihrer Stellungnahme zur Anhörung gehe auch der Beklagte vom Vorrang der Vergleichswertmethode aus. Indessen sei die Anwendung dieses Verfahrens hier – wie in der Wertermittlung ausgeführt – nicht möglich, weil direkt vergleichbares Kaufpreismaterial nicht in ausreichender Zahl zur Verfügung stehe. Weil geeignete Vergleichspreise gefehlt hätten, sei der sanierungsunbeeinflusste Anfangswert anhand des Richtwerts ermittelt worden, den der gesetzliche Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin für den
35. Januar 2009 festgelegt und mit dem Zusatz „A“ für den sanierungsunbeeinflussten Zustand gekennzeichnet habe. Der Endwert sei daraus im Wege des sog. Zielbaumverfahrens ermittelt worden, da ein entsprechender Bodenrichtwert für den Neuordnungszustand nicht vorliege. Auch insoweit sei die Anzahl der hier allein maßgeblichen Urkunden über den Verkauf unbebauter Grundstücke zu gering, um das Vergleichswertverfahren anzuwenden. Es liege in der Natur der Sache, dass die Anzahl der Verkäufe unbebauter Wohnbaulandgrundstücke in verdichteten Innenstadtlagen eher gering sei. Dies gelte insbesondere zum Ende der Sanierung, weil dann die ehemals unbebauten Grundstücke überwiegend bebaut oder ihrer geplanten Nutzung (z.B. als Grünfläche) zugeführt seien. Randnummer 39 Soweit wendebedingte Effekte als sogenannte externe Effekte insbesondere in der Berliner Innenstadt auf die anfängliche Bodenwertentwicklung eingewirkt und bis in die Mitte der 90er Jahre zu einer erheblichen Erhöhung der Bodenwerte geführt hätten, sei davon auszugehen, dass der gesetzliche Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin sich dieser Problematik bei der Ermittlung der besonderen Bodenrichtwerte und insbesondere der Anfangswerte in Sanierungsgebieten bewusst gewesen sei. Die Ermittlung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung stütze sich auf den vom Gutachterausschuss ermittelten Anfangswert. Randnummer 40 Da auch bei einem bebauten Grundstück für den Wert des Bodens die vorhandenen baulichen Anlagen auf dem Grundstück nicht zu berücksichtigen seien, sei davon auszugehen, dass private Baumaßnahmen des Ausgleichspflichtigen an baulichen Anlagen in der Regel nicht zu sanierungsbedingten Bodenwerterhöhungen des Grundstücks selbst führten. Randnummer 41 Die Verbesserungen seien ohne Festsetzung des Sanierungsgebietes nicht erreichbar gewesen. Denn z. B. durch Bebauungspläne, vereinfachte Sanierungsverfahren oder Milieuschutzgebiete könne der gebündelte Einsatz verschiedener Maßnahmen, wie bei der öffentlichen Sanierung möglich, nicht erreicht werden. Die städtebaulichen Missstände seien für diese „einfachen Instrumente“ des Baurechtes zu groß gewesen und hätten die Festlegung als Sanierungsgebiet erfordert. Eine stattdessen eigenständige Entwicklung hätte nicht zu einer gebietsweiten Veränderung geführt, sondern eher zu kleinteiligen Sanierungsmaßnahmen. Auch wäre die öffentliche Infrastruktur bei weitem nicht in gleichem Maße saniert worden. Randnummer 42 Bei den Bewertungsnoten der städtebaulichen Stellungnahme sei nicht jeweils der Anteil abzuziehen, der sich auch ohne die Festlegung des Sanierungsgebietes verbessert hätte. Die Gemeinde habe nur die sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung darzulegen, die ihren Anspruch gegenüber dem Eigentümer rechtfertige. Eine Darstellung dessen, was sich auch ohne Festlegung des Sanierungsgebietes verbessert hätte, sei unmöglich, weil zum einen die Entwicklung unumkehrbar sei und zum anderen, wie die Rechtsprechung anerkenne, insoweit sanierungsbedingte und allgemeine Entwicklungen nicht exakt abgrenzbar seien. Auch sonst sei den Ausführungen aus der Stellungnahme der Klägerin zu den einzelnen Bewertungen der Lagekriterien, die sich ohnehin als vermeintlich beispielhaft auf ein anderes Sanierungsgebiet bezögen, hier im Einzelnen nicht zu folgen. Randnummer 43 Gegen den Heranziehungsbescheid legte die Klägerin durch ihre Gesellschafter mit anwaltlichem Schreiben vom
36. September 2013 Widerspruch ein. In der Begründung (Schreiben vom
37. Dezember 2013, VVG Bl. 132 – 159) wiederholte sie weitgehend wörtlich ihr Vorbringen aus der Anhörung. Randnummer 44 Der Beklagte wies den Widerspruch mit Widerspruchsbescheid vom
38. August 2019 zurück. Zur Begründung wies er auf die weitgehende inhaltliche Übereinstimmung der Widerspruchsbegründung mit der Stellungnahme der Klägerin zur Anhörung und auf die ausführliche und umfangreiche Erwiderung im Festsetzungsbescheid hin, auf welche die Klägerin nicht näher eingehe. Weiter führte der Beklagte aus: Randnummer 45 Entgegen der Auffassung der Klägerin seien die Instrumente des allgemeinen Städtebaurechts ohne Sanierungsrecht nicht wegen des erheblichen Investitionsdrucks ausreichend gewesen. Die umfassende Erneuerung sei nur durch eine förmliche Festlegung des Sanierungsgebiets zu ermöglichen und zu steuern gewesen. Denn nur dadurch habe die Beseitigung der aufgeführten erheblichen Mängel und baulichen Missstände in Gang gesetzt und die Bereitstellung der dafür notwendigen enormen öffentlichen Mittel gewährleistet werden können. Randnummer 46 Für eine Anwendung der Vergleichswertmethode habe entgegen der Aussage der Klägerin keine ausreichende Anzahl von Kaufpreisen vorgelegen. Das habe das vermessungstechnische Gutachten näher dargelegt. Für die Bodenwertermittlungen sei eine Recherche in der beim Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin geführten Kaufpreissammlung durchgeführt worden, um den benötigten Qualitäten (Anfangs- und Endwert) entsprechendes Vergleichsmaterial erhalten. Dafür sei nach unbebauten Grundstücksverkäufen in vergleichbarer Lage und mit vergleichbarer Nutzbarkeit (Art der Nutzung als Wohnbauland in mehrgeschossiger Bauweise mit geringem gewerblichem Anteil, Gebiete mit einer GFZ 2,5) recherchiert worden. Als Zeitraum für die Recherche sei Oktober 2010 bis April 2011 gewählt worden. Nach dieser Recherche habe keine ausreichende Anzahl von Kaufpreisen ermittelt werden können, die dem Merkmal „vor Neuordnung“ für die Ermittlung eines Anfangsbodenwertes entspreche. Es lägen auch keine Kaufpreise mit dem Merkmal „nach Neuordnung“ für die Ermittlung eines Endbodenwertes für den zu betrachtenden Wertermittlungsstichtag April 2011 vor. Grundlage für die Ermittlung des Anfangswertes sei deshalb der vom Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin veröffentlichte Bodenrichtwert in Anfangsqualität gewesen, wie er sich zum Stichtag
39. Januar 2011 für das Gebiet „Winsstraße“ ergeben hätte, wenn eine städtebauliche Sanierungsmaßnahme weder beabsichtigt noch durchgeführt worden wäre. Dieser sei zum Zeitpunkt der Ermittlung im April 2011 unter Beachtung der Grundstücksmerkmale entsprechend angepasst worden. Einen Bodenrichtwert in Neuordnungsqualität habe der Gutachterausschuss für das Gebiet zum
40. Januar 2011 und zum Stichtag im April 2011 nicht ermittelt, auch nicht zum
41. Januar
42. Deshalb sei nach der in den Ausführungsvorschriften für derartige Fälle genannten Zielbaummethode in einer nicht zu beanstandenden Verfahrensweise aus dem bekannten Anfangswert der Endwert und aus diesem die sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung bestimmt worden. Randnummer 47 Es seien auch keine nicht sanierungsbedingten Effekte einbezogen worden. Vielmehr hätten die Ermittlungen und Zustandswertungen nur sanierungsbedingte Einflüsse berücksichtigt. Randnummer 48 Soweit die Klägerin einzelne Bewertungen von Lagekriterien kritisiere, erfolge ihre Kritik nicht anhand der für Grundstücke im Sanierungsgebiet „Winsstraße“ erstellten städtebaulichen Stellungnahmen, sondern beruhe auf der Einschätzung für ein anderes Sanierungsgebiet (Kollwitzplatz), das im vorliegenden Fall keine Rolle spiele. Im Übrigen sei bei der Bewertung einzelner Lagekriterien kein Abzug aufgrund privat finanzierter Vorhaben vorzunehmen und etwa die Verbesserung deshalb nur zur Hälfte anzusetzen. Der Beitrag privat finanzierter Vorhaben zum Sanierungserfolg sei ausdrücklich erwünscht und erklärtes Ziel der Sanierung gewesen und stehe der Einordnung der Verbesserungen des Stadtbildes und der Wohnquartiere als sanierungsbedingtes Bewirken einer Bodenwerterhöhung nicht entgegen. Wie bereits im Bescheid ausgeführt, sei für die Ermittlung der sanierungsbedingten Qualitätsveränderungen im Sanierungsgebiet entscheidend, dass die jeweiligen Veränderungen im Rahmen der Erreichung der Sanierungsziele erfolgt seien bzw. mit ihnen im Zusammenhang gestanden hätten. Soweit die Klägerin behaupte, dass für den Erneuerungsbedarf eine öffentliche Förderung auch außerhalb des Sanierungsgebiets in gleichem Umfang und bei gleichen Anforderungen gewährt worden wäre, treffe dies nicht zu. Die Förderprogramme „Soziale Stadterneuerung“ seien extra für die Sanierungsgebiete aufgelegt worden und hätten nur im Ausnahmefall auch außerhalb eingesetzt werden können. Nach den Förderrichtlinien hätten ausdrücklich Vorhaben in Sanierungsgebieten sowie Entwicklungsbereichen Vorrang gehabt. Danach geförderte Objekte außerhalb von Sanierungsgebieten seien im Bezirk Pankow nicht bekannt. Randnummer 49 Anrechnungstatbestände nach § 155 Abs. 1 Nr. 2 Halbsatz 1 BauGB lägen nicht vor. Die auf dem Grundstück nach §§ 144, 145 BauGB genehmigten Maßnahmen der Modernisierung und Instandsetzung hätten nur der Erhöhung des nach § 155 Abs. 1 Nr. 2 Halbsatz 1 BauGB nicht maßgeblichen Gebäudewertes gedient. Tiefgaragenplätze seien auf dem Grundstück nicht entstanden. Eine Vielzahl aufeinander abgestimmter Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen privater Eigentümer mit einer lagewertverbessernden Auswirkung könne in der wertrelevanten Umgebung des Grundstückes nicht erkannt werden. Randnummer 50 Der Widerspruchsbescheid wurde der Klägerin unter der Anschrift ihres Prozessbevollmächtigten in jeweils einer Ausfertigung für jeden der beiden Gesellschafter am
43. August 2019 zugestellt. Randnummer 51 Dagegen richten sich die Klage eines Gesellschafters unter dem vorliegenden Aktenzeichen und die parallele Klage der Erben des anderen Gesellschafters, die jeweils am
44. September 2019, einem Montag, beim Verwaltungsgericht eingegangen sind. Das Verwaltungsgericht hat beide Klagen mit einem jeweils geänderten Rubrum, in dem auf der Klägerseite anstelle der Gesellschafter jeweils die Klägerin genannt ist, dem Beklagten zugestellt. Randnummer 52 Zur Begründung ihrer Klage hat die Klägerin geltend gemacht: Randnummer 53 Der Ausgleichsbetrag sei fehlerhaft berechnet, weil der Beklagte in den Ausgleichsbetrag einen auf „wendebedingten Effekten“ beruhenden Anteil der Bodenwertsteigerung eingerechnet habe. Aufgrund der Effekte der Wiedervereinigung sowie der besonderen räumlichen Lage und Qualität des Gebietes habe hier ein Sonderfall vorgelegen, in dem auch ohne die Sanierung mit einer qualitativen Fortentwicklung des Gebiets und einer entsprechenden Bodenwertsteigerung zu rechnen gewesen sei. Daher sei die Bodenwertsteigerung im Gebiet nicht durch die staatlichen Sanierungsmaßnahmen verursacht worden. Außerdem hätten die privaten Eigentümer einen Großteil der wertverbessernden Maßnahmen ohne Inanspruchnahme öffentlicher Förderung ausgeführt. Nach der Rechtsprechung des OVG Berlin-Brandenburg (Urteile vom
45. Juli 2017, u.a. 2 B 1.16, juris) sei der Bescheid insgesamt rechtswidrig und aufzuheben. Das Gericht sei nicht befugt, den Betrag selbst neu zu berechnen. Randnummer 54 Zudem hätte der Beklagte bei der Berechnung des Ausgleichsbetrages das vorrangige Vergleichswertverfahren anwenden müssen und nicht auf die Zielbaummethode zurückgreifen dürfen. Zwar gebe das Baugesetzbuch keine Wertermittlungsmethode vor. Jedoch sehe die Immobilienwertermittlungsverordnung vor, dass die Berechnung vorrangig nach dem Vergleichswertverfahren unter Zugrundelegen von Vergleichspreisen aus Grundstücksverkäufen oder den ermittelten Bodenrichtwerten zu erfolgen habe. Das Argument des Beklagten, es seien nicht genügend Vergleichspreise vorhanden gewesen, sei nicht plausibel. Denn aus allgemein zugänglichen Quellen ergebe sich, dass z.B. im Jahr 2011 viele Veräußerungen von Grundstücken im ehemaligen Sanierungsgebiet „Winsstraße“ erfolgt seien. Bereits wenige und im Grenzfall sogar ein einziger Kaufpreis genügten, um das Vergleichswertverfahren anzuwenden. Randnummer 55 Unabhängig von der rechtswidrig angewandten Berechnungsmethode sei auch die Festlegung des berlineinheitlichen veränderlichen Lagewertanteils (LV max ) in Höhe von 25 % nicht vertretbar. Der Sachverständigenausschuss habe die Herleitung des LV max auf sieben Paare einander ähnlicher Quartiere gestützt, bei denen jedoch anhand objektiver Kriterien hätte überprüft werden müssen, inwieweit Unterschiede zwischen den jeweiligen Bodenwerten auf andere Gründe als die jeweiligen Sanierungsmaßnahmen zurückzuführen gewesen seien. Es sei zudem fehlerhaft, einen einheitlichen Mittelwert für das gesamte Berliner Stadtgebiet zu bilden, da deutliche Unterschiede zwischen den einzelnen Stadtgebieten bestünden. Außerdem sei dieser Wert im Jahr 2001 festgelegt worden und daher veraltet. Randnummer 56 Jedenfalls aber müssten die umfangreichen Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen der Eigentümerin auf dem Grundstück angerechnet werden. Denn diese hätten ebenfalls eine Wertsteigerung bewirkt. Zumindest hätte eine Vielzahl privater Grundstückseigentümer im Sanierungsgebiet „Winsstraße“ Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen vorgenommen, die insgesamt zu einer Lagewertverbesserung und damit mittelbar zu einer Bodenwerterhöhung des Grundstücks der Klägerin geführt hätten. Diese privaten Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen hätte die Behörde aufgrund ihres Amtsermittlungsgrundsatzes ermitteln müssen. Randnummer 57 Die Klägerin hat beantragt, Randnummer 58 den Bescheid des Bezirksamtes Pankow von Berlin vom
46. September 2013 in der Gestalt des Widerspruchsbescheides derselben Behörde vom
47. August 2019 aufzuheben und den Beklagten zu verpflichten, an die Klägerin den erhobenen sanierungsrechtlichen Ausgleichsbetrag nebst Zinsen in Höhe von 9 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zurück zu zahlen. Randnummer 59 Der Beklagte hat beantragt, Randnummer 60 die Klage abzuweisen. Randnummer 61 Er hat auf die Begründung des Bescheides und des Widerspruchsbescheides verwiesen und ergänzend ausgeführt: Randnummer 62 Erst durch die förmliche Festlegung als Sanierungsgebiet seien öffentliche Mittel bereitgestellt und massiv eingesetzt worden, die den Erneuerungsprozess in Gang gesetzt und zu seiner Verwirklichung geführt hätten. Der festgestellten Wertsteigerung des Grundstücks stehe nicht entgegen, dass möglicherweise einzelne Sanierungsmaßnahmen auch ohne Festlegung als Sanierungsgebiet erfolgt wären. Insoweit seien sanierungsbedingte und allgemeine Entwicklungen nicht exakt abgrenzbar. Randnummer 63 Mit dem Sanierungsgebiet Spandauer Vorstadt, für das der
48. Senat des Oberverwaltungsgerichts Berlin-Brandenburg in seinen Urteilen vom
49. Juli 2017 einen Sonderfall angenommen und die Kausalitätsvermutung nicht habe gelten lassen wollen, sei das Sanierungsgebiet „Winsstraße“ nicht vergleichbar. Vielmehr unterscheide es sich gerade bei den in den Urteilen hervorgehobenen Besonderheiten der Lagegunst, des privaten Investitionsvolumens in die Bausubstanz, der Anzahl restitutionsbehafteter Grundstücke, denkmalgeschützter Gebäude und Brachflächen. Randnummer 64 Die Anwendung der Zielbaummethode sei nicht rechtswidrig. Das nach der Immobilienwertermittlungsverordnung vorrangige Vergleichswertverfahren sei mangels geeigneter Vergleichswerte nicht anwendbar gewesen. Der Beklagte habe sich zulässigerweise für die Anfangswerte auf durch den Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin festgestellte Bodenrichtwerte gestützt und die Endwerte mit Hilfe der Zielbaummethode ermittelt. Randnummer 65 Den bei der Zielbaummethode angewandten LV max von 25 % habe der Sachverständigenausschuss unter fehlertheoretischen Gesichtspunkten als plausibelsten Wert angenommen, der zudem nur in Sanierungsgebieten Anwendung finde, welche eine ähnliche Struktur aufwiesen und mit anderen Stadtteilen ohne städtebauliche Missstände nicht vergleichbar seien. Die Anwendung eines einheitlichen LV max sei gut vertretbar. Eine Ermittlung unterschiedlicher Werte für einzelne Sanierungsgebiete täusche hingegen eine Genauigkeit vor, die aufgrund des geringen Umfangs der Stichproben nicht zu gewährleisten sei. Randnummer 66 Bei der Frage der Anrechnung führten private Baumaßnahmen des Ausgleichspflichtigen grundsätzlich nicht zu sanierungsbedingten Bodenwerterhöhungen des Grundstücks selbst, weil bei der Ermittlung des Bodenwerts die baulichen Anlagen auf dem Grundstück nicht zu berücksichtigen seien. Randnummer 67 Das Verwaltungsgericht hat die vorliegende Klage und die parallele Klage zu VG 13 K 268.19 in der mündlichen Verhandlung zur gemeinsamen Verhandlung und Entscheidung unter dem Aktenzeichen der vorliegenden Klage verbunden. Randnummer 68 Mit Urteil vom
50. November 2022 – 13 K 267.19 – hat es die Klage abgewiesen. Zur Begründung hat es u.a. ausgeführt: Randnummer 69 Die Voraussetzungen des § 154 Abs. 1 Satz 1 BauGB für die Erhebung des Ausgleichsbetrages lägen vor. Randnummer 70 Die Erforderlichkeit der Anwendung des Sanierungsrechts ergebe sich aus den erheblichen städtebaulichen Missständen, deren Bestehen im Gebiet auch die Klägerseite nicht in Zweifel ziehe. Eindeutig vorzugswürdige Alternativmaßnahmen seien nicht erkennbar. Eine Reduzierung der Betrachtung darauf, dass ein erheblicher privater Investitionsdruck vorhanden sei, könne die Erforderlichkeit nicht in Abrede stellen. Denn das Vorgehen nach §§ 136 ff. BauGB sei besonders zur Lösung von städtebaulichen Problemen in Gebieten bestimmt, in denen ein planmäßiges und aufeinander abgestimmtes Vorgehen angezeigt sei, weil in den betreffenden Gebieten nicht nur einzelne, sondern ein Bündel städtebaulicher Maßnahmen erforderlich seien. Randnummer 71 Mit dem Inkrafttreten der Aufhebungsverordnung sei die Sanierung des Grundstücks gemäß § 162 Abs. 1 BauGB abgeschlossen gewesen und die Ausgleichsbetragspflicht entstanden. Die Aufhebungsverordnung sei nicht zu früh erlassen worden. Das Sanierungsziel, das Quartier als innerstädtisches Wohngebiet zu erhalten und zu sichern, sei bereits erreicht, wenn die wesentlichen Infrastrukturmaßnahmen errichtet bzw. gesichert seien und auf etwa 60 % der Grundstücke Erneuerungsmaßnahmen ausgeführt worden seien, wie es sich hier aus der Begründung zur Aufhebungsverordnung ergebe. Randnummer 72 Die vom Beklagten vorgenommene Heranziehung von Bodenrichtwerten zur Ermittlung des Anfangswertes und die Ableitung des Endwertes aus dem Anfangswert mit Hilfe der Multifaktorenanalyse des Zielbaumverfahrens seien nicht zu beanstanden. Das Vergleichswertverfahren im Sinne eines Vergleichs von Kaufpreisen sei für die Wertermittlung hier ungeeignet gewesen, weil vergleichsgeeignete Kaufpreise nicht in ausreichender Anzahl zur Verfügung gestanden hätten. Vergleichsgeeignet für die Ermittlung einer sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung seien Kaufpreise für unbebaute Grundstücke mit Baulandqualität, die in einem Sanierungsgebiet lägen, dem fraglichen Grundstück in Grundstücks- und Gebietsmerkmalen entsprächen und bei denen die Kaufverträge eine zeitliche Nähe zum Wertermittlungsstichtag hätten. Konkret habe der Beklagte hier für den Zeitraum um den
51. April 2011 Vergleichskaufpreise gesucht und solche nicht gefunden gehabt. Dies werde auch im Gutachten des Vermessungsamtes dargelegt. Nachdem die Klägerseite in dem mehrjährigen Gerichtsverfahren bis zur Entscheidung der Kammer keine konkreten Vergleichsgrundstücke benannt oder sonstige substantielle Angaben zu Vergleichskaufpreisen gemacht hätte, sei insoweit auch keine weitere Aufklärung durch die Kammer veranlasst gewesen. Da der Beklagte festgestellt habe, dass keine Bodenrichtwerte nach Neuordnung bestünden, die den für den Anfangswert durch den Gutachterausschuss bestimmten Bodenrichtwerten ohne Sanierungseinfluss hätten gegenübergestellt werden können, habe er für die Ermittlung des Endwertes eine andere geeignete Methode zu wählen gehabt. Allein die Möglichkeit, aus allgemeinen Bodenrichtwerten näherungsweise einen Endwert abzuleiten, verpflichte den Beklagten nicht, diese Methode vorzuziehen. Seine Wahl der Multifaktorenanalyse für die Ermittlung des Endwertes aus dem Anfangswert bewege sich vielmehr in dem Wertermittlungsspielraum, den § 154 Abs. 2 BauGB der Gemeinde einräume, auch wenn diese Wertermittlungsmethode zu anderen Ergebnissen führen könne als die Ableitung des Endwertes aus dem allgemeinen Bodenrichtwert (EA S. 15). Die Zielbaummethode sei eine in der Rechtsprechung bislang einhellig anerkannte Methode zur Berechnung des Endwertes. Ihre Wahl sei von dem behördlichen Wertermittlungsspielraum gedeckt. Randnummer 73 Die Anwendung des Zielbaumverfahrens zur Ermittlung des Ausgleichsbetrags für das Klägergrundstück sei auch im konkreten Fall nicht zu beanstanden. Der einheitlich für alle Berliner Sanierungsgebiete geltende LV max von 25 % sei das Ergebnis der Beratungen eines achtköpfigen Sachverständigenausschusses und ein auf empirischer Basis sachverständig ermittelter Wert. Dieser Wert sei keine — gerichtlich voll überprüfbare — rechtliche oder tatsächliche Grundlage der Wertermittlung, sondern betreffe deren konkrete Ausgestaltung und falle damit in den Wertermittlungsspielraum des Beklagten. Die gemäß Art. 19 Abs. 4 GG gebotene gerichtliche Kontrolle beschränke sich somit auf die Frage, ob der Wert plausibel sei und die Abgabengerechtigkeit aus Art. 3 Abs. 1 GG wahre. Die Kammer habe keine Zweifel, dass die ihm zugrundeliegende Berücksichtigung von Daten aus 13 Sanierungsgebieten im Berliner Stadtgebiet eine sichere empirische Grundlage darstelle. Eine fehlerhafte Erhebung oder Verarbeitung der Daten schließe die Kammer aufgrund der fachlichen Kompetenz der Gremienmitglieder aus. Das Gremium habe ausdrücklich geprüft, ob die Daten Ausreißer enthielten, die aufgrund ungewöhnlicher Verhältnisse oder sonstiger Besonderheiten das Ergebnis verfälschen könnten, und dies verneint, wie sich aus dem Gutachten des Ausschussvorsitzenden Dr. SX... (S. 12) ergebe. Offensichtliche methodische Fehler seien nicht ersichtlich. Der Kammer erscheine es im Gegenteil besonders überzeugend, zwei unterschiedliche Bewertungsmodelle zu kombinieren und somit die gefundenen Werte zu überprüfen. Randnummer 74 Die Auswahl der im ersten Modell von 1995 gebildeten sieben Ost-West-Paare von Sanierungsgebieten anhand der „Nutzungsmaße“, „Siedlungscharakteristik“, „stadträumliche Lage“ und „überörtliche Imageeinschätzung“ sei nachvollziehbar. Weder seien diese Kriterien für die Bildung von Vergleichspaaren ungeeignet noch gebe es Anhaltspunkte dafür, dass der Sachverständigenausschuss bei der Bildung der Vergleichspaare von einer falschen Tatsachengrundlage ausgegangen wäre und sachfremde Erwägungen angestellt hätte. Zu einer eigenen Fehlersuche sei die Kammer durch den unsubstantiierten Klägervortrag nicht angehalten (EA S. 18 f.). Die Spannbreite der empirisch ermittelten veränderlichen Lagewertanteile für die 1995 untersuchten Gebietspaare sei nicht zu groß. Der einheitlich für die bis 1995 festgelegten, von Wohnnutzung geprägten Sanierungsgebiete geltende LV max als Mittelwert der erhobenen Einzelwerte finde nur in den bis 1995 festgesetzten Sanierungsgebieten – und nicht etwa „berlinweit“ – Anwendung. Diese Gebiete wiesen eine ähnliche Struktur auf. Des Weiteren seien Verkehrswertermittlungen wie die Ermittlung einer sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung keine mathematisch exakt erfassbaren Vorgänge, sondern Schätzungen. Dementsprechend bestehe Einigkeit, dass die Streubreite, also der Bereich, innerhalb dessen die Wertermittlung noch akzeptabel sei, außerordentlich groß sei. An diesem grundsätzlichen bewertungstechnischen Problem ändere auch die Verwendung mathematischer Berechnungsformeln nichts. Die genannten Ungenauigkeiten blieben aufgrund der Eingangsparameter bestehen, die ihrerseits auf Schätzungen und Bewertungen beruhten und beruhen müssten und Unsicherheiten „in sich“ trügen, wie der Ausschussvorsitzende Dr. SX... als sachverständiger Zeuge in der mündlichen Verhandlung zum Verfahren VG 13 K 271.14 ausdrücklich ausgeführt habe. Bereits dem Bodenrichtwert wohne eine „Genauigkeitsspanne“ von bis zu 5 % inne. Danach könne es „den“ präzisen, einzig richtigen LV max nicht geben. Bei dem maximal veränderlichen Lagewertanteil handele es sich nach alledem nur um einen Durchschnittswert innerhalb einer plausiblen Spanne (EA S. 19). Die Kammer erachte dies als hinreichende Rechtfertigung dafür, auf die Ermittlung eines „individuellen“ LV max für jedes einzelne der bis 1995 festgesetzten Sanierungsgebiete zu verzichten, zumal sie erheblichen zusätzlichen Verwaltungsaufwand verursache und letztlich kaum präziser sei (EA S. 19 f.). Die Festlegung eines konkreten LV max für jedes individuelle Sanierungsgebiet möge bewertungstechnisch zulässig und möglicherweise „marktgerechter“ sein (dagegen indes der sachverständige Zeuge Dr. SX..., der insoweit eine „Scheingenauigkeit“ kritisiert habe). Das ändere aber nichts daran, dass nach dem Vorstehenden auch ein „allgemein“ für alle Sanierungsgebiete geltender LV max vom Wertermittlungsspielraum gedeckt sei. Eine evidente, nicht plausibel zu begründende Fehlbeurteilung stelle die Verwendung eines einheitlichen LV max danach jedenfalls nicht dar. Dass möglicherweise auch ein anderer LV max vertretbar sei und von einigen sachverständigen Stimmen eine andere Vorgehensweise für vorzugswürdig gehalten werde, führe noch nicht zur fachlichen Unvertretbarkeit der durch den Beklagten angewendeten Methode der Wertermittlung (EA S. 20). Randnummer 75 Die pauschalierende Vorgehensweise des Beklagten widerspreche nach Auffassung der Kammer nicht dem aus Art. 3 Abs. 1 GG herzuleitenden Grundsatz der Abgabengerechtigkeit. Wegen der genannten Schätzungsspielräume gebe es „den“ einzigen richtigen sanierungsrechtlichen Ausgleichsbetrag ohnehin nicht. Darüber hinaus seien nach der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts selbst in Bereichen, in denen Abgaben grundsätzlich centgenau berechnet werden könnten, bei Massenerscheinungen Durchbrechungen des Gleichheitssatzes durch Typisierungen und Pauschalisierungen aus Gründen der Verwaltungsvereinfachung und -praktikabilität in bestimmtem Umfang gerechtfertigt. Der Zweck des sanierungsrechtlichen Ausgleichsbetrages bestehe darin, die Grundstückseigentümer im Sanierungsgebiet an den Kosten der Sanierungsmaßnahme zu beteiligen und setze an den Bodenwerterhöhungen und mithin an tatsächlich zugeflossenen Vorteilen an. Aufgrund der Vielzahl der betroffenen Grundstücke handele es sich außerdem um eine Massenerscheinung. Die Zugrundelegung eines pauschalen LV max von 25 % entbinde den Beklagten von der Ermittlung des maximal veränderlichen Lagewertanteils und entsprechenden Anpassungen des Zielbaums für jedes einzelne Sanierungsgebiet und erspare damit erheblichen Verwaltungsaufwand. Die pauschale Anwendung des LV max lasse einen zumindest wahrscheinlichen Schluss von dem festgesetzten sanierungsrechtlichen Ausgleichbetrag auf den dem Grundstückseigentümer zugewachsenen Vorteil der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung zu. Damit entspreche sie den rechtlichen Vorgaben der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts. Die Gemeinde müsse für die Rechtmäßigkeit der Abgabenerhebung hingegen nicht die nach dem jeweiligen Stand der fachlichen Diskussion allgemein oder überwiegend für am „besten“ gehaltene Wertermittlungsmethode anwenden. Dass es durch die Pauschalierung in einer relevanten Zahl der Fälle zu einer grob überhöhten (oder umgekehrt: zu niedrigen) Festsetzung des Ausgleichsbetrags kommen würde, werde weder dargelegt noch sei dies aufgrund des mehrfach erwähnten Schätzungsspielraums ersichtlich (EA S. 21). Randnummer 76 Die Annahme eines LV max von 25 % sei zum maßgeblichen Wertermittlungsstichtag nicht überholt gewesen. Konjunkturelle Entwicklungen könnten dieser Annahme nicht entgegenstehen, weil sie durch die Ermittlung von Anfangs- und Endwert zu einem einheitlichen Stichtag ohnehin weitgehend ausgeschaltet seien. Bei anderen Umständen, durch die der LV max hingegen möglicherweise beeinflusst werden könne, etwa durch tiefgreifende, allgemeine Änderungen beim Ausgangszustand der Gebiete oder hinsichtlich Art und Umfang der Sanierung, habe es bis zum Abschluss der Sanierung keine wesentlichen Änderungen gegeben. Für die Frage einer regelmäßigen Überprüfung, die im Übrigen alle Parameter des Zielbaumverfahrens würde erfassen müssen, könnte die seit 2007 geltende 15-Jahres-Frist in § 142 Abs. 3 Satz 3 BauGB einen Anhaltspunkt geben, die aber seit der Empfehlung des Sachverständigenausschusses im Jahr 2001 bis zum Wertermittlungsstichtag noch nicht verstrichen gewesen sei. Eine kürzere Frist, etwa von 5 Jahren, möge zwar sinnvoll erscheinen, sei aber bewertungstechnisch weder geboten noch zwingend. Auch sonst gebe es keine konkreten Anhaltspunkte dafür, dass der Sachverständigenausschuss mit der Annahme, der von ihm abgeleitete LV max könne „in den“ – d.h. in allen zum Zeitpunkt seiner Beratungen bestehenden – „städtebaulichen Sanierungsgebieten Anwendung finden“ (SX..., Gutachterliche Stellungnahme, a.a.O., S. 12), die Grenzen seines sachverständigen Beurteilungsspielraums verletzt haben könnte (EA S. 22). Randnummer 77 Sowohl die sachverständige Feststellung der Veränderungen bei den Lagemerkmalen des Klägergrundstücks im Zielbaum als auch ihre Bewertung bewegten sich ebenfalls innerhalb des Beurteilungsspielraums des Beklagten (EA S. 23). Randnummer 78 Die Einwände der Klägerseite gegen die Bewertung der Lagekriterien verfingen nicht. Soweit sie geltend mache, das Stadtbild, der Erneuerungsbedarf, die Ausstattung der Wohnungen, der Zustand der privaten Freiflächen, die Luft- und Lärmbelastung und der Einzelhandel hätten sich „in erster Linie“ durch private Investitionen bzw. das Engagement der Eigentümer gebessert, ziele sie auf die Kausalität der Sanierung für die Bodenwerterhöhung (EA S. 24). Insoweit sanierungsbedingt im Sinne von § 154 Abs. 1 Satz 1 BauGB seien indessen nicht allein solche Bodenwerterhöhungen, die sich eindeutig öffentlichen oder öffentlich geförderten sanierungsrechtlichen Maßnahmen zuordnen ließen. Denn durch das rechtliche Instrumentarium der §§ 136 ff. BauGB und die hierdurch gesteuerte städtebauliche Sanierung in Verbindung mit den erhöhten steuerlichen Abschreibungsmöglichkeiten nach § 7h EStG werde in der Regel ein Anstoß für private Investitionen gegeben, die wiederum einen erhöhten Handlungsdruck auf Eigentümer von noch nicht sanierten Grundstücken ausüben würden. In Anbetracht der Vielzahl der miteinander in Beziehung stehenden Faktoren und des Zusammenwirkens zwischen privaten Grundstückseigentümern einerseits und den Bezirken bzw. den öffentlichen Sanierungsträgern andererseits, die für die Entwicklung eines Sanierungsgebietes von Bedeutung seien, würde eine eindeutige Bestimmung des jeweiligen „Verursachungsanteils“ der städtebaulichen Sanierungsmaßnahmen, etwa bei der Modernisierung und Instandsetzung von Wohnraum, und die Umrechnung in einen hierauf bezogenen „Bodenwerterhöhungsanteil“ in der Regel auch nicht möglich sein. Vielmehr bestehe für den Regelfall herkömmlicher Sanierungsgebiete – so auch hier – eine tatsächliche Vermutung der (Mit-)Ursächlichkeit der Sanierung für die Bodenwerterhöhung (EA S. 25). Randnummer 79 Der Ursachenzusammenhang zwischen Sanierung und Bodenwerterhöhung werde auch nicht durch den Verweis auf Passagen der von dem Beklagten herausgegebene Dokumentation „25 Jahre Stadterneuerung“ in Zweifel gezogen. Jenseits spekulativer Erwägungen zu den „Nachwendeerfahrungen“ seien keine substantiierten Umstände dafür dargelegt, dass die ermittelte Bodenwerterhöhung oder ein Teil dieser Werterhöhung eindeutig auf sanierungsfremde Faktoren zurückzuführen sei. Soweit es nach der zitierten Dokumentation infolge der geringen Finanzkraft der Eigentümer in den Sanierungsgebieten zu einer gigantischen Verkaufswelle gekommen sei, die „private Investoren und Steueroptimierer, institutionelle Anleger und auch Spekulanten“ angezogen habe, welche die Chance gesehen hätten, in diesen Gebieten „mit einer Kombination aus Steuerersparnis, Modernisierungsumlage und Wertzuwachs zu hohen Gewinnen zu kommen“, spreche dies auch die mit der Festlegung von vorbereitenden Untersuchungen erstmals verbundene Aussicht auf öffentliche Förderung in den betroffenen Gebieten an. Auch die Verringerung der Förderquote ab dem Jahr 2001 unterbreche den Ursachenzusammenhang nicht und gebiete auch nicht, bei der Wertermittlung fiktiv private Bodenwerterhöhungsanteile herauszurechnen (EA S. 25 f.). Randnummer 80 Für die Annahme eines historisch begründeten sowie durch die besondere Lage und Qualität des Sanierungsgebiets im Stadtgebiet geprägten Sonderfalls, den der
52. Senat des Oberverwaltungsgerichts Berlin-Brandenburg für das ehemalige Sanierungsgebiet „Spandauer Vorstadt“ angenommen habe, sei nichts ersichtlich. Vielmehr handele es sich bei dem Sanierungsgebiet „Winsstraße“ ungeachtet seiner Lage im Ostteil Berlins um ein herkömmliches Sanierungsgebiet (EA S. 26). Anders als das Sanierungsgebiet „Spandauer Vorstadt“ liege es nicht „in der Mitte von Berlin“ bzw. „im Zentrum von Berlin“, sondern nördlich des Innenstadtbereichs. Es sei auch kein hoher Anteil an historischen Gebäuden ersichtlich, der in Zusammenwirken mit dem Denkmalschutz und den an ihn knüpfenden Steuervergünstigungen und Fördermöglichkeiten besondere, günstige Rahmenbedingungen für Investitionen geboten hätte. Beim Verhältnis zwischen öffentlichem und privatem Mitteleinsatz habe der Anteil öffentlicher Mittel das Dreifache des Anteils privater Mittel betragen. Es sei auch nicht von vorneherein mit einer großen Zahl von Grundstücksveräußerungen und nachfolgenden baulichen Investitionen zu rechnen gewesen (EA S. 26). Vielmehr sei in den ehemaligen Sanierungsgebieten von Prenzlauer Berg nach der unwiderlegten Darstellung des Beklagten ein sichtbares privates Investitionsinteresse nur stark verzögert aufgetreten (EA S. 26 f.) und im Wohnungssektor ein maroder Markt bei sofort angepassten Baukosten auf eine äußerst geringe Nachfrage und damit unterdurchschnittliche Renditemöglichkeiten getroffen. Die Bodenwerte im Sanierungsgebiet hätten sich seit der Wende und bis zum Jahr 2007 im Verfall befunden, der erst mit dem Fortschreiten und aufgrund der Sanierung habe gestoppt werden können (EA S. 27). Randnummer 81 Das Verwaltungsgericht hat die Berufung gemäß § 124 Abs. 2 Nr. 4 VwGO zugelassen, weil es hinsichtlich der Schätzung der Bodenwerterhöhung auf der Grundlage eines maximal veränderlichen Lagewertanteils (LV max ) von 25 % von der gefestigten Rechtsprechung des
53. Senats des Oberverwaltungsgerichts Berlin-Brandenburg abweiche. Randnummer 82 Gegen das ihr am
54. März 2023 zugestellte Urteil hat die Klägerin mit Schriftsatz vom
55. März 2023, der am
56. März 2023 beim Verwaltungsgericht eingegangen ist, Berufung eingelegt. Randnummer 83 Die Berufungsbegründung mit Schriftsatz vom
57. Mai 2019 ist am selben Tag beim Oberverwaltungsgericht eingegangen. Darin führt die Klägerin aus: Randnummer 84 Schon die der Verordnung zur förmlichen Festlegung des Sanierungsgebiets zugrundeliegende Verordnungsermächtigung sei verfassungswidrig. § 24 Abs. 1 Satz 1 AGBauGB Bln sei mit den Anforderungen des Art. 28 Abs. 1 Satz 2 und Abs. 2 Satz 1 GG sowie des § 246 Abs. 2 Satz 1 BauGB unvereinbar. Denn nach diesen Vorschriften falle die förmliche Festsetzung von Sanierungsgebieten in die „ausschließliche Organkompetenz der kommunalen Volksvertretung“, das bedeute hier des Abgeordnetenhauses, das gemäß Art. 1 Abs. 1, Art. 3 Abs. 2 VvB und § 1 AZG im Sinne des Art. 28 Abs. 1 S. 2 GG sowohl die Funktionen eines Landesparlaments als auch die einer kommunalen Volksvertretung erfülle. Randnummer 85 Ungeachtet des vorgenannten Verfassungsverstoßes sei die Anwendung des Sanierungsrechts im Gebiet „Winsstraße“ außerdem deshalb rechtswidrig gewesen, weil insoweit das allgemeine Städtebaurecht Vorrang gehabt hätte. Nach der Wiedervereinigung habe in den begünstigten Lagen des früheren Bezirks Prenzlauer Berg keine städtebauliche Stagnation bestanden, sondern ein gesteigerter Investitionsdruck geherrscht. In der Kombination einer flächendeckend hinreichenden Steuerung nach § 34 BauGB, durch einfache und qualifizierte Bebauungspläne und durch Verordnungen zur Erhaltung der städtebaulichen Eigenart des Gebietes nach § 172 Abs. 1 Nr. 1 BauGB hätten alle Instrumentarien vorgelegen, den intensiven Investitionsdruck zu steuern und die gewünschte Lenkung der städtebaulichen Entwicklung auch ohne Anwendung der §§ 136 ff BauGB vorzunehmen und zu sichern. Randnummer 86 Zudem sei die Sanierungsmaßnahme „Winsstraße“ verfrüht abgeschlossen worden. In der Begründung der Aufhebungsverordnung berufe sich der Beklagte der Sache nach auf § 162 Abs. 1 Nr. 1 BauGB, obwohl er zugleich ausführe, dass noch eine Vielzahl von Durchführungsmaßnahmen ausstehe. Dies widerspreche der Voraussetzung der Vorschrift, dass die Sanierung durchgeführt sei. Soweit der Beklagte sich darauf stütze, dass eine wesentliche Gebietsverbesserung im Sinne des § 136 BauGB und damit des städtebaulichen Sanierungsziels schon dann erreicht sei, wenn die Erneuerungsmaßnahmen auf etwa 60 % der Grundstücke ausgeführt und die wesentlichen Infrastrukturmaßnahmen errichtet bzw. gesichert seien, sei seine Rechtsauffassung fehlerhaft und finde in § 162 Abs. 1 Nr. 1 BauGB keine Grundlage. Das sei mit der gesetzlichen Regelung nicht zu vereinbaren, weil die Erhebung von Ausgleichsbeträgen gemäß § 154 Abs. 3 Satz 1 BauGB ihrerseits gerade den Abschluss der Sanierung zwingend voraussetze. Randnummer 87 Der Rückgriff auf die Zielbaummethode sei rechtswidrig, weil nach § 16 Abs. 2 Satz 1 Halbsatz 2 ImmoWertV vorrangig das Vergleichswertverfahren anzuwenden sei, für das auch eine ausreichende Zahl geeigneter Vergleichspreise vorliege, deren Mangel der Beklagte nicht nachgewiesen habe. Außerdem habe der Beklagte das Zielbaumverfahren nicht anwenden dürfen, weil es ihm möglich gewesen wäre, auf vorhandene geeignete Bodenrichtwerte zurückzugreifen. Er hätte vor Anwendung der Zielbaummethode eine Abfrage der Bodenrichtwerte beim Gutachterausschuss sowohl für den Anfangswert als auch für den Endwert stellen können, um für das Sanierungsgebiet „Winsstraße“ für beide Werte jeweils einen Bodenrichtwert zu erhalten und auf dieser Grundlage das vorrangige Vergleichswertverfahren auch im vorliegenden Sanierungsgebiet anwenden können. So sei im Jahr 2021 der Bezirk Mitte für das Sanierungsgebiet „Rosenthaler Vorstadt“ vorgegangen. Stattdessen habe der Beklagte hier diese Möglichkeit bei der Bestimmung des Endwertes nicht einmal in Erwägung gezogen, obwohl er sie sich für die Bestimmung des Anfangswertes dieser Methode zu eigen gemacht habe. Dies lege den Verdacht nahe, dass die Verwaltungspraxis in Pankow bewusst weiterhin vom vorrangigen Vergleichsverfahren anhand der vorhandenen Bodenrichtwerte absehe, „um eine höhere rein fiktive Wertsteigerung beim Eigentümer abschöpfen zu können“. Jedenfalls sei diese Vorgehensweise aus sachlichen Gründen nicht nachvollziehbar und daher unplausibel. Randnummer 88 Außerdem sei die Festlegung des berlineinheitlichen veränderlichen Lagewertanteils (LV max ) in Höhe von 25 % des Grundstückswerts nicht plausibel. Die Klägerin schließe sich vollinhaltlich den Ausführungen der
58. Kammer des Verwaltungsgerichts Berlin in ihren Urteilen vom
59. September 2020 (VG 19 K 69.16, juris) und vom
60. November 2022 (VG 19 K 482.20, n.v.) an. Randnummer 89 Darüber hinaus seien in den Ausgleichsbetrag fehlerhaft nicht sanierungsbedingte Bodenwerterhöhungen einbezogen worden. Der Beklagte habe nicht nachgewiesen, dass die Bodenwertsteigerung sanierungsbedingt sei. Das Verwaltungsgericht habe die Maßstäbe für den Nachweis einseitig verschoben. Es habe für den Nachweis der Verursachung der durch die Sanierungsmaßnahme bewirkten Bodenwertsteigerung genügen lassen, dass die öffentliche Hand allein durch die Anwendung der sanierungsrechtlichen Instrumente der §§ 136 ff. BauGB die Sanierung gesteuert habe und diese Steuerung sowie die bereitgestellte Förderung in Verbindung mit den vom Bundesgesetzgeber gewährten besonderen steuerlichen Abschreibungsmöglichkeiten gemäß § 7h EStG alle privaten Investitionen der Eigentümer „angestoßen“ und damit mitverursacht habe. Nach Auffassung des Verwaltungsgerichts dürfe sich eine Bodenwertsteigerung oder ein Teil davon nur dann nicht im Ausgleichsbetrag niederschlagen, wenn mit Gewissheit feststehe, dass sie auch ohne die Sanierung eingetreten wäre. Damit spreche das Verwaltungsgericht dem Jahrhundertereignis des Mauerfalls und den mit dem Wechsel der Eigentumsordnung verbundenen Investitionen und Investitionsdruck jegliche Wirkung ab und stelle keine Anforderungen an die Beklagtenseite. Träfe die Auffassung des Verwaltungsgerichts zu, so liefe die entscheidende Voraussetzung des § 154 Abs. 1 BauGB, wonach nur die sanierungsbedingten Bodenwertsteigerungen abgeschöpft werden könnten, völlig leer. Wie der
61. Senat des Oberverwaltungsgerichts Berlin-Brandenburg für das benachbarte Sanierungsgebiet „Spandauer Vorstadt“ festgestellt habe, kämen aber weitere Bodenwertsteigerungen in Betracht. Randnummer 90 Insbesondere habe der Beklagte oder das Verwaltungsgericht ermitteln müssen, in welchem Umfang private Mittel der Eigentümer eingesetzt worden seien, um feststellen zu können, ob und in welchem Umfang auch andere Ursachen die vom Beklagten geltend gemachte Bodenwertsteigerung beeinflusst hätten (ebd.). Dabei seien „wendebedingte Effekte“ zu berücksichtigen, wie sie sich aus einer vom Bezirk Pankow vorgelegten 325-seitigen Dokumentation über 25 Jahre Stadterneuerung in Berlin Pankow ergäben, so die besondere Investitionsbereitschaft der Eigentümer nicht nur in Berlin-Mitte, sondern gleichzeitig auch in den angrenzenden Sanierungsgebieten im Ortsteil Prenzlauer Berg. Die Dokumentation führe aus, es sei schnell absehbar gewesen, dass der gründerzeitliche Wohnungsbestand zu nahezu 100 Prozent restituiert, also den ursprünglichen Eigentümern oder ihren Erben zurückgegeben werden würde. Diese seien für eine komplette Erneuerung ihrer Häuser oft nicht kapitalkräftig genug gewesen oder hätten als Erbengemeinschaft weit verstreut gelebt. Aus diesem Grund sei eine gigantische Verkaufswelle mit erneutem Eigentümerwechsel zustande gekommen. Zum Zuge gekommen seien nun private Investoren und Steueroptimierer, institutionelle Anleger und auch Spekulanten. Sie alle hätten die Chance gesehen, in diesen Gebieten mit einer Kombination aus Steuerersparnis, Modernisierungsumlage und Wertzuwachs zu hohen Gewinnen zu kommen. Die daraus resultierenden Probleme für sozialverträgliche Erneuerungsverfahren seien den Beteiligten schon frühzeitig klar gewesen und der Senat habe ab 1993 insgesamt 22 Sanierungsgebiete festgelegt. Der Beklagte schildere in seiner eigenen Dokumentation, dass private Investoren in zwei Dritteln der sanierungsbedürftigen Gebäude ohne öffentliche Förderung die Sanierung privat finanziert hätten und die wesentliche Aufgabe der Sanierungsverwaltung darin bestanden habe, zur Wahrung der sozialen Sanierungsziele den hohen ungebremsten privaten Investitionsdruck durch flankierende Beratung und behördliche Beschränkungen zu dämpfen bzw. sozialverträglicher zu machen. Randnummer 91 Selbst wenn – entgegen der von der Klägerin vertretenen Ansicht – dennoch bei „herkömmlichen“ Sanierungsgebieten eine Vermutungswirkung zugunsten des vom Beklagten der Heranziehung zugrunde gelegten Ursachenzusammenhangs von Sanierung und Bodenwerterhöhung spräche, so stelle das Sanierungsgebiet „Winsstraße“ jedenfalls kein herkömmliches Sanierungsgebiet dar. Vielmehr habe es unter dem starken Einfluss des wende- und wiedervereinigungsbedingten Systemwechsels gestanden, wie es der
62. Senat des Oberverwaltungsgerichts Berlin-Brandenburg für das benachbarte Sanierungsgebiet Spandauer Vorstadt in mehreren Fällen in Urteilen vom
63. Juli 2017 – OVG 2 B 1.16, OVG 2 B 7.16, OVG 2 B 11.16 – und in einem Urteil vom
64. Oktober 2018 – OVG 2 B 2.16 – erkannt habe. Der Kriterienkatalog des
65. Senats für die Atypik des Sanierungsgebiets „Spandauer Vorstadt“ sei nach einem Urteil der
66. Kammer des Verwaltungsgerichts Berlin (VG Berlin, Urteil vom
67. November 2020 – 19 K 482/20 –) auf andere Sanierungsgebiete übertragbar. Die zu berücksichtigenden wendebedingten Effekte ergäben sich dabei aus einer Vergleichsbetrachtung mit Altbau-Gebieten im Ortsteil Prenzlauer Berg oder in unmittelbar benachbarten Ortsteilen, in denen keine städtebaulichen Sanierungsmaßnahmen ausgeführt worden seien. Diese hätten auch ohne Sanierungsmaßnahmen eine vergleichbare Bodenwertsteigerung erfahren. Die genannten Sonderfall-Kriterien für das Sanierungsgebiet „Spandauer Vorstadt“ seien auch beim Sanierungsgebiet „Winsstraße“ erfüllt. Randnummer 92 Unzulässig sei ferner das Einbeziehen der von den Eigentümern selbst bewirkten Wertsteigerungen. Die Aufwendungen privater Eigentümer seien entgegen den Vorgaben des § 155 Abs. 1 Nr. 2 BauGB nicht ermittelt worden. Zwar seien Modernisierungsarbeiten einzelner privater Eigentümer an den Gebäuden im Rahmen des § 155 Abs. 1 Nr. 2 BauGB grundsätzlich irrelevant und würden daher nicht auf den Ausgleichsbetrag angerechnet werden. Etwas anderes gelte jedoch dann, wenn – wie im vorliegenden Fall – eine Vielzahl privater Grundstückseigentümer in einem Sanierungsgebiet gebäudebezogene Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen vorgenommen habe und dies insgesamt zu einer Lagewertverbesserung beigetragen habe. Im Sanierungsgebiet „Winsstraße“ habe eine Masse von privaten Grundstückseigentümern – darunter die Klägerin – Modernisierungsmaßnahmen vorgenommen und damit systematisch zu einer Aufwertung des Gebiets beigetragen, die sich nun nicht mehr nur auf die Gebäude selbst, sondern auf den Bodenwert beziehe. Dabei spiele es insbesondere keine Rolle, dass die Maßnahmen von einer Vielzahl von Personen vorgenommen worden seien, die nicht gezielt zusammengewirkt hätten. Denn allein aufgrund der tatsächlichen Wirkung stellten sich die Maßnahmen wie die Handlung einer Person dar. Randnummer 93 Die Rechtswidrigkeit des Festsetzungsbescheids ergebe sich außerdem daraus, dass bei der Ermittlung vermeintlich sanierungsbedingter Werterhöhungen im Sanierungsgebiet „Winsstraße“ Maßnahmen des Förderprogramms Städtebaulicher Denkmalschutz in die Berechnung eingezogen worden seien. Der Beklagte habe zahlreiche Instandsetzungsmaßnahmen, die mit Hilfe dieser Fördermittel finanziert worden seien, als werterhöhende Maßnahmen in die Wertermittlung nach der Zielbaummethode eingestellt, obwohl das Förderprogramm in gleichem Umfang auch außerhalb von Sanierungsgebieten und jeweils auf der Grundlage eines individuellen Denkmalpflegekonzeptes gewährt worden sei. Randnummer 94 Die Benotung der Lagekriterien sei unsachlich willkürlich, weil sie offenkundig wendebedingte Werterhöhungen als rein sanierungsbedingt bewertet habe. So seien bei einigen Lagekriterien die Bodenwertsteigerungen nach § 155 Abs. 1 Nr. 2 BauGB „zu eliminieren“, da die Klägerin hierzu einen gebietsadäquaten Beitrag auf dem eigenen Grundstück erbracht habe. Zu beanstanden seien die Bewertungen der Kriterien „Stadtbild/Städtebauliche Struktur“ hinsichtlich der ungenutzten bzw. unbebauten Flächen, „Erneuerungsbedarf“, „Ausstattung der Wohnungen“, „Private Freiflächen“, „Luft und Lärmbelastung“, „Öffentliche Infrastruktur“ und „Einzelhandel, Dienstleistungen und Kultur“. Randnummer 95 Mit Schriftsatz vom
68. November 2023 hat die Klägerin Beweisanträge zu
69. bis
70. formuliert, die sie in der mündlichen Verhandlung am
71. November 2023 gestellt und zu Hilfsbeweisanträgen erklärt hat (Protokoll der mündlichen Verhandlung, S. 2). Randnummer 96 Die Klägerin beantragt, Randnummer 97 das Urteil des Verwaltungsgerichts Berlin vom
72. November 2022 zu ändern und den Bescheid des Beklagten vom
73. September 2013 in der Gestalt des Widerspruchsbescheids vom
74. August 2019 aufzuheben sowie den Beklagten zu verpflichten, an sie - die Klägerin - den erhobenen sanierungsrechtlichen Ausgleichsbetrag i.H.v. 26.257,- € nebst Zinsen in Höhe von 9 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zurückzuzahlen. Randnummer 98 Der Beklagte beantragt, Randnummer 99 die Berufung zurückzuweisen. Randnummer 100 In der Berufungserwiderung (Schriftsatz vom
75. Juni 2023) führt der Beklagte aus: Randnummer 101 Soweit sich die Klägerin auf Verfahrens- und Formmängel der Rechtsverordnung zur Festlegung des Sanierungsgebietes berufe, habe sie diese Mängel nicht in der Frist des § 32 AGBauGB geltend gemacht. Auch habe der Senat die Rechtsverordnung nicht, wie in Flächenstaaten üblich, durch eine gewählte Volksvertretung beschließen lassen müssen. Außerdem habe sich das Abgeordnetenhaus mit ihr befasst, indem es sie „unter der Drs. Nr. 12/3357“ zur Kenntnis genommen habe. Im Übrigen habe das Verwaltungsgericht bei der Festlegung von Sanierungsgebieten keine Verfassungswidrigkeit erkennen können (VG Berlin, Urteil vom
76. November 2018 – VG 13 K 149.13 –; Urteil vom
77. Oktober 2022 – VG 13 K 185.19 – EA S. 8 f.). Randnummer 102 Entgegen der Auffassung der Klägerin sei die Sanierungsverordnung auch erforderlich gewesen und hätte die mit ihr angestrebte städtebauliche Entwicklung nicht auf der Grundlage von § 34 BauGB verwirklicht werden können. Die Notwendigkeit einer Sanierungsverordnung ergebe sich aus den Ergebnissen der vorbereitenden Untersuchung vom April
78. Diese habe schwerwiegende bauliche und infrastrukturelle Missstände aufgezeigt. Erst durch die förmliche Festlegung als Sanierungsgebiet sei die Bereitstellung und der massive Einsatz öffentlicher Mittel zur Beseitigung der Missstände im Gebiet „Winsstraße“ ermöglicht worden. Wegen der zu umfangreichen Missstände habe der gebündelte Einsatz verschiedener Maßnahmen, wie sie nur bei der öffentlichen Sanierung möglich seien, nicht durch Bebauungspläne, vereinfachte Sanierungsverfahren oder städtebauliche Erhaltungsgebiete erreicht werden können. Randnummer 103 Die Sanierungsverordnung sei auch nicht verfrüht aufgehoben worden. Insoweit habe nach der Rechtsprechung des Oberverwaltungsgerichts Berlin-Brandenburg (OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 21.06.2010, OVG 2 S 23.10) die Gemeinde einen beträchtlichen Handlungsspielraum und sei eine 100%-ige Erreichung aller Sanierungsziele nicht erforderlich. Dieser Auffassung habe sich das Verwaltungsgericht in dem angefochtenen Urteil angeschlossen. Randnummer 104 Die Klägerin behaupte weiterhin ohne jeglichen Nachweis, dass ausreichend Vergleichswerte für die Anwendung des Vergleichswertverfahrens vorliegen würden. Die Ermittlung geeigneter Kaufpreise sei auch hier nach den allgemeinen Verfahrensgrundsätzen bei der Ermittlung von Verkehrswerten gemäß § 194 BauGB i.V.m. §§ 1 bis 8 der ImmoWertV erfolgt. So seien Kaufpreise geeignet, wenn die wertbeeinflussenden Grundstücksmerkmale mit dem Wertermittlungsobjekt hinreichend übereinstimmten bzw. Abweichungen (u.a. Lage, Entwicklungszustand, Art und Maß der baulichen Nutzbarkeit, Größe und Form sowie besondere Qualitätsmerkmale in Sanierungsgebieten - vor/danach) in sachgerechter Weise berücksichtigt werden könnten. Die Recherche des bezirklichen Vermessungsamtes habe keine Kaufpreise ermitteln können, die den Merkmalen vor Sanierung (für die Ermittlung eines Anfangsbodenwertes) bzw. nach Sanierung (für die Ermittlung eines Endbodenwertes) zum Stichtag
79. April 2011 entsprochen hätten. Die deshalb angewandte Zielbaummethode sei nach der Rechtsprechung zulässig. Die Gründe, die gegen die von der Klägerin propagierte „Bodenrichtwertmethode“ sprächen, habe der Beklagte im Widerspruchsbescheid ausführlich dargelegt. Randnummer 105 Die Begrenzung des sanierungsbeeinflussten Lagewertanteils auf maximal 25 % durch den LV max sei gerichtlich von der
80. Kammer (Urteil vom 17.05.2018 – VG 13 K 271.14 –) und in der Entscheidung des OVG Berlin-Brandenburg vom
81. Januar 2022 (OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 27.01.2022, OVG 10 B 6.19, juris Rn. 62) als unbedenklich bestätigt worden. Nach den Erfahrungen bei der Ausgleichsbetragserhebung zu den Sanierungsgebieten der
82. bis
83. Rechtsverordnung mit unterschiedlichen, gebietsspezifischen LV max , welche in den Berliner Bezirken teilweise auch noch unterschiedlich abgeleitet worden seien und damals immer wieder Inhalt gerichtlicher Überprüfung gewesen seien, habe durch ein Sachverständigengremium geprüft werden sollen, ob ein einheitlicher LV max entwickelt und damit eine bessere Nachvollziehbarkeit der Ausgleichbetragsermittlung hergestellt werden könne. Zugleich habe der Verwaltungsaufwand für die 22 Sanierungsgebiete der
84. bis
85. Rechtsverordnung mit ihren über 20.000 Einzelverfahren verringert werden sollen. Der Beklagte sei der Ansicht, dass alle vorgenommenen Schätzungen und die daraus hervorgegangenen Zahlen (auch der LV max ) von seinem Einschätzungs- und Beurteilungsspielraum gedeckt seien. Der LV max trage im Ergebnis zu einer moderaten Abgabe im Verhältnis zum gesamten Bodenwert bei, hier nur in Höhe von 10,8 %. Die Notwendigkeit einer Vereinheitlichung sei angesichts der Übereinstimmung wesentlicher Merkmale i.S. des § 136 BauGB in Berliner Sanierungsgebieten nachvollziehbar, die daraus hervorgegangenen Ergebnisse seien maßvoll und mit den prozentualen sanierungsbedingten Steigerungen auch eher konservativ ausgefallen. Randnummer 106 Nachweisbare – nicht sanierungsbedingte – Wertsteigerungen, die in die Berechnung eingeflossen sein sollten, seien nicht ersichtlich. Soweit der
86. Senat in seinen Urteilen zum Sanierungsgebiet „Spandauer Vorstadt“ einen von ihm ausdrücklich so genannten „Sonderfall“ angenommen habe, treffe dies auf das Gebiet „Winsstraße“ nicht zu. Das VG Berlin habe selbst für das im Verhältnis zur „Winsstraße“ zentraler gelegene Sanierungsgebiet „Kollwitzplatz“ einen Sonderfall nicht erkennen können (VG Berlin a.a.O.), ebenso wenig das OVG Berlin-Brandenburg (OVG 10 B „2.19“ [3.19], juris, Rn. 28 ff). Das Gebiet „Winsstraße“ sei vom Regierungsviertel knapp doppelt so weit entfernt wie das in unmittelbarer Nähe gelegene Gebiet „Spandauer Vorstadt“. Das für die „Spandauer Vorstadt“ nachträglich kalkulierte Volumen privat eingesetzter Mittel von über 1 Milliarde Euro lasse sich mit dem Winsstraßengebiet nicht vergleichen. Auch handele es sich bei dem Gebiet „Winsstraße“ um ein jüngeres Berliner Altbauquartier, das erst ab 1861 erschlossen und entwickelt worden sei, während die Parzellierung der „Spandauer Vorstadt“ vorwiegend aus dem
87. und
88. Jahrhundert stamme. Im Gegensatz zum Flächendenkmal „Spandauer Vorstadt“ mit über 100 Einzeldenkmalen gebe es hier lediglich vier Einzelbaudenkmale. Der hohe Anteil an historischer und denkmalgeschützter Bausubstanz in der „Spandauer Vorstadt“, der auch ohne Sanierungsgebietsstatus gute Rahmenbedingungen für Fördermöglichkeiten des städtebaulichen Denkmalschutzes ermöglicht habe, sei im Gebiet „Winsstraße“ nicht gegeben. Fördermöglichkeiten im Denkmalschutz seien somit nicht ähnlich relevant. Ein Status als Erhaltungsrechtsgebiet nach § 172 BauGB habe im sanierungsrechtlich festgelegten Bereich der „Winsstraße“ ebenfalls nicht vorgelegen. Auch sei die Anzahl von nur 9 Baulücken in der „Winsstraße“ im Gegensatz zu den ausgedehnten Brachflächen und vielen Baulücken in der Spandauer Vorstadt wesentlich geringer. Bei neu errichteten Gebäuden sei eine Diskrepanz von 5 Neubauten im Gebiet „Winsstraße“ gegenüber 129 in der Spandauer Vorstadt zu verzeichnen. Randnummer 107 Schließlich hätten sich die Eigentumsverhältnisse in der Spandauer Vorstadt durch eine relevant höhere Anzahl von Restitutionsansprüchen anders dargestellt als bei den Vergleichsgebieten im Bezirk Pankow. Selbst zu DDR-Zeiten sei hier eine erhebliche Anzahl von Grundstücken in Privatbesitz und damit ohne eigentumsrechtliche Problematik gewesen. Der Anteil der Häuser, für die durch die Jewish Claims Conference Rückübertragungsansprüche gestellt worden seien, sei signifikant geringer als in der Spandauer Vorstadt, wo um die 80% der Grundstücke im Besitz jüdischer Voreigentümer gewesen sei. Randnummer 108 Die Behauptung einer rechtsfehlerhaften Benotung der Lagekriterien habe das angefochtene Urteil zurecht zurückgewiesen. Die Bedenken der Klägerin seien nach der Rechtsprechung der
89. Kammer des VG Berlin und der Entscheidung des OVG Berlin-Brandenburg vom
90. Januar 2022 (OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 27.01.2022, OVG 10 B 6.19, juris, Rn. 75) zurückzuweisen. Randnummer 109 Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den Inhalt der Gerichtsakte und des Verwaltungsvorgangs verwiesen. Dazu gehören insbesondere das bereits im erstinstanzlichen Verfahren (vgl. Protokoll der öffentlichen Sitzung vom
91. November 2022, S. 6) eingeführte Gutachten des Sachverständigen Dr.-Ing. R... SX... vom
92. Dezember 2013 und das ebenfalls schon dort eingeführte Protokoll der mündlichen Verhandlung vom
93. Mai 2018 vor dem Verwaltungsgericht Berlin im Verfahren VG 13 K 271.14 mit der Vernehmung desselben Sachverständigen. Ferner hat der erkennende Senat den Beteiligten mit gerichtlichem Schreiben vom
94. Oktober 2023 Auszüge aus dem in der Bibliothek des Abgeordnetenhauses von Berlin öffentlich zugänglichen Bericht zur Begründung der Zehnten Verordnung über die förmliche Festlegung von Sanierungsgebieten elektronisch übermittelt, die gesondert geheftet auch zur Gerichtsakte genommen worden sind. Entscheidungsgründe Randnummer 110 Die zulässige Berufung der Klägerin hat keinen Erfolg. Das Verwaltungsgericht hat die Klage zu Recht abgewiesen. Der angefochtene Bescheid vom
95. September 2013 in der Gestalt des Widerspruchsbescheides vom
96. August 2019 ist rechtmäßig und verletzt die Klägerin nicht in ihren Rechten, § 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO. Randnummer 111 Rechtsgrundlage des Ausgleichsbetragsbescheides ist § 154 Abs. 1 Satz 1 BauGB. Danach hat der Eigentümer eines im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücks zur Finanzierung der Sanierung an die Gemeinde einen Ausgleichsbetrag in Geld zu entrichten, welcher der durch die Sanierung bedingten Erhöhung des Bodenwerts seines Grundstücks entspricht. Nach § 154 Abs. 2 BauGB besteht die durch die Sanierung bedingte Erhöhung des Bodenwerts des Grundstücks aus dem Unterschied zwischen dem Bodenwert, der sich für das Grundstück ergeben würde, wenn eine Sanierung weder beabsichtigt noch durchgeführt worden wäre (Anfangswert), und dem Bodenwert, der sich für das Grundstück durch die rechtliche und tatsächliche Neuordnung des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets ergibt (Endwert). Der Wert des Bodens eines bebauten Grundstücks bestimmt sich grundsätzlich ohne Berücksichtigung der vorhandenen baulichen Anlagen auf dem Grundstück (Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg, Beschluss vom
97. Februar 2012 – OVG 10 S 50.10 – juris Rn. 5). Der Ausgleichsbetrag ist nach Abschluss der Sanierung (§§ 162 und 163) zu entrichten (§ 154 Abs. 3 Satz 1 BauGB). Der Zeitpunkt, auf den diese beiden Werte zu beziehen sind (vgl. § 16 Abs. 5 der hier noch anwendbaren Immobilienwertermittlungsverordnung vom
98. Mai 2010 - ImmoWertV a.F. -, BGBl. I S. 639; jetzt: § 40 Abs. 4 Satz 1 Immobilienwertermittlungsverordnung vom
99. Juli 2021 - ImmoWertV n.F. -, BGBl. I S. 2805), d.h. der Wertermittlungsstichtag im Sinne von § 3 Abs. 1 ImmoWertV a.F. (vgl. jetzt: § 2 Abs. 4 ImmoWertV n.F.) ist der Abschluss der Sanierung. Für das Sanierungsgebiet ist das der Tag des Inkrafttretens der Satzung - bzw. hier der Verordnung – nach § 162 Abs. 1 Satz 1 BauGB (vgl. Reidt, in: Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB,
100. Auflage 2022, § 154 Rn. 13), hier also der
101. April
102. Randnummer 112 Auf dieser Grundlage erweist sich die Heranziehung der Klägerin sowohl dem Grunde als auch der Höhe nach als rechtmäßig. Randnummer 113 Die Festlegung des Sanierungsgebiets ist weder hinsichtlich ihrer landesrechtlichen Ermächtigungsgrundlage (nachfolgend zu I.) noch hinsichtlich ihrer Erforderlichkeit (zu II.) zu beanstanden und auch nicht verfrüht wieder aufgehoben worden (zu III.). Der Ursachenzusammenhang zwischen Sanierungsmaßnahmen und Bodenwerterhöhung ist hier nicht durch besondere Umstände beeinträchtigt, wie sie nach der Rechtsprechung des
103. Senats des Oberverwaltungsgerichts Berlin-Brandenburg im von ihm ausdrücklich als „historisch einmaligen Sonderfall“ (OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom
104. Juli 2017 – OVG 2 B 1.16 – juris Rn. 33) bezeichneten Sanierungsgebiet „Spandauer Vorstadt“ vorgelegen haben sollen (nachfolgend zu IV.). Die Ermittlung des Ausgleichsbetrages ist auch sonst nicht zu beanstanden. Sie hält sich im Rahmen der gesetzlichen Vorgaben von § 154 Abs. 1 und 2 BauGB (zu V.). Das gilt sowohl für die Ermittlung des Anfangswertes nach dem Bodenrichtwertverfahren (V.1.) als auch für die Ableitung des Endwertes nach dem sog. Zielbaumverfahren (V.2.). Insbesondere konnte der Beklagte für die Ermittlung des Endwertes nicht das Vergleichswertverfahren anwenden und musste sich auch nicht des Bodenrichtwertverfahrens bedienen. Vielmehr ist die Ableitung des Endwertes aus dem Anfangswert nach der Multifaktorenanalyse des Zielbaumverfahrens grundsätzlich zulässig. Dabei bestehen gegen die Bewertung der einzelnen Lagekriterien keine Bedenken (V.3.). Der im Zielbaumschema für das Grundstück konkret angenommene Anfangswert-Multiplikator von 1,1080, d.h. die Annahme eines sanierungsbedingt um 10,8 % erhöhten Bodenwertes des Grundstücks der Klägerin, und der dieser konkreten abgabenrechtlichen Schätzung abstrakt als Maßstabsfaktor zugrunde gelegte höchstmögliche durch Sanierung veränderliche Lage-Wertanteil LV max mit dem Faktor 0,25 bzw. mit dem Anteil von 25 % erfüllen sachgerecht den gesetzlichen Auftrag aus § 154 Abs. 2 BauGB, die Bodenwerterhöhung und damit den Ausgleichsbetrag nach dem Unterschied zwischen Anfangs- und Endwert zu ermitteln. Der zugrunde gelegte LV max stellt eine für die Anwendung des Abgabemaßstabs hinreichend plausible Pauschalierung für die von 1993 bis 1995 förmlich festgelegten und bis 2015 aufgehobenen Sanierungsgebiete in Berlin dar, die nicht gegen höherrangiges Recht verstößt, insbesondere nicht gegen Art. 3 Abs. 1 GG oder den Verhältnismäßigkeitsgrundsatz. Er ist auch dann weder willkürlich noch ersichtlich unangemessen, wenn ein anderer Maßstabsfaktor ebenfalls vertretbar erscheinen kann, der zu einem anderen Heranziehungsbetrag führen würde (V.4.). Eigene Aufwendungen der Klägerin, die im Sinne von § 155 Abs. 1 Nr. 2 BauGB Bodenwerterhöhungen des Grundstücks bewirkt haben, sind weder konkret dargelegt noch sonst ersichtlich (VI.). Randnummer 114 Zu alledem im Einzelnen: Randnummer 115 I. Gegen die landesgesetzliche Ermächtigungsgrundlage, auf der die förmliche Festlegung des in Rede stehenden Sanierungsgebietes beruht, bestehen keine verfassungsrechtlichen Bedenken. Randnummer 116 Die Ermächtigungsgrundlage findet sich allerdings nicht in § 24 Abs. 1 S. 1 AGBauGB , denn diese Vorschrift ist mit der Neufassung des Gesetzes erst am
105. November 1999 in Kraft getreten (GVBl. 1999 S. 578). Ermächtigungsgrundlage für die Zehnte Verordnung über die förmliche Festlegung von Sanierungsgebieten vom
106. November 1994 (GVBI. S. 472), mit der auch das Sanierungsgebiet „Prenzlauer Berg – Winsstraße“ festgelegt wurde, war vielmehr – wie in der Präambel der Rechtsverordnung zutreffend angegeben – die zum Zeitpunkt des Verordnungserlasses geltende Vorschrift des § 15 Abs. 1 Satz 1 AGBauGB a.F. vom
107. Dezember 1987 (GVBl. S. 2731), zuletzt geändert durch Art. IV des Gesetzes vom
108. Juli 1994 (GVBl. S. 241, nach Art. XIII jenes Gesetzes am
109. Juli 1994 in Kraft getreten). Indessen stimmt der Wortlaut von § 15 Abs. 1 Satz 1 AGBauGB a.F. mit dem Wortlaut der aktuell geltenden Regelung in § 24 Abs. 1 Satz 1 AGBauGB n.F. überein. Die Vorschrift bestimmt, dass Rechtsverordnungen des Senats von Berlin an die Stelle von Satzungen nach § 142 Abs. 3 und § 162 Abs. 2 Satz 1 BauGB treten. Randnummer 117 Die gesetzliche Ermächtigung entspricht der landesverfassungsrechtlichen Regelung über den Erlass von Rechtsverordnungen (damals Art. 47 VvB, jetzt: Art. 64 VvB). Diese sieht vor, dass durch Gesetz der Senat oder ein Mitglied des Senats ermächtigt werden kann, Rechtsverordnungen zu erlassen (Art. 47 Abs. 1 Satz 1 VvB a.F.; jetzt: Art. 64 Abs. 1 Satz 1 VvB n.F.). Wie Art. 47 Abs. 2 VvB a.F. (jetzt: Art. 64 Abs. 2 VvB n.F.) zeigt, erfasst das auch die „Festsetzung von Bebauungsplänen“ (Art. 47 Abs. 2 Satz 1 VvB a.F.; jetzt: Art. 64 Abs. 2 Satz 1 VvB n.F.) sowie „andere baurechtliche Akte, die nach Bundesrecht durch Satzung zu regeln sind“ (Art. 47 Abs. 2 Satz 2 VvB a.F.; jetzt: Art. 64 Abs. 2 Satz 2 VvB n.F.), und damit auch die förmliche Festlegung von Sanierungsgebieten, welche die Gemeinde nach § 142 Abs. 3 Satz 1 BauGB „als Satzung“ beschließt. Randnummer 118 Die landesgesetzliche Ermächtigung des Senats in § 15 Abs. 1 Satz 1 AGBauGB a.F. (jetzt: § 24 Abs. 1 Satz 1 AGBauGB n.F.), Sanierungsgebiete durch Rechtsverordnung förmlich festzulegen, und die landesverfassungsrechtliche Regelung über die gesetzliche Ermächtigung zum Erlass solcher Rechtsverordnungen in Art. 47 VvB a.F. (jetzt: Art. 64 VvB n.F.) verstoßen auch nicht gegen die höherrangige Regelung des § 246 Abs. 2 Satz 1 BauGB. Diese Vorschrift sieht gerade vor, dass die Länder Berlin und Hamburg bestimmen, welche Form der Rechtsetzung an die Stelle der im Baugesetzbuch vorgesehenen Satzungen tritt. Damit überlässt der Bundesgesetzgeber den beiden genannten Ländern die Wahl der Rechtsform der satzungsvertretenden Normsetzung (Gesetz oder Rechtsverordnung) und dementsprechend auch die daraus folgende Bestimmung des Schöpfers der satzungsvertretenden Normen (Landesparlament oder Landesexekutive). Randnummer 119 Aus dem Grundgesetz ergeben sich ebenfalls keine Bedenken gegen die landesgesetzliche Verordnungsermächtigung. Art. 28 Abs. 2 Satz 1 GG gewährleistet den Gemeinden das Recht, alle Angelegenheiten der örtlichen Gemeinschaft in eigener Verantwortung zu regeln – und damit auch die Satzungshoheit – ausdrücklich nur „im Rahmen der Gesetze“. Die darin liegende Garantie der Einrichtung gemeindliche Selbstverwaltung bedarf danach der gesetzlichen Ausgestaltung und Formung (BVerfG, Beschluss vom
110. November 1988 – 2 BvR 1619/83 – juris Rn. 40). Insoweit begegnet es keinen Bedenken, wenn der Bundesgesetzgeber einerseits in § 142 Abs. 3 Satz 1 BauGB den Gemeinden Satzungsbefugnisse verleiht und andererseits in § 246 Abs. 2 Satz 1 BauGB den Bundesländern ohne Trennung von staatlicher und gemeindlicher Tätigkeit überlässt, die Rechtsform der satzungsvertretenden Normsetzung und damit auch deren Schöpfer selbst zu bestimmen und dabei zwischen legislativer und exekutiver Normsetzung zu wählen. Randnummer 120 Entgegen der Auffassung der Klägerin ergibt sich weder aus Art. 28 Abs. 1 Satz 2 oder Art. 28 Abs. 2 Satz 1 GG noch aus § 246 Abs. 2 Satz 1 BauGB eine „ausschließliche Organkompetenz“ des Abgeordnetenhauses von Berlin, die der von § 246 Abs. 2 Satz 1 BauGB eröffneten Wahl des Landesgesetzgebers zwischen legislativer oder exekutiver satzungsvertretender Rechtssetzung vorgegeben wäre. Ohnehin ist die Rechtsetzungstätigkeit der Gemeinden – und damit auch deren Satzungserlass – im System der staatlichen Gewaltenteilung von Gesetzgebung, Verwaltung und Rechtsprechung dem Bereich der Verwaltung zuzuordnen (BVerfG, Beschluss vom
111. November 1983 – 2 BvL 25/81 – juris Rn. 30). Soweit Art. 28 Abs. 1 Satz 2 GG durch die Anforderungen an Wahlen in den Ländern, Kreisen und Gemeinden das Demokratieprinzip näher ausgestaltet (Mehde, in: Dürig/Herzog/Scholz, GG, Stand: August 2023, Art. 28 Rn. 91), lässt sich daher – anders als auf staatlicher Ebene durch die Wesentlichkeitslehre – in die Vorschrift kein „Parlamentsvorbehalt“ hineinlesen (Mehde, a.a.O., Art. 28 Rn. 92). Vielmehr kann der verfassungsrechtlich verankerte Parlamentsvorbehalt für Fragen von wesentlicher Bedeutung für das Gemeinwesen gerade nicht auf kommunale Vertretungen übertragen werden (vgl. VerfG Brandenburg, Urteil vom
112. Januar 2000 – VerfGBbg 53/98 – juris Rn. 103). Die Vorstellung der Klägerin, das Abgeordnetenhaus von Berlin habe als „kommunale Volksvertretung“ eine „ausschließliche Organkompetenz“ für die förmliche Festlegung von Sanierungsgebieten nach § 142 Abs. 3 Satz 1, § 246 Abs. 2 Satz 1 BauGB, geht danach fehl. Aus dem Grundgesetz ist für die Länder, die nicht zwischen staatlicher und gemeindlicher Tätigkeit unterscheiden, keine Verpflichtung herzuleiten, im Baugesetzbuch vorgesehene kommunale Normsetzung durch Satzung zu legislativer Normsetzung durch satzungsvertretende Landesgesetze hochzustufen, statt eine exekutive Normsetzung durch satzungsvertretende Rechtsverordnungen vorzusehen. Randnummer 121 II. Die Voraussetzungen für das förmliche Festlegen des Sanierungsgebiets lagen vor, insbesondere auch die Erforderlichkeit der Sanierung. Danach kommt es nicht darauf an, ob und inwieweit das allgemeine Städtebaurecht oder das Erhaltungsrecht eine Möglichkeit eröffnet hätten, die Maßnahmen im Sanierungsgebiet zu verwirklichen. Randnummer 122 Für Maßnahmen, durch die ein Gebiet zur Behebung städtebaulicher Missstände wesentlich verbessert oder umgestaltet wird (städtebauliche Sanierungsmaßnahmen, § 136 Abs. 2 Satz 1 BauGB) und deren einheitliche Vorbereitung und zügige Durchführung im öffentlichen Interesse liegen, sieht § 136 Abs. 1 BauGB vor, dass sie nach den Vorschriften des ersten Teils des zweiten Kapitels des Baugesetzbuches vorbereitet und durchgeführt werden, d.h. nach den Vorschriften für städtebauliche Sanierungsmaßnahmen in §§ 136 – 164b BauGB. Liegen die Voraussetzungen von § 136 Abs. 1 BauGB vor, so richtet sich die Beseitigung städtebaulicher Missstände im Sinne von § 136 Abs. 2 Satz 1 BauGB also vorrangig nach den genannten Vorschriften. § 34 BauGB oder einfache oder qualifizierte Bebauungspläne (§ 30 BauGB) oder das Erhaltungsrecht (§§ 172 ff. BauGB) können Vergleichbares nicht leisten. Randnummer 123 Das allgemeine Städtebaurecht eröffnet nach § 34 BauGB oder auf der Grundlage eines Bebauungsplans lediglich ein Angebot, das eine große Bandbreite von Baumaßnahmen umfassen kann. Es schafft aber als solches keine unmittelbaren oder mittelbaren Anreize zu ihrer Verwirklichung, wie sie § 164a BauGB und § 7h EStG für Sanierungsmaßnahmen vorsehen. Es konzentriert sie nicht – wie die beispielhaft in § 148 Abs. 2 Satz 1 BauGB aufgeführten Baumaßnahmen – in ihrer Ausrichtung auf den Zweck der Verringerung oder Beseitigung städtebaulicher Missstände im Sinne von § 136 Abs. 2 und 3 BauGB. Es kann den diesem Zweck nicht entsprechenden Entwicklungen nicht über die Steuerung durch sanierungsrechtliche Instrumente wie z.B. die Genehmigungserfordernisse (§§ 144 f. BauGB) entgegenwirken. Es sieht keine zügige und zweckmäßige Durchführung vor und stellt eine solche nicht sicher, etwa durch subsidiäre Zuständigkeit der Gemeinde für grundsätzlich den Eigentümern überlassene Baumaßnahmen (§ 148 Abs. 1 Satz 1 Halbsatz 2 Nr. 2 Fall 2 BauGB). Randnummer 124 Die Anwendung des Erhaltungsrechts nach der von der Klägerin angeführten Regelung in § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB dient der Erhaltung des Gebiets in seiner städtebaulichen Eigenart und betrifft damit nicht die Beseitigung der städtebaulichen Missstände, die nach dem Willen des Gesetzgebers gerade nicht erhaltenswert, sondern zu beseitigen sind. Auch trifft insoweit die Annahme nicht zu, die besonderen steuerlichen Abschreibungsmöglichkeiten nach § 7h EStG seien nicht als sanierungsbedingt anzusehen, weil sie nicht von der förmlichen Festlegung eines Sanierungsgebietes abhingen, sondern gleichermaßen Maßnahmen an Gebäuden in städtebaulichen Erhaltungsgebieten nach § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB beträfen (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Urteile vom
113. Oktober 2018 – OVG 2 B 2.16 – juris Rn. 60 und – OVG 2 B 10.16 – juris Rn. 78). Diese Annahme ist nicht vereinbar mit der amtlichen Überschrift von § 7h EStG („Erhöhte Absetzungen bei Gebäuden in Sanierungsgebieten und städtebaulichen Entwicklungsbereichen“) und auch nicht mit dem Wortlaut der Vorschrift, der sie ausdrücklich auf „Gebäude in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet oder städtebaulichen Entwicklungsbereich“ beschränkt (§ 7h Abs. 1 Satz 1 EStG). Das gilt auch für die entsprechende Anwendung dieser Vorschrift gemäß § 7h Abs. 1 Satz 2 EStG auf „Herstellungskosten für Maßnahmen, die der Erhaltung, Erneuerung und funktionsgerechten Verwendung eines Gebäudes … dienen, das wegen seiner geschichtlichen, künstlerischen oder städtebaulichen Bedeutung erhalten bleiben soll, und zu deren Durchführung sich der Eigentümer neben bestimmten Modernisierungsmaßnahmen gegenüber der Gemeinde verpflichtet hat“; denn diese entsprechende Anwendung ist ausdrücklich auf Gebäude „im Sinne des Satzes 1“ beschränkt. Randnummer 125 Allerdings verlangt die Rechtmäßigkeit städtebaulicher Sanierungsmaßnahmen – und damit auch das förmliche Festlegen eines Sanierungsgebietes nach § 142 Abs. 1 Satz 1 BauGB – neben dem Vorliegen städtebaulicher Missstände, dass die einheitliche Vorbereitung und zügige Durchführung im öffentlichen Interesse liegen (§ 136 Abs. 1 BauGB) und die Sanierungsmaßnahme insoweit erforderlich ist (vgl. OVG-Berlin-Brandenburg, Beschluss vom
114. September 2013 – OVG 10 S 12.12 – juris Rn. 11). Indessen liegt dem Sanierungsrecht die Vorstellung zugrunde, dass bei Vorliegen städtebaulicher Missstände im Sinne von § 136 Abs. 2 BauGB die Anwendung des gesamten sanierungsrechtlichen Instrumentariums erforderlich und auch gerechtfertigt ist. Die Erforderlichkeitsprüfung dient nicht dem Nachweis, dass die Sanierung ohne das besondere sanierungsrechtliche Instrumentarium nicht möglich wäre. Die Erforderlichkeit ist vielmehr bereits dann zu bejahen, wenn die Gemeinde aufgrund vertretbarer, plausibler Einschätzung die Anwendung des sanierungsrechtlichen Instrumentariums für geboten ansieht. Daran fehlt es regelmäßig nur, wenn die Sanierung von keiner erkennbaren Konzeption getragen ist oder wenn sonstige Maßnahmen des Städtebaurechts, also Maßnahmen und Planungen ohne Anwendung des städtebaulichen Sanierungsrechts, zur Behebung der städtebaulichen Missstände ausreichen (OVG-Berlin-Brandenburg, Beschluss vom
115. September 2013, a.a.O., Rn. 11 m.w.N. und Beschluss vom
116. Oktober 2023 – OVG 10 N 68/22 – juris Rn. 15; OVG Nordrhein-Westfalen, Urteil vom
117. November 2018 – 2 D 10/17.NE – juris Rn. 62 – 65 m.w.N.). Zur Behebung städtebaulicher Missstände im Sinne von § 136 Abs. 2 Satz 2, Abs. 3 BauGB können sonstige Maßnahmen des Städtebaurechts als Alternativmaßnahmen aber nur dann ausreichen, wenn durch sie der Zweck einer Sanierung erreicht werden kann, d.h. eine einheitliche Vorbereitung und zügige Durchführung (§ 164a Abs. 1 Satz 1 BauGB) und insbesondere auch die zügige und zweckmäßige Durchführung privater Baumaßnahmen (§ 148 Abs. 1 Satz 1 Halbsatz 1) in einer dem Wohl der Allgemeinheit dienenden oder jedenfalls nicht widersprechenden Weise (§ 136 Abs. 4 BauGB) gewährleistet ist. Randnummer 126 Nach diesen Maßstäben fehlt es hier nicht an der Erforderlichkeit der förmlichen Festlegung des Sanierungsgebiets „Winsstraße“. Aus der Begründung der Sanierungsverordnung (Vorlage der Verordnung zur Kenntnisnahme an das Abgeordnetenhaus, AH-Drs. 12/5109, lfd. Nr. 4, Verordnung Nr. 12/483, Anlage, „Bericht zur Begründung der Zehnten Verordnung über die förmliche Festlegung von Sanierungsgebieten“, dem Abgeordnetenhaus am
118. November 1994 zugeleitet, in: Abgeordnetenhaus von Berlin,
119. Wahlperiode, Verordnungen, Bd. XX Nr. 471 – 490) ergeben sich ohne Weiteres sowohl das die beabsichtigte Sanierung tragende Neuordnungskonzept (a.a.O., S. 109 – 117) als auch das Vorliegen erheblicher städtebaulicher Missstände (a.a.O., S. 102 – 107) in Form von Substanzmängeln (§ 136 Abs. 2 Satz 2 Nr. 1 BauGB) und Funktionsmängeln (§ 136 Abs. 2 Satz 2 Nr. 2 BauGB). Art und Umfang dieser Mängel schließen jeweils aus, sie allein durch Maßnahmen des allgemeinen Städtebaurechts (§§ 30, 34 BauGB) oder des Erhaltungsrechts (§§ 172 – 174 BauGB) als Alternativmaßnahmen in einer dem Neuordnungskonzept vergleichbaren Weise beheben zu können. Angesichts der Art und des Ausmaßes der städtebaulichen Missstände können auch ein außergewöhnlich hoher privater Investitionsdruck und eine außergewöhnlich hohe private Investitionsbereitschaft ein dem Neuordnungskonzept auch nur annähernd vergleichbar zügiges, zweckmäßiges und allgemeinwohldienliches Ergebnis nicht schon allein für sich genommen sicherstellen, wenn die Entscheidung über die Zügigkeit, Zweckmäßigkeit und Allgemeinwohldienlichkeit aller privaten Baumaßnahmen den privaten Grundstückseigentümern überlassen bliebe. Randnummer 127 Denn schon der allgemeine Teil des Berichts zur Begründung der Sanierungsverordnung weist für alle elf in der Verordnung festgelegten Sanierungsgebiete (S. 3 – 6) einschließlich des Sanierungsgebiets „Winsstraße“ darauf hin, dass die massiven baulichen Missstände den allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse widersprechen. Dabei beschränkt sich die Begründung nicht darauf auszuführen, dass in allen Sanierungsgebieten eine Vielzahl von Gebäuden nach ihrer inneren und äußeren Beschaffenheit erhebliche Missstände des Bauzustandes aufwiesen und nicht den zeitgemäßen Ausstattungsstandards und den Erfordernissen des Umweltschutzes genügten (Bericht, a.a.O., S. 3). Vielmehr weist der Bericht schon in diesem allgemeinen Teil ebenso auf die mangelhafte Ausstattung der Gebiete mit technischer Infrastruktur sowie auf das Fehlen bzw. den schlechten Zustand von Gemeinbedarfs- und Folgeeinrichtungen und die daraus folgende erhebliche Beeinträchtigung der städtebaulichen Funktionsfähigkeit der Gebiete hin (ebd.). So sei die Versorgung der Gebiete mit Schulen, Kindertagesstätten, Jugend-, Freizeit- und Kultureinrichtungen qualitativ sowie quantitativ mangelhaft. Schulen, Turnhallen und Kindertagesstätten müssten neu errichtet und bestehende Kindertagesstätten und Schulen dringend baulich erneuert, erweitert oder zeitgemäß ausgestattet werden. Zudem sei die Versorgung mit öffentlichen Grün- und Freiflächen völlig unzureichend und schränkten Abnutzung und unzureichende Gestaltung vorhandene Flächen in ihrer Nutzbarkeit stark ein. Darüber hinaus fehlten notwendige Sportflächen. Auch die Nahversorgung der Bewohner mit Gütern des täglichen Bedarfs sei unzureichend. Neuordnungsbedarf bestehe ebenso im Bereich des Straßenverkehrs. Die Gebiete seien in der Regel in hohem Maße durch Verkehr mit entsprechenden Beeinträchtigungen für die Bewohner belastet (Bericht, a.a.O., S. 5). Randnummer 128 Darüber hinaus führt der Bericht in der Einzelbegründung zum hier in Rede stehenden Gebiet (a.a.O., S. 101 – 129) hinsichtlich der städtebaulichen Missstände sowohl die Missstände der Wohn- und Arbeitsverhältnisse (a.a.O., S. 102 f.) als auch die funktionalen Missstände (a.a.O., S. 103 – 106) sowie die ökologischen Missstände einer extrem hohen Umweltbelastung (a.a.O., S. 106) im Einzelnen auf. Sodann stellt er das aus diesen Erkenntnissen entwickelte Neuordnungskonzept vor (a.a.O., S. 109 – 117) und beschreibt die konkreten Ziele der Sanierung des Gebiets näher unter den Stichworten „strukturelle Zielsetzung“ (a.a.O., S. 109 f.), „Wohnnutzung“ (a.a.O., S. 110 f.), „Gemeinbedarf“ (a.a.O., S. 111 – 114), „Grün- und Freiflächen“ (a.a.O., S. 114 f.), „Gewerbe, Handel/Dienstleistungen“ (a.a.O., S. 115), „Verkehr“ (a.a.O., S. 115 f.), „technische Infrastruktur“ und „ökologische Ziele“ (a.a.O., S. 116) sowie „städtebaulich-räumliches Konzept“ (a.a.O., S. 116). Randnummer 129 Damit zeigt das zitierte Neuordnungskonzept im Bericht zur Begründung der Sanierungsverordnung (a.a.O., S. 109 – 117), dass die Sanierung des Gebiets von einer deutlich erkennbaren und näher dargelegten Konzeption getragen ist. Randnummer 130 Auch kann nach dem genannten Bericht keine Rede davon sein, dass Maßnahmen und Planungen ohne Anwendung des städtebaulichen Sanierungsrechts zur Behebung der städtebaulichen Missstände ausgereicht hätten. Bereits nach der allgemeinen Beschreibung der städtebaulichen Missstände in allen Sanierungsgebieten, aber auch nach den Ausführungen zu den konkreten Missständen im hier in Rede stehenden Gebiet und nach den konkreten Zielen des Konzepts für die danach als notwendig angesehene Neuordnung dieses Gebiets durch die Sanierung liegt es vielmehr fern, dass die erforderliche Organisation und Koordination der städtebaulichen Erneuerung des ganzen Stadtquartiers statt als Gesamtmaßnahme aufgrund der Festsetzung als Sanierungsgebiet schon allein aufgrund der von § 34 BauGB oder von Bebauungsplänen eröffneten Möglichkeiten – z.B. durch freiwillige private Absprachen – zu leisten gewesen wäre, etwa wegen eines vermeintlichen „Investitionsdrucks“ und einer vermeintlichen „Investitionsbereitschaft“ der Grundstückseigentümer. Insbesondere ist weder von der Klägerin dargelegt worden noch sonst ersichtlich, dass und wie die im zitierten Bericht dargestellten Ziele des Neuordnungskonzepts ohne das sanierungsrechtliche Steuerungsinstrumentarium, das u.a. ein Genehmigungserfordernis für erhebliche oder wesentlich wertsteigernde Veränderungen von Grundstücken und baulichen Anlagen (§ 144 Abs. 1 Nr. 1 i.V.m. § 14 Abs. 1 Nr. 2 BauGB) und eine subsidiäre Zuständigkeit der Gemeinde für die grundsätzlich den Eigentümern überlassenen Baumaßnahmen (§ 148 Abs. 1 Satz 2 Halbsatz 2 Nr. 2 Fall 2 BauGB) umfasst, ohne den erheblichen Einsatz der nach § 164a BauGB für öffentliche und private Sanierungsmaßnahmen vorgesehenen Städtebauförderungsmittel und ohne die nach § 7h EStG bei „einem im Inland belegenen Gebäude in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet“ – alternativ nur zu einem städtebaulichen Entwicklungsbereich – geregelten erhöhten steuerlichen Absetzungen für die Kosten von Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen (vgl. § 148 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BauGB) hätten erreichbar sein können. Warum die nach § 148 Abs. 1 Satz 1 BauGB grundsätzlich den Grundstückseigentümern überlassenen Baumaßnahmen ohne die Festlegung des Sanierungsgebiets im selben Zeitraum gleichermaßen zügig und zweckmäßig verwirklicht und vom Sanierungskonzept nicht gedeckte Maßnahmen oder sonst städtebaulich unerwünschte Fehlentwicklungen verhindert worden wären, erschließt sich nicht. Vermeintlicher „Investitionsdruck“ und vermeintliche „Investitionsbereitschaft“ vermögen das für sich genommen noch nicht einmal für die privaten Baumaßnahmen in der im Neuordnungskonzept des Berichts etwa für die Wohnnutzung „flächendeckend“ vorgesehen Maßnahmen (a.a.O., S. 110) zu gewährleisten. Ohne das Bedürfnis, Modernisierungs- und Instandsetzungsgebote (§ 177 BauGB) oder die sonst eingreifende subsidiäre Zuständigkeit der Gemeinde (§ 148 Abs. 1 Satz 1 Halbsatz 2 Nr. 2 Fall 2 BauGB) abzuwenden und ohne das sanierungsrechtliche Genehmigungserfordernis nach § 144 Abs. 1 Nr. 1 i.V.m. § 14 Abs. 1 Nr. 2 BauGB sind die Grundstückseigentümer nicht gehalten, sich gerade auf die der Verwirklichung der Sanierungsziele dienenden Baumaßnahmen zu konzentrieren, gerade diese im Sinne von § 148 Abs. 1 Satz 1 BauGB zügig und zweckmäßig umzusetzen und von anderen wertsteigernden Maßnahmen – etwa in der Art einer Luxusmodernisierung – selbst dann abzusehen, wenn sie eine schnellere, höhere oder weniger kostenintensive Wertsteigerung versprechen. Erst recht kann ausgeschlossen werden, dass ohne die Festlegung als Sanierungsgebiet die funktionellen Missstände des Gebiets (Bericht zur Begründung der Sanierungsverordnung, a.a.O., S. 103 – 106) hätten wesentlich verringert oder beseitigt werden können und dass die dazu notwendigen und im Neuordnungskonzept näher dargelegten Ziele, soweit sie nicht unter das Stichwort „Wohnnutzung“ fallen, in einem vergleichbaren Maß hätten erreicht werden können wie es dem Bericht zur Aufhebung der Sanierungsverordnung für das in Rede stehende Gebiet (AH-Drs. 16/4084, Anlage 1, S. 11 – 19) im Abschnitt „Sanierungsergebnisse“ zu den Stichworten „soziale und kulturelle Infrastruktureinrichtungen“ (a.a.O., S. 15 f.), „Grün- und Freiflächen“ (a.a.O., S. 16 f.), „Gewerbe“ und „Verkehr“ (a.a.O., S. 17) zu entnehmen ist. Randnummer 131 Allein der Umstand, dass die Klägerin selbst weder Fördermittel noch erhöhte steuerliche Absetzungen nach § 7h EStG für ihr Grundstück in Anspruch genommen hat, stellt die Erforderlichkeit der Sanierungsgebietsfestlegung nicht in Frage, und zwar aus den bereits ausgeführten Gründen auch dann nicht, wenn viele andere Eigentümer im Sanierungsgebiet für die von ihnen selbst verwirklichten Sanierungsmaßnahmen (vgl. § 148 BauGB) ebenfalls auf eine solche unmittelbare oder mittelbare finanzielle Förderung verzichtet haben sollten. Randnummer 132 Soweit die städtebaulichen Missstände gebietsbezogene Sanierungsmaßnahmen verlangen, kann eine wegen hohen Investitionsdrucks ergriffene Privatinitiative der Eigentümer ohnehin nicht unterstellt werden (vgl. VGH Baden-Württemberg, Urteil vom
120. November 2005 – 8 S 498/05 – juris Rn. 20 zur entsprechenden Behauptung eines vermeintlichen „Ansiedlungsdrucks“ in der Stuttgarter Innenstadt). Im Übrigen gehört zu dem gesetzlichen Leitbild der städtebaulichen Sanierung, an deren Stelle sonst das freie Spiel der (Markt-)Kräfte träte, nicht nur, dass irgendwelche städtebaulichen Missstände – wie etwa die nicht zeitgemäße Wohnungsausstattung – irgendwie behoben werden, soweit dies dem Eigeninteresse der Eigentümer – etwa an einer Mieterhöhung – entspricht, sondern dass die städtebauliche Verbesserung des Gebiets den Anforderungen einer „einheitlichen Vorbereitung und zügigen Durchführung“ der städtebaulichen Sanierungsmaßnahmen (vgl. § 164a Abs. 1 Satz 1 BauGB) genügt, auch hinsichtlich privater Baumaßnahmen „die zügige und zweckmäßige Durchführung … gewährleistet ist“ (§ 148 Abs. 1 Satz 1 Halbsatz 1 BauGB) und sichergestellt wird, dass sie nach Maßgabe von § 136 Abs. 4 BauGB „dem Wohl der Allgemeinheit dienen“. Es gibt keinen rechtlichen Ansatz dafür, insoweit die der Gemeinde im Rahmen der Vorschriften über städtebauliche Sanierungsmaßnahmen nach §§ 136 ff. BauGB gesetzlich zustehende Planungshoheit als in der Weise eingeschränkt anzusehen, dass sie auf die Verwirklichung ihrer städtebaulichen Vorstellungen nach dem Sanierungskonzept und im Wege der förmlichen Festlegung des Sanierungsgebiets schon allein deshalb zu verzichten hätte, weil viele oder die meisten Eigentümer im Gebiet bereit und in der Lage sind, in ihre eigenen Grundstücke zu investieren. Allein der vermeintliche Investitionsdruck und die vermeintliche Investitionsbereitschaft der Grundstückseigentümer stellen nicht notwendigerweise schon auch nur für die privaten Gebäude sicher, dass die von den Eigentümern rein eigenfinanziert ausgeführten Baumaßnahmen auch ohne Sanierungsgebietsfestlegung nicht nur ihre Eigeninteressen für ihre eigenen Gebäude bedienen, sondern in einer dem gesetzlichen Leitbild der städtebaulichen Sanierung vergleichbaren Weise und in einem vergleichbaren Zeitraum und Ausmaß auch das Gebiet „zur Behebung der städtebaulichen Missstände wesentlichen verbessert oder umgestaltet“ (§ 136 Abs. 2 Satz 1 BauGB) hätten wie die von ihnen erst als Sanierungsmaßnahmen verwirklichten Baumaßnahmen. In einem – wie hier (s.o. unter I. und II.) – rechtmäßig förmlich festgelegten Sanierungsgebiet sind deshalb auch Bodenwerterhöhungen, die durch private Sanierungsmaßnahmen (z.B. Baumaßnahmen im Sinne von § 148 BauGB) bewirkt werden, grundsätzlich als „durch die Sanierung bedingt“ im Sinne von § 154 Abs. 1 Satz 1 BauGB anzusehen und nicht – etwa allein schon wegen ihrer rein privaten Finanzierung – als eine (hypothetische) Folge externer Effekte, die „wendebedingt“ auch sanierungsunabhängig eingetreten wäre. Aus dem Vorbringen der Klägerin ergibt sich danach hier nichts anderes. Randnummer 133 III. Ohne Erfolg macht die Klägerin geltend, es fehle an dem die Ausgleichsbetragspflicht auslösenden „Abschluss der Sanierung“ im Sinne von § 154 Abs. 3 Satz 1 BauGB, weil das Sanierungsgebiet aufgehoben worden sei, obwohl die Sanierung nicht im Sinne von § 162 Abs. 1 Satz 1 BauGB „durchgeführt“ gewesen sei. Davon, dass die Eigentümer „verfrüht“ zu Ausgleichsbeträgen zu einem Zeitpunkt herangezogen worden wären, zu dem die Voraussetzungen dafür noch nicht gegeben gewesen seien (Berufungsbegründung, a.a.O., S. 8 und 25), kann vielmehr keine Rede sein. Randnummer 134 Innerhalb des beträchtlichen Handlungsspielraums, den das Gesetz der Gemeinde insoweit einräumt, entscheidet sie unter Berücksichtigung der konkreten städtebaulichen Verhältnisse und des hierauf zielenden Sanierungskonzepts selbst darüber, ob und wann das Ziel der Sanierung erreicht und somit im Sinne von § 162 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB „die Sanierung durchgeführt“ ist (OVG Rheinland-Pfalz, Beschluss vom
121. Juni 2019 – 6 B 10540/19 – juris Rn. 32; Mitschang, in: Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB,
122. Auflage 2022, § 162 Rn. 4). Wann die Sanierungsziele in der Weise erreicht sind, dass die Sanierung als im Sinne von § 162 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB „durchgeführt“ anzusehen und die Sanierungssatzung aufzuheben ist, ergibt sich für die Sanierungsgebiete des ersten Gesamtberliner Stadterneuerungsprogramms – so auch im vorliegenden Fall – insbesondere aus den vom Senat von Berlin am
123. August 1993 dafür beschlossenen Leitsätzen zur Stadterneuerung in Berlin (AH-Drs. 13/41, „
124. Bericht über Stadterneuerung
126. 1993 –
128. 1994“, S. 78 f. - Anlage 9.3). Die von der Klägerin (Berufungsbegründung, a.a.O., S. 28) zitierten Leitsätze zur Stadterneuerung für die Sanierungsgebiete in Berlin von 2005 (
129. Bericht über die Stadterneuerung – Berichtszeitraum 01.01.2004 – 31.12.2005, Anhang, Anlage 1, AH-Drs. 15/5556, S. 72 - 76), die der Senat von Berlin erst mehr als elf Jahre später zustimmend zur Kenntnis genommen hat (Senatsbeschluss Nr. 2334/05 vom
130. Februar 2005) und mit denen die Strategie der Stadterneuerung geändert worden ist, sind hier nicht einschlägig. Die Leitsätze von 1993 hingegen hat der Senat von Berlin bei den drei Sanierungsgebietsverordnungen des ersten Gesamtberliner Stadterneuerungsprogramms jeweils dem Beschluss der Rechtsverordnung zur Festlegung des Sanierungsgebiets zugrunde gelegt (vgl. AH-Drs. 15/5556, S. 22; OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom
131. Januar 2022 – OVG 10 B 6.19 – juris Rn. 2 und 94) und sie damit zum Teil des Sanierungskonzepts gemacht. Das gilt auch für die hier relevante Zehnte Verordnung über die förmliche Festlegung von Sanierungsgebieten vom
132. November 1994 (Bericht zur Begründung der Zehnten Verordnung über die förmliche Festlegung von Sanierungsgebieten, a.a.O., S. 5) und somit für das in Rede stehende Sanierungsgebiet „Winsstraße“. Wann das städtebauliche Sanierungsziel im Wesentlichen erreicht ist, ergibt sich aus Leitsatz 5, letzter Absatz (AH-Drs. 13/41, S. 79). Dort heißt es: Randnummer 135 „Eine wesentliche Gebietsverbesserung i.S. des § 136 BauGB und damit des städtebaulichen Sanierungsziels ist erreicht, wenn die Erneuerungsmaßnahmen auf etwa 70% der Grundstücke durchgeführt und die wesentlichen Infrastrukturmaßnahmen errichtet bzw. gesichert sind. Weitergehende Erneuerungsmaßnahmen sind Bestandteil künftiger städtebaulicher Entwicklung ohne die Anwendung des besonderen Städtebaurechts.“ Randnummer 136 Dieses Sanierungsziel als Voraussetzung für das Beenden der Anwendung des besonderen Städtebaurechts war hier bei Inkrafttreten der Aufhebung der förmlichen Festlegung des Sanierungsgebiets „Winsstraße“ am
133. April 2011 erreicht und insoweit im Sinne von § 162 Abs. 1 Satz 1 BauGB „die Sanierung durchgeführt“. Das ergibt sich aus dem Bericht zur Begründung der Aufhebung des Sanierungsgebiets (AH-Drs. 16/4084 vom
134. Mai 2011, Vorlage zu lfd. Nr. 4 – VO-Nr. 16/308, Anlage 1, S. 11 – 19, 15 ff.). Der Bericht beschreibt die baulichen Ergebnisse der Sanierung in den Bereichen „Wohnen“ (a.a.O., S. 15), „Soziale und kulturelle Infrastruktureinrichtungen“ (a.a.O., S. 15 f.), „Grün- und Freiflächen“ (a.a.O., S. 16 f.), „Gewerbe“ und „Verkehr“ sowie die sozialen Sanierungsergebnisse (a.a.O., S. 17). Zum Bereich „Wohnen“ führt er u.a. aus, von den bei Sanierungsbeginn erneuerungsbedürftigen 4.354 Wohnungen hätten bis Ende 2009, also etwa anderthalb Jahre vor der Aufhebung, insgesamt 2.603 Wohnungen (60 %) umfassend modernisiert und instand gesetzt werden können und seien in etwa 2/3 der anderen Wohnungen bereits Teilmaßnahmen umgesetzt worden; einen umfassenden Erneuerungsbedarf gebe es noch bei ca. 12 % der Wohnungen (a.a.O., S. 15 und 17). Die Umstände, die der Bericht für eine „wesentliche Gebietsverbesserung“ und damit für das Erreichen „des städtebaulichen Sanierungsziels“ im Sinne des zitierten Leitsatzes aufführt, stellt auch die Klägerin nicht in Frage. Bewertet der Beklagte danach das Erreichen einer umfassenden Sanierung von 60 % der erneuerungsbedürftigen Wohnungen und einer zumindest teilweisen Sanierung von weiteren 28 % der Wohnungen sowie die Beschränkung des Bedürfnisses nach einer umfassenden Erneuerung auf die restlichen 12 % der Wohnungen als hinreichende „Erneuerungsmaßnahmen auf etwa 70 % der Grundstücke“ im Sinne des Leitsatzes 5 der von ihm der Sanierungsverordnung zugrunde gelegten Leitsätze, so ist dies rechtlich nicht zu beanstanden. Folglich ist nichts dafür ersichtlich, dass der Beklagte den erheblichen Einschätzungsspielraum, den das Gesetz ihm für seine Entscheidung über das Erreichen des städtebaulichen Sanierungsziels einräumt, verletzt und ihn durch eine verfrühte Aufhebung der Festlegung des Sanierungsgebiets „Winsstraße“ überschritten hätte. Strengere Anforderungen an die Aufhebung der Sanierungsgebietsverordnung sind dem Gesetz nicht zu entnehmen, zumal die Gemeinde mit Blick auf die eigentumsbeschränkende Wirkung des Sanierungsrechts gehalten ist, das Ende dieser Wirkung nicht zu verzögern. Randnummer 137 IV. Ohne Erfolg macht die Klägerin geltend, ihrer Heranziehung zu einem sanierungsrechtlichen Ausgleichsbetrag stünden schon dem Grunde nach „wendebedingte Effekte“ im Sinne der Rechtsprechung des
135. Senats des OVG Berlin-Brandenburg zum Sanierungsgebiet „Spandauer Vorstadt“ in Berlin-Mitte entgegen (1.). Außerdem seien die ausschließlich eigenfinanzierten Baumaßnahmen der Grundstückseigentümer bei der Ermittlung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhungen nicht einzubeziehen (2.). Das Gleiche gelte auch für der Denkmalschutzförderung unterliegende Baumaßnahmen (3.). Randnummer 138 Die Einwände der Klägerin betreffen den Ursachenzusammenhang zwischen der Sanierung und der Steigerung des Bodenwerts der Grundstücke im Sanierungsgebiet. § 154 Abs. 1 Satz 1 BauGB verlangt diese Kausalität mit der Formulierung, die Erhöhung des Bodenwerts müsse „durch die Sanierung bedingt“ sein. Randnummer 139 Bei einem herkömmlichen Sanierungsgebiet, d.h. bei einem städtebauliche Missstände im Sinne von § 136 Abs. 2 Satz 2 BauGB aufweisenden Gebiet, das bereits seit längerer Zeit nicht zu einer Entwicklung aus eigener Kraft der Eigentümer oder investitionsbereiter Erwerber gefunden hat und für das deshalb nach allgemeinem Erfahrungswissen eine qualitative Fortentwicklung unter unverändert fortbestehenden Rahmenbedingungen nicht zu erwarten ist, besteht eine tatsächliche Vermutung der Kausalität von förmlicher Sanierung und Bodenwerterhöhung im Sanierungsgebiet (so bereits OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom
136. Januar 2022 – OVG 10 B 6.19 – juris Rn. 46 m.w.N.). Wie sich aus dem bereits angeführten Bericht zur Begründung der förmlichen Festlegung des Sanierungsgebietes (Abgeordnetenhaus von Berlin,
137. Wahlperiode, Verordnungen, Bd. XX Nr. 471 – 490, Verordnung Nr. 12/483, Vorlage an das Abgeordnetenhaus, zugeleitet am
138. November 1994, Anlage, Bericht zur Begründung der Zehnten Verordnung über die förmliche Festlegung von Sanierungsgebieten, S. 101 – 128) zu Art und Umfang der städtebaulichen Missstände (a.a.O., S. 102 – 107), aus der ebenfalls bereits zitierten Begründung zur Aufhebung des Sanierungsgebiets (AH-Drs. 16/4084 vom
139. Mai 2011, Vorlage zu lfd. Nr. 4 – VO-Nr. 16/308, Anlage 1, S. 11 – 19) zu Art und Umfang ihrer Beseitigung (a.a.O., S. 15 – 17) und aus den oben ausgeführten Gründen der Erforderlichkeit der Sanierung (s.o. unter III.) ergibt, handelt es sich auch hier um einen Fall, der innerhalb der Bandbreite solcher typischen Sanierungsgebiete liegt. Randnummer 140
140. Dem steht die von der Klägerin geltend gemachte „Atypik“ wegen „wendebedingter Effekte“ im Sinne der von ihr angeführten Gerichtsentscheidungen zum Sanierungsgebiet „Spandauer Vorstadt“ in Berlin-Mitte nicht entgegen. Randnummer 141 Für die Annahme eines hypothetischen Kausalverlaufes, nach dem die das Sanierungskonzept umsetzenden und das Sanierungsziel verwirklichenden Maßnahmen wegen vermeintlich wendebedingter Effekte, etwa infolge eines besonders hohen Investitionsdrucks und einer besonders hohen Investitionsbereitschaft der Eigentümer, auch ohne die förmliche Festlegung als Sanierungsgebiets in ähnlicher Weise zur Verbesserung der städtebaulichen Qualität des Gebietes geführt und in vergleichbarem Umfang die städtebaulichen Missstände beseitigt hätten, bestehen im Sanierungsgebiet „Winsstraße“ keine Anhaltspunkte. Randnummer 142 So wiesen anfänglich etwa 85 % des Wohnungsbestandes – d.h.