LG Berlin II 67. Zivilkammer 67 S 289/23 Beschluss Anforderungen an erhebliche Nachteile bei Verwertungskündigung und Abwägungsentscheidung § 573 Abs

Anforderungen an erhebliche Nachteile bei Verwertungskündigung und Abwägungsentscheidung Leitsatz

1. Bei der gerichtlichen Überprüfung einer Verwertungskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB erfordert die Auslegung des unbestimmten Rechtsbegriffs „erheblich“ nicht anders als bei § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB die Berücksichtigung und Abwägung sämtlicher Umstände des Einzelfalls. Dazu zählen nicht nur die „grundsätzlichen“, sondern auch die konkreten Interessen des Mieters am Fortbestand des Mietverhältnisses (Anschluss an BVerfG, Beschluss vom
2. November 2003 - 1 BvR 1424/02, ZMR 2004, 95, juris Tz. 16). (Rn.8)
3. Zur Berücksichtigung fehlender Bemühungen des Vermieters um Abmilderung der - sozialen und wirtschaftlichen - Kündigungsfolgen durch Unterbreitung eines an den Mieter gerichteten und bis zum Ablauf der Kündigungsfrist unwiderruflichen Angebots zur Anmietung von Ersatzwohnraum. (Rn.13) Orientierungssatz
4. Nur wenn der Vermieter einen angemessenen Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen anbietet oder vermittelt, ist möglicherweise ein für den Vermieter hinsichtlich der Verwertungskündigung günstigeres Abwägungsergebnis gerechtfertigt. Dazu bedarf es der Unterbreitung eines bis zum Ablauf der Kündigungsfrist unwiderruflichen Angebots zur Anmietung von Ersatzwohnraum. (Rn.13)
5. Hinweis der Dokumentationsstelle des Bundesgerichtshofs: Das Gericht teilt mit, dass die Berufung nach dem Hinweisbeschluss zurückgenommen worden ist. Verfahrensgang vorgehend AG Berlin-Mitte, kein Datum verfügbar, 4 C 45/23 Tenor Die Kammer beabsichtigt, die Berufung als offensichtlich unbegründet im Beschlusswege zurückzuweisen. Gründe I. Randnummer 1 Die Berufung ist gemäß § 522 Abs. 2 Satz 1 ZPO zurückzuweisen, da sie offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg hat und auch die sonstigen Voraussetzungen des § 522 Abs. 2 ZPO erfüllt sind. Randnummer 2 Der Klägerin steht der geltend gemachte Räumungs- und Herausgabeanspruch gemäß §§ 546 Abs. 1, 985 BGB nicht zu, da die Kündigung vom
6. August 2022 das Mietverhältnis nicht beendet hat. Randnummer 3 Die Voraussetzungen der § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB sind nicht erfüllt. Danach hat der Vermieter ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses, wenn er durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert ist und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde. Randnummer 4 Dabei kann zunächst dahinstehen, ob es sich bei dem von der Klägerin verfolgten Projekt nicht bereits um ein von der Rechtsordnung missbilligtes oder außerhalb der Eigentumsgarantie liegendes Spekulationsgeschäft handelt, weil die Klägerin das Grundstück in Kenntnis der Sanierungsbedürftigkeit der Bestandsgebäude von vornherein zum Zweck eines Neubaus erworben und für das Grundstück einen Preis gezahlt hat, der durch die Erwartung beeinflusst war, dass sie mit dem Neubau und anschließendem Verkauf voraussichtlich einen erheblichen Gewinn verwirklichen kann (vgl. BGH, Urt. v.
7. Januar 2009 - VIII ZR 8/08, BGHZ 179, 289, juris Tz. 20; Kammer, Urt. v.
8. September 2014 – 67 S 207/14 , NZM 2015, 163 , juris Tz. 13 ). Randnummer 5 Es bedarf ebenfalls keiner abschließenden Entscheidung der Kammer, ob die Kündigung schon wegen Verstoßes gegen § 242 BGB unwirksam ist, weil die zur Begründung des beabsichtigten Abrisses des Bestandsgebäudes herangezogene Sanierungsbedürftigkeit des erst im Jahre 1984 errichteten Gebäudes auf einer planvollen Untätigkeit der Rechtsvorgängerin der Klägerin oder der Klägerin selbst beruht, die durch rechtzeitige und nachhaltige Investitionen in den Gebäudebestand hätte vermieden werden können (vgl. BGH, Urt. v.
9. Januar 2009, a.a.O., Tz. 22). Randnummer 6 Soweit das Amtsgericht die Wirksamkeit der Kündigung unter Verweis auf alternative Verwertungsmöglichkeiten wie die unsanierte Weiterveräußerung des Grundstücks oder eine Teilsanierung verneint hat, begegnet das im Hinblick auf die grundrechtlich geschützte wirtschaftliche Dispositionsfreiheit des Vermieters zwar Bedenken (vgl. BGH, Urt. v.
10. Januar 2009, a.a.O., Tz. 21). Ob diese durchgreifen, kann jedoch ebenfalls dahinstehen. Denn das Amtsgericht hat jedenfalls im Ergebnis zutreffend erkannt, dass der Klägerin durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses kein erheblicher Nachteil entstehen würde. Randnummer 7 Die Beurteilung der Frage, ob dem Eigentümer durch den Fortbestand eines Mietvertrags ein erheblicher Nachteil entsteht, ist vor dem Hintergrund der Sozialpflichtigkeit des Eigentums und des Bestandsinteresses des Mieters, in der bisherigen Wohnung als seinem Lebensmittelpunkt zu verbleiben, vorzunehmen. Das Eigentum gewährt dem Vermieter keinen Anspruch auf Gewinnoptimierung oder auf Einräumung gerade der Nutzungsmöglichkeiten, die den größtmöglichen wirtschaftlichen Vorteil versprechen. Denn auch das Besitzrecht des Mieters an der gemieteten Wohnung ist Eigentum im Sinne von Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG und deshalb grundgesetzlich geschützt. Die dem Vermieter entstehenden Nachteile dürfen andererseits keinen Umfang annehmen, welcher die Nachteile weit übersteigt, die dem Mieter im Falle des Verlustes der Wohnung erwachsen. Diese Abwägung zwischen dem Bestandsinteresse des Mieters und dem Verwertungsinteresse des Eigentümers entzieht sich einer generalisierenden Betrachtung; sie lässt sich nur im Einzelfall unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls und der wechselseitigen Interessen beider Vertragsparteien treffen (vgl. BVerfG, Urt. v.
11. Februar 1989 - 1 BvR 1131/87, NJW 1989, 972, juris Tz. 21; Beschl. v.
12. November 2003 – 1 BvR 1424/02, ZMR 2004, 95, juris Tz. 16; BGH, Urt. v.
13. September 2017 – VIII ZR 243/16, NJW-RR 2018, 12, beckonline Tz. 22; Kammer, Urt. v.
14. September 2014, a.a.O., Tz. 8; Urt. v.
15. September 2018 - 67 S 16/18 , NJOZ 2019, 1213, beckonline Tz. 10, jeweils m.w.N.). Randnummer 8 Soweit dem zuwider teilweise vertreten wird, im Rahmen des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB seien ausschließlich die Interessen des Vermieters beachtlich, während die konkreten Interessen des von der Kündigung betroffenen Mieters an der Aufrechterhaltung des Mietverhältnisses ausschließlich im Rahmen der §§ 574 ff. BGB und nicht schon auf der Tatbestandsebene des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB zu berücksichtigen seien (vgl. etwa Geib, in: BeckOGK BGB, Stand:
16. Januar 2024, § 573 Rz. 116; Häublein, in: Münchener Kommentar zum BGB, § 573 Rz.
17. Aufl. 2023, § 573 Rz. 132), widerspricht das der ständigen Rechtsprechung der Kammer (vgl. Urt. v.
18. September 2014, a.a.O., Tz. 15; Urt. v.
19. September 2018, a.a.O., Tz. 12, jeweils m.w.N.). An dieser ist schon wegen des Wortlauts der Norm und des über Art. 14 Abs. 1 GG verbrieften Anspruchs der Wohnraummieter festzuhalten, dass die Gerichte bei der Anwendung der §§ 573 ff. BGB und der Auslegung der dort enthaltenen unbestimmten Rechtsbegriffe die Bedeutung und Tragweite des mieterseitigen Bestandsinteresses hinreichend erfassen und berücksichtigen (st Rspr., vgl. nur BVerfG, Beschl. v.
20. Mai 1993 - 1 BvR 208/93, NJW 1993, 2035, juris Tz. 31). Das aber erfordert bei der Auslegung des unbestimmten Rechtsbegriffs „erheblich“ i.S.d. § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB nicht anders als bei § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB die Berücksichtigung und Abwägung sämtlicher Umstände des Einzelfalls und damit auch der konkreten Interessen des Mieters am Fortbestand des Mietverhältnisses (vgl. Kammer, Beschl. v.
21. März 2021 – 67 S 11/21 , WuM 2021, 457 , beckonline Tz. 10). Eine lediglich schematische Berücksichtigung der Mieterinteressen im Sinne eines „grundsätzlichen Bestandsinteresses“ liefe auf eine nicht mehr vom Gesetzeszweck des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB getragene Leerformel hinaus. Sie stünde zudem im Widerspruch zu der Rechtsprechung des BVerfG (Beschl. v.
22. November 2003, a.a.O., juris Tz. 16), der jüngeren Rechtsprechung des BGH (Urt. v.
23. Dezember 2020 – VIII ZR 70/19, WuM 2021, 119, beckonline Tz. 17, 20) und der überwiegenden Instanzrechtsprechung (vgl. etwa LG Itzehoe, Urt. v.
24. August 2021 – 9 S 8/21, BeckRS 2021, 47421 Tz. 36; LG Köln Urt. v.
25. März 2018 – 9 S 18/18, BeckRS 2018, 7136 Tz. 19). Randnummer 9 Gemessen an diesen Maßstäben ist der Eintritt eines erheblichen Nachteils i.S.d. § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB durch den Fortbestand des Mietverhältnisses nicht zu bejahen. Denn die der Klägerin im Fall einer Hinderung an der beabsichtigten wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks entstehenden wirtschaftlichen Nachteile würden jedenfalls keinen Umfang annehmen, der die Nachteile weit übersteigt, die dem Beklagten im Falle des Verlustes der Mietsache erwachsen würden. Randnummer 10 Die Klägerin beabsichtigt ausweislich ihrer Kündigungserklärung, das Grundstück nach Abriss sämtlicher Wohnungen unter Einschluss der von dem Beklagten innegehaltenen Räume neu zu bebauen und den neu geschaffenen Wohnraum mit einer Rendite von 13,7 Millionen EUR zu veräußern. Bei Erhalt der bisherigen Bausubstanz und Fortbestand auch des streitgegenständlichen Mietverhältnisses wäre die Klägerin ausweislich ihres von dem Beklagten bestrittenen Vortrags gehalten, das Gesamtobjekt mit einem Aufwand von 6,9 Millionen EUR zu sanieren und fortan mit einer jährlichen Unterdeckung zu bewirtschaften. Randnummer 11 Das Unterlassen einer Entwicklung und gewinnbringenden Veräußerung des Grundstücks ist für die Klägerin nach ihrem eigenen Vortrag ebenso wirtschaftlich nachteilig wie eine sich in näherer Zukunft nicht amortisierende Gebäudesanierung. Bei der vorzunehmenden Abwägung der unterschiedlichen Interessen beider Vertragsparteien ist jedoch zunächst zu Lasten der Klägerin zu berücksichtigen, dass sie das Objekt in Kenntnis der Vermietung an den Beklagten und damit in Kenntnis der eingeschränkten Möglichkeiten zur Änderung oder gar Beendigung der bestehenden Mietverhältnisse erworben hat (vgl. BVerfG, Beschl. v.
26. November 2003, a.a.O, Tz. 13; Kammer, Urt. v.
27. September 2014, a.a.O., Tz. 17; Urt. v.
28. September 2018, a.a.O., Tz. 11). Daneben ist zu berücksichtigen, dass die Klägerin hinsichtlich ihres alternativen Sanierungskonzepts keine Bauverpflichtung trifft. Sie ist daher nicht aus Rechtsgründen gezwungen, ihr zum Gegenstand der Kündigungen erhobenes Sanierungskonzept tatsächlich umzusetzen (vgl. Kammer, Urt. v.
29. September 2018, a.a.O. Tz. 11). Auch tatsächliche Umstände verpflichten die Klägerin nicht zur Vollsanierung. Denn es lässt sich insbesondere vor dem Hintergrund der in den Jahren 2006/2007 erfolgten energetischen Gebäudesanierung aus der Kündigungserklärung nicht entnehmen, dass und warum eine Sanierung auch geringeren Umfangs nicht nachhaltig und ausreichend wäre. Der für den Vermieter mit einer nachhaltigen Gebäudesanierung verbundene Kostenaufwand ist aber schon grundsätzlich nicht geeignet, einen erheblichen Nachteil i.S.d. § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB zu rechtfertigen (vgl. BGH, Urt. v.
30. Januar 2009, a.a.O., Tz. 12; Kammer, Urt. v.
31. September 2014, a.a.O., Tz. 13). Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus dem über den Inhalt der Kündigungserklärung hinausgehenden schriftsätzlichen Vortrag der Klägerin, der schon wegen der den Vermieter treffenden Begründungspflicht des § 573 Abs. 3 Satz 1 BGB nicht geeignet wäre, im Rahmen der Interessenabwägung eine der Klägerin günstigere Beurteilung zu rechtfertigen (vgl. BGH, Urt. v.
32. September 2017 – VIII ZR 243/16, NZM 2017, 756, beckonline Tz. 27, 32). Randnummer 12 Hinzu treten die wirtschaftlichen und persönlichen Nachteile des Beklagten für den Fall der verwertungsbedingten Beendigung des Mietverhältnisses. Der Beklagte würde im Falle der verwertungsbedingten Beendigung des Mietverhältnisses nicht nur seinen langjährigen Lebensmittelpunkt verlieren. Er wäre zudem gezwungen, sich mit ungewissem Ausgang auf dem durch erhebliche Preisanstiege und eine Verknappung freien Ersatzwohnraums gekennzeichneten Berliner Wohnungsmarkt zu behaupten (vgl. Kammer, Urt. v.
33. Januar 2024 - 67 S 264/22 , juris Tz. 38 ); außerdem müsste er die weiteren mit einem Wohnungswechsel verbundenen finanziellen und sonstigen Belastungen tragen (vgl. Kammer, Urt. v.
34. September 2014, a.a.O., juris Tz. 17; Urt. v.
35. September 2018, a.a.O., Tz. 12). Diese erheblichen materiellen und immateriellen Nachteile des Beklagten überwiegen die der Klägerin durch einen Fortbestand des Mietverhältnisses entstehenden wirtschaftlichen Einbußen; erst recht nehmen die der Klägerin entstehenden wirtschaftlichen Nachteile keinen Umfang an, der die Nachteile weit übersteigt, die dem Beklagten im Falle des Verlustes der Mietsache erwachsen würden. Randnummer 13 Eine der Klägerin günstigeres Abwägungsergebnis wäre allenfalls dann gerechtfertigt gewesen, wenn sie dem Beklagten zur Vermeidung der wesentlichen kündigungsbedingten Nachteile angemessenen Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen angeboten oder vermittelt hätte (vgl. Kammer, Urt. v.
36. September 2014, a.a.O., juris Tz. 17; Urt. v.
37. September 2018, a.a.O., Tz. 12; LG Köln, a.a.O., Tz. 20). Dazu hätte es allerdings der Unterbreitung eines bis zum Ablauf der Kündigungsfrist unwiderruflichen Angebots zur Anmietung von Ersatzwohnraum gegenüber dem Beklagten bedurft (vgl. Kammer, Urt. v.
38. September 2014, a.a.O., juris Tz. 17; Urt. v.
39. September 2018, a.a.O., Tz. 12). Ein solches Angebot ist nicht erfolgt. II. Randnummer 14 Die Klägerin erhält Gelegenheit zur Stellungnahme binnen 2 Wochen, auch zu der Frage, ob die Berufung vor dem Hintergrund des erteilten Hinweises zurückgenommen wird. Auf die damit verbundene Kostenreduzierung gemäß Ziffer 1222 KV-GKG weist die Kammer vorsorglich hin. Permalink Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://gesetze.berlin.de/perma?d=NJRE001571894