Wohnraumkündigung: Anforderungen an die anwaltliche Berechtigung zur Vertretung des Vermieters; Zurückweisung mit Vollmachtsrüge Leitsatz Das Recht zur Zurückweisung einer Kündigung nach § 174

schützt das Interesse des Mieters an sicherer Kenntnis darüber, ob dem Vertreter die in Anspruch genommene Befugnis für das konkrete Rechtsverhältnis tatsächlich eingeräumt worden ist. Alle nach der beigefügten Vollmachtsurkunde verbleibenden Zweifel und Undeutlichkeiten gehen zu Lasten des Erklärenden. Die Zurückweisung kann deshalb auch bei Verwendung des Vordrucks für eine Rechtsanwaltsvollmacht begründet sein, wenn diese ausschließlich den Namen des Vermieters enthält, aber jeder Hinweis auf die Person des Mieters oder auf ein konkret in Bezug genommenes Rechtsverhältnis fehlt. (Rn.12) (Rn.15) Verfahrensgang vorgehend AG Berlin-Kreuzberg,

1. April 2023, 16 C 244/22 Tenor
2. Die Berufung des Klägers gegen das Urteil des Amtsgerichts Kreuzberg vom 27.04.2023, Aktenzeichen xxxxxx, wird zurückgewiesen.
3. Der Kläger hat die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen.
4. Das in Ziffer 1 genannte Urteil des Amtsgerichts Kreuzberg ist ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar.
5. Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird auf 63.105,60 € festgesetzt. Gründe I. Randnummer 1 Hinsichtlich der Darstellung des Sach- und Streitstandes wird auf den Tatbestand im angefochtenen Urteil des Amtsgerichts Kreuzberg vom 27.04.2023 Bezug genommen. Im Berufungsverfahren beantragt der Berufungskläger unverändert (sinngemäß), Randnummer 2
6. die Beklagte zu verurteilen, die von ihr innegehaltene Wohnung zu räumen und an den Kläger herauszugeben, Randnummer 3
7. die Beklagte zu verurteilen, an den Kläger außergerichtliche Rechtsanwaltskosten von 819,91 € nebst Zinsen zu zahlen, Randnummer 4
8. festzustellen, dass die Beklagte dem Kläger ab dem
10. 2023 zur Zahlung von monatlichem Schadensersatz von 594,80 € nebst Zinsen verpflichtet ist, Randnummer 5
11. die Beklagte zu verurteilen, an den Kläger ab dem
13. 2023 bis zur Wohnungsrückgabe ein monatliches Nutzungsentgelt von 755,20 € zu zahlen. Randnummer 6 Für die Einzelheiten der ausformulierten Anträge wird auf Seite 3 des angefochtenen Urteils Bezug genommen. Randnummer 7 Die Beklagte beantragt, die Berufung zurückzuweisen. II. Randnummer 8 Die Berufung gegen das Urteil des Amtsgerichts Kreuzberg vom 27.04.2023, Aktenzeichen xxxx xxxx ist gemäß § 522 Abs. 2 ZPO zurückzuweisen, weil nach einstimmiger Auffassung der Kammer das Rechtsmittel offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg hat, der Rechtssache auch keine grundsätzliche Bedeutung zukommt, weder die Fortbildung des Rechts noch die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Berufungsgerichts erfordert und die Durchführung einer mündlichen Verhandlung über die Berufung nicht geboten ist. Randnummer 9 Zur Begründung wird auf den vorausgegangenen Hinweis der Kammer Bezug genommen. Randnummer 10 Die für den Kläger eingereichte Stellungnahme zum Hinweisbeschluss der Kammer befasst sich lediglich mit einigen der darin gewürdigten Angriffe gegen das angefochtene Urteil des Amtsgerichts. Nur insoweit sind dementsprechend ergänzende Ausführungen veranlasst, und zwar wie folgt:
14. Randnummer 11 Die Kammer hält daran fest, dass die zweite der vom Kläger angeführten Kündigungen vom 21.09.2022 seitens des Prozessbevollmächtigten der Beklagten berechtigt nach § 174

zurückgewiesen worden ist. Der diesem Kündigungsschreiben beigefügten Vollmacht war die Befugnis des Vertreters zur Vornahme des einseitigen Rechtsgeschäfts nicht in der erforderlichen Deutlichkeit und Unmissverständlichkeit zu entnehmen. Randnummer 12 a) Bei der Überprüfung dieses Erfordernisses für eine beigefügte Vollmachtsurkunde sind strenge Maßstäbe geboten, weil § 174

dem Interesse des Erklärungsempfängers dient, auf der Grundlage der ihm vorliegenden Originalurkunden zweifelsfrei beurteilen zu können, ob bei dem fraglichen Rechtsgeschäft ein wirksames Vertreterhandeln vorliegt oder nicht. Verbleibende Zweifel stammen aus dem Bereich der Verantwortung und des rechtsgeschäftlichen Risikos des Vertretenen und gehen demgemäß zu seinen Lasten. Dies ist gerechtfertigt, weil die entsprechende Vorsorge allein im Interesse des Vertreters und des Vertretenen liegt, die eine Vollmacht mit den schon für den Begriff einer Vollmachtsurkunde erforderlichen Mindestinhalten ausstatten können. Außerdem hat das Erfordernis einer unverzüglichen, also in kürzester Frist erfolgenden Zurückweisung zum Schutz des Erklärenden die Konsequenz, dass dieser nach einer zurückgewiesenen Erklärung die Mängel der bisherigen Vollmachtsbeifügung jederzeit kurzfristig beseitigen und die Erklärung ohne die aufgetretenen Zweifel wiederholen kann. Randnummer 13 b) Zu dem dadurch gerechtfertigten strengen Maßstab hat der Beklagtenvertreter bereits erstinstanzlich zutreffend angeführt, dass eine geeignete Vollmachtsurkunde den Bevollmächtigten, die Erteilung der Vollmacht „...und deren Umfang deutlich niederlegen...“ muss (MüKoBGB/Schubert, 9. Aufl. 2021,

§ 172Rn.

15). Andere gängige Formulierungen gehen dahin, dass die Vollmacht „...die Befugnis zur Vornahme des Rechtsgeschäfts mit der erforderlichen Eindeutigkeit ergeben muss...“ (Grüneberg/Ellenberger, Rz. 5 zu § 174

m.w.N. aus der Rechtsprechung des Bundesarbeitsgerichts). Randnummer 14 Das Amtsgericht hat überzeugend ausgeführt, dass diese Voraussetzung bei der hier in Rede stehenden Vollmachtsurkunde nicht gegeben ist. Zur Erteilung der Vollmacht ist ein Vordruck des beauftragten Rechtsanwalts verwendet worden, welcher unzweifelhaft zur Verwendung in der Angelegenheit zweier Parteien vorgesehen ist. In dem vorgedruckten Einleitungstext „ dem Rechtsanwalt (...) wird hiermit in Sachen: (...) Vollmacht erteilt“ sind vor dem Wort „Vollmacht“ zwei über die volle Breite der Urkunde angelegte auszufüllende Felder vorgesehen, die in der Mitte durch das Zeichen „ ./. “ voneinander getrennt sind. Diese Gestaltung dient verkehrsüblich dazu, auf der einen Seite den Auftraggeber des Rechtsanwalts einzutragen, also dessen die Vollmacht erteilenden Mandanten. Auf der anderen Seite des im Sprachgebrauch mit dem Wort „gegen“ übersetzten Zeichens wird der oder die „Gegner“ des Mandanten bezeichnet, also diejenigen Beteiligten des Rechtsverhältnisses, in dem der Rechtsanwalt seine Tätigkeit entfalten soll. Randnummer 15 Die Verwendung dieses Formulars erweckt den Anschein, dass die Beauftragung und die Erteilung der Vollmacht für ein solches typisches Streitverhältnis beabsichtigt ist. Der Empfänger einer Kündigung erwartet dann mit Recht, dass er in der Urkunde als der Beteiligte an dem Streitverhältnis in irgendeiner Weise erkennbar wird. Dies ist unbestreitbar in der hier verwendeten Vollmachtsurkunde aber nicht der Fall. Es ist allein auf der linken Seite der Kläger eingetragen, ein konkretes Streitverhältnis oder auch nur eine vage für den Empfänger ersichtlicher Hinweis darauf, dass der Rechtsanwalt in dem hier streitgegenständlichen Mietverhältnis gegenüber der Beklagten tätig werden soll, findet sich in der Urkunde dagegen an keiner Stelle. Randnummer 16

1. c)Mit der vom Kläger in den Raum gestellten Möglichkeit, seinem Anwalt eine Generalvollmacht erteilt zu haben, ist der verwendete Vordruck im Rechtsverkehr nicht vereinbar. Ob die Behauptung, der Kläger habe dies mit der vorgelegten Urkunde beabsichtigt, den Tatsachen entspricht, kann dahinstehen, weil eine solche Absicht der vorgelegten Urkunde jedenfalls für den Empfänger nicht ersichtlich ist. Außer der bereits beschriebenen Gestaltung des konkreten Vordrucks spricht die ebenfalls vorgedruckte Aufzählung einzelner häufiger Aufgaben in konkreten gerichtlichen Verfahren gegen das Verständnis des Vorliegens einer Generalvollmacht. Deren Kennzeichen wäre ja gerade, dass es der Einzelaufzählung ganz detailgenaue Befugnisse gerade nicht bedürfte. Randnummer 17
2. d)Der erforderliche Zusammenhang zwischen der vom Kläger auf der Vollmachtsurkunde geleisteten Unterschrift und einem konkreten Rechtsverhältnis gegenüber der Beklagten kommt im hier zu beurteilenden Fall auch nicht durch eine Auslegung anhand des sonstigen Inhalts der Urkunde zustande. Auch insoweit hat die Urkunde den rechtlichen Inhalt, den der Empfänger einer solchen Vollmacht ihr redlicherweise entnehmen darf. Der gesamte untere Teil der Urkunde enthält offensichtlich einen „für alle Fälle“ vorgedruckten Text, der als Spiegel eines individuellen rechtsgeschäftlichen Willens nicht verstanden werden kann. Randnummer 18 Die von dem Kläger erteilte Vollmacht bezieht sich danach (beispielsweise) auf „Scheidungs- und Scheidungsfolgesachen“, auf „Strafsachen“ oder auch auf „außergerichtliche Verhandlungen aller Art“. Es steht für den Empfänger außer Frage, dass dieser vorgedruckte Text nur vorsorgliche Eventualitäten abdeckt, die in den unterschiedlichsten anwaltlichen Mandaten und vor dem Hintergrund unterschiedlichster Aufträge eines Mandanten theoretisch auftreten können. Die Urkunde ist in der für den Empfänger ersichtlichen Art vorformuliert, damit sie in unzähligen unterschiedlichsten Konstellationen immer gleich verwendet werden kann. Derartige vorgedruckte Aufzählungen beziehen sich aus der Sicht des Empfängers immer nur auf das jeweils im konkreten Einzelfall bestimmte Tätigkeitsfeld (in der Urkunde z.B. unter „wegen“ eingetragen; LG Berlin, Urteil vom 08.10.2001 (AZ. 61 S 608/00), NZM 2002, 821). Randnummer 19
3. e)Entgegen der Annahme des Berufungsklägers ist es für die Überzeugungskraft der amtsgerichtlichen Entscheidung weder erforderlich noch (seitens der Kammer) beabsichtigt, die „Unwirksamkeit der Vollmacht“ festzustellen. Es besteht kein genereller Zweifel daran, dass ein Vollmachtgeber gerade auch seinem Anwalt wirksam eine Vollmacht erteilen kann, wenn dazu lediglich ein nicht oder ein unvollständig ausgefülltes Blankett verwendet wird. Wird ein solches Blankett später ausgefüllt und die Vollmacht im Rechtsverkehr verwendet, so müsste der Vollmachtgeber dies als den von der Vollmachtsurkunde ausgehenden Rechtsschein auch dann gegen sich gelten lassen, wenn die Vervollständigung der Vollmachtsurkunde entgegen den getroffenen Absprachen erfolgt wäre. Der Umfang der (Rechtsschein)vollmacht ist durch Auslegung der Vollmachtsurkunde zu ermitteln (MüKoBGB/Schubert, 9. Aufl. 2021,

§ 172Rn.

25); von einer allgemeinen „Unwirksamkeit“ einer solchen Vollmacht kann und muss also keine Rede sein. Randnummer 20 Es geht stattdessen stets um den Schutz des Rechtsverkehrs, in dem der Vollmachtgeber (und der Vertreter) agieren. Der Rechtsverkehr wird positiv in der Erwartung geschützt, dass ein von der Unterschrift des Vollmachtgebers gedeckter Text hinsichtlich der Befugnisse des Vertreters tatsächlich zutrifft; die Konsequenz ist das Zustandekommen der Rechtsfolgen nach den Grundsätzen eines zurechenbaren Rechtsscheins. Randnummer 21 In gleicher Weise wird der Rechtsverkehr negativ dahingehend geschützt, dass eine vom Vertreter für sich in Anspruch genommene Befugnis, die sich der beigefügten Urkunde nicht ohne Zweifel und verbleibende Unklarheiten entnehmen lässt, nicht umgesetzt werden kann; die Konsequenz ist eine - zum Schutz des Vertreters und des Vertretenen sofort zu erklärende - Zurückweisung nach § 174

. Randnummer 22 Mit Recht wird also in diesem Zusammenhang davon gesprochen, dass die Rechte des Empfängers eines einseitigen Rechtsgeschäfts auf die „Befriedigung des Gewissheitsinteresses“ gerichtet sind. Deshalb muss „...der Vertreter bei Vornahme des einseitigen Rechtsgeschäfts die Vollmachtsurkunde vorlegen, um das Zurückweisungsrecht des Geschäftsgegners auszuschließen....“ (MüKoBGB/Schubert, 9. Aufl. 2021,

§ 174Rn.

20). Randnummer 23 Anders formuliert ist „im Zweifel“ (und zwar in jedem Zweifel, den die vorgelegte Urkunde nicht beseitigt) das Zurückweisungsrecht des Empfängers nach § 174

begründet. Die damit verbundene Strenge in der Betonung von Förmlichkeiten ist dadurch gerechtfertigt und wird dadurch für den Rechtsverkehr angemessen ausbalanciert, dass die etwaige Zurückweisung sogleich erfolgen muss, und dass derjenige, der das Rechtsgeschäft vornehmen wollte, eine zweifelsfreie erneute Vornahme sogleich einleiten kann. Randnummer 24 Dies hat allerdings der Kläger hinsichtlich der zurückgewiesenen Kündigung vom 21.09.2022 gerade nicht getan.

1. Randnummer 25 Die „letzte“ Kündigung vom 30.03.2023 wurde vom Kläger nicht zum Gegenstand des Verfahrens in
2. Instanz gemacht. Dass und aus welchen Gründen diese Kündigung nicht erstmals im Berufungsverfahren geltend gemacht werden kann, hat die Kammer im Hinweisbeschluss ausführlich dargelegt und begründet. Nach nochmaliger Überprüfung hält sie an diesen Ausführungen fest. Wenn der Kläger der Auffassung ist, durch diese Kündigung das Mietverhältnis beendet zu haben, kann und muss er dies im Rahmen einer beim Amtsgericht zu erhebenden Klage geltend machen. Randnummer 26 Die Wirksamkeit dieser Kündigung könnte jedenfalls nicht auf der Grundlage derjenigen Tatsachen beurteilt werden, welche die Kammer der hier zu treffenden Entscheidung ohnehin zugrunde zu legen hatte.
3. Randnummer 27 Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO. Randnummer 28 Die Feststellung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit des angefochtenen Urteils erfolgte gemäß § 708 Nr. 10 ZPO. Randnummer 29 Die Kammer hat den Antrag auf Zulassung der Revision zur Kenntnis genommen und geprüft. Diesen Antrag hätte die Kammer, wenn die gesetzlichen Voraussetzungen nach § 543 ZPO gegeben wären, zum Anlass genommen, von einer Zurückweisung des Rechtsmittels durch Beschluss Abstand zu nehmen und einen Termin zu Berufungsverhandlung anzuberaumen. Die dafür geregelten Voraussetzungen liegen aber nach Auffassung der Kammer nicht vor. Ausweislich der umfassend angeführten Zitate (unter anderem auch auf höchstrichterliche Rechtsprechung) beruht die Entscheidung zur Frage von § 174

auf der Anwendung allgemein akzeptierter Grundsätze. Die in diesem Rahmen maßgebliche Frage, was Undeutlichkeiten, Unklarheiten und ungenügende Ausführungen zum Umfang einer eingeräumten Vertretungsmacht sind, ist eine Frage des Einzelfalls und jeweils unter Würdigung der in diesem Fall vorliegenden konkreten Umstände (insbesondere den Eigenschaften der fraglichen Urkunde) zu beantworten. Generalisierenden Festlegungen oder „Klärungen“ sind diese Fragen nach Ansicht der Kammer nicht zugänglich. Randnummer 30 Der Streitwert für das Berufungsverfahren wurde in Anwendung der §§ 47, 48 GKG bestimmt. Mit den Anträgen aus der Berufungsbegründung zu 1 - 4 verfolgt der Kläger die erstinstanzlich geltend gemachten Begehren weiter. Für die Bemessung der einzelnen Werte dieser Begehren, deren Addition den festgesetzten Gesamtstreitwert ergibt, bleibt die Streitwertfestsetzung des Amtsgerichts im Beschluss vom 02.05.2023 maßgeblich, auf die dementsprechend hier verwiesen werden kann. Permalink Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://gesetze.berlin.de/perma?d=NJRE001574662