WertV 2010 ermittelt worden sind, auf Betreiben der Finanzverwaltung zusätzlich steuerliche Liegenschaftszinssätze speziell für die Bewertung gemäß § 188 Absatz 2 BewG a. F. unter Berücksichtigung der vorgegebenen Restnutzungsdauer
G a. F., so sind nur die allgemeinen Liegenschaftszinssätze anzuwenden. (Rn.35) (Rn.43) (Rn.45) (Rn.46) (Rn.48) Tenor Der Bescheid über die gesonderte und einheitliche Feststellung des Grundbesitzwerts auf den ...06.2019 für Zwecke der Erbschaftsteuer vom 03.08.2021 in Gestalt der Einspruchsentscheidung vom 26.11.2021 wird dahingehend geändert, dass der Grundbesitzwert auf X € festgestellt wird. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen. Die Revision wird zugelassen. Die Kosten des Verfahrens werden zu 53 % den Klägern und zu 47 % dem Beklagten auferlegt. Die Zuziehung eines Bevollmächtigten für das Vorverfahren war notwendig. Das Urteil ist hinsichtlich der Kosten vorläufig vollstreckbar. Der Beklagte kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe des Kostenerstattungsanspruchs der Kläger abwenden, wenn nicht die Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in derselben Höhe leisten. Tatbestand Randnummer 1 Streitig ist der Grundbesitzwert für Erbschaftsteuerzwecke auf den ...06.2019 für ein Mietwohngrundstück in der E…-straße / F…-straße in Berlin… -Bewertungsobjekt-. Randnummer 2 Am ...06.2019 starb Frau D… -Erblasserin- und wurde von den Klägern beerbt. Zum
lass gehörte das Bewertungsobjekt. Das Grundstück hat eine Fläche von X m².Es ist bebaut mit einem im Jahr 19XX errichteten, voll unterkellerten, am Todestag der Erblasserin voll vermieteten Wohnhaus mit drei Geschossen zzgl. nicht ausgebauter Dachboden. Die Wohn-/Nutzfläche beläuft sich auf X m², die Geschossfläche auf X m² und die Geschossflächenzahl -GFZ- auf X (=X/X; vgl. Gutachten I…, S. 19, in der Zusatzakte Bedarfsbewertung -B-A-, inzwischen unstreitig). Der Rohertrag i. S. d. § 186 Bewertungsgesetz -BewG- belief sich unstreitig auf X € für das ganze Jahr (entspricht rechnerisch bei einer Wohnfläche von X m² X €/m² pro Monat). Randnummer 3 Der Bodenrichtwert -BRW- belief sich zum 01.01.2019 auf X €/m² und zum 01.01.2020 auf X €/m², wobei für das Richtwertgrundstück vom Gutachterausschuss -GAA- für Grundstückswerte in Berlin eine GFZ von X und als Art der Nutzung W (Wohngebiet) ausgewiesen wird. Der GAA hat Umrechnungskoeffizienten für Wohnbebauung veröffentlicht (Amtsblatt für Berlin Nr. 12 vom 19. März 2004 Seite 1101 ff.: X bei einer GFZ von X, X bei einer GFZ von X und X bei einer GFZ von X). Randnummer 4 Der Flächennutzungsplan Berlin in der Fassung der Neubekanntmachung vom 05.01.2015 (Amtsblatt für Berlin 2015, S. 31) stellte den Bereich des Bewertungsobjekts als Wohnbaufläche … dar. Der Baunutzungsplan 1960 (Online-Abfrage unter www. … de.) wies das Gebiet als allgemeines Wohngebiet der Baustufe … aus. Randnummer 5 Der GAA hat allgemeine LZS 2018 veröffentlicht (Amtsblatt für Berlin Nr. 49 vom 07.12.2018 Seite 6695 ff, Auswertungszeitraum 07.01.2015 bis 26.06.2018) sowie allgemeine LZS 2019 (Amtsblatt für Berlin Nr. 39 vom 20.09.2019 Seite 5885 ff., Auswertungszeitraum 06.01.2016 bis 18.06.2019) und allgemeine LZS 2020 (Veröffentlicht im Amtsblatt für Berlin Nr. 40 vom 25.09.2020 Seite 4947 ff., Auswertungszeitraum 04.01.2017 bis 15.06.2020). In den Jahren 2018 bis 2020 hat der GAA jeweils zusätzlich steuerliche LZS veröffentlicht (Steuerliche LZS 2018: Veröffentlicht im Amtsblatt für Berlin Nr. 15 vom 12.04.2019 Seite 2246 ff., Auswertungszeitraum 07.01.2015 bis 26.06.2018; Steuerliche LZS 2019: Veröffentlicht im Amtsblatt für Berlin Nr. 39 vom 20.09.2019 Seite 5898 ff., Auswertungszeitraum 06.01.2016 bis 18.06.2019; Steuerliche LZS 2020: Veröffentlicht im Amtsblatt für Berlin Nr. 40 vom 25.09.2020, S. 4961 ff., Auswertungszeitraum 04.01.2017 bis 15.06.2020). Die steuerlichen LZS unterscheiden sich von den allgemeinen LZS, weil bei ersteren die Restnutzungsdauern
G a. F. zugrunde gelegt wurden, bei letzteren dagegen ein Restnutzungsdauermodell, welches für Gebäude der Baujahre vor 1949 die Restnutzungsdauer in drei Grundstufen in Abhängigkeit vom Bauzustand mit Abschlägen bei schlechter Ausstattung und für Gebäude der Baujahre ab 1949 eine Restnutzungsdauer in 5-Jahres-Schritten je
Bauzustand und Baualter vorsieht, wobei als Rechtsgrundlage vom GAA § 6 Abs. 6 der Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken vom 19.05.2010 (Bundesgesetzblatt -BGBl- I S. 639) -ImmoWertV 2010- angegeben wird. Die Restnutzungsdauern, die sich in dem bei den allgemeinen LZS verwendeten Modell ergeben, sind etwas länger als die bei den steuerlichen LZS berücksichtigten Restnutzungsdauern, sodass die allgemeinen LZS höher sind als die steuerlichen LZS. Die Veröffentlichungen enthalten jeweils auch Angaben zu den anzusetzenden Bewirtschaftungskosten. Randnummer 6 Das für die Erbschaftsteuer zuständige Finanzamt -FA- H… forderte vom Beklagten als Lagefinanzamt mit Schreiben vom 06.10.2020 die Feststellung des Grundbesitzwerts auf den Todestag an (Bl. 15 B-A). Randnummer 7 Die Kläger reichten ein Bewertungsgutachten des öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken I… vom 05.03.2020 (hinten in der B-A) ein, welches auf den ...06.2019 einen Wert des Bewertungsobjekts von 1.450.000,00 € auswies. In dem Gutachten heißt es, der Wert sei
den §§ 179 und 182 bis 196 BewG ermittelt worden (S. 1). Es sei ein Geschäftsgrundstück i. S. d. § 181 BewG
G im Ertragswertverfahren
G zu bewerten (S. 20). Entsprechend nahm der Sachverständige eine Bewertung im Ertragswertverfahren
Maßgabe der genannten Vorschriften vor. Für den Bodenwert ging er vom BRW zum 01.01.2019 aus (X €/m²) und nahm ein GFZ-Anpassung um den Faktor X/X=X (gerundet X) auf X €/m² vor und kam so auf einen Bodenwert von X m² * X €/m² = X € (S. 22), wobei er dabei die „planungsrechtlich zulässige“ GFZ von X zugrunde legte (S. 23), gleichzeitig aber auf S. 16 feststellte, dass die vorhandene Bebauung und Nutzung formell und materiell legal ist. Beim Ertragswert minderte er den Rohertrag (X €) um 27% Bewirtschaftungskosten (§ 187 Abs. 2 und Anlage 23 BewG in der
G anwendbaren alten Fassung a. F.) auf einen Reinertrag von X €. Davon zog er einen Reinertragsanteil des Bodens i. H. v. 5% (§ 188 Abs. 2 Satz 2 Nr. 1 BewG a. F.) des Bodenwerts, also X € ab, sodass sich ein Ertrag der baulichen Anlagen von X € ergab. Diesen multiplizierte er mit einem Barwertfaktor von 12,821 (21 Jahre Restnutzungsdauer, 5% LZS), sodass sich ein Ertragswert der baulichen Anlagen von X € ergab. Die Summe aus diesem Wert und dem Bodenwert (X €) rundete er auf X € ab (S. 23). Randnummer 8 Mit Bescheid vom 03.08.2021 (Bl. 4 der Gerichtsakte -G-A-) stellte der Beklagte den Grundbesitzwert im typisierten Ertragswertverfahren
G auf den ...06.2019 auf X € fest. Für den Bodenwert ging er vom BRW auf den 01.01.2019 i. H. v. X €/m² aus und nahm eine GFZ-Anpassung vor. Allerdings ging der Beklagte davon aus, dass es auf die tatsächlich realisierte GFZ ankomme. Diese schätzte er auf X, indem er die von ihm (ohne Quellenangabe) mit X m² angegebene bebaute Fläche mit 3 (Zahl der Geschosse) multiplizierte, dabei aber auf X m² und nicht (wie rechnerisch richtig) X m² kam. Entsprechend ging er von (auf 2
kommastellen abgerundeten) Umrechnungskoeffizienten von X für das Richtwertgrundstück und X für das Bewertungsobjekt aus und kam so auf einen angepassten BRW von X €/m², sodass sich bei einer Grundstücksfläche von X m² ein Bodenwert von X € ergab. Beim Gebäudeertragswert minderte er den Rohertrag (X €) unter Bezugnahme auf die steuerlichen LZS 2018 um Verwaltungskosten i. H. v. X € (X% des Rohertrags), Instandhaltungskosten i. H. v. X € (12,50 €/m, offenbar aber auf die Grundstücksfläche und nicht die Wohnfläche bezogen, also X m² * 12,50 €/m² = X €) und ein Mietausfallwagnis i. H. v. X € (2% des Rohertrags) auf einen Reinertrag von X € (Anlage zum Bescheid, Bl. 35 B-A). Davon zog er eine Bodenwertverzinsung von X% des Bodenwerts ab, wobei er ebenfalls auf die steuerlichen LZS 2018 Bezug nahm. Den LZS von X% ermittelte er, indem er von einer monatlichen Objektkaltmiete von X €/m² und dem BRW zum 01.01.2017 i. H, v. X €/m² ausging. Die monatliche Objektkaltmiete ermittelte er offenbar, indem er den Rohertrag (X €) zunächst auf einen Monatswert umrechnete (X €) und diesen durch die Grundstücksfläche (nicht die Wohnfläche) dividierte (X €/X m² = X €/m²). Den (als solchen mathematisch richtig errechneten) kreuzinterpolierten Tabellenwert der für den Bezirk G… einschlägigen Tabelle der steuerlichen LZS 2018 für einen BRW zum 01.01.2018 von X €/m² und eine monatliche Objektkaltmiete von X €/m² von X% erhöhte er um den vom GAA vorgesehenen GFZ-Anpassungszuschlag von Prozentpunkten für eine GFZ von X (für sich genommen mathematisch richtig interpoliert) auf X%. Die Bodenwertverzinsung belief sich also auf X €, sodass ein Gebäudereinertrag von X € verblieb. Diesen multiplizierte er mit einem Vervielfältiger
Anlage 21 BewG von X (LZS X%, Restnutzungsdauer 21 Jahre) und kam so auf einen Gebäudeertragswert von X €. Zzgl. des Bodenwerts (X €) ergab sich der festgestellte Wert von X €. Randnummer 9 Am 03.09.2021 legten die Kläger Einspruch ein (Bl. 37 B-A), den sie nicht begründeten und den der Beklagte mit Einspruchsentscheidung vom 26.11.2021 (hinter Bl. 41 B-A, zur Post aufgegeben mit einfachem Brief am 29.11.2021) als unbegründet zurückwies. Randnummer 10 Am 30.12.2021 haben die Kläger Klage erhoben. Randnummer 11 Sie meinen, der Grundbesitzwert sei entsprechend dem Gutachten I… auf X € festzustellen. Randnummer 12 Die Kläger beantragen, den Bescheid über die gesonderte und einheitliche Feststellung des Grundbesitzwerts auf den .06.2019 für Zwecke der Erbschaftsteuer vom 03.08.2021 in Gestalt der Einspruchsentscheidung vom 26.11.2021 dahingehend zu ändern, dass der Grundbesitzwert auf X € festgestellt wird; die Notwendigkeit der Zuziehung eines Bevollmächtigten für das Vorverfahren festzustellen. Randnummer 13 Der Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen. Randnummer 14 Der Beklagte meint, das Gutachten I… sei nicht zum
weis eines niedrigeren gemeinen Werts geeignet. Zum einen sei der Wert nicht gem. § 198 Satz 2 BewG a. F.
den Vorschriften der auf Grund des § 199 Abs. 1 Baugesetzbuch -BauGB- erlassenen ImmoWertV 2010 ermittelt worden, sondern
G. Zum anderen sei bei der GFZ-Anpassung des BRW von der tatsächlich realisierten GFZ auszugehen, die auch bauplanungsrechtlich zulässig sei. Außerdem sei nicht vom gesetzlichen LZS
G a. F, sondern von den vom GAA veröffentlichten steuerlichen LZS 2018 auszugehen, welche die letzten vor dem Bewertungsstichtag veröffentlichten LZS seien. Randnummer 15 Dem Gericht hat die Zusatzakte BB zur St.-Nr. … vorgelegen. Entscheidungsgründe Randnummer 16 I. Der Senat legt die Klage dahingehend aus, dass Kläger die einzelnen Miterben sind. Denn ein Klagebevollmächtigter für die Erbengemeinschaft i. S. d. § 48 Abs. 1 Nr. 1 Alt. 2 und Abs. 2 Finanzgerichtsordnung -FGO- in der bis zum 31.12.2023 anwendbaren a. F. ist nicht vorhanden. Von daher sind die einzelnen Miterben
G a. F., 48 Abs. 1 Nr. 2 FGO a. F. klagebefugt (BFH, Beschluss vom 16.03.2020 II B 94/18, BFH/NV 2020, 912, Rn. 15). Dasselbe ergibt sich seit dem 31.12.2023 aus §§ 48 Abs. 1 Nr. 2 Buchst. b) FGO, 14a Abs. 3 Nr. 3 AO. Von daher kommt es vorliegend nicht darauf an, ob (ggf. in entsprechender Anwendung von Art. 97 § 39 Abs. 4 des Einführungsgesetzes zur AO -EGAO-, vgl. Rosenke in: FGO - eKommentar, Dokumentenstand 01.01.2024, § 48 FGO, Rn. 2) insoweit § 48 FGO a. F. oder § 48 FGO n. F. anzuwenden ist. Randnummer 17 II. Die Klage ist teilweise begründet. Der angefochtene Bescheid ist insoweit rechtswidrig und verletzt die Kläger in ihren Rechten (§ 100 Abs. 1 Satz 1 FGO), als der Grundbesitzwert auf X € herabzusetzen ist. Randnummer 18 1.
1 AO werden die Besteuerungsgrundlagen durch Feststellungsbescheid gesondert festgestellt, soweit dies in der AO oder sonst in den Steuergesetzen bestimmt ist.
StG- i. V. m. § 151 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BewG sind Grundbesitzwerte gesondert, und - bei mehreren Beteiligten - gesondert und einheitlich (§ 154 Abs. 1 Satz 2 BewG) festzustellen, wenn die Werte u. a. für die Erbschaft- oder Schenkungsteuer von Bedeutung sind. Die Grundbesitzwerte sind
G für die wirtschaftlichen Einheiten des Grundvermögens, zu denen der Grund und Boden, die Gebäude, die sonstigen Bestandteile und das Zubehör gehören (§ 176 Abs. 1 Nr. 1 BewG) unter Anwendung der §§ 159 und 176 bis 198 BewG zu ermitteln. Die Bewertung des Grundvermögens vollzieht sich im typisierten Verfahren und erlaubt nur zugunsten des Steuerpflichtigen den unmittelbaren Rückgriff auf den gemeinen Wert im Rahmen von § 198 BewG (Bundesfinanzhof -BFH-, Urteil vom 24.08.2022 II R 14/20, BFH/NV 2023, 170, II.
G das typisierte Ertragswertverfahren
G angewendet hat. Randnummer 21 Bei Anwendung des Ertragswertverfahrens ist
G der Wert der Gebäude (Gebäudeertragswert) getrennt von dem Bodenwert auf der Grundlage des Ertrags
G zu ermitteln. Der Bodenwert ist gem. § 184 Abs. 2 BewG der Wert des unbebauten Grundstücks
G. Der Bodenwert und der Gebäudeertragswert (§ 185 BewG) ergeben
G den Ertragswert des Grundstücks. Es ist
G mindestens der Bodenwert anzusetzen. Sonstige bauliche Anlagen, insbesondere Außenanlagen, sind gem. § 184 Abs. 3 Satz 3 BewG a. F. regelmäßig mit dem Ertragswert des Gebäudes abgegolten. Randnummer 22 b)
G ist der Bodenwert etwas höher als im angefochtenen Bescheid, nämlich i. H. v. X € anzusetzen. Randnummer 23 aa) Der Beklagte ist von der zutreffenden Grundstücksfläche (X m²) und im Ausgangspunkt vom zutreffenden BRW auf den 01.01.2019 i. H. v. X €/m² ausgegangen. Bei der Wertermittlung ist
G a. F. stets der BRW anzusetzen, der vom GAA zuletzt vor dem Bewertungsstichtag zu ermitteln war. Dies ist hier der BRW auf den 01.01.2019, weil Bewertungsstichtag der .06.2019 ist (§§ 9 Abs. 1 Nr. 1, 11 ErbStG). Randnummer 24 bb) Im Ausgangspunkt zutreffend ist der Beklagte auch davon ausgegangen, dass eine GFZ-Anpassung vorzunehmen war und es dabei auf die tatsächlich realisierte GFZ ankommt. Randnummer 25
den Vorgaben des Gutachterausschusses aus dem Bodenrichtwert der jeweiligen Richtwertzone abzuleiten. Der abgeleitete Bodenrichtwert ist dann auch der bewertungsrechtlich maßgebende Wert. Wertbeeinflussende Merkmale sind insbesondere Lage, Art und Maß der baulichen Nutzung. Letzteres kann sich in der GFZ und in der Anzahl der möglichen Geschosse ausdrücken. Insoweit ist zu prüfen, ob der Bodenrichtwert an eine abweichende mögliche bauliche Nutzung anzupassen ist. Dies ist insbesondere im Falle einer tatsächlich vorhandenen baurechtlich legalen höheren baulichen Ausnutzung regelmäßig der Fall (zur Begründung im Einzelnen wird zur Vermeidung von Wiederholungen auf das Urteil des Senats vom 07.12.2022 3 K 3006/20, Entscheidungen der FG -EFG- 2023, 1370, m. w. N. verwiesen). Randnummer 26
oben zu rechtfertigen, weil gem. § 189 Abs. 2 BewG als Bodenwert der Wert des (fiktiv) unbebauten Grundstücks
G anzusetzen ist. Denn auch der Sachverständige I… geht davon aus, dass der Gebäudebestand im vorliegenden Fall formell und materiell legal errichtet worden ist. Das Gericht kann auf dieser Grundlage nicht davon ausgehen und es wird von den Klägern auch nicht behauptet, dass die vorhandene GFZ auch bei einem gedachten Abriss des Bestandsgebäudes mit anschließendem Neubau nicht erreichbar wäre, sodass die im Vergleich zum BRW-Grundstück höhere bauliche Ausnutzung nicht allein auf Bestandsschutzgesichtspunkten beruht. Die grundsätzliche Rechtmäßigkeit der GFZ-Anpassung
oben ist im Klageverfahren von den Klägern auch nicht mehr in Abrede gestellt worden, auch nicht
dem Hinweis des Gerichts vom 05.02.2024. Randnummer 27 cc) Unzutreffend ist der Beklagte aber von einer GFZ von nur X ausgegangen, während bei zutreffender Schätzung der GFZ
1 Satz 1, 2. Hs. FGO, 162 Abgabenordnung -AO- eine GFZ von X vorliegt. Denn der Sachverständige I… hat insoweit schlüssig dargelegt (S. 19 des Gutachtens), dass er zwar kein Aufmaß vorgenommen hat, sich bei dem von ihm ermittelten Wert von X aber an den Mieterlisten und Angaben im FIS-Broker orientiert hat, während der Beklagte keine
vollziehbaren Angaben dazu gemacht hat, wie er auf die von ihm angenommene bebaute Fläche von X m² gekommen ist, die er sodann im Hinblick auf das Vorhandensein von drei Geschossen verdreifacht hat. Zudem enthält die Berechnung des Beklagten auch einen mathematischen Fehler, denn X m² * 3 ergibt nicht X m². Randnummer 28 Zutreffend ist also die GFZ-Anpassung im Verhältnis des vom GAA veröffentlichten Umrechnungskoeffizienten für eine GFZ von X (X) und für eine GFZ von X (X) auf X €/m² * X / X = X €/m² vorzunehmen, sodass sich ein Bodenwert von X m² * X €/m² = X € ergibt. Randnummer 29
G von dem Reinertrag des Grundstücks auszugehen. Dieser ergibt sich
G aus dem Rohertrag des Grundstücks (§ 186 BewG) abzüglich der Bewirtschaftungskosten (§ 187 BewG).Rohertrag ist das Entgelt, das für die Benutzung des bebauten Grundstücks
den am Bewertungsstichtag geltenden vertraglichen Vereinbarungen für den Zeitraum von zwölf Monaten zu zahlen ist (§ 186 Abs. 1 Satz 1 BewG). Umlagen, die zur Deckung der Betriebskosten gezahlt werden, sind nicht anzusetzen (§ 186 Abs. 1 Satz 2 BewG). Für Grundstücke oder Grundstücksteile, die eigengenutzt, ungenutzt, zu vorübergehendem Gebrauch oder unentgeltlich überlassen sind oder die der Eigentümer dem Mieter zu einer um mehr als 20 % von der üblichen Miete abweichenden tatsächlichen Miete überlassen hat, ist
G die übliche Miete anzusetzen. Die übliche Miete ist
G in Anlehnung an die Miete zu schätzen, die für Räume gleicher oder ähnlicher Art, Lage und Ausstattung regelmäßig gezahlt wird. Betriebskosten sind nicht einzubeziehen (§ 186 Abs. 2 Satz 3 BewG). Bewirtschaftungskosten sind
G die bei gewöhnlicher Bewirtschaftung
haltig entstehenden Verwaltungskosten, Betriebskosten, Instandhaltungskosten und das Mietausfallwagnis; durch Umlagen gedeckte Betriebskosten bleiben unberücksichtigt. Die Bewirtschaftungskosten sind gem. § 187 Abs. 2 Satz 1 BewG a. F.
Erfahrungssätzen anzusetzen. Soweit von den GAA im Sinne der §§ 192 ff. BauGB keine geeigneten Erfahrungssätze zur Verfügung stehen, ist gem. § 187 Abs. 2 Satz 2 BewG a. F. von den pauschalierten Bewirtschaftungskosten
Anlage 23 BewG a. F. auszugehen. Der Reinertrag des Grundstücks ist
G um den Betrag zu vermindern, der sich durch eine angemessene Verzinsung des Bodenwerts ergibt; dies ergibt den Gebäudereinertrag. Der Verzinsung des Bodenwerts ist der LZS (§ 188 BewG) zu Grunde zu legen (§ 185 Abs. 2 Satz 1 BewG). Der LZS ist der Zinssatz, mit dem der Verkehrswert von Grundstücken im Durchschnitt marktüblich verzinst wird (§ 188 Abs. 1 BewG a. F.). Anzuwenden sind gem. § 188 Abs. 2 Satz 1 BewG a. F. die von den GAA im Sinne der §§ 192 ff. des Baugesetzbuchs ermittelten örtlichen LZS. Soweit von den GAA keine geeigneten LZS zur Verfügung stehen, gilt
G a. F. bei Mietwohngrundstücken ein Zinssatz von 5%. Der Gebäudereinertrag ist
G mit dem sich aus der Anlage 21 BewG ergebenden Vervielfältiger zu kapitalisieren. Maßgebend für den Vervielfältiger sind der LZS und die Restnutzungsdauer des Gebäudes (§ 185 Abs. 3 Satz 2 BewG). Die Restnutzungsdauer wird grundsätzlich aus dem Unterschiedsbetrag zwischen der wirtschaftlichen Gesamtnutzungsdauer, die sich aus der Anlage 22 BewG ergibt, und dem Alter des Gebäudes am Bewertungsstichtag ermittelt (§ 185 Abs. 3 Satz 3 BewG). Die Restnutzungsdauer eines noch nutzbaren Gebäudes beträgt regelmäßig mindestens 30% der wirtschaftlichen Gesamtnutzungsdauer (§ 185 Abs. 3 Satz 5 BewG a. F.). Randnummer 33
GB ist der GAA verpflichtet, die für die Wertermittlung von Grundstücken erforderlichen Daten - u. a. die LZS - den zuständigen Finanzämtern für Zwecke der steuerlichen Bewertung mitzuteilen. Randnummer 37 Hinsichtlich der für die steuerrechtliche Bewertung maßgebenden LZS bestimmt § 188 Abs. 2 Satz 1 BewG, dass die von den GAA i. S. der §§ 192 ff. BauGB ermittelten örtlichen LZS anzuwenden sind. Das BewG nimmt damit Bezug auf die Ermittlung der LZS durch den GAA
den Vorgaben des BauGB und der auf § 199 Abs. 1 BauGB beruhenden, an ihn gerichteten Rechtsverordnungen (Wertermittlungsverordnung -WertV- i.d.F. bis 30.06.2010, BGBl I 1988, S. 2209; ImmoWertV 2010, die die WertV ab dem 01.07.2010 abgelöst hat - vgl. § 24 ImmoWertV 2010 -). Die GAA haben ihrerseits bei der Wertermittlung die allgemein anerkannten Grundsätze der WertV und der ImmoWertV 2010 zu beachten. Randnummer 38 Die Übertragung der Ermittlung der LZS auf eine außerhalb der Steuerverwaltung eingerichtete Stelle, die mit dieser durch die in § 192 Abs. 3 Satz 2 BauGB vorgeschriebene Mitwirkung eines Bediensteten der zuständigen Finanzbehörde mit Erfahrung in der steuerlichen Bewertung von Grundstücken als Gutachter bei der Ermittlung der Bodenrichtwerte personell verbunden ist, beruht darauf, dass den GAA aufgrund ihrer besonderen Sachkunde und Erfahrung (§ 192 Abs. 3 Satz 1 BauGB) und ihrer größeren Ortsnähe sowie der in hohem Maße von Beurteilungs- und Ermessenserwägungen abhängigen Wertfindung eine vorgreifliche Kompetenz bei der Ermittlung, Beschließung und Veröffentlichung von Liegenschaftszinssätzen für die steuerliche Bewertung zukommt. Randnummer 39 LZS sind für die Bewertung für Zwecke der Erbschaftsteuer geeignet i. S. des § 188 Abs. 2 Satz 2 BewG, selbst wenn der GAA bei deren Ermittlung die Restnutzungsdauer des Gebäudes
der ImmoWertV 2010 und nicht
dem BewG bestimmt hat. Die bewertungsrechtliche Restnutzungsdauer wird in § 185 Abs. 3 Satz 3 BewG definiert. Sie wird grundsätzlich aus dem Unterschiedsbetrag zwischen der wirtschaftlichen Gesamtnutzungsdauer, die sich aus Anlage 22 zum BewG ergibt, und dem Alter des Gebäudes am Bewertungsstichtag ermittelt. Dabei handelt es sich um den Ansatz einer typisierten wirtschaftlichen Gesamtnutzungsdauer für die steuerrechtliche Bewertung. Für die Ermittlung der LZS durch den GAA gelten hingegen am streitigen Stichtag die Vorgaben der ImmoWertV 2010.
WertV 2010 sind die LZS auf der Grundlage geeigneter Kaufpreise und der ihnen entsprechenden Reinerträge für gleichartig bebaute und genutzte Grundstücke unter Berücksichtigung der Restnutzungsdauer der Gebäude
den Grundsätzen des Ertragswertverfahrens zu ermitteln. Im Ertragswertverfahren ist als Restnutzungsdauer die Anzahl der Jahre anzusehen, in denen die baulichen Anlagen bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung voraussichtlich noch wirtschaftlich genutzt werden können; durchgeführte Instandsetzungen oder Modernisierungen oder unterlassene Instandhaltungen oder andere Gegebenheiten können die Restnutzungsdauer verlängern oder verkürzen (§ 6 Abs. 6 Satz 1 ImmoWertV 2010). Randnummer 40 § 188 Abs. 2 Satz 1 BewG, der auf von den GAA i.S. der §§ 192 ff. BauGB ermittelte örtliche LZS verweist, geht davon aus, dass der GAA bei der Ermittlung der Liegenschaftszinssätze für die Restnutzungsdauer die Bestimmungen der ImmoWertV 2010 und nicht § 185 Abs. 3 Satz 3 BewG anwendet. Die Anwendung von LZS für die Bewertung von Grundstücken für Zwecke der Erbschaftsteuer setzt weiter voraus, dass sie für den Bewertungsstichtag (§ 11 ErbStG bzw. § 1 GrEStG) ermittelt werden. Auf den Zeitpunkt der Beschlussfassung oder der Veröffentlichung der LZS durch den GAA kommt es für ihre zeitliche Anwendung hingegen nicht an. Sind zum Zeitpunkt der Feststellung des Grundbesitzwerts für Zwecke der Erbschaftsteuer (oder Grunderwerbsteuer) den Finanzbehörden keine geeigneten LZS mitgeteilt worden - etwa weil die durch den GAA berechneten und den Finanzbehörden übermittelten LZS nicht den Wertermittlungsstichtag umfassen -, sind die gesetzlichen LZS
G heranzuziehen. Randnummer 41 (
diesen Maßstäben sind nicht die steuerlichen LZS 2018 des GAA, sondern nur die allgemeinen LZS des GAA 2020 geeignet i. S. d. § 188 Abs. 2 BewG. Randnummer 44 (
Auffassung des Gerichts sind die hier angesetzten Parameter für die Bemessung der Restnutzungsdauer nicht mit den Vorgaben der ImmoWertV 2010, insbesondere § 6 Abs. 6 Satz 1, 1. Hs. ImmoWertV 2010, vereinbar. Eine lineare Wertminderung in Abhängigkeit vom Gebäudealter mit Berücksichtigung eines Mindestrestwerts von 30% mag zwar nicht offensichtlich unvereinbar mit der Vorgabe sein, dass als Restnutzungsdauer die Anzahl der Jahre anzusehen ist, in denen die baulichen Anlagen bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung voraussichtlich noch wirtschaftlich genutzt werden können. So hat jedenfalls die Beiständin des Beklagten in der mündlichen Verhandlung die Auffassung vertreten, dass auch ein lineares Abschreibungsmodell, welches demjenigen
G entspricht, ebenso auch mit § 6 Abs. 6 Satz 1,
lediglich konstatiert, dass diese Umstände die Restnutzungsdauer beeinflussen können (nicht: müssen). An eine vom GAA getroffene fachliche Beurteilung, dass die steuerlichen LZS einschließlich des bei ihrer Ermittlung verwendeten Modells zur Ermittlung der Restnutzungsdauer dem Wert entsprechen, mit dem der Verkehrswert von Grundstücken im Durchschnitt marktüblich verzinst wird, wäre der Senat bei isolierter Betrachtung der steuerlichen LZS zwar gebunden. So wie die für die Bewertung unbebauter Grundstücke maßgebenden Bodenrichtwerte für die am Steuerrechtsverhältnis Beteiligten verbindlich und einer gerichtlichen Überprüfung regelmäßig nicht zugänglich sind (BFH, Urteil vom 05.12.2007 II R 70/05, BFH/NV 2008, 757, II. 1. der Gründe m. w. N.), sind auch die vom GAA ermittelten LZS einer gerichtlichen Überprüfung regelmäßig entzogen. Denn hier wie dort hat der Gesetzgeber den GAA auf Grund ihrer besonderen Sach- und Fachkenntnis und ihrer größeren Ortsnähe sowie der in hohem Maße von Beurteilungs- und Ermessenserwägungen abhängigen Wertfindung eine vorgreifliche Kompetenz bei der Feststellung der betreffenden Werte zukommen lassen. Diese Bindungswirkung umfasst auch das zugrunde gelegte Modell zur Bemessung der Restnutzungsdauer, wenn es sich im Rahmen der weiten Vorgaben des § 6 Abs. 6 ImmoWertV 2010 bewegt. Denn die vorgreifliche Kompetenz der GAA erstreckt sich zwar nicht auf die rechtlichen und tatsächlichen Grundlagen der Bewertung (FG Rheinland-Pfalz, Beschluss vom 23.11.2023 4 V 1295/23, juris, Rn. 237), wohl aber auf die sachverständig zu beurteilende Frage, welches Modell innerhalb der gesetzlichen Rahmenvorgaben zur Bestimmung der Restnutzungsdauer zu realitätsgerechten Ergebnissen führt. Eine Feststellung des Inhalts, dass das verwendete Modell zur Ermittlung der Restnutzungsdauer zu einem LZS führt, mit dem der Verkehrswert von Grundstücken im Durchschnitt marktüblich verzinst wird, hat der GAA bei den steuerlichen LZS aber gerade nicht getroffen. Vielmehr hat er klargestellt, insoweit Vorgaben der Finanzverwaltung gefolgt zu sein. Der Umstand, dass der GAA neben den steuerlichen LZS auch allgemeinen LZS mit einem anderen Restnutzungsdauermodell veröffentlicht hat, macht deutlich, dass der GAA nicht ein Modell
G für
den Vorgaben von § 6 Abs. 6 Satz 1, 1. Hs. ImmoWertV 2010 geboten angesehen hat. Dies wird auch durch den Umstand gestützt, dass es
Aussage der Beiständin des Beklagten in der mündlichen Verhandlung von Seiten der Senatsverwaltung für Finanzen Berlin Versuche gegeben habe, den GAA davon zu überzeugen, ausschließlich solche LZS zu veröffentlichen, bei denen ein § 185 Abs. 3 Satz 3, Anlage 22 a. F. BewG entsprechendes Restnutzungsdauermodell angewendet wird, der GAA sich dem aber verweigert habe. Randnummer 46 (
G arbeitet, oder die allgemeinen LZS anwendet und auch bei der Bemessung des Vervielfältigers mit dem Restnutzungsdauermodell der allgemeinen LZS anwendet, während sich eine mehr oder minder deutliche Abweichung ergibt, wenn man im Rahmen der Bemessung des LZS das Restnutzungsdauermodell der allgemeinen LZS anwendet, aber beim Vervielfältiger auf das Modell
G zurückgreift. Dies geht aber auf eine eindeutige und im Interesse einer Verfahrensvereinfachung und des effizienten Einsatzes der Arbeitskraft öffentlicher Stellen legitime Entscheidung des Gesetzgebers zurück. Das typisierte Ertragswertverfahren ist getragen von dem Grundgedanken, dass die Finanzverwaltung und ggf. das Finanzgericht eine Wertermittlung unter Rückgriff auf bereits vorhandene Daten durchführen und dabei keinen Sachverstand im Bereich der Grundstücksbewertung benötigen, sondern nur
einem vorgegebenen Schema rechnen soll. Im Bereich der LZS hat der Gesetzgeber sich dabei für einen Verweis auf diejenigen LZS entschieden, welche die GAA ohnehin bereits für andere Zwecke (z. B. zur Bemessung von Enteignungsentschädigungen, § 193 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB) zu ermitteln und zu veröffentlichen haben. Das vom Gesetzgeber verfolgte Ziel des effizienten Einsatzes der Arbeitskraft öffentlicher Stellen würde aber verfehlt, wenn von den GAA verlangt würde, neben den für andere Zwecke ermittelten LZS noch speziell für steuerliche Zwecke berechnete LZS zu veröffentlichen. Der Grundsatz der Modellkonformität ist kein im Verhältnis zum BewG höherrangiges Recht, sondern als solcher jedenfalls
der hier anzuwendenden Rechtslage vor Einführung von § 177 Abs. 3 BewG n. F. im Bewertungsgesetz auch nicht einfachgesetzlich verankert gewesen. Jedenfalls
der hier maßgeblichen früheren Rechtslage beschränkt sich das Gebot einer modellkonformen Wertbestimmung demnach auf den Bereich der anhand der ImmoWertV 2010 vom GAA vorzunehmenden Bestimmung der LZS, hat aber keine Folgewirkungen auf die von der Finanzbehörde und ggf. vom FG vorzunehmenden Bestimmung der Restnutzungsdauer bei der Bestimmung der Vervielfältigers, und es ergeben sich daraus auch keine Rückwirkungen von der Bestimmung der Restnutzungsdauer im Rahmen des BewG auf die LZS-Berechnung
der ImmoWertV 2010. Randnummer 49
dem Grundsatz der Modellkonformität und den Vorgaben des GAA maßgeblichen BRW zum 01.01.2020 von 1.000,00 €/m² * X/X=X €/m² bei einer tatsächlichen monatlichen Objektkaltmiete von X €/m² (X € / 12 Monate / X m² Wohnfläche, die das Gericht auf Grundlage der insoweit unstreitigen Angaben im Gutachten I… im Schätzungswege
1 Satz 1, 2. Hs. FGO, 162 AO zugrunde legt). Der GAA hat für das hiesige Bewertungsobjekt keine relevanten Zu- oder Abschläge vorgegeben. Soweit der Beklagte von einer monatlichen Objektkaltmiete von X €/m² ausgegangen ist, hat er fehlerhaft durch die Bodenfläche von X m² dividiert. Nicht maßgeblich sind dagegen, wie ausgeführt, die allgemeinen LZS 2018, aus denen sich für das hiesige Objekt auf Grundlage eines dort maßgeblichen BRW zum 01.01.2018 von X € * X/X=X €/m² ein LZS von X% (kreuzinterpolierter Tabellenwert, keine Zu- oder Abschläge für das in einfacher stadträumlicher Wohnlage und nicht in einem Erhaltungsgebiet befindliche Objekt mit einem zu reinen Wohnzwecken genutzten Gebäude Baujahr 1929 mit normalem baulichen Unterhaltungszustand) ergeben würde. Ebenfalls nicht maßgeblich sind die allgemeinen LZS 2019, aus denen sich
den zutreffenden Berechnungen des Beklagten, welche dieser in der mündlichen Verhandlung überreicht hat, ein LZS von X% ergäbe, oder die steuerlichen LZS 2019, wonach der LZS bei X% läge. Randnummer 52 (b) Der Prozentsatz für die Verwaltungskosten beläuft sich
den allgemeinen LZS 2020 auf X% (Kreuzinterpolation der Werte für eine monatliche Objektkaltmiete von X €/ m² und X €/m² und eine Wohn-/Nutzfläche von X m² und X m² bei einer tatsächlichen monatlichen Objektkaltmiete von X €/m² und einer tatsächlichen Wohn-/Nutzfläche von X m²). Nicht maßgeblich sind auch hier die allgemeinen LZS 2018, wonach der Prozentsatz bei X% läge, und auch nicht die allgemeinen LZS 2019 oder die steuerlichen LZS 2019, wonach sich jeweils ein Prozentsatz von X% ergäbe. Randnummer 53 (c) Es ergibt sich folgende Berechnung: Bodenwert (X m² * X €/m²) X € Rohertrag X € - Verwaltungskosten (X € * X%) - X € - Instandhaltungskosten (14,30 €/m² * X m²) - X € - Mietausfallwagnis (X € * 2%) - X € - Bodenwertverzinsung mit LZS X% - X € = Gebäudereinertrag = X € Vervielfältiger für Restnutzungsdauer 21 Jahre und LZS X% * X Gebäudeertragswert = X € Grundstückswert = Bodenwert + Gebäudeertragswert X € Randnummer 54 3. Der
weis des geringeren gemeinen Werts im Sinne des § 198 BewG a. F. ist durch das Gutachten I… nicht erbracht. Randnummer 55 a) Ein Sachverständigengutachten ist regelmäßig zum
weis eines niedrigeren gemeinen Werts eines Grundstücks geeignet, wenn es unter Beachtung der maßgebenden Vorschriften ordnungsgemäß erstellt wurde. Zur Ordnungsmäßigkeit des Gutachtens gehören sowohl dessen methodische Qualität als auch eine zutreffende Erhebung und Dokumentation der Begutachtungsgrundlagen. Die Anforderungen an die methodische Qualität des Wertgutachtens ergeben sich im Wesentlichen aus den §§ 194 ff. BauGB. Daneben ist für Bewertungsstichtage ab dem 01.07.2010 die ImmoWertV zu beachten (BFH, Urteil vom 16.09.2020 II R 1/18, BStBl II 2021, 594, II. 2. der Gründe m. w. N.), und zwar bei Verkehrswertgutachten, die vor dem 01.01.2022 erstellt werden, in der Fassung der ImmoWertV 2010 (§ 53 Abs. 1 der Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Immobilien und der für die Wertermittlung erforderlichen Daten (Immobilienwertermittlungsverordnung – ImmoWertV) vom 14.07.2021 (BGBl. I S. 2805) -ImmoWertV 2021-). Ob das Gutachten den geforderten
weis erbringt, unterliegt der freien Beweiswürdigung des FG. Der
weis ist erbracht, wenn dem Gutachten ohne Einschaltung bzw. Bestellung weiterer Sachverständiger gefolgt werden kann. Entspricht das Gutachten nicht in jeder Hinsicht den zu stellenden Anforderungen, berechtigt dies nicht ohne weiteres dazu, das Gutachten insgesamt unberücksichtigt zu lassen. Etwaige Lücken im Gutachten können vom FG selbst geschlossen werden, wenn und soweit dies ohne Sachverständige im üblichen Rahmen einer Beweiswürdigung möglich ist (BFH, Urteil vom 15.03.2017 II R 10/15, BFH/NV 2017, 1153 (NV), II. 1.
Maßgabe von §§ 194 ff. BauGB und den Vorschriften der ImmoWertV 2010 zu ermitteln, sondern lediglich das typisierte Ertragswertverfahren
den §§ 184 bis 188 BewG a. F. durchgeführt. Zum anderen hat er dies auch abweichend von den gesetzlichen Vorgaben getan, indem er nicht die vom GAA veröffentlichten Bewirtschaftungskosten und LZS angewendet hat, sondern die gesetzlich nur für den Fall fehlender LZS des GAA vorgesehenen Auffangwerte, und bei der GFZ-Anpassung des BRW nicht die tatsächlich vorhandene und baurechtlich legale Bebauung berücksichtigt hat. Randnummer 57 III. Die Kostenentscheidung beruht auf § 136 Abs. 1 Satz 1 FGO. Die Kläger haben eine Minderung des Grundbesitzwerts um X € geltend gemacht und eine solche um X € erreicht, was einer Erfolgsquote von 47% entspricht. Randnummer 58 Die Feststellung der Notwendigkeit der Zuziehung eines Bevollmächtigten für das Vorverfahren beruht auf § 139 Abs. 3 Satz 3 FGO. Randnummer 59 Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 151 FGO in Verbindung mit §§ 708 Nr. 10, 711 Zivilprozessordnung - ZPO -. Randnummer 60 Die Revision wird
2 Nr. 1 FGO wegen grundsätzlicher Bedeutung der Frage zugelassen, ob vom örtlichen GAA für steuerliche Zwecke veröffentlichte LZS, welche von den für sonstige Bewertungszwecke veröffentlichten LZS abweichen, der Bewertung im typisierten Ertragswertverfahren zugrunde gelegt werden können. Zwar hat sich die Rechtslage insoweit verändert, als § 188 Abs. 2 Satz 1 BewG n. F. nunmehr auf § 177 Abs. 2 und Abs. 3 BewG n. F. verweist, wo konkrete Anforderungen an die Liegenschaftszinssätze geregelt sind, welche sich teilweise von den bisherigen Anforderungen unterscheiden. Auch wurden die Gesamtnutzungsdauern in Anlage 22 BewG n. F. an diejenigen in Anlage 1 ImmoWertV 2021 angeglichen.
wie vor ist das Modell zur Ermittlung der Restnutzungsdauer von Wohngebäuden bei Modernisierungen in § 4 Abs. 3, Anlage 2 ImmoWertV 2021 aber nicht vollständig deckungsgleich mit den Vorgaben von § 185 Abs. 3 Satz 3ff. BewG n. F., sodass auch zukünftig nicht auszuschließen ist, dass GAA auf Betreiben der Finanzverwaltung steuerliche LZS veröffentlichen, die von den ebenfalls veröffentlichten allgemeinen LZS abweichen. Permalink Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://gesetze.berlin.de/perma?d=NJRE001576438
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