AG Charlottenburg 215 C 337/21 Urteil Wirksamkeit eines Mieterhöhungsverlangens im Hinblick auf die Kappungsgrenze des § 558 Abs. 3 BGB § 558 Abs 1 S

Wirksamkeit eines Mieterhöhungsverlangens im Hinblick auf die Kappungsgrenze des § 558 Abs. 3 BGB Orientierungssatz

1. Ein Mieterhöhungsverlangen scheitert an der Kappungsgrenze des § 558 Abs. 3 BGB, wenn die dort bestimmte Dreijahresfrist noch nicht abgelaufen war, als die Mieterhöhung nach dem Erhöhungsverlangen wirksam werden sollte. Der Mieter ist auch nicht verpflichtet, der Mieterhöhung zu einem späteren Zeitpunkt zuzustimmen.
2. Ein Klageantrag auf Zustimmung zur Mieterhöhung umfasst nicht als „minus“ auch die Verurteilung zur Zustimmung zur Mieterhöhung zu beliebigen späteren als dem angegebenen Zeitpunkt.
3. Der Vermieter kann zwar ein Erhöhungsverlangen unter Beseitigung der Mängel im Rechtsstreit nachholen, wenn das vor Einleitung des Rechtsstreits abgefasste Erhöhungsverlangen den Vorgaben des § 558a BGB nicht entsprach. Um einen solchen Fall geht es jedoch nicht, wenn das Erhöhungsverlangen keine formellen Mängel hatte, sondern den Vorgaben des § 558a BGB genügte.
4. Die Angabe des Fälligkeitsdatums der Mieterhöhung gehört nicht zu den unverzichtbaren Bestandteilen eines Mieterhöhungsverlangens. Die gesetzliche Frist des § 558b Abs. 1 BGB gilt auch dann, wenn der Vermieter im Erhöhungsverlangen unter Verstoß gegen § 558b Abs. 4 BGB eine kürzere Frist bestimmt (Anschluss LG Berlin, Urteil vom
5. Oktober 1989 - 29 S 57/89).
6. Der Vermieter kann im Erhöhungsverlangen eine längere als die gesetzliche Frist bestimmen, an die er dann auch gebunden ist. Verfahrensgang nachgehend LG Berlin II
7. Zivilkammer,
8. Juni 2024, 64 S 150/22, Beschluss nachgehend LG Berlin II
9. Zivilkammer,
10. Juli 2024, 64 S 150/22, Beschluss Tenor
11. Die Klage wird abgewiesen.
12. Die Kosten des Rechtsstreits hat die Klägerin zu tragen.
13. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin darf die Vollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages abwenden, sofern nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet. Tatbestand Randnummer 1 Gegenstand des Rechtsstreits ist ein klägerisches Mieterhöhungsverlangen. Randnummer 2 Zwischen der Klägerin als Vermieterin und dem Beklagten als Mieter besteht ein Mietverhältnis über die Wohnung … Straße … , … Berlin, Vorderhaus, zweites Obergeschoss links. Die 54 m² große Wohnung ist mit Sammelheizung, Bad und innenliegendem WC ausgestattet und befindet sich in mittlerer Wohnlage gemäß dem Berliner Mietspiegel
14. In einem Energieausweis für das Gebäude vom
15. August 2008 ist das Baujahr des Gebäudes mit 1898 angegeben. Der Energieverbrauchskennwert für das Gebäude beläuft sich auf 85 kWh/(m²a). Auf dem Grundstück gibt es einen Pkw-Stellplatz und Garagen, zwischen den Parteien ist allerdings streitig, ob diese den Mietern zur Verfügung stehen. Randnummer 3 Die Miete für diese Wohnung belief sich jedenfalls ab dem
16. Februar 2019 auf 367,09 € netto/kalt. Randnummer 4 Mit Schreiben vom
17. Juli 2021, dem Beklagten noch im Juli 2021 zugegangen, verlangte die Klägerin unter Bezugnahme auf den Berliner Mietspiegel 2021 die Zustimmung des Beklagten zu einer Mieterhöhung von 367,09 € netto/kalt um 55,06 € zum
18. November 2021 und wies die neue Bruttomiete mit 533,15 € aus. Wegen der weiteren Einzelheiten des Mieterhöhungsverlangens wird auf die zu den Akten gereichte Kopie verwiesen. Randnummer 5 Der Beklagte erteilte die Zustimmung nicht, worauf die Klägerin mit Schriftsatz vom
19. November 2021, bei Gericht eingegangen am
20. November 2021 und dem Beklagten zugestellt am
21. Dezember 2021, die vorliegende Klage erhob. Randnummer 6 In der Klageschrift verlangte die Klägerin vorsorglich und hilfsweise für den Fall, dass das Gericht das Mieterhöhungsverlangen vom
22. Juli 2021 für unwirksam erachten würde, erneut die Zustimmung des Beklagten zu einer Erhöhung der Nettokaltmiete von 367,09 € um 55,06 € auf 422,15 € ab dem 01.11.
23. Randnummer 7 Die Klägerin behauptet, dass das streitgegenständliche Gebäude, wie sich auch aus dem Energieausweis vom
24. August 2008 ergebe, vor 1918 errichtet worden sei. Im Zweiten Weltkrieg sei das Gebäude nicht vollständig, sondern nur teilweise zerstört worden, da lediglich das Dach beschädigt gewesen sei. Einschlägig sei daher, so die Ansicht der Klägerin, das Mietspiegelfeld E 1 des Berliner Mietspiegels
25. Der Balkon der Wohnung habe, so behauptet die Klägerin weiter, eine Fläche von 4,80 m², die Heizungsrohre in der Wohnung lägen unter Putz. Das Gebäude befände sich darüber hinaus in einem überdurchschnittlich guten Instandhaltungszustand und es sei eine zusätzliche Wärmedämmung aus 14 cm dicken Styroporplatten an der Fassade angebracht worden. Zur streitgegenständlichen Wohnung gehöre auch ein Mietergarten. Der Stellplatz und die Garagen auf dem Grundstück stünden zur Vermietung an die Mieter zur Verfügung und würden allenfalls bei fehlendem Mieterinteresse temporär an Dritte vermietet. Das Mieterhöhungsverlangen vom
26. Oktober 2018 und eine Zustimmung des Beklagten, die sie bestreite, befänden sich nicht in ihren Unterlagen. Jedenfalls sei, so die Ansicht der Klägerin, die mit der Klageschrift hilfsweise verlangte Zustimmung zur Mieterhöhung wirksam, so dass der Beklagte die erhöhte Miete angesichts der Zustellung der Klageschrift im Dezember 2021 jedenfalls ab März 2022 schulde. Randnummer 8 Mit Schriftsatz vom
27. April 2022, im Termin vom
28. April 2022 an den Prozessbevollmächtigten des Beklagten überreicht, kündigte die Klägerin den Hilfsantrag auf Zustimmung zu der verlangten Mieterhöhung ab dem
29. März 2022 an. Mit Schriftsatz vom
30. Mai 2022 ergänzte sie den Hauptantrag um die Angaben zur Wohnungslage im Gebäude. Randnummer 9 Die Klägerin beantragt, Randnummer 10 den Beklagten zu verurteilen, der Mieterhöhung der Nettokaltmiete für die Wohnräume ... ... , ... Berlin von derzeit 367,09 € um 55,06 € auf 422,15 € mit Wirkung zum 01.11.21 zuzustimmen. Randnummer 11 Hilfsweise beantragt sie, Randnummer 12 den Beklagten zu verurteilen, der Mieterhöhung der Nettokaltmiete für die Wohnräume ... Straße ... in ... Berlin von derzeit 367,09 € um 55,06 € auf 422,15 € mit Wirkung zum 01.03.22 zuzustimmen. Randnummer 13 Der Beklagte beantragt, Randnummer 14 die Klage mit dem Haupt- und dem Hilfsantrag abzuweisen. Randnummer 15 Der Beklagte behauptet, dass das streitgegenständliche Gebäude im Zweiten Weltkrieg bis auf die Grundmauern zerstört und erst in den 1950er Jahren wieder aufgebaut und dann auch neu bezogen worden sei. Die Wohnung sei daher, so die Ansicht des Beklagten, in das Mietspiegelfeld E 3 einzuordnen. Im übrigen sei das Mieterhöhungsverlangen mit dem Berliner Mietspiegel 2021 aber ohnehin nicht auf ein taugliches Begründungsmittel gestützt. Der Berliner Mietspiegel 2021 sei kein qualifizierter Mietspiegel, da er nicht neu erstellt, sondern lediglich durch Ansatz des Preisindexes auf der Basis des Berliner Mietspiegels 2019 fortgeschrieben worden sei, der aber wiederum bereits eine Fortschreibung des Berliner Mietspiegels 2017 darstelle. Der Berliner Mietspiegel 2021 erfülle aber auch nicht die Anforderungen an einen einfachen Mietspiegel, weil er durch Fortschreibung des Berliner Mietspiegels 2019 lediglich auf einer 4-jährigen Datenbasis beruhe, was lediglich noch für vor dem
31. Januar 2021 veröffentlichte Mietspiegel zulässig sei. Im übrigen sei das streitgegenständliche Mieterhöhungsverlangen auch deswegen unwirksam, weil die Miete mit Mieterhöhungsverlangen vom
32. Oktober 2018 auf 367,09 € erhöht worden sei, sich am
33. November 2018, so behauptet die Beklagte, noch auf 319,21 € belaufen habe und daher, so die weitergehende Ansicht des Beklagten, wegen Ausschöpfung der Kappungsgrenze durch das Mieterhöhungsverlangen vom
34. Oktober 2018 nicht zum
35. November 2021 habe erklärt werden können. Auch das mit der Klageschrift erklärte hilfsweise Zustimmungsverlangen sei nicht wirksam. Im übrigen weise der Balkon, so behauptet der Beklagte, nur eine Fläche von 3,52 m² auf und die Heizungsrohre lägen auf Putz. Die auf dem Grundstück vorhandenen Garagen seien an einen Dritten, der nicht Wohnungsmieter auf dem Grundstück sei, vermietet. Ein Mietergarten im Sinne des Mietspiegels sei nicht vorhanden, da der vorhandene schmale Grundstücksstreifen zugewuchert und von Draht und Gestrüpp versperrt sei, so dass er kaum betreten werden könne. Randnummer 16 Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze und die zu den Akten gereichten Unterlagen verwiesen. Entscheidungsgründe Randnummer 17 Die Klage ist zulässig, aber unbegründet. Randnummer 18
36. Zunächst ist auszuführen, dass trotz Ankündigung eines mit Schriftsatz vom
37. Mai 2022 um die Wohnungslage im Gebäude ergänzten Klageantrags der Antrag aus der Klageschrift als Hauptantrag maßgeblich bleibt, weil mit dem Antrag aus dem Schriftsatz vom
38. Mai 2022 nicht mündlich verhandelt wurde. Der Antrag führte aber auch nicht dazu, dass gemäß § 156 Abs. 1 ZPO die mündliche Verhandlung wiederzueröffnen war, weil die Antragsänderung nicht entscheidungserheblich war, wie sich aus den nachfolgenden Erörterungen ergeben wird. Randnummer 19
39. Zur Zulässigkeit der Klage ist lediglich auszuführen, dass die besondere Sachurteilsvoraussetzung der Klagefrist gemäß § 558 b Abs. 2 S. 2 ZPO aufgrund des zum
40. November 2021 angesetzten Wirksamkeitszeitpunkts des Erhöhungsverlangens vom
41. Juli 2021 durch die Klageschrift vom
42. November 2021, dem Beklagten zugestellt am
43. Dezember 2021, eingehalten wurde. Randnummer 20
44. Die Klage ist aber unbegründet, weil die Klägerin keinen Anspruch auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung von 367,09 € netto/kalt monatlich um 55,06 € auf 422,15 € netto/kalt monatlich ab dem
45. November 2021 oder, wie mit dem Hilfsantrag geltend gemacht, ab dem
46. März 2022 aus § 558 Abs. 1 BGB gegen den Beklagten hat. Randnummer 21 Ein Anspruch auf Zustimmung zu der verlangten Mieterhöhung ab dem
47. November 2021 besteht nicht, weil das Mieterhöhungsverlangen vom
48. Juli 2021 durch Abstellen auf den Wirksamkeitszeitpunkt
49. November 2021 unwirksam ist. Nach dem Sach- und Streitstand ist davon auszugehen, dass die Miete aufgrund eines klägerischen Mieterhöhungsverlangens vom
50. Oktober 2018 zum
51. Februar 2019 auf 367,09 €, die von der Klägerin angegebene Ausgangsmiete, erhöht wurde. Der Beklagte hat das Mieterhöhungsverlangen vom
52. Oktober 2018 vorgelegt, die Klägerin hat dieses daraufhin nicht bestritten, sondern lediglich ausgeführt, dieses befände sich nicht in ihren Unterlagen. Das vorherige Bestreiten einer Zustimmung zu diesem Erhöhungsverlangen durch den Beklagten seitens der Klägerin genügt jedoch den Anforderungen an einen substantiierten Klagevortrag nicht. Sofern die Klägerin nach Vorlage der Erhöhungserklärung vom
53. Oktober 2018 weiterhin hätte behaupten wollen, der Beklagte habe dieser nicht zugestimmt, hätte sie ihrerseits vortragen müssen, wann und auf welche Weise die von ihr selbst angesetzte Ausgangsmiete von 367,09 € wirksam geworden sein soll. Es ist aber nicht plausibel, dass eine Wirksamkeit dieser Ausgangsmiete schon spätestens zum
54. November 2018 eingetreten sein soll, wenn ein auch vom äußeren Erscheinungsbild der streitgegenständlichen Mieterhöhungserklärung entsprechendes Mieterhöhungsverlangen vom
55. Oktober 2018 zum
56. Februar 2019 vorliegt. Im Ergebnis ist daher davon auszugehen, dass die von der Klägerin angesetzte Ausgangsmiete von 367,09 € erst zum
57. Februar 2019 wirksam wurde, wobei durch das vorgelegte Mieterhöhungsverlangen vom
58. Oktober 2018 angesichts der Erhöhung der Nettokaltmiete von 319,21 € auf 367,09 € die Kappungsgrenze voll ausgeschöpft wurde. Randnummer 22 Damit kann aber das Erhöhungsverlangen vom
59. Juli 2021 keine Wirkung entfalten, weil es nicht nur eine unzutreffende Ausgangsmiete genannt hat oder durch die verlangte Miete die Kappungsgrenze überschritten wurde, sondern weil es zu früh erfolgte und auf einen Wirksamkeitszeitpunkt abstellte, zu dem es noch nicht greifen konnte. Randnummer 23 Der Klage konnte aber auch nicht mit dem Hilfsantrag stattgegeben werden, weil auch die Voraussetzungen des § 558 b Abs. 3 S. 1 BGB nicht erfüllt sind. Unabhängig von den weiteren formellen Voraussetzungen, auf die es vorliegend nicht ankommt, so dass nur ergänzend erwähnt sei, dass die Klägerin das vorsorgliche Erhöhungsverlangen aus der Klageschrift nicht begründet hat, so dass eine Auslegung dahingehend, dass sich die Klägerin dazu auf ihren Vortrag aus der Klageschrift hätte Bezug nehmen wollen, erforderlich gewesen wäre, fehlt es an einem die Mängel des Erhöhungsverlangens vom
60. Juli 2021 behebenden Erhöhungsverlangen zu einem unter Zugrundelegung des Erhöhungsverlangens vom
61. Oktober 2018 zulässigen Erhöhungszeitpunkt. Ein solches Erhöhungsverlangen ist nicht mit der Klageschrift erfolgt, weil in dem darin vorsorglich ausgesprochenen Erhöhungsverlangen ausdrücklich wiederum der
62. November 2021 als Wirksamkeitszeitpunkt genannt ist. Die Klägerin hat damit den Fehler aus dem Erhöhungsverlangen vom
63. Juli 2021 nicht behoben. Die Behebung eines in dem Ansatz eines nicht zulässigen Wirksamkeitszeitpunkt liegenden Mangels eines Erhöhungsverlangens ist im Rahmen von § 558 b Abs. 3 S. 1 BGB aber nur dadurch möglich, dass ausdrücklich die Zustimmung des Mieters zu der Mieterhöhung unter Angabe des zulässigen Wirksamkeitszeitpunktes verlangt wird. Die Klägerin konnte sich daher mit dem Hilfsantrag aus dem Schriftsatz vom
64. April 2022 nicht auf das vorsorgliche Erhöhungsverlangen aus der Klageschrift stützen und den Wirksamkeitszeitpunkt auf den Zugang der Klageschrift bezogen berechnen, weil mit dem vorsorglichen Erhöhungsverlangen aus der Klageschrift der Fehler wie erwähnt gerade nicht behoben wurde. Die Nachholung des wirksamen Erhöhungsverlangens kann jedoch auch nicht durch eine bloße Umformulierung des Klageantrags wie im klägerischen Schriftsatz vom
65. April 2022 vorgenommen werden, weil das korrigierte Erhöhungsverlangen gemäß § 558 b Abs. 3 S. 2 BGB auch eine neue Zustimmungsfrist auslöst und vom Klageantrag, der sich auf ein wirksames Erhöhungsverlangen stützen muss, zu trennen ist. Randnummer 24 Im Ergebnis hat die Klägerin daher weder ein wirksames Erhöhungsverlangen gestellt noch ein solches im Prozess nachgeholt, so dass ein Anspruch aus § 558 Abs. 1 BGB weder mit dem Haupt- noch mit dem Hilfsantrag besteht und die Klage somit abzuweisen war. Randnummer 25
66. Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf §§ 708 Ziffer 11, 711 ZPO. Permalink Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://gesetze.berlin.de/perma?d=NJRE001587527