der Gestalt des Widerspruchsbescheides derselben Behörde vom 10. November 2020 wird aufgehoben. Der Beklagte trägt die Kosten des Verfahrens. Die Hinzuziehung eines Bevollmächtigten für das Vorverfahren wird für notwendig erklärt. Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Der Beklagte darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung i.H.v. 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit i.H.v. 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet. Tatbestand Randnummer 1 Die Klägerin wendet sich gegen eine Beseitigungsverfügung für eine Garage. Sie ist seit 2011 Mieterin der 540 m² großen Parzelle 4...
der Kolonie Blankenburg. Das Grundstück liegt
einer etwa 80 Hektar großen Gartenanlage auf dem Gebiet des Vereins „Garten- und Siedlerfreunde Anlage Blankenburg e.V.“.
der Umgebung befinden sich überwiegend Gartenhäuser, Lauben und Schuppen, aber auch Wohngebäude. Randnummer 2 Auf der Parzelle befinden sich von der Straße aus gesehen links ein Blechschuppen, rechts davon eine im Jahr 2000 (vgl. VV Bl. 13) errichtete Garage
Massivbauweise (3 m x 5 m), vermutlich Typ Fa. GEWA, und eine 1950 errichtete Laube mit einer Wohnfläche von 77,54 qm. Randnummer 3 Am 16./15. Dezember 2011 vermietete das Bezirksamt, Abteilung Jugend und Facility Management, der Klägerin die Parzelle (nur Grund und Boden) für eine Miete von monatlich 231, 84 Euro gemäß § 2 zu Wohnzwecken (!), wobei es einen Quadratmeterpreis von 2,99 Euro für die Wohnfläche ansetzte.
1 des Mietvertrages sicherte es „Bestandsschutz“ zu.
der Regelung heißt es: „Die
2 dieses Vertrages aufgeführten baulichen Anlagen genießen Bestandsschutz. Dies betrifft jedoch nur die baulichen Anlagen, zu denen bis zum
2 des Mietvertrages wird neben dem Wohnhaus eine Garage von „ca. 13“ qm erwähnt. Randnummer 4 Nach Anhörung vom
nerhalb von 8 Wochen nach Bestandskraft an und drohte die Ersatzvornahme an, wobei es den vorläufigen Kostenbetrag mit 3000 Euro veranschlagte. Hiergegen legte die Klägerin Widerspruch ein. Mit Bescheid vom
dem sich die streitige Parzelle befinde, handele es sich nicht um Außenbereich. Vielmehr handele es sich um ein faktisches Sondergebiet. Die Beseitigungsverfügung sei ermessensfehlerhaft, weil das Grundstück der Klägerin zu Wohnzwecken verpachtet worden sei. Randnummer 6 Die Klägerin beantragt, Randnummer 7 den Bescheid des Bezirksamtes Pankow von Berlin vom 24. Juli 2019
der Gestalt des Widerspruchsbescheides derselben Behörde vom
Augenschein genommen. Wegen des Ergebnisses wird auf das Protokoll Bezug genommen. Randnummer 12 Wegen der weiteren Einzelheiten des Sachstandes und des Vortrags der Beteiligten wird auf die Gerichtsakte und den Verwaltungsvorgang des Beklagten (ein Halbhefter), die vorgelegen haben und Gegenstand der mündlichen Verhandlung waren, Bezug genommen. Entscheidungsgründe Randnummer 13 Gemäß § 6 Abs. 1 VwGO konnte der Vorsitzende als Einzelrichter über den Rechtsstreit entscheiden. Randnummer 14 Die zulässige Klage ist begründet. Die Beseitigungsverfügung des Bezirksamts Pankow von Berlin vom 24. Juli 2019
der Gestalt des Widerspruchsbescheides derselben Behörde vom 10. November 2020 ist rechtswidrig und verletzt die Klägerin
ihren Rechten (§ 113 Abs. 1, § 114 S. 1 VwGO). Zwar liegen die Tatbestandsvoraussetzungen einer Beseitigungsverfügung vor
nerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils im Sinne des § 34 Abs. 1 BauGB, sondern im Außenbereich (§ 35 BauGB). Randnummer 17 Die Tatbestandsmerkmale des § 34 Abs. 1 BauGB, „im Zusammenhang bebaut“ und „Ortsteil“, gehen nicht
einander auf, sondern sind kumulativer Natur (BVerwG, Urt. v. 30.06.2015 - 4 C 5.14 - juris Rn. 11). Da aufgrund der Größe der Kolonie ein Bebauungszusammenhang zu den
der entfernteren Umgebung vorhandenen Ortsteilen des Bezirks Pankow nicht festzustellen ist, kommt es darauf an, ob die Kolonie Blankenburg selbst einen Ortsteil darstellt. Ein Ortsteil im Sinne von § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB ist jeder Bebauungskomplex im Gebiet einer Gemeinde, der nach der Zahl der vorhandenen Bauten ein gewisses Gewicht besitzt und Ausdruck einer organischen Siedlungsstruktur ist (ständige Rechtsprechung). Dies ist hinsichtlich der Kleingartenanlage Blankenburg,
sbesondere hinsichtlich der Parzelle des Klägers und deren näherer Umgebung, nicht anzunehmen. Es handelt sich vielmehr um eine regellose Bebauung, die
eine Kleingartenkolonie bzw. „Erholungsanlage“ eingebettet ist und an deren Außenbereichseigenschaft teilnimmt. Wochenendhäuser und Häuser, die zum dauernden Aufenthalt geeignet erscheinen, liegen nebeneinander. Die Bebauung wirkt ungeordnet, weil es an Straßenfluchten, Bürgersteigen und Abstandsflächen fehlt. Eine organische Siedlungsstruktur, d.h. eine bestimmten Siedlungszwecken aus historischen, funktionalen oder geographischen Gründen folgende Struktur (vgl. Söfker
: Ernst/Zinkhahn/Bielenberg, BauGB, § 34 Rn. 15), ist nicht erkennbar. Es kommt nicht auf die Erschließung des Grundstücks durch Straßen und sonstigen Medien, sondern auf die Lage und Art der vorhandenen Bebauung selbst an (OVG Berlin-Brandenburg Beschluss vom 29. Juni 2015 – OVG 10 N 5.13 - Seite 3 des amtlichen Abdrucks).
der Kleingarten- / Erholungsanlage Blankenburg finden sich zwar auch einige Gebäude, die im Zuge der Sachenrechtsbereinigung zu Wohngebäuden umgebaut wurden, jedoch wird die Kleingarten- / Erholungsanlage
sbesondere
der näheren Umgebung der von der Klägerin gepachteten Parzelle ganz überwiegend von Baulichkeiten geprägt, die nur vorübergehend genutzt werden (zum Beispiel Wochenendhäuser, Gartenhäuser) und für sich genommen kein für die Siedlungsstruktur prägendes Element darstellen (vgl. BVerwG, B. v. 11.07.2002 - 4 B 30.02 - juris Rn. 3). Die vorhandene Bebauung hat mithin nicht die Kraft selbst einen im Zusammenhang bebauten Ortsteil zu bilden (für die Kolonie Blankenburg zuletzt Urteile der Kammer vom 22. Februar 2018 – VG 13 K 320.15 – und vom 22. August 2018 – VG 13 K 686.17 -). Bei der Ermittlung der maßstabbildenden Bebauung kommt es auch nicht darauf an,
wie vielen Fällen
der Umgebung Ansprüche nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz zuerkannt worden sind (OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 19. Juni 2015 – OVG 10 N 5.13 - Seite 4 des amtlichen Abdrucks). Randnummer 18 Die
Rede stehende bauliche Anlage ist bauplanungsrechtlich unzulässig, weil sie die Entstehung einer Splittersiedlung gemäß § 35 Abs. 3 Nr. 7 BauGB befürchten lässt. Randnummer 19
tendiertes) Ermessen (vgl. Wilke
: Wilke/Dageförde/Knuth/ Meyer/Broy-Bülow, Bauordnung für Berlin, 6. Aufl. 2008, § 79 Rn. 35). Die Beseitigungsanordnung ist auch nicht etwa deshalb ermessensfehlerhaft, weil aufgrund eines bisher etwa unterbliebenen Vorgehens gegen weitere unzulässige Carports oder Garagen
der Umgebung ein Verstoß gegen den allgemeinen Gleichheitsgrundsatz aus Art. 3 Abs. 1 GG vorliegt, denn es ist nicht ersichtlich oder dargetan, dass die Behörde bei vergleichbaren baulichen Anlagen
willkürlicher Passivität verharrt (vgl. Wilke ebd.); sie geht vielmehr regelmäßig gegen vergleichbare Anlagen rechtlich vor, wie der Kammer aus zahlreichen Verfahren bekannt ist. Randnummer 21 Grundsätzlich rechtfertigt auch das langjährige Nichteinschreiten der Behörde, eine im Rahmen des Einschreitensermessens zu berücksichtigende Verwirkung der Befugnisse der Behörde nicht (Wilke
: Wilke/Dageförde/Knuth/ Meyer/Broy-Bülow, Bauordnung für Berlin, 6. Aufl. 2008, § 79 Rn. 39; Ortloff
Finkelnburg/Ortloff, Öfftl. Baurecht, Bd. II
1 des Mietvertrages vom 16./15. Dezember 2011 sicherte das Bezirksamt der Klägerin zivilrechtlich zu: „Die
2 dieses Vertrages aufgeführten baulichen Anlagen genießen Bestandsschutz. Dies betrifft jedoch nur die baulichen Anlagen, zu denen bis zum
Bezug auf die
2 des Mietvertrages erwähnte Garage mit „ca. 13“ qm absehen werde. Bei der im Mietvertrag erwähnten Garage handelt es sich nach der Überzeugung des Einzelrichters auch um die
der Beseitigungsverfügung bezeichnete Garage. Im Verkehrswertgutachten des Diplom-
genieurs Z...vom 5. Juni 2008 wird die Garage auf Seite 11 unten als „Garage Baujahr: 2000“ bezeichnet. Randnummer 23 Zwar blieben nach Abs. 2 der genannten Regelung behördliche Anordnungen zur Beseitigung baulicher Anlagen unberührt. Dies musste die Klägerin jedoch nicht dahingehend verstehen, dass ihr das, was ihr
Absatz eins der
Rede stehenden Regelung zivilrechtlich ausdrücklich unter differenzierten Bedingungen gewährt worden war, mit dem Absatz 2 bauaufsichtlich gleich wieder genommen wurde. Zweifel bei der Auslegung von behördlichen Willenserklärungen gehen aber nach ständiger Rechtsprechung zu Lasten der Behörde. Anders als etwa ein Gebrauchtwarenhändler ist die Behörde nicht nur dem Rechtstaatsprinzip unterworfen, sondern auch funktionell und kompetenziell dem Bürger übergeordnet. Dies gilt auch bei dem hier
Rede stehenden fiskalischen Handeln der Vergabe von Mietverträgen
einer Kleingartenkolonie. Die Absätze eins und zwei
Ziffer 1 des Mietvertrages konnten daher nur so verstanden werden, dass sie einen objektiv vernünftigen Gesamtzusammenhang bilden. Danach kann die Regelung
Absatz zwei allenfalls so verstanden werden, dass sie einen bauordnungsrechtlichen Prüfungsvorbehalt enthielt. Dieser konnte aber nicht völlig zusammenhanglos mit der getroffenen zivilrechtlichen Vereinbarung ausgeübt werden, sondern nur
dem Sinne, dass eine zeitnahe behördliche bauaufsichtliche Prüfung erfolgen würde. Dies ist, wie sich aus dem Sachverhalt ergibt, nicht erfolgt. Vielmehr hat die Behörde anlasslos acht Jahre nach Vertragsschluss eine bauaufsichtliche Abrissverfügung erlassen. Im Übrigen enthält die Regelung den (gebotenen) Hinweis, dass das Bauaufsichtsrecht weiter gilt,
sbesondere wenn die vom Bezirksamt zivilrechtlich mit Bestandsschutz versehenen Anlagen erheblich geändert werden (vgl. zu einer solchen Fallgestaltung das den Beteiligten bekannte Urteil der Kammer vom selben Tag, VG 13 K 163/19). Randnummer 24 Soweit das Bezirksamt
der mündlichen Verhandlung die Auffassung vertreten hat, bei dem Abschluss des Mietvertrages und dem Erlass der Beseitigungsverfügung hätten zwei unterschiedliche Behörden gehandelt, ist dem nicht zu folgen. Das Bezirksamt ist
Berlin die allgemeine untere Verwaltungsbehörde, § 36 Abs. 1 S. 1 Bezirksverwaltungsgesetz (BezVG; Musil/Kirchner, Das Recht der Berliner Verwaltung, 4. Aufl. Rn. 336). Aus § 25 Abs. 1 Allgemeines Zuständigkeitsgesetz (AZG) und § 38 BezVG folgt nichts anderes. Diese Vorschriften regeln lediglich die rechtsgeschäftliche Vertretung des Bezirksamts bzw. die Leitungsbefugnis für die verschiedenen Abteilungen. Gibt es Meinungsverschiedenheiten zwischen den unterschiedlichen Abteilungen (vgl. § 37 Abs. 6 BezVG) des Bezirksamts, ist das Bezirksamt als Kollegialorgan zuständig diese Meinungsverschiedenheiten zu lösen, § 36 Abs. 2 lit l BezVG (Musil/Kirchner, aaO. 337). Damit hat das Bezirksamt eine einheitliche Verwaltungsspitze und ist auch als einheitliche Behörde anzusehen. Randnummer 25 Von diesen Grundsätzen abzuweichen besteht im vorliegenden Fall kein Anlass. Durch die Abteilung Jugend und Facility Management ist 2010/2011 eine umfassende Bestandsaufnahme der
der Kolonie Blankenburg befindlichen Baulichkeiten auf den dem Land Berlin gehörenden Parzellen erfolgt, wie auch der vorliegende Fall belegt. Es ist nicht vorstellbar, dass die damals zuständige Stadträtin ohne Kenntnis oder gar gegen den Willen des damals für die Bauaufsicht zuständigen Stadtrats gehandelt hat. Sollte dies gleichwohl der Fall gewesen sein – wofür nichts spricht -, würden derartige gesetzeswidrige Verhältnisse nicht zulasten der Klägerin gehen. Randnummer 26 Auf den ihr mit dem geschlossenen Pachtvertrag zugesicherten Bestandsschutz hat die Klägerin vertraut und
der Folgezeit erhebliche
vestitionen
die Parzelle getätigt, wie sie im Termin dargelegt hat. Damit ist der Tatbestand der Verwirkung erfüllt und der Beklagte gehindert, den Abriß der Garage zu verlangen, solange diese baulich nicht geändert wird. Dies bezieht sich nicht auf den links davon befindlichen Blechschuppen. Randnummer 27 Die Zwangsmittelandrohung teilt das Schicksal der Beseitigungsverfügung. Randnummer 28 Die Nebenentscheidungen folgen aus § 154 Abs. 1, 162 Abs. 2 VwGO und § 167 VwGO i.V.m. §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO. Die Berufung war nicht gemäß §§ 124 Abs. 2 Nr. 3 und 4, 124a Abs. 1 Satz 1 VwGO zuzulassen, auch nicht im Hinblick auf die Auslegung des
halts der bezirksamtlichen Erklärungen, weil es sich dabei um die Anwendung der Grundsätze der Verwirkung im Einzelfall handelt. Permalink Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://gesetze.berlin.de/perma?d=NJRE001592394
KI-Erklärung auf Basis des amtlichen Gesetzestextes. Orientierend, ersetzt keine Rechtsberatung.