Tenor Die Klage wird abgewiesen. Die Klägerin trägt die Kosten des Verfahrens. Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in

§ 172Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 Bau

GB (Umwandlungsverordnung) vom

1. März 2015 (GVBl. S. 42) Anwendung. Zudem gilt in Berlin seit dem
2. Oktober 2021 die Rechtsverordnung über einen Genehmigungsvorbehalt gemäß § 250 Abs. 1 Satz 1 BauGB für die Begründung oder Teilung von Wohnungseigentum oder Teileigentum in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten (Umwandlungsverordnung

§ 250Bau

GB, GVBl. S. 1175). Randnummer 3

dem die beurkundende Notarin mit Schreiben vom

1. April 2018 die Erteilung eines Negativzeugnisses beantragt hatte, hörte das Bezirksamt Pankow von Berlin (im Folgenden: Bezirksamt) die Klägerin mit Schreiben vom
2. Mai 2018 zur Versagung an und übersandte den Musterentwurf einer Abwendungsvereinbarung. Die Klägerin übersendete dem Bezirksamt daraufhin zunächst Änderungsvorschläge zur Abwendungsvereinbarung, die insbesondere das noch auszubauende Dachgeschoss von der Vereinbarung ausnehmen. Das Bezirksamt war mit den Änderungsvorschlägen im Wesentlichen einverstanden. Die Beteiligten schlossen am
3. Juni 2018 eine Vereinbarung zur Abwendung des bezirklichen Vorkaufsrechts mit folgendem, auszugsweisen Inhalt: Randnummer 4 „Vorbemerkung Randnummer 5 Das Grundstück befindet sich im räumlichen Geltungsbereich der Erhaltungsverordnung gemäß § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB „Falkplatz“ vom
4. Dezember 1997 (GVBl. vom
5. Dezember 1997, S. 641). […] Randnummer 6 Dem Land Berlin steht gemäß § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 Baugesetzbuch (BauGB) ein Vorkaufsrecht an dem Grundstück zu.

§ 27Abs. 1 Satz 1 Bau

GB kann der Käufer die Ausübung des Vorkaufsrechts abwenden, wenn er in der Lage ist, das Grundstück entsprechend den Erhaltungszielen zu nutzen, und er sich hierzu, vor Ablauf der Frist zur Ausübung des Vorkaufsrechts, gemäß § 28 Abs. 2 Satz 1 BauGB verpflichtet. Zu diesem Zweck schließen die Erwerberin und das Land Berlin

folgende Vereinbarung, die unter der auflösenden Bedingung der Ausübung des Vorkaufsrechts steht: Randnummer 7 § 1 Unterlassungsverpflichtung Randnummer 8

Abs. 1 gelten, solange die Erhaltungsverordnung „Falkplatz" in Kraft ist, längstens jedoch für 20 Jahre ab dem Zeitpunkt des Vertragsschlusses. Anschließend finden die gesetzlichen Regelungen in der dann geltenden Fassung (wieder) Anwendung. […] Randnummer 15

Abs. 1 im Einzelfall eine unbillige Härte für den Erwerber dar, kann das Land Berlin einen Antrag der Begünstigten auf Erteilung einer erhaltungsrechtlichen Genehmigung ausnahmsweise genehmigen. Randnummer 16 § 2 Dingliche Sicherung Randnummer 17

Eigentumsübergang beim Grundbuchamt zur Sicherung der in § 1 Abs. 1 Nr. 1, 2a, 2c und 2d genannten Verpflichtungen eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit zugunsten des Landes Berlin unwiderruflich zu beantragen und zu bewilligen. Die Dienstbarkeit muss Eintragungen in Abteilung II des Grundbuchs im Rang stets vorgehen. […] Randnummer 18 § 3 Rechtsnachfolger Randnummer 19 Der Erwerber/ die Erwerberin verpflichtet sich, die in § 1 und § 2 vereinbarten (Unterlassungs-)Pflichten und Bindungen auf die jeweiligen Rechtsnachfolger mit Weitergabeverpflichtung zu übertragen. Randnummer 20 § 4 Vertragsstrafe, Unterwerfung Randnummer 21

Unterzeichnung dieser Vereinbarung das Negativzeugnis

§ 28Abs. 1 S. 3 Bau

GB zu erteilen. […] Randnummer 24 Mit Schreiben vom

1. März 2020 – Eingang am selben Tag – erklärte die Klägerin, dass sie der Auffassung sei, dass die geschlossene Abwendungsvereinbarung nichtig sei und beantragte für den Fall, dass das Bezirksamt die Abwendungsvereinbarung für wirksam erachten sollte, eine erhaltungsrechtliche Genehmigung für die Aufteilung in Wohnungseigentum wegen unbilliger Härte aufgrund § 1 Abs. 6 der Abwendungsvereinbarung. Mit Schreiben vom
2. Juni 2020 beantragte die Klägerin die Ausstellung eines Zeugnisses über den Eintritt der Genehmigungsfiktion. Randnummer 25 Am
3. September 2022 hat die Klägerin Klage erhoben. Im Laufe des Verfahrens erklärte sie mit Schreiben vom
4. Januar 2023 die Kündigung der Abwendungsvereinbarung. Zur Begründung führt sie aus, dass sie einen Anspruch auf Ausstellung eines Negativzeugnisses habe, weil hinsichtlich ihres Antrages auf erhaltungsrechtliche Genehmigung eine Genehmigungsfiktion eingetreten sei. Jedenfalls aber bestehe

§ 1

Absatz 6 der Abwendungsvereinbarung ein Anspruch auf Genehmigung der Aufteilung in Wohnungs- bzw. Teileigentum wegen unbilliger Härte. Denn der in der Abwendungsvereinbarung beabsichtigte Zeitraum von 20 Jahren für die Sperre für eine Aufteilung in Wohnungs- und Teileigentum werde deutlich überschritten, da

dessen Ablauf in Milieuschutzgebieten weitere 7 Jahre nur an Mieter verkauft werden dürfe und es zusätzlich eine 10-jährige Kündigungssperrfrist für Wohnungsmieter bei Anmietung einer unaufgeteilten Wohnung gebe. Faktisch betrage die Sperrfrist also mehr als 37 Jahre. Randnummer 26 Bei einem Antrag auf Genehmigung der Aufteilung in Wohnungs- bzw. Teileigentum

§ 1Abs.

6 der Abwendungsvereinbarung sei auch noch keine notariell beglaubigte Teilungserklärung erforderlich. Denn die Vereinbarung verbiete eine solche Teilungserklärung gerade und es sei der Klägerin nicht zuzumuten, eine kostenträchtige Teilungserklärung beurkunden zu lassen, wenn noch keine Sicherheit bestehe, ob diese umsetzbar sei. Randnummer 27

dem Urteil des Bundesverwaltungsgerichts vom 9. November 2021 sei die Abwendungsvereinbarung ohnehin nichtig. Bei dieser handele es sich um einen öffentlich-rechtlichen Austauschvertrag. Es liege kein Vergleichsvertrag vor, weil über das Bestehen eines Vorkaufsrechts keine Ungewissheit bestanden habe. Dem klaren Wortlaut der Abwendungsvereinbarung sei eindeutig zu entnehmen, dass sich die Beteiligten darüber einig gewesen sein, dass ein Vorkaufsrecht bestehe. Es fehle auch am erforderlichen beidseitigen

geben. Die Klägerin habe lediglich die Wahl gehabt, sich

§ 27Abs. 1 Satz 1 Bau

GB zu verpflichten oder Adressat einer Vorkaufsrechtsausübung zu werden. Dies sei die typische Ausprägung eines Über-/Unterordnungsverhältnisses, so dass ein subordinationsrechtlicher Vertrag vorliege. Dieser Vertrag sei nichtig, da ein Verstoß gegen das Koppelungsverbot vorliege. Die Vereinbarung einer vom Vertragspartner zu erbringenden Leistung sei unzulässig, wenn dieser auch ohne sie einen Anspruch auf die Gegenleistung habe.

der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts hätte das gemeindliche Vorkaufsrecht aufgrund des Ausschlussgrundes des § 26 Nr. 4 BauGB nicht ausgeübt werden dürfen und die Klägerin hätte einen Anspruch auf das beantragte Negativzeugnis gehabt. Randnummer 28 Zudem habe die Klägerin die Abwendungsvereinbarung wirksam gekündigt. Die Verhältnisse, die für die Festsetzung des Vertragsinhalts maßgebend gewesen seien, hätten sich seit Abschluss des Vertrages so wesentlich geändert, dass ein Festhalten am Vertrag nicht zumutbar sei. Denn dem Abschluss der Abwendungsvereinbarung habe die Vorstellung zugrunde gelegen, dass dem Bezirksamt ein Vorkaufsrecht zustehe. Auf der Rechtsfolgenseite könne sie nicht bloß Vertragsanpassung, sondern die eigentlich subsidiäre Kündigung des Vertrages verlangen, da ihr eine Vertragsanpassung nicht zumutbar sei. Randnummer 29 Die Klägerin beantragt, Randnummer 30 den Beklagten zu verurteilen, der Klägerin ein Zeugnis über den Eintritt der Genehmigungsfiktion für die am

1. März 2020 beantragte Aufteilung in Wohnungseigentum zu erteilen, Randnummer 31 hilfsweise Randnummer 32 festzustellen, dass die beantragte erhaltungsrechtliche Genehmigung wegen Eintritts einer Genehmigungsfiktion als erteilt gilt, Randnummer 33 hilfsweise, Randnummer 34 den Beklagten zu verpflichten, die beantragte erhaltungsrechtliche Genehmigung für die Aufteilung zu erteilen, Randnummer 35 sowie zuletzt hilfsweise Randnummer 36 festzustellen, dass die Abwendungsvereinbarung nichtig ist und die darin enthaltenen Verpflichtungen für die Klägerin nicht gelten. Randnummer 37 Der Beklagte beantragt, Randnummer 38 die Klage abzuweisen. Randnummer 39 Er trägt vor, dass dem Antrag der Klägerin auf Genehmigung für die Aufteilung in Wohnungseigentum wegen unbilliger Härte vom
2. März 2020 keine notariell beglaubigte Teilungserklärung beigefügt gewesen sei. Der genaue Antragsgegenstand sei daher nicht ersichtlich gewesen und auch sonst im Schreiben nicht konkretisiert worden. Auch die geltend gemachte unbillige Härte sei nicht substantiiert dargelegt worden. Ein entsprechender

weis auf Grundlage der Zweiten Berechnungsverordnung einschließlich Kostengliederung

DIN 276 sei nicht erfolgt. Der Antrag hätte daher als unzulässig zurückgewiesen werden müssen. Der Klägerin sei dies mit Schreiben vom 1. September 2020 mitgeteilt und Gelegenheit zur Stellungnahme gegeben worden. Eine Antragstellung sei zwar ohne Teilungserklärung möglich, der Antrag wäre dann aber unvollständig und würde den Fristablauf nicht in Gang setzen. Bei Vorlage der entsprechenden Unterlagen hätte jedoch eine Prüfung der unbilligen Härte durchgeführt und die Teilungserklärung gegebenenfalls

gereicht werden können. Es könne dahingestellt bleiben, ob die Abwendungsvereinbarung nichtig sei.

§ 250Abs. 1 Bau

GB i.V.m. der Berliner Umwandlungsverordnung vom

1. Oktober 2021 sei die Umwandlung genehmigungspflichtig. Die für die Genehmigung erforderlichen Voraussetzungen lägen jedoch nicht vor. Randnummer 40 Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der Streitakte und der beigezogenen Verwaltungsvorgänge des Beklagten (ein Hefter und ein Leitzordner) Bezug genommen, die vorgelegen haben und Gegenstand der mündlichen Verhandlung sowie der Entscheidungsfindung waren. Entscheidungsgründe Randnummer 41 Die Klage bleibt ohne Erfolg. Randnummer 42 I. Der Hauptantrag ist zwar zulässig, aber unbegründet. Die Klägerin hat keinen Anspruch auf Erteilung eines Zeugnisses über den Eintritt der Genehmigungsfiktion für die am
2. März 2020 beantragte Aufteilung in Wohnungseigentum. Randnummer 43 Die Klage ist als allgemeine Leistungsklage statthaft. Denn das Zeugnis über die fiktive Genehmigung

§ 173Abs. 1 Satz 1 Hs. 2 i.V.m. § 22 Abs. 5 Satz 5 Bau

GB ist mangels Regelungswirkung kein Verwaltungsakt mit der Folge, dass für die Klage auf Erteilung einer Fiktionsbescheinigung die allgemeine Leistungsklage die richtige Klageart ist (vgl. Schoch/Schneider/Baer,

1. EL August 2022, VwVfG, § 42a Rn. 57; NK-VwVfG/Michael Uechtritz,
2. Aufl. 2019, VwVfG, § 42a Rn. 83; VG München, Urteil vom
3. Oktober 2016 – M 8 K 15.5207 – juris Rn. 36). Randnummer 44 Der Hauptantrag ist jedoch nicht begründet. Die Klägerin hat keinen Anspruch auf Erteilung eines Zeugnisses über den Eintritt der Genehmigungsfiktion, weil die Genehmigungsfiktion nicht eingetreten ist. Randnummer 45 Die Begründung von Wohnungs- und Teileigentum an dem vorbezeichneten Grundstück war im Zeitpunkt der Antragstellung gemäß §§ 172 Abs. 1 Satz 4 BauGB i.V.m. § 1 der gemäß § 172 Abs. 1 Satz 4 BauGB erlassenen Umwandlungsverordnung vom
4. März 2015 genehmigungsbedürftig. Randnummer 46 Gemäß § 1 Umwandlungsverordnung darf für alle Grundstücke im Bereich einer Erhaltungsverordnung Wohnungseigentum oder Teileigentum gemäß § 1 des Wohnungseigentumsgesetzes an Gebäuden, die ganz oder teilweise Wohnzwecken zu dienen bestimmt sind, nicht ohne Genehmigung begründet werden. Die Umwandlungsverordnung wurde am
5. März 2015 verkündet und ist am
6. März 2015 in Kraft getreten. Sie ist gemäß § 3 Satz 2 Umwandlungsverordnung auf Anträge auf Begründung von Wohnungs- und Teileigentum, die vor dem
7. März 2015 gestellt worden sind, nicht anzuwenden. Der Genehmigungsvorbehalt erfasst dabei sowohl die Begründung von Wohnungseigentum durch vertragliche Einräumung von Sondereigentum durch Beschränkung bestehender Miteigentumsanteile als auch für die erstmalige Teilung eines Grundstücks in Miteigentumsanteile. Randnummer 47 An dieser Stelle kann offengelassen werden, ob § 1 Abs. 6 der zwischen den Beteiligten abgeschlossenen Abwendungsvereinbarung eine eigene Anspruchsgrundlage für die Erteilung einer erhaltungsrechtlichen Genehmigung aufgrund unbilliger Härte darstellt, ob die Abwendungsvereinbarung überhaupt wirksam und nicht nichtig ist und ob auf diese vertragliche Anspruchsgrundlage die Regelungen über die Fiktionswirkung von Genehmigungen

§ 42aVw

VfG und § 22 Abs. 5 BauGB überhaupt anwendbar sind. Denn selbst wenn dies alles unterstellt würde, wären die Voraussetzungen für eine Genehmigungsfiktion nicht erfüllt. Randnummer 48

§ 173Abs. 1 Satz 1 Hs. 2 i.V.m. § 22 Abs. 5 Satz 4 Bau

GB gilt die hier gemäß § 1 Umwandlungsverordnung erforderliche Genehmigung als erteilt, wenn sie nicht innerhalb eines Monats versagt wird. Diese Voraussetzungen liegen jedoch nicht vor. Randnummer 49 Die Monatsfrist beginnt gemäß § 31 Abs. 1 VwVfG i.V.m. § 1 Abs. 1 VwVfG Bln und § 187 Abs. 2 Satz 1 BGB grundsätzlich am Tag

dem Eingang des Antrags zu laufen. Die Genehmigung gilt

§ 22Abs. 5 Satz 4 Bau

GB als erteilt, wenn sie nicht innerhalb der Frist versagt wird.

§ 42aVw

VfG kann eine Genehmigungsfiktion jedoch nur eintreten, wenn der Antrag hinreichend bestimmt ist. Denn im Hinblick auf die erforderlichen Prüfungen

§ 22Abs. 4 Bau

GB, den Beginn der Genehmigungsfrist

§ 22Abs. 5 Satz 2 Bau

GB und im Falle der nicht fristgemäßen Versagung der Genehmigung

§ 22Abs. 5 Satz 4 Bau

GB sowie im Hinblick auf die Zusammenhänge mit dem Grundbuchrecht sind an den Antrag in inhaltlicher und formeller Hinsicht besondere Anforderungen zu stellen (BVerwG Urteil vom

1. Juni 1964 – 1 C 79.63 –, juris Rn. 5; Urteil vom
2. April 1979 – 4 C 76.76 –, juris Rn. 16). Allgemein muss mit dem Antrag der Gegenstand des Verfahrens von vornherein zweifelsfrei bestimmt werden können (BVerwG Urteil vom
3. April1979 – 4 C 76.76, a.a.O.; Beschluss vom
4. Mai 1984 – 4 B 68.84, juris Leitsatz). Im Allgemeinen kann davon ausgegangen werden, dass hierfür die Angaben ausreichen, die auch beim Antrag auf Eintragung der Rechte

dem WEG und die Begründung von Bruchteilseigentum und die Belastungen

§ 1010BGB beim Grundbuchamt zu verlangen sind (EZBK/Söfker/Meurers, 148. EL Oktober 2022, Bau

GB § 22 Rn. 54). Nicht genügend konkretisierte Anträge sind nicht genehmigungsfähig; die Genehmigungsbehörde kann den Antrag bereits aus diesem Grund ablehnen (EZBK/Söfker/ Meurers,

1. EL Oktober 2022, BauGB § 22 Rn. 54). Randnummer 50 Der Antrag konnte keine Genehmigungsfiktion auslösen, weil er unbestimmt war und die Behörde über keine ausreichenden Informationen verfügte, um über den Genehmigungsantrag zu entscheiden. Die Klägerin hat mit Schreiben vom
2. März 2020 einen Antrag auf Umwandlungsgenehmigung gestellt, ohne eine Teilungserklärung mit einzureichen oder näher auszuführen, inwiefern eine Umwandlung erfolgen oder wie diese ausgestaltet sein soll. Randnummer 51 II. Der hilfsweise Antrag der Klägerin, festzustellen, dass die beantragte erhaltungsrechtliche Genehmigung wegen Eintritts einer Genehmigungsfiktion als erteilt gilt, ist bereits unzulässig. Randnummer 52 Dem entsprechenden Feststellungsantrag der Klägerin fehlt das Rechtsschutzbedürfnis. Selbst wenn man davon ausgeht, dass einem Kläger eine Wahlmöglichkeit zusteht, ob er eine Feststellungsklage auf Feststellung des Eintritts der Genehmigungsfiktion erheben möchte oder – weitergehend – eine Leistungsklage bzw. (bei Annahme der Verwaltungsaktqualität) eine Verpflichtungsklage auf Erteilung einer Fiktionsbescheinigung (NK-VwVfG/Michael Uechtritz,
3. Aufl. 2019, VwVfG § 42a Rn. 83), so hat die Klägerin von dieser Wahl hier bereits Gebrauch gemacht durch Erhebung einer Leistungsklage im Hauptantrag. Abgesehen davon könnte das Feststellungsbegehren aus den vorstehenden Gründen auch keinen Erfolg haben. Randnummer 53 III. Der hilfsweise Antrag der Klägerin, den Beklagten im Wege der Untätigkeitsklage zu verpflichten, die beantragte erhaltungsrechtliche Genehmigung für die Aufteilung zu erteilen, ist zwar zulässig, aber unbegründet. Randnummer 54 Die Klägerin hat keinen Anspruch auf Erteilung der Genehmigung, denn sie hat bereits keinen wirksamen Antrag auf Erteilung einer Umwandlungsgenehmigung gestellt, weder für einen Anspruch auf Umwandlungsgenehmigung direkt aus § 1 Abs. 6 der zwischen den Beteiligten abgeschlossenen Abwendungsvereinbarung aufgrund unbilliger Härte noch aus § 172 Abs. 4 BauGB. Wie bereits oben unter I. ausgeführt, war ihr Antrag auf Umwandlungsgenehmigung nicht konkret genug, um die Monatsfrist des § 22 Abs. 5 Satz 2 BauGB in Gang zu setzen. Randnummer 55 IV. Das im Wege der

träglichen objektiven Klageerweiterung

§ 91Vw

GO in das Verfahren eingeführte Begehren der Klägerin, festzustellen, dass die Abwendungsvereinbarung nichtig ist und dass die darin enthaltenen Verpflichtungen für die Klägerin nicht gelten, ist zulässig. Randnummer 56

1. Zwar hat der Beklagte in der mündlichen Verhandlung zu Protokoll gegeben, dass er der Klageänderung widerspricht. Die Kammer sieht die Klageänderung jedoch als sachdienlich an. Bei der Entscheidung darüber, ob eine Klageänderung sachdienlich ist, besteht ein vom Gericht auszuübender Beurteilungsspielraum (BeckOK VwGO/Wolff/Decker,
2. Ed. 1.4.2023, VwGO § 91 Rn. 26). Die Sachdienlichkeit ist wesentlich geprägt durch den Gesichtspunkt der Prozesswirtschaftlichkeit: Die geänderte Klage ist in der Regel sachdienlich, wenn sie die endgültige Beilegung des Streites fördert und wenn der Streitstoff im Wesentlichen derselbe bleibt (Schoch/Schneider/Riese,
3. EL August 2022, VwGO § 91 Rn. 61b). Dies ist hier der Fall. Der Streitstoff bleibt im Wesentlichen derselbe, weil die Beteiligten sich um Rechte und Pflichten aus der Abwendungsvereinbarung streiten. Zwar sind die Fragen, ob sich aus der Abwendungsvereinbarung ein Anspruch auf Genehmigungsfiktion oder auf Erteilung einer erhaltungsrechtlichen Genehmigung ergibt, rechtlich und inhaltlich anderer Art als die Frage, ob die gesamte Abwendungsvereinbarung nichtig ist. Die Fragen sind jedoch inhaltlich miteinander verknüpft und betreffen dieselbe Vereinbarung. Die Kammer legt den Begriff des Streitstoffs daher weit aus und bezieht diesen nicht auf einzelne Rechtsfragen bezüglich der Vereinbarung, sondern auf die zugrunde liegende Vereinbarung selbst, die hier bei allen Rechtsfragen dieselbe ist. Gleichzeitig dient dies der Prozesswirtschaftlichkeit, weil durch die Klärung der Frage, ob die zugrunde liegende Abwendungsvereinbarung wirksam ist, weitere Klagen – hier z.B. auf Feststellung der Nichtigkeit der Abwendungsvereinbarung – vermieden werden. Randnummer 57
4. Das Begehren ist als Feststellungsklage gemäß § 43 Abs. 1 VwGO statthaft und auch im Übrigen zulässig. Danach kann durch Klage die Feststellung des Bestehens oder Nichtbestehens eines Rechtsverhältnisses oder der Nichtigkeit eines Verwaltungsakts begehrt werden, wenn der Kläger ein berechtigtes Interesse an der baldigen Feststellung hat. Randnummer 58 Bei der Frage

der Wirksamkeit der zwischen den Beteiligten geschlossenen Abwendungsvereinbarung und der weiteren Verbindlichkeit der sich aus dieser ergebenden Beschränkungen der Eigentümerstellung der Klägerin handelt es sich um ein gemäß § 43 Abs. 1 VwGO feststellungsfähiges Rechtsverhältnis auf dem Gebiet des öffentlichen Rechts.

ständiger Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts sind unter einem feststellungsfähigen Rechtsverhältnis die rechtlichen Beziehungen zu verstehen, die sich aus einem konkreten Sachverhalt aufgrund einer öffentlich-rechtlichen Norm für das Verhältnis von natürlichen oder juristischen Personen untereinander oder einer Person zu einer Sache ergeben, sofern es sich um ein streitiges und konkretes Rechtsverhältnis handelt, aus dem heraus sich eine Seite berühmt, ein bestimmtes Tun oder Unterlassen von der anderen Seite verlangen zu können. Es müssen sich also aus dieser Rechtsbeziehung heraus bestimmte Rechtsfolgen ergeben können, was wiederum die Anwendung von bestimmten Normen auf den konkreten Sachverhalt voraussetzt. Daran fehlt es, wenn nur abstrakte Rechtsfragen wie die Gültigkeit einer Norm, bloße Vorfragen oder unselbstständige Elemente eines Rechtsverhältnisses zur Entscheidung gestellt werden (BVerwG, Urteil vom 28. Januar 2010 – 8 C 19/09 – juris Rn. 24). Randnummer 59 Hier stellt die Klägerin die Gültigkeit der Abwendungsvereinbarung insgesamt zur Entscheidung. Die begehrte gerichtliche Feststellung ihrer Unwirksamkeit betrifft das Bestehen eines überschaubaren Bündels von Rechten und Pflichten der Beteiligten aus einem öffentlich-rechtlichen Vertrag und ist daher hinreichend konkret und abgegrenzt im Sinne des § 43 Abs. 1 VwGO. Randnummer 60 Die Klägerin hat auch ein berechtigtes Interesse an der baldigen Feststellung der Unwirksamkeit der Abwendungsvereinbarung.

der ständigen Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts ist als Feststellungsinteresse im Sinne des § 43 Abs. 1 VwGO jedes anzuerkennende schutzwürdige Interesse rechtlicher, wirtschaftlicher oder ideeller Art anzusehen. Entscheidend ist, dass die gerichtliche Feststellung geeignet erscheint, die Rechtsposition der Klägerin in den genannten Bereichen zu verbessern (st.Rspr., vgl. zuletzt BVerwG, Beschluss vom

1. Dezember 2017 – 6 B 14/17 – juris Rn. 13 m.w.N.). Randnummer 61 Die Klägerin hat zumindest ein schutzwürdiges rechtliches Interesse an der Feststellung, dass ihre Verpflichtung in § 1 Absatz 1 der Vereinbarung, auf die Begründung von Wohnungs– und Teileigentum zu verzichten sowie die Vornahme bestimmter Maßnahmen zu unterlassen, die in § 4 Absatz 1 und 2 vereinbarte Vertragsstrafe nicht verwirkt. Dabei ist unerheblich, dass die Klägerin keine Angaben zu einer konkret bevorstehenden Baumaßnahme oder konkreten Teilung des Eigentums an dem Kaufgrundstück gemacht hat, in deren Zusammenhang sich die Beschränkungen aus § 4 der Abwendungsvereinbarung auf ihre Rechtsposition auswirken würden. Auch eine zukünftige Verbesserung ihrer Rechtsposition genügt den Anforderungen des § 43 Abs. 1VwGO, denn an die Verneinung eines berechtigten Feststellungsinteresses und des damit verbundenen Ausschlusses verwaltungsgerichtlichen Rechtsschutzes sind im Hinblick auf das verfassungsrechtliche Gebot effektiven und möglichst lückenlosen richterlichen Rechtsschutzes aus Art. 19 Abs. 4 Satz 1 GG hohe Anforderungen zu stellen (vgl. BVerwG, Beschluss vom
2. Dezember 2017 – 6 B 14/17 – juris Rn. 14). Randnummer 62 Die Feststellungsklage ist im Hinblick auf die in § 4 der Abwendungsvereinbarung vereinbarte Vertragsstrafe in Bezug auf die Unterlassungsverpflichtung der Klägerin aus § 1 Absatz 1 der Vereinbarung nicht subsidiär. Diesbezüglich steht der Klägerin keine

§ 43Abs. 2 Satz 1 Vw

GO vorrangige Klageart zur Verfügung. Es ist ihr nicht zuzumuten, sie auf eine Verpflichtungsklage auf Genehmigungserteilung zu verweisen, wenn dies bereits zur Verwirkung der Vertragsstrafe führen könnte. Wie die mündliche Verhandlung der Kammer erhellt hat, gibt es zwischen den verschiedenen Behörden, die den Beklagten vertreten, unterschiedliche bzw. noch nicht abschließend gebildete Rechtsauffassungen zu der Frage, ob der Verzicht der Klägerin auf die Durchführung bestimmter Umwandlungsvorhaben oder von baulichen Maßnahmen in der Abwendungsvereinbarung einen materiellen Ausschlusstatbestand im Hinblick auf den Genehmigungsanspruch für eine Umwandlung in Wohnungseigentum oder bestimmte bauliche Maßnahmen darstellt. Es ist also nicht gänzlich ausgeschlossen, dass der Klägerin eine von ihr beantragte erhaltungsrechtliche oder umwandlungsrechtliche Genehmigung erteilt werden könnte, der Beklagte sie dann jedoch im Falle der Ausnutzung der erteilten Genehmigung aus ihren Vertragsstrafeversprechen in § 4 der Vereinbarung in Anspruch nehmen würde. Randnummer 63 3. Die Klage ist jedoch unbegründet, denn die zwischen den Beteiligten geschlossene Abwendungsvereinbarung vom 29. Juni 2018 ist weiterhin wirksam und ein Recht der Klägerin zur Kündigung der Vereinbarung besteht nicht. Randnummer 64 Bei der geschlossenen Abwendungsvereinbarung handelt es sich um einen öffentlich-rechtlichen Vertrag gemäß § 54 VwVfG in Verbindung mit § 1 Abs. 1 VwVfG Bln (

folgend nicht mehr zitiert; vgl. auch VG Berlin, Beschluss vom 9. September 2022 – 19 L 112/22 – juris Rn. 44 m.w.N.), welcher der gebotenen Schriftform des § 57 VwVfG entspricht. Randnummer 65 3.1 Ein Nichtigkeitsgrund gemäß § 59 Abs. 2 Nr. 4 VwVfG ist nicht gegeben.Danach ist ein subordinationsrechtlicher Vertrag

§ 54Satz 2 Vw

VfG nichtig, wenn sich die Behörde eine

§ 56Vw

VfG unzulässige Gegenleistung versprechen lässt. Der Nichtigkeitstatbestand betrifft Austauschverträge gemäß § 56 VwVfG, in denen sich der Vertragspartner der Behörde zu einer Gegenleistung verpflichtet, die Gegenleistung für einen bestimmten Zweck im Vertrag vereinbart wird und der Behörde zur Erfüllung ihrer öffentlichen Aufgaben dient. Randnummer 66 Die Abwendungsvereinbarung sieht zwar wechselseitige Verpflichtungen der Parteien vor. Diese Austauschelemente im Sinne des § 56 VwVfG bilden jedoch nicht den Schwerpunkt der Vereinbarung. Vielmehr handelt es sich im Wesentlichen um einen Vergleichsvertrag im Sinne des § 55 VwVfG. Diesem ist eigen, dass die von den Parteien eingegangenen wechselseitigen Verpflichtungen eine bei verständiger Würdigung des Sachverhalts oder der Rechtslage bestehende Ungewissheit durch gegenseitiges

geben beseitigen. Daher unterliegt ein Vergleichsvertrag mit Austauschelementen zwar

wohl vorherrschender Meinung sowohl den Anforderungen des § 55 VwVfG als auch den Anforderungen des § 56 VwVfG (vgl. Rozek, in: Schoch/Schneider, VerwR,

1. EL 2022, VwVfG § 55 Rn. 27 m.w.N.; Brüning/ Bosesky, in: Mann/Sennekamp/Uechtritz, VwVfG,
2. Aufl. 2019, § 55 Rn. 32; a.A. VG Berlin, Beschluss vom
3. September 2022 – 19 L 112/22 – juris Rn. 51 sowie Siegel in: Stelkens/Bonk/Sachs, VwVfG,
4. Aufl. 2023, § 55 Rn. 16: abschließender Vorrang des § 55 VwVfG). Die Rechtmäßigkeitsvoraussetzungendes § 56 VwVfG stehen dabei aber

einhelliger Meinung unter dem Vorbehalt der Besonderheiten des Vergleichsvertrages. So muss die Angemessenheit der Gegenleistung gemäß § 56 Abs. 2 Satz 1 VwVfG unter Berücksichtigung des dem Vergleich zugrunde gelegten Sachverhalts beurteilt werden. Außerdem kann bei einer bestehenden Rechtsunsicherheit nicht von einem Anspruch des Bürgers auf eine Leistung der Verwaltung im Sinne des § 56 Abs. 2 VwVfG ausgegangen werden (so im Ergebnis VG Berlin, Beschluss vom

1. September 2022, a.a.O.; vgl. Rozek, in: Schoch/ Schneider, VerwR,
2. EL 2022, VwVfG § 55 Rn. 27 m.w.N.; Fehling, in: ders./ Kastner/Störmer, VerwR,
3. Aufl. 2021, § 55 VwVfG Rn. 13). Bei einem Vergleichsvertrag mit Austauschelementen findet daher der Nichtigkeitsgrund des § 59 Abs. 2 Nr. 4 VwVfG keine Anwendung. Auch darüber hinaus genießt der Vergleichsvertrag

der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts das „Privileg gesteigerter Unempfindlichkeit gegenüber Gesetzesverletzungen“ (vgl. BVerwG, Urteil vom

1. November 1975 – IV C 84.73 – juris Rn. 27). Randnummer 67 Bei der Abwendungsvereinbarung vom
2. Juni 2018 handelt es sich um einen Vergleichsvertrag mit Austauschelementen, welcher die tatbestandlichen Voraussetzungen des § 55 VwVfG erfüllt. Die Vereinbarung wurde im Hinblick auf eine bei den Beteiligten bestehende Ungewissheit zur Reichweite des Ausschlussgrundes des § 26 Nr. 4 BauGB und des damit verbundenen Inhalts einer Abwendungserklärung der Klägerseite

§ 27Abs. 1 Bau

GB geschlossen und beseitigt diese Ungewissheit durch die vereinbarten Verpflichtungen der Beteiligten im Wege eines beiderseitigen

gebens. Randnummer 68 a) Die Annahme einer

§ 55Vw

VfG für den Vergleichsvertrag erforderlichen Ungewissheit setzt zunächst voraus, dass ein unabhängiger Betrachter die für die Sachentscheidung wesentliche Rechtslage im Zeitpunkt des Vertragsschlusses als ungewiss angesehen hätte. Dem unabhängigen Betrachter sind die im Allgemeinen zu erwartenden Sach- und Fachkenntnisse der jeweiligen Vertragspartner zu unterstellen, das heißt, es kommt nicht maßgeblich auf die (konkreten) Vorstellungen und Anschauungen der Vertragspartner an. Die Zweifel an der Rechtslage müssen jedoch beiden Vertragsparteien bewusst gewesen sein (vgl. Bayerischer VGH, Urteil vom 29. Juli 1987 – 23 B 86.02281 – NVwZ 1989, 167 [168]; Rotzek, in: Schoch/ Schneider, VwVfG, 3. EL 2022, § 55 Rn. 31 f.; Fehling, in: ders./Kastner/Störmer, VerwR, 5. Aufl. 2021, § 55 Rn. 22). Randnummer 69 Zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses zwischen der Klägerin und dem Beklagten war die ihr Verhältnis zueinander bestimmende Rechtslage objektiv ungewiss. Dem Beklagten stand zwar dem Grunde

– worüber bei den Vertragsparteien keine Zweifel bestanden – ein Vorkaufsrecht am Grundstück

§ 24Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 Bau

GB zu, weil sich das Grundstück im räumlichen Geltungsbereich einer sozialen Erhaltungsverordnung befand. Auf diesen klaren und eindeutigen Umstand nimmt die Abwendungsvereinbarung in ihrer Präambel ausdrücklich Bezug. Rechtliche Ungewissheit bestand aber zu der Frage, ob nicht das Vorkaufsrecht wegen des aktuellen baulichen Zustands und der ausgeübten Nutzung des Kaufgrundstücks gemäß § 26 Nr. 4 BauGB ausgeschlossen war und der Klägerin schon aus diesem Grunde das beantragte Negativzeugnis erteilt werden musste oder ob der Beklagte bei der Prüfung dieses Ausschlussgrundes auch die Höhe des Kaufpreises, die Rechtsform der Klägerin, ihr bisheriges und zu erwartendes Geschäftsgebaren und die daraus prognostizierte zukünftige Nutzung des Kaufgrundstücks (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 22. Oktober 2019 – 10 B 9.18 – juris Rn. 56 f.) zu berücksichtigen hatte. Das Bundesverwaltungsgericht entschied erst mit Urteil vom 9. November 2021 – 4 C 1.20 – höchstrichterlich, dass bei der Prüfung des Ausschlusses eines Vorkaufsrechts im Gebiet einer sozialen Erhaltungsverordnung

§ 26Nr. 4 Alt. 2 Bau

GB keine zukünftigen Entwicklungsabsichten des jeweiligen Käufers berücksichtigt werden dürfen, sondern – dem Wortlaut der Norm folgend, „der auch nicht mithilfe anderer Auslegungsmethoden überwunden werden kann“ – nur die tatsächlichen Verhältnisse auf dem Grundstück im Zeitpunkt der letzten Behördenentscheidung über die Ausübung des Vorkaufsrechts. Randnummer 70 Die vor der höchstrichterlichen Klärung vertretenen unterschiedlichen Rechtsauffassungen waren zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses Gegenstand des politischen Diskurses im Land Berlin. Die Verwaltung des Beklagten hatte sich erstmals auf eine Befugnis zur Abwehr zukünftiger erhaltungswidriger Entwicklungen berufen und war damit zunächst vor dem Landgericht Berlin unterlegen. Zweifel an einer entsprechenden Befugnis der Berücksichtigung zukünftiger Nutzungsabsichten des Erwerbers wurden auch aus dem Beschluss des Bundesverwaltungsgerichts vom

1. Juni 1993 – 4 B 100/93 – juris– betreffend ein unbebautes Grundstück – hergeleitet. Die unterschiedlichen Rechtsauffassungen zu der Frage, ob es auf zukünftige erhaltungswidrige Entwicklungen ankommen kann, wurden sowohl in der Tagespresse referiert (vgl. z.B. Tagesspiegel, „Milieuschutz in Berlin: Gericht weist Klage gegen Vorkaufsrecht in Kreuzberg ab“, Artikel vom
2. Mai 2018, abrufbar unter https://www.tagesspiegel.de/berlin/gericht-weist-klage-gegen-vorkaufsrecht-in-kreuzberg-ab-2992456.html; Morgenpost, „Gericht bestätigt Vorkaufsrecht in Kreuzberg“, Artikel vom
3. Mai 2018, abrufbar unter https://www.morgenpost.de/berlin/article214320243/Gericht-bestaetigt-Vorkaufsrecht-in-Kreuzberg.html; Morgenpost, „Vorkaufsrecht als Mittel gegen Verdrängung“, Artikel vom
4. Januar 2018, abrufbar unter https://www.morgenpost.de/berlin/article213185115/Vorkaufsrecht-als-Mittel-gegen-Verdraengung.html; Morgenpost, „Landgericht stoppt Vorkaufsrecht der Bezirke für Immobilien“, Artikel vom
5. November 2017, abrufbar unter https://www.morgenpost.de/berlin/article212451669/Landgericht-stoppt-Vorkaufsrecht-der-Bezirke-fuer-Immobilien.html) als auch in den juristischen Publikationen der Immobilienbranche (vgl. beispielhaft Burrack, „Die Ausübung kommunaler Vorkaufsrechte zugunsten Dritter

Berliner Modell ist klärungsbedürftig“, Grundeigentum 2017, 1060; Hellriegel, „Bezirke verlangen hohe Zugeständnisse und drohen mit dem gemeindlichen Vorkaufsrecht“, Grundeigentum 2017, 403; Hamer/Schuldt, „Zweckentfremdung eines städtebaulichen Instruments zur Mietpreisregulierung“, Grundeigentum 2018, 1108). In seiner zweitinstanzlichen Entscheidung vom 22. Oktober 2019 – 10 B 9.18 – zum bezirklichen Vorkaufsrecht hatte das Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg zur Begründung der Zulassung der Revision ausgeführt: Randnummer 71 „Die Revision war zuzulassen, weil die Rechtssache von grundsätzlicher Be-deutung ist (§ 132 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 VwGO). Sie wirft höchstrichterlich nicht geklärte Fragen zur Auslegung der Voraussetzungen des § 26 Nr. 4 BauGB für den Ausschluss der Ausübung des Vorkaufsrechts im Geltungsbereich von sozialen Erhaltungssatzungen auf. Es handelt sich dabei um eine fallübergreifende Rechtsfrage. Allein im Land Berlin bestanden im Jahre 2017 42 und im Jahr 2018 56 soziale Erhaltungsgebiete, in denen im Jahre 2017 in 11 und im Jahre 2018 in 21 Fällen das Vorkaufsrecht

§ 24Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 Bau

GB ausgeübt wurde (vgl. Senat von Berlin,

1. Bericht über die Wahrnehmung von Vorkaufsrechten vom
2. Mai 2019, Abgeordnetenhaus von Berlin, Drs. Nr. 1281 D, S. 2 u. 6).“ Randnummer 72 Bei verständiger Würdigung war die Rechtslage zur Reichweite von § 26 Nr. 4 BauGB dementsprechend ungewiss (vgl. zu diesem Gesichtspunkt BVerwG, Urteil vom
3. Januar 1994 – 1 A 72.89 – juris Rn. 18; Wolff, „Der Vergleichsvertrag wegen Rechtszweifeln“, in: ArchÖffR 2017, S. 197 [200]). Über diese Unklarheit waren sich im Übrigen alle in Berlin tätig werdenden Immobilieninvestoren und mithin auch die Klägerin im Klaren. Die Klägerin kann sich nicht im

hinein darauf berufen, im Vorfeld des Immobilienerwerbs in einem Milieuschutzgebiet keinerlei rechtliche und tatsächliche Prüfungen bezogen auf das Kaufobjekt durchgeführt und aus diesem Grund keine Zweifel am Bestehen eines gemeindlichen Vorkaufsrechts gehabt zu haben. Dieser Vortrag ist lebensfern und verfahrensangepasst (a.A. für den entschiedenen Einzelfall VG Berlin, Beschluss vom 9. September 2022 – 19 L 112/22 – juris Rn. 62 ). Randnummer 73 Neben den berücksichtigungsfähigen Umständen im Rahmen des § 26 Nr. 4 BauGB war bei verständiger Würdigung zwischen den Parteien ferner ungewiss, zu welchen Maßnahmen sich die Klägerin als Käuferin im Rahmen ihres Gestaltungsrechts

§ 27Abs. 1 Satz 1 Bau

GB verpflichten musste, um ein öffentliches Interesse an der Ausübung des Vorkaufsrechts zu beseitigen bzw. die Voraussetzungen des Ausschlussgrundes

§ 26Nr. 4 Bau

GB zu schaffen. Auch diese Ungewissheit sollte die Abwendungsvereinbarung beseitigen (so im Ergebnis ebenso VG Berlin, Beschluss vom 9. September 2022 – 19 L 112/22 – juris Rn. 65 ). Randnummer 74 b) Mit der Abwendungsvereinbarung sind sowohl die Klägerin als auch der Beklagte im Sinne eines wechselseitigen

gebens gemäß § 55 VwVfG von dem im Verfahren günstigstenfalls erreichbaren Positionen abgerückt. Der Beklagte hat sein Vorkaufsrecht nicht zugunsten einer gemeinnützigen Eigentümerin ausgeübt und damit akzeptiert, dass er eine Verdrängung von schutzbedürftigem Milieu aus dem Kaufobjekt durch Umwandlungs- und Aufwertungsmaßnahmen nicht dauerhaft verhindern kann. Die Klägerin hat sich im Gegenzug zeitlich begrenzten Beschränkungen in der gewinnbringenden Verwertung des neu erworbenen Grundeigentums unterworfen. Randnummer 75 c) Das wechselseitige

geben erfolgte zur Beseitigung der rechtlichen Ungewissheit im Hinblick auf die §§ 26 Nr. 4 und 27 Abs. 1 Satz 1 BauGB. Randnummer 76 Soweit die Klägerseite unter Verweis auf die ausdrücklich im Einzelfall ergangene Eilentscheidung des Verwaltungsgerichts Berlin vom 9. September 2022 – 19 L 112/22 – behauptet, eine rechtliche Ungewissheit habe nur im Hinblick auf den notwendigen Inhalt einer Erklärung

§ 27Abs. 1 Satz 1 Bau

GB bestanden bzw. nur insoweit hätten die Beteiligten eine rechtliche Ungewissheit zum Bezugspunkt des wechselseitigen

gebens in der Abwendungsvereinbarung machen wollen, nicht aber im Hinblick auf § 26 Nr. 4 BauGB, ist dies nicht überzeugend. Zwar verlangt die Annahme eines Vergleichsvertrags

§ 55Vw

VfG und die damit verbundene „Unempfindlichkeit gegenüber gewissen Gesetzesverletzungen“, dass sich die Ungewissheit und das gegenseitige

geben der Parteien auf denselben Punkt beziehen (sog. Konnexität). Das bedeutet, dass sich die – ggfs. gesetzeswidrigen – Leistungsversprechen auf die tatsächliche oder rechtliche Ungewissheit beziehen müssen und nicht nur aus Anlass einer Rechtsungewissheit und zu deren Überbrückung erfolgt sein dürfen (BVerwG, Urteil vom 14. November 1975 – IV C 84.73 – juris Rn. 27). Diesem Konnexitätserfordernis wird die zwischen den Beteiligten geschlossene Abwendungsvereinbarung jedoch gerecht. Randnummer 77 Die von der Klägerseite geforderte klare Trennung zwischen einer rechtlichen Ungewissheit zum erforderlichen Inhalt einer Abwendungserklärung

§ 27Abs. 1 Satz 1 Bau

GB und einer Ungewissheit hinsichtlich der zulässigen Betrachtungen im Rahmen der Prüfung des § 26 Nr. 4 BauGB kann nicht sinnvoll vorgenommen werden. Der Inhalt der

§ 27Abs. 1 Satz 1 Bau

GB erforderlichen Verpflichtungen des Käufers kann nicht abstrakt bestimmt werden, weil sich die Abwendungsbefugnis

§ 27Abs. 1 Bau

GB auf eine Vielzahl unterschiedlicher Vorkaufsrechte der Gemeinde aus den §§ 24 Abs. 1 und 25 Abs. 1 BauGB bezieht. Die Abwendungserklärung muss dementsprechend auch unterschiedlichen Anforderungen gerecht werden. Im Fall der Belegenheit des Kaufgrundstücks in einem sozialen Erhaltungsgebiet wird der Inhalt der zur Abwendung des Vorkaufsrechts erforderlichen Verpflichtungen insbesondere durch die Auslegung des § 26 Nr. 4 BauGB bestimmt (siehe auch OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 22. Oktober 2019 – 10 B 9.18 – juris Rn. 71). Diese enge Beziehung bestimmt daher auch den Wortlaut des § 27 Abs. 1 Satz 1 BauGB, wonach der Käufer die Ausübung des Vorkaufsrechts u.a. abwenden kann, wenn die Verwendung des Grundstücks „

den Zielen und Zwecken der städtebaulichen Maßnahme“ bestimmt oder bestimmbar ist und der Käufer in der Lage ist, das Grundstück binnen angemessener Frist dementsprechend zu nutzen. Gleichlautend bestimmt § 26 Nr. 4 BauGB, dass die Ausübung des Vorkaufsrechts ausgeschlossen ist, wenn das Grundstück entsprechend den Zielen und Zwecken der städtebaulichen Maßnahme genutzt wird. Demzufolge kann der Käufer mit näher zur bestimmenden Selbstverpflichtungen gegenüber der Gemeinde betreffend die Grundstücksnutzung einen im Zeitpunkt der Entscheidung über die Ausübung des Vorkaufsrechts noch nicht bestehenden Ausschlussgrund

§ 26Nr. 4 Bau

GB auch

träglich schaffen. Randnummer 78 d) Der Abschluss einer Abwendungsvereinbarung mit der Klägerin stellt sich schließlich auch als sachgerechte Ausübung des dem Beklagten in § 55 VwVfG eingeräumten Ermessens dar. Randnummer 79 Für den Beklagten war absehbar, dass die Nutzung des Kaufgrundstücks entsprechend den Zielen und Zwecken der sozialen Erhaltungsverordnung bei Eintritt des Vorkaufsfalls zwar gegeben, jedoch durch die Verwertungsinteressen der potentiellen neuen Eigentümerin gefährdet war. Es bestand ein öffentliches Interesse daran, diese Gefährdung durch einen Vorkauf zugunsten eines gemeinnützigen Wohnungsunternehmens oder eine hinreichende vertragliche Bindung der neuen Eigentümerin abzuwenden. Gleichzeitig war ungewiss, ob die bundesgesetzlichen Regelungen ein entsprechendes Handeln des Beklagten legitimierten. Der Beklagte durfte aufgrund der vorherrschenden Meinung in der rechtswissenschaftlichen Literatur und später auch infolge der Bestätigung eines Vorkaufs durch die Berliner Instanzgerichte vertretbar annehmen, dass ihm das Instrument des Vorkaufsrechts auch zur Abwehr zukünftiger erhaltungswidriger Entwicklungen zur Verfügung stehe und dass der Einsatz dieses Instruments im Hinblick auf die Umwandlungs- und Aufwertungsmaßnahmen, die regelmäßig mit den Grundstückskäufen einhergingen, auch geboten sei. Eine entsprechende Befugnis des Beklagten zur Berücksichtigung zukünftiger Entwicklungen lag aber gleichzeitig

dem Gesetzeswortlaut des § 26 Nr. 4 BauGB jedenfalls nicht auf der Hand und wurde vom Landgericht Berlin und einigen Literaturstimmen angezweifelt. Der Beklagte konnte nicht ausschließen, dass er zur Abwendung zukünftiger Gefahren für die sozialen Erhaltungsziele nicht oder nur sehr eingeschränkt befugt war. Eine höchstrichterliche Klärung stand, wie dargelegt, aus. Randnummer 80 Die einen Ausgleich zwischen den Interessen beider Parteien im Hinblick auf die rechtliche Ungewissheit bezweckende Vereinbarung musste daher einerseits Verpflichtungen der Käuferin enthalten, die ein öffentliches Interesse des Beklagten an der Ausübung des Vorkaufsrechts möglichst weitgehend entfallen lassen und mögliche künftige erhaltungsrechtlich negativ zu bewertende Entwicklungen verhindern. Sie musste andererseits dem Interesse der Käuferin an einer zügigen Abwicklung des Kaufvertrages zum Erhalt der Finanzierungszusagen Dritter und der tatsächlichen Nutzung des eingesetzten Kapitals gerecht werden. Zu berücksichtigen war auch das

Eigentumsübertragung grundrechtlich geschützte Interesse der Käuferin, nicht auf unbestimmte Zeit über die gesetzlichen Bestimmungen hinaus in der Verwertung ihres Grundeigentums beschränkt zu werden. Randnummer 81 Soweit die Klägerseite einwendet, das gegenseitige

geben stehe in einem eklatanten (und damit ggfs. ermessensfehlerhaften) Missverhältnis zueinander, weil der Beklagte im Ergebnis alles bekommen habe, was er verlangt habe, vermag die Kammer ein solches Missverhältnis nicht zu erkennen. In den Interessenausgleich durften durchaus die für jede Partei bestehenden – und ihre Verhandlungsposition bestimmenden – Risiken hinsichtlich der rechtlichen Ungewissheit zu § 26 Nr. 4 BauGB und § 27 Abs. 1 Satz 1 BauGB mit ihrem jeweiligen Gewicht einfließen. Das Risiko, dass die Klägerin mit der Vereinbarung einging, nämlich sich zu etwas zu verpflichten, was gesetzlich nicht erforderlich war, um den Kauf zu vollziehen, war erheblich geringer als das Risiko auf Seiten des Beklagten, ein weiteres Grundstück im Erhaltungsgebiet nur zeitlich befristet vor einer Umwandlung in Wohneigentum und erhaltungswidrigen Aufwertungsmaßnahmen bewahrt zu haben, obwohl die Ausübung des Vorkaufsrechts zulässig und effektiver gewesen wäre. Dementsprechend ist der Beklagte gegenüber der Klägerin – aus einer zum damaligen Zeitpunkt instanzgerichtlich und rechtswissenschaftlich bestätigten Position der Stärke – mit weitgehenden Forderungen aufgetreten und hat sich in seiner Verwaltungspraxis bemüht, die öffentlichen Interessen an der Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung in verhältnismäßigem, aber weitreichenden Umfang durchzusetzen. Wie der Kammer aus anderen Verfahren bekannt ist, hat sich die Verhandlungsposition des Beklagten mit jeder gerichtlichen Bestätigung des Vorkaufsrechts weiter verhärtet, so dass in der späteren Verwaltungspraxis bestimmte, den Erwerberinteressen weit entgegenkommende Regelungen betreffend die Umwandlungen in Wohneigentum nicht mehr akzeptiert wurden. Randnummer 82 Der Nichtigkeitsgrund des § 59 Abs. 2 Nr. 4 VwVfG findet hier auch nicht deshalb Anwendung, weil die Klägerseite

eigenem Bekunden keinen Vergleichsvertrag schließen wollte und sich ein entsprechender rechtsgeschäftlicher Wille nicht feststellen lasse. Randnummer 83 Anders als die Klägerseite meint, erfordert die Annahme eines Vergleichsvertrags weder eine entsprechende Betitelung der Vereinbarung noch muss der Interessenausgleich als Vertragszweck ausdrücklich benannt werden. Vielmehr bestimmt sich die Rechtsnatur einer öffentlich-rechtlichen Vereinbarung – wie auch im Zivilrecht –

ihrem Inhalt, der gemäß §§ 133, 157 BGB unter Beachtung der Gebote von Treu und Glauben durch Auslegung zu ermitteln ist. Neben dem Wortlaut und dem daraus zu entnehmenden objektiv erklärten Parteiwillen kommt es entscheidend auf den mit der Vereinbarung verfolgten Zweck, die beiderseitige Interessenlage und die Begleitumstände der Vereinbarung an (vgl. OVG Nordrhein-Westfalen, Beschluss vom

1. Dezember 2014 – 13 A 302/14 – juris Rn. 5 m.w.N.). Diese sprechen hier deutlich für die Annahme eines Vergleichsvertrages. Der Wortlaut der Vereinbarung stellt sich hingegen als offen dar. Randnummer 84 Die Abwendungsvereinbarung bezweckt die Regelung des Rechtsverhältnisses zwischen den Beteiligten vor dem dargelegten Hintergrund einer zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses bestehenden ungewissen Rechtslage. Auch die Interessenlage der Parteien und die Begleitumstände bei Abschluss der Vereinbarung sprechen objektiv erkennbar für die Annahme eines Vergleichsvertrags. Aufgrund der engen Fristen für die Ausübung des Vorkaufsrechts in § 28 Abs. 2 Satz 1 BauGB und der Besonderheiten des Immobilienmarktes und seiner Finanzierungen hatten weder der Beklagte noch die Klägerin ein Interesse daran, zunächst eine höchstrichterliche Klärung der komplexen und umstrittenen Rechtsfrage zur Berücksichtigungsfähigkeit von zukünftigen Nutzungsabsichten des Erwerbers (siehe zum Streitstand Stock, in: Ernst/Zinkahn u.a., BauGB,
2. EL 2022, § 26 Rn. 24 ff.) in einem Musterverfahren herbeizuführen. Es bestand vielmehr ein Bedürfnis danach, eine für beide Seiten akzeptable Regelung der mit dem Grundstückskauf verbundenen Änderung der tatsächlichen und rechtlichen Verhältnisse herbeizuführen. Die Abwendungsvereinbarung zielte daher zuvorderst darauf, eine Ausübung des Vorkaufsrechts durch den Beklagten entbehrlich zu machen, denn ein Vorkauf hätte den erheblichsten Eingriff in die Rechtspositionen der Klägerin dargestellt und den höchsten Rechtmäßigkeitsanforderungen unterlegen. Das geeignetste Vehikel für einen Interessenausgleich in dieser Situation der Ungewissheit war dabei die bundesgesetzlich in § 27 Abs. 1 Satz 1 BauGB dem jeweiligen Käufer eingeräumte Möglichkeit, durch entsprechende Verpflichtungen gegenüber der Gemeinde das öffentliche Interesse an der Ausübung des Vorkaufsrechts zu beseitigen bzw. einen Ausschlussgrund

§ 26Nr. 4 Bau

GB zu schaffen. Hierauf nimmt die Abwendungsvereinbarung ebenfalls ausdrücklich Bezug: die Befugnis

§ 27Abs. 1 Bau

GB war „rechtlich gewiss“, wie auch das Bestehen des Vorkaufsrechts dem Grunde

. Randnummer 85 Anders als die Klägerseite meint, steht der Annahme einer Vergleichsregelung zur beiderseitigen Ungewissheit der Parteien über die Reichweite des Ausschlussgrundes

§ 26Nr. 4 Bau

GB nicht entgegen, dass § 26 Nr. 4 BauGB im Wortlaut der Abwendungsvereinbarung nicht genannt wird. Die fehlende Bezugnahme ist unschädlich, weil sich der Gegenstand des Vergleichsvertrags schon deutlich aus Zweck, Interessenlage und Begleitumständen des Vertragsschlusses herleiten lässt und weil der Wortlaut zum anderen insoweit völlig offen ist. Er lässt auch keinen zum angenommenen Vertragszweck gegenteiligen objektiven Willen der Parteien erkennen. Randnummer 86 3.2 Die Einordnung der Abwendungsvereinbarung als Vergleichsvertrag führt nicht gemäß § 59 Abs. 2 Nr. 3 VwVfG zu ihrer Nichtigkeit. Danach ist ein öffentlich-rechtlicher Vertrag nichtig, wenn die Voraussetzungen zum Abschluss eines Vergleichsvertrags nicht vorlagen und ein Verwaltungsakt mit entsprechendem Inhalt nicht nur wegen eines Verfahrens- oder Formfehlers im Sinne des § 46 VwVfG rechtswidrig wäre. Randnummer 87 Wie vorstehend ausführlich dargelegt, lagen die Voraussetzungen für den Abschluss eines Vergleichsvertrags vor, und zwar sowohl im Hinblick auf die tatbestandlichen Voraussetzungen des § 55 VwVfG als auch im Hinblick auf die pflichtgemäße Ausübung des dem Beklagten eingeräumten Ermessens im Zeitpunkt des Vertragsschlusses. Auf den Meinungsstreit, was unter den „Voraussetzungen zum Abschluss“ zu verstehen ist (vgl. Übersicht bei Brosius-Gersdorf, in: Schoch/Schneider, VerwR, 3. EL 2022, § 59 VwVfG Rn. 165), kommt es daher nicht an. Randnummer 88 3.3 Die Nichtigkeit der Abwendungsvereinbarung lässt sich ferner nicht aus § 59 Abs. 1 VwVfG in Verbindung mit § 779 Abs. 1 BGB herleiten. Danach ist ein Vergleichsvertrag, durch den der Streit oder die Ungewissheit der Parteien über ein Rechtsverhältnis im Wege gegenseitigen

gebens beseitigt wird, unwirksam, wenn der

dem Vertragsinhalt als feststehend zugrunde gelegte Sachverhalt der Wirklichkeit nicht entspricht und der Streit oder die Ungewissheit bei Kenntnis der Sachlage nicht entstanden sein würde (§ 779 Abs. 1 BGB). Dieser Nichtigkeitstatbestand wird durch § 59 Abs. 2 Nr. 3 VwVfG nicht gesperrt. Randnummer 89 Ein Sachverhalt ist dann als feststehend zu Grunde gelegt, wenn er den Beteiligten nicht oder nicht mehr ungewiss ist und von ihnen als wesentliche Voraussetzung der Streitbeilegung betrachtet wird (BGH, Urteil vom

1. Dezember 2007 – XI ZR 76/06 –juris Rn. 14). Als für § 779 Abs. 1 BGB maßgebliche Vergleichsgrundlage im Sinne des „Sachverhalts“ forderte die frühere Rechtsprechung grundsätzlich eine Vorstellung der Parteien über bestimmte Tatsachen und sah reine Rechtsirrtümer nicht vom Anwendungsbereich des § 779 Abs. 1 BGB umfasst (vgl. BGH a.a.O.). Zuletzt ließ der Bundesgerichtshof aber ausdrücklich offen, ob der Begriff des Sachverhalts nicht auch reine Rechtsfragen umfassen kann (vgl. BGH, Urteil vom
2. März 2013 – XII ZR 72/11 – juris Rn. 17; reine Rechtsirrtümer ausklammernd: VG Berlin, Beschluss vom
3. September 2022 – 19 L 112/22 – juris Rn. 72 ). Randnummer 90 Im Falle der Abwendungsvereinbarung vom
4. Juni 2018 muss dieser Streit aber nicht entschieden werden, da die Beteiligten dem Vertragsschluss weder Tatsachen noch Rechtsfragen zugrunde gelegt haben, die nicht der Wirklichkeit entsprachen. Die (Rechts-)Frage

der Reichweite des § 26 Nr. 4 BauGB und des Inhalts einer auf diesen bezogenen einseitigen Abwendungserklärung gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 1 BauGB war zwischen den Parteien ungewiss und gerade Bezugspunkt der wechselseitig eingegangenen Verpflichtungen (s.o.). Ein etwaiger Irrtum hierüber kann nicht zur Nichtigkeit gemäß § 779 BGB führen, da die Frage Vertragsgegenstand, nicht aber Vergleichsgrundlage geworden ist (vgl. auch BGH, Urteil vom

1. Dezember 2007 – XI ZR 76/06 –juris Rn. 14). Die Beteiligten haben mit dem Vergleich in Kenntnis der rechtlichen Ungewissheit eine bestimmte Risikoverteilung vorgenommen, die sich durch die spätere Realisierung eines von der Klägerseite übernommenen Risikos (hierzu sogleich) – nämlich dass sich das Bundesverwaltungsgericht der Rechtsauffassung der Instanzgerichte und der vorherrschenden Meinung in der Kommentarliteratur nicht anschließt und ein Vorkaufsrecht ablehnt – gerade nicht erledigt. Randnummer 91 3.4 Die Abwendungsvereinbarung ist auch nicht durch die schriftliche Kündigung der Klägerin vom
2. Januar 2023 unwirksam geworden. Die Erklärung vermochte das Vertragsverhältnis nicht zu beenden, weil der Klägerin kein Recht zur Kündigung zustand. Gemäß § 60 Abs. 1 Satz 1 VwVfG kann eine Vertragspartei eine Anpassung des Vertragsinhalts an die geänderten Verhältnisse verlangen oder, sofern eine Anpassung nicht möglich oder einer Vertragspartei nicht zuzumuten ist, den Vertrag kündigen, wenn sich die Verhältnisse, die für die Festsetzung des Vertragsinhalts maßgebend gewesen sind, seit Abschluss des Vertrags so wesentlich geändert haben, dass der Vertragspartei das Festhalten an der ursprünglichen vertraglichen Regelung nicht zuzumuten ist. Diese Voraussetzungen liegen nicht vor. Randnummer 92 Eine wesentliche Änderung der Verhältnisse im Sinne des § 60 Abs. 1 Satz 1 VwVfG setzt voraus, dass

Vertragsschluss tatsächliche Umstände oder rechtliche Bedingungen weggefallen sind, die die Vertragspartner zwar nicht zum Vertragsinhalt gemacht haben, deren Bestand sie jedoch als gemeinsame Grundlage des Vertrags angenommen und als beständig vorausgesetzt haben (st.Rspr., vgl. BVerwG, Beschluss vom 25. Januar 2016 – 2 B 83/15 – juris Rn. 11 m.w.N.). Von einer wesentlichen Änderung der rechtlichen Bedingungen, auf deren Bestand die Beteiligten vertraut haben, kann hier jedoch schon keine Rede sein. Randnummer 93 Wie bereits zu § 779 BGB dargelegt, haben die Beteiligten die Frage

der Reichweite der §§ 26 Nr. 4, 27 Abs. 1 Satz 1 BauGB, zu der – wie ausführlich dargelegt – rechtliche Ungewissheit bestand, zum Bezugspunkt und zur Grundlage der Abwendungsvereinbarung gemacht. Es handelt sich also nicht um Verhältnisse, deren Bestand die Beteiligten als gemeinsame Grundlage der Vereinbarung angenommen und deren Fortbestand sie fraglos vorausgesetzt haben, ohne diese rechtlichen Bedingungen zum Vertragsinhalt gemacht zu haben. Die Abwendungsvereinbarung sollte vielmehr eine für beide Parteien annehmbare Regelung im Hinblick auf die aus der unklaren Rechtslage resultierenden Risiken darstellen. Dabei haben die Beteiligten bei verständiger Würdigung nicht erwartet, dass die rechtliche Ungewissheit auf unbestimmte Zeit Bestand haben würde, sondern mussten mit einer höchstrichterlichen Klärung in absehbarer Zukunft rechnen. Die

trägliche höchstrichterliche Klärung stellt daher keinen bei Vertragsschluss nicht absehbaren

teil dar, dem die Parteien im Zeitpunkt des Vertragsschlusses voraussichtlich auf andere Art und Weise in der Abwendungsvereinbarung Rechnung getragen hätten. Das Urteil des Bundesverwaltungsgerichts vom

1. November 2021, welches eine den Wortlaut des § 26 Nr. 4 BauGB erweiternde Auslegung ablehnt und damit das Vorkaufsrecht in Milieuschutzgebieten stark einschränkt, fällt vielmehr in die vertraglich der Klägerin zugewiesene Risikosphäre: Zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses sprach Vieles dafür, dass sich das von der Klägerin in Ermangelung von Rücktritts- und Kündigungsrechten übernommene Risiko, nämlich dass sie sich Beschränkungen in der Ausnutzung des erworbenen Grundeigentums unterwirft, die zur Abwendung eines gemeindlichen Vorkaufsrechts nicht erforderlich sind, nicht realisieren würde (s.o.). Das Risiko war gleichwohl real, vor allem im Hinblick auf die frühere Entscheidung des Bundesverwaltungsgerichts vom
2. Juni 1993 – 4 B 100/93 – (juris). Randnummer 94 Die höchstrichterliche Klärung der Reichweite des § 26 Nr. 4 BauGB führt auch nicht dazu, dass der Klägerin ein Festhalten an ihren Verpflichtungen aus der Abwendungsvereinbarung nicht mehr zuzumuten wäre. Für eine Unzumutbarkeit im Sinne des § 60 Abs. 1 Satz 1 VwVfG genügt nicht, dass sich für eine Vertragspartei das normale Vertragsrisiko realisiert. Es reicht ferner nicht aus, dass eine Vertragspartei

ihrer gegenwärtigen Interessenlage in den Vertragsschluss vernünftigerweise jetzt nicht mehr einwilligen würde. Vielmehr muss

dem Regelungszusammenhang sowie

dem Zweck der Vorschrift die Änderung der für den Vertragsinhalt maßgeblichen tatsächlichen oder rechtlichen Verhältnisse zu schwerwiegenden, bei Vertragsschluss nicht absehbaren

teilen für die Vertragspartei geführt haben, denen die Vertragspartner billigerweise Rechnung getragen hätten, wenn sie die Entwicklung vorhergesehen hätten. Die Folgen der

träglichen Änderung müssen folglich den Risikorahmen überschreiten, den ein Vertragspartner

Treu und Glauben hinzunehmen hat (st.Rspr., vgl. BVerwG, Beschluss vom

1. Januar 2016 – 2 B 83/15 – juris Rn. 11 m.w.N.; Urteil vom
2. Juli 2012 – 8 C 4/11 – juris Rn. 64 m.w.N.). Dabei ist nicht auf das subjektive Empfinden der Vertragspartei abzustellen, sondern ein objektiver Maßstab zugrunde zu legen. Anderenfalls hätte es eine Vertragspartei entgegen dem – für die Gewährleistung von Rechtssicherheit unverzichtbaren – Grundsatz "pacta sunt servanda" in der Hand, über die Eigendefinition der Unzumutbarkeit die Notwendigkeit einer Vertragsanpassung weitgehend selbst zu bestimmen. Das Festhalten an dem unveränderten ursprünglichen Vertragsinhalt ist aber jedenfalls dann unzumutbar, wenn – bei Annahme der Gleichwertigkeit der gegenseitig versprochenen Leistungen bei Vertragsschluss – durch die

trägliche tatsächliche Entwicklung oder eine

trägliche Rechtsänderung ein eklatantes Missverhältnis zwischen ihnen entstanden ist (BVerwG, Urteil vom 18. Juli 2012 – 8 C 4/11 – juris Rn. 64 f.). Randnummer 95 Diese Voraussetzungen einer Unzumutbarkeit liegen nicht vor. Die Entscheidung des Bundesverwaltungsgerichts fällt in die Risikosphäre der Klägerin und führt nicht zu einem eklatanten Missverhältnis zwischen den ursprünglich gegenseitig versprochenen Leistungen. Die Beschränkungen der Eigentümerrechte der Klägerin sind – soweit sie überhaupt über die gesetzlichen Bindungen ihres Grundeigentums hinausgehen – zeitlich befristet und durch die vertraglich vereinbarte Härtefallklausel relativiert. Die Klägerin unterliegt zwar Einschränkungen in der Verwertung ihres Eigentums, dessen Privatnützigkeit besteht aber unangefochten fort. Die Klägerin hat im Gegenzug für die eingegangen, zeitlich beschränkten Verpflichtungen in einer Zeit rechtlicher Ungewissheit schnelle Rechtssicherheit zu den Realisierungsmöglichkeiten des Grundstückskaufs und der damit verbundenen rechtlichen Bindungen und Gewinnchancen erhalten. Mit der zügigen Erteilung des Negativzeugnisses hat ihr der Beklagte die Möglichkeit eröffnet, ihre Investition zeitnah zu realisieren, ohne das Ergebnis eines gerichtlichen Verfahrens zur Rechtmäßigkeit der Ausübung eines Vorkaufsrechts abwarten zu müssen. Erst mit der zügigen Freigabe durch den Beklagten konnte die Klägerin die geschützte Rechtsposition der Grundstückseigentümerin erlangen, aus der sie seit dem Vertragsschluss wirtschaftliche Vorteile generiert. Die Leistungen des Beklagten sind – anders als die Klägerin meint – durch das Urteil des Bundesverwaltungsgerichts daher nicht völlig entwertet worden, auch wenn nunmehr feststeht, dass ein Vorkaufsrechts des Beklagten – unbeschadet einer näheren Prüfung der Grundstücksverhältnisse zum Zeitpunkt des Kaufs – gar nicht bestand. Randnummer 96 Die Nebenentscheidungen folgen aus § 154 Abs. 1 VwGO und § 167 VwGO in Verbindung mit §§ 708 Nr. 11, 711, 709 Satz 2 ZPO. Die Berufung war nicht

§§ 124Abs. 2 Nr. 3 und 4, 124a Abs. 1 Satz 1 Vw

GO zuzulassen. Randnummer 97 BESCHLUSS Randnummer 98 Der Wert des Streitgegenstandes wird gemäß § 52 Abs. 1 des Gerichtskostengesetzes auf Randnummer 99 235.000,00 Euro Randnummer 100 festgesetzt. Die Kammer hat den Streitwert

der Anzahl der Wohneinheiten auf dem Grundstück, das Gegenstand der Abwendungsvereinbarung und ihrer Beschränkungen ist, bemessen und entsprechend dem Beschluss des Oberverwaltungsgerichts Berlin-Brandenburg vom 27. April 2018 – 2 L 13.18 – zum Streitwert bei Umwandlungsgenehmigungen 5.000 Euro pro Wohneinheit angesetzt. Permalink Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://gesetze.berlin.de/perma?d=NJRE001592397