dem die Einspruchsfrist bezüglich der Grundsteuerwertfeststellung abgelaufen ist. (Rn.114)
weis niedrigerer einzelner Berechnungsparameter (anstatt eines
weises eines niedrigeren Verkehrswerts) nicht zuzulassen. (Rn.67)
2 der Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Immobilien und der für die Wertermittlung erforderlichen Daten (Immobilienwertermittlungsverordnung) vom 14.07.2021 (Bundesgesetzblatt -BGBl- I S. 2805) -ImmoWertV- 453 Kauffälle für den Teilmarkt der offenen Bauweise (BRW-Zonen mit einer gebietstypischen GFZ bis 0,6) mit einer Grundstücksfläche von 200 m² bis 3.000 m² herangezogen worden. Diese hätten eine durchschnittliche Preissteigerung von rund 20% gezeigt. Dies habe sich auch für die 36 Kauffälle aus den Ortsteilen F… und E… bestätigt, sodass auch der BRW der Zone X um 20% angepasst worden sei. Der Verlauf der Grenzen der Zone X sei dem Baunutzungsplan (vgl. ALKIS-Kartenausschnitt Bl. 75 G-A) entnommen und sachverständig vom GAA angepasst worden. Die Abgrenzung der Zonen werde vom GAA unter Berücksichtigung von §§ 196 Abs. 1 Baugesetzbuch -BauGB-, 5 Abs. 4, 15 Abs. 1 ImmoWertV und anhand aktueller Änderungen der planungsrechtlichen Situation, z. B. durch Bauvorhaben oder Änderungen planungsrechtlicher Vorgaben, vorgenommen. Randnummer 7 Der GAA hat Vergleichsfaktoren 2022 für den Teilmarkt des Wohnungseigentums veröffentlicht (Amtsblatt für Berlin Nr. 49 vom 02.12.2022 Seite 3386 ff). Der Vergleichsfaktor für ein im Bezirk C… belegenes bezugsfreies Wohnungseigentum der Baujahresgruppe 1949-1990 bei einem BRW zwischen 375,00 €/m² und 1.499,00 €/m² liegt bei 3.294,00 €/m² Wohnfläche (mit Aufzug) bzw. 3.543,00 €/m² Wohnfläche (ohne Aufzug). Randnummer 8 Eigentümer des Grundstücks waren zunächst die Eheleute G… und A… zu je ½ Miteigentumsanteil (Bl. E-2 der Einheitswert- und Grundsteuerakte -EW-A-). Im Jahr 2016 verstarb G… und wurde von seiner Ehefrau und seinem Sohn B… zu je 1/2 beerbt. A… nutzt das Bewertungsobjekt zu eigenen Wohnzwecken. Randnummer 9 Der zuletzt festgestellte Einheitswert
altem Recht belief sich auf 15.236,00 € und der bisherige Grundsteuermessbetrag auf 53,32 € (vgl. Probeberechnungen vom 21.09.2017, Bl. E-22, G-25 EW-A). Randnummer 10 Am 25.07.2022 reichten die Kläger die Grundsteuerwerterklärung ein und trugen B… als Empfangsbevollmächtigten ein. Randnummer 11 Mit Bescheid vom 28.09.2022 (Bl. 4 G-A) stellte der Beklagte unter Übernahme der tatsächlichen Angaben in der Grundsteuerwerterklärung den Grundsteuerwert auf den 01.01.2022 auf 148.300,00 € fest. Ausgehend von einem Gebäudealter im Hauptfeststellungszeitpunkt von 56 Jahren und einer wirtschaftlichen Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren legte der Beklagte eine Restnutzungsdauer -RnD- von 24 Jahren zugrunde. Als monatliche Nettokaltmiete setzte er ausgehend von einer Wohnfläche von 79 m² einen Wert von 6,23 €/m² an, den er im Hinblick auf die Zuordnung Berlins zur Mietniveaustufe 4 um 10% auf 6,85 €/m² erhöhte, sodass sich ein Jahresrohertrag von 79 m² * 6,85 €/m² * 12 Monate = 6.493,80 € ergab. Er zog 29 % Bewirtschaftungskosten ab und errechnete so einen Reinertrag von 4.610,60 €. Diesen multiplizierte er mit einem Vervielfältiger von 16,94 (RnD 24 Jahre, Liegenschaftszinssatz -LZS- 3 %) und kam so auf einen kapitalisierten Reinertrag von 78.103,56 €. Als Bodenwert ermittelte er einen Ausgangswert von 223 m² * 640,00 €/m² = 142.720,00 €, den er mit einem Faktor von 0,4919 (RnD 24 Jahre, LZS 3 %) auf 70.203,97 € abzinste. Die Summe (78.103,56 € + 70.203,97 € = 148.307,53 €) rundete er auf 148.300,00 € ab. Die Zurechnung erfolgte auf: „Erbengemeinschaft
G… ..., bestehend aus
weis eines tatsächlich niedrigeren Verkehrswertes durch ein Sachverständigengutachten sei ausgeschlossen (insoweit stammt der Klägervortrag aus der Zeit vor den Beschlüssen des Bundesfinanzhofs -BFH- vom 27.05.2024 II B 78/23 (AdV), Bundessteuerblatt -BStBl- II 2024, 543, und II B 79/23 (AdV), BStBl II 2024, 546). Die von den GAA festgestellten BRW seien zu hoch. Die BRW wiesen systematische Bewertungslücken auf. Bei den BRW handele es sich lediglich um Richtwerte und somit unscharfe Parameter. Bereits zum Zeitpunkt des Erlasses des angefochtenen Bescheides hätten in der Umgebung niedrigere BRW gegolten als im Bescheid angenommen. Insbesondere seien die BRW-Zonen willkürlich und erlaubten keine genaue Wertermittlung. Die strikte Anwendung der BRW stelle einen Verstoß gegen den Gleichheitsgrundsatz
Randnummer 18 In Berlin seien teilweise fiktive Mietwerte angesetzt worden, die
dem Mietrecht nicht vereinbart werden dürften. Zudem sei es fragwürdig, dass in Berlin im gesamten Stadtgebiet ohne jede lokale Differenzierung dieselben Mieten angesetzt würden, obwohl erhebliche lageabhängige Unterschiede im Mietniveau bestünden. Baulasten, Denkmalschutz-Auflagen, Immissionen, Baumängel bzw. Heizungsart oder ein besonders guter Erhaltungszustand bzw. die Durchführung einer energetischen Sanierung würden nicht berücksichtigt. Randnummer 19 Deshalb müsse dem Eigentümer die Möglichkeit gegeben werden, niedrigere tatsächliche Mieten und die Unzulässigkeit der angesetzten Mieten sowie einen tatsächlich niedrigeren Bodenwert
zuweisen. Es sei also nicht nur der
weis eines niedrigeren gemeinen Werts im Sinne eines Gesamtwerts wie im erbschaft- und grunderwerbsteuerlichen Bewertungsrecht
G- zuzulassen, sondern auch der
weis niedrigerer einzelner Berechnungsgrundlagen im gesetzlichen Bewertungsschema. Randnummer 20 Bei Selbstnutzern führe die Zugrundelegung einer fiktiven erzielbaren Netto-Kaltmiete zu einer Vermögensteuer, obwohl kein Rohertrag erzielt werde. Besteuert werde bei dem Selbstnutzer also die ersparte Miete und nicht die erzielte Miete. Randnummer 21 Das Bundesmodell greife auf sehr viele Parameter zurück (Gebäude-Art, Wohnflächen, Baujahr, Mietniveau-Stufen (und Abschläge hiervon), Bewirtschaftungskosten, LZS, RnD und abgezinster Bodenwert). Die Bewertungsregelungen seien überkomplex und deshalb im Massen-Verfahren nur schwer anwendbar. Manche Parameter seien kompliziert zu ermitteln (Brutto-Grundfläche), andere seien realitätsfern und deshalb gleichheitswidrig (pauschale Nettokaltmieten, Bodenwert). Die Ausgestaltung sei deshalb so kompliziert, weil der Bund Kompetenzschranken eingehalten habe, die
der Verfassungsreform im Jahr 2019 nicht mehr bestanden hätten. Somit belaste das Bundesrecht die vielen Grundsteuerpflichtigen – ohne Grund – mit zu aufwendigen Mitwirkungspflichten. Damit würden die Grundrechte verletzt. Randnummer 22 Der grundlegende Fehler des Bundesmodells liege darin, den Grund der Belastung nicht erkennbar zu regeln und zu versuchen, den Wert von Grund und Boden grob zu ermitteln. Doch Immobilienwerte müssten entweder anhand zahlreicher Kriterien genau bewertet oder in einfachen, gleichheitsgerechten Pauschalierungen steuerlich bemessen werden. Das Bundesgesetz wähle aber einen verfassungswidrigen Mittelweg. Randnummer 23 Zudem stünden die finanziellen Auswirkungen der Grundsteuer erst
Erlass der
folgenden Grundsteuerbescheide durch die Gemeinden fest. Zu diesem Zeitpunkt würden die Grundsteuerwertbescheide (als Grundlagenbescheide) jedoch regelmäßig bereits bestandskräftig sein. Die Rechtsfolgen der Grundsteuerwertbescheide ließen sich damit in Ermangelung angepasster Hebesätze bis zum Ende der Rechtsbehelfsfrist der Grundlagenbescheide nicht absehen. Dies verstoße gegen das aus dem Rechtsstaatsprinzip resultierende Bestimmtheitsgebot, dass auch im Steuerrecht gelte. Randnummer 24 Der Bund schaffe kein eigenes Bewertungssystem für die Grundsteuer, obwohl das Bundesverfassungsgericht ein solches System ausdrücklich verlangt habe. Wenn der Bund die Bemessung der Grundsteuer an den Verkehrswerten und damit an möglichen Verkaufserlösen ausrichte, rücke er die Steuerbemessung in die Nähe der Einkommensteuer, obwohl sich die Einkommen- und die Grundsteuer – von der Verfassung her – unterscheiden müssten. Randnummer 25 Die Kläger behaupten, im konkreten Fall liege der tatsächliche Wert deutlich unter dem vom Finanzamt ermittelten Wert. Das im Jahr 1966 erbaute Gebäude sei sowohl hinsichtlich der verwendeten Baumaterialien als auch der Bauart/Bauweise einfacher Art. Hieraus folge u. a. eine schlechte Umweltbilanz aufgrund unzureichender Dämmung. Eine
trägliche Dämmung sei vor über 25 Jahren hinsichtlich der Giebelwände mit einfachen Materialien erfolgt. Die weiteren Gebäudeteile hätten den Stand aus dem Baujahr 1966, dies gelte auch für die Steigleitungen samt Elektroinstallation. Das Gebäude werde mit einer älteren Ölheizung beheizt, dies führe
der aktuellen und zukünftigen Gesetzeslage zur Notwendigkeit kostenaufwendiger Umrüstungen und Umbauarbeiten. Dadurch sei das Objekt mit weiteren in der BRW-Zone in den 1980er und 1990er Jahren errichteten Gebäuden nicht vergleichbar. Randnummer 26 In der mündlichen Verhandlung am 04.12.2024 hat der Kläger ergänzend vorgetragen, in seiner Tätigkeit als Notar habe er feststellen können, dass
dem 01.01.2022 die Verkaufstätigkeit auf dem Berliner Grundstücksmarkt weitgehend zum Erliegen gekommen sei und nur noch wenige, vielfach von atypischen Umständen geprägte Verkäufe stattgefunden hätten. Randnummer 27 Die Kläger beantragen, den Bescheid vom 28.09.2022 über den Grundsteuerwert Hauptfeststellung auf den 01.01.2022 in Gestalt der Einspruchsentscheidung vom 10.11.2022 aufzuheben. Randnummer 28 Der Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen. Randnummer 29 Der Beklagte wiederholt und vertieft die Gründe der Einspruchsentscheidung. Randnummer 30 Ergänzend trägt er vor, der Bescheid über die Feststellung des Grundsteuerwerts sei inhaltlich hinreichend bestimmt. Die der Feststellung zugrundeliegenden tatsächlichen Verhältnisse und Rechtsgrundlagen seien in dem Feststellungsbescheid hinreichend dargestellt. Die steuerlichen Folgen, welche sich aus dem Regelungsinhalt des Bescheides über die Feststellung des Grundsteuerwerts für die Folgebescheide Grundsteuermessbescheid und Grundsteuerbescheid ergeben, seien insoweit absehbar, als der Grundsteuerwert, welcher gemäß § 13 Grundsteuergesetz -GrStG- der Ermittlung des Steuermessbetrags zu Grunde zu legen sei, in dem Bescheid über die Feststellung des Grundsteuerwerts abschließend festgestellt sei. Eine hierüber hinausgehende Absehbarkeit der steuerlichen Folgen könne nicht aus dem Bestimmtheitsgebot hergeleitet werden. Die ab dem 01.01.2025 jährlich festzusetzende Grundsteuer sei durch das neue Bewertungsrecht nicht weniger vorhersehbar als zuvor. Wie bisher sei die Steuermesszahl gesetzlich festgelegt. Der Hebesatz werde hingegen von der Gemeinde für ein oder mehrere Kalenderjahre festgesetzt. Die Festsetzung bzw. Änderung des Hebesatzes sei gesetzlich bis zum 30. Juni eines jeden Kalenderjahres mit Wirkung vom Beginn dieses Kalenderjahres möglich (§ 25 GrStG). Die tatsächliche Höhe der Grundsteuer habe auch
bisheriger Rechtslage erst bestimmt werden können, wenn das Berliner Abgeordnetenhaus über den Hebesatz entschieden habe. Der Umstand, dass bei Erlass eines Grundlagenbescheides gegebenenfalls nicht absehbar sei, welche konkrete Steuer im Folgebescheid auf der Grundlage der im Grundlagenbescheid festgestellten Besteuerungsgrundlagen festgesetzt werde, sei der allgemeinen Systematik des § 182 Abs. 1 Abgabenordnung -AO- geschuldet und könne nicht als fehlende Bestimmtheit des Grundlagenbescheides ausgelegt werden. Randnummer 31 Eine Übermaßbesteuerung sei im vorliegenden Fall auch deshalb nicht zu erwarten, weil der bis zum 31.12.2024 anzuwendende Grundsteuermessbetrag
altem Recht (53,32 €) höher sei als der ab dem 01.01.2025 aufgrund der hier klagegegenständlichen Grundsteuerwertfeststellung festgesetzte Grundsteuermessbetrag
neuem Recht (45,97 €, bei einer Steuermesszahl von 0,31 Promille
1 Nr. 2 des Gesetzes über die Festsetzung der Steuermesszahlen bei der Grundsteuer Berlin - Berliner Grundsteuermesszahlengesetz -BlnGrStMG- vom 27.06.2024, GVBl Berlin 2024 S. 422). Randnummer 32
Auskunft der Beiständin des Beklagten in der mündlichen Verhandlung am 04.12.2024 betrage der durchschnittliche Grundsteuerwert von Eigentumswohnungen je m² Wohnfläche in ganz Berlin 2.776,00 € und im Bezirk C… 2.261,00 €. Auch dies zeige, dass die Bewertung der klagegegenständlichen Wohnung mit 1.877,00 €/m² nicht gegen das Übermaßverbot verstoße. Zudem habe die Senatsverwaltung für Finanzen eine Vielzahl von echten Kaufpreisen mit den festgestellten Grundbesitzwerten abgeglichen und dabei festgestellt, dass die Relation der durchschnittlichen Werte in den verschiedenen Bezirken keine Verzerrungen aufgezeigt habe. Randnummer 33 Durch § 4 Abs. 2 des Gesetzes über die Feststellung des Haushaltsplans von Berlin für die Haushaltsjahre 2024 und 2025 (Haushaltsgesetz 2024/2025 - HG 24/25) vom 20.12.2023 (GVBl. S. 439), zuletzt geändert durch Gesetz vom 27.06.2024 (GVBl. S. 433) ist der Hebesatz in Berlin von bisher 810 % ab dem 01.01.2025 auf 470 % abgesenkt worden. Randnummer 34 Dem Gericht hat die Einheitswert- und Grundsteuerakte zur St.-Nr. … vorgelegen. Entscheidungsgründe Randnummer 35 I. Kläger zu 2. ist Herr B… als Klagebevollmächtigter i. S. d. §§ 154 Abs. 3 Satz 1, 155 Satz 2 BewG, 48 Abs. 1 Nr. 1 Finanzgerichtsordnung -FGO- alter Fassung -a. F.- bzw. Klagebefugter i. S. d. §§ 154 Abs. 3 Satz 1, 155 Satz 2 BewG, 48 Abs. 1 Nr. 2 Buchst. a) FGO neuer Fassung -n. F.- der Erbengemeinschaft. Dem Empfangsbevollmächtigten i. S. d. §§ 48 Abs. 1 Nr. 1, Abs. 2 FGO a. F. stehen dieselben prozessualen Befugnisse zu wie einem vertretungsberechtigten Geschäftsführer
dem Regeltatbestand des § 48 Abs. 1 Nr. 1 Alt. 1 FGO a. F.; er handelt im eigenen Namen im Interesse der Feststellungsbeteiligten und damit für diese als gesetzlicher Prozessstandschafter (BFH, Urteil vom 21.12.2017 IV R 44/14, BFH/NV 2018, 407, Rn. 15 m. w. N.). Es kommt im vorliegenden Fall nicht darauf an, ob (ggf. in entsprechender Anwendung von Art. 97 § 39 Abs. 4 des Einführungsgesetzes zur AO -EGAO-, vgl. Rosenke in: FGO - eKommentar, Dokumentenstand 01.01.2024, § 48 FGO, Rn. 2) insoweit § 48 FGO a. F. oder § 48 FGO n. F. anzuwenden ist, weil sich in beiden Fällen (abgesehen von der rein technischen Frage, ob der Empfangsbevollmächtigte als Klagebevollmächtigter oder als Klagebefugter zu bezeichnen ist) dasselbe Ergebnis ergibt, wobei der Senat der Auffassung ist, dass auch bei vor dem 01.01.2024 erhobenen Klagen im Falle einer Entscheidung
dem 31.12.2023 für Zwecke der Bestimmung des Aktivrubrums das neue Recht anzuwenden ist (ebenso BFH, Urteil vom 08.08.2024 IV R 1/20, Deutsches Steuerrecht -DStR- 2024, 2417, Rn. 25) und daher im Rubrum die Bezeichnung als Klagebefugter zutreffend ist. Randnummer 36 II. Der Finanzrechtsweg ist
1 Nr. 1 FGO eröffnet. Zur Begründung im Einzelnen verweist der Senat auf den Beschluss des BFH vom 27.05.2024 (II B 78/23 (AdV), BStBl II 2024, 543, Rn. 14ff.). Insbesondere hat der Berliner Landesgesetzgeber - ebenso wie der Rheinland-Pfälzische Gesetzgeber, der in der genannten BFH-Entscheidung betroffen war - von seiner Abweichungsbefugnis in Art. 72 Abs. 3 Satz 1 Nr. 7 GG in Bezug auf die Maßgeblichkeit und die Ermittlung des Grundsteuerwerts keinen Gebrauch gemacht, sondern legt der Berechnung der Grundsteuer das sogenannte Bundesmodell zugrunde. Lediglich hinsichtlich der Messbeträge (vgl. insoweit Morsch, DStR 2024, 1972
StG Bln- vom 22.01.2021, GVBl. S. 75, der Finanzrechtsweg eröffnet wäre). Da dies zwischen den Beteiligten nicht umstritten ist, sieht der Senat insoweit von weiteren Ausführungen ab. Randnummer 37 III. Die Klage ist unbegründet. Die Wertfeststellung, welche allein angefochten wurde
G werden Grundsteuerwerte für inländischen Grundbesitz gesondert festgestellt. In dem Feststellungsbescheid sind
G auch Feststellungen über die Vermögensart und beim Grundvermögen auch über die Grundstücksart (Nr. 1) und die Zurechnung der wirtschaftlichen Einheit und bei mehreren Beteiligten über die Höhe ihrer Anteile (Nr. 2) zu treffen. Werden im Rahmen einer Einheitsbewertung Feststellungen zum Wert, zur Art und zur Zurechnung getroffen, handelt es sich um mehrere Verwaltungsakte, die selbständig mit Rechtsbehelfen anfechtbar sind und selbständig bestandskräftig werden können (BFH, Urteil vom 19.02.2009 II R 8/06, BFH/NV 2009, 1092, II. 1.
gebildet. Randnummer 40
ist die Bezeichnung des Inhaltsadressaten zwar unrichtig, weil die Erbengemeinschaft
G… nicht aus A… und der Erbengemeinschaft B… und A… besteht, sondern nur aus B… und A…. Richtigerweise ist das Grundstück vielmehr materiell zu ½ A… und zu ½ der Erbengemeinschaft
G…, diese wiederum bestehend aus A… und B… zu je ½, zuzurechnen (vgl. BFH, Urteil vom 07.07.2004 II R 77/01, BFH/NV 2005, 73, II. 1. b) der Gründe). Es war aber für die Adressaten aufgrund der ihnen bekannten Eigentumsverhältnisse zweifelsfrei erkennbar, dass letzteres gewollt war und lediglich eine offensichtliche Fehlbezeichnung vorlag, die zudem letztlich zu denselben wirtschaftlichen Zurechnungsverhältnissen führt (Anteil A… ¾, B… ¼). Die Bezeichnung des Inhaltsadressaten (und
Auffassung des Senats auch die Zurechnungsfeststellung) ist also im zutreffenden Sinne auslegbar. Randnummer 46 b) Der Bescheid ist gegenüber allen Inhaltsadressaten wirksam bekanntgegeben worden. An B… ist der Bescheid vom 28.09.2022 unmittelbar adressiert gewesen und ihm auch tatsächlich übersandt worden. Damit ist er auch gegenüber A… wirksam bekanntgegeben worden, weil B… zuvor wirksam zum Empfangsbevollmächtigten
2 AO a. F. bestimmt worden war. Randnummer 47
G im Ertragswertverfahren zu bewerten, wobei
G der anzusetzende Wert nicht geringer sein darf als 75 % des Werts, mit dem der Grund und Boden allein als unbebautes Grundstück zu bewerten wäre. Im Ertragswertverfahren ermittelt sich der Grundsteuerwert
G aus der Summe des kapitalisierten Reinertrags (Barwert des Reinertrags) und des abgezinsten Bodenwerts. Zur Ermittlung des kapitalisierten Reinertrags ist vom Reinertrag des Grundstücks auszugehen (§ 253 Abs. 1 Satz 1 BewG). Dieser ergibt sich
G aus dem Rohertrag des Grundstücks abzüglich der Bewirtschaftungskosten. Der jährliche Rohertrag des Grundstücks ergibt sich gem. § 254 BewG aus den in Anl. 39 BewG
Land, Gebäudeart, Wohnfläche und Baujahr des Gebäudes angegebenen monatlichen Nettokaltmieten je Quadratmeter Wohnfläche einschließlich der in Abhängigkeit der Mietniveaustufen festgelegten Zu- und Abschläge. Für ein Wohnungseigentum in Berlin mit 60 m² bis unter 100 m² Wohnfläche der Baujahre 1949 bis 1978 beläuft sich die anzusetzende monatliche Nettokaltmiete auf 6,23 €/m² Wohnfläche in Mietniveaustufe 3 und 6,85 €/m² in Mietniveaustufe 4. Das Bundesministerium der Finanzen -BMF- wird in § 263 Abs. 2 BewG ermächtigt, durch Rechtsverordnung mit Zustimmung des Bundesrates die gemeindebezogene Einordnung in die jeweilige Mietniveaustufe herzuleiten und den dafür maßgeblichen Gebietsstand festzulegen.
der auf dieser Grundlage erlassenen Verordnung zur Einstufung der Gemeinden in eine Mietniveaustufe im Sinne des § 254 des Bewertungsgesetzes (Mietniveau-Einstufungsverordnung) vom 18.08.2021 (Bundesgesetzblatt -BGBl- I S. 3738) -MietNEinV- ist das gesamte Berliner Stadtgebiet der Mietniveaustufe 4 zugeordnet. Die Bewirtschaftungskosten belaufen sich
G für ein Wohnungseigentum mit einer RnD von 20 bis 39 Jahre auf 29 % des Rohertrags. Die RnD ist
G grundsätzlich der Unterschiedsbetrag zwischen der wirtschaftlichen Gesamtnutzungsdauer, die sich aus Anl. 38 BewG ergibt (80 Jahre bei einem Wohnungseigentum), und dem Alter des Gebäudes im Hauptfeststellungszeitpunkt (01.01.2022, § 266 Abs. 1 BewG). Die RnD eines noch nutzbaren Gebäudes beträgt mindestens 30 % der wirtschaftlichen Gesamtnutzungsdauer (§ 253 Abs. 2 Satz 5 BewG). Der Reinertrag des Grundstücks ist
G mit dem sich aus Anl. 37 BewG ergebenden Vervielfältiger zu kapitalisieren. Maßgebend für den Vervielfältiger sind
G der LZS und die RnD des Gebäudes. Der LZS für ein Wohnungseigentum beläuft sich
G auf 3 %. Bei einer RnD von 24 Jahren und einem LZS von 3 % beläuft sich der Vervielfältiger auf 16,94. Zur Ermittlung des abgezinsten Bodenwerts ist
G vom Bodenwert
G auszugehen. Der Grundsteuerwert unbebauter Grundstücke ermittelt sich
G regelmäßig durch Multiplikation ihrer Fläche mit dem jeweiligen BRW (§ 196 BauGB). Soweit in den §§ 243 bis 262 sowie in den Anl. 36 bis 43 BewG nichts anderes bestimmt ist, werden
G Abweichungen zwischen den Grundstücksmerkmalen des Bodenrichtwertgrundstücks und des zu bewertenden Grundstücks mit Ausnahme unterschiedlicher Entwicklungszustände (vgl. § 3 ImmoWertV) und Arten der Nutzung bei überlagernden Bodenrichtwertzonen nicht berücksichtigt. Die BRW sind
G von den GAA im Sinne der §§ 192 ff. BauGB auf den Hauptfeststellungzeitpunkt zu ermitteln, zu veröffentlichen und
amtlich vorgeschriebenem Datensatz durch Datenfernübertragung an die zuständigen Finanzbehörden zu übermitteln. Einzelne Grundstücke oder Grundstücksteile mit einer vom Bodenrichtwertgrundstück abweichenden Art der Nutzung oder Qualität, wie zum Beispiel Grünflächen, Waldflächen, Wasserflächen, Verkehrsflächen und Gemeinbedarfsflächen (oder allgemein atypische Objekte, z. B. in einem Wohngebiet ein Supermarkt zur Nahversorgung, eine Tankstelle, eine kleine Gewerbeeinheit, ein Ärztehaus, Kindertagesstätten, Schulen und Ähnliches, vgl. Krumm, Finanz-Rundschau -FR- 2023, 957
WertV für ein Bewertungsobjekt nicht, ist der Wert des unbebauten Grundstücks
dem LZS und der RnD des Gebäudes. Bei einer RnD von 24 Jahren und einem LZS von 3 % beläuft sich der Abzinsungsfaktor auf 0,4919.
vorläufiger Auffassung des BFH in zwei Verfahren betreffend Anträge auf Aussetzung der Vollziehung (Beschlüsse vom 27.05.2024 II B 78/23 (AdV), Bundessteuerblatt -BStBl- II 2024, 543, und II B 79/23 (AdV), BStBl II 2024, 546), denen sich zwischenzeitlich mehrere Finanzgerichte -FG- auch in Hauptsacheentscheidungen angeschlossen haben (FG Köln, Urteil vom 19.09.2024 4 K 2189/23, juris, Rn. 47; Sächsisches FG, Urteile vom 01.10.2024 2 K 737/23, juris, Rn. 77, 2 K 211/23, juris, Rn. 49; 2 K 212/23 , juris, Rn. 44 ), ist bei erheblichen Abweichungen des typisierten Grundsteuerwerts zur Vermeidung des Übermaßverbots ein
weis des niedrigeren gemeinen Werts zuzulassen. Auf Grundlage der BFH-Beschlüsse haben Bundestag (am 18.10.2024) und Bundesrat (am 22.11.2024) beschlossen, durch Art. 35 des Jahressteuergesetzes 2024 -JStG 2024- § 220 BewG durch einen neuen Abs. 2 zu ergänzen (vgl. Beschlussempfehlung vom 16.10.2024, Bundestags-Drucksache -BT-Drs.- 20/13419, 160), wobei die Verkündung im BGBl. zum Zeitpunkt der Entscheidung des Senats noch ausstand (nunmehr in BGBl. 2024 I Nr. 387 vom 05.12.2024 verkündet).
G neuer Fassung -n. F.- ist der niedrigere gemeine Wert als Grundsteuerwert anzusetzen, wenn der Steuerpflichtige
weist, dass der typisierte Grundsteuerwert erheblich von dem gemeinen Wert der wirtschaftlichen Einheit im Feststellungszeitpunkt abweicht (§ 220 Abs. 2 Satz 1 BewG n. F.). Davon ist
G n. F. auszugehen, wenn der Grundsteuerwert den
gewiesenen gemeinen Wert um mindestens 40 % übersteigt. § 198 Absatz 1 Satz 2 und Absatz 2 BewG gilt
G n. F. entsprechend, sodass der
weis durch ein Gutachten des zuständigen GAA oder eines öffentlich beglaubigten und vereidigten oder eines zertifizierten Gutachters geführt werden kann. Als
weis des niedrigeren gemeinen Werts kann
G n. F. auch ein im gewöhnlichen Geschäftsverkehr innerhalb eines Jahres vor oder
dem Hauptfeststellungszeitpunkt zustande gekommener Kaufpreis über die zu bewertende wirtschaftliche Einheit dienen, wenn die maßgeblichen Verhältnisse hierfür gegenüber den Verhältnissen am Hauptfeststellungszeitpunkt unverändert sind. Nutzungsrechte und weitere grundstücksbezogene Rechte und Belastungen sind
G n. F. bei der Ermittlung des niedrigeren gemeinen Werts nur zu berücksichtigen, soweit sie
Inhalt und Entstehung mit der Beschaffenheit der wirtschaftlichen Einheit zusammenhängen. Die §§ 227, 261 und 262 BewG bleiben unberührt (§ 220 Abs. 2 Satz 6 BewG n. F.).
G 2024 tritt die Neuregelung am Tag
der Verkündung in Kraft; sie ist auf alle offenen Fälle anzuwenden, weil keine abweichende Anwendungsregelung getroffen worden ist. Die ermittelten Grundsteuerwerte werden auf volle 100,00 €
unten abgerundet (§ 230 BewG). Randnummer 49 bb)
diesen Maßstäben hat der Beklagte den Grundsteuerwert zutreffend berechnet. Der Rohertrag beläuft sich auf 6,85 €/m²/Monat (Wohnungseigentum in Berlin mit 60 m² bis unter 100 m² Wohnfläche der Baujahre 1949 bis 1978) * 79 m² * 12 Monate = 6.493,80 €.
Abzug von 29% Bewirtschaftungskosten (Wohnungseigentum mit einer RnD von 20 bis 39 Jahre) ergibt sich ein Reinertrag von 4.610,60 €. Das Gebäudealter des 1966 errichteten Gebäudes belief sich am 01.01.2022 auf 56 Jahre, die RnD somit bei einer Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren auf 24 Jahre, was 30% der Gesamtnutzungsdauer entspricht. Multipliziert man den Reinertrag mit dem Vervielfältiger von 16,94 für eine RnD von 24 Jahren und einen LZS von 3 % (Wohnungseigentum), ergibt sich ein kapitalisierter Reinertrag des Grundstücks von 78.103,56 €. Der Bodenwert ergibt sich durch Multiplikation der auf das Wohnungseigentum entfallenden Grundstücksfläche (223 m²) mit dem BRW auf den 01.01.2022 (640,00 €/m²), also 142.720,00 €. Der Entwicklungszustand des Bewertungsobjekts entspricht demjenigen des BRW-Grundstücks; es handelt sich jeweils um baureifes Land. Sich überlagernde BRW-Zonen liegen in Zone X nicht vor. § 15 Abs. 2, 2. Hs. ImmoWertV schließt die Anwendbarkeit des BRW nicht aus. Denn es liegt beim hiesigen Bewertungsobjekt keine vom BRW-Grundstück abweichende Art der Nutzung oder Qualität (jeweils Wohnbaufläche) und auch keine sonstige unter § 15 Abs. 2 ImmoWertV zu subsumierende Atypik vor. Soweit die Kläger überhaupt zu den individuellen Eigenschaften des hiesigen Bewertungsobjekts vortragen (Bauart/Bauweise und verwendete Materialien einfacher Art, nicht den heutigen Baustandards entsprechende Dämmung, veraltete Steigleitungen samt Elektroinstallation, alte Heizung), handelt es sich – abgesehen von dem Umstand, dass der Vortrag wenig konkret und nicht mit Beweismitteln unterlegt ist – nicht um eine mit den in § 15 Abs. 2 ImmoWertV beispielhaft genannten Umständen oder anderen in der Literatur anerkannten Fällen (s. o.) vergleichbare Atypik des hiesigen Bewertungsobjekts. Dies gilt schon deshalb, weil es sich sämtlich um Behauptungen zu Eigenschaften der Wohnung handelt, die sich auf die Gebäudesubstanz, nicht aber auf den Bodenwert oder die Nutzungsart beziehen.
Abzinsung mit einem Abzinsungsfaktor von 0,4919 (RnD 24 Jahre, LZS 3 %) verbleibt ein abgezinster Bodenwert von 70.203,97 €. Die Summe (148.307,53 €) liegt
Abrundung auf volle 100,00 € bei 148.300,00 €. Randnummer 50 cc) Ein Verstoß der Wertfeststellung des Beklagten gegen die einfachgesetzlichen Vorschriften ergibt sich auch nicht aus der pauschalen Behauptung der Kläger, der vom GAA bekanntgemachte BRW für die Zone X sei zu hoch. Der für die Zone X vom GAA ermittelte BRW ist vom Senat nicht zu beanstanden. Randnummer 51
ständiger BFH-Rechtsprechung verbindlich und einer gerichtlichen Überprüfung regelmäßig nicht zugänglich. Die Übertragung der Ermittlung der Bodenrichtwerte auf eine außerhalb der Steuerverwaltung eingerichtete, mit dieser allerdings durch die in § 192 Abs. 3 Satz 2 BauGB vorgeschriebene Mitwirkung eines Bediensteten der zuständigen Finanzbehörde mit Erfahrung in der steuerlichen Bewertung von Grundstücken als Gutachter bei der Ermittlung der Bodenrichtwerte personell verbundene Stelle beruht darauf, dass den Gutachterausschüssen aufgrund ihrer besonderen Sachkunde und Erfahrung (§ 192 Abs. 3 Satz 1 BauGB) und ihrer größeren Ortsnähe sowie der in hohem Maße von Beurteilungs- und Ermessenserwägungen abhängigen Wertfindung eine vorgreifliche Kompetenz bei der Feststellung von Bodenrichtwerten für die Bedarfsbewertung zukommt. Der Gesetzgeber beabsichtigt eine Typisierung und Vereinfachung der Bedarfsbewertung (BFH, Urteil vom 25.08.2010 II R 42/09, II. 2. c) der Gründe m. w. N.). Zwar ist diese Rechtsprechung nicht zu § 247 BewG, sondern zu § 145 Abs. 3 BewG ergangen. Allerdings sind diese Maßstäbe auch auf die Grundsteuerwerte anzuwenden (Mandler/Schulze/Zochert, DStR 2023, 1329
einer in der Literatur vertretenen Auffassung nicht aus, dass das FG prüft, ob der GAA die verfahrensrechtlichen Vorschriften eingehalten hat, ob er von einem zutreffenden Sachverhalt ausgegangen ist (z. B. Art der Nutzung und Qualität der Grundstücke, Grundstücksmerkmale), ob er diesen vollständig erfasst hat, ob sachfremde Erwägungen angestellt wurden und ob das Ergebnis schlechthin unvertretbar ist. Um dies für die Gerichte überprüfbar zu machen, müsse der GAA auch dokumentieren, wie ein BRW im Einzelnen zustande gekommen ist. Dokumentiert werden müssten zumindest in groben, knappen Zügen die rechtlichen und tatsächlichen Gründe dafür, warum eine Bodenrichtwertzone so und nicht anders zustande gekommen ist, warum bei atypischen Grundstücken auf eine gesonderte Bodenrichtwertzone verzichtet wurde, welche Vergleichsdaten warum herangezogen wurden und
welcher Maßgabe sie verwertet wurden, welche methodischen Entscheidungen getroffen wurden, und es müssten die wertenden Elemente und ihre Ausfüllung im konkreten Fall sichtbar werden (Krumm, FR 2023, 957, 963f.; a. A. wohl Mandler/Schulze/Zochert, DStR 2023, 1329
vollziehbarer Weise darlegen (FG Rheinland-Pfalz, Beschluss vom 23.11.2023 4 V 1429/23, Entscheidungen der FG -EFG- 2024, 135, Rn. 40, 48ff., 81, 86ff., 233, 235, 247ff.). Auch das FG Baden-Württemberg bejaht eine finanzgerichtliche Prüfungskompetenz in Bezug auf den BRW, soweit es um die Fragen geht, ob der GAA § 196 BauGB und die Vorschriften der ImmoWertV und der einschlägigen landesrechtlichen Regelungen zur Zusammensetzung und Entscheidung des GAA zutreffend ausgelegt und die seinen Entscheidungen zugrundeliegenden Tatsachen vollständig und richtig festgestellt hat, die von ihm gewählte Methodik mit den gesetzlichen Vorgaben übereinstimmt, er § 15 Abs. 1 Satz 2 ImmoWertV beim Zuschnitt der Bodenrichtwertzone beachtet, § 15 Abs. 2 ImmoWertV angewandt und das Verfahren ordnungsgemäß gestaltet hat, ob er sachfremde Erwägungen angestellt oder offenkundig nicht mehr vertretbare Ergebnisse festgestellt hat (FG Baden-Württemberg, Urteile vom 11.06.2024 8 K 1582/23, juris, Rn. 36; 8 K 2368/22, juris, Rn. 35; jeweils zur insoweit mit dem Bundesmodell vergleichbaren Rechtslage in Baden-Württemberg). Randnummer 53
GB flächendeckend durchschnittliche Lagewerte für den Boden unter Berücksichtigung des unterschiedlichen Entwicklungszustands zu ermitteln (BRW). In bebauten Gebieten sind BRW gem. § 196 Abs. 1 Satz 2 BauGB mit dem Wert zu ermitteln, der sich ergeben würde, wenn der Boden unbebaut wäre. Es sind Richtwertzonen zu bilden, die jeweils Gebiete umfassen, die
Art und Maß der Nutzung weitgehend übereinstimmen (§ 196 Abs. 1 Satz 3 BauGB). Die wertbeeinflussenden Merkmale des BRW-Grundstücks sind darzustellen (§ 196 Abs. 1 Satz 4 BauGB). Für Zwecke der steuerlichen Bewertung des Grundbesitzes sind BRW
ergänzenden Vorgaben der Finanzverwaltung zum jeweiligen Hauptfeststellungszeitpunkt oder sonstigen Feststellungszeitpunkt zu ermitteln (§ 196 Abs. 1 Satz 6 BauGB). Die BRW sind
GB zu veröffentlichen und dem zuständigen Finanzamt mitzuteilen. Die Bundesregierung wird in § 199 Abs. 1 BauGB ermächtigt, mit Zustimmung des Bundesrates durch Rechtsverordnung Vorschriften über die Anwendung gleicher Grundsätze bei der Ermittlung der Verkehrswerte und bei der Ableitung der für die Wertermittlung erforderlichen Daten einschließlich der Bodenrichtwerte zu erlassen. Auf dieser Grundlage ist die ImmoWertV ergangen. Randnummer 55 Der BRW ist bezogen auf einen m² Grundstücksfläche des BRW-Grundstücks (§ 13 Abs. 1 ImmoWertV). Das BRW-Grundstück ist
WertV ein unbebautes und fiktives Grundstück, dessen Grundstücksmerkmale weitgehend mit den vorherrschenden grund- und bodenbezogenen wertbeeinflussenden Grundstücksmerkmalen in der BRW-Zone übereinstimmen. Je BRW-Zone ist ein BRW anzugeben (§ 13 Abs. 2 Satz 2 ImmoWertV). BRW-Spannen sind
WertV nicht zulässig. BRW sind vorrangig im Vergleichswertverfahren
den §§ 24 und 25 ImmoWertV zu ermitteln (§ 14 Abs. 1 Satz 1 ImmoWertV). Für die Anpassung der Kaufpreise an die Grundstücksmerkmale des BRW-Grundstücks und an den BRW-Stichtag gilt § 9 Abs. 1 Satz 2 und 3 ImmoWertV entsprechend (§ 14 Abs. 1 Satz 2 ImmoWertV). Bei Abweichungen der allgemeinen Wertverhältnisse sind die Daten
WertV durch geeignete Indexreihen oder in anderer Weise an die Wertverhältnisse am Wertermittlungsstichtag anzupassen. Wertbeeinflussende Abweichungen der Grundstücksmerkmale des Wertermittlungsobjekts sind gem. § 9 Abs. 1 Satz 3 ImmoWertV durch geeignete Umrechnungskoeffizienten, durch eine Anpassung mittels marktüblicher Zu- oder Abschläge oder in anderer Weise zu berücksichtigen. Für die BRW-Ermittlung in Gebieten ohne oder mit geringem Grundstücksverkehr können
WertV Kaufpreise und BRW aus vergleichbaren Gebieten oder aus vorangegangenen Jahren herangezogen werden; Abs. 1 Satz 2 gilt entsprechend. Darüber hinaus können deduktive oder andere geeignete Verfahrensweisen angewendet werden (§ 14 Abs. 2 Satz 2 ImmoWertV). Bei der BRW-Ermittlung in bebauten Gebieten können
WertV der Zustand und die Struktur der das Gebiet prägenden Bebauung zu berücksichtigen sein. Das oder die angewendeten Verfahren für die Ermittlung der BRW sind gem. § 14 Abs. 5 Satz 1 ImmoWertV zu dokumentieren. Einzelne BRW sind nicht zu begründen (§ 14 Abs. 5 Satz 2 ImmoWertV). Eine BRW-Zone besteht
WertV aus einem räumlich zusammenhängenden Gebiet. Die BRW-Zonen sind gem. § 15 Abs. 1 Satz 2 ImmoWertV so abzugrenzen, dass lagebedingte Wertunterschiede zwischen den Grundstücken, für die der BRW gelten soll, und dem BRW-Grundstück grundsätzlich nicht mehr als 30 % betragen. Lagemerkmale von Grundstücken ergeben sich aus der räumlichen Position des Grundstücks und beziehen sich insbesondere auf die Verkehrsanbindung, die
barschaft, die Wohn- und Geschäftslage sowie die Umwelteinflüsse (§ 5 Abs. 4 ImmoWertV). Wertunterschiede, die sich aus nicht mit dem BRW-Grundstück übereinstimmenden Grundstücksmerkmalen einzelner Grundstücke ergeben, sind bei der Abgrenzung nicht zu berücksichtigen (§ 15 Abs. 1 Satz 3 ImmoWertV). Das BRW-Grundstück weist keine Grundstücksmerkmale auf, die nur im Rahmen einer Einzelbegutachtung ermittelt werden können; dies betrifft insbesondere nur für einzelne Grundstücke bestehende privatrechtliche, öffentlich-rechtliche und tatsächliche Besonderheiten (§ 16 Abs. 1 Satz 1 ImmoWertV). § 16 Abs. 1 Satz 1 ImmoWertV findet keine Anwendung auf wertbeeinflussende Grundstücksmerkmale, die in der Bodenrichtwertzone vorherrschend sind (§ 16 Abs. 1 Satz 2 ImmoWertV). Von den wertbeeinflussenden Grundstücksmerkmalen des BRW-Grundstücks sind
WertV der Entwicklungszustand und die Art der Nutzung darzustellen. Weitere Grundstücksmerkmale sind
WertV darzustellen, wenn sie wertbeeinflussend sind; hierzu kann insbesondere das Maß der baulichen Nutzung gehören. Bei baureifem Land gehört zu den darzustellenden Grundstücksmerkmalen zusätzlich stets der beitragsrechtliche Zustand (§ 16 Abs. 2 Satz 3 ImmoWertV). Bei förmlich festgelegten Sanierungsgebieten und förmlich festgelegten Entwicklungsbereichen ist
WertV zusätzlich darzustellen, ob sich der Bodenrichtwert auf den sanierungs- oder entwicklungsunbeeinflussten Zustand oder auf den sanierungs- oder entwicklungsbeeinflussten Zustand bezieht; dies gilt nicht, wenn
diesen Maßstäben sind keine möglicherweise in die Prüfungskompetenz der FG fallenden Fehler beim Zustandekommen des BRW für die Zone X festzustellen. Randnummer 57 Der BRW wurde zum Hauptfeststellungszeitpunkt für ein räumlich zusammenhängendes Gebiet bezogen auf einen m² Grundstücksfläche des BRW-Grundstücks in Form eines Einzelwertes (keine Spanne) durch den GAA auf der Datenbasis der bei seiner Geschäftsstelle geführten Kaufpreissammlung im Vergleichswertverfahren ermittelt. Die wertbeeinflussenden Merkmale des BRW-Grundstücks wurden in Gestalt des Entwicklungszustandes (baureifes Land), der Art der Nutzung (Wohngebiet), des Maßes der baulichen Nutzung (GFZ 0,4) und dem beitragsrechtlichen Zustand (beitragsfrei) in einem den gesetzlichen Vorgaben entsprechenden Umfang dargestellt. Die vom GAA auf
frage des Senats mitgeteilte Dokumentation des Zustandekommens des BRW lässt erkennen, dass der GAA bei der Abgrenzung der BRW-Zone sein Ermessen unter Beachtung der Vorgaben
GB, wonach die Zone ein Gebiet umfassen muss, das
Art und Maß der Nutzung weitgehend übereinstimmt, und
WertV, wonach die BRW-Zonen so abzugrenzen sind, dass lagebedingte Wertunterschiede zwischen den Grundstücken, für die der BRW gelten soll, und dem BRW-Grundstück grundsätzlich nicht mehr als 30 % betragen, ausgeübt hat. Die Orientierung am Baunutzungsplan erscheint nicht sachwidrig, und ein Abgleich des Baunutzungsplans (Bl. 75 G-A) und der Karte der Richtwertzonen (Bl. 74 G-A) lässt erkennen, dass die Abgrenzung der Zone X sich auch tatsächlich weitgehend an den im Baunutzungsplan ausgewiesenen Zonen gleicher Nutzungsart orientiert und einzelne Abweichungen erkennbar mit baulichen Entwicklungen korrespondieren, die
Erlass der Baunutzungsplans eingetreten sind. Die Zone umfasst überwiegend Wohngebäude mit ähnlicher baulicher Ausnutzung der betreffenden Grundstücke. Die vom GAA angewendete Methodik der Anpassung der Kaufpreise
WertV stellt sich nicht als offensichtlich unvertretbar dar; insbesondere wurde eine GFZ-Anpassung der Kaufpreise bei der Ermittlung des BRW vorgenommen, und es wurden auch Umrechnungskoeffizienten veröffentlicht, welche eine GFZ-Anpassung des ermittelten BRW für ein bestimmtes auf seiner Grundlage zu bewertendes Grundstück ermöglichen. Auch sonst bewegt sich die Auswahl der zugrunde gelegten Daten und die vom GAA angewendete Methodik der Ableitung des BRW im Rahmen der gesetzlichen Vorgaben. In zulässiger Weise hat der GAA
WertV Kaufpreise aus anderen, vergleichbaren Zonen herangezogen und die sich daraus sowohl für ganz Berlin als auch für die Bezirke F… und E… ergebende Preisentwicklung berücksichtigt. Auch die ausgewertete Fallzahl erscheint ausreichend groß, um statistisch tragfähige Ergebnisse zu erzielen. Ein förmlich festgesetztes Sanierungsgebiet oder ein förmlich festgelegter Entwicklungsbereich liegt nicht vor. Randnummer 58 Im Übrigen haben die Kläger auch
Übersendung der vom Gericht angeforderten Angaben des GAA keine durchgreifenden Einwendungen in Bezug auf die Beachtung verfahrensrechtlicher oder materiell-rechtlicher Vorgaben durch den GAA bei der Bestimmung des BRW auf den 01.01.2022 für die Zone X aufgezeigt, sondern nur die sachkundigen Wertungen des GAA pauschal in Frage gestellt. Randnummer 59
den eindeutigen gesetzlichen Vorgaben entsprechend den Wertverhältnissen im Hauptfeststellungszeitpunkt vorzunehmen ist (§§ 221 Abs. 2, 227 BewG), nichts zugunsten der Kläger abgeleitet werden. Der Umstand eines auf den 01.01.2024 vom GAA ermittelten niedrigeren BRW lässt auch nicht den Rückschluss zu, der BRW auf den 01.01.2022 sei zu hoch festgestellt worden. Denn zwischen dem 01.01.2022 und dem 01.01.2024 ist es, was allgemein bekannt ist, zu einem deutlichen Absinken des allgemeinen Preisniveaus auf dem (Berliner) Grundstücksmarkt gekommen. Auch die Ausführungen des Klägers in der mündlichen Verhandlung am 04.12.2024 zu den auf dem Berliner Grundstücksmarkt
dem 01.01.2022 zustande gekommenen Verkaufsfällen vermag schon wegen des Stichtagsprinzips keine Zweifel an der Richtigkeit des vom GAA auf den 01.01.2022 ermittelten BRW zu begründen. Randnummer 60 dd) Der Kläger hat auch keinen niedrigeren gemeinen Wert auf der Grundlage der Rechtsprechung des BFH bzw.
G
gewiesen. Randnummer 61 Der Kläger hat weder ein Gutachten des GAA oder eines öffentlich bestellten und vereidigten oder zertifizierten Sachverständigen vorgelegt, noch liegt ein im gewöhnlichen Geschäftsverkehr innerhalb eines Jahres vor oder
dem Hauptfeststellungszeitpunkt zustande gekommener Kaufpreis für das hiesige Bewertungsobjekt vor. Randnummer 62 Im Übrigen lassen die von den Klägern vorgetragenen und nicht unter Beweis gestellten Umstände sowie die öffentlich verfügbaren Daten es ohnehin nicht naheliegend erscheinen, dass der festgestellte Grundsteuerwert den gemeinen Wert erheblich übersteigen könnte. Randnummer 63 Die Angaben der Kläger sind schon nicht hinreichend substantiiert. Eine Angabe zu der Frage, wie hoch ihrer Meinung
der Verkehrswert des Objekts zum 01.01.2022 gewesen sein soll, haben die Kläger nicht gemacht. Sie haben nicht einmal erklärt, wie hoch der Bodenwert oder die marktüblich erzielbare Miete ihrer Meinung
sein soll. Zum Bodenwert haben sie lediglich pauschal behauptet, dieser sei niedriger als der BRW. Und die wenig detaillierte Beschreibung des angeblich nicht zeitgemäßen Zustandes des Objekts erlaubt keine bezifferbaren Feststellungen zur Auswirkung der beschriebenen Zustandsmerkmale auf die ortsübliche Marktmiete und erst recht keine bezifferbaren Feststellungen zu einer darauf möglicherweise beruhenden Minderung des Verkehrswerts im Ganzen. Randnummer 64 Dabei kann auch dahinstehen, ob es geboten gewesen wäre, dass der Senat von sich aus den Berliner Mietspiegel in seine Betrachtungen einbezogen hat. Denn der Mittelwert laut Mietspiegel (und sogar der obere Spannenwert) liegt zwar unterhalb der typisierten Miete, aber der typisierte Mietwert übersteigt den Mittelwert nur um 24%, was nicht als extrem über das normale Maß hinausgehende Abweichung angesehen werden kann. Zudem ist der Mietwert nur einer von mehreren Berechnungsparametern, sodass eine Abweichung um 24 % beim Mietwert ceteris paribus zu einer deutlich geringeren Abweichung des Gesamtwerts führen würde. Zu den wohnwerterhöhenden oder wohnwertmindernden Merkmalen des Bewertungsobjekts im Sinne der Spanneneinordnung zum Berliner Mietspiegel ist nichts hinreichend Konkretes vorgetragen, was die Feststellung erlauben würde, dass die Mietspiegelmiete substantiell unter dem Mittelwert liegen könnte. Randnummer 65 Die Vergleichsfaktoren des GAA legen im Gegenteil eher die Annahme nahe, dass der festgestellte Grundsteuerwert sogar unter dem Verkehrswert liegen könnte, weil sich anhand der Vergleichsfaktoren ein Verkehrswert von 3.294,00 €/m² * 79 m² = 260.226,00 € ergäbe. Von daher kommt es auch nicht entscheidungserheblich auf die Frage an, ob der Senat überhaupt von sich aus die Vergleichsfaktoren hätte heranziehen müssen. Auch die Lage des Objekts in nächster Nähe zu einer großzügigen Grünanlage sowie der große rechnerische Anteil am Grund und Boden im Verhältnis zur Grundstücksfläche, welcher Ausdruck einer verhältnismäßig geringen baulichen Ausnutzung des Grundstücks ist, dürften tendenziell werterhöhende Umstände sein. Randnummer 66 Der Senat weist in diesem Zusammenhang - auch wenn es darauf nicht ankommt - darauf hin, dass die Grundsteuerbelastung der hiesigen Kläger
neuem Recht sogar deutlich unterhalb derer
altem Recht liegen wird, da sowohl der Grundsteuermessbetrag als auch der Grundsteuerhebesatz niedriger ist als bisher. Randnummer 67 ee)
weis eines niedrigeren Verkehrswerts im Vergleich zum Endergebnis der typisierten Berechnung des Grundbesitzwerts, sondern auch ein
weis niedrigerer einzelner Berechnungsparameter zuzulassen sei (in diese Richtung deuten auch die Ausführungen von Stöckel, NWB 2024, 2310ff.; jedenfalls in Bezug auf den BRW gegen die Zulassung einer solchen
weismöglichkeit: Krumm, FR 2023, 957
weislich als gedacht unbebautes Grundstück hätte, die anzusetzende typisierte Miete aber niedriger ist als die tatsächlich erzielte Miete. In einem solchen Fall erschiene es wenig sachgerecht, einen
weis nur hinsichtlich des Bodenwerts zuzulassen und so sehenden Auges einen sowohl von den gesetzlichen Vorgaben als auch vom tatsächlichen Verkehrswert abweichenden Wert festzustellen. Randnummer 69 Jedenfalls käme aber auch dann, wenn man dies anders sähe, ein solcher
weis nur dann in Betracht, wenn der betreffende Parameter (z. B. der Bodenwert oder die ortsübliche Miete) des zu bewertenden Grundstücks den herangezogenen typisierten Parameter (z. B. den BRW oder der typisierte Mietwert) so erheblich unterschreitet, dass sich der herangezogene typisierte Parameter als extrem über das normale Maß hinausgehend erweist. Randnummer 70
ergebenden Auswirkungen auf die ortsübliche Miete näher darlegen. Auch hier genügt der Umstand, dass Mittelwert und oberer Spannenwert der Mietspiegelmieten unterhalb der anzusetzenden typisierten Miete liegt, offensichtlich nicht, um eine extrem über das normale Maß hinausgehende Überbewertung festzustellen. Es kann auf die vorstehenden Ausführungen zur Frage der Darlegung und des
weises eines niedrigeren Gesamtwertes verwiesen werden. Randnummer 71 d) Der Senat ist nicht überzeugt, dass die anzuwendenden einfachgesetzlichen Vorschriften des BewG verfassungswidrig sind, sodass keine Aussetzung des Verfahrens
NEinV und die dort geregelte Einordnung des gesamten Berliner Stadtgebietes in die Mietniveaustufe 4 verstößt weder gegen die Vorgaben der gesetzlichen Ermächtigungsgrundlage, noch ist sie verfassungswidrig, sodass sie vom Senat nicht zu verwerfen ist (bb). Dasselbe gilt für die Berliner Verordnung zur Durchführung des Baugesetzbuchs vom 05.06.2018 (Gesetz- und Verordnungsblatt -GVBl- S. 407) -DVO-BauGB-, welche im Einklang mit der Ermächtigungsgrundlage in § 199 Abs. 2 BauGB die Einzelheiten zur Bildung und Tätigkeit des GAA regelt; es bestehen auch keine Anhaltspunkte dafür, dass die Bildung und Tätigkeit des GAA gegen die Vorgaben des Gesetzes und der DVO-BauGB verstoßen haben könnte (cc). Randnummer 72 aa) Der Senat ist nicht überzeugt, dass die anzuwendenden einfachgesetzlichen Vorschriften des BewG verfassungswidrig sind. Randnummer 73
2 S. 1 GG die konkurrierende Gesetzgebungskompetenz für die Grundsteuer zu, ohne dass dies an die weiteren Voraussetzungen des Art. 72 Abs. 2 GG geknüpft ist (wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den BFH-Beschluss vom 27.05.2024 II B 78/23 (AdV), DStR 2024, 1355, Rn. 17ff. und das Urteil des FG Köln vom 19.09.2024 4 K 2189/23, juris, Rn. 30 verwiesen). Randnummer 74
den jeweils betroffenen unterschiedlichen Sach- und Regelungsbereichen bestimmen lassen. Hinsichtlich der verfassungsrechtlichen Anforderungen an den die Ungleichbehandlung tragenden Sachgrund ergeben sich aus dem allgemeinen Gleichheitssatz je
Regelungsgegenstand und Differenzierungsmerkmalen unterschiedliche Grenzen für den Gesetzgeber, die von gelockerten auf das Willkürverbot beschränkten Bindungen bis hin zu strengen Verhältnismäßigkeitserfordernissen reichen können. Eine strengere Bindung des Gesetzgebers kann sich aus den jeweils betroffenen Freiheitsrechten ergeben. Zudem verschärfen sich die verfassungsrechtlichen Anforderungen, je weniger die Merkmale, an die die gesetzliche Differenzierung anknüpft, für den Einzelnen verfügbar sind oder je mehr sie sich denen des Art. 3 Abs. 3 GG annähern. Randnummer 76 Gleichheitsrechtlicher Ausgangspunkt im Steuerrecht ist der Grundsatz der Lastengleichheit. Die Steuerpflichtigen müssen dem Grundsatz
durch ein Steuergesetz rechtlich und tatsächlich gleichmäßig belastet werden. Der Gleichheitssatz belässt dem Gesetzgeber einen weit reichenden Entscheidungsspielraum sowohl bei der Auswahl des Steuergegenstandes als auch bei der Bestimmung des Steuersatzes. Abweichungen von der mit der Wahl des Steuergegenstandes einmal getroffenen Belastungsentscheidung müssen sich indessen ihrerseits am Gleichheitssatz messen lassen (Gebot der folgerichtigen Ausgestaltung des steuerrechtlichen Ausgangstatbestands). Demgemäß bedürfen sie eines besonderen sachlichen Grundes, der die Ungleichbehandlung zu rechtfertigen vermag. Dabei steigen die Anforderungen an den Rechtfertigungsgrund mit dem Ausmaß der Abweichung und ihrer Bedeutung für die Verteilung der Steuerlast insgesamt. Randnummer 77 Art. 3 Abs. 1 GG verlangt stets auch eine gleichheitsgerechte Ausgestaltung der Bemessungsgrundlage einer Steuer. Die Bemessungsgrundlage muss, um die gleichmäßige Belastung der Steuerpflichtigen zu gewährleisten, so gewählt und ihre Erfassung so ausgestaltet sein, dass sie den mit der Steuer verfolgten Belastungsgrund in der Relation der Wirtschaftsgüter zueinander realitätsgerecht abbildet. Dies gilt besonders, wenn die Steuer mit einem einheitlichen Steuersatz erhoben wird, da aus der Bemessung resultierende Ungleichheiten dann nicht mehr auf einer späteren Ebene der Steuererhebung korrigiert oder kompensiert werden können. Um beurteilen zu können, ob die gesetzlichen Bemessungsregeln eine in der Relation realitätsgerechte Bewertung der erfassten Güter und damit die Vergleichbarkeit der Bewertungsergebnisse im Einzelfall sicherstellen, muss das Gesetz das für den steuerlichen Belastungsgrund als maßgeblich erachtete Bemessungsziel erkennen lassen. Ausgehend von diesen Vorgaben hat der Gesetzgeber für die Wahl der Bemessungsgrundlage und die Ausgestaltung der Regeln ihrer Ermittlung einen großen Spielraum, solange sie nur prinzipiell geeignet sind, den Belastungsgrund der Steuer zu erfassen. Dabei ist er von Verfassungs wegen auch nicht verpflichtet, sich auf die Wahl nur eines Maßstabs zur Bemessung der Besteuerungsgrundlage festzulegen. Je
Art und Vielfalt der von der Steuer erfassten Wirtschaftsgüter wird eine gleichheitsgerechte Bemessung der Erhebungsgrundlage ohnehin oft nur durch die Verwendung mehrerer Maßstäbe möglich sein. Bei der Wahl des geeigneten Maßstabs darf sich der Gesetzgeber auch von Praktikabilitätserwägungen leiten lassen, die je
Zahl der zu erfassenden Bewertungsvorgänge an Bedeutung gewinnen und so auch in größerem Umfang Typisierungen und Pauschalierungen rechtfertigen können, dabei aber deren verfassungsrechtliche Grenzen wahren müssen. Jedenfalls muss das so gewählte und ausgestaltete Bemessungssystem, um eine lastengleiche Besteuerung zu gewährleisten, in der Gesamtsicht eine in der Relation realitäts- und damit gleichheitsgerechte Bemessung des steuerlichen Belastungsgrundes sicherstellen (Bundesverfassungsgericht -BVerfG-, Urteil vom 10.04.2018 1 BvL 11/14, 1 BvL 12/14, 1 BvL 1/15, 1 BvR 639/11, 1 BvR 889/12, BVerfGE 148, 147, Rn. 94ff. m. w. N.). Randnummer 78 (b) Wenn der Gesetzgeber – wie es im früheren Einheitsbewertungsrecht der Fall war – mit den von ihm geschaffenen Bewertungsregeln das Ziel verfolgt, Werte zu ermitteln, die dem Verkehrswert der Grundstücke zumindest nahekommen, ist der Verkehrswert in diesem System die Bezugsgröße, an der sich die Ergebnisse der Bewertung im Hinblick auf Art und Umfang etwaiger Abweichungen zur Beurteilung einer gleichheitsgerechten Besteuerung messen lassen müssen. Wird in der gesetzlichen Konzeption eine periodische Wiederholung der Hauptfeststellung vorgesehen, kann sich eine verfassungsrechtlich nicht zu rechtfertigende Ungleichbehandlung daraus ergeben, dass die Abstände zwischen den tatsächlich durchgeführten Hauptfeststellungen zu groß werden. Denn regelmäßige Neufeststellungen sind wesentlich für die Funktionsfähigkeit eines solchen Bewertungssystems. Je länger ein Hauptfeststellungszeitraum über den ursprünglich vorgesehenen Zeitraum hinaus andauert, desto größer im Einzelfall und umfangreicher in der Gesamtzahl werden zwangsläufig die Abweichungen zwischen dem tatsächlichen Verkehrswert und den auf den Hauptfeststellungszeitpunkt bezogenen Werten der Grundstücke. „Zu große Abstände“ i. d. S. hat das BVerfG allerdings bei der Verwerfung der Einheitswerte erst bei einem mehrere Jahrzehnte umfassenden Zeitraum angenommen. Die Verfassungswidrigkeit der durch den Zeitablauf entstehenden Verzerrungen bei den üblichen Mieten und den Sachwerten hat das BVerfG maßgeblich damit begründet, dass sich die Ausstattungsstandards von Immobilien im Zeitablauf verändert haben, sodass wertbildende Faktoren, welche früher die Einordnung in höhere Ausstattungsgruppen rechtfertigten, heute zur durchschnittlichen Standardausstattung zählen, es also heute kaum noch Objekte gibt, die
damaligen Standards nicht gut ausgestattet sind. Auch hat es auf Veränderungen etwa in der Lage oder der strukturellen Anbindung der Grundstücke oder veränderte Bedingungen am Wohnungsmarkt im Zeitablauf abgestellt. Ein wesentlicher Gesichtspunkt war auch der Umstand, dass durch die Rückbeziehung auf den sehr lange zurückliegenden Hauptfeststellungszeitpunkt eine ausreichende Differenzierung
dem Gebäudealter nicht mehr stattfinden konnte. Diese auf dem überlangen seit der letzten Hauptfeststellung vergangenen Zeitraum beruhenden Ungleichbehandlungen im früheren Einheitsbewertungsrecht sah das BVerfG als in der normativen Struktur der Einheitsbewertung in ihrer heutigen Handhabung angelegt und von solchem Ausmaß, dass sie eine strenge Prüfung ihrer Vereinbarkeit mit Art. 3 Abs. 1 GG verlangten. Dabei hat das BVerfG letztlich auch im Rahmen der Prüfung einer Rechtfertigung der Ungleichbehandlung durch das Ziel der Vermeidung eines allzu großen Verwaltungsaufwandes, aus Gründen der Typisierung und Pauschalisierung, im Hinblick auf die Geringfügigkeit der Grundsteuer oder unter Berücksichtigung einer etwaigen Kompensation durch
feststellungen und Wertfortschreibungen als Bezugspunkt das gesetzgeberische Unterlassen einer periodischen Wiederholung der Hauptfeststellung herangezogen (vgl. BVerfG, Urteil vom 10.04.2018 1 BvL 11/14, 1 BvL 12/14, 1 BvL 1/15, 1 BvR 639/11, 1 BvR 889/12, BVerfGE 148, 147, Rn. 104ff. m. w. N.). M. a. W. hat das BVerfG nicht das Einheitswertrecht beanstandet, so wie es sich für zeitnah
dem Hauptfeststellungszeitpunkt liegende Besteuerungsjahre dargestellt hat, sondern die erst im Laufe der
folgenden Jahrzehnte entstandenen Verzerrungen, wobei es den Umstand hervorgehoben hat, dass der Verzicht auf regelmäßige Hauptfeststellungen in wiederkehrenden Abständen von sechs Jahren nicht das Ergebnis einer bewussten Vereinfachungsentscheidung des Gesetzgebers war. Im Kern ging es darum, dass der Gesetzgeber in Gestalt der periodisch wiederkehrenden Hauptfeststellungen ein zentrales Element aus der damaligen Grundkonzeption des Grundsteuerrechts herausgebrochen hatte, ohne dies durch eine neue Grundkonzeption zu ersetzen (vgl. auch Hey, Zeitschrift für Gesetzgebung -ZG- 2019, 297
diesen Maßstäben sind in den neuen grundsteuerlichen Bewertungsregelungen für das Grundvermögen zwar Ungleichbehandlungen im Hinblick auf das gesetzliche Bemessungsziel angelegt (a). Diese sind aber durch die Typisierungsbefugnis des Gesetzgebers und den verfolgten Vereinfachungszweck gedeckt (b). Randnummer 81 (a) Das für den steuerlichen Belastungsgrund als maßgeblich erachtete Bemessungsziel des Gesetzgebers im neuen grundsteuerlichen Bewertungsrecht ist erkennbar (Hey, ZG 2019, 297
als verfassungsgemäß voraussetzt, nicht. Schon in ihrer tradierten Form war die Grundsteuer - ohne diesbezügliche Beanstandung durch das BVerfG - als Sollertragsteuer ausgestaltet (vgl. BVerfG, Beschluss vom 06.12.1983 2 BvR 1275/79, BVerfGE 65, 325, 353). Mit der auf die kompetenzrechtliche Verfassungsfestigkeit der neuen Grundsteuer zugeschnittenen Regelung in Art. 105 Abs. 2 GG hat auch der verfassungsändernde Gesetzgeber die Grundsteuer in ihrer traditionellen Struktur noch einmal in seinen Willen aufgenommen (FG Köln, Urteil vom 19.09.2024 4 K 2189/23, juris, Rn. 49 m. w. N.). Randnummer 84 Auch das Bewertungsziel in Gestalt einer Annäherung an den objektiviert-realen Grundstückswert bzw. gemeinen Wert ist erkennbar. Zwar wird auch dieses nicht im Gesetzestext der §§ 218ff BewG genannt, wohl aber wird im allgemeinen Teil in § 9 Abs. 1 BewG (vgl. insoweit auch Hey, ZG 2019, 297
den gesetzlichen Vorgaben lagebedingte Wertunterschiede von bis zu 30 % innerhalb einer BRW-Zone ohne Weiteres zulässig sind. Auch individuelle Eigenschaften wie die Grundstückstiefe, grundstücksbezogene Rechte und Belastungen, die GFZ, Ecklage, Zuschnitt und Oberflächenbeschaffenheit werden nicht berücksichtigt. Auch der im Ertragswertverfahren anzusetzende Rohertrag differenziert nur grob
Bundesländern, Gemeinden, Objektarten, Wohnungsgrößenklassen und Baujahresgruppen; weitere individuelle, für die erzielbare Marktmiete relevante Objekteigenschaften bleiben unberücksichtigt. Ähnliches gilt für die Bewirtschaftungskosten, welche allein von der Objektart und der RnD abhängen und insbesondere regionale Unterschiede ausblenden. Der anzuwendende LZS wiederum hängt allein von der Objektart ab und wird bundesweit einheitlich angewendet. Im Sachwertverfahren sind bundeseinheitliche und nur grob
Gebäudearten und drei Baujahresgruppen differenzierende Normalherstellungskosten zugrunde zu legen, ohne dass es z. B. auf den Ausführungsstandard ankommt. Diese Bewertungskonzeption führt zwangsweise dazu, dass der Grundsteuerwert bei manchen Grundstücken höher als der objektiviert-reale Grundstückswert ist und bei manchen Grundstücken niedriger, wobei die Abweichungen im Einzelfall durchaus erheblich sein können. Randnummer 86 (b) Diese vom Gesetzgeber durch weitgehende Typisierungen bewusst hingenommenen Ungleichbehandlungen im Einzelfall sind aber gerechtfertigt durch das in den Gesetzesmaterialien benannte (BT-Drs. 19/11085, S. 83, 84) legitime Ziel eines weitgehend automatisierten, zukunftsfähigen, einfachen, transparenten und
vollziehbar ausgestalteten Verwaltungsverfahrens. Wesentlich ging es dem Gesetzgeber vor diesem Hintergrund um die Möglichkeit der Nutzung elektronisch vorhandener Daten und amtlicher Grundstücksinformationen (BT-Drs. 19/11085, S. 85). Randnummer 87 Dieses Ziel ist auch sehr weitgehend umgesetzt worden, denn die meisten Bewertungsparameter ergeben sich entweder unmittelbar aus dem Gesetz (z. B. Normalherstellungskosten, Rohertrag, Bewirtschaftungskosten, LZS) oder aus existenten öffentlich zugänglichen Datenbanken (BRW, Grundstücksfläche). Individuell ermittelt werden müssen nur noch wenige Werte (insb. Baujahr, Wohnfläche, Bruttogrundfläche des Gebäudes), wobei diese Werte vielfach sowohl den Steuerpflichtigen als auch den Finanzämtern bereits aus anderen Zusammenhängen bekannt sein werden. Entgegen der Auffassung der Kläger ist auch die Bruttogrundfläche eines Gebäudes nicht so kompliziert zu ermitteln, als dass das Ziel der einfachen Administrierbarkeit verfehlt würde. Vielfach werden Bauunterlagen vorhanden sein, aus denen die Bruttogrundfläche hervorgeht, und auch eine Schätzung anhand von Messungen im FIS-Broker ist
den Erfahrungen des Senats aus anderen Verfahren mit hinreichender Genauigkeit möglich. Randnummer 88 Auch sonst kann der Senat der Auffassung der Kläger nicht beitreten, die Steuerpflichtigen seien mit unzumutbaren Mitwirkungsverpflichtungen belastet worden. Sicherlich hätte man sich (was allerdings auch nicht Regelungsgegenstand des BewG war) eine einfacher zu bedienende Software für die elektronischen Grundsteuererklärungen vorstellen können, und es wäre auch denkbar gewesen, bestimmte Werte unmittelbar aus vorhandenen Daten abzurufen und den Steuerpflichtigen so teilweise vorausgefüllte Erklärungen zur Verfügung zu stellen (z. B. in Bezug auf den BRW), was dann aber mit einem entsprechend erhöhten Programmieraufwand einhergegangen wäre. Auch wäre es denkbar gewesen, Bewertungsregelungen zu schaffen, die mit noch weniger individuellen Objektdaten auskommen. Der Gesetzgeber und die Verwaltung haben sich insoweit aber
Auffassung des Senats nicht außerhalb des vertretbaren Rahmens bewegt. Denn Bewertungsverfahren auf Grundlage von weniger individuellen Objektdaten hätten auch zu einer geringeren Genauigkeit im Hinblick auf die tatsächlichen Verkehrswerte geführt. Die Abwägung, mit welchem Gewicht die gegenläufigen Interessen der Einzelfallgerechtigkeit und der Verwaltungsvereinfachung in die Ausgestaltung des Bewertungsverfahren eingehen sollen, ist aber politischer Natur und deshalb im Kern dem Gesetzgeber überlassen und der Überprüfung durch die Gerichte entzogen. Randnummer 89 Die Bemessungsregeln wurden auch so ausgestaltet, dass sie grundsätzlich geeignet sind, den mit der Steuer verfolgten Belastungsgrund in der Relation realitätsgerecht abzubilden. Der Gesetzgeber hat die einzelnen gesetzlich typisierten Bewertungsparameter aufgrund ausreichender Ermittlungen so bemessen, dass sie im Durchschnitt aller zu bewertenden Objekte den objektiviert-realen Grundstückswert jedenfalls nicht evident verfehlen, was im Rahmen der dem Gesetzgeber zustehenden Einschätzungsprärogative (vgl. BVerfG, Urteil vom 05.11.2019 1 BvL 7/16, BVerfGE 152, 68, Rn. 166 m. w. N.) ausreicht (a. A. Hey, ZG 2019, 297
den gesetzlichen Vorschriften auf Grundlage tatsächlich erzielter Vergleichskaufpreise und unter Berücksichtigung der realen Wertverhältnisse individuell für einzelne räumlich abgegrenzte Gebiete ermittelt werden und die Regelungen zur Ermittlung der BRW so ausgestaltet sind, dass lageabhängige Wertabweichungen innerhalb der jeweiligen Zone maximal 30 % des BRW betragen (Krumm/Paeßens, GrStG, 1. Aufl. 2022, Grundlagen, Rn. 111ff.). Entgegen der Auffassung des FG Rheinland-Pfalz (Beschluss vom 23.11.2023 4 V 1429/23, EFG 2024, 135, Rn. 376) ist insoweit nicht die prozentuale Abweichung zwischen dem danach niedrigsten Wert (70% des BRW) und höchsten Wert (130% des BRW) zu betrachten, die in der Tat rechnerisch bei rund 85% läge. Denn für die Frage, ob der Bodenwert eines bestimmten zu bewertenden Grundstücks überhöht festgestellt worden ist, kommt es auf das Maß der Abweichung zum Verkehrswert an. Die fehlende Berücksichtigung von objektspezifischen Besonderheiten des Grundstücks ist für die automatisierte Administrierbarkeit des neuen grundsteuerlichen Bewertungsrechts zentral und auch von der Typisierungsbefugnis des Gesetzgebers gedeckt. Im Übrigen ist auch keine im Massenverfahren mit vertretbarem Aufwand anwendbare andere, zu präziseren Ergebnissen führende Methode zur typisierten Bodenwertermittlung ersichtlich, sodass die Kritik, es hänge teilweise von Zufälligkeiten ab, wie die BRW-Zonen vom GAA im Einzelfall zugeschnitten werden, und die in der Vergangenheit festgestellten BRW würden teilweise durch Wechselwirkungen mit den Reaktionen der Marktteilnehmer spätere BRW-Feststellungen beeinflussen (FG Rheinland-Pfalz, Beschluss vom 23.11.2023 4 V 1429/23, EFG 2024, 135, Rn. 377f.), aus Sicht des Senats die verfassungsrechtlichen Anforderungen überspannt. Soweit die Kläger behaupten, die von den GAA ermittelten BRW seien generell zu hoch, haben sie diese Behauptung in keiner Weise substantiiert begründet, geschweige denn unter Beweis gestellt. In der Literatur wird teilweise sogar von tendenziell eher zu geringen BRW ausgegangen, was im Übrigen gleichheitsrechtlich unbedenklich ist, weil es keine Wertverzerrungen im Verhältnis der Grundstücke zueinander bewirkt (Hey, ZG 2019, 297
G bekannt, bei denen in der überwiegenden Mehrzahl der Fälle die jeweiligen Sachverständigen auf die jeweiligen BRW zurückgegriffen haben. Randnummer 91 Die in § 254, Anl. 39 BewG vorgegebenen Roherträge hat der Gesetzgeber auf der Grundlage von aus dem Mikrozensus des Statistischen Bundesamtes abgeleiteten durchschnittlichen Nettokaltmieten je Quadratmeter Wohnfläche festgelegt. Insoweit trifft die pauschale Behauptung der Kläger, es seien „fiktive Mieten“ bzw. „realitätsferne Parameter“ angesetzt worden, nicht zu. Nicht durchgreifend sind insoweit auch die Einwendungen der dortigen Kläger in einem beim Senat anhängigen Parallelverfahren, welche in die Richtung gehen, der Berliner Mietspiegel lege ein wesentlich überhöhtes Niveau der typisierten Mieten
Anl. 39 BewG im Vergleich zum Durchschnitt der tatsächlichen Mieten nahe. Denn die Mietspiegeltabelle ist schon in der Abgrenzung der Tabellenfelder anders strukturiert als Anl. 39 BewG, und die Mietspiegeltabelle lässt zudem die Häufigkeitsverteilung aller Berliner Wohnungen auf die einzelnen Tabellenfelder nicht erkennen. Dass in bestimmten Wohnlagen die marktüblichen Mieten geringer sind als die typisierten Mieten
Anl. 39 BewG und ggf. die typisierten Mieten für eine bestimmte Einheit aus mietrechtlicher Sicht nicht vereinbart werden dürften, ist im Wesen der Typisierung begründet und daher hinzunehmen. Die fehlende Lagedifferenzierung innerhalb der Gemeinde macht die gesetzliche Regelung nicht verfassungswidrig (ebenso Krumm/Paeßens, GrStG, 1. Aufl. 2022, Grundlagen, Rn. 102ff.; a. A. Hey, ZG 2019, 297
StG nunmehr im Messbetragsverfahren zu berücksichtigen sind. Die Nichtberücksichtigung der tatsächlich gezahlten Mieten gewährleistet zudem eine Gleichbehandlung von selbstgenutzten und vermieteten Grundstücken und trägt damit in gewisser Weise zu einer gleichheitsgerechten Ausgestaltung bei (FG Köln, Urteil vom 19.09.2024 4 K 2189/23, juris, Rn. 42). Randnummer 92 Auch bei den Bewirtschaftungskosten (§ 255 BewG) und den LZS (§ 256 BewG) hat der Gesetzgeber Erfahrungssätze bzw. marktübliche Werte herangezogen (BT-Drs 19/11085, S. 115). Die Normalherstellungskosten (§§ 259, Anl. 42 BewG) sind aus dem arithmetischen Mittelwert der Regelherstellungskosten von vergleichbaren Gebäudearten für die Standardstufen abgeleitet worden (BT-Drs 19/11085, S. 118). Randnummer 93 Der Rückgriff auf pauschale und leicht zu ermittelnde Parameter dient in gewisser Weise sogar der Beachtung des Gleichheitssatzes
G. Denn dem Gleichheitssatz muss nicht nur die Ausgestaltung der Rechtsnormen, sondern auch die tatsächliche Rechtsanwendung genügen. Dies ist aber nur so lange möglich, wie die Masse an Steuerfällen noch mit verhältnismäßigem Verwaltungsaufwand bearbeitet werden kann (FG Köln, Urteil vom 19.09.2024 4 K 2189/23, juris, Rn. 36). Randnummer 94 Der Senat teilt auch nicht die Bedenken des FG Rheinland-Pfalz (Beschluss vom 23.11.2023 4 V 1429/23, EFG 2024, 135, Rn. 387ff.; ähnlich auch Hey, ZG 2019, 297
Einschätzung des Senats deutlich stärker ausgeprägt als die Dynamik der Preise anderer Güter und Dienstleistungen. Randnummer 96 Auch die gesetzlich angeordnete Mindestrestnutzungsdauer von 30% sieht der Senat als von der Typisierungsbefugnis des Gesetzgebers gedeckt an (a. A. FG Rheinland-Pfalz, Beschluss vom 23.11.2023 4 V 1429/23, EFG 2024, 135, Rn. 399). So mag es zwar Fälle geben, in denen die gesetzgeberische Vermutung einer laufenden Instandhaltung nicht zutrifft wie es auch Fälle gibt, in denen die Restnutzungsdauer trotz hohen Alters nicht maßgeblich ist; die Vermutung des Gesetzgebers entspricht
hiesiger Einschätzung aber dem Regelfall. Randnummer 97 Der Gesetzgeber war auch nicht gehalten, anstelle der typisierten LZS die vom jeweiligen GAA veröffentlichten regionalen LZS heranzuziehen (a. A. FG Rheinland-Pfalz, Beschluss vom 23.11.2023 4 V 1429/23, EFG 2024, 135, Rn. 400f.). Dies hätte den Erfordernissen eines weitgehend automatisierten Bewertungsverfahrens nicht genügt, weil die LZS der GAA vielfach von diversen Parametern abhängen, die dann in jedem Einzelfall zu ermitteln wären. So hängen z. B. die vom Berliner GAA veröffentlichten LZS für Mietwohngrundstücke 2022 (Amtsblatt für Berlin Nr. 22 vom 19.05.2023 Seite 2252 ff.) von der tatsächlichen monatlichen Objektkaltmiete und dem gewerblichen Mietanteil ab. Randnummer 98 Im Rahmen der Typisierungsbefugnis des Gesetzgebers liegt auch die Festlegung der typisierten Umrechnungskoeffizienten
Anl. 36 BewG (ebenso Sächsisches Finanzgericht, Urteil vom 24.10.2023 2 K 574/23, juris, Rn. 76-78; a. A. FG Rheinland-Pfalz, Beschluss vom 23.11.2023 4 V 1429/23, EFG 2024, 135, Rn. 402ff.). Die GAA stellen nicht bundesweit flächendeckend Umrechnungskoeffizienten in Bezug auf die Grundstücksgröße zur Verfügung (in Berlin ist dies z. B. nicht der Fall), sodass es durchaus sachgerecht war, dass der Gesetzgeber hier einheitliche Werte vorgegeben hat. Randnummer 99 Dabei führt es (entgegen der Auffassung der Kläger) jedenfalls nicht zur Verfassungswidrigkeit und Nichtigkeit der Bewertungsregelungen als solcher, wenn es in Einzelfällen zu extrem über das normale Maß hinausgehenden Differenzen zwischen dem objektiviert-realen Wert eines individuellen Grundstücks und dem
den gesetzlichen Regelungen anzusetzenden typisierten Grundsteuerwert kommt. Bei
gewiesenem Vorliegen eines solchen Extremfalles käme es allenfalls in Betracht, den
gewiesenen niedrigeren gemeinen Wert anzusetzen; den
weis eines solchen haben die Kläger aber nicht erbracht (s. o.). Randnummer 100 Im Übrigen würde es
Auffassung des Senats die Anforderungen an den Gesetzgeber überspannen, wenn man forderte, es müssten anhand von Stichproben Grundsteuerwerte und Verkehrswerte für unterschiedliche Konstellationen verglichen und dargelegt werden, dass ein von der Typisierungskompetenz gedeckter Wertkorridor eingehalten wird und es sich, soweit es zu massiven Abweichungen kommt, lediglich um Einzelfälle handelt (so aber Hey, ZG 2019, 297
vollziehbaren Ausgestaltung des Verwaltungsverfahrens in weitgehend typisierten Werten widerspiegeln. Sicherlich wäre es denkbar gewesen, dass der Gesetzgeber auch bei den Roherträgen und den Bewirtschaftungskosten eine Binnendifferenzierung unterschiedlicher Wohnlagen mit unterschiedlichen Mietniveaus innerhalb von Gemeindegebieten hätte vornehmen können. Dies wäre aber mit einem erheblich erhöhten Aufwand einhergegangen. So stehen z. B. nicht in allen Gemeinden Mietspiegel mit genau abgegrenzten Wohnlagen zur Verfügung. Und selbst dort, wo dies der Fall ist (z. B. weist der Berliner Mietspiegel ein Straßenverzeichnis auf, in dem die Wohnlagen in vier Stufen eingeordnet werden), hätte es nicht auf der Hand gelegen, dass der Zugewinn an Genauigkeit im rechten Verhältnis zum Mehraufwand gestanden hätte. So weisen die Mietspiegel vielfach nur Spannen aus (so auch in Berlin), und die konkrete Spanneneinordnung hängt von den individuellen Eigenschaften des Grundstücks, des Gebäudes und der Wohnung ab. Jedenfalls wird mit den BRW als Berechnungsparameter eine lageabhängige Komponente im Bewertungsverfahren berücksichtigt, sodass der Konnex zwischen den wirtschaftlichen Vorteilen kommunaler Infrastruktur und einem bestimmten Grundstück ebenso wie der Konnex zwischen der an die Lage des Grundstücks anknüpfenden Einstufung auf dem Mietmarkt und dem festzustellenden Grundbesitzwert in einem ausreichenden Maße hergestellt wird. Dies gilt ungeachtet der Tatsache, dass die Bedeutung der Bodenwertkomponente im Ertragswertverfahren stark von der RnD abhängt (vgl. dazu die Berechnungen von Bräutigam/Sprengel/Winter, DB 2020, 2090
hiesiger Auffassung nur die besonderen Regelungen für Erbbaurechte, nicht aber die hier einschlägigen Regelungen für die Bewertung von nicht mit einem Erbbaurecht im Zusammenhang stehenden Grundstücken. Letzteres gilt auch für die Bedenken des FG Rheinland-Pfalz hinsichtlich der Zuordnung eines Gebäudes auf fremdem Grund und Boden zum Eigentümer des Grund und Bodens
StG, 244 Abs. 3 Nr. 2, 262 BewG (FG Rheinland-Pfalz, Beschluss vom 23.11.2023 4 V 1429/23, EFG 2024, 135, Rn. 371f.); wollte man dies für verfassungswidrig halten, beträfe das jedenfalls nur diese Regelung und nicht das gesamte neue Grundsteuerrecht. Randnummer 109
Auffassung des Senats als durchaus überschaubar dar, und die heranzuziehenden Parameter sind, wie bereits ausgeführt, entweder unmittelbar dem Gesetz zu entnehmen oder wenigstens im Regelfall leicht zu ermitteln. Zudem erscheint die Argumentation der Kläger insoweit widersprüchlich, als sie gleichzeitig rügen, es werde zu wenig auf die individuellen Eigenschaften des jeweiligen Bewertungsobjekts Rücksicht genommen und mit zu weitgehenden Typisierungen gearbeitet. Wie eine enger am tatsächlichen Verkehrswert ausgerichtete Bewertung mit weniger Parametern aussehen könnte, zeigen die Kläger nicht auf. Es überzeugt auch nicht, wenn die Kläger (wohl in Anlehnung an Kirchhof, DB 2023, 1116
politischen Gesichtspunkten das richtige Maß der Administrierbarkeit einerseits und der Einzelfallgerechtigkeit auf der anderen Seite zu bestimmen. Randnummer 113
Maßgabe dieses Belastungsgrundes nicht nur zulässig, sondern sogar geboten (vgl. auch Löhr, DStR 2019, 1433
dem die Einspruchsfrist bezüglich der Grundsteuerwertfeststellung abgelaufen ist (auch Hey, ZG 2019, 297
neuem Recht - regelmäßig lediglich im Promillebereich belastet und die deshalb i. d. R. allenfalls in Ausnahmefällen Anlass für Dispositionen über das Eigentum am Grundstück ist, besteht typischerweise ein reduziertes Vertrauensinteresse (Jooß, EFG 2024, 1995
KI-Erklärung auf Basis des amtlichen Gesetzestextes. Orientierend, ersetzt keine Rechtsberatung.