Darlegungslast des Vermieters im Schadensersatzprozess des gekündigten Wohnraummieters hinsichtlich des nachträglichen Wegfalls eines Selbstnutzungswillens Leitsatz Setzt der Vermieter die seiner Eigenbedarfskündigung zu Grunde gelegte Absicht, selbst in die Wohnung einzuziehen, nach Auszug des Mieters nicht um, so hat er stimmig darzulegen, aus welchen Gründen der mit der Kündigung vorgebrachte Eigenbedarf nachträglich entfallen sein soll. Dazu genügt es nicht, auf Verzögerungen durch erforderliche Umbaumaßnahmen und die sich anschließende Corona-Pandemie zu verweisen, die im Sinne eines Wegfalls der Geschäftsgrundlage die Aufgabe jeglicher Umzugspläne rechtfertigen könne. Vielmehr ist darzulegen, welche konkreten Planungen und tatsächlichen Vorbereitungen es zur Umsetzung des behaupteten Eigenbedarfs gab. Ohne die Darlegung konkreter Planungen lässt sich nicht feststellen, dass, weshalb und wie genau sich die Pläne des Vermieters überhaupt geändert haben (Anschluss/Umsetzung BGH, Beschluss vom 11. Oktober 2016 - VIII ZR 300/15; BGH, Urteil vom 18. Mai 2005 - VIII ZR 368/03). (Rn.13) Orientierungssatz Eine im Rahmen einer Mietaufhebungsvereinbarung getroffene Ausgleichsklausel steht einem Schadenersatzanspruch nicht per se entgegen. Dies gilt insbesondere, wenn die vereinbarte Umzugsbeihilfe von 4.500 Euro nicht so hoch ist, dass dem vormaligen Mieter entgegengehalten werden kann, er habe auf etwaige Schadenersatzansprüche wegen arglistiger Vortäuschung eines Räumungsanspruchs verzichten wollen. (Rn.28) Verfahrensgang vorgehend AG Charlottenburg, 16. September 2022, 238 C 64/22 Tenor Auf die Berufung der Kläger wird das Urteil des Amtsgerichts Charlottenburg - 238 C 64/22 - vom 16. September 2022 teilweise geändert: Der Klageantrag ist dem Grunde nach gerechtfertigt. Die Revision wird nicht zugelassen. Der Streitwert wird für das Berufungsverfahren auf bis zu 16.000,00 € festgesetzt. Gründe I. Randnummer 1 Die Kläger als ehemalige Wohnungsmieter nehmen den Beklagten mit der Begründung auf Schadenersatz in Anspruch, er habe sie durch wahrheitswidrige Vorspiegelung eines Eigenbedarfs zum Abschluss der Mietaufhebungsvereinbarung vom .... ... 2019 bestimmt. Der Beklagte habe nicht schlüssig begründet, weshalb er entgegen seiner damaligen Ankündigung bis heute nicht mit seiner Familie nach Berlin umgezogen und in die Wohnung eingezogen sei; die Kündigungserklärung vom .... ... 2018 sei daher als bloße Vorratskündigung anzusehen, ein hinreichend konkreter und verfestigter Eigenbedarf habe nicht vorgelegen. Nach Abzug der vereinbarten und gezahlten Umzugsbeihilfe von 4.500,00 € machen die Kläger einen Schaden von etwas mehr als 15.000 € geltend, der sich im Schwerpunkt aus Mietmehraufwänden, Umzugskosten und Rechtsanwaltskosten zusammensetzt. Randnummer 2 Wegen der Einzelheiten des Sach- und Streitstandes einschließlich der im ersten Rechtszug zur Verhandlung gestellten Sachanträge wird auf die tatsächlichen Feststellungen des angegriffenen Urteils Bezug genommen, das den Klägern am 21. September 2022 zugestellt worden ist. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Es könne nicht festgestellt werden, dass der Eigenbedarf bloß vorgetäuscht gewesen sei, denn im Hinblick auf die damalige politische und wirtschaftliche Situation in ... sei nachvollziehbar, dass der Beklagte im Jahre 2018 vorgehabt habe, in die Wohnung einzuziehen. Ebenso sei nachvollziehbar, dass der Beklagte die Wohnung nach dem Auszug der Kläger zunächst habe renovieren und umgestalten wollen, was etwa ein Jahr in Anspruch genommen habe. Ob die sodann Anfang des Jahres 2020 einsetzende Corona-Pandemie als weiterer nachvollziehbarer Grund für die Verzögerung des Berlin-Umzugs des Beklagten anzusehen sei, könne dahinstehen; denn die Kündigungsfrist sei zu diesem Zeitpunkt bereits abgelaufen gewesen, sodass der Beklagte die Kläger über einen etwaigen Wegfall seines Einzugswunsches nicht mehr habe unterrichten müssen. Die Aufgabe des Umzugswunsches nach Ablauf der Kündigungsfrist stelle keine Verletzung der Pflichten aus dem Mietverhältnis dar. Randnummer 3 Hiergegen wenden sich die Kläger mit der am 21. Oktober 2022 eingelegten und nach Verlängerung der Berufungsbegründungsfrist bis zum 21. Dezember 2022 am 20. Dezember 2022 begründeten Berufung. Randnummer 4 Die Kläger halten daran fest, dass der Eigenbedarf nur vorgetäuscht gewesen sei; es habe bestenfalls eine als solche unwirksame Vorratskündigung vorgelegen. Der Beklagte habe seiner nach Rechtsprechung des BGH (VIII ZR 368/03) hohen Anforderungen unterliegenden sekundären Darlegungslast, die Umstände darzutun, die seinen Sinneswandel bewirkt haben sollen, nicht genügt. Seine vage Einlassung, er beabsichtige nicht zuletzt aufgrund der angespannten Lage in ...nach wie vor, seinen Lebensmittelpunkt „gegebenenfalls“ nach Deutschland zu verlegen, belege vielmehr, dass er auch schon bei Abgabe der Kündigungserklärung am .... ... 2018 lediglich mit dem Gedanken eines Umzugs nach Deutschland gespielt habe, aber zu einer entsprechenden Verlagerung seines Lebensmittelpunkts eben nicht entschlossen gewesen sei. Randnummer 5 Die Kläger beantragen, Randnummer 6 das angefochtene Urteil abzuändern und den Beklagten zu verurteilen, an die Kläger 15.181,75 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 25. September 2021 zu zahlen. Randnummer 7 Der Beklagte beantragt, Randnummer 8 die Berufung zurückzuweisen. Randnummer 9 Er verteidigt das angefochtene Urteil und vertieft sein erstinstanzliches Vorbringen. Zum Zeitpunkt des Ausspruchs der Kündigung sei ein ernsthafter Wille des Beklagten gegeben gewesen, die Wohnung selbst und/oder mit seiner Familie zu nutzen. Er habe schon im ersten Rechtszug schlüssig dargetan, dass es ihm im Hinblick auf die Geschehnisse der Corona-Pandemie nicht zumutbar gewesen sei, an den Umzugsplänen festzuhalten. Er sei nach diesen einschneidenden Erlebnissen nicht verpflichtet, seine ursprünglich konkret gefassten Pläne zur Umsiedlung nach Berlin umzusetzen. Die Auswirkungen der weltweiten Pandemie hätten die „Geschäftsgrundlage“ für den beabsichtigten Eigenbedarf beseitigt. Das alles ändere nichts daran, dass der Beklagte weiterhin nicht zuletzt aufgrund der angespannten Lage in ... seinen Lebensmittelpunkt bzw. den Lebensmittelpunkt seiner Familie gegebenenfalls nach Deutschland verlegen wolle. II. 1. Randnummer 10 Die Berufung ist zulässig, insbesondere statthaft sowie form- und fristgerecht eingelegt und begründet worden, §§ 511, 517, 519, 520 ZPO. 2. Randnummer 11 Sie hat dem Grunde nach auch Erfolg. Die Kammer entscheidet gemäß § 304 ZPO zunächst durch Teilurteil nur über den Grund des Anspruchs, da der Streit über die Höhe des von dem Beklagten zu leistenden Schadenersatz noch nicht zur Entscheidung reif ist. Randnummer 12 Der Beklagte ist den Klägern wegen Verletzung des inzwischen beendeten Mietvertrages, nämlich der Vorspiegelung eines die Mietvertragskündigung in Wahrheit nicht rechtfertigenden Eigenbedarfs, gemäß § 280 BGB zur Leistung von Schadenersatz verpflichtet.
- a)Randnummer 13 Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs muss der Vermieter, wenn er den behaupteten Eigenbedarf nach Räumung der Wohnung tatsächlich nicht umsetzt, den nahe liegenden Verdacht widerlegen, dass der Eigenbedarf nur vorgeschoben gewesen sei. Er muss dazu substantiiert und plausibel („stimmig“) darlegen, aus welchem Grund der mit der Kündigung vorgebrachte Eigenbedarf nachträglich entfallen sein soll, wobei strenge Anforderungen zu stellen sind (BGH – VIII ZR 300/15 –, Beschl. v. 11.10.2016, WuM 2016, 743 ff.; BGH – VIII ZR 368/03 –, Urt. v. 18.05.2005, GE 2005, 855 ff.; beide zitiert nach juris). Randnummer 14 Diesen Anforderungen wird die Einlassung des Beklagten nicht gerecht. Er lässt in der Klageerwiderung 29. Mai 2023 wie folgt ausführen: Randnummer 15 „ Der Beklagte und seine Ehefrau besitzen u. a. auch die Staatsbürgerschaft ... . Sie wollten einen Wohnsitz in Berlin gründen. Sie lebten damals in ... mit Hauptwohnsitz. Damals wollten sie aber aufgrund der angespannten politischen und wirtschaftlichen Lage in ... künftig auch in Berlin leben, da in Berlin unter anderem nähere Verwandte lebten und leben. Sie brauchten deshalb den Wohnraum für sich. Damals hatten der Beklagte und seine Ehefrau in Berlin kein weiteres Eigentum an Wohnraum. Sie waren deshalb auf die Wohnung angewiesen.“ Randnummer 16 … Randnummer 17 „Nach der Übernahme der Wohnung wurden noch bis Ende Mai 2020 Renovierungs- und Malerarbeiten in der Wohnung durchgeführt. … Diese Arbeiten waren erforderlich, da es sich bei der Wohnung um eine typische abgenutzte Altbauwohnung handelte.“ Randnummer 18 … Randnummer 19 „Noch im Mai 2020 war die Wohnung noch nicht vollständig nutzbar, da in der Wohnung nicht geduscht werden konnte. Zunächst deshalb konnte der Beklagte bis Mai 2020 wegen noch nicht durchgeführten Bauarbeiten nicht den Wohnraum übernehmen. Es wurde deshalb mit der Baufirma gestritten. … Deshalb musste dann eine andere Firma mit dem Umbau des Bades beauftragt werden. Letztendlich war das Bad, somit die Wohnung erst ab Ende Mai 2021 ungehindert nutzbar.“ Randnummer 20 Unabhängig von allen diesen Fragen musste[n] ab Anfang 2020 die Pläne des Beklagten aber auch aus einem anderen Grund überdacht und angepasst werden. Wie es auch gerichtsbekannt ist, wurde Anfang 2020 weltweit und auch in Deutschland eine Pandemie ausgerufen. Es herrschte dann monatelang eine Ungewissheit über die Ausbreitung und die Folgen der Pandemie. Wie jeder musste auch der Beklagte mit seiner Familie mit Einschränkungen und der Ungewissheit leben, was auf sie zukommen würde. Diese Entwicklung war nicht vorhersehbar. Sie änderte jede Geschäftsgrundlage für weitere Planungen eines Wohnsitzwechsels. Es war dem Beklagten und seiner Familie auch rechtlich überhaupt nicht möglich, in die Bundesrepublik einzureisen. Randnummer 21 Aufgrund der damals bestandenen Ungewissheit und Unklarheiten, wie sich die Krankheit entwickeln und welche Folgen sich daraus ausgeben konnten, konnte vom Beklagten nicht erwartet werden, einen zuvor beabsichtigten Wohnortwechsel vorzunehmen. Es war mehr als sachgerecht, in erster Linie an eigene Sicherheit und die Sicherheit der Familie zu denken.“ Randnummer 22 Der Beklagte habe aufgrund dieser einschneidenden Erlebnisse seine Pläne überdenken und von einer baldigen Wohnsitzbegründung in Berlin Abstand nehmen müssen. Falls sich aber die Lage normal entwickele, habe der Beklagte weiterhin vor, zumindest einen zweiten Wohnsitz in Berlin für sich und für seine Familie zu begründen, sodass er die Wohnung weiterhin für sich benötige. Gerade wegen seiner verantwortungsvollen Stellung in der oppositionellen „...“ sei nicht ausgeschlossen, dass der Beklagte zukünftig Repressalien ausgesetzt sein könne. Es bleibe abzuwarten, ob die für ...i geplanten Wahlen in ...ordnungsgemäß und gewaltfrei durchgeführt würden. Randnummer 23 „Da aufgrund der oben vorgetragenen Besonderheiten der Umzug des Beklagten nach Deutschland nicht möglich war, wurde die Wohnung für eine vorübergehende Zeit dem Unterzeichner und seiner Ehefrau als Schwester des Beklagten zur Verfügung gestellt. ... “ Randnummer 24 Es liegen danach plausible Gründe nicht vor, weshalb der Beklagte seinen mit der Eigenbedarfskündigung vom 9. Oktober 2018 formulierten Plan, „künftig auch in Berlin zu leben“ (Anlage K3), bis heute nicht umgesetzt hat. Vielmehr deutet das abwartende Verhalten des Beklagten darauf hin, dass er die Begründung eines Zweitwohnsitzes in Berlin zwar womöglich in Erwägung zog und die Voraussetzungen schaffen wollte, einen solchen Schritt gehen zu können, aber nicht fest entschlossen war, zukünftig tatsächlich ab einem bestimmten Zeitpunkt (auch) in Berlin leben zu wollen. Selbst wenn man dem Beklagten zugestehen wollte, dass er rund ein Jahr zur Herrichtung der Wohnung hätte benötigen und dann wegen der einschneidenden Erfahrungen der Pandemiezeit von den Umzugsplänen hätte Abstand nehmen dürfen, trägt der Beklagte gar nicht vor, dass, weshalb und wie konkret sich seine Pläne überhaupt geändert hätten. Randnummer 25 Denn eine konkrete Planung, die seiner Eigenbedarfskündigung zu Grunde gelegen habe, stellt der Beklagte auch mit dem in der mündlichen Verhandlung vom 26. Juni 2024 nachgelassenem Schriftsatz vom 31. Juli 2024 nicht dar. Er trägt nicht vor, welche Mitglieder seiner Familie seiner ursprünglichen Vorstellung nach wann für wie lange oder für welche Perioden nach Berlin umziehen sollten, um (auch) dort zu wohnen; es ist auch nicht ersichtlich, auf welche Weise sie ihren jeweiligen Beschäftigungen und (Berufs-) Tätigkeiten dann in Berlin oder von Berlin aus hätten nachgehen sollen oder welcher vorbereitenden Maßnahmen es mit welchem Vorlauf vor den eigentlichen Umzügen bedurft hätte. Vielmehr beschränkt sich die Schilderung des ursprünglichen Vorhabens des Beklagten, einen Wohnsitz künftig (auch) in Berlin zu begründen und die Wohnung selbst und/oder mit seiner Familie zu nutzen, praktisch auf gerade diese Stichworte; seine Vorstellung stellt sich damit sowohl inhaltlich als auch in zeitlicher Hinsicht als derart vage und unbestimmt dar, dass sie einen konkreten Eigenbedarf nicht ausfüllen und die Kündigung des Mietverhältnisses nicht rechtfertigen konnte, sondern eine bloße „Vorratskündigung“ vorlag. Randnummer 26 Der Hinweis des Beklagten darauf, dass zunächst wegen der Renovierungsmaßnahmen und anschließend wegen der Corona-Pandemie ein Umzug nicht möglich gewesen sei, sich auch eine Schulanmeldung für die Kinder verboten habe, könnte womöglich erklären, weshalb ein – unterstellter – Eigenbedarf bis zum Verebben der Corona-Pandemie nicht umgesetzt wurde. Seine Ausführungen vermögen aber die fehlende Schilderung ursprünglich gefasster konkreter Pläne für die Ausfüllung und Umsetzung eines Eigenbedarfs nicht zu ersetzen und genügen nicht den Vorgaben des Bundesgerichtshofs, wonach substantiiert und plausibel („stimmig“) darzulegen ist, aus welchen Gründen der Eigenbedarf, so wie die Bedarfsperson ihn inhaltlich und zeitlich für sich konkretisiert hatte, dann nicht nach Wegfall der aufgezeigten Hinderungsgründe doch noch umgesetzt worden ist. Auch der Verweis auf einschneidende Erlebnisse der Corona-Pandemie, die – abstrakt, im Sinne eines „Wegfalls der Geschäftsgrundlage“ – womöglich die Abkehr von einem Eigenbedarfswunsch rechtfertigen könnten, ermöglicht es der Kammer nicht, eine tatsächliche Änderung ursprünglich wirklich konkret gefasster Eigenbedarfspläne des Beklagten inhaltlich nachzuvollziehen.
- b)Randnummer 27 Der Umstand, dass die Wohnung derzeit unter anderem seitens der Schwester des Beklagten genutzt wird, steht dem Schadenersatzanspruch der Kläger nicht entgegen. Selbst wenn das Mietverhältnis womöglich im Hinblick auf einen Eigenbedarf zu Gunsten der Schwester des Beklagten hätte gekündigt werden dürfen, ändert dies nichts an der Kausalität der tatsächlich ausgesprochenen Kündigung für den Schaden, also daran, dass die Kläger die Wohnung tatsächlich wegen einer bloßen Vorratskündigung aufgaben und dadurch einen Schaden erlitten. Ohnehin wäre eine auf einen Bedarf der Schwester gestützte Eigenbedarfskündigung womöglich deswegen unwirksam gewesen, weil die Schwester nach Vortrag des Beklagten nur ein rasch vorübergehendes Interesse an der Wohnung hatte - nämlich nur so lange, bis ....
- c)Randnummer 28 Auch die im Rahmen der Mietaufhebungsvereinbarung vom .... ... 2019 vereinbarte Ausgleichsklausel steht dem Schadenersatzanspruch nicht entgegen. Die vereinbarte Umzugsbeihilfe von 4.500,00 € ist nicht derart hoch, dass die Kläger sich billigerweise eine dahin gehende Auslegung der Vereinbarung gefallen lassen müssten, sie hätten auf etwaige Schadenersatzansprüche wegen arglistiger Vortäuschung eines Räumungsanspruchs verzichten wollen. 3. Randnummer 29 Es bedarf nicht der Anordnung einer vorläufigen Vollstreckbarkeit des Urteils, denn das Urteil hat keinen vollstreckbaren Tenor. Die Kostenentscheidung hat einheitlich zu erfolgen und ist deswegen dem Schlussurteil vorzubehalten. Randnummer 30 Anlass, gemäß § 543 Abs. 2 ZPO die Revision zuzulassen, besteht nicht. Grundsätzliche, ihrer Bedeutung nach über den Einzelfall hinausgehende Rechtsfragen sind nicht betroffen. Eine Revisionszulassung zur Sicherung der Einheitlichkeit der Rechtsprechung ist ebenfalls nicht geboten; obergerichtliche Entscheidungen, von deren Rechtssätzen die Kammer mit dem vorliegenden Urteil abweicht, hat der Beklagte nicht aufgezeigt und sind der Kammer auch nicht bekannt. Randnummer 31 Die Festsetzung des Streitwerts beruht auf §§ 63 Abs. 2, 47 GKG i. V. m. § 3 ZPO. Sonstiger Langtext Das Verfahren wurde anschließend durch einen Vergleich beendet Permalink Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://gesetze.berlin.de/perma?d=NJRE001600803