Befugnis zur Veränderung von Teilungserklärung durch Bauträger in AGB Leitsatz 1. Sehen die allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Bauträgervertrags eine Vollmacht des Erwerbers an den Bauträger zur Ä

§ 242BGB Randnummer 109 Der Anspruch ergibt sich nicht aus § 242 BGB.

Für die Beurteilung der Genehmigungsfähigkeit kommt es nicht auf den Inhalt von II.

1. des
2. Nachtrags isoliert an, sondern es ist zu berücksichtigen, dass dieser Teil des
3. Nachtrags dafür erforderlich ist, um die Änderung des Flächenzuschnitts der Beherbergungseinheiten, sodass 58 statt 38 Einheiten entstehen, in das Grundbuch eintragen und somit die Änderung der Teilungserklärung durch den
4. Nachtrag vollziehen zu können. Deshalb kommt es für die Genehmigung von II.
5. des
6. Nachtrags darauf an, ob diese Umgestaltung der Einheiten der Untergemeinschaft B im Rahmen der Änderung der Teilungserklärung zulässig ist, bzw. ob der Klägerin insoweit ein Änderungsanspruch zusteht. Randnummer 110 Diese Frage ist zu verneinen. Bei der Umgestaltung der Einheiten der Untergemeinschaft B handelt es sich um eine nicht mehr unwesentliche Änderung der Zweckbestimmung der zu ihr gehörenden Teileigentumseinheiten. Wäre die Fläche aller 58 Teileigentumseinheiten, für die jetzt die Zweckbestimmung „Beherbergungsbetrieb“ gilt, zuvor in vollem Umfang den 38 Teileigentumseinheiten mit der Zweckbestimmung „Beherbergungsbetrieb“ zugewiesen gewesen, müsste diese Umgestaltung noch als unwesentlich angesehen werden. Dann hätte sie nämlich nur dadurch erzielt werden können, dass einige oder alle der 38 Teileigentumseinheiten geteilt werden. Da ein Sondereigentümer immer auch ohne die Zustimmung der übrigen Sondereigentümer und die der Eigentümergemeinschaft berechtigt ist, seine Einheit in zwei aufzuteilen (vgl. BGH, Urteil vom
7. April 2012, V ZR 211/11) muss auch ein Bauträger vor dem Verkauf einer Sondereigentumseinheit dieses Recht haben. Deshalb muss diese Änderung als zulässig und somit unwesentlich anzusehen sein, auch wenn es für die anderen Eigentümer des Gebäudes durchaus einen Unterschied bedeuten kann, ob sich in ihrem Gebäude ein Beherbergungsbetrieb mit 38 oder mit 58 Apartments und regelmäßig entsprechend mehr Übernachtungsgästen befindet. Randnummer 111 Die Klägerin hat sich im vorliegenden Fall aber nicht darauf beschränkt, die ursprünglich in der Teilungserklärung vorgesehenen Teileigentumseinheiten unter Beibehaltung der Zweckbestimmung lediglich aufzuteilen. Sie hat außerdem die im Bereich der Untergemeinschaft B befindlichen Teileigentumseinheiten mit der Zweckbestimmung „Lager- oder Abstellraum“, die als Stauraum für einzelne Beherbergungseinheiten vorgesehen waren, als solche aufgelöst und in Flächen umgewidmet, auf denen ein Beherbergungsbetrieb möglich ist. Die Klägerin hat die dem Beherbergungsbetrieb gewidmeten Einheiten also nicht nur neu zugeschnitten, sondern sie hat außerdem die ihnen insgesamt zur Verfügung stehende Fläche gegenüber der Teilungserklärung durch Auflösung von Lagerräumen erhöht, was die Schaffung neuer Einheiten im Zuge der Neuaufteilung erleichtert hat. Wenn diese Maßnahmen im Zusammenwirken dazu führen, dass sich die Zahl der dem Beherbergungsbetrieb gewidmeten Einheiten von 38 auf 58 erhöht, handelt es sich deshalb insgesamt um eine nicht mehr unwesentliche Maßnahme, selbst wenn die Erhöhung dieser Anzahl in gewissem - aber eben geringeren - Umfang auch ohne Auflösung der Lagerräume, möglich gewesen sein sollte. Randnummer 112 Die Umgestaltung der Beherbergungseinheiten ist auch nicht durch einen Änderungsvorbehalt in der Gemeinschaftsordnung gedeckt (vgl. BGH, Urteil vom
8. Juli 2021, V ZR 284/19, Rn. 23). Die in der Teilungserklärung vom
9. Mai 2015 enthaltene Gemeinschaftsordnung umfasst einen solchen Vorbehalt nicht. In § 3.2 der Gemeinschaftsordnung befindet sich nur eine Regelung, wonach die Eigentümer der Beherbergungseinheiten diese in Wohneinheiten umwidmen können. Dies berechtigt die Eigentümer indessen nicht, die Lagerräume neben den Beherbergungseinheiten in Beherbergungsflächen umwidmen zu können, was die entscheidende Voraussetzung dafür war, um die Anzahl der Beherbergungsflächen von 38 auf 58 erhöhen zu können. Randnummer 113 Unerheblich ist auch, dass die Teileigentumseinheiten, deren Anzahl durch Flächenvergrößerung und Neuzuschnitt vergrößert wurde, sich nur in einem abgrenzbaren Teil des Gesamtgebäudes im
10. bis
11. OG befinden. Dennoch werden diese Einheiten und diejenigen der übrigen Eigentümer durch dieselben oder - hinsichtlich der Rezeptionen - unmittelbar nebeneinander liegenden und ineinander übergehenden nicht streng voneinander abtrennbaren Gemeinschaftsflächen erschlossen, sodass sich eine intensivere Nutzung der Flächen der Untergemeinschaft B unweigerlich auch auf die in den anderen Bereichen des Gebäudes auswirkt (vgl. Pause/Vogel, Bauträgerkauf und Baumodelle,
12. Auflage, 2022, Kapitel 3, Rn. 109). Randnummer 114 Offenbar war sich auch die Klägerin von Anfang an der erhöhten Beeinträchtigung bewusst, die aus der Erhöhung der Zahl der Beherbergungseinheiten für die übrigen Sondereigentümer resultiert. Dies ergibt sich aus ihrem Kaufvertrag über die Teileigentumseinheiten der Untergemeinschaft B, aus dem die Beklagten in ihrem nicht nachgelassenen Schriftsatz vom
13. April 2025 in Auszügen vortragen (a.a.O. S. 4). Das Berufungsgericht weist hierauf aber nur ergänzend hin; streitentscheidend ist dieser neue Vortrag der Beklagten nicht, weshalb der Klägerin insoweit keine Möglichkeit zur Erwiderung eingeräumt werden musste. Randnummer 115

§ 12.1.1.

des Bauträgervertrags 210 Randnummer 116 Ein Anspruch der Klägerin auf Genehmigung von Punkt II.

1. des
2. Nachtrags ergibt sich auch nicht aus § 12.1.
3. des Bauträgervertrags
4. Zwar wird dort auf S. 22 unten auch ein Anspruch der Klägerin auf Zustimmung zu Änderungen an der Teilungserklärung begründet, diese Bestimmung ist aber wegen Verstoßes gegen § 308 Nr. 4 BGB unwirksam (§ 306 Abs. 1 BGB). Sie regelt im Zusammenhang mit den Beschränkungen der Vollmacht für das Innenverhältnis, dass die Käufer zu den so beschriebenen Änderungen auch verpflichtet seien. Da die in § 12.1.
5. definierten Grenzen der Vollmacht die von § 308 Nr. 4 BGB vorgegebenen Grenzen für das Innenverhältnis aber nicht eingehalten (vgl. a) aa)), muss auch die parallele Regelung des Änderungsanspruchs unwirksam sein. Randnummer 117

§ 10Abs.

2 WEG Randnummer 118 Die Voraussetzungen eines Genehmigungsanspruchs aus § 10 Abs. 2 WEG hat die Klägerin nicht vorgetragen. Randnummer 119

1. c)Punkt II.3. des 4. Nachtrags Randnummer 120 Auch insoweit hat die Klägerin aus keinem denkbaren rechtlichen Gesichtspunkt einen Anspruch auf Genehmigung gegen die Beklagten. Randnummer 121 In diesem Punkt des 4. Nachtrags geht es um die Beseitigung eines formalen Hindernisses, dass dem grundbuchlichen Vollzug der Erhöhung der Beherbergungseinheiten auf 58 durch den 2. Nachtrag entgegensteht. Es gelten insoweit die Ausführungen unter
2. b)entsprechend. Randnummer 122
3. d)Punkt II.4 des 4. Nachtrags Randnummer 123 Hinsichtlich des Punktes II.4 hat die Klägerin einen Anspruch auf Genehmigung des 4. Nachtrags gegen die Beklagten. Randnummer 124 Der 4. Nachtrag enthält an dieser Stelle die vom Grundbuchamt für erforderlich angesehene Auflassungserklärung und einige Klarstellungen, die der Aufteilung der ursprünglichen Wohneinheit 49 in zwei Wohneinheiten, nämlich in die Wohneinheit 49 (neuer Zuschnitt) und die Wohneinheit 263 dient. Diese Aufteilung ist bereits im 2. Nachtrag (dort Punkt II. 1.c)) vorgesehen. Randnummer 125
4. aa)Genehmigungsbedürfnis Randnummer 126 Die Klägerin hat ein Genehmigungsbedürfnis. Es gelten die Ausführungen unter
5. a)
6. aa)entsprechend. Randnummer 127
7. bb)Anspruch auf Genehmigung aus § 242 Randnummer 128 Die Klägerin hat insoweit einen Anspruch auf Genehmigung des Nachtrags. Randnummer 129 Teilt ein Bauträger eine noch nicht verkaufte Wohneigentumseinheit in zwei kleinere Einheiten auf, ohne dass hierfür erhebliche Zusatzflächen in Anspruch genommen werden, liegt hierin eine unwesentliche Änderung, denen die anderen Erwerber zustimmen müssen, wenn der Bauträger insoweit nicht von einer Änderungsvollmacht Gebrauch machen kann. Dem Eigentümer einer Wohneinheit ist eine solche Aufteilung generell gestattet (BGH, Urteil vom 27. April 2012, V ZR 211/11), sodass auch ein Bauträger gegenüber seinen Erwerbern berechtigt sein muss, die Teilungserklärung hinsichtlich einer noch nicht verkauften Wohneinheit entsprechend zu ändern. Randnummer 130
8. e)Punkt II. 5 des 4. Nachtrags Randnummer 131 Auch hinsichtlich dieses Punkts hat die Klägerin einen Anspruch auf Genehmigung des 4. Nachtrags durch die Beklagten. Randnummer 132 Hier geht es um geringfügige Änderungen der Flächen im Bereich der Teileigentumseinheiten 211, 212, 230, 250, 251 und 262, wobei es im Wesentlichen um die Schaffung oder Veränderung von Pkw-Stellplätzen geht (vgl. Schriftsatz der Klägerin vom 15. Oktober 2024, S. 9 ff). Randnummer 133
9. aa)Genehmigungsbedürfnis Randnummer 134 Hinsichtlich des Genehmigungsbedürfnisses dieser Maßnahme gelten die Ausführungen unter
10. a)
11. aa)entsprechend. Randnummer 135
12. bb)Anspruch auf Genehmigung aus § 242 BGB Randnummer 136 Der Anspruch der Klägerin auf Genehmigung ergibt sich aus § 242 BGB. Es mag hier zu kleineren Verschiebungen zwischen Flächen, die in Sondereigentum stehen, und Gemeinschaftsflächen kommen, sie sind aber geringfügig. Aus Sicht der übrigen Erwerber sind diese Änderungen unwesentlich. Randnummer 137
13. f)Punkte III.1 bis 3. des 4. Nachtrags Randnummer 138 Insoweit hat die Klägerin keinen Anspruch auf Genehmigung des 4. Nachtrags. An dieser Stelle geht es um Änderungen der Gemeinschaftsordnung, die dem Ziel dienen, die Erhöhung der Zahl der Beherbergungseinheiten von 38 auf 58 umzusetzen (vgl. Schriftsatz der Klägerin vom 15. Oktober 2024, S. 11 ff). Randnummer 139
14. aa)Genehmigungsbedürfnis Randnummer 140 Hinsichtlich des Genehmigungsbedürfnisses dieser Maßnahme gelten die Ausführungen unter
15. a)
16. aa)entsprechend. Randnummer 141
17. bb)Kein Anspruch auf Genehmigung Randnummer 142 Der Klägerin steht insoweit aus keinem denkbaren rechtlichen Gesichtspunkt ein Anspruch auf Genehmigung gegen die Beklagten zu. Es gelten insoweit die Ausführungen unter
18. b)entsprechend. Randnummer 143 2. Nebenentscheidungen Randnummer 144 Die Kostenentscheidung ergibt sich aus §§ 92 Abs. 2 Nr. 1, 97 Abs. 1 ZPO. Die Punkte des 4. Nachtrags, bei denen die Beklagten unterliegen, bewertet das Berufungsgericht als geringfügig gegenüber den Punkten, bei denen sie obsiegen, die die wirtschaftlich bedeutsame Umgestaltung der Beherbergungseinheiten betrifft. Bei der Anwendung von § 92 Abs. 2 Nr. 1 ZPO war außerdem zu beachten, dass das Landgericht der Klägerin wegen des für erledigt erklärten Teils ihrer Klage gemäß § 91a ZPO die Kostentragung auferlegt hat und die Klägerin diese Entscheidung nicht angegriffen hat. Randnummer 145 Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO. Randnummer 146 3. Revisionszulassung Randnummer 147 Die Revision wird zugelassen. Permalink Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://gesetze.berlin.de/perma?d=NJRE001606999