LG Berlin II 64. Zivilkammer 64 S 19/22 Beschluss Kurze Verjährungsfrist des Vermieters auch bei existenzvernichtenden Schäden sowie vorsätzlicher Zer

Kurze Verjährungsfrist des Vermieters auch bei existenzvernichtenden Schäden sowie vorsätzlicher Zerstörung Leitsatz

1. Den Mietern ist die Verjährungseinrede nach §§ 548 Abs. 1, 214 BGB weder nach Art. 14 GG deswegen zu versagen, weil der vom Vermieter geltend gemachte Schaden der Höhe nach existenzvernichtend sei, noch gemäß § 242 BGB deshalb, weil die Mieter die Wohnung vorsätzlich zerstört hätten, statt die versprochenen Instandsetzungsarbeiten und Renovierungsmaßnahmen durchzuführen. Die kurze Verjährung des § 548 Abs. 1 BGB erfasst auch Schadenersatzansprüche wegen – fahrlässiger oder auch vorsätzlicher – unerlaubter Handlung.
2. Der Vermieter kann sich gemäß § 162 Abs. 1 BGB nicht darauf berufen, die Mieter hätten die als Gegenleistung für einen Mieterlass versprochenen Renovierungsmaßnahmen nicht durchgeführt, wenn er die Fortführung und Vollendung der Arbeiten durch die mit dem Ausspruch eines Hausverbots verbundene Aussperrung der Mieter vereitelte. Orientierungssatz Hinweis der Dokumentationsstelle des Bundesgerichtshofs: Die Nichtzulassungsbeschwerde vor dem BGH (VIII ZR 104/24) ist zurückgenommen worden. Verfahrensgang vorgehend LG Berlin II
3. Zivilkammer,
4. Februar 2024, 64 S 19/22, Beschluss vorgehend AG Köpenick,
5. Dezember 2021, 9 C 48/21 Tenor Die Berufung des Beklagten gegen das am
6. Dezember 2021 verkündete Urteil des Amtsgerichts Köpenick – 9 C 48/21 – wird zurückgewiesen. Der Beklagte hat die Kosten der Berufung zu tragen. Das angefochtene Urteil ist ab sofort ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar. Dem Beklagten bleibt nachgelassen, die Zwangsvollstreckung der Kläger durch Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des beizutreibenden Betrages abzuwenden, falls nicht die Kläger vor Beginn der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leisten. Der Streitwert wird für die Berufungsinstanz auf bis zu 50.000,00 € festgesetzt. Gründe I. Randnummer 1 Die Parteien schlossen am
7. August 2018 einen Wohnungsmietvertrag. Nachdem der Beklagte die Wohnung im Oktober 2018 wieder in Besitz nahm, nehmen die Kläger den Beklagten auf Rückzahlung der geleisteten Mietsicherheit sowie auf Freistellung von vorgerichtlichen Kosten in Anspruch, während der Beklagte mit der Widerklage Schadenersatz begehrt, weil die Kläger die Wohnung beschädigt, sie nämlich rechtswidrig in einen Rohbauzustand versetzt hätten. Wegen der tatsächlichen Feststellungen und der im ersten Rechtszug zur Entscheidung gestellten Anträge wird auf die Ausführungen in dem angefochtenen Urteil Bezug genommen, das dem Beklagten am
8. Dezember 2021 zugestellt worden ist. Das Amtsgericht hat der Klage in vollem Umfang stattgegeben und die Widerklage abgewiesen. Randnummer 2 Hiergegen wendet sich der Beklagte mit der am
9. Januar 2022 bei Gericht eingegangenen und nach Verlängerung der Berufungsbegründungsfrist bis zum
10. März 2022 an diesem Tag begründeten Berufung. Er rügt, das Amtsgericht sei zu Unrecht von einer Verjährung seiner Schadenersatzansprüche ausgegangen; § 548 BGB sei vorliegend nicht anwendbar, weil die Kläger die Mietsache gar nicht zurück gegeben, sondern sie vielmehr vollständig zerstört hätten. Ein schon dem Grunde nach ausgeschlossener Kautionsrückzahlungsanspruch sei jedenfalls durch Aufrechnung mit den Mietforderungen für September und Oktober 2018 erloschen, denn die Kläger hätten die für die vorgesehene Mietfreistellung vereinbarte Bedingung – nämlich die Verbesserung der Wohnung – nicht herbeigeführt. Randnummer 3 Der Beklagte beantragt sinngemäß, Randnummer 4 das angefochtene Urteil abzuändern und die Klage abzuweisen sowie die Kläger auf die Widerklage zu verurteilen, an den Beklagten 46.276,50 € zu zahlen. Randnummer 5 Die Kläger beantragen, Randnummer 6 die Berufung zurückzuweisen. Randnummer 7 Sie verteidigen die angefochtene Entscheidung. Randnummer 8 Die Kammer hat die Parteien mit Beschluss vom
11. Februar 2024 darauf hingewiesen, dass sie der Berufung keine Erfolgsaussichten beimesse und beabsichtige, das Rechtsmittel gemäß § 522 Abs. 2 ZPO durch einstimmigen Beschluss zurückzuweisen. Wegen der Einzelheiten wird auf den Beschluss (Bl. II/53 ff. d. A.) Bezug genommen, der dem Beklagten am
12. Februar 2024 zugestellt worden ist. Der Beklagte hat mit Schriftsatz vom
13. Februar 2024 (Bl. II/62 ff. d. A.) zu den Hinweisen der Kammer Stellung genommen. II. Randnummer 9 Die Berufung ist durch einstimmigen Beschluss als unbegründet zurückzuweisen, da die Voraussetzungen des § 522 Abs. 2 ZPO gegeben sind, die zulässige Berufung insbesondere offensichtlich unbegründet ist. Randnummer 10 Zur Begründung wird auf den Hinweisbeschluss der Kammer vom
14. Februar 2024 Bezug genommen. Die Kammer hält an ihren dort nieder gelegten Erwägungen fest. Die Ausführungen des Beklagten im Schriftsatz vom
15. Februar 2024 rechtfertigen eine abweichende Beurteilung nicht. Anders als der Beklagte meint, erfasst die kurze Verjährung des § 548 BGB auch Schadenersatzansprüche wegen – fahrlässiger oder auch vorsätzlicher – unerlaubter Handlung (BGH – VIII ZR 349/10 –, Urt. v. 29.06.2011, GE 2011, 1156 ff., Rn. 12 m. w. N., zitiert nach juris), und zwar auch in Form einer Sachbeschädigung. Offensichtlich fehl geht das Argument des Beklagten, die Kläger hätten die - ja unstreitig als solche durchaus existente - Wohnung komplett zerstört, sodass er die Mietsache noch gar nicht zurückerlangt und die Verjährungsfrist noch gar nicht zu laufen begonnen habe. Wie bereits im Hinweisbeschluss vom
16. Februar 2024 ausgeführt, folgt die Kammer der Beklagten auch nicht darin, dass § 548 BGB gegen Art. 14 GG verstoße und verfassungswidrig sei. Randnummer 11 Die weiteren Ausführungen des Beklagten im Schriftsatz vom
17. Februar 2024 sind ebenfalls unbehelflich; eine erkennbare Auseinandersetzung mit den Erwägungen der Kammer im Hinweisbeschluss vom
18. Februar 2024 findet nicht statt, sodass noch einmal auf diese verwiesen wird. Die Kammer hat in dem Hinweisbeschluss insbesondere erläutert, aus welchen Gründen die Kläger sich weiterhin auf den Mieterlass für die Monate September und Oktober 2018 berufen können; diesen Erwägungen tritt der Beklagte nicht schlüssig entgegen. Randnummer 12 Die Kostenentscheidung folgt § 97 Abs. 1 ZPO. Die Anordnung der vorläufigen Vollstreckbarkeit des angefochtenen Urteils beruht auf §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO. Randnummer 13 Die Festsetzung des Streitwerts beruht auf §§ 63 Abs. 2, 47 Abs. 1 GKG. Permalink Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://gesetze.berlin.de/perma?d=NJRE001610118