folgenden Wohneinheiten: Randnummer 3
zuweisen. Zugleich drohte es für den Fall, dass sie der Rückführungsaufforderung nicht fristgemäß
kommen sollte, ein Zwangsgeld in Höhe von jeweils 10.000,00 Euro an. Ferner drohte es für den Fall, dass sie nicht fristgemäß ein
weis über die Rückführung erbringen sollte, ein Zwangsgeld in Höhe von je 500,00 Euro an. Bei den Räumlichkeiten handele sich um schützenswerten Wohnraum, der tatsächlich und rechtlich zu Wohnzwecken geeignet sei, auch wenn diese bereits vor dem Inkrafttreten des Zweckentfremdungsverbot-Gesetzes als Ferienwohnungen genutzt wurden. Die Antragstellerin könne sich auf keinen Bestands- oder Vertrauensschutz berufen und sei nicht in ihren Grundrechten, insbesondere aus Art. 3 Abs. 1 und Art. 12 Abs. 1 des Grundgesetzes – GG –, verletzt. Die erfolgte Nutzung als Ferienwohnungen sei weder von einer tatsächlich erteilten Genehmigung gedeckt noch genehmigungsfähig. Die Antragstellerin habe keine baurechtliche Genehmigungsfreiheit für die Umnutzung der genehmigten Wohnungen in Ferienwohnungen beanspruchen können, zumal eine entsprechende Einzelfallprüfung nicht erfolgt sei. Eine entsprechende Nutzung der in einem allgemeinen Wohngebiet belegenen Räumlichkeiten sei bauplanungsrechtlich unzulässig. Ausweislich der Begründung des Bebauungsplans solle die bestehende Wohnbebauung erhalten und planungsrechtlich gesichert werden. Selbst wenn man die Ferienwohnungen als sonstige nicht störende Gewerbebetriebe ansehen würde, seien diese angesichts ihrer Vielzahl nicht ausnahmsweise zulässig. Jedenfalls sei die Nutzung als Ferienwohnungen im Einzelfall im Hinblick auf die Vielzahl der Ferienwohnungen sowie die von ihnen zu erwartenden Lärmbelästigungen, wie die beim Bezirksamt eingegangen Beschwerden über Partylärm, Rollkoffer-Lärm und Ruhestörungen durch Drücken falscher Klingelknöpfe zeigten, unzulässig. Angesichts der Baurechtswidrigkeit könne sich die Antragstellerin auch auf keinen rechtsstaatlichen Vertrauensschutz berufen, zumal diesem durch die zweckentfremdungsrechtlichen Übergangsregelungen von zwei Jahren hinreichend Rechnung getragen worden sei. Faktisch sei die Übergangsfrist aufgrund der langen Verfahrensdauer auf zehn Jahre ausgeweitet worden. Ein Verstoß gegen die Berufsfreiheit sei ebenfalls nicht gegeben, da die Regelungen keine berufsregelnde Tendenz haben. Der Betrieb von Ferienwohnungen sei nicht grundsätzlich, sondern nur in baurechtlich genehmigten Wohnraum verboten, in Gewerberäumen jedoch weiterhin zulässig. Ein Verstoß gegen Art. 3 Abs. 1 GG liege entsprechend der hierzu ergangenen verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung nicht vor, da keine vergleichbaren Sachverhalte vorlägen und eine vermeintliche Ungleichbehandlung jedenfalls gerechtfertigt wäre. Randnummer 27 Hiergegen erhob die Antragstellerin am
zuweisen. Für den Fall, dass sie der Rückführungsaufforderung nicht fristgemäß
kommen sollte, hat es erneut ein Zwangsgeld in Höhe von jeweils 10.000,00 Euro angedroht. Sofern sie zudem nicht fristgemäß ein
weis über die Rückführung erbringen sollte, hat es wiederum ein Zwangsgeld in Höhe von je 500,00 Euro angedroht. Zur Begründung hat es ergänzend zum Ausgangsbescheid insbesondere ausgeführt, es sei unzutreffend, dass die Wohnungen bereits vor Inkrafttreten des Bebauungsplans als Ferienwohnung genutzt worden seien. Selbst wenn dies zutreffen sollte, ergebe sich hieraus keine andere rechtliche Beurteilung, da die alten Wohngebäude das Gebiet als faktisches allgemeines Wohngebiet prägten und prägen. In rechtlicher Hinsicht sei die unterbliebene Anhörung bei Erlass der Ausgangsbescheide unschädlich, da dieser Mangel heilbar und jedenfalls im Widerspruchsverfahren auch tatsächlich geheilt worden sei. Randnummer 31 Im Rahmen des gerichtlichen Verfahrens trägt die Antragstellerin vertiefend und ergänzend vor, sie hätte vor Erlass der Rückführungsaufforderung zwingend angehört werden müssen. In der Sache sei die Nutzung als Ferienwohnung durch eine baurechtlich genehmigte Wohnnutzung abgedeckt. Sie könne sich auf Bestands- beziehungsweise Vertrauensschutz aus Art. 14 GG berufen. Die Rückwirkung des Zweckentfremdungsverbot-Gesetzes verletzte sie in ihrem Recht auf Eigentum. Die Nutzung als Ferienwohnungen sei
dem einschlägigen Bebauungsplan jedenfalls genehmigungsfähig. Das Land Berlin sei selber davon ausgegangen, dass eine Nutzung als Ferienwohnung einer Wohnnutzung darstelle, wie die Antwort der Senatsverwaltung auf die kleine Anfrage des Abgeordneten Andreas Otto vom 30. September 2008 zeige (Drs. 16/12 592). Die maßgebliche nähere Umgebung entspreche zudem keinem typischen allgemeinen Wohngebiet, sondern sei durch eine Vielzahl von Gebäuden für öffentliche, wirtschaftliche und gewerbliche Zwecke dominiert sowie touristisch geprägt. Die begehrte Nutzung sei auch nicht im Einzelfall unzulässig, insbesondere ginge eine Ferienwohnungsnutzung nicht zwangsläufig mit erhöhten Immissionen einher. Vorliegend sei außerdem zu berücksichtigen, dass der Bebauungsplan nicht maßgeblich sei. Zum einen sei dieser funktionslos geworden, da die nähere Umgebung vielmehr einem Kerngebiet entspreche. Zum anderen seien die maßgeblichen Wohneinheiten bereits vor dem Inkrafttreten des Bebauungsplans, nämlich seit Juli 2005, als Ferienwohnungen genutzt worden. Zunächst habe die Antragstellerin hierfür mit Vermittlerfirmen gearbeitet und
der abschließenden Herrichtung der Ferienapartments seien diese an die Betreiberfirma vermietet worden, die diese bis heute betreibe. Zum
weis hierfür hat die Antragstellerin insbesondere eine "Mieterstatistik" sowie einen Mietvertrag mit der Betreiberfirma vorgelegt. Randnummer 32 Das Zweckentfremdungsverbot-Gesetz verstoße ferner gegen den Gleichheitsgrundsatz des Art. 3 Abs. 1 GG. Zum einen erfolge eine ungerechtfertigte Ungleichbehandlung von Ferienwohnungen und sonstigem Gewerbe, indem für letzteres eine weitergehende Bestandsschutzregelung vorgesehen sei. Die Satzung der Stadt Leipzig über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum vom 21. August 2024, welche eine bloße gewerbliche Nutzung nicht erfasse, zeige, dass es lediglich darum gehe, gezielt gegen politisch ungewollte Ferienwohnungen vorzugehen. Zum anderen würden landeseigene Wohnungsbaugesellschaften zu Unrecht privilegiert, die Gästewohnungen weiterhin tage- und wochenweise vermieten dürften. Jedenfalls sei die Schlechterstellung der Ferienwohnungsbetreiber unverhältnismäßig. Kurzzeitvermietungen entfalteten keinen signifikanten Einfluss auf den Wohnungsmarkt. Deren Verbot verursache bei der Antragstellerin jedoch erhebliche wirtschaftliche Schäden aufgrund von Mindereinnahmen bei der Wohnvermietung im Vergleich zur Vermietung als Ferienwohnung sowie
teiligen einkommens- und umsatzsteuerrechtlichen Konsequenzen einer entsprechenden Nutzungsänderung. Da eine abschließende obergerichtliche und höchstrichterliche Klärung der hier maßgeblichen Rechtsfragen vor dem Oberverwaltungs- und Landesverfassungsgericht sowie dem Bundesverfassungsgericht noch ausstünde, seien die Rückführungsanordnungen schließlich treuwidrig erfolgt. Randnummer 33 Die Antragstellerin beantragt, Randnummer 34 die aufschiebende Wirkung ihres Widerspruchs gegen den Bescheid des Bezirksamts Mitte von Berlin vom 24. Oktober 2024 anzuordnen. Randnummer 35 Der Antragsgegner beantragt, Randnummer 36 den Antrag zurückzuweisen. Randnummer 37 Zur Begründung ergänzt und vertieft er sein Vorbringen aus dem Verwaltungsverfahren. Die unterbliebene Anhörung sei grundsätzlich heilbar, sodass die Anordnung der aufschiebenden Wirkung nicht auf den formellen Fehler gestützt werden könne, zumal eine Heilung hier inzwischen durch das Widerspruchsverfahren ohnehin erfolgt sei. Randnummer 38 Die Antragstellerin könne sich auf keinen durch Art. 14 Abs. 1 GG geschützten baurechtlichen Bestandsschutz berufen, da eine Nutzung als Ferienwohnung
der Rechtsprechung keine Wohnnutzung darstelle. Die Nutzungsänderung hin zu einer Nutzung als Ferienwohnung sei stets genehmigungspflichtig gewesen und bereits aufgrund der fehlenden Genehmigung illegal. Soweit die Antragstellerin auf andere Gebäude Bezug nehme, die dazu führten, dass angeblich kein typisches Wohngebiet vorläge, befänden sich diese außerhalb des allgemeinen Wohngebiets in einem Bereich, der ausdrücklich als Sondergebiet festgesetzt worden sei. Selbst wenn man davon ausginge, dass der Tourismus auch durch Ferienwohnungen für Berlin Vorteile bringe, habe dies nicht im allgemeinen Wohngebiet zur erfolgen, da hiermit Störungen und negative Entwicklungen für die dortige Wohnbevölkerung einhergingen. Soweit die Antragstellerin nunmehr geltend mache, es käme auf den Bebauungsplan gar nicht an, sei dies unzutreffend. Sie habe bereits nicht hinreichend dargelegt und
gewiesen, dass eine Nutzung als Ferienwohnung tatsächlich vor Inkrafttreten des Bebauungsplans erfolgt sei. Im Übrigen würde es sich jedenfalls um ein faktisches allgemeines Wohngebiet handeln. Der Bebauungsplan sei auch nicht funktionslos geworden, da die von der Antragstellerin angeführte Bebauung außerhalb des Plangebiets liege. Randnummer 39 Ein Verstoß gegen Art. 3 Abs. 1 GG sei auch nicht in der ursprünglichen Fassung des zweckentfremdungsrechtlichen Vorschriften zu sehen, wonach bei der Vermietung von Wohnraum in der Form von Gästewohnungen durch Wohnungsunternehmen das überwiegende Interesse an einer solchen Vermietung nicht gesondert begründet werden musste, wenn der Wohnraum im Verhältnis zum Wohnungsbestand des Unternehmens von zu vernachlässigender Bedeutung war. Es liege bereits kein vergleichbarer Sachverhalt vor, da Wohnungsbaugesellschaften anders als Ferienwohnungsunternehmen fast ausschließlich dauerhaften Wohnraum für die Bevölkerung zur Verfügung stellten. Die Ausnahme gelte auch nicht ausschließlich für landeseigene sondern für sämtliche Wohnungsbaugesellschaften. Eine etwaige Ungleichbehandlung wäre jedenfalls verfassungsrechtlich gerechtfertigt, da die Baugenossenschaften – anders als Ferienwohnungsunternehmen – die Gewinne in den Erhalt und Bau von Wohnraum investieren. Unzutreffend sei auch, dass die Kurzzeitvermietung keinen signifikanten Einfluss auf den Wohnungsmarkt entfalte. Die von der Antragstellerin hierzu in Bezug genommene Studie treffe nur eine Aussage für Kurzzeitvermietungen über die Plattform Airbnb für die Dauer von 90 Tagen im Jahr 2023 und nicht von dauerhaften Kurzzeitvermietungen im Gesamten. Zudem sei nicht berücksichtigt, dass das Zweckentfremdungsverbot zu dem Zeitpunkt bereits seit zehn Jahre in Kraft war und daher gegebenenfalls gerade zu dem Ergebnis der Studie geführt habe. Schließlich seien die Regelungen nicht unverhältnismäßig, insbesondere im Hinblick auf die faktisch zehnjährige Übergangsfrist, während dessen die Antragstellerin gute Einnahmen habe erzielen und sich auf die absehbare Rückführung zu Wohnzwecken wirtschaftlich einstellen habe können. Die Antragstellerin könne sich nicht auf Vertrauensschutz berufen. Dies folge auch daraus, dass die Antragstellerin die Mietverträge mit dem Betreiberunternehmen selbst
Inkrafttreten des Zweckentfremdungsverbot-Gesetzes ausgeweitet habe. Die Investitionen hätten sich zudem bereits amortisiert. Randnummer 40 Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der Gerichtsakte sowie die Verwaltungsvorgänge des Antragsgegners verwiesen. II. Randnummer 41 Der Antrag auf Gewährung vorläufigen Rechtsschutzes bleibt ohne Erfolg. Randnummer 42 1. Der Antrag ist zwar zulässig, insbesondere
GO – statthaft. Dem Widerspruch der Antragstellerin gegen die Wohnzuführungsaufforderungen des Bezirksamts Mitte von Berlin vom
GO gebotene Abwägung der widerstreitenden Interessen geht zulasten der Antragstellerin aus. Die Wohnzuführungsaufforderungen gemäß § 4 Abs. 1 Satz 1 ZwVbG erweisen sich
der im Verfahren des vorläufigen Rechtsschutzes allein möglichen und gebotenen summarischen Prüfung als rechtmäßig. Randnummer 45 a) Der Bescheid ist in formeller Hinsicht nicht zu beanstanden. Insbesondere ist die
VfG Bln – i.V.m. § 28 Abs. 1 des Verwaltungsverfahrensgesetzes – VwVfG – gebotene und zunächst unterbliebene Anhörung durch die
holung der Anhörung im Widerspruchsverfahren gemäß § 45 Abs. 1 Nr. 3, Abs. 2 VwVfG geheilt worden. Eine Heilung setzt voraus, dass die Anhörung
träglich ordnungsgemäß durchgeführt und ihre Funktion für den Entscheidungsprozess der Behörde uneingeschränkt erreicht wird (vgl. BVerwG, Urteil vom
VbG anordnen, dass Verfügungs- oder Nutzungsberechtigte die Wohngebäude, Wohnungen oder Wohnräume wieder Wohnzwecken zuzuführen haben (Wohnzuführungsgebot). Das Bezirksamt setzt hierfür
1 Satz 2 der Vorschrift eine Frist, die im Regelfall einen Monat beträgt. Diese Voraussetzungen sind vorliegend erfüllt. Randnummer 47 aa) Die streitgegenständlichen Räumlichkeiten stellen im maßgeblichen Zeitpunkt der letzten behördlichen Entscheidung (vgl. Urteil der Kammer vom 27. Februar 2025 – VG 6 K 236/20 – juris Rn. 21) zweckentfremdungsrechtlich geschützten Wohnraum im Sinne von § 1 Abs. 3 Satz 1 ZwVbG dar. Randnummer 48 Danach sind Wohnraum alle Räumlichkeiten, die zur dauernden Wohnnutzung tatsächlich (siehe unter
VbG allein Räumlichkeiten, die zu anderen Zwecken errichtet worden sind und zum Zeitpunkt des Inkrafttretens der Verordnung über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum (Zweckentfremdungsverbot-Verordnung – ZwVbVO – vom 4. März 2014 [GVBl. S. 73], in Kraft getreten zum 1. Mai 2014) auch entsprechend genutzt werden (siehe unter
NVO entspräche, wäre die Nutzung der Räume zu Wohnzwecken mit dem Bauplanungsrecht vereinbar. Eine Wohnnutzung ist gemäß §§ 31 Abs. 1, 34 Abs. 2 des Baugesetzbuches – BauGB – i.V.m. § 7 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO auch in einem faktischen Kerngebiet ausnahmsweise zulässig. Die Möglichkeit einer Ausnahmeerteilung genügt, um die rechtliche Eignung der Räume zu Wohnzwecken im Sinne des Zweckentfremdungsrechts zu begründen, unabhängig davon, ob diese tatsächlich bereits erteilt wurde (vgl. Urteil der Kammer vom 17. Oktober 2018 – VG 6 K 524.17 – juris Rn. 45). Vorliegend ist weder vorgetragen noch ersichtlich, dass die Voraussetzungen unter denen eine entsprechende Ausnahme
Ermessen der Behörde erteilt werden kann, nicht vorliegen. Insbesondere ist nicht erkennbar, dass die Wohnnutzung mit dem Grundsatz der Gebietsverträglichkeit oder dem Rücksichtnahmegebot des § 15 BauNVO unvereinbar wäre oder städtebauliche Belange (vgl. § 1 Abs. 6 BauGB) dem entgegenstünden (vgl. Urteil der Kammer vom 17. Oktober 2018, a.a.O., Rn. 44). Randnummer 54 Sonstige rechtliche Hinderungsgründe für eine Wohnnutzung sind nicht erkennbar. Randnummer 55
träglich vom Verfügungsberechtigten zu anderen Zwecken umgewidmet worden sind, spielt
dem Willen des Gesetzes keine Rolle (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 6. April 2017 – OVG 5 B 14.16 – juris Rn. 39). Randnummer 56 bb)
VbG liegt eine Zweckentfremdung vor, wenn Wohnraum zu anderen als Wohnzwecken genutzt wird, insbesondere wenn Wohnraum zum Zwecke der wiederholten
Tagen oder Wochen bemessenen Vermietung als Ferienwohnung oder einer Fremdenbeherbergung, insbesondere einer gewerblichen Zimmervermietung oder der Einrichtung von Schlafstellen, verwendet wird. Das Gesetz erklärt damit die Vermietung als Ferienwohnung zu einer anderen als einer Nutzung zu Wohnzwecken ungeachtet der Frage, ob
allgemeinem Sprachgebrauch nicht auch das vorübergehende Nutzen von Räumen zu häuslichen Zwecken den Begriff der Nutzung zu Wohnzwecken erfüllen könnte (siehe OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom
VbG erfüllt sein könnten, liegen nicht vor. Insbesondere ist die Übergangsregelung des § 2 Abs. 2 Nr. 1 ZwVbG nicht einschlägig. Demnach liegt für die Dauer von zwei Jahren seit Inkrafttreten der Zweckentfremdungsverbot-Verordnung keine Zweckentfremdung vor, wenn Wohnraum bereits zum Zeitpunkt des Inkrafttretens der Verordnung als Ferienwohnung genutzt wurde und der Berechtigte die Nutzung drei Monate seit Inkrafttreten der Verordnung am 1. Mai 2014 angezeigt hat. Diese Frist ist über zehn Jahre
Inkrafttreten der Verordnung jedenfalls abgelaufen. Randnummer 58 Die streitgegenständliche Nutzung der Wohneinheiten fällt auch nicht unter den Bestandsschutz
VbG .
dieser Bestimmung liegt keine Zweckentfremdung vor, wenn Wohnraum bereits zum Zeitpunkt des Inkrafttretens der Zweckentfremdungsverbot-Verordnung für gewerbliche oder berufliche sonstige Zwecke im Sinne des § 2 Abs. 1 Nr. 2 ZwVbG genutzt wird, wobei dies nur gilt, solange das zum genannten Zeitpunkt bestehende Nutzungsverhältnis nicht beendet wird oder ein zu diesem Zweck in den Räumlichkeiten eingerichteter und ausgeübter gewerblicher oder freiberuflicher Betrieb fortgeführt wird. Diese Bestandsschutzregelung erfasst die gewerbliche Ferienwohnungsvermietung und Fremdenbeherbergung gerade nicht. Es kommt nämlich nicht darauf an, ob die Vergabe der Räumlichkeiten durch den Verfügungsberechtigten an die Endnutzer eine Nutzung zu gewerblichen oder beruflichen sonstigen Zwecken darstellt, sondern allein darauf, ob die Räume vom letzten Glied in der Kette etwaiger Vermietungen/Verpachtungen und Untervermietungen/Unterverpachtungen zu gewerblichen oder beruflichen Zwecken genutzt wird (siehe OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom
der diesbezüglichen Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts greift ein durch Art. 14 Abs. 1 GG bewirkter Bestandsschutz nur dann, wenn die bauliche Nutzung zu irgendeinem Zeitpunkt genehmigt worden ist, also formell baurechtmäßig war, oder jedenfalls genehmigungsfähig, also materiell baurechtmäßig war (vgl. BVerfG, Kammerbeschluss vom 29. April 2022 – 1 BvL 2/17 – juris Rn. 20). Randnummer 61 (
NVO grundsätzlich unzulässig (vgl. BVerfG, Kammerbeschluss vom
NVO bzw. als "sonstiger nicht störender Gewerbebetrieb"
NVO i.V.m. § 31 Abs. 1 BauGB möglicherweise genehmigungsfähig wären, da die bloße Möglichkeit der Erteilung einer entsprechenden Ausnahmegenehmigung – solange diese nicht erteilt wurde – nicht zu einer Erstreckung des eigentumsrechtlichen Bestandschutzes führt (vgl. BVerfG, Kammerbeschluss vom
NVO i.V.m. § 34 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 BauGB grundsätzlich zulässig sind. Es ist bereits nicht von einer Funktionslosigkeit des Bebauungsplans auszugehen. Eine bauplanerische Festsetzung tritt wegen Funktionslosigkeit außer Kraft, wenn und soweit die Verhältnisse, auf die sie sich bezieht, in der tatsächlichen Entwicklung einen Zustand erreicht haben, der eine Verwirklichung der Festsetzung auf unabsehbare Zeit ausschließt und die Erkennbarkeit dieser Tatsache einen Grad erreicht hat, der einem etwa dennoch in die Fortgeltung der Festsetzung gesetzten Vertrauen die Schutzwürdigkeit nimmt (vgl. BVerwG, Urteil vom
gewiesen. Soweit sie vorträgt, bereits im Juli 2005 mit der Vermietung einzelner Ferienwohnungen begonnen zu haben, ist unklar, auf welche der Wohneinheiten sich dies erstrecken soll. Die mit Schriftsatz vom
träglichen Ergänzungen zum Mietvertrag erst
träglich an die Betreiberfirma vermietet. Zudem wird durch den Mietvertrag nicht belegt, dass tatsächlich schon vor dem Inkrafttreten des Bebauungsplans eine entsprechende Nutzung als Ferienwohnungen erfolgt ist. Randnummer 67 Selbst wenn man annehmen würde, dass einzelne der Wohneinheiten bereits vor Inkrafttreten des maßgeblichen Bebauungsplans als Ferienwohnungen genutzt wurden oder der Bebauungsplan bei Inkrafttreten des Zweckentfremdungsverbots insgesamt funktionslos geworden war, kann die Antragstellerin hieraus
der im einstweiligen Rechtsschutzverfahren allein gebotenen summarischen Prüfung keinen Bestandsschutz aus Art. 14 Abs. 1 GG herleiten. Die materielle Baurechtsmäßigkeit hätte sich dann nämlich
der Eigenart der näheren Umgebung gemäß § 34 Abs. 1 Satz 1 und Abs. 2 BauGB i.V.m. der Baunutzungsverordnung gerichtet. Soweit die Antragstellerin sich darauf beruft, dass die Eigenart der näheren Umgebung einem Kerngebiete entspräche, in dem Ferienwohnungen als "sonstige nicht wesentlich störende Gewerbebetriebe"
NVO i.V.m. § 34 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 BauGB zulässig sind, trägt dies nicht. Die Annahme eines Kerngebietes ist jedenfalls äußerst zweifelhaft, da die von der Antragstellerin angeführten wohnfremden Bauten – wie dargelegt – außerhalb des nunmehr als allgemeinen Wohngebiet festgesetzten Bereichs liegen. Es ist weder hinreichend dargelegt noch ansonsten ersichtlich, dass für die Bestimmung der näheren Umgebung vor Inkrafttreten des Bebauungsplans beziehungsweise bei dessen Funktionslosigkeit im Zeitpunkt des Inkrafttretens des Zweckentfremdungsverbots nicht vielmehr diese Wohnbebauung, sondern die außerhalb dessen liegende Umgebung, die nunmehr anderweitige Gebietsfestsetzungen aufweist, prägend war. Sofern die nähere Umgebung hingegen einem allgemeinen Wohngebiet entsprochen haben sollte, würden
NVO i.V.m. § 34 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 BauGB dieselben rechtlichen Grundsätze gelten, wie im Anwendungsbereich eines entsprechenden Bebauungsplans. Verbleibende Zweifel gehen hierbei zulasten der Antragstellerin, da diese die materielle Beweislast für das Vorliegen der ihr günstigen Tatsache trägt. Randnummer 68 (cc) Der fehlende Bestandsschutz für die Nutzung der Wohneinheiten zur Vermietung als Ferienwohnungen vermag die Antragstellerin auch nicht durch ihre Berufung auf Vertrauensschutz in Frage zu stellen (vgl. hierzu auch OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom
dem im Zeitpunkt des Inkrafttretens des Zweckentfremdungsverbot-Gesetzes geltenden Baurecht – wie dargelegt – bereits allgemein nicht erlaubt war (vgl. BVerfG, Kammerbeschluss vom
Inkrafttreten der Zweckentfremdungsverbot-Verordnung enthält (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom
den jeweils betroffenen unterschiedlichen Sach- und Regelungsbereichen bestimmen lassen. Aus dem allgemeinen Gleichheitssatz ergeben sich je
Regelungsgegenstand und Differenzierungsmerkmalen unterschiedliche Grenzen für den Gesetzgeber, die von gelockerten, auf das Willkürverbot beschränkten Bindungen bis hin zu strengen Verhältnismäßigkeitserfordernissen reichen können. Eine strengere Bindung des Gesetzgebers kann sich aus den jeweils betroffenen Freiheitsrechten ergeben. Zudem verschärfen sich die verfassungsrechtlichen Anforderungen, je weniger die Merkmale, an die die gesetzliche Differenzierung anknüpft, für den Einzelnen verfügbar sind, oder je mehr sie sich denen des Art. 3 Abs. 3 GG annähern (vgl. zur Maßstabbildung nur BVerfG, Urteil vom
gefragten Wohnungen errichtet würden, stärker geeignet seien,
ahmungseffekte auszulösen, und von den Feriengästen jeweils kurzfristig durch einen wechselnden Nutzerkreis genutzt würden und nicht auf längerfristige geschäftliche Beziehungen mit einem im wesentlichen gleichen Nutzerkreis ausgelegt seien, knüpften die Regelungen an ein Unterscheidungskriterium von hinreichendem Gewicht an und erwiesen sich als verhältnismäßig (Urteil der Kammer vom 8. Juni 2016, a.a.O., Rn. 117 ff.). Hieran hält die Kammer weiterhin fest. Das Vorbringen der Antragstellerin ist nicht geeignet, die dort getroffenen Feststellung in Zweifel zu ziehen. Sofern die Antragstellerin sich auf eine Satzung der Stadt Leipzig beruft, die eine gewerbliche Nutzung in Gänze vom Zweckentfremdungsverbot ausklammere, und sich hieraus ergebe, dass es lediglich darum gehe, gegen politisch ungewollte Ferienwohnung vorzugehen, ist dieser Vortrag von vornherein ungeeignet, zu einer anderen rechtlichen Bewertung zu führen. Die Rechtslage in der Stadt Leipzig ist für die Beurteilung der hiesigen Sach- und Rechtslage unerheblich. Randnummer 75 (b) Ohne Erfolg macht die Antragstellerin weiterhin geltend, eine verfassungswidrige Ungleichbehandlung beruhe darauf, dass landeseigene Wohnungsbaugesellschaften Gästewohnungen weiterhin tage- und wochenweise
VbG anbieten und vermieten dürften. Bereits die zugrundeliegende Annahme ist unzutreffend. Zu keinem Zeitpunkt stellte die tage- und wochenweise Vermietung von Gästewohnungen durch (landeseigene) Wohnungsbaugesellschaften keine tatbestandliche Zweckentfremdung im Sinne des § 2 Abs. 1 Nr. 1 ZwVbG dar. Zwar sah § 3 Abs. 4 ZwVbVO in seiner ursprünglichen – nur bis zum 6. November 2018 geltenden – Fassung unter anderem vor, dass bei der Vermietung von Wohnraum in der Form von Gästewohnungen durch Wohnungsunternehmen, der im Verhältnis zum Wohnungsbestand des Unternehmens von zu vernachlässigender Bedeutung ist, das überwiegende Interesse an einer solchen Vermietung nicht gesondert begründet werden muss. Dies betraf aber nicht die Frage, ob eine Zweckentfremdung vorliegt, sondern die Erleichterung der Genehmigungsfähigkeit einer solchen
VbG . Für die hier maßgebliche Beurteilung, ob die fraglichen Wohneinheiten zweckentfremdungsrechtlich geschützten Wohnraum darstellen und eine Zweckentfremdung vorliegt, kann die Antragstellerin daraus – selbst im Falle einer unzulässigen Privilegierung – nichts herleiten. Im Übrigen folgt aus der Tatsache, dass die landeseigenen oder privaten Wohnungsbauunternehmen – anders als Ferienwohnungsbetreiber – ganz überwiegend Wohnraum zur Verfügung stellen und lediglich in einem gänzlich untergeordneten Umfang Gästewohnungen anbieten, deren hieraus erzielten Gewinne wieder in den Wohnungsbau fließen, dass kein Verstoß gegen Art. 3 Abs. 1 GG vorliegt. Denn insoweit fehlt es bereits an einem vergleichbaren Sachverhalt und die vermeintliche Ungleichbehandlung wäre jedenfalls verfassungsrechtlich gerechtfertigt, da an ein Differenzierungskriterium angeknüpft wird, für das sachliche Gründe von hinreichendem Gewicht streiten, die die Unterscheidung als angemessen erscheinen lassen. Randnummer 76 (c) Schließlich kann sich die Antragstellerin nicht darauf berufen, dass die von ihr gerügten Ungleichbehandlungen unverhältnismäßig wären.
den verfassungsrechtlichen Maßstäben liegt – wie dargelegt – keine Ungleichbehandlung vor, sodass es auf die Frage der verfassungsrechtlichen Rechtfertigung ohnehin nicht entscheidungserheblich ankommt. Im Übrigen ist eine strenge Prüfung am Grundsatz der Verhältnismäßigkeit jedenfalls dann nicht geboten, wenn – wie hier – die unterschiedliche Behandlung der Vergleichsgruppen nur am Willkürverbot zu messen ist, da weder an unverfügbare Persönlichkeitsmerkmale angeknüpft wird, noch eine besondere Grundrechtsbetroffenheit im Hinblick auf die Eigentumsgarantie und die Freiheit der Berufsausübung gegeben ist (vgl. Urteil der Kammer vom
Inkrafttreten des Zweckentfremdungsverbots als Ferienwohnung genutzt hat. Randnummer 80 Schließlich gibt es keinen rechtsstaatlichen Grundsatz, der den Antragsgegner verpflichtet hätte, vor dem Erlass der angegriffenen Bescheide auf die von der Antragstellerin rekurrierte weitergehende höchstrichterliche Klärung sämtlicher der hier maßgeblichen Rechtsfragen, insbesondere durch das Bundesverfassungsgericht, abzuwarten. Die Handlungsfähigkeit der Verwaltung kann nicht bis zu einer entsprechenden höchstrichterlichen Klärung ausgesetzt sein, zumal entsprechende Entscheidungen auch nicht konkret absehbar sind. Randnummer 81
weises hierüber in dem Bescheid vom 24. Oktober 2024 sind rechtlich nicht zu beanstanden. Randnummer 85 Gegen die formelle Rechtmäßigkeit der Zwangsgeldandrohungen bestehen – jedenfalls
der Heilung des Anhörungsmangels (siehe hierzu unter II.2a)) – keine Bedenken. Insbesondere war das Bezirksamt Mitte von Berlin als Vollzugsbehörde für die Androhung zuständig (vgl. § 7 Abs. 1 VwVG). Auch in materiell-rechtlicher Hinsicht sind die Androhungen nicht zu beanstanden. Sie beruhen jeweils auf §§ 6 Abs. 1 und 13 des Verwaltungsvollstreckungsgesetzes – VwVG – i.V.m. § 8 Abs. 1 VwVfG Bln. Die Wohnungszuführungsaufforderung und die Aufforderung,
weise vorzulegen, sind wirksame Grundverwaltungsakte im Sinne von § 6 Abs. 1 VwVG, die gemäß § 6 Abs. 1 ZwVbG sofort vollziehbar sind. Sie haben jeweils einen vollstreckungsfähigen Inhalt, nämlich zum einen den Wohnraum wieder Wohnzwecken zuzuführen und zum anderen hierüber
weise vorzulegen. Die Zwangsgelder sind schriftlich (vgl. § 13 Abs. 1 Satz 1 VwVG) und in bestimmter Höhe (vgl. § 13 Abs. 5 VwVG) angedroht worden. Die
VG vorgesehenen Fristsetzungen wurden vorgenommen und waren der Länge
angemessen. Das Bezirksamt hat die Androhungen gemäß § 13 Abs. 2 Satz 2 VwVG i.V.m. § 6 Abs. 1 ZwVbG auch mit der Wohnungszuführungsaufforderung verbunden. Randnummer 86 3. Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO. Die Streitwertfestsetzung hat ihre Rechtsgrundlage in §§ 39, 52 f. GKG i.V.m. dem Streitwertkatalog für die Verwaltungsgerichtsbarkeit. Dabei ist für die Wohnzuführungsaufforderung der Auffangwert von 5.000,00 Euro je Wohneinheit anzusetzen, da eine wirtschaftlich günstigere Nutzung nicht feststellbar ist (vgl. Ziffer 56.6.3 des Streitwertkatalogs). Das zugleich angedrohte Zwangsgeld bleibt für die Streitwertfestsetzung außer Betracht, da die Hälfte der Höhe des Zwangsgelds von 10.000,00 Euro dem für die Grundverfügung zu bemessenden Auffangwert entspricht und damit nicht höher ist (vgl. Ziffer 1.7.2 i.V.m. Ziffer 1.7.1 Satz 2 des Streitwertkataloges). Für das Verfahren des vorläufigen Rechtsschutzes wird von der Hälfte des sich daraus ergebenden Betrages ausgegangen (vgl. Ziffer 1.5 des Streitwertkatalogs). Permalink Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://gesetze.berlin.de/perma?d=NJRE001615809
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