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LG Berlin II 29. Zivilkammer 29 O 76/21 Urteil Mängelrechte und Nutzungstauglichkeit von Gemeinschaftseigentum beim Erwerb von Wohnungseigentum § 633

Mängelrechte und Nutzungstauglichkeit von Gemeinschaftseigentum beim Erwerb von Wohnungseigentum Orientierungssatz

  1. Primäre Mängelrechte wegen Mängeln am Gemeinschaftseigentum können von einzelnen Erwerbern selbstständig geltend gemacht werden; sie sind nicht auf die Gemeinschaft verlagert. Dies gilt auch für technische Einrichtungen, die der Steuerung gemeinschaftlicher Bauteile dienen. (Rn.26)
  2. Sekundäre Mängelrechte am Gemeinschaftseigentum - insbesondere Minderung und kleiner Schadensersatz - stehen ausschließlich der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu. Einzelne Eigentümer sind insoweit nicht prozessführungsbefugt. (Rn.31)
  3. Die Einhaltung öffentlich-rechtlicher Mindestmaße schließt einen Sachmangel nicht aus. Maßgeblich ist, ob das betroffene Gemeinschaftseigentum die vertraglich vorausgesetzte Funktion erfüllt und sich im praktischen Gebrauch in zumutbarer Weise nutzen lässt. (Rn.56)
  4. Die Umstände des Erwerbs - etwa Preisniveau und Lage der Wohnung - können Rückschlüsse auf die zu erwartende Nutzungssituation zulassen und damit die Anforderungen an die geschuldete Funktionstauglichkeit des Gemeinschaftseigentums prägen. Eine Nutzungsmöglichkeit nur unter erheblichen Einschränkungen kann eine erhebliche Wertminderung begründen. (Rn.58) (Rn.63) Verfahrensgang nachgehend KG Berlin
  5. Zivilsenat,
  6. März 2025, 21 U 138/24, Urteil Tenor
  7. Die Beklagte wird verurteilt, an die Kläger 22.504,90 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem
  8. April 2021 zu zahlen. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
  9. Von den Kosten des Rechtsstreits hat die Beklagte vorab die durch die Ausführung des Beweisbeschlusses vom
  10. Oktober 2022 entstandenen Kosten zu tragen; von den übrigen Kosten des Rechtsstreits haben die Kläger und die Beklagte jeweils die Hälfte zu tragen.
  11. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar. Beschluss Der Streitwert wird auf 38.543,00 € festgesetzt. Tatbestand Randnummer 1 Die Kläger nehmen die Beklagte mit der am
  12. April 2021 zugestellten Klage auf Zahlung von Schadensersatz wegen Baumängeln, Minderung und die Erstattung außergerichtlicher Sachverständigenkosten in Anspruch. Randnummer 2 Die Kläger erwarben in dem Objekt ...straße ... in ... Berlin durch Kaufvertrag mit Bauverpflichtung von der Beklagten am
  13. November 2016 (Kaufvertrag beurkundet durch den Notar Dr. ... zur Urkundenrollen-Nr. 400/2016 (Anlage K1 und B1)) die Wohnung Nr. 2.16 im
  14. OG Mitte sowie den Tiefgaragenstellplatz Nr.
  15. Der Kaufpreis der Wohnung betrug 436.000,00 Euro, der des Stellplatzes 33.000,00 Euro. Der Umfang der zu erbringenden Bauleistungen ergibt sich aus der der Teilungserklärung beigefügten Baubeschreibung (Teilungserklärung des Notars ...zu Urkundenrollen-Nr. B 132/2016 vom
  16. März 2016 und Baubeschreibung als Anlage 2 der Grundlagenurkunde des Notars ... zur Urkundenrollen- Nr. B 141/2016 vom
  17. April 2016 (Anlage K4)). Randnummer 3 Unter Ziffer 2.3 „Untergeschoss“ zum Unterpunkt „Tiefgarage“ heißt es: Randnummer 4 „(…) Die PKW-Stellplätze werden mit einer Breite von mindestens 2,40 m und einer Länge von 5,00 m ausgeführt, was größenseitig der Mustergaragenverordnung entspricht, jedoch hinter den Empfehlungen der EAR 2005, die für den ruhenden Verkehr im öffentlichen Raum größere Stellplatzflächen ausweist, zurück bleibt. (…)“ Randnummer 5 Der Tiefgaragenstellplatz der Kläger weist eine Breite von 2,39 m und eine Länge von 5,06 m auf. Es ist der letzte Stellplatz rechtwinklig zum Ende der 5,99 m breiten Fahrgasse. Die Distanz zu Ein-/Ausfahrtrampe beträgt ca. 30 m mit 2 Richtungswechseln. Randnummer 6 Unter Ziffer 6.5 „Elektroinstallationen“ zum Unterpunkt „Sonnenschutzsteuerung“ heißt es: Randnummer 7 „(…) Zum Schutz der Markisen und Markisoletten vor Beschädigung bei zu hohen Windgeschwindigkeiten werden die Anlagen fassadenweise über Windwächter übergeordnet zur individuellen Betätigung gesteuert (…)“ Randnummer 8 Am
  18. Mai 2019 fand die Abnahme und Übergabe der Wohnung statt, anlässlich derer eine Mängelliste erstellt wurde (Anlage K2). Mit E-Mails vom
  19. Juni 2019 und
  20. Juli 2019 forderten die Kläger die Beklagte zur Mängelbeseitigung auf. Mit anwaltlichem Schreiben vom
  21. Oktober 2019 wiederholten sie die Aufforderung unter Fristsetzung bis zum
  22. November 2019 (Anlage K3). Am
  23. November 2019 entdeckten die Kläger einen Kratzer im Balkonsims. Randnummer 9 Die Kläger beauftragten sodann den Sachverständigen ... mit der Schätzung der Mängelbeseitigungskosten. In seiner gutachterlichen Stellungnahme vom
  24. Juli 2020 wies er Mangelbeseitigungskosten in Höhe von 11.450,00 Euro netto zuzüglich 25% Baunebenkosten zuzüglich der gesetzlichen Mehrwertsteuer (also insgesamt 17.031,86 Euro brutto) aus. Der Tiefgaragenstellplatz weise einen Minderwert von bis zu zwei Dritteln des Kaufpreises aus (Anlage K5). Seine Tätigkeit rechnete er am
  25. Oktober 2020 in Höhe von 1.626,90 Euro ab (Anlage K17). Randnummer 10 Am
  26. November 2020 meldeten die Kläger der Beklagten, dass das Thermostat in der Küche nicht funktioniere. Der von den Klägern beauftragte Sachverständige ...kam in seiner gutachterlichen Stellungnahme vom
  27. Dezember 2020 zu dem Ergebnis, dass das Thermostat in der 6 qm großen, in sich abgeschlossenen Küche ohne Funktion und der die Küche versorgende Heizkreis auf das Thermostat des Wohnzimmers geschaltet sei. Dies sei ein Verstoß gegen die zur Zeit der Fertigstellung geltende EnEV (Anlage K15). Seine Tätigkeit rechnete er am
  28. Dezember 2020 in Höhe von 348,00 Euro ab (Anlage K18). Randnummer 11 Mit anwaltlichem Schreiben vom
  29. Februar 2021 wies der Beklagte etwaige Ansprüche der Kläger zurück und bot seinerseits eine Abgeltungszahlung in Höhe von 10.000,00 Euro an. Randnummer 12 Im Juli 2021 tauschten die Kläger auf eigene Kosten in Höhe von 957,66 Euro eine Scheibe aus (Anlage K19). Randnummer 13 Die Kläger behaupten, die Gebrauchstauglichkeit des Stellplatzes sei reduziert, weil die Einfahrt aufgrund einer fehlenden Wendemöglichkeit über 27 m rückwärts erfolgen müsse. Ihnen hätten bei Kaufvertragsschluss lediglich Baupläne vorgelegen, sodass sie nicht haben absehen können, dass ein Einparken nur rückwärts möglich sei. Die abgeschlossene Küche sei ein Sonderwunsch gewesen; ein eigenes Thermostat sei für diesen Raum erforderlich. Bei Übergabe der Wohnung seien zudem etliche Fenster beschmutzt gewesen. Die Reinigung hätten sie selbst unter Einsatz von selbst erworbenen Reinigungsmitteln vorgenommen. Im Übrigen habe die Beklagte vorgerichtlich diverse Mängel anerkannt und Entschädigungen angekündigt. Auch eine behauptete Mängelbeseitigung seitens der Beklagten habe nicht stattgefunden. Insgesamt bestünden derzeit Mängel fort, für deren Beseitigung insgesamt 15.106,66 Euro aufzuwenden seien. Die Kläger meinen darüber hinaus, dass der Preis für den Tiefgaragenstellplatz um 22.000,00 Euro zu mindern sei. Zudem seien ihnen Sachverständigenkosten in Höhe von 1.974,90 Euro entstanden, die die Beklagte ebenfalls zu ersetzen habe. Wegen der Einzelheiten wird auf die Klageschrift vom
  30. März 2021, die Replik vom
  31. August 2021 sowie die Schriftsätze vom
  32. Januar 2022,
  33. August 2022 und
  34. Juni 2024 verwiesen. Randnummer 14 Die Beklagte hat die Tapetenablösung im Frühjahr 2024 behoben, woraufhin die Kläger den Rechtsstreit insoweit für erledigt erklärt haben und die Beklagte dieser Erledigungserklärung nicht binnen zwei Wochen nach Zustellung trotz entsprechender Belehrung widersprochen hat. Randnummer 15 Die Kläger beantragen, Randnummer 16
  35. die Beklagte zu verurteilen, folgende Mängel in der von ihnen erworbenen Wohnung ...str. ... in ... Berlin entsprechend dem Kaufvertrag vom
  36. November 2016 zu beseitigen: Randnummer 17 Einstellung des Windwächters zur Steuerung der Markisoletten und der Senkrechtmarkise, sodass die Gebrauchstauglichkeit und Schutzfunktion gegeben ist; Randnummer 18
  37. die Beklagte zu verurteilen, an sie einen Betrag von 38.543,00 Euro sowie Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen. Randnummer 19 Die Beklagte beantragt, Randnummer 20 die Klage abzuweisen. Randnummer 21 Die Beklagte macht geltend, die Kläger seien für die Geltendmachung etwaiger Ansprüche, die das Gemeinschaftseigentum betreffen, nicht aktivlegitimiert. Zudem habe sie sämtliche, bei der Abnahme im Abnahmeprotokoll vorbehaltene Mängel abgearbeitet. Die nachfolgend angezeigten Mängel könnten die Kläger nicht mehr geltend machen, da sie bei der Abnahme nicht vorbehalten gewesen seien. Soweit die Kläger die Mängel nicht beseitigen wollten, stünde ihnen kein Schadensersatz in Höhe der fiktiven Mängelbeseitigungskosten zu. Zudem habe sie die Mängel nicht vorgerichtlich anerkannt, sondern aus Kulanz während der Vergleichsverhandlungen Ausgleichszahlungen oder Mangelbeseitigung angeboten. Bezüglich der Eigenleistung der Kläger meint die Beklagte, dass diese nicht erstattungsfähig sei. Der Tiefgaragenstellplatz sei nach der Mustergaragenverordnung errichtet worden, welches ausdrücklich in der Baubeschreibung vereinbart worden sei. Der Stellplatz entspreche den anerkannten Regeln der Technik; zudem hätten sich die Kläger sehenden Auges für diesen Stellplatz entschieden, obwohl noch weitere verfügbar gewesen seien. Im Übrigen habe sich sie sich mit der Mängelbeseitigung nicht in Verzug befunden, sodass die Sachverständigenkosten nicht erstattungsfähig seien. Randnummer 22 Wegen der Einzelheiten wird auf die Klageerwiderung vom
  38. Juni 2021, die Duplik vom
  39. Oktober 2021 sowie den Schriftsatz vom
  40. Oktober 2022 verwiesen. Randnummer 23 Das Gericht hat Beweis erhoben gemäß dem Beweisbeschluss vom
  41. Oktober
  42. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das Gutachten der Sachverständigen Dipl.-Ing. ... vom
  43. November 2023 Bezug genommen. Entscheidungsgründe Randnummer 24 Die zulässige Klage ist aus dem im Tenor ersichtlichen Umfang begründet. I. Randnummer 25 Der Klageantrag zu 1) ist nicht begründet und ist daher abzuweisen, da die Kläger das Bestehen eines Mangels am Windwächter nicht substantiiert vorgetragen haben. Randnummer 26 Obwohl es sich bei dem Windwächter zur Steuerung der Markisoletten um Gemeinschaftseigentum handelt (vgl. OLG Frankfurt a.M., Beschluss vom
  44. August 2006 – 20 W 205/05 – NJW-RR 2007, 807; Wicke, in: Grüneberg, BGB,
  45. Aufl. 2024, § 5 WEG Rn. 6), sind die Kläger hinsichtlich des geltend gemachten Nacherfüllungsanspruchs aktivlegitimiert. Denn die primären Mängelrechte (Nacherfüllung, Selbstvornahme und der Kostenvorschussanspruch) sind nicht gemeinschaftsbezogen und können grundsätzlich von jedem Eigentümer eigenständig verfolgt werden (BGH, Urteil vom
  46. April 2007 – VII ZR 236/05 – juris Rn. 18). Randnummer 27 Allerdings ist bereits nicht substantiiert von den Klägern vorgetragen, dass der Windwächter mangelhaft ist. Die Beklagte hat den angeblichen Mangel jedenfalls bestritten. Zwar reicht es nach der sog. Symptomtheorie des Bundesgerichtshofs aus, wenn die Kläger die Mangelerscheinung hinreichend beschreiben; sie sind nicht gehalten, die Mangelursachen im Einzelnen zu bezeichnen (Jurgeleit, in: Kniffka/Koeble/Jurgeleit/Sacher, Kompendium des Baurechts,
  47. Aufl. 2020, Teil 5 Rn. 168 m.w.N.). Auch die Bezugnahme auf ein Parteigutachten ist zulässig (Sacher, in: Kniffka/Koeble/Jurgeleit/Sacher, Kompendium des Baurechts,
  48. Aufl. 2020, Teil 20 Rn. 6). Randnummer 28 Das Vorbringen der Kläger unter Verweis auf die gutachterliche Stellungnahme des Sachverständigen ... (Anlage K5) reicht dennoch nicht aus. Es werden keine Symptome für eine fehlerhafte Funktion des Windwächters dargelegt. Die Kläger tragen nicht hinreichend vor, welches Problem beim Windwächter vorliegen soll. Der Gutachter der Kläger kommt lediglich zu dem Schluss, dass dem Anschein nach kein Windwächter eingebaut bzw. nicht angemessen eingestellt ist. Dabei gehen die Kläger aufgrund ihres Klageantrags erkennbar nicht davon aus, dass kein Windwächter eingebaut ist. Der Regenwächter löst nach Angaben der Kläger eine 30-minütige Funktionssperre aus. Es könnte also auch ein technisches Problem des Regenwächters vorliegen. Auch kann keine Abgrenzung zu einer etwaigen fehlerhaften Wartung vorgenommen werden. II. Randnummer 29 Der Klageantrag zu 2) ist nur teilweise begründet (siehe auch unter III.). Randnummer 30 Die Kläger haben gegen die Beklagte einen Anspruch auf Schadensersatz aus §§ 634 Nr. 4, 280 Abs. 1, 3, 281 BGB in Höhe der mangelbedingten Wertminderung der Wohnung – konkret in Höhe von 9.530,00 Euro. Dabei entfallen 2.000,00 Euro auf die fehlende Funktion des Raumthermostats in der Küche. Randnummer 31
  49. Die Kläger sind im Hinblick auf die geltend gemachten Mängel am Gemeinschaftseigentum nicht prozessführungsbefugt. Randnummer 32 Dies betrifft die folgenden geltend gemachten Mängel: Randnummer 33 - Balkon, nicht fachgerecht montiertes Kompriband (Mangel-Nr. 12925) Randnummer 34 - Balkon, federndes Balkon-Geländer mit unsachgemäßer Mangelbeseitigung (Mangel-Nr. 12924) Randnummer 35 - Balkon, Kratzer auf Balkon-Sims Randnummer 36 - Wohnzimmer/Übergang zum Balkon, Profil zwischen Wohnzimmer und Balkon mit einer Delle beschädigt und zerkratzt (Mangel-Nr. 12921 und 12926) Randnummer 37 - Alle Räume, Beschädigung an den Fenstern (Mangel-Nr. 12922, 12923, 12934) Randnummer 38 - Alle Räume, verschmutzte Fenster und fehlende Fensterreinigung (Mangel-Nr. 12912, 12908, 12917, 12900, 12899) Randnummer 39 - Wohnzimmer, gerissene Scheibe im Standflügel auf der Ostseite (Mangel-Nr. 12909) Randnummer 40 Zwingendes Gemeinschaftseigentum sind u.a. fassadengestaltende Markisen, Außenfenster einschließlich Innenseite, Geländer und Bodenplatte von Balkonen (Wicke, in: Grüneberg, BGB,
  50. Aufl. 2024, § 5 WEG Rn. 6 m.W.N.). Randnummer 41 Gemäß § 9a Abs. 2 WEG übt die Wohnungseigentümergemeinschaft die sich aus dem gemeinschaftlichen Eigentum ergebenden Rechte aus. Minderung und kleiner Schadensersatz als Mängelrechte am Gemeinschaftseigentum aus den Erwerbsverträgen können somit nicht von einzelnen Wohnungseigentümern geltend gemacht werden (Koeble, in: Kniffka/Koeble/Jurgeleit/Sacher, Kompendium des Baurechts,
  51. Aufl. 2020, Teil 10 Rn. 481). Randnummer 42
  52. Zwischen den Parteien findet Werkvertragsrecht Anwendung. Dabei ist auf dieses Rechtsverhältnis das Bürgerliche Gesetzbuch in der Fassung anzuwenden, die für ab dem
  53. Januar 2002 und bis zum
  54. Dezember 2017 geschlossene Verträge gilt, Art. 229 § 5 Satz 1, § 39 EGBGB. Randnummer 43 Bei dem zwischen den Parteien geschlossenen Bauträgervertrag vom
  55. November 2016 handelt es sich um einen Werkvertrag. Verträge der vorliegenden Art, soweit es um den Bau des Hauses oder der Wohnung geht, sind auf die Ausführung werkvertraglicher Leistungen gerichtet (vgl. BGH, Urteil vom
  56. Oktober 1978 – VII ZR 288/77 – BGHZ 72, 229 Rn. 7).Denn der Veräußerer verpflichtet sich nicht nur zur Übereignung eines zuvor bebauten Grundstücks. Gegenstand seiner vertraglichen Leistungspflicht ist auch die Errichtung des Bauwerks. So haben es die Parteien ausweislich der Vorbemerkung des Vertrags ausdrücklich vereinbart. Bei Mängeln des Bauwerks richten sich die Gewährleistungsansprüche deshalb nach Werkvertrags- und nicht nach Kaufrecht. Randnummer 44
  57. Die Kläger haben das Werk auch am
  58. Mai 2019 abgenommen. Randnummer 45
  59. Es fehlt auch nicht an der nach § 637 Abs. 1 BGB erforderlichen Aufforderung zur Mängelbeseitigung. Die Beklagte ist mit Schreiben vom
  60. Oktober 2019 aufgefordert worden, die Mängel bis zum
  61. November 2019 zu beseitigen (Anlage K3). Randnummer 46
  62. Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme ist erwiesen, dass die von der Sachverständigen untersuchten Bauleistungen durch die Beklagte mangelhaft ausgeführt worden sind. Der Besteller, der das Werk behält und den Mangel nicht beseitigen lässt, kann den Schaden in Anlehnung an §§ 634 Nr. 3, 638 BGB in der Weise bemessen, dass ausgehend von der für das Werk vereinbarten Vergütung der Minderwert des Werks wegen des (nicht beseitigten) Mangels geschätzt wird. Maßstab ist danach die durch den Mangel des Werks erfolgte Störung des Äquivalenzinteresses (BGH, Urteil vom
  63. Februar 2018 – VII ZR 46/17 – juris Rn. 41). Die Höhe der durch die Mängel eingetretene Wertminderung, für die die Kläger darlegungs- und beweisbelastet sind, ist durch die Feststellungen der Sachverständigen hinreichend belegt. Die Parteien haben gegen das Gutachten keine Einwendungen erhoben. Randnummer 47 Hinsichtlich des Raumthermostats in der Küche steht unstreitig fest, dass dies vorliegend keine Funktion hat, sondern der die Küche versorgende Heizkreis auf das Raumthermostat des Wohnzimmers geschaltet ist. Dies stellt ebenfalls einen Mangel dar. Dabei ist unerheblich, ob zwischen den Parteien eine abgeschlossene Küche als Sonderwunsch vereinbart war und welche Elektroplanungen ursprünglich vorgenommen wurden. Zwar ist bei der Frage, ob ein Mangel vorliegt, zunächst von den vertraglichen Vereinbarungen der Parteien auszugehen. Allerdings entspricht die tatsächliche Ausführung nicht den damaligen Vorschriften der Energieeinsparverordnung (EnEV) und verstößt somit gegen die allgemeinen Regeln der Technik. Nach § 14 Abs. 2 EnEV 2016 müssen Räume mit 6 qm oder mehr Nutzfläche mit Einrichtungen zur raumweisen Regelung der Raumtemperatur ausgestattet werden. In einem solchen Fall könnte sich die Beklagte nur dann mit Erfolg auf eine entsprechende vertragliche Vereinbarung berufen, wenn sie gemäß § 4 Nr. 3 VOB/B ihrer Bedenkenhinweispflicht nachgekommen wäre und die Kläger darauf hingewiesen hätte, dass eine fehlende Ansteuerungsmöglichkeit der Heizung separat von der Heizung der Küche nicht den aktuellen Vorschriften der EnEV entspricht (vgl. OLG Brandenburg, Urteil vom
  64. Oktober 2008 – 12 U 92/08 – juris Rn. 18 f.). Dies ist aber von keinem der Parteien vorgetragen worden und auch sonst nicht ersichtlich. Randnummer 48 Da die Kläger den Mangel nicht beheben wollen, muss auch hier die Schadenshöhe nach der eingetretenen Wertminderung geschätzt werden (s.o., BGH a.a.O.) Das Gericht legt seiner Schätzung nach § 287 ZPO als obere Grenze den Vergütungsanteil zugrunde, der auf die mangelhafte Leistung entfällt (vgl. BGH, Urteil vom
  65. Februar 2018 – VII ZR 46/17 – juris Rn. 42 m.w.N.). Da die Rohinstallation der Heizungs-, Sanitär- und Elektroanlagen gemeinsam mit dem Einbau der Fenster einschließlich Verglasung mit 13,3 % des Kaufpreises, also in Höhe von 57.988,00 Euro vergütet war (§ 4 Abs. 1 b) des notariellen Kaufvertrags, Anlage K1 und B1)), ist eine konkrete Aufschlüsselung nach der Teilleistung Elektroinstallation der Thermostate vorliegend nicht möglich. Es ist demnach eine Schätzung vorzunehmen. Angesichts der geringen Teilleistung Anschluss des Thermostats auf den Heizkreislauf der Küche dürfte der Minderwert nur einen Bruchteil der oben errechneten Vergütung ausmachen. Allerdings ist durch den Verstoß gegen die EnEV 2016 und die erschwerte effiziente Heizungssteuerung ein nicht unerheblicher Minderwert eingetreten, den das Gericht mit 2.000,00 Euro veranschlagt. III. Randnummer 49 Die Kläger haben einen Anspruch auf Minderung des von ihnen gezahlten Kaufpreises für den Erwerb des Tiefgaragenstellplatzes nach §§ 634 Nr. 3, 638, 633, 631 BGB in Höhe von 11.000,00 Euro. Randnummer 50
  66. Zwischen den Parteien findet wie gesehen Werkvertragsrecht Anwendung. Randnummer 51
  67. Zwischen den Parteien finden die Regeln des Gewährleistungsrechts, § 634 Nr. 2 – 4 BGB Anwendung. Die Kläger haben das Werk am
  68. Mai 2019 abgenommen, sodass die vorgenannten Mängelrechte geltend gemacht werden können. Der Tiefgaragenstellplatz steht gemäß § 3 Abs. 1 S. 2 WEG im Sondereigentum der Kläger. Randnummer 52
  69. Das von der Beklagten errichtete Werk ist mangelhaft. Randnummer 53 Tatbestandliche Voraussetzung des Minderungsrechts nach § 634 Nr. 3 BGB ist ein Mangel des Werks der Beklagten zum Zeitpunkt der Abnahme. Ein Sachmangel liegt unter anderem vor, wenn die vereinbarte Beschaffenheit fehlt, § 633 Abs. 2 S. 1 BGB. Eine Abweichung zur vereinbarten Beschaffenheit liegt vor, wenn der mit dem Vertrag verfolgte Zweck des Werks nicht erreicht wird und das Werk seine vereinbarte oder nach dem Vertrag vorausgesetzte Funktion nicht erfüllt (BGH, Urteil vom
  70. November 2007 – VII ZR 183/05 – BGHZ 174, 110 Rn. 15; Urteil vom
  71. Februar 2019 – VII ZR 274/17 – juris Rn. 22). Randnummer 54 Welche Beschaffenheit eines Werkes die Parteien vereinbart haben, ergibt die Auslegung des Werkvertrags, §§ 133, 157 BGB: zur vereinbarten Beschaffenheit im Sinne des § 633 Abs. 2 S. 1 BGB gehören alle Eigenschaften, die nach der Vereinbarung den vertraglich geschuldeten Erfolg herbeiführen sollen (BGH, Urteil vom
  72. November 2007 – VII ZR 183/05 – BGHZ 174, 110 Rn. 15; Urteil vom
  73. Februar 2019 – VII ZR 274/17 – juris Rn. 23). Das gilt unabhängig davon, ob die Parteien eine bestimmte Ausführungsart vereinbart haben oder die anerkannten Regeln der Technik eingehalten worden sind. Ist die Funktionstauglichkeit für den vertraglich vorausgesetzten oder gewöhnlichen Gebrauch vereinbart und ist dieser Erfolg mit der vertraglich vereinbarten Leistung oder Ausführungsart oder den anerkannten Regeln der Technik nicht zu erreichen, schuldet der Unternehmer die vereinbarte Funktionstauglichkeit (vgl. BGH, Urteil vom
  74. November 2007 – VII ZR 183/05 – BGHZ 174, 110 Rn. 15). Randnummer 55 Daraus folgt nicht, dass ein Mangel des Werkes bereits deshalb zu verneinen sei, weil der Stellplatz entsprechend der Baubeschreibung errichtet worden ist, wobei diese Bestandteil des zwischen den Parteien geschlossenen Bauträgervertrags ist. Auch ein Werk, das entsprechend der Leistungsbeschreibung errichtet worden ist, kann bei fehlender Funktion mangelhaft sein. Randnummer 56 Es kommt nicht darauf an, ob die Regelungen des öffentlichen Baurechts eingehalten worden sind. Vorliegend waren die Maße aus § 4 der Mustergaragenverordnung in der Baubeschreibung vereinbart, welche eine Stellplatzbreite von 2,40 m und –länge von 5 m vorschreiben. Zusätzlich muss die Breite der Fahrgasse 6 m rechtwinklig zur Fahrgasse betragen. Die unbestrittenen Messungen der Kläger ergeben eine Stellplatzbreite von 2,39 m, eine –länge von 5,06 m und eine Fahrgassenbreite von 5,99 m. Hier kann offenbleiben, ob die Maße unter Ausnutzung zulässiger Toleranzen eingehalten sind, denn auch bei Einhaltung der Regelung des öffentlichen Baurechts kann das Werk gleichwohl mangelbehaftet sein. § 4 Abs. 2 VOB/B verpflichtet den Bauunternehmer, die gesetzlichen Bestimmungen beim Bauen einzuhalten. Die öffentlich-rechtlichen Vorschriften stellen lediglich die zum Minimalkonsens der Vertragsparteien gehörenden Abreden dar. Daher formuliert § 4 Mustergaragenverordnung auch nur die Beschaffenheit eines notwendigen Stellplatzes als Voraussetzung für den Erhalt der Baugenehmigung. Randnummer 57 Dabei ist auch unerheblich, ob die Beklagte auf die Nichteinhaltung der EAR 2005 in ihrer Baubeschreibung hingewiesen hat. Denn die vereinbarte Beschaffenheit wird überlagert durch die Funktion und den Zweck, den das Werk haben und erfüllen soll. Dass die Beklagte durch ihren Hinweis die Funktionalität der Stellplätze abbedingen wollte, ist nicht vorgetragen und auch nicht ersichtlich. Schließlich ergibt sich aus dem Vortrag der Beklagten, die Kläger hätten sich sehenden Auges für diesen Stellplatz entschieden, obwohl sie noch andere Wahlmöglichkeiten gehabt hätten, für das Gericht nicht die Schlussfolgerung, dass sich die Kläger mit einer eingeschränkten Funktionalität einverstanden erklärt hätten und diese Vertragsbestandteil geworden wäre. Es ist bereits nicht erkennbar, dass sich die Kläger bei ihrer Auswahlentscheidung dieser Konsequenzen bewusst waren. Auch hat die Beklagte nicht konkret bei diesem Stellplatz auf die Problematik hingewiesen, sodass auch einer (etwaigen) Bedenkenhinweispflicht nicht genüge getan wurde. Randnummer 58 Zur vereinbarten Beschaffenheit des Werkes gehört daher hier ferner, dass ein Durchschnittsfahrer zumindest mit einem gehobenen Mittelklassewagen in zumutbarer Weise den Abstellplatz nutzen kann. Das ist nicht der Fall. Vielmehr müssen die Kläger einen Weg von 27 m rückwärtsfahrend zurücklegen, weil sie aufgrund der gegenüberliegenden Mauer keine Wendemöglichkeit haben. Aufgrund der Gesamtumstände der verkauften Wohnung (Preis in Höhe von knapp 5.000,00 Euro/qm und Lage im Szene-Kiez in Berlin-Friedrichshain) war zu erwarten, dass die Bewohner des Gebäudes mindestens Fahrzeuge der gehobenen Mittelklasse fahren. Aufgrund der erhöhten Schwierigkeiten des rückwärtigen Einparkens ist vom Einparkenden stets eine erhöhte Konzentration zu verlangen, um das Fahrzeug unfallfrei zu bewegen. Dies kann von einem Durchschnittfahrer nicht bei jedem Parkvorgang erwartet werden (siehe zu den Einzelheiten einer vereinbarten Beschaffenheit bei eingeschränkter Nutzungsmöglichkeit des Stellplatzes OLG Braunschweig, Urteil vom
  75. Juni 2019 – 8 U 62/18 – juris Rn. 23 ff.). Randnummer 59
  76. Eine Fristsetzung zur Nacherfüllung war vorliegend entbehrlich, da diese unmöglich ist. Eine Nachbesserung ist dann unmöglich, wenn der Mangel nicht durch technisch und rechtlich mögliche Maßnahmen behoben werden kann oder wenn die zur Beseitigung der Mangelfolgen geeignete Maßnahme die Grundsubstanz oder die Konzeption des Werkes wesentlich verändert (BGH, Urteil vom
  77. November 1998 – VII ZR 222/87 – juris Rn. 21). Das Versetzen von Säulen und Wänden in der Tiefgarage dürfte eine wesentliche Veränderung der Statik nach sich ziehen. Randnummer 60
  78. Eine Minderungserklärung gemäß § 636 Abs. 1 S. 1 BGB liegt vor (E-Mail des Prozessbevollmächtigten der Kläger vom
  79. Januar 2021, in Bezug genommen in Anlage K7). Randnummer 61
  80. Das Gericht erachtet eine Minderung in Höhe von einem Drittel des Kaufpreises für angemessen. Randnummer 62 Die Minderung berechnet sich nach der Minderungsformel des § 638 Abs. 3 BGB. Danach ist die Vergütung in dem Verhältnis herabzusetzen, in welchem zur Zeit des Vertragsschlusses der Wert des Werks in mangelfreiem Zustand zu dem wirklichen Wert gestanden hat. Die Minderung ist, soweit erforderlich, durch Schätzung zu ermitteln (Jurgeleit, in: Kniffka/Koeble/Jurgeleit/Sacher, Kompendium des Baurechts,
  81. Aufl. 2020, Teil 5 Rn. 368 ff.). Randnummer 63 Das Gericht schätzt nach § 287 ZPO die Minderung des Wertes auf 22.000,00 Euro. Hier kann der Platz wegen der fehlenden Wendemöglichkeit nur für Kleinfahrzeuge und Minis genutzt werden. Der Gebrauchswert des Stellplatzes ist für die weit überwiegende Zahl von Personenkraftwagen eingeschränkt. Dabei geht das Gericht aber – entgegen den Ausführungen des OLG Braunschweig – davon aus, dass in einem derart urbanen Umfeld wie Berlin-Friedrichshain aufgrund der angespannten Parksituation außerhalb der heimischen Tiefgarage ein höherer Anteil von Kleinwagen und Minis zu erwarten ist und daher insoweit die Verkaufsmöglichkeiten für die Wohnung nicht derart eingeschränkt sein dürften. Randnummer 64 Darüber hinaus muss ein Teil der Strecke innerhalb der Tiefgarage zum Stellplatz nicht rückwärtsfahrend zurückgelegt werden. IV. Randnummer 65 Die Kläger haben einen Anspruch auf Erstattung der Kosten für die Sachverständigen ... und ...in Höhe von 1.974,90 Euro aus §§ 634 Nr. 4, 280 Abs. 1 BGB. Randnummer 66 Aufwendungen, die durch die notwendige Hinzuziehung eines Sachverständigen zur Ermittlung eines Mangels und der Beseitigungsmaßnahmen entstehen, sind Mangelfolgeschäden, die nach § 280 BGB unabhängig davon zu ersetzen sind, ob die Kläger die Beklagte mit der Mängelbeseitigung in Verzug gesetzt haben (OLG Köln, Urteil vom
  82. Mai 2015 – I-11 U 96/14 – juris Rn. 50; OLG Hamm, Urteil vom
  83. November 2024 – I-12 U 58/14, NJW-RR 2015, 271, 272; Koeble, in: Kniffka/Koeble/Jurgeleit/Sacher, Kompendium des Baurechts,
  84. Aufl. 2020, Teil 14 Rn. 15). Es steht fest, dass die Gutachterkosten aufgrund von Mängeln des Sondereigentums der Kläger angefallen sind. Die Höhe der geltend gemachten Kosten begegnet keinen durchgreifenden Bedenken. V. Randnummer 67 Die Zinsentscheidung beruht auf den §§ 291, 288 Abs. 1 BGB. Randnummer 68 Die Kostenentscheidung ergibt sich aus §§ 91, 91a, 92, 96 ZPO. Die Beklagte hat die Kosten insoweit nach § 91a ZPO zu tragen, als sich die Hauptsache während des Rechtsstreits durch Behebung des Mangel „Tapetenabhebung“ erledigt hat. In diesem Umfang war die Klage bei Beginn des Rechtsstreits begründet; die Beklagte hat die Kläger durch Behebung des Mangels klaglos gestellt. In die nach § 92 ZPO vorzunehmende Kostenquotelung hat das Gericht die Kosten der Beweisaufnahme gemäß Beweisbeschluss vom
  85. Oktober 2022, die in der Vergütung der Sachverständigen Ludwig in Höhe von 3.417,61 Euro bestehen, nicht einbezogen. Insoweit hat das Gericht von der Befugnis zur Kostentrennung gemäß § 96 ZPO Gebrauch gemacht, da die Beklagte die Mängel am Bauwerk zu Unrecht bestritten hat. Randnummer 69 Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit folgt aus § 709 S. 1, 2 ZPO. Permalink Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://gesetze.berlin.de/perma?d=NJRE001619031

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