Vertragliche Einordnung der Nutzung durch Familienangehörige bei langjähriger Mehrwohnungsnutzung im Wohnraummietverhältnis Leitsatz Mieten Ehepartner eine Wohnung im ersten Obergeschoss eines Gebäude

vor. Anders kann es nur dann liegen, wenn der Vermieter schlüssig darlegt und beweist, dass die Ehefrau ihr Gewahrsam an der Wohnung im zweiten Obergeschoss vollständig aufgegeben habe und sich dort nicht mehr aufhalte. (Rn.16) Orientierungssatz Zitierung zum Leitsatz: Anschluss BGH, Urteil vom

1. Juni 2013 - XII ZR 143/
2. (Rn.16) Verfahrensgang vorgehend AG Charlottenburg,
3. September 2022, 239 C 15/22 Tenor Auf die Berufung der Beklagten wird das Urteil des Amtsgerichts Charlottenburg - 239 C 15/22 - vom 22.9.2022 abgeändert und die Klage abgewiesen. Die Kosten des Rechtsstreits beider Instanzen hat der Kläger zu tragen. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Dem Kläger bleibt nachgelassen, die Zwangsvollstreckung der Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des beizutreibenden Betrages abzuwenden, wenn nicht diese vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leisten. Die Revision wird zugelassen. Der Streitwert wird auch für den Berufungsrechtszug auf bis zu 3.000,00 € (12 x 244,95 €) festgesetzt. Gründe I. Randnummer 1 Hinsichtlich der tatsächlichen Feststellungen wird gemäß § 540 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 ZPO auf das angefochtene Urteil mit nachfolgenden Ergänzungen Bezug genommen: Randnummer 2 Die Beklagten tragen in ihrer Berufungsbegründung vor, das Amtsgericht hätte sie darauf hinweisen müssen, dass es davon ausgehe, dass die Beklagte zu 1) die streitgegenständliche Wohnung nicht nutze. Dann wäre vorgetragen worden, dass beide Beklagte in der Wohnung über ein Bett verfügten.D Auch habe die Beklagte zu 1) ein Regal und einen Tisch in der Wohnung stehen. Randnummer 3 Die Beklagten beantragen, Randnummer 4 das angegriffene Urteil abzuändern und die Klage abzuweisen; Randnummer 5 hilfsweise, Randnummer 6 ihnen eine angemessene Räumungsfrist zu gewähren. Randnummer 7 Der Kläger beantragt, Randnummer 8 die Berufung zurückzuweisen. Randnummer 9 Der Kläger meint, der Vortrag der Beklagten in der Berufungsbegründung zur Nutzung der streitgegenständlichen Wohnung sei verspätet. Er habe in jedem Schriftsatz bestritten, dass die Beklagte zu 1) die Wohnung (mit-)bewohne. Eines Hinweises des Gerichts habe es nicht bedurft. Randnummer 10 Wegen des weiteren Vorbringens der Parteien wird auf den Inhalt ihrer Schriftsätze nebst Anlagen sowie auf die Sitzungsniederschrift vom 15.02.2023 Bezug genommen. II. Randnummer 11 Die zulässige, insbesondere form- und fristgerecht eingelegte Berufung ist begründet.
4. Randnummer 12 Der Kläger hat keinen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung nach §§ 546 Abs. 1, 985

. Randnummer 13 Das Mietverhältnis wurde nicht wirksam durch Kündigung vom 03.01.2022 beendet. Die Voraussetzungen einer Kündigung nach § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 2 Alt. 2

liegen nicht vor. Nach § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 2 Alt. 2

kann der Vermieter kündigen, wenn der Mieter die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem Maße verletzt, dass er die Mietsache unbefugt einem Dritten überlässt. Die Vorschrift besteht aus zwei Tatbestandselementen, nämlich der unbefugten Gebrauchsüberlassung als vertragswidrige Handlung des Mieters und der dadurch bedingten erheblichen Rechtsverletzung auf Vermieterseite als Handlungserfolg. Die Tatbestandselemente müssen kumulativ vorliegen (vgl. Schmidt-Futterer/Streyl, 15. Aufl. 2021,

§ 543Rn.

143). Randnummer 14 Vorliegend fehlt es an einer unbefugten Gebrauchsüberlassung an Dritte. Dritter i. S. d. § 540 ist grundsätzlich jeder, der nicht Partei des Mietvertrags ist. Bei bestimmten Personengruppen wird aber davon ausgegangen, dass ihre Aufnahme in die Mietsache auch ohne Erlaubnis des Vermieters vertragsgemäß ist. So wird die Familie des Mieters von der Erlaubnispflicht ausgenommen wegen ihrer engen, unter dem ausdrücklichen Schutz der Verfassung stehenden persönlichen Beziehung. Familienangehörige gelten damit nicht als Dritte i. S. v. § 540. Dabei gilt für alle Personengruppen, dass sie nur dann nicht Dritte sind, wenn sie mit dem Mieter einen gemeinsamen Haushalt bilden (vgl. BeckOGK/Emmerich, 1.1.2023,

§ 540Rn. 13, 14; vgl. Mü

KoBGB/Bieber, 9. Aufl. 2023,

§ 540Rn.

8). Die Privilegierung greift nicht mehr ein, wenn diese Personen die gemieteten Räume an Stelle des Mieters selbstständig entgeltlich oder unentgeltlich nutzen. Der Mieter darf den Personen die Wohnung nicht zum selbstständigen Gebrauch überlassen und selber ausziehen. Besonderheiten gelten bei der Ehewohnung. Solange die Wohnung noch als Ehewohnung anzusehen ist, ist der nicht mietende Ehegatte kein Dritter, selbst wenn er die Wohnung alleine nutzt (vgl. BeckOGK/Emmerich, 1.1.2023,

§ 540Rn.

21). Randnummer 15 Ob und in welchem Umfang Gebrauchsüberlassung an andere Personen vertragsgemäßer Gebrauch als verlängerter Eigengebrauch (§ 535), oder aber Gebrauchsüberlassung an Dritte ist (§ 540), ist Auslegungssache. Auszulegen sind der Mietvertragszweck und die näheren Umstände des Mietgebrauchs nach Treu und Glauben mit Rücksicht auf die Verkehrssitte (§ 157). Dabei kann die Abschlussfreiheit des Vermieters nicht beeinträchtigt sein, wenn der Mieter nach dem Inhalt des Vertrages die Mietsache von vornherein mit seinen Haushalts- oder Betriebsangehörigen zusammen gebrauchen, bzw. sich derjenigen beim Gebrauch bedienen darf (vgl. BeckOK MietR/Weber, 30. Ed. 1.8.2022,

§ 540Rn.

7). Randnummer 16 Hier wurde die streitgegenständliche Wohnung im

1. OG ursprünglich seit dem Jahre 198• von der Beklagten zu 1) und ihrem zwischenzeitlich verstorbenen Ehemann angemietet. Diese Nutzung erfolgte zusätzlich zu der Nutzung der Wohnung im
2. OG, welche im Jahre 196• von der Beklagten zu 1) und ihrem zwischenzeitlich verstorbenen Ehemann angemietet wurde. Unter Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalls sind die zwei Wohnungen - auch wenn sie nicht baulich miteinander verbunden sind - als eine "Familienwohnung" zu betrachten. Für diese Betrachtung spricht hier, dass bei Anmietung der streitgegenständlichen Wohnung im
3. OG im Mietvertrag aufgenommen wurde, dass drei Personen einziehen (vgl. Mietvertrag, Bl. 8 d.A.), ursprünglich also die Nutzung der Wohnung (auch) durch die Beklagte zu 2) vereinbart wurde. Sofern der Kläger vorträgt, der zwischenzeitlich verstorbenen Ehemann habe die streitgegenständliche Wohnung alleine genutzt, hat er hierfür keinen Beweis angeboten, noch ist dies sonst ersichtlich. Es ist vielmehr davon auszugehen, dass die Familie die zwei Wohnungen in der Vergangenheit je nach Bedarf (durch die jeweiligen Familienmitglieder und mit unterschiedlichen Schwerpunkten) genutzt hat. Dass die Beklagte zu 1) den von ihr und ihrem zwischenzeitlich verstorbenen Ehemann gelebten Nutzungszweck der streitgegenständlichen Wohnung als Familienwohnung aufgegeben habe, ist nicht ersichtlich. Der Kläger hat nicht dargetan, dass die Beklagte zu 1) sich nie in der Wohnung im
4. OG aufhalte oder dass sie etwa keinen Schlüssel mehr für die Wohnung habe. Der Kläger stellt auch nicht in Abrede dass die Beklagte zu 1) - sei es auch mit Unterstützung durch die Beklagte zu 2) - die Dusche im
5. OG nutzt; seinen Vortrag, es gebe dort gar keine Dusche, hat er nach Vorlage von Abbildungen nicht mehr aufrecht erhalten. Der Einwand des Klägers, die Beklagte zu 1) "bewohne" die streitgegenständliche Wohnung gar nicht, greift mithin nicht. Zur Ehewohnung hat der BGH ausgeführt, dass eine Wohnung ihre Eigenschaft als Ehewohnung nicht schon dadurch verliert, dass der (mietende) Ehegatte die Wohnung dem anderen – gegebenenfalls auch für einen längeren Zeitraum – belassen hat bzw. diese nur noch sporadisch nutzt, sondern erst mit der endgültigen Nutzungsüberlassung (vgl. BGH, NJW 2013, 2507, beck-online). Unter Berücksichtigung der in dieser Rechtsprechung zum Ausdruck kommenden Wertung, ist vorliegend davon auszugehen, dass die Familienwohnung ihre Eigenschaft als solche nicht verloren hat, da die Beklagte zu 1) unstreitig die Wohnung im
6. OG bewohnt und ihr Mitgewahrsam an der Wohnung im
7. OG nicht aufgegeben hat. Eine Nutzungsüberlassung allein an die Beklagte zu 2) liegt mithin nicht vor. Auf die konkreten Gewahrsamsverhältnisse an Gegenständen in der streitgegenständlichen Wohnung und darauf, ob und wie häufig sich die Beklagte zu 1) in der streitgegenständlichen Wohnung etwa zum Übernachten aufhält, kommt es danach nicht mehr an. Randnummer 17 Ein Kündigungsgrund nach § 573 Abs. 1, Abs. 2

liegt aus den oben genannten Gründen ebenfalls nicht vor. 2. Randnummer 18 Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 S. 1 ZPO. Randnummer 19 Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO. Randnummer 20 Die Festsetzung des Streitwerts erfolgt gemäß §§ 63 Abs. 2, 47, 41 Abs. 2 GKG. Randnummer 21 Die Revision war gemäß § 543 Abs. 1, 2 ZPO zur Fortbildung des Rechts zuzulassen, weil die Frage der Beurteilung zweier baulich nicht miteinander verbundenen Wohnungen als Familienwohnung bisher nicht höchstrichterlich entschieden wurde. Permalink Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://gesetze.berlin.de/perma?d=NJRE001619410