Kündigung des Mietvertrags einer politischen Partei wegen Veranstaltung einer Wahlparty im Hof des Mietobjekts Leitsatz 1. Wer sich als Mieter auf einen möglichen Eigentümer- und Vermieterwechsel (§ 566 BGB) beruft, ist hierfür darlegungs- und beweispflichtig. (Rn.42) 2. Ohne ausdrückliche vertragliche Regelung ist die Nutzung eines Mietobjekts zu Werbezwecken (hier: Nutzung des Hofs für die Wahlparty einer Partei) nur vom Mietvertrag umfasst, soweit die Auslegung dies nach Treu und Glauben mit Rücksicht auf die örtliche Verkehrssitte ergibt. (Rn.53) (Rn.57) 3. Die Fortsetzung des Mietverhältnisses ist nicht unzumutbar, wenn sich der Vermieter erst mehr als ein Jahr nach dem letzten - als Kündigungsgrund genannten - Vorfall zur Kündigung entschlossen hat. (Rn.44) (Rn.45) 4. Eine Kündigung wegen einer unerlaubten Werbeveranstaltung des Mieters bedarf einer Abmahnung. (Rn.58) Orientierungssatz Ein Gericht ist im Hinblick auf die Abwägung der beiderseitigen Interessen gemäß § 543 Abs. 3 Satz 2 Nr. 2 BGB an die Hochstufung einer Partei durch das Bundesamt für Verfassungsschutz nicht gebunden. (Rn.70) Tenor 1. Die Beklagte wird verurteilt, die von ihr innegehaltenen Räume im Hause XXXX XXXX in XXXX Berlin, XXXX 2. OG mit XXXX qm und XXXX qm (gemäß dem nach Ziffer 3 wiedergegebenen Anhang 2), XXXX 3. OG mit XXXX qm (gemäß dem nach Ziffer 3 wiedergegebenen Anhang 3), XXXX 2. OG mit XXXX qm (gemäß dem nach Ziffer 3 wiedergegebenen Anhang 2), nebst den Stellplätzen in der Tiefgarage des Grundstücks XXXX XXXX Ecke XXXX XXXX in XXXX Berlin mit den Nummern XXXX (gemäß den nach Ziffer 3 wiedergegebenen Anhängen 5 und 6) zum 30.09.2026 zu räumen und geräumt an die Klägerin herauszugeben. 2. Die Beklagte wird verurteilt, die von ihr innegehaltenen Räume im Hause XXXX XXXX in XXXX Berlin, XXXX EG mit XXXX qm (gemäß dem nach Ziffer 3 wiedergegebenen Anhang 1), und im Hause XXXX XXXX in XXXX Berlin, XXXX EG mit XXXX qm (gemäß dem nach Ziffer 3 wiedergegebenen Anhang 1), nebst den Stellplätzen in der Tiefgarage des Grundstücks XXXX XXXX Ecke XXXX XXXX in XXXX Berlin mit den Nummern XXXX (gemäß den nach Ziffer 3 wiedergegebenen Anhängen 5 und 6) zum 30.11.2026 zu räumen und geräumt an die Klägerin herauszugeben. 3. Die Beklagte wird verurteilt, die von ihr innegehaltenen Räume im Hause XXXX XXXX in XXXX Berlin, XXXX 4. OG mit XXXX qm (gemäß dem nach Ziffer 3 wiedergegebenen Anhang 4), zum 31.12.2026 zu räumen und geräumt an die Klägerin herauszugeben. 4. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen. 5. Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. 6. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin darf die Vollstreckung der Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrags leistet. Tatbestand Randnummer 1 Die Beklagte ist der Bundesverband einer politischen Partei. Sie wird vom Bundesamt für Verfassungsschutz beobachtet. Sie mietete 2022 von der Klägerin mit drei schriftlichen Verträgen Räumlichkeiten und Stellplätze im Objekt XXXX XXXX Ecke XXXX XXXX in Berlin-XXXX an, das Objekt stand jedenfalls damals im Eigentum der Klägerin. Weitere Mietverträge über Räume in der Liegenschaft, die nicht streitgegenständlich sind, bestehen zwischen der Klägerin und einer Tochtergesellschaft der Beklagten bzw. ihrem Landesverband Berlin. Es handelt sich um eine Gewerbeimmobilie, die üblichen Bürozeiten der dort angesiedelten Unternehmen und Organisationen sind Montag bis Freitag 8:00 Uhr bis 18:00 Uhr sowie Sonnabend 8:00 Uhr bis 12:00 Uhr. Sonntags werden die Büroflächen/Geschäftsräume von anderen Mietern nur in Ausnahmefällen geringfügig genutzt, Besucherverkehr findet nicht statt. Randnummer 2 Der erste Mietvertrag vom 08.09.2022 bezog sich auf Gewerbeflächen von insgesamt XXXX m² "inklusive anteiliger Allgemeinflächen" (§ 1.1 MV) nebst Stellplätzen "zum Betrieb eines Büros bzw. einer Geschäftsstelle ohne regelmäßigen Publikumsverkehr" (§ 1.4 MV). Die Parteien vereinbarten eine Festlaufzeit bis zum 30.09.2027 (§ 4.1 MV), ein einmaliges Sonderkündigungsrecht für beide Parteien mit einer Frist von drei Monaten zum 30.09.2026 (§ 4.2 MV) und eine Verlängerungsoption für die Beklagte für den Fall, dass das Sonderkündigungsrecht nicht ausgeübt wurde (§ 4.3 MV). Randnummer 3 Der zweite Mietvertrag vom 10.10.2022 bezog sich auf Gewerbeflächen von insgesamt XXXX m² "inklusive anteiliger Allgemeinflächen" (§ 1.1 MV) nebst Stellplätzen "zum Betrieb eines Veranstaltungsraumes sowie eines Medienstudios mit gelegentlichem Publikumsverkehr" (§ 1.4 MV). Die Parteien vereinbarten eine Festlaufzeit bis zum 30.11.2027 (§ 4.1 MV), ein einmaliges Sonderkündigungsrecht für beide Parteien mit einer Frist von drei Monaten zum 30.11.2026 (§ 4.2 MV) und eine Verlängerungsoption für die Beklagte für den Fall, dass das Sonderkündigungsrecht nicht ausgeübt wurde (§ 4.3 MV). Im Vorfeld dieses Vertrages fanden Gespräche zwischen dem Geschäftsführer der Klägerin und dem Bundesgeschäftsführer XXXX der Beklagten statt, in dem es insbesondere um die Intensität der Nutzung für den Publikumsverkehr ging, dabei erklärte XXXX, dass im Rahmen der Nutzung des Medienraums allenfalls wenige Journalisten zugegen wären und im Veranstaltungsraum nur Schulungen und Weiterbildungen abgehalten werden sollten, wobei die Teilnehmerzahl 100 Personen nicht übersteigen solle. Die Parteien besprachen zudem mündlich, dass die Beklagte die Umnutzung organisiert und bezahlt. Randnummer 4 Der dritte Mietvertrag vom 28.10.2022 bezog sich auf eine Gewerbefläche von XXXX m² "inklusive anteiliger Allgemeinflächen" (§ 1.1 MV) "zum Betrieb eines Büros bzw. einer Geschäftsstelle ohne regelmäßigen Publikumsverkehr" (§ 1.4 MV). Die Parteien vereinbarten eine Festlaufzeit bis zum 31.12.2027 (§ 4.1 MV), ein einmaliges Sonderkündigungsrecht für beide Parteien mit einer Frist von drei Monaten zum 31.12.2026 (§ 4.2 MV) und eine Verlängerungsoption für die Beklagte für den Fall, dass das Sonderkündigungsrecht nicht ausgeübt wurde (§ 4.3 MV). Randnummer 5 Ferner vereinbarten die Parteien in allen drei Verträgen Folgendes: Randnummer 6 "§ 13 Gestaltung der Werbung, Namens- und Firmenschilder Randnummer 7 (13.1) Namens- und Firmenschilder werden einheitlich gestaltet und angebracht. Das Bestimmungsrecht liegt beim Vermieter, der, soweit eine einheitliche Gestaltung und/oder Anbringung dies zulässt, Wünsche der Mieter berücksichtigt. Die Kosten der Namens- und Firmenschilder und ihrer Anbringung trägt der Mieter. Randnummer 8 (13.2) Soweit Werbeflächen vermietet sind, bedarf ihre Gestaltung, die ebenfalls einheitlich vorgenommen werden soll, der vorherigen Zustimmung des Vermieters. Durch Werbeanlagen dürfen andere Mieter und Dritte weder gestört noch beeinträchtigt werden. Die Kosten für Beschaffung, Montage, Unterhaltung und Rückbau der Werbeanlage und Herstellung des ursprünglichen Zustandes trägt allein der Mieter." Randnummer 9 Wegen der weiteren Einzelheiten der Verträge wird auf die Anlagen K 1 bis K 3 Bezug genommen. Randnummer 10 Im Zuge des Abschlusses der Mietverträge bat die Beklagte die Klägerin darum, drei Fahnenmasten für Deutschlandfahnen und Fahnen mit XXX-Logo auf dem Grundstück aufstellen zu dürfen, was die Klägerin ihr untersagte. Die Klägerin teilte der Beklagten mehrfach mit, dass keinem der Gewerbemieter jedwede Äußerung, insbesondere politischer Art, in Form von beispielsweise Plakaten oder Flaggen gestattet werde. Randnummer 11 Die Beklagte verhandelte mit Beteiligungsgesellschaften des Geschäftsführers der Klägerin und seiner Ehefrau über den wirtschaftlichen Ankauf des Objekts im Wege eines Anteilskaufs. Randnummer 12 2023 fragte die Beklagte bei der Hausverwaltung an, ob für eine interne Weihnachtsfeier ein bestimmter Teil der Fläche des Innenhofs als Raucherbereich, zur Aufstellung eines Grills und für die Aufstellung von zwei bis drei Stehtischen genutzt werden könne. Der Geschäftsführer der Klägerin teilte der Beklagten mit E-Mail vom 30.11.2023 (Anlage B 3) mit, dass er die Anfrage nur negativ beantworten könne, da die angefragte Fläche die stets freizuhaltende Feuerwehrfläche betreffe, und ergänzte: "Wenn Sie einen anderen Platz im Hof finden, etwa die Ecke zwischen XXXX und B, kein Problem." Randnummer 13 Die Beklagte nahm am 23.02.2025 (einem Sonntag) an der Wahl zum Deutschen Bundestag teil, bei der sie XXXX Kraft wurde. Sie richtete an diesem Tag, nachdem sie keine anderen Räumlichkeiten in Berlin hierfür gefunden hatte, ohne Genehmigung der Klägerin im Hof des Hauses, in den mit Vertrag vom 10.10.2022 gemieteten Räumen und in Räumen, die ihre Tochtergesellschaft XXXX Dienstleistungs GmbH von der XXXX SE untergemietet hatte, ihre Wahlparty mit Presse und Gästen, insgesamt mehreren hundert Teilnehmern, aus. Hierfür ließ sie im Hof Zelte, Stehtische, Zaunelemente (bespannt mit Überzügen, die jedenfalls zum genutzten Bereich hin XXXX waren und das Logo der Beklagten trugen) und die großformatigen Buchstaben "XXXX" aufstellen (Foto Anlage K 7). Während der Party wurde die Innenfassade des Gebäudes jedenfalls zeitweilig XXXX und mit dem Parteilogo der Beklagten angestrahlt (Fotos Anlage K 6). In der Nähe des Gebäudes wurde anlässlich der Wahlparty eine Demonstration gegen die Beklagte durchgeführt, an der auch gewaltbereite Demonstranten teilnahmen, die Polizei schränkte den Zutritt zum Objekt jedenfalls teilweise ein. Über die Wahlparty wurde in nationalen und internationalen Medien berichtet, der Geschäftsführer der Klägerin erfuhr hierdurch aus der Berichterstattung im österreichischen Fernsehen. Randnummer 14 Die Klägerin erklärte mit Anwaltschreiben vom 06.03.2025 die fristlose Kündigung, hilfsweise die fristgerechte Kündigung zum nächstmöglichen Zeitpunkt der drei Mietverträge und begründete dies mit der Wahlparty und deren Folgen. Wegen der Einzelheiten wird auf die Anlage K 4 Bezug genommen. Die Beklagte trat der Kündigung mit Schreiben vom 31.03.2025 (Anlage K 5) entgegen und erklärte, sie bedauere zutiefst, dass sie die Veranstaltung der Klägerin nicht vorab mitgeteilt habe, dies sei nur aus Versehen unterblieben, weil die Veranstaltung sehr kurzfristig habe vorbereitet werden müssen, nachdem andere Veranstaltungsorte sich als nicht verfügbar herausgestellt hätten, sie bot der Klägerin an, einen Unterlassungsvertrag mit einer Vertragsstrafe von 10.000,00 € für jeden Fall der Zuwiderhandlung abzuschließen und die Vertragsstrafe rückwirkend für den 23.02.2025 gelten zu lassen. Randnummer 15 Die Klägerin erklärte mit Schriftsatz vom 13.06.2025 vorsorglich nochmals die Kündigung aller Mietverträge "fristlos und vorsorglich außerordentlich fristgerecht zum nächstzulässigen Zeitpunkt" wegen unerlaubter Nutzung des Innenhofs, unerlaubter Werbung, Gefährdung des Objekts durch Verstellen der Rettungswege, der Durchführung von Veranstaltungen in den Innenräumen trotz fehlender baulicher Herrichtung und fehlender Nutzungsbewilligung sowie strafrechtlichen Verhaltens des Bundesgeschäftsführers und des Bundesschatzmeisters zu ihren Lasten. Mit Schriftsatz vom 31.07.2025 erklärte sie erneut die außerordentliche fristlose und hilfsweise fristgerechte Kündigung der drei Mietverträge. Randnummer 16 Die Klägerin behauptet, sie sei weiterhin Eigentümerin des Objekts. Die Nutzung als Veranstaltungsraum sei baurechtlich noch nicht genehmigt gewesen. Im Verlauf der Verkaufsgespräche hätten sich der Bundesgeschäftsführer XXXX und der Bundesschatzmeister XXXX der Beklagten ihrem Geschäftsführer gegenüber wegen versuchter Erpressung strafbar gemacht. Es sei bereits ein Kaufpreis von 33,5 Mio. € ausgehandelt gewesen. Bei einem Treffen im XXXX Berlin am 30.05.2023 habe die Beklagte nur noch 28 Mio. € zahlen wollen, unter vier Augen habe XXXX ihrem Geschäftsführer gesagt, dass allein er dafür sorgen könne, dass beim Kaufpreis "vorne eine drei" stehe, und habe verklausuliert Schmiergeld gefordert. Die Beklagte, mutmaßlich XXXX, habe sodann Informationen über die Verhandlungen der Presse zugespielt, die im Juni 2023 berichtet habe, so dass die Beklagte wohl bewusst ihr eigenes negatives Image eingesetzt habe, um den Geschäftsführer der Klägerin in ein schlechtes Licht zu rücken, dadurch andere Verkaufsbemühungen zu torpedieren und ihn zu preislichen Zugeständnissen zu zwingen. Bei einem weiteren Treffen am 21.02.2024 habe XXXX gesagt, er wisse, dass die Finanzierung bald auslaufe und die Immobilie mit der Beklagten im Objekt weder zu verkaufen noch zu refinanzieren sei, die Beklagte sei weiter an einem Kauf interessiert, doch "eine drei vorne" sähe er nicht, er habe sodann verklausuliert Schmiergeld gefordert. Bei einem weiteren Gespräch am 24.07.2024 habe ihr Geschäftsführer gesagt, dass die Insolvenz der Klägerin nun unmittelbar bevorstehe, wenn sie sich nicht einigen würden, im Falle einer Insolvenz drohe der Beklagten auch eine fristlose Kündigung ihrer Mietverträge, worauf XXXX entgegnet habe: "Dann werden wir das Haus eben besetzen!" Randnummer 17 Sie habe bereits 2023 der Beklagten ein internes Hoffest untersagt. Randnummer 18 Die Beklagte habe die Wahlparty überwiegend im Innenhof abgehalten und mindestens 80 % der Hoffläche genutzt (Anlage K 10) einschließlich der Feuerwehraufstellfläche, als sei der Hof ihr Eigentum, und die gesamte Fassade des Gebäudes XXX bestrahlt. Der Zugang zum gesamten Gebäude sei stundenlang gesperrt und hermetisch abgeriegelt gewesen, andere Mieter hätten das Haus nicht betreten können, selbst ihr Wachschutz sei nur unter größten Problemen und in polizeilicher Begleitung auf das Grundstück und in das Gebäude gekommen. In den Medien sei auch durch die Bestrahlung der Eindruck erweckt worden, die Beklagte sei Eigentümerin und es handele sich um das "XXXX-Haus". Die unerlaubte Veranstaltung habe die Gefahrenlage für das Objekt und die dort arbeitenden Menschen erhöht. Ein Mieter, mit dem die Anmietung zweier Flächen von gesamt mehr als XXXX m² ab Sommer 2025 vereinbart gewesen sei, sei nun von der Vereinbarung zurückgetreten, da das Objekt nicht wie zugesagt frei von politischer Reklame gewesen und nun allgemein durch die negative Berichterstattung als "XXXX-Haus" gebrandmarkt sei. Der Wert der Immobilie sei nachhaltig geschmälert. Sie benötige eine Anschlussfinanzierung, wegen der Mietverträge mit der Beklagten sei aktuell keine Bank bereit, die Immobilieninvestition der Klägerin zu finanzieren, zumal vor dem Hintergrund, dass sich die Beklagte radikalisiert habe und es entsprechende Bewertungen durch deutsche Behörden gebe. Wegen der Gegenwart der Beklagten im Objekt könne sie es auch nicht zum Verkehrswert an einen Dritten verkaufen. Es bestehe Wiederholungsgefahr, die Beklagte beabsichtige offenbar bereits jetzt, den Hof künftig nach Belieben zu nutzen und dafür eine "Pacht" von 10.000,00 € zu zahlen. Randnummer 19 Die Klägerin beantragt, Randnummer 20 die Beklagte zu verurteilen, Randnummer 21 die von ihr innegehaltenen Räume Randnummer 22 im Hause XXXX Weg XXXX, Randnummer 23 XXXX, EG mit XXXX qm (Anhang 01) Randnummer 24 und im Hause XXXX Straße XXXX, Randnummer 25 XXXX, EG mit XXXX qm (Anhang 01), Randnummer 26 XXXX 2. OG mit XXXX qm und XXXX qm (Anhang 02), Randnummer 27 XXXX 3. OG mit XXXX qm (Anhang 03), Randnummer 28 XXXX 4. OG mit XXXX qm (Anhang 04), Randnummer 29 XXXX 2. OG mit XXXX qm (Anhang 02) Randnummer 30 nebst den Stellplätzen auf dem Grundstück XXXX XXXX Ecke XXXX XXXX, Nr. XXXX (Anhänge XXX und XXX) Randnummer 31 zu räumen und geräumt an die Klägerin herauszugeben, Randnummer 32 hilfsweise erstmals in der mündlichen Verhandlung vom 19.09.2025, Randnummer 33 die Beklagte zur zukünftigen Räumung und Herausgabe an die Klägerin zu verurteilen, und zwar hinsichtlich der Räume, die in der Klageschrift unter 1.1 aufgeführt sind, zum 30.09.2026, hinsichtlich der Räume, die in der Klageschrift unter 1.2 aufgeführt sind, zum 30.11.2026 und hinsichtlich der Räume, die in der Klageschrift unter 1.3 aufgeführt sind, zum 31.12.2026. Randnummer 34 Die Beklagte beantragt hinsichtlich des Hauptantrags, Randnummer 35 die Klage abzuweisen. Randnummer 36 Hinsichtlich des Hilfsantrags erklärt sie Randnummer 37 Anerkenntnis unter Verwahrung gegen die Kostenlast. Randnummer 38 Sie behauptet, sie habe im Innenhof lediglich zwischen den Eingängen A und B einen Raucherbereich eingerichtet und einen Grill, Getränketische sowie zwei Pavillons aufgestellt, dieser Bereich habe ca. 35-40% der Gesamtfläche des Innenhofs umfasst (Anlage B 8), die Aufstellung sei erst am Nachmittag des Veranstaltungstags erfolgt. Die als Feuerwehraufstellfläche freizuhaltenden Flächen hätten jederzeit als solche genutzt werden können, weil sie frei geblieben seien oder jederzeit unverzüglich hätten freigemacht werden können. Sie habe nur auf eine Teilfläche der südwestlichen Eckfassade des von außen nicht einsehbaren Innenhofs für wenige Stunden ein Parteilogo mit einer Größe von ca. 2 m x 3 m projizieren lassen. Die Veranstaltung sei der Klägerin bekannt gewesen, da die Hausverwaltung auf telefonische Anfrage etwa zehn Tage vorher am Tag der Wahlparty extra die Poller aus der Feuerwehrzufahrt habe herausnehmen lassen, um die Anlieferung zu erleichtern. Randnummer 39 Wegen der weiteren Einzelheiten des Parteivorbringens wird auf die wechselseitigen Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen. Entscheidungsgründe A. Randnummer 40 Die Klage ist hinsichtlich des Hauptantrags unbegründet. Randnummer 41 Der Klägerin steht kein fälliger Anspruch gegen die Beklagte auf Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Räume zu (§§ 546 Abs. 1, 985 BGB), weil die Mietverhältnisse zwischen den Parteien derzeit noch nicht beendet sind. I. Randnummer 42 Die Klage scheitert allerdings nicht an der Aktivlegitimation. Die Beklagte, die sich auf einen möglichen Eigentümer- und Vermieterwechsel (§ 566 BGB) beruft, ist hierfür darlegungs- und beweispflichtig (vgl. Harke in: BeckOGK BGB, Stand 01.07.2025, § 566 Rn. 77; Riecke in: Dauner-Lieb/Langen, BGB Schuldrecht, 4. Aufl. 2021, § 566 Rn. 29; Lützenkirchen/Selk in: Erman, BGB, 17. Aufl. 2023, § 566 Rn. 23; Emmerich in: Staudinger, BGB, Bearbeitung 2024, § 566 Rn. 156; Krenek in: Spielbauer/Schneider, Mietrecht, 2. Aufl. 2018, § 566 Rn. 79). Die Beklagte hat aber trotz des Hinweises vom 22.08.2025 nicht konkret vorgetragen und durch einen Grundbuchauszug belegt, dass zwischenzeitlich ein Dritter aufgrund Erwerbs als Eigentümer eingetragen worden ist. II. Randnummer 43 Die Mietverhältnisse sind nicht durch außerordentliche Kündigung wegen der klägerseits behaupteten Vorfälle zwischen dem 30.05.2023 und dem 21.02.2024 beendet worden. 1. Randnummer 44 Es liegt insoweit kein wichtiger Grund vor, durch den es der Klägerin unzumutbar wäre, die Mietverhältnisse bis zum Ablauf der Kündigungsfrist fortzusetzen. Randnummer 45 Denn eine zu lange Verzögerung der Kündigung nach Vorliegen des Kündigungsgrundes berechtigt zu dem Schluss, dass dem Kündigenden trotz der Vertragsstörung die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht unzumutbar ist (vgl. BGH, Urteil vom 23.09.1987 - VIII ZR 265/86, juris Rn. 23 m.w.N.; BGH, Urteil vom 23.04.2010 - LwZR 20/09, juris Rn. 13). So ist es hier, da die Klägerin sich erst mehr als ein Jahr nach dem letzten dieser Vorfälle zur Kündigung entschlossen hat und sich erstmals rund ein Jahr und vier Monate danach auf die Vorfälle als Kündigungsgrund gestützt hat. Vor diesem Hintergrund ist ihr die Fortsetzung bis zum 30.09./30.11./31.12.2026 zumutbar. 2. Randnummer 46 Jedenfalls ist das Recht zur außerordentlichen fristlosen Kündigung wegen dieser Vorfälle verwirkt, § 242 BGB. Randnummer 47 Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist ein Recht verwirkt, wenn seit der Möglichkeit der Geltendmachung längere Zeit verstrichen ist (Zeitmoment) und besondere Umstände hinzutreten, die die verspätete Geltendmachung als Verstoß gegen Treu und Glauben erscheinen lassen (Umstandsmoment). Letzteres ist der Fall, wenn der Verpflichtete bei objektiver Betrachtung aus dem Verhalten des Berechtigten entnehmen durfte, dass dieser sein Recht nicht mehr geltend machen werde. Ferner muss sich der Verpflichtete im Vertrauen auf das Verhalten des Berechtigten in seinen Maßnahmen so eingerichtet haben, dass ihm durch die verspätete Durchsetzung des Rechts ein unzumutbarer Nachteil entstünde (vgl. BGH, Urteil vom 23.01.2014 - VII ZR 177/13, juris Rn. 13). Dies gilt auch für außerordentliche fristlose Kündigungen im Mietrecht (vgl. BGH, Versäumnisurteil vom 13.07.2016 - VIII ZR 296/15, juris Rn. 20). Die Klägerin hat, wie oben dargelegt, längere Zeit verstreichen lassen, bis sie erstmals mietrechtliche Konsequenzen aus den Vorfällen gezogen hat. Die Beklagte durfte sich darauf einrichten, dass die Klägerin die Vorfälle nicht mehr für eine Kündigung heranzieht, und hat dies offenkundig auch getan, zumal es für sie aufgrund ihrer gesellschaftlichen und medialen Stigmatisierung besonders schwer ist, bereits für einmalige Veranstaltungen geeignete Mieträume zu finden, und sie bei den Kaufverhandlungen 2023/24 anders hätte agieren können, wenn sie gewusst hätte, dass die Klägerin aus den Vorfällen mietrechtliche Konsequenzen ziehen will. III. Randnummer 48 Die Mietverhältnisse sind nicht durch außerordentliche Kündigung wegen des klägerseits behaupteten Vorfalls vom 24.07.2024 beendet worden. Es liegt insoweit kein wichtiger Grund vor, durch den es der Klägerin unzumutbar wäre, die Mietverhältnisse bis zum Ablauf der Kündigungsfrist fortzusetzen, § 543 Abs. 1 BGB. Randnummer 49 Der vorgetragenen Äußerung "Dann werden wir das Haus eben besetzen!" ist nicht zu entnehmen, dass die Beklagte sich bewusst über Recht und Gesetz hinwegsetzen will. Es handelt sich um eine ersichtlich umgangssprachlich gemeinte Äußerung, die die Möglichkeit impliziert, eine eventuelle Kündigung des möglichen zukünftigen Insolvenzverwalters gerichtlich überprüfen zu lassen, so wie die mündliche Äußerung eines Vermieters, er werde den Mieter "herausschmeißen", üblicherweise nicht als Drohung mit eigenmächtigem Vorgehen zu verstehen ist, sondern als Ankündigung von Kündigung, Räumungsklage und ggf. Zwangsvollstreckung. Randnummer 50 Hinzu kommt, dass die nach klägerischem Vortrag zuvor geäußerte Rechtsansicht des Geschäftsführers der Klägerin, dass im Falle der Insolvenz außerordentlich gekündigt werden könne, so nicht zutreffend ist. In der Insolvenz des Vermieters hat der Insolvenzverwalter kein Sonderkündigungsrecht (anders als der Insolvenzverwalter über das Vermögen des Mieters, § 109 Abs. 1 InsO). Nur im Falle der Veräußerung des Objekts durch den Insolvenzverwalter würde dem Erwerber ein fristgebundenes Kündigungsrecht zustehen, § 111 InsO. IV. Randnummer 51 Die Mietverhältnisse sind nicht durch außerordentliche Kündigung wegen der Wahlparty der Beklagten beendet worden, § 543 Abs. 1 BGB. 1. Randnummer 52 Allerdings hat die Beklagte sich vertragswidrig verhalten.
KI-Erklärung auf Basis des amtlichen Gesetzestextes. Orientierend, ersetzt keine Rechtsberatung.