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Finanzgericht Berlin-Brandenburg 3. Senat 3 K 3154/22 Urteil Bodenrichtwert bei abweichender tatsächlicher Nutzung bei der Grundbesitzwertfeststellung

Obsah (5)§ 14§ 13§ 16§ 15§ 3

Bodenrichtwert bei abweichender tatsächlicher Nutzung bei der Grundbesitzwertfeststellung Leitsatz Bei der Feststellung des Grundbesitzwerts ist ein vom Gutachterausschuss für den Entwicklungszustand

§ 14Abs. 2 Satz 2 Immo

WertV 2021). Die BRW sind nach § 10 Abs. 1 Satz 3 ImmoWertV 2010 als ein Betrag in Euro pro Quadratmeter Grundstücksfläche darzustellen (vgl.

§ 13Abs. 1 Immo

WertV 2021). Von den wertbeeinflussenden Merkmalen des Bodenrichtwertgrundstücks sollen gem. § 10 Abs. 2 Satz 1 ImmoWertV 2010 der Entwicklungszustand und die Art der Nutzung dargestellt werden (

§ 16Abs. 2 Satz 1 Immo

WertV 2021, wobei diese Merkmale danach

darzustellen sind). Zusätzlich sollen u. a. nach § 10 Abs. 2 Satz 2 Nr. 2 ImmoWertV 2010 bei baureifem Land der erschließungsbeitragsrechtliche Zustand sowie je nach Wertrelevanz das Maß der baulichen Nutzung, die Grundstücksgröße, -tiefe oder -breite dargestellt werden (vgl.

§ 16Abs. 2 Satz 2 Immo

WertV 2021). Deckt der BRW verschiedene Nutzungsarten oder verschiedene Nutzungsmaße ab, sollen diese ebenfalls dargestellt werden (§ 10 Abs. 2 Satz 3 ImmoWertV 2010). Die Richtwertzonen nach § 196 Absatz 1 Satz 3 BauGB sind gem. § 10 Abs. 3 ImmoWertV 2010 grundsätzlich so abzugrenzen, dass lagebedingte Wertunterschiede zwischen der Mehrheit der Grundstücke und dem Bodenrichtwertgrundstück nicht mehr als 30 % betragen (

§ 15Abs. 1 Satz 2 Immo

WertV 2021). Randnummer 39

  1. b)Eine Vorschrift, die ausdrücklich regelt, wann ein BRW für einzelne Grundstücke innerhalb einer Richtwertzone nicht gilt, weil vom Richtwertgrundstück abweichende wertbeeinflussende Merkmale vorliegen, enthielt die ImmoWertV 2010 nicht, und auch der Gesetzestext des BewG oder des BauGB verhält sich dazu nicht konkret. Randnummer 40
  2. aa)Die Gesetzesbegründung zu § 179 BewG (BT-Drucks. 16/7918) äußert sich dahingehend, für den Fall, dass die lagetypischen Merkmale des zu bewertenden Grundstücks von denen des Bodenrichtwertgrundstücks abweichen, sei aus dem BRW ein Bodenwert je Quadratmeter Grundstücksfläche abzuleiten. Dies scheint sich aber wohl nur auf die Fälle des § 179 Satz 1, Satz 3 BewG zu beziehen, besagt nichts über die Maßstäbe, anhand derer das ob und wie einer solchen Ableitung erfolgen soll, und ist für die Frage, wann stattdessen nach § 179 Satz 4 BewG vorzugehen sein soll, gänzlich unergiebig. Konkrete Aussagen zu Art und Ausmaß, welche eine Abweichung erreichen muss, um die Anpassung eines BRW oder seine Unanwendbarkeit zu tragen, kann auch nicht Äußerungen in den Verwaltungsanweisungen (R B 179.2 Abs. 1 Satz 8 der Erbschaftsteuer-Richtlinien 2019 -ErbStR 2019-; Oberste Finanzbehörden der Länder, Gleich lautende Erlasse vom 06.03.2024 S 3001; S 3011; S 3015; S 3130; S 3220; S 3221; S 3250; S 3320, BStBl. I 2024, 378 –-GLE vom 06.03.2024-, Rn. 2) und der Literatur (Halaczinsky in Rössler/Troll, BewG, Dokumentenstand EL 30 Januar 2025, § 179 BewG, Rn. 10; Schaffner in Kreutziger/Schaffner/Stephany, Bewertungsgesetz, 6. Auflage 2024, § 179 BewG, Rn. 6; Krause in Stenger/Loose, Bewertungsrecht, Dokumentenstand 170. Lfg. 5/2024, § 179 BewG, Rn. 65) entnommen werden, wonach für Grundstücke, die mit den wertbeeinflussenden Grundstücksmerkmalen des Bodenrichtwertgrundstücks in der jeweiligen Richtwertzone übereinstimmen, der BRW anzusetzen sei. Es ist zwar richtig, dass bei vollständiger Übereinstimmung aller wertbildender Grundstücksmerkmalen die unveränderte Heranziehung des BRW zweifellos geboten ist. Daraus kann nicht im Umkehrschluss gefolgert werden, dass jede noch so kleine Abweichung der (unmodifizierten) Übernahme des BRW entgegenstehen soll (so auch Krumm in Leingärtner, Besteuerung der Landwirte, Dokumentenstand EL 44 Juni 2023, Kapitel 95 Abschn. 5 b), Rn. 17a). Nicht beantwortet ist damit auch die Frage, ob es bei der Art der Nutzung nur auf die gegenwärtige tatsächliche Nutzung des Bewertungsobjekts ankommt oder ob auch zulässige Nutzungsalternativen berücksichtigt werden können. Randnummer 41
  3. bb)In der ImmoWertV 2021 hat der Verordnungsgeber in § 15 Abs. 2 geregelt, dass einzelne Grundstücke oder Grundstücksteile mit einer vom Bodenrichtwertgrundstück abweichenden Art der Nutzung oder Qualität, wie zum Beispiel Grünflächen, Waldflächen, Wasserflächen, Verkehrsflächen und Gemeinbedarfsflächen, Bestandteil der Bodenrichtwertzone sein können; der dort angegebene BRW gilt nicht für diese Grundstücke. Randnummer 42 Auch wenn § 15 Abs. 2 ImmoWertV 2021 auf den BRW-Stichtag 01.01.2021 noch nicht anwendbar ist, stellt sich auch für diesen Stichtag (und frühere Stichtage) die Frage, wann eine hinreichende Übereinstimmung der wertbeeinflussenden Merkmale des konkreten Bewertungsobjekts mit denjenigen des Bodenrichtwertgrundstücks vorliegt, sodass der betreffende BRW anwendbar ist, bzw. umgekehrt, wann Abweichungen hinsichtlich der wertbeeinflussenden Merkmalen vorliegen, welche nach Art und Ausmaß eine Modifikation des BRW im Rahmen von § 179 Satz 3 BewG erfordern und ermöglichen (z. B. Abweichungen im Hinblick auf das baurechtlich zulässigerweise erreichbare Maß der baulichen Nutzung, welche durch Umrechnungskoeffizienten berücksichtigt werden können, vgl. Finanzgericht -FG- Berlin-Brandenburg, Urteil vom 18.12.2024 16 K 17071/23 , juris) oder sogar die Anwendung des BRW gänzlich ausschließen mit der Folge, dass dann die Bewertung nach § 179 Satz 4 BewG zu erfolgen hat. Randnummer 43
  4. cc)Dabei ist aus § 196 Abs. 1 Satz 1 BauGB abzuleiten, dass ein unterschiedlicher Entwicklungszustand jedenfalls einer unmodifizierten Anwendung des BRW entgegensteht (im Ergebnis so auch H B 179.3

(2)ErbStR 2019; Halaczinsky in Rössler/Troll, BewG, Dokumentenstand EL 30 Januar 2025, § 179 BewG, Rn. 13; Schaffner in Kreutziger/Schaffner/Stephany, Bewertungsgesetz, 6. Auflage 2024, § 179 BewG, Rn. 4; Krumm in Leingärtner, Besteuerung der Landwirte, Dokumentenstand EL 44 Juni 2023, Kapitel 95 Abschn. 5 b), Rn. 23; Krause in Stenger/Loose, Bewertungsrecht, Dokumentenstand 170. Lfg. 5/2024, § 179 BewG, Rn. 129, 130), während umgekehrt nicht jede andere Abweichung zur Unanwendbarkeit eines BRW führen kann, da dieser ausdrücklich nur den durchschnittlichen Lagewert widerspiegeln soll. In Rechtsprechung und Literatur wird zutreffend betont, dass es sich bei Anknüpfung an den BRW in § 179 Satz 1 BewG um eine zulässige Typisierung handelt (BFH, Beschluss vom 12.01.2021 II B 61/19, juris, II. 3.
  1. d)
  2. bb)der Gründe m. w. N.; Halaczinsky in Rössler/Troll, BewG, Dokumentenstand EL 30 Januar 2025, § 179 BewG, Rn. 4). § 196 Abs. 1 Satz 2 BauGB verdeutlicht, dass die vorhandene Bebauung des konkreten Bewertungsobjekts ebenso wenig allein maßgeblich sein kann wie seine gegenwärtige Nutzung. Mit anderen Worten kann allein der Umstand, dass sich die Bestandsbebauung oder aktuelle Nutzung des Bewertungsobjekts von der Mehrheit der vorhandenen Gebäude, sonstigen Bauwerke und Nutzungen in der Richtwertzone unterscheidet, einer Anwendbarkeit des unmodifizierten BRW nicht entgegenstehen, wenn nicht weitere, dem Grund und Boden selbst anhaftende Umstände hinzukommen. Aber selbst einigen unmittelbaren Grundstückseigenschaften wird in den Verwaltungsanweisungen (R B 179.2 Abs. 8 ErbStR 2019) und der Literatur (Halaczinsky in Rössler/Troll, BewG, Dokumentenstand EL 30 Januar 2025, § 179 BewG, Rn. 13, 19; Schaffner in Kreutziger/Schaffner/Stephany, Bewertungsgesetz, 6. Auflage 2024, § 179 BewG, Rn. 6; Krumm in Leingärtner, Besteuerung der Landwirte, Dokumentenstand EL 44 Juni 2023, Kapitel 95 Abschn. 5 b), Rn. 25) die Berücksichtigungsfähigkeit im Rahmen der typisierten Bewertung nach § 179 BewG abgesprochen, z. B. Ecklage, Zuschnitt, Oberflächenbeschaffenheit und Beschaffenheit des Baugrundes, Lärm-, Staub- oder Geruchsbelästigungen, Altlasten, Denkmalschutz sowie Außenanlagen; derartige Umstände sollen nur im Rahmen eines Verkehrswertnachweises nach § 198 BewG relevant sein (Schaffner in Kreutziger/Schaffner/Stephany, Bewertungsgesetz, 6. Auflage 2024, § 179 BewG, Rn. 6). Jedenfalls für den Fall einer Kontamination des Bodens mit Altlasten hat der BFH sich dieser Auffassung ausdrücklich angeschlossen (BFH, Beschluss vom 12.01.2021 II B 61/19, juris, II. 3.
  3. d)bb),
  4. cc)der Gründe m. w. N.). Randnummer 44 Wenn in der Rechtsprechung anerkannt ist, dass eine Anpassung anhand des baurechtlich zulässigerweise erreichbaren Maßes der baulichen Nutzung vorgenommen werden kann (s. o.), liegt es nahe, auch hinsichtlich anderer Aspekte wie z. B. der zulässigen Art der Nutzung an das baurechtlich Zulässige anzuknüpfen. Randnummer 45 So kann nach Verwaltungsauffassung beispielsweise bei einem Grundstück, bei dem die Errichtung einer Windkraftanlage o. Ä. planungsrechtlich zulässig ist, der BRW nur angewandt werden, wenn sich dieser auch auf eine derartige Nutzung bezieht. Wurde demnach für ein Grundstück, auf dem eine Windkraft- oder eine Freiflächen-Fotovoltaikanlage betrieben wird, durch den örtlichen Gutachterausschuss ein BRW für eine dementsprechende Nutzung, wie z.B. für Bauflächen für Energieerzeugung (EE), festgestellt, ist dieser anzusetzen. Bei Windkraftanlagen und Freiflächen-Fotovoltaikanlagen in Gewerbe- oder Industriegebieten ist der Bodenwert nach § 179 BewG auf der Grundlage des vorliegenden BRW festzustellen (GLE vom 06.03.2024, Rn. 2, 3, 12). Die Verwaltung knüpft also nicht allein an die vorhandene Nutzung und das Vorhandensein von Anlagen an, sondern berücksichtigt auch die planungsrechtlich zulässige Nutzung und den Gebietscharakter. Randnummer 46 Eine Anpassung oder Ableitung - genannt werden in Literatur und Verwaltungsanweisungen solche nach Art oder Maß der baulichen Nutzung, Grundstückstiefe und Grundstücksgröße, sonstige individuelle Gegebenheiten (Ruinen, Baureste, etc.) oder der Grundstücksqualität - wird regelmäßig nur nach Vorgaben des GAA erfolgen dürfen (R B 179.2 Abs. 1 Satz 9, Abs. 3, Abs. 4 ErbStR 2019; Halaczinsky in Rössler/Troll, BewG, Dokumentenstand EL 30 Januar 2025, § 179 BewG, Rn. 11; Schaffner in Kreutziger/Schaffner/Stephany, Bewertungsgesetz, 6. Auflage 2024, § 179 BewG, Rn. 9-11; Krumm in Leingärtner, Besteuerung der Landwirte, Dokumentenstand EL 44 Juni 2023, Kapitel 95 Abschn. 5 b), Rn. 17a-21a). So betont der BFH, dass die Finanzämter über die bloße Beachtung der vom GAA vorgegebenen Differenzierungen hinaus auch keine „eigenen“ BRW aus den von den Gutachterausschüssen mitgeteilten BRW ableiten dürfen (BFH, Beschluss vom 12.01.2021 II B 61/19, juris, II. 3.
  5. d)
  6. bb)der Gründe m. w. N.). Randnummer 47
  7. c)Es liegt keine der in § 15 Abs. 2 ImmoWertV 2021 genannten Flächenarten vor, bei denen auch für Stichtage vor dem 01.01.2022 nach Auffassung des Senats die vollständige Unanwendbarkeit des BRW der Zone … in Betracht käme. Insbesondere handelt es sich nicht um eine Gemeinbedarfsfläche i. S. d. § 15 Abs. 2 ImmoWertV 2021. Denn Anlage 5 zu § 16 Abs. 3 ImmoWertV unterscheidet zwischen GB - Gemeinbedarfsflächen (Ziff. 8.13) und EE - Bauflächen für Energieerzeugung (Ziff. 5). Gegen eine Zuordnung von Bauflächen für Energieerzeugung oder nicht bebaubaren Grundstücken zur Energieerzeugung zu den Gemeinbedarfsflächen spricht auch der Umstand, dass die Energieerzeugung ebenso wie der Betrieb von Stromnetzen eine gewerbliche Tätigkeit darstellt und vielfach auch von privatwirtschaftlichen Unternehmen betrieben wird. Entsprechend war die Klägerin bis Mitte 2021 Teil des E…-Konzerns. Allein der Umstand, dass die Klägerin

im mittelbaren Besitz des Landes Berlin steht, reicht nicht aus, um die ihr gehörenden Grundstücke den Gemeinbedarfsflächen zuzuordnen. Es liegt auch keine Freifläche vor, weil das hiesige Bewertungsobjekt nicht als solche ausgewiesen ist (zutreffend an dieses Kriterium anknüpfend vgl. R B 179.2 Abs. 5 Satz 1 ErbStG 2019). Randnummer 48

  1. d)Der Anwendung des BRW der Richtwertzone … steht auch nicht eine abweichende Art der Nutzung entgegen. Randnummer 49
  2. aa)Wie oben ausgeführt, wird die Art der Nutzung als grundsätzlich berücksichtigungsfähig angesehen (§ 10 Abs. 2 Satz 1 ImmoWertV 2010). Auch die aktuellen §§ 15 Abs. 2, 16 Abs. 2 Satz 1 ImmoWertV 2021 erklären die Art der Nutzung für die Frage der Anwendbarkeit eines BRW als relevant. Dass dies auch im Rahmen der Frage gilt, ob der BRW im Rahmen einer Bedarfsbewertung für Erbschaft-, Schenkungs- und Grunderwerbsteuerzwecke nach § 179 Satz 1, Satz 3 BewG herangezogen werden kann oder ob die Bewertung nach § 179 Satz 4 BewG zu erfolgen hat, wird auch durch den Befund gestützt, dass (nur) für die grundsteuerliche Bewertung der Gesetzgeber ausdrücklich in § 247 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 BewG die Berücksichtigungsfähigkeit der Art der Nutzung auf Fälle überlagernder Richtwertzonen beschränkt hat. Bei § 179 BewG sieht das Gesetz eine derartige Einschränkung gerade nicht vor. Randnummer 50
  3. bb)Die Art der baulichen Nutzung ist allerdings nach einer Literaturauffassung, welche der Senat im Ausgangspunkt teilt, bei Anwendung der ImmoWertV entsprechend den baurechtlichen Nutzungsarten der Baunutzungsverordnung -BauNVO- zu klassifizieren (Kleiber, Wertermittlerportal, § 16 ImmoWertV, Rn. 15). Im zeitlichen Anwendungsbereich der ImmoWertV 2021 wird dies durch den Befund gestützt, dass Anlage 5 ImmoWertV 2021 weitestgehend dieselben Bezeichnungen der Nutzungsarten verwendet wie § 1 BauNVO. Anlage 5 ImmoWertV 2021 weicht allerdings teilweise von § 1 BauNVO ab. So sieht Anlage 5 ImmoWertV 2021 neben den in § 1 Abs. 1 BauNVO genannten vier allgemeinen Nutzungsarten (W, M, G und S) eine weitere allgemeine Nutzungsart GB - Baufläche für Gemeinbedarf (Ziff. 5) vor. Zudem werden in Anlage 5 ImmoWertV 2021 weitere Spezifikationen zur Art der Nutzung für das Bodenrichtwertgrundstück für den GAA zugelassen (z. B. EFH - Ein- und Zweifamilienhäuser, BI - Bildungseinrichtungen oder EE - Bauflächen für die Energieerzeugung), ohne dass diese als Untergliederungen bestimmter allgemeiner oder besonderer Nutzungsarten i. S. d. § 1 Abs. 1, Abs. 2 BauNVO ausgewiesen werden. Solche weiteren Spezifikationen kann der GAA ausweisen - ggf. auch im Rahmen von deckungsgleich überlagernden Richtwertzonen i. S. d. § 15 Abs. 3 ImmoWertV 2010 -, muss es aber nicht tun. Randnummer 51 Daraus kann nach Einschätzung des Senats nicht ohne Weiteres gefolgert werden, dass für jedes Grundstück, welches nicht zu Wohnzwecken genutzt wird, ein BRW deshalb nicht anwendbar ist, weil der GAA für diesen die gebietstypische allgemeine Nutzungsart W – Wohnbauflächen (§ 1 Abs. 1 Nr. 1 BauNVO) angegeben hat. Denn Wohnbauflächen umfassen nach § 1 Abs. 2 BauGB eine Vielzahl unterschiedlicher besonderer Arten der baulichen Nutzung (Baugebiete), in denen wiederum neben Wohngebäuden auch bestimmte andere Nutzungen allgemein zulässig sind, z. B. in allgemeinen Wohngebieten (§ 1 Abs. 2 Nr. 3 BauNVO) die der Versorgung des Gebiets dienenden Läden, Schank- und Speisewirtschaften sowie nicht störenden Handwerksbetriebe (§ 4 Abs. 2 Nr. 2 BauNVO) und Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke (§ 4 Abs. 2 Nr. 3 BauNVO). Untergeordnete Nebenanlagen und Einrichtungen, die dem Nutzungszweck der in dem Baugebiet gelegenen Grundstücke oder des Baugebiets selbst dienen und die seiner Eigenart nicht widersprechen, sind nach § 14 Abs. 1 Satz 1 BauNVO allgemein zulässig. Die der Versorgung der Baugebiete mit Elektrizität dienenden Nebenanlagen können in den Baugebieten nach § 14 Abs. 2 Satz 1 BauNVO als Ausnahme zugelassen werden. Dazu gehören z. B. auch Strom-Verteilerkästen, Transformatorhäuschen, Verstärkerkästen (Henkel in BeckOK BauNVO, Spannowsky/Hornmann/Kämper, 41. Ed., Stand: 15.04.2025, § 14 BauNVO, Rn. 46). Da diese Nebenanlagen gleichermaßen der Ver- und Entsorgung aller Arten von Baugebieten dienen, ist nicht erforderlich, dass die konkret zu betrachtende Nebenanlage auch oder gerade dem Baugebiet dient, in dem sie untergebracht werden soll. § 14 Abs. 2 Satz 1 BauNVO soll vielmehr ermöglichen, eine flächendeckende Infrastruktur durch Errichtung solcher Nebenanlagen in allen Baugebieten ohne Rücksicht darauf sicherzustellen, ob die Anlage für das konkrete Baugebiet tatsächlich dienlich ist (Arnold in Bönker/Bischopink, BauNVO, 3. Aufl. Ed. 1/2025, Stand: 15.01.2025, § 14 BauNVO, Rn. 53). Randnummer 52 cc ) Von daher liegt eine abweichende Art der Nutzung, welche einer Heranziehung eines vom GAA für die Nutzungsart Wohngebiet ermittelten BRW entgegenstehen würde, bei einer untergeordneten Nebenanlage i. S. d. § 14 Abs. 2 Satz 1 BauNVO nicht vor. Um eine solche untergeordnete Nebenanlage handelt es sich bei dem hiesigen mit einer Kompaktstation bebauten Grundstück. Randnummer 53
  4. e)Der Anwendung des BRW steht auch nicht ein abweichender Entwicklungszustand entgegen. Randnummer 54 aa)

(1)Ist - wie dies beim BRW der Zone … der Fall ist - der BRW für baureifes Land ermittelt worden, gilt er - jedenfalls ohne Modifikationen - auch nur für baureifes Land. Baureifes Land sind nach § 5 Abs. 4 ImmoWertV 2010 (

§ 3Abs. 4 ImmoWertV 2021) Flächen, die nach öffentlich-rechtlichen Vorschriften und nach den tatsächlichen Gegebenheiten baulich nutzbar sind. Randnummer 55

(2)Da das Bewertungsobjekt bis zum Jahr 2005 mit einem deutlich größeren und für Menschen begehbaren Trafohaus bebaut war, welches die Tatbestandsvoraussetzungen eines Gebäudes (s. o.) erfüllte, und unstreitig ein solches Trafohaus auch wiedererrichtet werden könnte, ist eine bauliche Nutzbarkeit gegeben, sodass es sich um baureifes Land handelt. Zudem handelt es sich um einen unbeplanten Innenbereich i. S. d. § 34 BauGB, in dem ein Vorhaben zulässig ist, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist. Das Grundstück kann ungeachtet seiner geringen Größe und der Abstandsflächenvorschriften auch als Arrondierungsfläche dienen, welche das zulässige Maß der baulichen Nutzung eines der beiden Nachbargrundstücke i. S. d. § 19 BauNVO im Falle eines Verkaufs an den betreffenden Nachbarn erhöhen kann. Randnummer 56
  1. bb)Eine sonstige atypische Qualität des Bewertungsobjekts, die der Heranziehung des BRW der Zone … entgegenstehen würde, liegt nach Auffassung des Senats ebenfalls nicht vor. Zwar handelt es sich um die einzige Kompaktstation im näheren Umkreis innerhalb eines von Wohngebäuden geprägten Baugebiets. Der Senat unterstellt auch als wahr, dass eine Kompaktstation nicht frei beweglich ist und entsprechend nicht auf jedem beliebigen Grundstück errichtet werden kann, sondern seine Position sich aus technischen Gründen nach dem Zuschnitt des Leistungsnetzes zu richten hat, also nur eine eingeschränkte Zahl anderer Ersatzgrundstücke in Betracht käme. Umgekehrt ist aber eine Nutzung gerade des hiesigen Bewertungsgrundstücks für den Betrieb eines Trafohäuschens rechtlich nicht abgesichert. Weder ist eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung des jeweiligen Eigentümers des Bewertungsgrundstücks zum Betrieb einer solchen Kompaktstation festzustellen, noch lässt das Grundbuch irgendwelche dinglichen Absicherungen gerade dieser Nutzung des hiesigen Bewertungsgrundstücks erkennen. Von daher könnte die Klägerin oder ein gedachter Käufer das Grundstück auch anders nutzen. Randnummer 57 Die insoweit allein maßgebliche Perspektive ist im Übrigen diejenige des gedachten Käufers, der nicht der Netzbetreiber ist und daher auch unter dem Gesichtspunkt der Sicherung des Netzbetriebs nicht verpflichtet wäre, auf dem Grundstück eine Kompaktstation zu betreiben. Von daher greift auch das von der Klägerin in der mündlichen Verhandlung vorgebrachte Argument nicht durch, dass eine Entfernung der hiesigen Trafoanlage die Stromversorgung des Grundstücks selbst und des ganzen Baugebiets unterbrechen würde. Dafür wäre ein gedachter Käufer des hiesigen Grundstücks ebenso viel oder wenig verantwortlich wie die Eigentümer aller anderen Grundstücke in der näheren Umgebung. Randnummer 58 Ohnehin nicht ausreichend für die Nichtanwendbarkeit des BRW der Zone … ist, dass nach dem unbestrittenen Vortrag der Klägerin kein geeignetes anderes Ersatzgrundstück ersichtlich ist und so eine Verlagerung der Netzstation faktisch nahezu ausgeschlossen erscheint; denn dies liegt nicht in den Eigenschaften des Bewertungsobjekts selbst begründet, sondern in den technischen und rechtlichen Anforderungen an die Architektur und den Betrieb des Stromnetzes. Unter diesem Gesichtspunkt kann ein Nichtansatz des BRW auch nicht auf den Umstand gestützt werden, dass irgendein Grundstück in der Nähe aus technischen Gründen für eine Netzstation gebraucht werde und deshalb stets ein Grundstück für andere Nutzungen nicht verfügbar sei. Randnummer 59
  2. cc)Vorgaben des GAA, welche eine Berücksichtigung der geringen Grundstücksgröße oder der tatsächlichen Nutzung regeln und damit ermöglichen würden, liegen nicht vor. Randnummer 60 3. Von daher sind die von der Klägerin angeführten individuellen Besonderheiten des Bewertungsobjekts einer Berücksichtigung im typisierten Ertragswertverfahren weder in Gestalt einer Ableitung oder Anpassung im Rahmen der Bewertung mit dem BRW der Zone … nach § 179 Satz 3 BewG zugänglich, noch führen Sie zur Verwerfung des BRW und damit in den Anwendungsbereich von § 179 Satz 4 BewG. Diese Besonderheiten sind einem Verkehrswertnachweis nach § 198 BewG a. F. vorbehalten. Einen solchen Nachweis hat die Klägerin aber nicht erbracht, denn er könnte nur durch einen stichtagsnahen Kaufpreis für das Bewertungsobjekt (Einzelverkauf, nicht wie vorliegend Share-Deal) oder durch ein Gutachten des zuständigen GAA oder öffentlich bestellten und vereidigten Bewertungssachverständigen geführt werden (BFH, Urteil vom 05.12.2019 II R 9/18, BStBl II 2021, 135, II. 2. a),
  3. b)der Gründe m. w. N.; Finanzgericht Berlin-Brandenburg, Urteil vom 18.12.2024 16 K 17071/23 , juris, Rn. 84 ). Randnummer 61 4. Nicht maßgeblich ist, ob andere Finanzämter in den von der Klägerin angeführten anderen Beispielsfällen zu Recht nicht den für die jeweilige Belegenheits-Richtwertzone vom GAA ermittelten BRW angesetzt haben und ob es sich um vergleichbare Grundstücke handelte. Denn weder eine entsprechende Sachbehandlung durch den Beklagten oder ein anderes Berliner Finanzamt in Einzelfällen noch eine entsprechend abweichende ständige Verwaltungspraxis oder gar eine dahingehende Verwaltungsanweisung könnten der Klägerin einen Anspruch verschaffen, für das hiesige Bewertungsobjekt abweichend von den vom Senat im hiesigen Urteil für Recht erkannten Grundsätzen behandelt zu werden. Es geht nicht um eine Ermessensentscheidung, bei der eine Bindungswirkung einer Verwaltungsvorschrift oder Verwaltungspraxis über den Gleichbehandlungsgrundsatz nach Art. 3 Abs. 1 Grundgesetz -GG- in Betracht käme, sondern um eine gebundene Entscheidung. Norminterpretierende Verwaltungsvorschriften stellen kein Außenrecht dar und binden die Gerichte nicht (BFH, Urteil vom 26.03.2025 I R 5/24 (I R 99/15), juris, Rn. 52 m. w. N.). Erst recht gibt es auch jenseits von Verwaltungsanweisungen keinen Anspruch auf Gleichbehandlung im Unrecht (BFH, Urteil vom 21.06.2023 III R 11/21, BStBl II 2023, 970, Rn. 40 m. w. N.). Billigkeitsmaßnahmen nach § 163 AO schließt § 157 Abs. 3 Satz 3 BewG i. V. m. § 20 BewG bei der Grundbesitzwertfeststellung aus. Randnummer 62 II. Die Kostenentscheidung beruht auf § 135 Abs. 1 FGO. Randnummer 63 Die Revision wird wegen grundsätzlicher Bedeutung der Frage zugelassen, wann ein BRW für einzelne Grundstücke innerhalb einer Richtwertzone nicht gilt, weil vom Richtwertgrundstück abweichende wertbeeinflussende Merkmale vorliegen. Permalink Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://gesetze.berlin.de/perma?d=NJRE001627207

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