Orientierungssatz BVerwG, Urteil v. 25. März 2025 - 4 C 1.24 -, juris Tenor Soweit die Beteiligten den Rechtsstreit übereinstimmend in der Hauptsache für erledigt erklärt haben, wird das Verfahren ein

der Neuordnung gemäß den Kategorien des Zielbaums für Wohnnutzung und Mischnutzung zur Ausprägung „W“ des Koordinationsbüros zur Unterstützung der Stadterneuerung in Berlin vom

1. August 2009“ nebst Bewertungsrahmen und Zielbaumschema. Randnummer 8 Im Wesentlichen begründete das Bezirksamt die beabsichtigte Festsetzung des Ausgleichsbetrages wie folgt: Für den Anfangswert gelte als Qualitätsstichtag der Tag vor der Bekanntmachung der beabsichtigten Sanierungsmaßnahme, also der
2. November
3. Der Wertermittlungsstichtag sei der Tag der förmlichen Aufhebung der Sanierungsmaßnahme, also der
4. Januar
5. Qualitätsstichtag zur Ermittlung des Anfangswertes sei der
6. November
7. Der Anfangswert sei vorrangig im Vergleichswertverfahren zu ermitteln, vergleichsgeeignete Grundstücke seien jedoch stichtagsnah (zum Wertermittlungsstichtag) nicht in ausreichender Zahl bekannt geworden. Es sei danach der vom Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin (im Folgenden: Gutachterausschuss) für das betroffene Gebiet zum
8. Januar 2009 ermittelte Bodenrichtwert in Anfangswertqualität für Wohnbauland bei einer Geschossflächenzahl (GFZ) von 2,5 von 560,00 Euro/m² herangezogen worden. Der Anfangswert sei grundsätzlich im Hinblick auf die genehmigungsfähige bauliche Ausnutzung des Grundstücks (GFZ von 2,35) mit Hilfe eines Umrechnungskoeffizienten anzupassen. Im Hinblick auf den Endwert (Qualitäts- und Wertermittlungsstichtag
9. Januar 2009) sei weder ein Vergleichswertverfahren noch ein Bodenrichtwertverfahren möglich, weil keine geeigneten Werte zur Verfügung stünden. Der Endwert von 600,00 Euro/m² sei daher mit Hilfe der Zielbaummethode aus dem Anfangswert ermittelt worden. Randnummer 9 Die Klägerin nahm hierzu mit Schreiben vom
10. September 2012 Stellung und äußerte grundsätzliche Bedenken gegen den vorliegenden Zielbaum, die darin enthaltene Bewertung einzelner Lagekriterien und die Kausalität zwischen Sanierung und Bodenwerterhöhung. Randnummer 10 Mit Bescheid vom
11. Oktober 2012 setzte das Bezirksamt den zu entrichtenden Ausgleichsbetrag für das Grundstück auf 76.447,00 Euro fest und trat dabei den durch die Klägerin geäußerten Bedenken im Einzelnen entgegen. Randnummer 11 Gegen diesen Bescheid erhob die Klägerin mit Schreiben vom
12. November 2012 Widerspruch. Der Ausgleichbetrag sei jedenfalls in der Höhe nicht gerechtfertigt. Die der Berechnung zu Grunde liegende Zielbaummethode sei zwar grundsätzlich als Verfahrensart anerkannt. Jedoch seien einzelne Bewertungskriterien fehlerhaft ermittelt und die konkreten Gewichtungen und Einschätzungen innerhalb des Zielbaums unzutreffend getroffen worden. Insbesondere habe der veränderliche Lagewertanteil LV max nicht pauschal mit 25% angesetzt werden dürfen. Außerdem berücksichtige die Berechnung nicht, dass die Modernisierung und Instandsetzung der Wohnungen in der Rosenthaler Vorstadt jedenfalls zu einem hohen Anteil auf

wendebedingte Faktoren zurückzuführen seien. Randnummer 12 Die Klägerin hat am

1. April 2019 Untätigkeitsklage erhoben. Randnummer 13 Im Laufe des gerichtlichen Verfahrens hat der Beklagte mit Schriftsatz des Bezirksamts vom
2. April 2023 den Bescheid vom
3. Oktober 2012 aufgehoben, soweit der festgesetzte sanierungsrechtliche Ausgleichsbetrag 43.449,00 Euro übersteigt. Über diesen Betrag hinausgehende Zahlungen nebst beantragter Rechtshängigkeitszinsen würden zurückgezahlt. Randnummer 14 Er hat zur Begründung ausgeführt: Wegen der unklaren Rechtslage im Bezug auf den veränderlichen Lageanteil LV max als Bestandteil der Zielbaummethode habe er den sanierungsrechtlichen Ausgleichsbetrag neu berechnet, und zwar auf Grundlage besonderer Bodenrichtwerte für das Gebiet Rosenthaler Vorstadt. Er habe im Januar 2021 den Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin damit beauftragt, eine gebietsbezogene Bewertung ohne pauschalisierende Faktoren vorzunehmen und besondere Bodenrichtwerte für das Gebiet Rosenthaler Vorstadt zu ermitteln. Der Gutachterausschuss habe – soweit hier relevant – einen Bodenrichtwert in Anfangsqualität von 560,00 Euro/m² und einen Bodenrichtwert in Neuordnungsqualität von 600,00 Euro/m² ermittelt. Aus diesen besonderen Bodenrichtwerten habe das Bezirksamt unter Beachtung der wertbeeinflussenden Grundstücksmerkmale des Bodenrichtwertgrundstücks (W 2,5) die sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung neu berechnet. Die Berechnung für das Grundstück der Klägerin ergebe sich aus der als Anlage zum Schriftsatz vom
4. April 2023 angefügten „Neuberechnung Ausgleichsbetrag mit besonderen Bodenrichtwerten des Gutachterausschusses“ vom
5. März
6. Diese legt eine sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung von (600 Euro/m² - 560 Euro/m² =) 40 Euro/m² bei einer GFZ von 2,5 zu Grunde. Für das Grundstück wird eine GFZ von 2,35 angenommen. Sodann wird ein Umrechnungskoeffizient für eine GFZ von 2,5 in Höhe von 1,2003 zu Grunde gelegt. Der Umrechnungskoeffizient für das Grundstück wird bei angenommener GFZ von 2,35 für das Grundstück mit 1,1427 ermittelt. Das ergibt eine Bodenwerterhöhung von (40 Euro/m² x 1,1427/1,2003 =) 38,08 Euro/m². Für das 1.441m² große Grundstück errechnet das Bezirksamt eine Bodenwerterhöhung in Höhe von (1.441m² x 38,08 Euro/m² =) 43.449,00 Euro. Randnummer 15 Als weitere Anlage zu dem Schriftsatz vom
7. April 2023 hat das Bezirksamt das Schreiben des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin „Besondere Bodenrichtwerte für das Sanierungsgebiet Rosenthaler Vorstadt zum Stichtag 27.01.2009“ vom
8. September 2022 (Ergebniszusammenfassung des Gutachterausschusses) zum Verfahren gereicht. Darin hat der Gutachterausschuss ausgeführt, er habe die Bodenrichtwerte

§ 196Abs. 1 Satz 7 Bau

GB ermittelt. Hierzu habe es sechs Beratungstermine gegeben; er habe vom Bezirk sowie dem Koordinationsbüro diverse Unterlagen und Erläuterungen angefordert. Hieraus habe sich ergeben, dass die Durchführung der Sanierung aus einer Vielzahl von (im Einzelnen aufgelisteten) Programmen und Mitteln finanziert worden sei. Eine exakte Zuordnung der investierten öffentlichen Mittel zu den einzelnen Förderprogrammen sei nicht leistbar. Er sehe den Einsatz der Finanzmittel im Sinne einer Bündelung vorhandener Ressourcen jedoch kausal als Teil der Sanierungsmaßnahmen an. Lediglich bei einzelnen Maßnahmen an der Verkehrsinfrastruktur mit überörtlicher Funktion sei kein direkter sanierungsbedingter Bezug gegeben. Der Gutachterausschuss nutze bei seiner Bodenrichtwertermittlung die umfassenden Marktkenntnisse seiner Mitglieder und die aus dem laufenden Marktgeschehen durch die Kaufpreissammlung ableitbaren Ergebnisse. Das Zielbaumverfahren sei nicht verwendet worden. Der Gutachterausschuss sehe kein Erfordernis, für das Sanierungsgebiet blockbezogene Bodenrichtwerte zu ermitteln, da das Gebiet in seiner Struktur hinreichend homogen sei und im Sinne von § 196 BauGB Grundstücke umfasse, die

Art und Maß der Nutzung weitgehend übereinstimmten. Die maßnahmenunbeeinflussten Bodenrichtwerte seien vom Gutachterausschuss erstmals zum Wertermittlungsstichtag 31. Dezember 1994 unter Berücksichtigung des Grundstückszustands vor Beginn der Maßnahme ermittelt worden,

dem am 18. November 1994 das Gebiet als Sanierungsgebiet förmlich festgelegt worden sei, also mehr als vier Jahre

dem erstmaligen Bekanntwerden der Sanierungsabsicht. Es entspreche der üblichen Praxis des Gutachterausschusses, dass bei der erstmaligen Ermittlung maßnahmenunbeeinflusster Bodenrichtwerte in Sanierungsgebieten im Hinblick auf die Qualität der Grundstücke Bezug genommen werde auf den in aller Regel schon mehrere Jahre zurückliegenden Qualitätsstichtag. Der Gutachterausschuss versetze sich in den Zustand / die Qualität des Gebiets vor Bekanntwerden der Maßnahme zurück und beziehe bei der Qualitätsbestimmung nicht sanierungsbedingte Veränderungen (externe Effekte, hier straßenbauliche Neubaumaßnahmen) mit ein. So sei es auch hier gewesen. Im Ostteil der Stadt und auch im Sanierungsgebiet Rosenthaler Vorstadt sei generell festzustellen, dass

dem

1. November 1990 bis zum Jahr 1994 keine wesentlichen baulichen Verbesserungen durchgeführt worden seien. Der Gutachterausschuss habe bei der Wertermittlung nur Marktdaten und -erkenntnisse zugrunde gelegt, die bis zum Wertermittlungsstichtag bekannt gewesen seien. Am
2. Januar 2009 seien die Bodenrichtwerte zum Stichtag
3. Januar 2009 noch nicht ermittelt gewesen. Es habe jedoch bereits das der etwas später erfolgten Bodenrichtwertermittlung zugrundeliegende Kaufpreismaterial vorgelegen. Hieraus habe sich der gleiche Wert wie der etwas später ermittelte Bodenrichtwert ergeben. Der Gutachterausschuss habe hierzu seine Mitglieder um Einschätzung gebeten, wie sich die Grundstückswerte in Berlin im
4. Halbjahr 2009 prognostisch entwickelt hätten. Im Ergebnis sei von den Mitgliedern ein eher

gebender Immobilienmarkt erwartet worden. Im Anbetracht dessen sei bei einer Ex-ante-Betrachtung festzustellen gewesen, dass zum zeitlich sehr nahe am Stichtag der Bodenrichtwertermittlung liegenden Wertermittlungsstichtag

1. Januar 2009 kein wesentlich anderer Wert als der Bodenrichtwert ermittelt werden könne. Im Ergebnis sei für die Bodenrichtwertzone 1009 (W 2,5) ein maßnahmenunbeeinflusster Bodenrichtwert von 560,00 Euro/m² und ein maßnahmenbeeinflusster Bodenrichtwert von 600,00 Euro/m² sowie für die Bodenrichtwertzone 1042 (M2) ein einheitlicher Bodenrichtwert von 1.000,00 Euro/m² ermittelt worden. Randnummer 16 Mit Widerspruchsbescheid der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen vom
2. Januar 2024 hat der Beklagte den Bescheid vom
3. Oktober 2012 geändert. Für das Grundstück sei ein Ausgleichsbetrag in Höhe von 62.697,00 Euro festzusetzen. Dieser ermittelte Betrag überschreite den im vom Bezirksamt zum gerichtlichen Verfahren gereichten Schriftsatz vom
4. April 2023 genannten Betrag von 43.449,00 Euro. Es bleibe daher bei der mit dem Schriftsatz vom
5. April 2023 erklärten Aufhebung des Bescheids vom
6. Oktober 2012, soweit der darin festgesetzte sanierungsrechtliche Ausgleichsbetrag 43.449,00 Euro übersteige. Randnummer 17 Das Vermessungsamt habe bei der Ausgleichsbetragsermittlung zur Bestimmung der Art der Nutzung § 34 BauGB zu Grunde gelegt, da der Bebauungsplan 1-57B am Wertermittlungsstichtag nicht planreif gewesen sei. Dieser einfache Bebauungsplan sehe für das Grundstück als zulässige Art der Nutzung „Mischgebiet“ vor, da die nähere Umgebung an der Brunnenstraße als Mischgebiet anzusehen sei. Das Maß der zulässigen baulichen Nutzung werde durch die GFZ im Sinne des § 20 Baunutzungsverordnung bestimmt. Die auf dem Grundstück vorhandenen Gebäude aus der Zeit um 1900 seien als Einzeldenkmal in der Denkmalliste verzeichnet, so dass die GFZ der bestehenden Bebauung von 3,99 bei der Wertermittlung zu berücksichtigen sei. Für die Ermittlung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung hätten laut dem Gutachten des Vermessungsamtes Vergleichswerte unbebauter Grundstücke aus dem Zeitraum um den Wertermittlungsstichtag (§ 24 und § 40 ImmoWertV) für das Sanierungsgebiet Rosenthaler Vorstadt nicht in einer ausreichenden Zahl vorgelegen. Die für die Wertermittlung zuständige Stelle der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen habe die auf Antrag der Sanierungsverwaltungsstelle des Bezirks Mitte vom
7. Januar 2021 vom Gutachterausschuss ermittelten besonderen Bodenrichtwerte zur Ermittlung der Ausgleichsbeträge herangezogen. Hiernach ergebe sich für das Wertermittlungsobjekt ein Bodenrichtwert in Anfangsqualität (Wohnen 2,5) von 560,00 Euro/m² und in Neuordnungsqualität (Wohnen 2,5) von 600,00 Euro/m². Das in diesem Widerspruchsbescheid angewandte Wertermittlungsverfahren basiere neben den vorgenannten besonderen Bodenrichtwerten auf einem Zielbaumschema und einem städtebaulichen Bewertungsrahmen nebst städtebaulicher Stellungnahme. Das Zielbaumschema „Wohnnutzung und wohnungsgeprägte Mischnutzung", die städtebauliche Stellungnahme und der Kriterienkatalog seien der Klägerin mit dem Schreiben vom
8. August 2012 übersandt worden. Aus den vorgenannten Unterlagen ergebe sich anhand des Gewichtungsschemas des Zielbaumschemas eine durchschnittliche Benotung für den Anfangswert von rund 3,85 und für den Endwert von rund 2,
9. Für die Bodenrichtwert-Zone 1009 lasse sich unter Berücksichtigung der genannten Bewertung für das betroffene Grundstück eine Abhängigkeit des Bodenwertniveaus mathematisch als lineare Gleichung beschreiben: Bodenwert (€/m²) = - 24,197 (€/m²) x Benotung + 653,23 (€/m²). Die Anwendung der Bodenrichtwerte im Rahmen einer Verkehrswertermittlung erfolge stets unter wertermittlungsfachlichen Gesichtspunkten. Mithilfe der vom Gutachterausschuss veröffentlichten Umrechnungskoeffizienten für den Einfluss der realisierbaren Geschossflächenzahl auf den Wert von Bauland in Gebieten der geschlossenen Bauweise erfolge eine Anpassung des besonderen Bodenrichtwertes von einer GFZ von 2,5 auf das bestehende Maß der baulichen Nutzung des Wertermittlungsobjekts mit einer GFZ von 3,
10. Die sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung für das 1.141 m² große Grundstück betrage bei einer bestehenden GFZ von 3,99: (Neuordnungswert - Anfangswert) x Grundstücksgröße (824,24 Euro/m² - 769,29 Euro/m²) x 1.141 m² = 62.697,95 Euro. Randnummer 18 Die Klägerin macht zur Begründung ihrer Klage nunmehr geltend, es sei nicht

vollziehbar, wie der Gutachterausschuss den sanierungsbeeinflussten Bodenrichtwert für die Bodenrichtwertzone 1009 zum Wertermittlungsstichtag ermittelt habe. Aus den übersandten Unterlagen ergebe sich allenfalls, dass bestimmte Straßenbaumaßnahmen nicht als sanierungsbedingt angesehen worden seien. Es bleibe völlig unklar, auf welcher Grundlage der Wert von 600,00 Euro/m² beruhe. Allein die Zahl der beteiligten Gutachter oder auch die hochkarätige Zusammensetzung des Gremiums ersetze nicht die erforderliche Plausibilität der Wertermittlung. In diesem Zusammenhang sei zu berücksichtigen, dass bislang vom Beklagten vorgetragen worden sei, dass keine hinreichende Zahl von Vergleichskauffällen für die Anwendung des Vergleichsverfahrens vorläge. Es sei zudem nicht erkennbar, ob und inwieweit bei der Ermittlung dieses Wertes wendebedingte Effekte berücksichtigt worden seien. Randnummer 19 Mit Blick darauf, dass der Beklagte den Bescheid des Bezirksamts vom

1. Oktober 2012 durch den zum gerichtlichen Verfahren gereichten Schriftsatz vom
2. April 2023 insoweit aufgehoben hat, als der festgesetzte Ausgleichsbetrag die Höhe von 43.449,00 Euro übersteigt, und der Widerspruchsbescheid vom
3. Januar 2024 daran festhält, sowie weiterhin der Beklagte den überschießenden Betrag zuzüglich Zinsen zurückgezahlt hat, haben die Beteiligten den Rechtsstreit insoweit übereinstimmend für erledigt erklärt. Randnummer 20 Die Klägerin beantragt zuletzt, Randnummer 21 den Bescheid des Bezirksamts Mitte von Berlin vom
4. Oktober 2012, geändert am
5. April 2023, in der Gestalt des Widerspruchsbescheides der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen vom
6. Januar 2024 aufzuheben, Randnummer 22 den Beklagten zu verurteilen, an sie einen Betrag von 43.449,00 Euro nebst Zinsen i. H. v. 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen, Randnummer 23 die Zuziehung eines Bevollmächtigten für das Vorverfahren für notwendig zu erklären. Randnummer 24 Der Beklagte beantragt, Randnummer 25 die Klage abzuweisen. Randnummer 26 Die förmliche Festlegung des Sanierungsgebietes sei erforderlich gewesen; dies habe das Verwaltungsgericht Berlin bereits im Eilverfahren mit Beschluss vom
7. April 2013 – 19 L 117.12 –, bestätigt von dem OVG Berlin-Brandenburg mit Beschluss vom
8. Januar 2015 – 2 S 36.13 –, entschieden. Die Berechnung der Bodenwerterhöhung sei vom Wertermittlungsspielraum des Beklagten gedeckt. Das gelte insbesondere, wenn – wie hier – die Wertermittlung mit Hilfe eines sachverständigen Gremiums erfolge. Es fehle auch nicht an der erforderlichen Kausalität zwischen der Sanierung und der Bodenwerterhöhung. Ein mit der „Spandauer Vorstadt“ vergleichbarer Sonderfall liege nicht vor. Randnummer 27 Die Kammer hat in der mündlichen Verhandlung den Vorsitzenden des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin, Y..., zwecks Erläuterung der vom Gutachterausschuss ermittelten Bodenrichtwerte angehört. Auf das Protokoll wird Bezug genommen. Randnummer 28 Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der Gerichtsakte sowie des Verwaltungsvorgangs des Beklagten verwiesen, die vorgelegen haben und Gegenstand der mündlichen Verhandlung gewesen sind. Entscheidungsgründe Randnummer 29 Das Verfahren war analog § 92 Abs. 3 der Verwaltungsgerichtsordnung (VwGO) einzustellen, soweit die Beteiligten es übereinstimmend für erledigt erklärt haben. Randnummer 30 Die verbliebene Klage hat Erfolg. Randnummer 31 Die zulässige Klage ist begründet. Der angefochtene Bescheid vom
9. Oktober 2012, geändert am
10. April 2023, in der Gestalt, die er durch den Widerspruchsbescheid vom
11. Januar 2024 gefunden hat, ist rechtswidrig und verletzt die Klägerin in ihren Rechten (vgl. § 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO, dazu unter I.). Der Klägerin steht ein Anspruch auf Erstattung des gezahlten Ausgleichsbetrags nebst Prozesszinsen zu (dazu unter II.). I. Randnummer 32 Rechtsgrundlage für die Festsetzung des Ausgleichbetrages ist § 154 Abs. 1 Satz 1 des Baugesetzbuches (BauGB). Danach hat der Eigentümer eines in einem förmlich festgesetzten Sanierungsgebiet belegenen Grundstücks zur Finanzierung der Sanierung einen Ausgleichsbetrag in Geld zu entrichten, der der durch die Sanierung bedingten Erhöhung des Bodenwertes seines Grundstücks entspricht. Den Ausgleichsbetrag fordert die Gemeinde durch Bescheid an (vgl. § 154 Abs. 4 Satz 1 Halbs. 1 BauGB). Randnummer 33
12. Der angefochtene Bescheid in der Gestalt des Widerspruchbescheids ist formell rechtmäßig ergangen. Randnummer 34 Das Bezirksamt war für den Erlass des Ausgangsbescheids

§ 1des Gesetzes zur Ausführung des Baugesetzbuches (AGBau

GB) in der Fassung vom

1. November 1999 (GVBl. S. 578), zuletzt geändert durch Gesetz vom
2. November 2005 (GVBl. S. 692) zuständig. Hiernach werden Angelegenheiten, für die

dem Baugesetzbuch die Gemeinde zuständig ist, von den Bezirken wahrgenommen, soweit nichts anderes bestimmt ist. Über den Widerspruch hat zu Recht die für das Bauwesen zuständige Senatsverwaltung entschieden.

Art. 4Satz 3 des Vierten Änderungsgesetzes vom 23.

Juni 2015 entscheidet über einen Widerspruch gegen einen Verwaltungsakt einer Bezirksverwaltung, der – wie hier – auf § 154 BauGB gestützt wird, die für das Bauwesen zuständige Senatsverwaltung, wenn das Bezirksamt dem Widerspruch nicht abgeholfen und ihn vor Inkrafttreten des Vierten Änderungsgesetzes der Senatsverwaltung vorgelegt und damit den Zugang bewirkt hat. So liegt es hier. Das Bezirksamt hat dem Widerspruch nicht abgeholfen und hat ihn vor dem 5. Juli 2015, dem Tag des Inkrafttretens des Vierten Änderungsgesetzes, der Senatsverwaltung vorgelegt. Randnummer 35 Die Klägerin wurde vor Erlass des Ausgangsbescheids ordnungsgemäß angehört.

§ 154Abs. 4 Satz 2 Bau

GB ist dem Betragspflichtigen vor der Festsetzung des Ausgleichsbetrages Gelegenheit zur Stellungnahme und Erörterung der für die Wertermittlung seines Grundstücks maßgeblichen Verhältnisse innerhalb angemessener Frist zu geben. Diesen Anforderungen genügt das Anhörungsschreiben des Bezirksamts vom

1. August
2. Randnummer 36
3. Der Bescheid erweist sich jedoch in materieller Hinsicht als rechtswidrig. Die Klägerin ist zwar zurecht als Ausgleichsbetragsverpflichtete herangezogen worden (dazu unter a). Ihr Grundstück war auch in einem wirksam förmlich festgelegten Sanierungsgebiet belegen (dazu unter b). Der Ausgleichsbetrag ist ferner

§ 154Abs. 3 Satz 1 Bau

GB entstanden, weil die Sanierungsverordnung mit Wirkung zum 28. Januar 2009 wirksam aufgehoben worden ist (dazu unter c). Der Ausgleichsbetrag ist jedoch nicht fehlerfrei berechnet (dazu unter d). Die Fehler bei der Ermittlung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung führen zur vollständigen Aufhebung des angefochtenen Bescheids (dazu unter e). Randnummer 37

1. a)Die Klägerin ist ausgleichsverpflichtet. Sie war zum maßgeblichen Zeitpunkt des rechtsförmlichen Abschlusses der Sanierungsmaßnahme im Januar 2009 Eigentümerin des Grundstücks. Unschädlich ist wegen der Anerkennung der Teilrechtsfähigkeit der Gesellschaft bürgerlichen Rechts, dass zu diesem Zeitpunkt im Grundbuch die (damaligen) Gesellschafter der Klägerin mit dem Zusatz „als Gesellschafter einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts“ eingetragen waren (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 18. Juni 2015 – 2 B 8.13 –, juris Rn. 22, m.w.N.). Randnummer 38
2. b)Das Grundstück der Klägerin war in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet gelegen. Die Sanierungsverordnung vom 18. November 1994 ist wirksam. Randnummer 39

dem im Land Berlin an die Stelle von Satzungen

§ 142Abs. 3 und § 162 Abs. 2 Satz 1 Bau

GB Rechtsverordnungen des Senats treten, und auf der die förmliche Festlegung des in Rede stehenden Sanierungsgebietes beruht, ist mit höherrangigem Recht vereinbar. Randnummer 40 (a) Die Verordnungsermächtigung verstößt weder gegen den Parlamentsvorbehalt bzw. das Wesentlichkeitsprinzip noch gegen die landesverfassungsrechtlichen Anforderungen an Verordnungsermächtigungen

Artikel 47Abs. 1 der Verfassung von Berlin in der Fassung des Änderungsgesetzes vom 6. Juli 1994 (Vv

B a.F.). Randnummer 41 Rechtsstaatsprinzip und Demokratiegebot verpflichten den Gesetzgeber, die für die Grundrechtsverwirklichung maßgeblichen Regelungen selbst zu treffen. Dementsprechend regelt Art. 47 Abs. 1 Satz 2 VvB a.F., dass Inhalt, Zweck und Ausmaß der erteilten Ermächtigung im Gesetz bestimmt werden müssen. Wie weit der Gesetzgeber die für den fraglichen Lebensbereich erforderlichen Leitlinien selbst bestimmen muss, richtet sich

dessen Grundrechtsbezug. Eine Pflicht dazu besteht insbesondere, wenn miteinander konkurrierende grundrechtliche Freiheitsrechte aufeinandertreffen und deren jeweilige Grenzen fließend und nur schwer auszumachen sind. Hier ist der Gesetzgeber verpflichtet, die Schranken der widerstreitenden Freiheitsgarantien jedenfalls so weit selbst zu bestimmen, wie eine solche Festlegung für die Ausübung dieser Freiheitsrechte wesentlich ist. Wann es einer Regelung durch den parlamentarischen Gesetzgeber bedarf, lässt sich nur im Blick auf den jeweiligen Sachbereich und die Eigenart des betroffenen Regelungsgegenstandes beurteilen. Die verfassungsrechtlichen Wertungskriterien sind dabei den tragenden Prinzipien des Grundgesetzes, insbesondere den dort verbürgten Grundrechten zu entnehmen (vgl. BVerfG, Urteil vom 24. September 2003 – 2 BvR 1436/02 –, juris Rn. 67 f. m.w.N.). Randnummer 42 Die Verordnungsermächtigung genügt diesen Anforderungen. Sanierungssatzungen

§ 142Abs. 3 Bau

GB bewirken zwar über den Genehmigungsvorbehalt der §§ 144, 145 BauGB sowie weitere sanierungsrechtliche Instrumente eine unmittelbare Beschränkung der Eigentümerbefugnisse und greifen damit in das Eigentumsgrundrecht der betroffenen Grundstückseigentümer aus Art. 14 des Grundgesetzes (GG) ein. Die für diesen grundrechtsrelevanten Lebensbereich erforderlichen Leitlinien, d. h. alle für die Vorbereitung und Durchführung einer städtebaulichen Sanierungsmaßnahme wesentlichen Voraussetzungen, hat der Bundesgesetzgeber allerdings in den §§ 136 f. und den §§ 140 ff. BauGB, die von der Verordnungsermächtigung in Bezug genommen werden, geregelt. Die konkrete Anwendung auf die örtlichen Verhältnisse kann auf dieser Grundlage durch den sachnahen und fachkundigen Verordnungsgeber erfolgen, ohne dass es hierfür einer gesetzgeberischen Leitlinienentscheidung oder einer erneuten Beteiligung des Landesparlaments zwingend bedürfte. Randnummer 43 (b) Die Verordnungsermächtigung verstößt auch nicht gegen § 246 Abs. 2 Satz 1 BauGB. Durch diese Vorschrift werden die Länder Berlin und Hamburg, in denen eine den Flächenstaaten eigene Trennung von Gemeinden und Land nicht besteht, dazu ermächtigt, die Form der an die Stelle der im Baugesetzbuch vorgesehenen Satzungen tretende Rechtsetzung zu bestimmen. Damit überlässt der Bundesgesetzgeber den beiden genannten Ländern die Wahl der Rechtsform der satzungsvertretenden Normsetzung. In Ermangelung einer weitergehenden Spezifizierung im Wortlaut ist die Norm dahingehend auszulegen, dass den Ländern alle

landesverfassungsrechtlichen Vorgaben zulässigen Formen der Rechtsetzung, also auch Rechtsverordnungen

Art. 47Abs. 1 Satz 1 Vv

B a.F., offenstehen (vgl. BVerwG, Urteil vom 25. März 2025 – 4 C 1.24 –, juris Rn. 9 f.). Es liegt fern, dass dem Bundesgesetzgeber insofern nicht bewusst war, dass Rechtsetzung in den Ländern Berlin und Hamburg zulässigerweise auch durch Rechtsverordnung ohne Zustimmung des jeweiligen Landesparlaments ergehen kann. Randnummer 44 (c) Schließlich verstößt die Verordnungsermächtigung nicht gegen Art. 28 Abs. 1 Satz 2, Abs. 2 Satz 1 GG.

Art. 28Abs.

1 Satz 2 GG muss in den Ländern, Kreisen und Gemeinden das Volk eine Vertretung haben, die aus allgemeinen, unmittelbaren, freien, gleichen und geheimen Wahlen hervorgegangen ist.

Art. 28Abs.

2 Satz 1 GG muss den Gemeinden das Recht gewährleistet sein, alle Angelegenheiten der örtlichen Gemeinschaft im Rahmen der Gesetze in eigener Verantwortung zu regeln.

Art. 1Abs. 1 Vv

B ist Berlin ein deutsches Land und zugleich eine Stadt.

dem damit festgelegten Grundsatz der Einheitsgemeinde ist diese Trägerin der gemeindlichen Selbstverwaltung

Art. 28Abs. 2 Satz 1 GG (vgl. BVerw

G, Urteil vom 24. April 2024 – 4 C 2/23 –, juris Rn. 14). In dieser Eigenschaft obliegt es ihr, Angelegenheiten der örtlichen Gemeinschaft – wie die Festlegung von Sanierungsgebieten

§ 142Abs. 3 Bau

GB – in eigener Verantwortung zu regeln. Sie ist dabei

Art. 28Abs.

2 Satz 1 GG nicht verpflichtet, die Festlegung von Sanierungsgebieten dem Abgeordnetenhaus in seiner Eigenschaft als demokratisch legitimierter gemeindlicher Vertretung als Aufgabe zuzuweisen. Unabhängig davon, ob die Festlegung von Sanierungsgebieten dem wesentlichen Kernbereich der gemeindlichen Selbstverwaltung zuzurechnen ist, lässt sich in Art. 28 Abs. 2 Satz 1 GG kein Parlamentsvorbehalt hineinlesen, wie dies auf staatlicher Ebene durch die Wesentlichkeitslehre erfolgt, da die kommunalen Vertretungskörperschaften Teil der Exekutive sind (vgl. BVerwG, Urteil vom 25. März 2025 – 4 C 1.24 –, juris Rn. 11; OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 28. November 2023 – 10 B 26/23 –, juris Rn. 120; Mehde, in: Dürig/Herzog/Scholz, 108. EL August 2025, GG Art. 28 Rn. 95). Randnummer 45

§ 142Abs. 1 Satz 1 Bau

GB in der hier maßgeblichen bis zum 31. Dezember 1997 geltenden Fassung kann die Gemeinde ein Gebiet, in dem eine städtebauliche Sanierungsmaßnahme durchgeführt werden soll, durch Beschluss förmlich als Sanierungsgebiet festlegen. Das Gebiet muss städtebauliche Missstände im Sinne des § 136 Abs. 2 Satz 2 aufweisen. Zu deren Behebung muss die förmliche Festlegung eines Sanierungsgebiets erforderlich sein. Dies ist

§ 136Abs. 1 Bau

GB der Fall, wenn die einheitliche Vorbereitung und zügige Durchführung der Sanierung im öffentlichen Interesse liegen. Die Gemeinde muss insoweit auch prüfen, ob weniger einschneidende Maßnahmen – etwa das allgemeine Städtebaurecht – zur Behebung der städtebaulichen Missstände eindeutig vorzugswürdig sind. Das Sanierungsgebiet ist des Weiteren

§ 142Abs. 1 Satz 3 Bau

GB so zu begrenzen, dass sich die Sanierung zweckmäßig durchführen lässt. Ferner ist eine Auswahl in Bezug auf die Art des Sanierungsverfahrens

§ 142Abs. 4 Bau

GB zu treffen. Bei den danach geforderten Entscheidungen steht der Gemeinde ein weiter Beurteilungs- und Gestaltungsspielraum zu. Sie unterliegt allerdings bei ihrer Entscheidung dem Abwägungsgebot aus § 136 Abs. 4 Satz 3 BauGB (zu diesem Maßstab vgl. BVerwG, Urteil vom 25. März 2025 – 4 C 1.24 –, juris Rn. 14 f.). Randnummer 47 (a) Hieran gemessen hat der Verordnungsgeber zunächst das Vorliegen städtebaulicher Missstände im Sanierungsgebiet auf Grundlage der vorbereitenden Untersuchungen beurteilungsfehlerfrei bejaht. Randnummer 48 Städtebauliche Missstände liegen

§ 136Abs. 2 Satz 2 Bau

GB in der bis zum 31. Dezember 1997 geltenden Fassung vor, wenn das Gebiet

seiner vorhandenen Bebauung oder

seiner sonstigen Beschaffenheit den allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse oder an die Sicherheit der in ihm wohnenden oder arbeitenden Menschen nicht entspricht (Nr. 1) oder das Gebiet in der Erfüllung der Aufgaben erheblich beeinträchtigt ist, die ihm

seiner Lage und Funktion obliegen (Nr. 2). Der im Rahmen der vorbereitenden Untersuchungen

§ 141Abs. 1 Satz 1 Bau

GB umfassend ermittelte Zustand des Gebiets (vgl. Hauss + Rubel, Architekten [1993], Vorbereitende Untersuchungen Berlin Mitte „Südliche Brunnenstraße“, teilweise abgedruckt in: Koordinationsbüro zur Unterstützung der Stadterneuerung in Berlin (KoB), Die Sanierung der Rosenthaler Vorstadt 1994-2009, S. 73-99) trägt die Beurteilung des Verordnungsgebers, dass in dem Gebiet solche erheblichen Substanz- und Funktionsmängel vorlagen. Hiernach wiesen 15 % der vorhandenen Wohnbebauung schwerste und 57 % schwere bis mittlere Schäden der Bausubstanz auf. 36 % der Wohnungen verfügten nur über eine Außentoilette, 50 % der Wohnungen verfügten über kein Bad, 88 % waren mit Kohleöfen ausgestattet. Der Leerstand betrug im Juni 1992 mit steigender Tendenz 22 %. Neben den Missständen bei der Wohnnutzung bestanden zusätzlich erhebliche städtebaulich-funktionale Missstände. Sie bestanden zum einen in Substanzmängeln – wie Zustand und Ausstattung der Gebäude –, zum anderen in Funktionsmängeln – wie Defizite in der quantitativen und qualitativen Ausstattung mit sozialer Infrastruktur, z. B. öffentliche Sport-, Spiel- und Freiflächen, Kindertagesstätten, Schulen etc. Die Funktionsfähigkeit war auf Grund dieser erheblichen Defizite im Infrastrukturbereich sowie von Umstrukturierungsprozessen im gewerblichen Bereich beeinträchtigt, die Umweltbelastung war hoch (vgl. Bericht zur Begründung der Zehnten Verordnung über die förmliche Festlegung von Sanierungsgebieten, in: Abgeordnetenhaus von Berlin,

1. Wahlperiode, Verordnungen, Bd. XX Nr. 471 – 490, zu Verordnung Nr. 12/483, S. 14-44, vgl. auch zusammenfassend den
2. Bericht über die Vorbereitung und Durchführung der Stadterneuerung 1.1.1993-31.12.1994 der Senatsverwaltung für Bau- und Wohnungswesen an das Abgeordnetenhaus, AGH-Drs. 13/41, S. 20, 24). Randnummer 49 (b) Der Verordnungsgeber ist ferner ohne erkennbare Abwägungsfehler davon ausgegangen, dass die Sanierung zur Behebung der städtebaulichen Missstände erforderlich war. Randnummer 50 Der Abwägungsbegriff des § 136 Abs. 4 Satz 3 BauGB unterscheidet sich nicht von demjenigen, der den Planerhaltungsvorschriften zugrunde liegt. Auch für das sanierungsrechtliche Abwägungsgebot gilt deshalb die vom Bundesverwaltungsgericht entwickelte Abwägungsfehlerlehre (grundlegend BVerwG, Urteil vom
3. Dezember 1969 – IV C 105.66 –, juris Rn. 29; Urteil vom
4. März 2025 – 4 C 1.24 –, juris Rn. 15). Das Gebot einer gerechten Abwägung ist danach verletzt, wenn eine sachgerechte Abwägung überhaupt nicht stattfindet, wenn in die Abwägung die von der Planung berührten Belange nicht eingestellt werden, die

Lage der Dinge in sie eingestellt werden müssen, oder wenn die Bedeutung der betroffenen Belange verkannt oder der Ausgleich zwischen ihnen in einer Weise vorgenommen wird, die zur objektiven Gewichtigkeit einzelner Belange außer Verhältnis steht. Randnummer 51 Diesen Anforderungen wird die Sanierungsplanung gerecht. Der Verordnungsgeber hat insbesondere erkannt, dass er im Rahmen seiner Abwägung die Erforderlichkeit der Sanierung prüfen muss. Randnummer 52 Das ergibt sich schon aus den „12 Leitsätzen der Stadterneuerung in Berlin“ (beschlossen vom Senat von Berlin am 31. August 1993, abgedruckt in: KoB, Die Sanierung der Rosenthaler Vorstadt, S. 118-119), die auch dem Sanierungsgebiet Rosenthaler Vorstadt als Handlungsmaxime vorgegeben wurden („Gebiete mit erheblichen baulichen Mißständen sind ohne Anwendung des Besonderen Städtebaurechts und ohne gezieltes finanzielles und organisatorisches Engagement Berlins nicht entsprechend ihrer gesamtstädtischen bzw. bezirklichen Funktion zu entwickeln“). Konkret mit Bezug auf das Sanierungsgebiet Rosenthaler Vorstadt führte der Verordnungsgeber in der Begründung der Verordnung aus, dass das Gebiet mit erheblichen städtebaulichen Missständen belastet sei, die die Anwendung des besonderen Städtebaurechts notwendig machten (Bericht zur Begründung, a.a.O., S. 36). Die Lage in der näheren Umgebung des Zentrums von Berlin führe absehbar zu einem Entwicklungsdruck, der ohne die sanierungsrechtlichen Genehmigungsvorbehalte und die Anwendung besonderer bodenrechtlicher Vorschriften des BauGB nicht zweckentsprechend zu steuern sei (vgl. S. 38). Allein die Anwendung des allgemeinen Planungsrechts sei nicht ausreichend, diesen Stadtentwicklungsprozess angemessen zu steuern und städtebauliche Fehlentwicklungen zu vermeiden (S. 37). Randnummer 53 Diese Erwägungen lassen keinen Abwägungsfehler erkennen und sind von dem gesetzlich eingeräumten weiten planerischen Beurteilungs- und Gestaltungsspielraum gedeckt. Der Verordnungsgeber musste hier insbesondere nicht von der Festlegung eines Sanierungsgebiets absehen, weil er in dem Gebiet einen „Entwicklungsdruck“ erkannt hatte. Städtebauliche Sanierungsmaßnahmen dienen dazu, ein Gebiet zur Behebung städtebaulicher Missstände wesentlich zu verbessern oder umzugestalten (vgl. § 136 Abs. 2 Satz 1 BauGB). Der hierin zum Ausdruck kommende planerische Gestaltungsspielraum umfasst auch die Absicht, ein in Entwicklung befindliches Gebiet durch sanierungsrechtliche Instrumente

Maßgabe eines Neuordnungskonzeptes zu steuern und Fehlentwicklungen vorzubeugen. Es ist schon weder hinreichend dargelegt noch ersichtlich, dass Alternativmaßnahmen des allgemeinen Städtebaurechts die städtebaulichen Missstände in dem Gebiet vergleichbar zügig und zweckmäßig beseitigt hätten, geschweige denn, dass der Verordnungsgeber dies aus ex-ante Sicht hätte vorhersehen können und müssen. Randnummer 54 (

1. c)Die Festlegung des Verordnungsgebers für das „umfassende Sanierungsverfahren“ und damit gegen das vereinfachte Verfahren im Bericht zur Begründung der Sanierungsverordnung (S. 6 f.) ist ebenfalls nicht zu beanstanden (vgl. zur Begründung bereits: OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 10. Juli 2017 – 2 B 1.16 –, juris Rn. 40 ff.). Randnummer 55
2. c)Der Festsetzung des sanierungsrechtlichen Ausgleichsbetrags steht § 154 Abs. 3 Satz 1 BauGB nicht entgegen. Randnummer 56 Danach ist der Ausgleichsbetrag

Abschluss der Sanierung (§§ 162 und 163 BauGB) zu entrichten. Die Pflicht zur Zahlung des Ausgleichsbetrags entsteht

dem hier allein in Betracht kommenden § 162 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB mit der rechtsförmlichen Aufhebung der Sanierungssatzung, wenn die Sanierung durchgeführt ist. Insoweit steht der Gemeinde ein Einschätzungsspielraum zu, der aus ihrer planerischen Gestaltungsfreiheit für das Sanierungskonzept folgt. Ob die Sanierung durchgeführt ist, beurteilt sich daher

der jeweiligen städtebaulichen Situation, den von der Gemeinde formulierten Sanierungszielen, dem darauf aufbauenden Sanierungskonzept und dem Grad seiner Verwirklichung. Dabei besteht keine gesetzliche Verpflichtung zur Totalsanierung. Der Gesetzgeber ist davon ausgegangen, dass der Begriff Behebung (vgl. § 136 Abs. 2 Satz 1 BauGB) nicht eine - totale - Behebung meint, sondern die Minderung städtebaulicher Missstände einschließt und vornehmlich auf die Sanierungskonzeption der Gemeinde abzustellen ist. Dies ermöglicht auch die Aufhebung der Sanierungssatzung, bevor sämtliche geplanten Sanierungsmaßnahmen abgeschlossen sind (vgl. BVerwG, Urteil vom 25. März 2025 – 4 C 1.24 –, juris Rn. 19; OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 21. Juni 2010 – 2 S 23.10 –, juris Rn. 2). Ob eine Sanierung durchgeführt ist, beurteilt sich

dem Sanierungskonzept der Gemeinde im Zeitpunkt der Aufhebung der Sanierungsverordnung (vgl. BVerwG, Urteil vom

1. März 2025 – 4 C 1.24 –, juris Rn. 22). Randnummer 57 Hieran gemessen ist die Sanierungsverordnung mit der Zehnten Verordnung zur Änderung von Verordnungen über die förmliche Festlegung von Sanierungsgebieten vom
2. Januar 2009 (im Folgenden: Aufhebungsverordnung) wirksam aufgehoben worden. Die Sanierung wurde unter Berücksichtigung der im Zeitpunkt der Aufhebung der Sanierungsverordnung maßgeblichen Sanierungsziele (dazu unter

Aufhebung der förmlichen Festlegung „zwingend erforderlich“ sei (vgl. AGH-Drs. 16/2064, S. 16), handelt es sich dabei trotz des missverständlichen Wortlauts erkennbar nicht um „wesentliche Infrastrukturprojekte“, die

den Leitsätzen vor Abschluss der Sanierung hätten realisiert werden müssen. Soweit Maßnahmen an zwei Kindertagesstätten in der Fürstenberger Straße und der Borsigstraße sowie an einer Jugendeinrichtung in der Gartenstraße genannt sind (vgl. AGH-Drs. 16/2064, S. 17), handelt es sich um Einrichtungen außerhalb des Sanierungsgebiets. Es ist nicht erkennbar, dass deren bauliche Ergänzung und Wiedernutzbarmachung Teil der Rahmenpläne oder deren Konkretisierung und damit Teil der Sanierungsziele für die Rosenthaler Vorstadt waren. Bei den sonst aufgeführten Fahrbahn- und Bürgersteigerneuerungen (vgl. AGH-Drs. 16/2064, S. 17), handelt es sich jedenfalls nicht um „wesentliche“ Infrastrukturprojekte. Randnummer 62 d) Der Beklagte hat den sanierungsrechtlichen Ausgleichsbetrag jedoch nicht fehlerfrei ermittelt. Randnummer 63

§ 154Abs. 2 Bau

GB aus dem Unterschied zwischen dem Bodenwert, der sich für das Grundstück ergeben würde, wenn die Sanierung weder beabsichtigt noch durchgeführt worden wäre (Anfangswert), und dem Bodenwert, der sich für das Grundstück durch die rechtliche und tatsächliche Neuordnung des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets ergibt (Endwert). Mehr als die Anordnung, dass es auf die Differenz zwischen Anfangs- und Endwert ankommt, gibt § 154 BauGB zur Frage der Wertermittlung nicht her. Die Vorschrift verhält sich nicht dazu, wie die Differenz und insbesondere die für sie maßgeblichen Anfangs- und Endwerte zu ermitteln sind. Randnummer 64 Vorgaben zur Ermittlung und Bewertung finden sich in der an die Gutachterausschüsse

§ 192Bau

GB gerichteten Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Immobilien und der für die Wertermittlung erforderlichen Daten in der hier maßgeblichen Fassung vom

1. Juli 2021 (Immobilienwertermittlungsverordnung – ImmoWertV, BGBl. I S. 2805, vgl. zur maßgeblichen Fassung bereits VG Berlin, Beschluss vom
2. April 2013 – 19 L 117.12 –, juris Rn. 51 ; Kleiber, Verkehrswertermittlung von Grundstücken,
3. Aufl. 2023, ImmoWertV Vorbem. Rn. 151). Die allgemein anerkannten Grundsätze der ImmoWertV müssen bei jeder Wertermittlung beachtet werden. Randnummer 65 Danach sind Anfangs- und Endwert auf denselben Zeitpunkt zu ermitteln. Von diesem Wertermittlungsstichtag ist der Qualitätsstichtag zu unterscheiden. Er bezeichnet den Zeitpunkt, auf den sich der für die Wertermittlung maßgebliche Grundstückszustand bezieht. Der Qualitätsstichtag für den Anfangswert ist grundsätzlich durch den Zeitpunkt des beginnenden Sanierungseinflusses bestimmt und damit dem Wertermittlungsstichtag vorgelagert. Für die Ermittlung des Endwertes ist demgegenüber der Grundstückszustand

Abschluss der Sanierung maßgeblich. Die unterschiedlichen Stichtage ermöglichen einen Qualitätsvergleich des Grundstückszustands vor und

der Sanierung und ordnen sämtliche Zustandsveränderungen im Ausgangspunkt der Sanierung, d. h. der Gesamtheit der einzelnen Sanierungsmaßnahmen zu. Dabei gewährleistet der identische Wertermittlungsstichtag für Anfangs- und Endwert, dass Änderungen in den allgemeinen Wertverhältnissen auf dem Grundstücksmarkt (vgl. § 153 Abs. 1 Satz 2 BauGB) bei der Ermittlung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung außer Betracht bleiben. Als nicht sanierungsbedingt ausgeschieden werden müssen ferner solche wertbeeinflussenden Änderungen des Grundstückszustands, etwa durch sog. externe Effekte, die zwar im Zeitraum des Sanierungseinflusses eintreten, aber in keinem Kausalzusammenhang mit der Sanierung stehen (vgl. grundlegend BVerwG, Urteil vom 25. März 2025 – 4 C 1.24 –, juris Rn. 31). Randnummer 66 Zu den allgemein anerkannten Grundsätzen gehört zudem der nunmehr in § 40 Abs. 1 und 2 ImmoWertV enthaltene, auf die Grundaussagen der §§ 194 bis 196 BauGB zurückgehende Vorrang der Vergleichswertmethode (vgl. BVerwG, Urteil vom 25. März 2025 – 4 C 1.24 –, juris Rn. 38):

§ 40Abs. 1 Immo

WertV ist der Bodenwert ohne Berücksichtigung der vorhandenen baulichen Anlagen auf dem Grundstück vorrangig im Vergleichswertverfahren

den §§ 24 bis 26 ImmoWertV zu ermitteln. Gemäß § 40 Abs. 2 ImmoWertV kann neben oder anstelle von Vergleichspreisen

Maßgabe des § 26 Abs. 2 ImmoWertV ein objektspezifisch angepasster Bodenrichtwert verwendet werden. § 40 Abs. 1 ImmoWertV betrifft das „direkte“ Vergleichswertverfahren, bei dem der Vergleichswert aus einer ausreichenden Zahl von Vergleichspreisen abgeleitet wird. § 40 Abs. 2 ImmoWertV gestattet die (ggf. ergänzende) Ableitung des Bodenwertes aus – vom Gutachterausschuss ermittelten – Bodenrichtwerten (vgl. noch zur ImmoWertV 2010: BVerwG, Urteil vom

1. März 2025 – 4 C 1.24 –, juris Rn. 38). Die Vorrangstellung des direkten Vergleichswertverfahrens steht unter der Voraussetzung, dass eine ausreichende Zahl hinreichend geeigneter Vergleichspreise zur Verfügung stehen (vgl. BVerwG, Urteil vom
2. März 2025 – 4 C 1.24 –, juris Rn. 39; Kleiber, Verkehrswertermittlung von Grundstücken,
3. Aufl. 2023, ImmoWertV § 40 Rn. 18). Da bei der Bodenwertermittlung die auf dem Grundstück vorhandenen baulichen Anlagen unberücksichtigt bleiben (vgl. § 40 Abs. 1 ImmoWertV), sind grundsätzlich nur Vergleichspreise über unbebaute Grundstücke als geeignet in diesem Sinne anzusehen (vgl. BVerwG, Urteil vom
4. März 2025 – 4 C 1.24 –, juris Rn. 39). Fehlt es an aussagekräftigem Datenmaterial, ist vorrangig

Maßgabe des § 26 Abs. 2 ImmoWertV ein objektspezifisch angepasster Bodenrichtwert zu verwenden (vgl. § 40 Abs. 2 ImmoWertV, vgl. zum Vorrang des Bodenrichtwertverfahrens: BVerwG, Urteil vom 25. März 2025 – 4 C 1.24 –, juris Rn. 41 ff.). Erst wenn keine ausreichende Anzahl von Vergleichspreisen oder kein geeigneter Bodenrichtwert zur Verfügung steht, kann der Bodenwert deduktiv oder in anderer geeigneter Weise ermittelt werden (vgl. § 40 Abs. 3 ImmoWertV). Randnummer 67 In diesem Rahmen besteht bei der Bewertung von Grundstücksflächen

ständiger höchstrichterlicher Rechtsprechung ein Wertermittlungsspielraum der Gemeinde, der nur eingeschränkter gerichtlicher Kontrolle zugänglich ist. Der Gesetzgeber hat keine ausdrückliche (gesetzliche) Regelung zur Methode der Wertermittlung und zur Notwendigkeit eines Wertermittlungsspielraums getroffen. Die Vorgaben der ImmoWertV machen deutlich, dass sich zur Bewertung von Grundstücken lediglich allgemeine Grundsätze aufstellen lassen. Mit der Errichtung (und Beibehaltung) von unabhängigen Gutachterausschüssen gemäß § 192 BauGB trägt der Gesetzgeber zudem den besonderen Sachgesetzlichkeiten der Wertermittlung Rechnung. Die Einräumung eines Wertermittlungsspielraums folgt aus diesem Regelungssystem und beruht auf der Erkenntnis, dass die eigentliche Bewertung immer nur eine Schätzung darstellen kann und Erfahrung und Sachkunde voraussetzt, über die ein insoweit nicht sachkundiges Gericht weniger verfügt als die Mitglieder der Gutachterausschüsse. Ein derartiger Wertermittlungsspielraum ist jedoch beschränkt. Er erstreckt sich nicht auf die rechtlichen und tatsächlichen Grundlagen der Bewertung. Soweit der Wertermittlungsspielraum reicht, findet eine eingeschränkte gerichtliche Kontrolle in Form einer Plausibilitätskontrolle statt.

allgemeinen Grundsätzen bleibt aber auch dann noch verwaltungsgerichtlicher Kontrolle unterworfen, ob der Behörde bei der Ermittlung und der Anwendung der von ihr aus dem Spektrum des Vertretbaren gewählten fachlichen Methode Verfahrensfehler unterlaufen, ob sie anzuwendendes Recht verkennt, von einem im Übrigen unrichtigen oder nicht hinreichend tiefgehend aufgeklärten Sachverhalt ausgeht, allgemeingültige Bewertungsmaßstäbe verletzt oder sich von sachfremden Erwägungen leiten lässt (vgl. BVerwG, Urteil vom 25. März 2025 – 4 C 1.24 –, juris Rn. 35). Randnummer 68

Art. 3Abs.

1 GG objektspezifisch angepasst (dazu (c)). Randnummer 69 (a) Der Beklagte hat zunächst die anzuwendende Methode der Wertermittlung nicht im Einklang mit dem anerkannten Grundsatz der Methodenhierarchie, wie er in § 40 ImmoWertV zum Ausdruck kommt, bestimmt. Randnummer 70 Der Beklagte hat zwar erkannt, dass der Bodenwert vorrangig im direkten Vergleichswertverfahren

§ 40Abs. 1 Immo

WertV zu ermitteln ist. Zudem hat er dargelegt, dass und weshalb das direkte Vergleichswertverfahren hier keine Anwendung finden konnte.

den Ermittlungen des Beklagten (vgl. Gutachten des Bezirksamts über die sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung des Grundstücks vom 13. April 2012, Seite 8, zum Anfangswert, und S. 9, zum Endwert) sind direkt vergleichsgeeignete Kaufpreise für unbebaute Grundstücke, die auf die strukturellen Lageeigenschaften vor oder

Sanierung abstellen, stichtagsnah (um den Wertermittlungsstichtag 28. Januar 2009) nicht in ausreichender Zahl bekannt geworden. Dies deckt sich mit den Darlegungen des Vorsitzenden des Gutachterausschusses in der mündlichen Verhandlung. Er hat erläutert, dass

seinen Erfahrungswerten direkt vergleichsgeeignete Kauffälle über unbebaute Grundstücke im Land Berlin nicht in hinreichender Zahl vorgelegen haben. Seiner Schilderung zufolge sind 10-15 Kauffälle erforderlich, um die Kaufpreise für das direkte Vergleichswertverfahren nutzen zu können, die Zahl der Kauffälle sei jedoch „deutlich darunter“ geblieben. Daher leite der Gutachterausschuss aus den Kaufpreisen nur eine konjunkturelle Entwicklung ab. Dies kann das Gericht

vollziehen. Konkrete Anhaltspunkte dafür, dass dementgegen eine für die Anwendung der Vergleichswertmethode hinreichende Zahl von Verkäufen unbebauter Grundstücke oder sonst aussagekräftigen Grundstückskaufverträgen vorgelegen hätte, ergeben sich aus dem Vorbringen der Klägerin nicht und sind auch sonst nicht ersichtlich. Randnummer 71 Jedoch hat der Beklagte den Vorrang des Bodenrichtwertverfahrens (vgl. § 40 Abs. 2 ImmoWertV) gegenüber sonstigen deduktiven Verfahren (vgl. § 40 Abs. 3 ImmoWertV) nicht beachtet. Das ergibt sich aus der Würdigung der Begründung des Widerspruchbescheids sowie der Erläuterung dieser Begründung durch die Mitarbeiterin der für den Erlass des Widerspruchsbescheids zuständigen Senatsverwaltung in der mündlichen Verhandlung. Der Beklagte führt in dem Widerspruchsbescheid unter der Überschrift „Wertermittlungsverfahren“ zunächst aus, die vom Gutachterausschuss mitgeteilten besonderen Bodenrichtwerte zur Ermittlung der Ausgleichsbeträge herangezogen zu haben. Das angewandte Wertermittlungsverfahren basiere allerdings, so der Widerspruchsbescheid weiter, „neben den besonderen Bodenrichtwerten auf einem Zielbaumschema und einem städtebaulichen Bewertungsrahmen nebst städtebaulicher Stellungnahme“. Hieraus ergebe sich „anhand des Gewichtungsschemas des Zielbaumschemas eine durchschnittliche Benotung für den Anfangswert von rd. 3,85 und für den Endwert von rd. 2,20“. Für die Bodenrichtwert-Zone 1009 lasse sich „unter Berücksichtigung der genannten Bewertung für das betroffene Grundstück eine Abhängigkeit des Bodenwertniveaus mathematisch als lineare Gleichung beschreiben: Bodenwert = - 24,197 €/m² x Benotung + 653,23 €/m²“. Die Sinnhaftigkeit der genannten Formel erschließt sich der Kammer auch im Zusammenhang mit dem anschließenden Satz, dass die Anwendung der Bodenrichtwerte im Rahmen einer Verkehrswertermittlung „stets unter wertermittlungsfachlich-en Gesichtspunkten“ erfolge, nicht. Die folgenden Ausführungen unter der Überschrift „Ermittlung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung“ deuten zwar darauf hin, dass der Beklagte für die Wertermittlung entgegen seiner Ausführungen im Widerspruchsbescheid nur die (objektspezifisch angepassten) besonderen Bodenrichtwerte verwendet hat. Allerdings teilte die Vertreterin der Senatsverwaltung auf entsprechenden Vorhalt in der mündlichen Verhandlung mit, dass die Ausführungen zum Zielbaumschema nicht versehentlich in den Bescheid aufgenommen oder aus einem früheren Entwurf dort belassen worden seien, sondern ihr „zugeliefert“ worden seien und es sich dabei um tragende Erwägungen habe handeln sollen. Sie vermochte indes nicht zu erläutern, ob und ggf. wie diese Erwägungen mathematisch in die Berechnung eingeflossen sind. Randnummer 72 (b) Unabhängig davon ist die Festsetzung des sanierungsrechtlichen Ausgleichsbetrages auch deswegen rechtswidrig, weil der Gutachterausschuss die vom Beklagten als Berechnungsgrundlage herangezogenen besonderen Bodenrichtwerte nicht im Einklang mit den formell- und materiell-rechtlichen Vorgaben der ImmoWertV ermittelt hat. Randnummer 73 Bodenrichtwerte sind durchschnittliche Lagewerte für den Boden, die ein Gutachterausschuss auf Grund der Kaufpreissammlung unter Berücksichtigung des unterschiedlichen Entwicklungszustands jeweils zu Beginn jedes zweiten Kalenderjahres ermittelt, wenn nicht eine häufigere Ermittlung bestimmt ist (vgl. § 193 Abs. 5 Satz 1, § 196 Abs. 1 Satz 1 und 5 BauGB).

§ 196Abs. 1 Satz 7 Bau

GB sind auf Antrag der für den Vollzug dieses Gesetzbuchs zuständigen Behörden Bodenrichtwerte für einzelne Gebiete bezogen auf einen abweichenden Zeitpunkt zu ermitteln. Vorgaben für die Ermittlung der Bodenrichtwerte durch den Gutachterausschuss enthalten die §§ 13 bis 16 ImmoWertV.

§ 13Abs. 1 Immo

WertV ist der Bodenrichtwert bezogen auf einen Quadratmeter Grundstücksfläche des Bodenwertermittlungsgrundstücks. Das Bodenwertermittlungsgrundstück ist

§ 13Abs. 2 Satz 1 Immo

WertV ein unbebautes und fiktives Grundstück, dessen Grundstücksmerkmale weitgehend mit den vorherrschenden grund- und bodenbezogenen wertbeeinflussenden Grundstücksmerkmalen in der

§ 15Immo

WertV gebildeten Bodenrichtwertzone übereinstimmen. Von den wertbeeinflussenden Grundstücksmerkmalen des Bodenrichtwertgrundstücks sind

§ 196Abs. 1 Satz 4 Bau

GB i.V.m. § 16 Abs. 2 Satz 1 ImmoWertV zumindest der Entwicklungszustand und die Art der Nutzung darzustellen. Die Art der Nutzung ergibt sich

§ 5Abs. 1 Satz 1 Immo

WertV aus den für die planungsrechtliche Zulässigkeit von Vorhaben maßgeblichen Vorschriften des Städtebaurechts und aus den sonstigen Vorschriften, die die Nutzbarkeit betreffen. Sie ist danach entsprechend der baurechtlichen Nutzungsarten der Baunutzungsverordnung zu qualifizieren (vgl. Kleiber, Verkehrswertermittlung von Grundstücken,

1. Aufl. 2023, ImmoWertV § 16 Rn. 15; Külpmann, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/ Krautzberger,
2. EL August 2025, ImmoWertV § 16 Rn. 13). Daneben sind die sich aus Anlage 5 zu § 16 Abs. 3 ImmoWertV ergebenden Ergänzungen zur Art der Nutzung zulässig. Indem der Gutachterausschuss angehalten wird, die wertbeeinflussenden Merkmale des Bodenrichtwertgrundstücks darzustellen, wird der Abgleich der wertbildenden Verhältnisse des Bodenrichtwertgrundstücks einerseits und des konkret zu bewertenden Grundstücks andererseits ermöglicht (vgl. VG Hamburg, Urteil vom
3. Februar 2015 – 7 K 5146/14 –, juris Rn. 54). Auch Bodenrichtwerte sind vorrangig im Vergleichswertverfahren

den §§ 24 und 25 ImmoWertV zu ermitteln (vgl. § 14 Abs. 1 Satz 1 ImmoWertV). In Gebieten ohne oder mit geringem Grundstücksverkehr können Kaufpreise und Bodenrichtwerte aus vergleichbaren Gebieten oder aus vorangegangenen Jahren herangezogen werden (§ 14 Abs. 2 Satz 1 ImmoWertV). Darüber hinaus können deduktive oder andere geeignete Verfahrensweisen angewendet werden (§ 14 Abs. 2 Satz 2 ImmoWertV). Randnummer 74 Das oder die angewendeten Verfahren für die Ermittlung der Bodenrichtwerte sind zu dokumentieren (vgl. § 14 Abs. 5 Satz 1 ImmoWertV). Die Dokumentation muss die Beschaffenheit der der Bodenrichtwertermittlung zugrunde liegenden Daten und sonstigen Grundlagen erkennen lassen, die erforderlich sind, um die Qualität und Vertrauenswürdigkeit der ermittelten Bodenrichtwerte beurteilen zu können (vgl. Kleiber, Verkehrswertermittlung von Grundstücken, 10. Aufl. 2023, ImmoWertV § 14 Rn. 32). Der Gutachterausschuss muss demgemäß bei seiner Tätigkeit die ihm zugänglichen Erkenntnisquellen vollständig und sachgerecht auswerten und die Gründe für seine Wertfindung in

vollziehbarer Weise darlegen (Michler, in: Kröninger/Aschke/ Jeromin, BauGB BauNVO,

1. Aufl. 2025, § 192 BauGB Rn. 4, m.w.N.). Randnummer 75 Diesen Anforderungen genügen die vom Gutachterausschuss auf Antrag ermittelten besonderen Bodenrichtwerte, die sich der Beklagte bei seiner Berechnung zu Eigen gemacht hat, nicht. Randnummer 76 (aa) Die Bodenrichtwerte sind zunächst nicht im Einklang mit den formell-rechtlichen Vorgaben der ImmoWertV ermittelt worden. Gemäß § 14 Abs. 5 Satz 1 ImmoWertV sind das oder die angewendeten Verfahren für die Ermittlung der Bodenrichtwerte zu dokumentieren. Das gilt sowohl für die Ermittlung des sanierungsunbeeinflussten Bodenrichtwerts als auch für diejenige des sanierungsbeeinflussten Bodenrichtwerts. Daran fehlt es hier. Randnummer 77 Als Dokumentation sollte – wie der Vorsitzende des Gutachterausschusses in der mündlichen Verhandlung erläutert hat – das Schreiben des Gutachterausschusses vom
2. September 2022 („Besondere Bodenrichtwerte für das Sanierungsgebiet Rosenthaler Vorstadt zum Stichtag 27.01.2009“) dienen. Eine weitere Dokumentation existiert seinen Angaben

nicht. Aus dem genannten Schreiben kann das Gericht jedoch nicht

vollziehen, mit welcher Methode der Gutachterausschuss die besonderen Bodenrichtwerte jeweils ermittelt hat. Randnummer 78 Eine eigene Überschrift zur Methodik enthält das Schreiben nicht. Unter Punkt 2. „Zielbaumverfahren / LVmax“ heißt es dort zunächst, der Gutachterausschuss nutze „bei seinen Bodenrichtwertermittlungen grundsätzlich die umfassenden Marktkenntnisse seiner Mitglieder und die aus dem laufenden Marktgeschehen durch die Kaufpreissammlung ableitbaren Erkenntnisse.“ Dies ist zu pauschal, um eine

vollziehende Kontrolle hinsichtlich der gewählten Wertermittlungsmethode zu ermöglichen. Weiter heißt es unter Punkt 2.: „Das Zielbaumverfahren […] wird bei den Ermittlungen nicht verwendet. Insofern erübrigen sich weitere Betrachtungen zu einem im Zielbaumverfahren anzuhaltenden LV max “ .“ Daraus geht hervor, dass der Gutachterausschuss einen Zielbaum weder zur Ermittlung des sanierungsunbeeinflussten noch des sanierungsbeeinflussten Bodenrichtwertes verwendet hat. Es lässt aber keinen Schluss darauf zu, welche Methode stattdessen der Wertermittlung zu Grunde lag. Randnummer 79 Im Übrigen führt das Schreiben mit Blick auf den sanierungsunbeeinflussten Bodenrichtwert unter Punkt 4: „Berücksichtigen die A-Werte die Qualität zum früheren Qualitätsstichtag?“ aus, der Gutachterausschuss versetze sich zur Ermittlung maßnahmeunbeeinflusster Bodenrichtwerte „immer in den Zustand / die Qualität des Gebiets vor Bekanntwerden der Maßnahme zurück“. Dass dies eine Wertermittlungsmethode sein sollte und wenn ja, welche, erschließt sich dem Gericht nicht ohne weitere Erläuterung. Zudem bezieht sich diese Angabe nur auf die Ermittlung des sanierungsunbeeinflussten Bodenrichtwertes, nicht auf diejenige des sanierungsbeeinflussten Bodenrichtwertes. Randnummer 80 Mit Blick auf den sanierungsbeeinflussten Bodenrichtwert fehlt es gänzlich an einer Erläuterung, auf welche Art und Weise der Gutachterausschuss hierfür einen Wert von 600,00 Euro/m² zum Qualitäts-/Wertermittlungsstichtag ermittelt hat. Die Überschrift zu Punkt 5: „Bodenrichtwerte zum Qualitäts-/Wertermittlungsstichtag 27.01.2009“ insinuiert zwar, dass sich die darunter folgenden Erläuterungen auf die Ermittlung des sanierungs beeinflussten Bodenrichtwerts beziehen. Dort heißt es: „Zum Zeitpunkt 27.01.2009 (Wertermittlungsstichtag) waren vom Gutachterausschuss die Bodenrichtwerte zum Stichtag 1.1.2009 nicht ermittelt worden. Es lag jedoch das der etwas später erfolgten Bodenwertermittlung zugrundeliegende Kaufpreismaterial vor und insofern hätte sich im Wege der Einzelbewertung für das Sanierungsgebiet der gleiche Wert wie der etwas später ermittelte Bodenrichtwert ergeben.“

der Darstellung des Vorsitzenden des Gutachterausschusses in der mündlichen Verhandlung beziehen sich die genannten Stichtage indessen auf den ermittelten sanierungs unbeeinflussten Wert von 560 Euro/m². Erläuterungen zur Ermittlung des sanierungsbeeinflussten Bodenrichtwertes gehen daraus nicht hervor. Randnummer 81 Die Gelegenheit, die Wertermittlung schriftlich zu erläutern – und der Dokumentationspflicht

zukommen –, hat der Gutachterausschuss auf gerichtliche Aufforderungen im Parallelverfahren (VG 19 K 505.18) vom

1. November 2023,
2. Januar 2024,
3. Dezember 2024 und zuletzt vom
4. Mai 2025 ohne Angabe

vollziehbarer Gründe nicht wahrgenommen. Die ergänzende mündliche Stellungnahme und Erläuterung des Vorsitzenden des Gutachterausschusses in der mündlichen Verhandlung vom 2. Dezember 2025 hat die fehlende Dokumentation nicht

träglich zu leisten vermocht. Randnummer 82 (bb) Davon abgesehen erweist sich die Ermittlung der besonderen Bodenrichtwerte auch materiell-rechtlich als fehlerhaft. Randnummer 83 Der Gutachterausschuss hat zunächst die ihn im Hinblick auf die Ermittlung der wertbeeinflussenden Grundstücksmerkmale des Bodenrichtwertgrundstücks bindenden rechtlichen Maßstäbe der ImmoWertV verkannt. Er hat sich

dem ausdrücklichen Vorbringen seines Vorsitzenden im Hinblick auf die zu ermittelnde Art der Nutzung entgegen § 16 Abs. 1 und Abs. 3, § 5 Abs. 1 Satz 1 ImmoWertV nicht an den Nutzungsarten der Baunutzungsverordnung orientiert. Stattdessen hat er ohne Anschluss an diese rechtlichen Vorgaben idiosynkratische Kategorien eigener Definition und Schöpfung zugrunde gelegt. Um das Merkmal „W“ als Oberkategorie „Wohnbaufläche“ von dem Merkmal „MI“ für Mischgebiet abzugrenzen, hat der Gutachterausschuss

nicht weiter rechtlich fundiertem eigenen Dafürhalten darauf abgestellt, ob sich Wohnen und Gewerbe in etwa die Waage halten, also „50 / 50“ verteilt sind (dann Mischgebiet) oder die Wohnnutzung „prägend“ ist. Daneben hat der Gutachterausschuss überwiegend nicht die in Anlage 5 aufgeführten Merkmale verwendet, sondern stattdessen die – in der ImmoWertV wiederum nicht vorgesehene – Bezeichnung „M 2 “ vergeben, womit die geschäftliche Bedeutung und Zentralität eines Gebiets ausgedrückt werden soll. Der Gutachterausschuss hat folglich den Zustand des Bodenrichtwertgrundstücks im Hinblick auf die – für den Wert eines Grundstücks regelmäßig zentrale – Art der Nutzung abweichend von den Vorgaben der ImmoWertV definiert, ohne den Maßstab, den Bezirksamt und Senatsverwaltung insoweit übereinstimmend zugrunde gelegt haben, zu berücksichtigen. Diese haben die Art der Nutzung des konkret zu bewertenden Grundstücks anhand der Kategorien der Baunutzungsverordnung ermittelt und Teile des Sanierungsgebiets (die „nähere Umgebung der Brunnenstraße“), insbesondere auch das Gebiet, in dem das hiesige Grundstück belegen ist, zum Wertermittlungsstichtag als Mischgebiet bewertet. Es kann danach nicht festgestellt werden, ob das vom Gutachterausschuss bewertete, der Nutzungsart „Wohnbaufläche“ zugeordnete Bodenrichtwertgrundstück hinreichend mit dem konkreten Wertermittlungsobjekt übereinstimmt und der vom Gutachterausschuss angenommene Bodenrichtwert insoweit ohne Anpassung übertragen werden konnte. Randnummer 84 (cc) Der Gutachterausschuss hat ferner den sanierungsunbeeinflussten Bodenrichtwert nicht fehlerfrei ermittelt, weil die Bestimmung des Grundstückszustands zum Qualitätsstichtag 29. November 1990 nicht

vollziehbar ist. Randnummer 85 Der Ergebniszusammenfassung des Gutachterausschusses vom

1. September 2022 liegt die Annahme zu Grunde, dass der Grundstückszustand zum
2. Dezember 1994 dem Grundstückszustand zum Qualitätsstichtag
3. November 1990 entsprach. Das geht aus der Formulierung unter Punkt
4. hervor, wenn dort ausgeführt wird, dass für das Sanierungsgebiet erstmals zum Stichtag
5. Dezember 1994 sanierungsunbeeinflusste Bodenrichtwerte ermittelt worden seien, und zwischen dem
6. November 1990 bis zum Jahr 1994 „keine wesentlichen baulichen Verbesserungen“ durchgeführt worden seien. Diese Feststellung erfolgte indessen nicht erkennbar auf ausreichend ermittelter Tatsachengrundlage. Hierzu befragt, hat der Vorsitzende des Gutachterausschusses in der mündlichen Verhandlung mitgeteilt, der Gutachterausschuss habe die Zustandsbeschreibung für das Bodenrichtwertgrundstück zum Qualitätsstichtag
7. November 1990 der Dokumentation des Koordinationsbüros sowie „Broschüren“ entnommen, daraus sei ein „Gesamteindruck“ entstanden. Randnummer 86 Dies stellt zur Überzeugung der Kammer keine tragfähige Tatsachengrundlage dar. Die in Bezug genommene Dokumentation beschreibt ausnahmslos die Situation des Sanierungsgebiets im Jahr 1994 und nicht diejenige der Jahre 1990-
8. Lediglich in der Fußnote 1 auf Seite 510 heißt es, dass in diesem Kapitel die Ausgangssituation 1994 beschrieben werde und diese Zustandsbeschreibung „nahezu“ identisch mit derjenigen bezogen auf den Qualitätsstichtag sei. Das ist nicht ausreichend, um den Grundstückszustand zum Qualitätsstichtag hinreichend zu beschreiben. Tragfähige Grundlagen für die Grundstücksbeschreibung zum Qualitätsstichtag folgen auch nicht aus dem Kapitel „Die Wende in der Stadterneuerungspolitik mit dem 25-Millionen-Programm“ der in Bezug genommenen Dokumentation (KoB, Die Sanierung der Rosenthaler Vorstadt, S. 50 ff.), auf welches der Vorsitzende des Gutachterausschusses in der mündlichen Verhandlung Bezug genommen hat. Hieraus ergibt sich nicht, dass der Zustand des Sanierungsgebiets zwischen dem Qualitätsstichtag und dem Jahr 1994 qualitativ unverändert geblieben wäre. Im Gegenteil wird in diesem Kapitel ausgeführt, dass mit besagtem 25-Millionen-Programm bereits ab 1990 Mittel eingesetzt wurden, mit denen vorhandener Leerstand von Wohnungen in Mitte und Prenzlauer Berg beseitigt und weiterer Leerstand verhindert werden sollte. Dabei sollte „ein besonders hoher inhaltlicher Anspruch verwirklicht werden (Projektvielfalt, soziale und bauliche Qualitäten), der neue Maßstäbe für alle künftigen Maßnahmen in Ost-Berlin setzten sollte“ (vgl. KoB, Die Sanierung der Rosenthaler Vorstadt, S. 51). Dabei wurden 47 Projekte gefördert, davon 16 im Bezirk Prenzlauer Berg und 15 im Bezirk Mitte, insgesamt wurden 63 Millionen DM aktiviert (vgl. a.a.O., S. 52). Ob es sich bei den Fördermaßnahmen tatsächlich nur um die „allernötigsten Baumaßnahmen“ handelte, wie der Beklagte in der mündlichen Verhandlung vorgetragen hat, die sich auf die qualitative Einschätzung des Gebietes nicht auswirkten, und ob die Anzahl restitutionsbefangener Grundstücke als Investitionshindernis einer Qualitätsveränderung entgegenstanden, wie ebenfalls vom Beklagten in der mündlichen Verhandlung vorgebracht, kann

Auffassung der Kammer allein auf dieser Tatsachengrundlage nicht tragfähig beurteilt werden. Randnummer 87 Soweit der Vorsitzende des Gutachterausschusses in der mündlichen Verhandlung berichtet hat, der Gutachterausschuss habe zur Ermittlung des Grundstückszustandes „Broschüren“ herangezogen, konnte er zu deren Art und Inhalt keine Auskunft geben. Insbesondere konnte er nicht benennen, inwiefern sich daraus Rückschlüsse auf den Zustand des Gebiets zum Qualitätsstichtag ziehen ließen. Aussagekräftige Unterlagen zur Wertermittlung, die die Kammer insoweit berücksichtigen könnte, haben trotz Aufforderung weder der Gutachterausschuss noch der Beklagte vorgelegt. Es ist auch weder geltend gemacht noch sonst für die Kammer ersichtlich, dass dem Gutachterausschuss weitergehende Ermittlungen zu Zustandsveränderungen, insbesondere zu baulichen Maßnahmen in dem Gebiet zwischen 1990 und 1994, nicht möglich gewesen wären. Randnummer 88 (dd) Die Ermittlung des sanierungsbeeinflussten Bodenrichtwerts erfolgte im Ergebnis der mündlichen Verhandlung ebenfalls nicht rechtsfehlerfrei. Randnummer 89 Wie der Gutachterausschuss den sanierungsbeeinflussten Bodenrichtwert von 600,00 Euro/m² für die Bodenrichtwertzone 1009 zum Wertermittlungsstichtag ermittelt hat, lässt das Schreiben vom 15. September 2022 nicht ansatzweise erkennen. Dabei ist es ohne Belang, dass nicht der im Schreiben bezeichnete 27. Januar 2009, sondern der 28. Januar 2009 der heranzuziehende Qualitäts- und Wertermittlungsstichtag ist. Darüber besteht zwischen den Beteiligten Einigkeit. Der im Schreiben in Bezug genommene 27. Januar 2009 wurde dem Gutachterausschuss vom Bezirksamt als „Auftraggeber“ (vgl. § 196 Abs. 1 Satz 7 BauGB) versehentlich genannt. Im Ergebnis macht es für die Bewertung keinen Unterschied, ob auf den 27. oder auf den 28. Januar 2009 abgestellt wird. Randnummer 90

der Darlegung seines Vorsitzenden in der mündlichen Verhandlung habe der Gutachterausschuss zur Ermittlung des sanierungsbeeinflussten Bodenrichtwerts vergleichend die allgemein zum Stichtag

1. Januar 2009 ermittelten Bodenrichtwerte benachbarter Bodenrichtwertzonen auf die zu bewertende, das Sanierungsgebiet bildende Bodenrichtwertzone 1009 übertragen. Dabei habe der Gutachterausschuss den Grundstückszustand der zum Vergleich herangezogenen umliegenden Bodenrichtwertzonen zum Stichtag
2. Januar 2009 – in denen zwischen 1994 und 2009 keine Sanierungsmaßnahmen durchgeführt worden waren – als wertgleich mit dem Grundstückszustand im Sanierungsgebiet erachtet. Randnummer 91 Die Annahme der Wertgleichheit entbehrt einer für das Gericht

vollziehbar tragfähigen Tatsachengrundlage. Die Kammer vermag im Ergebnis der mündlichen Verhandlung nicht

zuvollziehen, welchen Grundstückszustand der Gutachterausschuss für die Bodenrichtwertgrundstücke der außerhalb des Sanierungsgebiets liegenden Zonen konkret ermittelt hat und inwiefern dieser Zustand dem für den Qualitätsstichtag dokumentierten Zustand innerhalb des Sanierungsgebiets wertmäßig entsprach. Der Vorsitzende des Gutachterausschusses hat insoweit lediglich vage auf Zustandsbeschreibungen des Bezirks verwiesen, bei denen es sich um „kurze Zusammenfassungen zu strukturellen Veränderungen in dem Gebiet“ handle (vgl. S. 15 des Protokolls). Auf weitergehende

frage, welche Qualitätsmerkmale in diesen bezirklichen Berichten aufgeführt seien, gab er an, dass in den Zusammenfassungen strukturelle Veränderungen wie z. B. die Aufstellung von Bebauungsplänen abgebildet seien (ebd.). Wie sich auf dieser Tatsachengrundlage eine hinreichende Vergleichbarkeit der Bodenrichtwertzonen ableiten ließ, vermochte er nicht in einer für die Kammer

vollziehbaren Weise darzulegen. Randnummer 92 (c) Die Berechnung des sanierungsbedingten Ausgleichsbetrags erweist sich im Übrigen auch deswegen als rechtsfehlerhaft, weil der Beklagte die vom Gutachterausschuss jeweils für eine GFZ von 2,5 ermittelten Bodenrichtwerte nicht im Einklang mit den Anforderungen des allgemeinen Gleichheitssatzes

Art. 3Abs.

1 GG objektspezifisch angepasst hat. Randnummer 93 Im Rahmen der Bodenrichtwertmethode sind die herangezogenen Bodenrichtwerte

§ 40Abs. 2 i.V.m. § 26 Abs. 2 Immo

WertV objektspezifisch anzupassen. Die Werte sind danach auf ihre Eignung im Sinne des § 9 Abs. 1 Satz 1 ImmoWertV zu prüfen und bei etwaigen Abweichungen

Maßgabe des § 9 Abs. 1 Satz 2 und 3 ImmoWertV an die Gegebenheiten des Wertermittlungsobjekts anzupassen. Wertbeeinflussende Abweichungen der Grundstückmerkmale des Wertermittlungsobjekts – vorliegend im Hinblick auf die GFZ – sind u.a. durch geeignete Umrechnungskoeffizienten zu berücksichtigen (vgl. § 9 Abs. 1 Satz 3 ImmoWertV). Der Bodenwert ist

§ 40Abs. 1 Immo

WertV grundsätzlich ohne Berücksichtigung der vorhandenen baulichen Anlagen auf dem Grundstück zu ermitteln. Das Maß der Nutzung, also auch die maßgebliche GFZ, ergibt sich insoweit

§ 5Abs. 1 Satz 1 Immo

WertV im Grundsatz aus den für die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit von Vorhaben maßgeblichen Vorschriften des Städtebaurechts und aus den sonstigen Vorschriften, die die Nutzbarkeit betreffen. Ein Grundstück, auf dem bauplanungsrechtlich zulässig eine noch höhere GFZ als bisher verwirklicht werden könnte, hat wegen der besseren Nutzungsmöglichkeit grundsätzlich einen höheren Verkehrswert als ein im Übrigen nämliches Grundstück, bei dem diese Möglichkeit nicht besteht (vgl. Finanzgericht Berlin-Brandenburg, Urteil vom 8. Oktober 2025 – 3 K 3093/24 –, Rn. 36 ). Randnummer 94 Ausnahmsweise ist

§ 40Abs. 5 Nr. 1 Immo

WertV bei der Bodenwertermittlung ein erhebliches Abweichen der tatsächlichen von der

§ 5Abs. 1 Immo

WertV maßgeblichen Nutzung bebauter Grundstücke zu berücksichtigen (sog. atypische Nutzung), wenn dies dem gewöhnlichen Geschäftsverkehr entspricht. Der auch im Rahmen dieser objektbezogenen Anpassung grundsätzlich anzunehmende Wertermittlungsspielraum des Beklagten ist dabei durch den allgemeinen Gleichheitssatz

Art. 3Abs.

1 GG begrenzt (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom

1. Januar 2022 – 10 B 6.19 –, juris Rn. 78). Danach ist die Behörde im Rahmen ihres Wertermittlungsspielraums verpflichtet, in allen vergleichbaren Fällen in der gleichen Art und Weise zu verfahren. Es ist ihr verwehrt, system- oder planlos vorzugehen. Randnummer 95 Diesen Anforderungen wird das Vorgehen des Beklagten nicht gerecht. Denn im Hinblick darauf, ob bei der Bewertung der jeweiligen Grundstücke auf die tatsächliche GFZ oder die planungsrechtlich zulässige GFZ abzustellen ist, ist eine einheitliche Verwaltungspraxis nicht zu erkennen. Randnummer 96 So hat der Beklagte im vorliegenden Fall zunächst, d.h. im Ausgangsbescheid vom
2. Oktober 2012 und im Zuge der Änderung durch Schriftsatz vom
3. April 2023, die zulässige GFZ (2,35) zu Grunde gelegt. Demgegenüber hat er im Widerspruchsbescheid vom
4. Januar 2024 wegen der Denkmaleigenschaft der Bebauung auf die im Jahr 2009 bestehende, tatsächliche GFZ von 3,99 abgestellt. Dabei hat er auch den Bodenrichtwert zum Qualitätsstichtag 1990 auf eine tatsächliche GFZ von 3,99 angepasst, obwohl diese tatsächliche GFZ

der Berechnung der Grundstücksdaten des Grundstücks der Klägerin (Berechnung des Koordinationsbüros vom

1. Juli 2011 - Anlage zur städtebaulichen Stellungnahme vom
2. August 2011) zum Qualitätsstichtag 1990 3,6 betrug. Dieses Vorgehen ist bereits in sich nicht schlüssig und damit fehlerhaft. Randnummer 97 Darüber hinaus zeigt der Vergleich mit Parallelfällen, dass eine einheitliche Verwaltungspraxis nicht stattgefunden hat. Randnummer 98 In einem Parallelverfahren (VG 19 K 312.19) hat der Beklagte zuletzt, d.h. im Widerspruchsbescheid, auf die tatsächliche GFZ (2,75) zum Wertermittlungszeitpunkt abgestellt und dies (bereits) damit begründet, dass das Grundstück – wie alle Grundstücke im Sanierungsgebiet – zu diesem Zeitpunkt im Gebiet einer städtebaulichen Erhaltungsverordnung belegen sei. Dabei hat er auch den Bodenrichtwert zum Qualitätsstichtag 1990 auf die tatsächliche GFZ angepasst, obwohl die maßgebliche städtebauliche Erhaltungsverordnung erst danach, nämlich am
3. Dezember 2000, erlassen wurde. Randnummer 99 In einem anderen Parallelverfahren (VG 19 K 474/20) ist der Beklagte demgegenüber – sowohl im Ausgangsbescheid als auch im Widerspruchsbescheid und im gerichtlichen Verfahren – von der bauplanungsrechtlich zulässigen GFZ (1,82) und nicht von der (im Bestand 1990 niedrigeren: 1,59 und im Bestand 2009 höheren: 3,42) tatsächlichen GFZ ausgegangen, obwohl auch dieses Grundstück zum Wertermittlungszeitpunkt im Geltungsbereich der am
4. Dezember 2000 erlassenen städtebaulichen Erhaltungsverordnung lag. Randnummer 100 In einem weiteren Parallelverfahren (VG 19 K 475/20), in dem zum Wertermittlungsstichtag die tatsächliche GFZ (1,72) die zulässige GFZ (1,79) unterschritt, hat der Beklagte die tatsächliche GFZ zugrunde gelegt und den ermittelten Wert sodann

den Vorgaben gem. Nr. 6.5 ff. der Ausführungsvorschriften zur Ermittlung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung und zur Festsetzung von Ausgleichsbeträgen

§§ 152bis 155 des Baugesetzbuches (AV Ausgleichsbeträge 2015) um einen sog.

unrentierlichen Bodenwertanteil erhöht. Bei Änderung des Widerspruchsbescheides durch Schriftsatz im gerichtlichen Verfahren hat er hiervon ohne nähere Begründung Abstand genommen und ist wiederum von der tatsächlichen GFZ ausgegangen. Randnummer 101 In einem weiteren Parallelverfahren (VG 19 K 389/23) hat der Beklagte der Berechnung des im Ausgangsbescheid festgesetzten Ausgleichsbetrages wegen der Denkmaleigenschaft der Bebauung die tatsächliche GFZ (0,91) zu Grunde gelegt. Im Widerspruchsbescheid hat er demgegenüber ausgeführt, es sei auf die zulässige GFZ (1,68) abzustellen, weil der zum Wertermittlungsstichtag im Entwurf befindliche Bebauungsplan die Möglichkeit einer zusätzlichen Bebauung vorsehe und trotz Denkmals eine weitere Verdichtung der Bebauung des Grundstücks möglich sei. Den Umstand, dass dieses Grundstück im Geltungsbereich der städtebaulichen Erhaltungsverordnung belegen ist, hat der Beklagte dabei nicht berücksichtigt. Randnummer 102 Es ist danach nicht erkennbar, ob und in welchen Fällen der Beklagte davon ausgeht, dass die tatsächliche bauliche Nutzung in Form der GFZ den Bodenwert im Sinne des § 40 Abs. 5 Nr. 1 ImmoWertV wegen denkmalrechtlicher bzw. erhaltungsrechtlicher Festsetzungen beeinflusst. Es ist auch nicht erkennbar, von welchen Erwägungen sich der Beklagte bei der objektspezifischen Anpassung des sanierungsunbeeinflussten Bodenrichtwertes auf den maßgeblichen Bodenwert zum Qualitätsstichtag 29. November 1990 leiten ließ und wie er mit Änderungen der tatsächlichen bzw. zulässigen GFZ zwischen 1990 und 2009 umgeht. Eine

vollziehbare, einheitliche Verwaltungspraxis konnte der Beklagte auch in der mündlichen Verhandlung nicht darlegen. Mangels

vollziehbarer Kriterien für die Frage, in welchen Fällen an die zulässige und in welchen Fällen an die tatsächliche GFZ angeknüpft werden soll und wie mit Änderungen der tatsächlichen GFZ im Bestand zwischen 1990 und 2009 umzugehen ist, erweist sich die Handhabung des Beklagten als mit dem allgemeinen Gleichheitssatz unvereinbar. Randnummer 103 (d) Ist die Berechnung des sanierungsrechtlichen Ausgleichsbetrages

dem Erörterten rechtsfehlerhaft, kann im Ergebnis offenbleiben, ob die Wertermittlung (auch) deswegen rechtsfehlerhaft erfolgte, weil so genannte „wendebedingte Effekte“ (weiterhin) nicht im Rahmen der Wertermittlung berücksichtigt worden sind. Angesichts der zwischenzeitlich ergangenen Entscheidung des Bundesverwaltungsgerichts (Urteil vom

1. März 2025 – 4 C 1.24 –, juris) erscheint es jedenfalls zweifelhaft, ob an der Kammerrechtsprechung zu Voraussetzungen und Auswirkungen der wendebedingten Effekte (vgl. zuletzt Urteil vom
2. November 2022 – 19 K 482/20 –, amtl. Abd., S. 14 ff.) festgehalten werden kann. Denn

der vorzitierten Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts bedarf es bei der Prüfung, ob eine Bodenwerterhöhung sanierungsbedingt ist, keiner Betrachtung der fiktiven Eigenentwicklung ohne den Erlass der Sanierungsverordnung. Die Frage, ob sich das Sanierungsgebiet mithilfe privater Investoren auch ohne förmliche Sanierung qualitativ weiterentwickle, sei, so das Bundesverwaltungsgericht, ohne Belang. Eine solche Prüfung ziele der Sache

auf die mangelnde Erforderlichkeit der Sanierung, stelle aber die Sanierungsbedingtheit der Bodenwertsteigerung rechtlich nicht in Frage (vgl. BVerwG, Urteil vom

1. März 2025 – 4 C 1.24 –, juris Rn. 32). Randnummer 104 e) Die aufgezeigten Fehler bei der Ermittlung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung führen zur vollständigen Aufhebung des angefochtenen Bescheids. Das Gericht ist nicht berechtigt und verpflichtet, die sanierungsbedingte Bodenwertsteigerung selbst neu zu berechnen. Die ihm grundsätzlich obliegende Verpflichtung, die Sache spruchreif zu machen und dabei zu prüfen, ob und inwieweit der Festsetzungsbescheid zumindest hinsichtlich eines Teilbetrags aufrecht erhalten bleiben kann (vgl. § 86 Abs. 1 und § 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO: „soweit“), findet hier aufgrund des dem Beklagten bei der Ermittlung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung zustehenden Wertermittlungsspielraums eine Grenze (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom
2. Oktober 2018 – 2 B 2.16 –, juris Rn. 70 ff.). II. Randnummer 105 Der Klägerin steht ein Anspruch auf Erstattung des gezahlten Ausgleichsbetrags nebst Prozesszinsen in dem vollen von ihr begehrten Umfang zu. Randnummer 106
3. Der Anspruch auf Erstattung des gezahlten Ausgleichsbetrags ergibt sich aus § 20 Satz 1 Hs. 1 des Gesetzes über Gebühren und Beiträge (GebBtrG Bln). Danach sind überzahlte oder zu Unrecht erhobene Gebühren, Beiträge und Auslagen unverzüglich zu erstatten. Diese Regelung ist auf den sanierungsrechtlichen Ausgleichsbetrag entsprechend anwendbar (vgl. VG Berlin, Urteil vom
4. November 2022 – 19 K 482/20 –, EA S. 30, m.w.N.; zur Vorgängernorm: OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom
5. Oktober 2018 – 2 B 10.16 –, juris Rn. 93), denn es handelt sich – wenngleich nicht um einen Beitrag im Sinne von § 4 GebBtrG Bln – um eine beitragsähnliche Leistung. Unabhängig davon führt auch die Verweisung in § 155 Abs. 5 BauGB zur entsprechenden Anwendung des Gesetzes über Gebühren und Beiträge, denn danach sind die landesrechtlichen Vorschriften über kommunale Beiträge entsprechend anzuwenden, soweit das Baugesetzbuch keine Regelung enthält (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom
6. Oktober 2018, ebd.). Randnummer 107 Die Anspruchsvoraussetzungen liegen vor. Durch die Aufhebung des streitgegenständlichen Festsetzungsbescheides ist die Zahlung des sanierungsrechtlichen Ausgleichsbetrags durch die Klägerin rechtsgrundlos erfolgt. Sie hat den allein verfolgten Anspruch auf die Zahlung des nicht bereits an sie ausgekehrten Betrages. Da der Leistungsanspruch im selben Verfahren geltend gemacht worden ist, muss die Rechtskraft der Aufhebungsentscheidung nicht erst abgewartet werden (vgl. § 113 Abs. 1 Satz 2 VwGO). Randnummer 108
7. Der Anspruch auf Zahlung von Prozesszinsen folgt aus § 291 i. V. m. § 288 Abs. 1 Satz 2 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) in analoger Anwendung. Danach hat der Schuldner eine Geldschuld vom Eintritt der Rechtshängigkeit in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz zu verzinsen. Die Frist zur Verzinsung beginnt gemäß § 187 Abs. 1 BGB mit dem auf den Tag der Rechtshängigkeit folgenden Tag, vorliegend also mit dem
8. April
9. Der Klägerin hat den Zahlungsanspruch mit Klageerhebung am
10. April 2019 rechtshängig gemacht (vgl. § 90 Satz 1 VwGO). III. Randnummer 109 Dem Antrag, die Zuziehung des Bevollmächtigten für die Vorverfahren für notwendig zu erklären, war

§ 162Abs. 2 Satz 2 Vw

GO zu entsprechen, da es aufgrund der Komplexität der Rechtsfragen der Klägerin nicht zuzumuten war, die Vorverfahren ohne anwaltlichen Beistand zu führen. Randnummer 110 Die Kostenentscheidung beruht auf § 161 Abs. 2 VwGO, soweit sich der Rechtsstreit in der Hauptsache erledigt hat, im Übrigen auf 154 Abs. 1 VwGO. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit folgt aus § 167 VwGO i. V. m. § 709 Satz 1 und 2 der Zivilprozessordnung. Randnummer 111 Die Berufung war gemäß § 124 Abs. 2 Nr. 3, § 124a Abs. 1 Satz 1 VwGO wegen grundsätzlicher Bedeutung im Hinblick auf die für eine Vielzahl von Fällen maßgebliche Klärung der Voraussetzungen und des Inhalts des Wertermittlungsspielraums bei der Ermittlung eines sanierungsrechtlichen Ausgleichsbetrags im Wege des Bodenrichtwertverfahrens zuzulassen. Randnummer 112 BESCHLUSS Randnummer 113 Der Wert des Streitgegenstandes wird gemäß den §§ 39 ff., 52 f. des Gerichtskostengesetzes auf Randnummer 114 76.447,00 Euro Randnummer 115 festgesetzt. Permalink Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://gesetze.berlin.de/perma?d=NJRE001636540