Wirtschaftliche Einheit von Eigentumswohnung und Tiefgaragenstellplatz bei der Grundsteuer? Leitsatz 1. Bei räumlicher Trennung der Tiefgarage von der Eigentumswohnung liegen regelmäßig mehrere wirtsc

§ 9Bew

G sei ein gemeiner Wert zu Grunde zulegen, der inhaltlich dem Verkehrswert nach § 194 Baugesetzbuch (BauGB) entspreche. Um eine gleichmäßige Belastung der Steuerpflichtigen zu gewährleisten, müssten die Bemessungsgrundlagen so gewählt und ihre Erfassung so ausgestaltet sein, dass sie den mit der Steuer verfolgten Belastungsgrund in der Relation der Wirtschaftsgüter zueinander realitätsgerecht abbildeten. Im konkreten Fall werde dieser Grundsatz nicht eingehalten. In derselben Tiefgarage unterschieden sich die Grundsteuerwerte je nach Berechnungsgrundlage (Sach-, Ertragswertverfahren) nicht nur für gleichgroße, sondern auch für denselben Tiefgaragenstellplatz erheblich. Gehe man von einem realen Verkehrswert von rund 40.000 Euro für den Tiefgaragenstellplatz aus, wie es der vorgelegte Kaufvertrag in Zusammenschau mit den Vergleichsfaktoren nahelege, ergebe sich im Ertragswertverfahren mit rund 85.000 Euro ein mehr als doppelt so hoher Wert. Bei der Berechnung nach dem Sachwertverfahren sei die Diskrepanz noch deutlicher. Die Regelung seien daher gleichheitswidrig. Auch wenn der Antragsgegner nicht selbst über die Verfassungsmäßigkeit der Berechnungsgrundlagen entscheide, schließe das einen vorläufigen Rechtschutz nicht aus (Art. 100 Grundgesetz -GG-) bzw. könnte möglicherweise sogar verpflichtend sein (Art. 19 Abs. 4 GG). Die Tiefgarage liege in einer Wohngebietszone (Bodenrichtwertnummer …, Nutzungsart „W-Wohngebiet", GFZ 2,5). Ihre davon abweichende Nutzungsart sei ein allgemeines, wertbeeinflussendes Merkmal (Anlage 5 Immobilienwertverordnung -ImmoWertV-) und müsse berücksichtigt werden (§ 8 ImmoWertV). Der für das Wohngebiet ermittelte Bodenrichtwert gelte hierfür nicht (§ 15 Abs. 2 ImmoWertV). Zudem verfüge die Tiefgarage nur über ein Geschoss. Die Gutachterausschussgeschäftsstelle habe bestätigt, dass manche Bundesländer bereits die Geschossflächenzahl zur besseren Realitätsabbildung entsprechend anpassten, in Berlin sei das bisher nicht der Fall. Der Antragsgegner habe zu prüfen, ob der Bodenrichtwert für den Grundstücksteil Tiefgarage rechtmäßig festgestellt worden sei. Der Antragsgegner lasse dabei unberücksichtigt, dass es sich bei dem Gutachterausschuss um eine Landesbehörde handele (§ 2 FVG; § 1 Abs. 4 VwVfG; BFH-Urteil – II R 11/17 –). Die durch ihn festgestellten Bodenrichtwerte seien keine selbstständigen Verwaltungsakte, sondern verwaltungsinterne Maßnahmen. Eine Außenwirkung entfalte erst der Grundsteuerwertbescheid des Antragsgegners. Um den tatsächlichen Wert des Tiefgaragenstellplatzes zu begründen, habe sie, die Antragstellerin, einen Kaufvertrag von Oktober 2022 über 35.000 Euro eines gleichgroßen Tiefgaragenstellplatzes in derselben Tiefgarage vorgelegt sowie auf die Vergleichsfaktoren des Gutachterausschusses von Ende 2022 verwiesen. Der Antragsgegner begründe seinen Steueranspruch mit einer kostengünstigen endindividualisierten Typisierung und wolle die Sachverhalts- und Wertermittlung mittels kostenpflichtiger formalisierter Nachweislast auf sie, die Antragstellerin, verlagern. Dies wäre eine grundlegende Verlagerung der durch die steuerliche Eingriffswirkung gebotenen Begründungslast des Steuerzugriffs sowie der Darlegungslast für steuerbegründende Merkmale vom Staat auf die Steuerpflichtigen. Dabei sei im Streitfall zu berücksichtigen, dass ein Wertgutachten für den Tiefgaragenstellplatz rund 1.000 Euro kosten dürfte. Da der Antragsgegner jedoch nur ein Wertgutachten der gesamten wirtschaftlichen Einheit akzeptieren würde, sei von noch höheren Kosten auszugehen. Bei realitätsnaher Ermittlung des Tiefgaragengrundstückanteils am Grundsteuerwert dürfte sich die jährliche Grundsteuer für die gesamte wirtschaftliche Einheit um rund 65 Euro reduzieren. Dieser Betrag stehe in keiner Relation zu den potentiell entstehenden Kosten eines Wertgutachtens. Randnummer 14 Ob die alleinige Nähe des Tiefgaragenstellplatzes zur Wohnung für die Zuordnung als gemeinsame wirtschaftliche Einheit ausreiche, oder der Umstand, dass sie, die Antragstellerin, den Tiefgaragenstellplatz langjährig vermietet gehabt habe gegen eine solche Zusammenlegung spreche, vermöge sie nicht zu beurteilen. Diese Frage scheine jedoch von untergeordneter Relevanz, da sich der Grundsteuerwertanteil des Tiefgaragenstellplatzes weder mit dem Sach- noch mit dem Ertragswertverfahren annähernd realitätsnah abbilden lasse. Randnummer 15 Die Antragstellerin beantragt sinngemäß, die Vollziehung des Bescheids vom 24.01.2025 über den Grundsteuerwert Wertfortschreibung auf den 01.01.2025 in Gestalt der Einspruchsentscheidung vom 10.07.2025 in Höhe des Grundsteuerwerts auszusetzen, der auf den Tiefgaragenstellplatz entfällt. Randnummer 16 Der Antragsgegner beantragt, den Antrag abzulehnen. Randnummer 17 Der Antragsgegner führt aus, dass die Wertfortschreibung auf den 01.01.2025 durch die Zusammenlegung der beiden wirtschaftlichen Einheiten – Wohnung und Tiefgaragenstellplatz – notwendig geworden sei, da die Prüfung der Fortschreibungsgrenzen

§ 222Abs. 1 Bew

G zur Fortschreibung geführt habe. Randnummer 18 Dabei sei von einer wirtschaftlichen Einheit von Wohnung und Tiefgaragenstellplatz ausgegangen worden. Nach den allgemeinen Bewertungsvorschriften des § 2 BewG sei jede wirtschaftliche Einheit für sich zu bewerten. Ihr Wert sei im Ganzen festzustellen. Was als wirtschaftliche Einheit zu gelten habe, sei nach den Anschauungen des Verkehrs zu entscheiden. Die örtliche Gewohnheit, die tatsächliche Übung, die Zweckbestimmung und die wirtschaftliche Zusammengehörigkeit der einzelnen Wirtschaftsgüter seien dabei zu berücksichtigen. Die Klägerin habe erst in 2023 eine Wohnung in der Wohnanlage erworben. Vor 2023 sei sie ausschließlich Eigentümerin eines Tiefgaragenstellplatzes in der Nähe der Wohnanlage gewesen. Voraussetzung für eine wirtschaftliche Einheit sei, dass beide Einheiten zu einer Vermögensart – Grundvermögen – und dem gleichen Eigentümer gehörten. Zusätzlich habe die Klägerin die Garage zusammen mit ihrem Wohnungseigentum genutzt (etwas anderes würde gelten, wenn die Garage vermietet würde). Auch befinde sie sich in der näheren Umgebung. Trotz der räumlichen Trennung sei die wirtschaftliche Zusammengehörigkeit erkennbar. Sollten die erbauten Tiefgaragen tatsächlich eine eigenständige „WEG“ darstellen, würde hier § 244 Abs. 2 BewG greifen. Ein Anteil eines Eigentümers eines Grundstücks an anderem Grundvermögen (z. B. Garagen) sei in die wirtschaftliche Einheit Grundstück einzubeziehen, wenn der Anteil zusammen mit dem Grundstück genutzt werde. Der Anteil an der Garage würde zusammen mit der Wohneinheit verbunden werden und es müsste auch in diesem Fall eine Wertfortschreibung vorgenommen werden. Randnummer 19 Dem Senat haben bei seiner Entscheidung die vom Antragsgegner mit Schriftsatz vom 13.08.2025 übersandeten Dokumente, bei denen es sich um die elektronische Akte handeln soll (siehe Seite 39 bis 68 eAkte), vorgelegen, auf deren Inhalt wegen der Einzelheiten des Sachverhalts sowie des Beteiligtenvorbringens Bezug genommen wird. Entscheidungsgründe Randnummer 20 II. 1. Der Antrag ist zulässig. Es liegen insbesondere die Zugangsvoraussetzungen im Sinne des § 69 Abs. 4 FGO vor. Randnummer 21 2. Der Antrag ist auch begründet. Randnummer 22 a)

§ 69Abs.

3 Satz 1 in Verbindung mit Abs. 2 Satz 2 FGO soll die Vollziehung eines angefochtenen Bescheids ausgesetzt werden, wenn ernstliche Zweifel an seiner Rechtmäßigkeit bestehen oder wenn die Vollziehung für den Betroffenen eine unbillige, nicht durch überwiegende öffentliche Interessen gebotene Härte zur Folge hätte. Randnummer 23

1. aa)Ernstliche Zweifel in diesem Sinne liegen nach ständiger Rechtsprechung des BFH, der der Senat sich anschließt, vor, wenn neben den für die Rechtmäßigkeit sprechenden Umständen gewichtige gegen die Rechtmäßigkeit sprechende Gründe zutage treten, die Unsicherheit oder Unentschiedenheit in der Beurteilung von Rechtsfragen oder Unklarheiten in der Beurteilung von Tatfragen bewirken (vgl. z. B. BFH, Beschlüsse vom 4. Mai 2017 – IV B 10/17 –, BFH/NV 2017, 1009; vom 25. April 2018 – IX B 21/18 –, BStBl II 2018, 415; vom 3. September 2018 – VIII B 15/18 –, BFH/NV 2018, 1279; vom 17. Dezember 2018 – VIII B 91/18 –, BFH/NV 2019, 306). Es muss die ernsthafte Möglichkeit bestehen, dass der Antragsteller in der Hauptsache mit seinem Begehren obsiegt (BFH, Beschlüsse vom 26. Juni 2003 – X S 4/03 –, BFH/NV 2003, 1217; vom 9. März 2016 – III B 146/15 –, BFH/NV 2016, 918). Dies verlangt nicht, dass die für den Erfolg in der Hauptsache sprechenden Gründe überwiegen; die Aussetzung kann auch dann zu gewähren sein, wenn die Rechtmäßigkeit des angefochtenen Bescheids später im Hauptverfahren bestätigt werden sollte (BFH, Beschluss vom 23. August 2004 – IV S 7/04 –, BFH/NV 2005, 9). Andererseits genügt nicht bereits irgendeine vage Erfolgsaussicht (BFH, Beschluss vom 17. Dezember 1998 – I B 101/98 –, BFH/NV 1999, 753; Stapperfend in: Gräber, Finanzgerichtsordnung, 9. Auflage [2019], § 69 Rn. 160, m.w.N.). Randnummer 24 Das Aussetzungsverfahren ist ein summarisches Verfahren. Es obliegt deshalb den Beteiligten, die entscheidungserheblichen Tatsachen darzulegen und glaubhaft zu machen. Der Entscheidung zugrunde zu legen sind die dem Gericht vorliegenden Unterlagen und ggf. präsente Beweismittel. Eigene Sachverhaltsermittlungen des Gerichts sind nicht erforderlich (Stapperfend in: Gräber, a.a.O., § 69 Rn. 197 f. m.w.N.). Randnummer 25 Macht der Antragsteller im Aussetzungsverfahren steuermindernde Tatsachen geltend, deren Nichterweislichkeit nach allgemeinen Beweislastgrundsätzen zu einer Klageabweisung in der Hauptsache führen würde, so hat er grundsätzlich deren Vorliegen glaubhaft zu machen. Gelingt die Glaubhaftmachung nicht, kann die Vollziehung nicht ausgesetzt werden (BFH, Beschluss vom 11. Juni 1997 – XI B 177/96 –, BFH/NV 1997, 819-820). Randnummer 26 Soweit die Finanzbehörde die Feststellungslast für steuerbegründende oder steuererhöhende Tatsachen trifft, ist Aussetzung der Vollziehung zu gewähren, wenn das Vorliegen der entsprechenden Lebenssachverhalte nicht hinreichend sicher und dadurch die Rechtmäßigkeit des angefochtenen Steuerbescheids ernstlich zweifelhaft ist (vgl. Birkenfeld in: Hübschmann/Hepp/Spitaler, AO/FGO, 266. Lieferung 11.2021, § 69 FGO, Rn. 830). Die Verwaltung hat den Streitstoff und das Aktenmaterial so aufzubereiten, dass es dem Gericht ermöglicht wird, sich in angemessener Zeit und unter zumutbarem Arbeitsaufwand ein eigenes Urteil zu bilden (Seer in: Tipke/Kruse, AO/FGO, § 69 [Aussetzung der Vollziehung], Rn. 123). Randnummer 27 Verbleibende Zweifel können je nach der gegebenen Sachlage eine Aussetzung der Vollziehung ausschließen oder rechtfertigen. Entscheidend sind die Umstände des Einzelfalls und das Gewicht der Gründe, die Anlass zum Zweifel geben (vgl. BFH, Beschluss vom 9. Juli 1998 – V B 143/97 –, BFH/NV 1999, 221). Randnummer 28
2. bb)Eine unbillige, nicht durch überwiegende öffentliche Interessen gebotene Härte im Sinne des § 69 Abs. 2 S. 2 FGO liegt vor, wenn dem Antragsteller durch die Vollziehung des angefochtenen Bescheids wirtschaftliche Nachteile drohen, die nicht oder nur schwer wiedergutzumachen sind oder wenn die Vollziehung zu einer Gefährdung seiner wirtschaftlichen Existenz führen würde (BFH, Beschluss vom 8. Januar 2007 – XI S 2/06 –, BFH/NV 2007, 868-869; vgl. Seer in: Tipke/Kruse, AO/FGO, § 69 [Aussetzung der Vollziehung], Rn. 104). Dafür hat der Betroffene seine wirtschaftliche Lage im Einzelnen darzulegen und glaubhaft zu machen (BFH, Beschluss vom 27. August 2002 – XI B 94/02 –, BFHE 199, 566, BStBl II 2003, 18). Randnummer 29
3. b)Nach diesen Grundsätzen hat der Senat nach der gebotenen summarischen Prüfung der Sach- und Rechtslage ernstliche Zweifel an der Rechtmäßigkeit des Bescheids vom 24.01.2025 über den Grundsteuerwert Wertfortschreibung auf den 01.01.2025 in Gestalt der Einspruchsentscheidung vom 10.07.2025. Randnummer 30
4. aa)Der Senat hat bereits ernstliche Zweifel, dass der Antragsgegner den Grundsteuerwert der neuen wirtschaftlichen Einheit – bestehend aus dem Wohnungseigentum und dem Teileigentum – mittels einer Wertfortschreibung nach § 222 Abs. 1 BewG feststellen durfte. Randnummer 31 Bei dem vom Antragsgegner vorgenommenen Zusammenschluss der beiden Grundstücke würde es sich – sofern gegeben (siehe 2.
5. b)
6. bb)– nach der im summarischen Verfahren gebildeten Auffassung des Senats um eine neue wirtschaftliche Einheit handeln. Es würde sich bei der Zusammenlegung mit der Tiefgarage insbesondere nicht nur um eine geringfügige Flächenanpassung handeln (Vergrößerung der Grundstücksfläche um 60 %), sondern um eine quantitative und funktional wesentliche Erweiterung, die die wirtschaftliche Verwertbarkeit des Wohnungseigentums spürbar verändern und dem neu gebildeten Gesamtgrundstück ein eigenständiges Gepräge verleihen würde. Dafür dürfte auch der im Verhältnis zum Wohnungseigentum wesentliche Wert, den der Antragsgegner bzw. das Finanzamt B… dem Teileigentum zuspricht sprechen. Randnummer 32 Der Senat versteht den Bescheid in Gestalt der Einspruchsentscheidung auch dahingehend, dass der Antragsgegner durch die Zusammenlegung von einer neuen wirtschaftlichen Einheit ausgegangen ist. Randnummer 33 Eine erstmalige Feststellung einer neuen wirtschaftlichen Einheit wäre aber nicht über eine Wertfortschreibung nach § 222 Abs. 1 BewG vorzunehmen. Vielmehr müsste eine Aufhebung des Grundsteuerwerts der bisherigen wirtschaftlichen Einheit nach § 224 Abs. 1 Nr. 1 BewG und eine Nachfeststellung nach § 223 Abs. 1 Nr. 1 BewG erfolgen. Randnummer 34
7. bb)Des Weiteren hat der Senat ernstliche Zweifel, dass dem Grundsteuerwertbescheid auch die richtige wirtschaftliche Einheit zugrunde liegt, insbesondere dass es sich bei den beiden Grundstücken um eine (einzige) wirtschaftliche Einheit handelt. Randnummer 35

§ 244Abs. 1 Bew

G bildet jede wirtschaftliche Einheit des Grundvermögens ein Grundstück im Sinne des

1. Teils des
2. Abschnitts des Bewertungsgesetzes. Randnummer 36 Dabei ist

§ 244Abs. 2 Bew

G ein Anteil des Eigentümers eines Grundstücks an anderem Grundvermögen (zum Beispiel an gemeinschaftlichen Hofflächen oder Garagen) in die wirtschaftliche Einheit Grundstück einzubeziehen, wenn der Anteil zusammen mit dem Grundstück genutzt wird. Randnummer 37 Das gilt nicht, wenn das gemeinschaftliche Grundvermögen nach den Anschauungen des Verkehrs als selbständige wirtschaftliche Einheit anzusehen ist (§ 2 Absatz 1 Satz 3 und 4 BewG). Randnummer 38 Was als wirtschaftliche Einheit zu gelten hat, ist

§ 2Abs. 1 Satz 3 Bew

G nach den Anschauungen des Verkehrs zu entscheiden. Die örtliche Gewohnheit, die tatsächliche Übung, die Zweckbestimmung und die wirtschaftliche Zusammengehörigkeit der einzelnen Wirtschaftsgüter sind

§ 2Abs. 1 Satz 4 BewG zu berücksichtigen. Randnummer 39