Obsah (7)

§ 5§ 1§ 4§ 2Art. 3Art. 12§ 3

Erteilung von zweckentfremdungsrechtlichen Negativattesten Leitsatz 1. Eine Nutzung als Ferienwohnung stellt keine allgemeine Wohnnutzung dar. (Rn.36) 2. Eigentumsrechtlichen Bestandsschutz genießen v

der Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts ebenfalls aus. Aufgrund der baurechtswidrigen Ausübung der Ferienwohnungsvermietung könne sich der Kläger auch auf einen rechtsstaatlichen Vertrauensschutz aus Art. 20 Abs. 3 GG nicht berufen. Mit der zweijährigen Übergangszeit sei seinen Interessen angemessen Rechnung getragen worden. Ein Verstoß gegen den Gleichheitsgrundsatz aus Art. 3 Abs. 1 GG komme hier mangels vergleichbarer Sachverhalte nicht in Betracht. Die Privilegierung von Gästewohnungen sei bereits im Jahr 2018 gestrichen worden. Aufgrund der Wohnraumeigenschaft komme die Erteilung eines Negativattestes nicht in Betracht. Die Voraussetzungen für eine zweckentfremdungsrechtliche Genehmigung seien nicht erfüllt. Der Kläger habe weder ein beachtliches Ersatzwohnraumangebot gemacht, noch kämen vorrangige öffentliche Interessen für die Zweckentfremdung in Betracht. Zudem seien überwiegende schutzwürdige private Interessen des Klägers weder ersichtlich noch mittels eines erforderlichen Gutachtens eines anerkannten Wirtschaftsprüfers substantiiert dargetan. Randnummer 23 Mit Beschluss vom 12. Februar 2026 hat das Gericht den Rechtsstreit dem Berichterstatter als Einzelrichter zur Entscheidung übertragen. Randnummer 24 Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstands und des Vorbringens der Beteiligten wird auf die Streitakte und die beigezogenen Verwaltungsvorgänge des Beklagten verwiesen, welche vorgelegen haben und Gegenstand der mündlichen Verhandlung und der Entscheidungsfindung gewesen sind. Entscheidungsgründe Randnummer 25 Über die Klage entscheidet

Übertragung der Sache (§ 6 Abs. 1 der Verwaltungsgerichtsordnung – VwGO –) der Einzelrichter. Randnummer 26 Die als Verpflichtungsklage gem. § 42 Abs. 1 Var. 2 VwGO statthafte und auch ansonsten zulässige Klage ist unbegründet. Die angegriffenen Bescheide sind rechtmäßig und verletzen den Kläger nicht in seinen Rechten; er hat keinen Anspruch auf die begehrten Negativatteste (§ 113 Abs. 5 Satz 1 VwGO). Randnummer 27 Als Rechtsgrundlage für den geltend gemachten Anspruch kommt allein § 1 Abs. 2 des Zweckentfremdungsverbot-Gesetzes – ZwVbG – vom 29. November 2013 in der Fassung vom 27. September 2021 (GVBl. S. 1131) in Verbindung mit § 5 der Zweckentfremdungsverbot-Verordnung – ZwVbVO – vom 4. März 2014 in der Fassung vom 12. November 2024 (GVBl. S. 564) in Betracht. Maßgeblicher Zeitpunkt der Sach- und Rechtslage ist hier derjenige der mündlichen Verhandlung. Randnummer 28

§ 5Zw

VbVO ist auf Antrag ein Negativattest vom zuständigen Bezirksamt auszustellen, soweit für die Nutzung von Räumlichkeiten zu anderen als Wohnzwecken eine Genehmigung nicht erforderlich ist. Diese Voraussetzungen liegen im vorliegenden Fall nicht vor. Randnummer 29 I.

§ 1Abs. 1 Zw

VbG darf Wohnraum im Land Berlin oder in einzelnen Bezirken nur mit Genehmigung des zuständigen Bezirksamts zu anderen als Wohnzwecken genutzt werden, soweit die Versorgung der Bevölkerung mit ausreichendem Wohnraum zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist. Dies wird durch § 1 Abs. 1 Satz 2 ZwVbVO aufgegriffen, wonach die Zweckentfremdung von Wohnraum unter den Vorbehalt einer Genehmigung gestellt wird. Danach liegt hier kein Fall der Genehmigungsfreiheit vor. Das gesetzliche Verbot der Zweckentfremdung im Land Berlin ist weiterhin wirksam (siehe unter 1.). Die streitgegenständlichen Räumlichkeiten werden auch von dem Zweckentfremdungsrecht erfasst (siehe unter 2.). Die Nutzung als Ferienwohnung stellt schließlich eine genehmigungspflichtige Zweckentfremdung dar (siehe unter 3.). Randnummer 30 1. Die Feststellung der Wohnraummangellage in Berlin ist auch aktuell noch wirksam (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 28. September 2023 – 5 B 5/22 – juris Rn. 68 ff.). Dies wird auch von den Beteiligten nicht in Abrede gestellt. Es bestehen auch keine Zweifel an der materiellen Rechtmäßigkeit der Zweckentfremdungsverbot-Verordnung (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 28. September 2023 – 5 B 5/22 – juris Rn. 71 ff.). Randnummer 31 2.

§ 1Abs. 3 Zw

VbG sind Wohnraum im Sinne dieses Gesetzes alle Räumlichkeiten, die zur dauernden Wohnnutzung tatsächlich und rechtlich geeignet sind. Hiervon ausgenommen sind Räumlichkeiten, die zu anderen Zwecken errichtet worden sind und zum Zeitpunkt des Inkrafttretens der Verordnung auch entsprechend genutzt werden. An der tatsächlichen und rechtlichen Eignung der neun streitgegenständlichen Einheiten zu Wohnzwecken bestehen im vorliegenden Fall keinerlei Zweifel. Randnummer 32 Die tatsächliche Eignung zur dauernden Wohnnutzung setzt einen baulichen Standard voraus, der allgemein als für ein gesundes und menschenwürdiges Wohnen notwendig erachtet und von dem ganz überwiegenden Teil der Wohnungsuchenden und Wohnungsinhaber erwartet und gefordert wird (vgl. BVerwG, Urteil vom

1. Dezember 1990 – BVerwG 8 C 38.89 – juris Rn. 10). Hieran bestehen keine Zweifel. Die Wohneinheiten werden derzeit als Ferienwohnungen genutzt und es ist weder vorgetragen noch ersichtlich, dass diese nicht auch für eine auf Dauer angelegte Wohnnutzung geeignet wären. Randnummer 33 Die Räume sind auch rechtlich zur dauernden Wohnnutzung geeignet. Rechtlich ungeeignet sind Räumlichkeiten, die – beispielsweise wegen entgegenstehender baurechtlicher Vorschriften – aus Rechtsgründen nicht bewohnt werden dürfen. Dem Tatbestandsmerkmal der objektiven Eignung in § 1 Abs. 3 ZwVbG liegt die Einsicht zu Grunde, dass die Rechtsordnung eine Wohnnutzung nicht zugleich für (z.B. bebauungsrechtlich) unzulässig und dennoch (zweckentfremdungsrechtlich) geboten erklären kann (vgl. BVerwG, Urteil vom
2. Oktober 1986 – BVerwG 8 C 53.85 – juris Rn. 13 m.w.N.). Einer Wohnnutzung entgegenstehende baurechtliche Vorschriften bestehen vorliegend nicht. Die Räumlichkeiten sind in dem durch Bebauungsplan vom 6...festgesetzten allgemeinen Wohngebiet belegen. Eine Wohnnutzung entspricht dabei dem bauplanungsrechtlich vorwiegend vorgesehenen Nutzungszweck

§ 4Abs. 1 Bau

NVO. Randnummer 34 Schließlich ist weder vorgetragen noch sonst ersichtlich, dass die Räumlichkeiten zu anderen als zu Wohnzwecken errichtet wurden. Randnummer 35 Auf die subjektive Zweckbestimmung der Räumlichkeiten seitens des Verfügungsberechtigten kommt es für die Wohnraumeigenschaft schließlich grundsätzlich nicht an (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 6. April 2017 – OVG 5 B 14.16 – juris Rn. 39). Dies entspricht dem in den Materialien zum Zweckentfremdungsverbot-Gesetz verkörperten ausdrücklichen Willen des (Landes-)Gesetzgebers, wonach es – in Abgrenzung zum abgelösten Zweckentfremdungsrecht des Bundes – allein auf das objektive Kriterium der Eignung ankommen soll (vgl. Entwurf eines Gesetzes über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum, Abghs-Drs. 17/1057, S. 11 f.). Randnummer 36 3.

§ 2Abs. 1 Nr. 1 Zw

VbG liegt eine genehmigungspflichtige Zweckentfremdung insbesondere vor, wenn Wohnraum zum Zwecke der wiederholten

Tagen oder Wochen bemessenen Vermietung als Ferienwohnung oder einer Fremdenbeherbergung, insbesondere einer gewerblichen Zimmervermietung oder der Einrichtung von Schlafstellen, verwendet wird. Das Gesetz erklärt damit die Vermietung als Ferienwohnung zu einer anderen als einer Nutzung zu Wohnzwecken ungeachtet der Frage, ob

allgemeinem Sprachgebrauch nicht auch das vorübergehende Nutzen von Räumen zu häuslichen Zwecken den Begriff der Nutzung zu Wohnzwecken erfüllen könnte (siehe auch OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom

1. April 2017 – OVG 5 B 14.16 – juris Rn. 40; und Urteil vom
2. September 2023 – 5 B 5/22 – juris Rn. 89 ff., insb. 97). Dies gilt auch im vorliegenden Fall. Die Übergangsregelung des § 2 Abs. 2 Nr. 1 ZwVbG , wonach für die Dauer von zwei Jahren seit Inkrafttreten der Zweckentfremdungsverbot-Verordnung keine Zweckentfremdung vorliegt, wenn Wohnraum bereits zum Zeitpunkt des Inkrafttretens der Verordnung als Ferienwohnung genutzt wurde und der Berechtigte die Nutzung drei Monate seit Inkrafttreten der Verordnung am
3. Mai 2014 angezeigt hat, ist inzwischen seit langem abgelaufen. Randnummer 37 II. Das unter Genehmigungsvorbehalt stehende Verbot der Nutzung von Wohnraum als Ferienwohnung verstößt auch nicht gegen höherrangiges Recht. Der Kläger kann sich weder auf Bestandsschutz aus Art. 14 Abs. 1 GG (siehe unter 1.) noch auf den allgemeinen rechtsstaatlichen Vertrauensschutz (siehe unter 2.) berufen. Es liegen auch weder Verstöße gegen die Berufsfreiheit aus Art. 12 Abs. 1 GG (siehe unter 3.) noch gegen den Gleichheitsgrundsatz

Art. 3Abs.

1 GG (siehe unter 4.) oder die allgemeine Handlungsfreiheit aus Art. 2 Abs. 1 Abs. 1 GG (siehe unter 5.) vor. Randnummer 38 1.

der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts greift ein durch Art. 14 Abs. 1 GG bewirkter Bestandsschutz nur dann, wenn die bauliche Nutzung zu irgendeinem Zeitpunkt genehmigt worden ist, also formell baurechtmäßig war, oder jedenfalls genehmigungsfähig, also materiell baurechtmäßig war (vgl. BVerfG, Beschluss vom

1. April 2022 – 1 BvL 2/17 – juris Rn. 20). Randnummer 39 a) Formeller Bestandsschutz bestand im vorliegenden Fall im Zeitpunkt des Inkrafttretens der Zweckentfremdungsverbot-Verordnung nicht. Bei den Räumlichkeiten handelt es sich unstreitig um baurechtlich genehmigte Wohnungen. Eine Nutzung als Ferienwohnungen stellt demgegenüber bauplanungsrechtlich keine Wohnnutzung dar (vgl. BVerfG, Beschluss vom
2. April 2022 – 1 BvL 2/17 – juris Rn. 23; OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom
3. September 2023 – 5 B 5/22 – juris Rn. 113 ). Denn eine Wohnnutzung im bauplanungsrechtlichen Sinne ist neben der Eigengestaltung der Haushaltsführung und des häuslichen Wirkungskreises sowie der Freiwilligkeit des Aufenthalts maßgeblich durch eine auf Dauer angelegte Häuslichkeit gekennzeichnet (vgl. BVerwG, Beschlüsse vom
4. April 1992 – BVerwG 4 C 43.89 – juris Rn. 21, vom
5. März 1996 – BVerwG 4 B 302.95 – juris Rn. 12, vom
6. März 2004 – BVerwG 4 B 15.04 – juris Rn. 4, und vom
7. Dezember 2007 – BVerwG 4 B 54.07 – juris Rn. 3; siehe auch OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom
8. September 2023 – 5 B 5/22 – juris Rn. 113 ). Hierfür kommt es maßgeblich auf das Nutzungskonzept und dessen grundsätzliche Verwirklichung an (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom
9. September 2023 – 5 B 5/22 – juris Rn. 114 ). Randnummer 40 Zum Wohnen gehört die Gesamtheit der mit der Führung des häuslichen Lebens und des Haushalts verbundenen Tätigkeiten (vgl. Urteile der Kammer vom
10. März 2020 – VG 6 K 420.19 – juris Rn. 33 und vom
11. November 2017 – 6 K 1569.16 – juris Rn. 29 ). Eine Wohnung dient zum Schlafen, zur Einnahme der Mahlzeiten, zur Pflege der Familiengemeinschaft und zur Entfaltung der Geselligkeit sowie in vielfacher Beziehung zur Freizeitgestaltung (vgl. Verwaltungsgericht Berlin, Urteile vom
12. Juli 2011 – VG 23 K 167.10 – juris Rn. 15 und vom
13. Oktober 2018 – 6 K 537.17 – juris Rn. 35 ). Dabei verlangt die eigenständige Gestaltung der Haushaltsführung, dass die Nutzer sich ins Private zurückziehen können (vgl. OVG Berlin, Beschluss vom
14. Mai 1993 – OVG 5 S 24.93 – juris Rn. 6; BayVGH, Urteil vom
15. Februar 2015 – 1 B 13.648 – juris Rn. 26; Urteil der Kammer vom
16. März 2020 – VG 6 K 420.19 – juris Rn. 33). Randnummer 41 Das für eine Wohnnutzung insbesondere maßgebliche Kriterium der auf Dauer angelegten Häuslichkeit hat das Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg in zeitlicher Hinsicht dahingehend konkretisiert, dass bei einer Vermietung von mindestens sechs Monaten regelmäßig von einer Wohnnutzung auszugehen ist, während dies bei einer Nutzung von unter drei Monaten regelmäßig nicht der Fall ist (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom
17. November 2022 – OVG 5 B 2/20 – juris Rn. 48, 50). Von keiner auf Dauer angelegten Häuslichkeit kann hingegen dann ausgegangen werden, wenn die Überlassung von Wohnraum einen Monat unterschreitet oder tage- bzw. wochenweise erfolgt (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, a.a.O., Rn. 49). Bei einer Nutzungsdauer zwischen drei und sechs Monaten ist für die Beurteilung einer auf Dauer angelegten Häuslichkeit stets eine Gesamtwürdigung der Umstände des Einzelfalls unter Heranziehung weitere Indizien vorzunehmen, wobei die Indizwirkung der Nutzungsdauer mit fortschreitender Zeitdauer zunimmt (siehe OVG Berlin-Brandenburg, a.a.O., Rn. 52). Randnummer 42 Diesen Maßstäben genügt das Nutzungskonzept einer Ferienwohnung in aller Regel nicht. Vor allem fehlt es am Merkmal der dauerhaften Häuslichkeit (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom
18. Mai 2016 – 10 S 34/15 – NVwZ-RR 2016, 650 Rn. 4 ). Auch im vorliegenden Fall ist weder vorgetragen noch sonst ersichtlich, dass das Nutzungskonzept des Klägers auf eine längerfristige Nutzung von mindestens drei bzw. sechs Monaten ausgelegt ist. Randnummer 43 Etwas anderes ergibt sich auch nicht daraus, dass die Abgrenzung zwischen Ferienwohnung und Wohnnutzung – wie vom Kläger vorgebracht – im Zeitpunkt der hier erfolgten Nutzungsaufnahme in Rechtsprechung und Literatur umstritten gewesen sei. Der bauplanungsrechtliche Wohnbegriff ist seit Jahrzehnten unverändert und unumstritten. Dies schließt eine Einstufung einer Ferienwohnung als Wohnnutzung – wie dargestellt – bereits aus. Etwas anderes ergibt sich insbesondere auch nicht aus der vom Kläger zitierten Rechtsprechung. Diese betraf ganz überwiegend Abgrenzungsfragen zu Beherbergungsbetrieben. Das Bundesverwaltungsgericht hat überdies schon im Jahr 1989 ausgeführt, dass in der Baunutzungsverordnung die allgemeine Wohnnutzung und die Ferienwohnnutzung als eigenständige Nutzungsarten aufgeführt werden (vgl. Beschluss vom
19. Mai 1989 – 4 B 78.89 – juris Rn. 3). Dass dies – vor allem in der Literatur – teilweise anders gesehen wurde, führt zu keinem anderen Ergebnis. Dies gilt auch für das vom Kläger vorgelegte Rechtsgutachten. Randnummer 44 Auch die vom Kläger vorgelegten Entscheidungshilfen der Obersten Bauaufsicht vom
20. Dezember 2016 ändern hieran nichts. Zum einen handelt es sich bei dieser Sammlung schon

ihrem Vorspann nur um eine unverbindliche Zusammenstellung aktueller bauaufsichtlicher Entscheidungstendenzen, aus denen keine Rechtsverbindlichkeiten abgeleitet werden können. Zum anderen geht aus den dortigen Ausführungen ebenfalls hervor, dass bauplanungsrechtlich eine Ferienwohnnutzung keine allgemeine Wohnnutzung darstellt. Soweit an einer Stelle eine bauordnungsrechtliche Kommentierung zitiert wird, wonach "Wohnen als Nutzungsart auch in Zweitwohnungen, Ferienwohnung oder Studentenwohnheimen möglich" sei, steht dies erkennbar in einem bauordnungsrechtlichen Zusammenhang. Es steht im Übrigen auch gar nicht im Widerspruch zu den vorgenannten Maßstäben. In einer Ferienwohnung kann gewohnt werden, solange

einer Gesamtwürdigung der Umstände des Einzelfalls unter Heranziehung weitere Indizien eine auf Dauer angelegte Häuslichkeit vorliegt. Hiervon ist aber – wie ausgeführt –

dem Nutzungskonzept des Klägers nicht auszugehen. Randnummer 45 Das Bestehen von formellem Bestandsschutz ist – entgegen der Auffassung des Klägers – auch nicht deshalb entbehrlich, weil es ansonsten gar kein Bedürfnis

einer Regelung für die Erteilung von Negativattesten bedürfte. Die Vorschrift des § 5 ZwVbVO regelt einen Ausnahmefall, in dem Rechtsklarheit geschaffen werden soll, dass eine Nutzung zu anderen als Wohnzwecken genehmigungsfrei ist. Ihr Anwendungsbereich ist daher äußerst eng, weil im Regelfall entweder das Zweckentfremdungsrecht gar nicht einschlägig ist oder eine bestehende Zweckentfremdung genehmigungspflichtig ist. Ein genereller Verzicht auf das Genehmigungserfordernis ist damit nicht verbunden. Randnummer 46 b) Auch ein materieller Bestandsschutz für die Nutzung der Wohneinheiten zur Vermietung als Ferienwohnungen bestand im maßgeblichen Zeitpunkt nicht. Randnummer 47 Die Vermietung als Ferienwohnungen ist in einem allgemeinen Wohngebiet

§ 4Abs. 1 und 2 Bau

NVO grundsätzlich unzulässig (vgl. BVerfG, Beschluss vom

1. April 2022 – 1 BvL 2/17 – juris Rn. 23; OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom
2. September 2023 – 5 B 5/22 – juris Rn. 113 ). Eine Berufung auf einen verfassungsrechtlichen Bestandsschutz aus Art. 14 Abs. 1 GG scheidet damit aus und zwar unabhängig davon, ob die Räumlichkeiten ausnahmsweise als "Betrieb des Beherbergungsgewerbes"

§ 4Abs. 3 Nr. 1 Bau

NVO bzw. als "sonstiger nicht störender Gewerbebetrieb"

§ 4Abs. 3 Nr. 2 Bau

NVO i.V.m. § 31 Abs. 1 BauGB möglicherweise genehmigungsfähig wären. Es kommt

der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts für den eigentumsrechtlichen Bestandschutzes auf den Regelfall und nicht nur auf Ausnahmefälle an (vgl. BVerfG, Beschluss vom

1. April 2022 – 1 BvL 2/17 – juris Rn. 24; OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom
2. September 2023 – 5 B 5/22 – juris Rn. 115 ). Dies gilt jedenfalls dann, wenn – wie hier – allenfalls ein Anspruch auf ermessensfehlerfreie Entscheidung und kein gebundener Anspruch auf Erteilung der Ausnahmegenehmigung bestand. Randnummer 48 Anhaltspunkte dafür, dass für die Erteilung einer Ausnahmegenehmigung hier eine Ermessensreduzierung auf null bestanden hätte, sind nicht erkennbar. Das vom Bebauungsplan N... umfasste Gebiet ist relativ klein, so dass sich jede Nutzung von Wohnraum als Ferienwohnung unmittelbar auf den Gebietscharakter auswirken kann. Es ist auch weder vorgetragen noch erkennbar, dass der Bebauungsplan funktionslos geworden sein könnte. Randnummer 49 Darauf, ob das Fehlen einer bau- oder zweckentfremdungsrechtlichen Genehmigung für die Nutzung der streitgegenständlichen Räumlichkeiten als Ferienwohnung vorwerfbar ist, kommt es für den eigentumsrechtlichen Bestandschutz schließlich nicht an. Insofern ist auch unerheblich, ob

dem früheren – bundesrechtlichen – Zweckentfremdungsrecht die subjektive Zweckbestimmung für die Wohnraumeigenschaft maßgeblich war. Randnummer 50

1. Auch über den eigentumsrechtlichen Bestandsschutz hinaus kann sich der Kläger nicht auf einen allgemeinen rechtsstaatlichen Vertrauensschutz aus Art. 2 Abs. 1 i.V.m. Art. 20 Abs. 3 GG berufen. Randnummer 51 Es sind zunächst keine Umstände vorgetragen oder sonst ersichtlich, die im vorliegenden Fall ein besonderes persönliches Vertrauen des Klägers auf eine Weiternutzung des Wohnraums als Ferienwohnung begründen könnten. Insbesondere sind keine ihm gegenüber abgegebenen entsprechenden Zusicherungen seitens des Bezirksamts bekannt. Auch aus dem Nichteinschreiten des Bezirksamts gegen die Ferienwohnungsnutzung ergibt sich nichts anderes. Soweit aktenkundig, hat der Kläger dies dem Bezirksamt erst mit Schreiben vom
2. Juli 2014 angezeigt. Für den davor liegenden Zeitraum fehlt es für die Begründung von schutzwürdigem Vertrauen durch die Verwaltung an den Voraussetzungen für eine qualifizierte Duldung. Dies setzt voraus, dass die zuständige Behörde in unmissverständlicher Art und Weise zu erkennen gibt, ob, in welchem Umfang und ggf. über welchen Zeitraum die Duldung des illegalen Zustands erfolgen soll, wenn nicht darüber hinaus eine schriftliche Erklärung erforderlich ist (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom
3. November 2022 – OVG 5 B 2/20 – juris Rn. 118 m.w.N.). Eine solche unmissverständliche Erklärung ist hier nicht ersichtlich. Randnummer 52 Im Übrigen schützt das allgemeine Vertrauensschutzgebot

der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts (vgl. Beschluss vom 29. April 2022 – 1 BvL 2/17 – juris Rn. 30) nur vor Regelungen, die im Vergleich zum bislang bestehenden Recht belastendere Rechtsfolgen zeitigen. Dies ist dann nicht der Fall, wenn – wie hier – die Nutzung des Wohnraums schon vorher bauplanungsrechtlich unzulässig war. Unabhängig davon sieht das Gesetz für die Nutzung als Ferienwohnungen in § 2 Abs. 2 Nr. 1 ZwVbG ohnehin eine angemessene Übergangsfrist von zwei Jahren vor, zumal der Kläger die Wohnungen hier bis heute faktisch noch 10 Jahre

Ablauf der Übergangsfrist als Ferienwohnung genutzt hat. Randnummer 53 3. Es liegt auch kein Verstoß gegen die Berufsfreiheit

Art. 12Abs.

1 GG vor. Hierzu hat das Oberverwaltungsgericht ausgeführt (vgl. Urteil vom 4. November 2022 – OVG 5 B 2/20 – juris Rn. 119): Randnummer 54 "Darüber hinaus verstößt § 1 Abs. 3 ZwVbG auch nicht gegen die Berufsfreiheit aus Art. 12 Abs. 1 GG. Das folgt bereits daraus, dass die berufliche Betätigung in Gestalt der Nutzung der betroffenen Räumlichkeiten zur Vermietung als Ferienwohnung

dem im Zeitpunkt des Inkrafttretens des Zweckentfremdungsverbot-Gesetzes geltenden Baurecht nicht erlaubt war (vgl. BVerfG, Beschluss vom

1. April 2022, a.a.O., juris Rn. 37). Da im Übrigen das Zweckentfremdungsverbot von Wohnraum die Berufstätigkeit der Klägerin nicht unmittelbar unterbindet oder beschränkt, könnte Art. 12 Abs. 1 GG seine Schutzwirkung nur entfalten, wenn in dem normierten Zweckentfremdungsverbot eine objektiv berufsregelnde Tendenz zu erkennen wäre (vgl. BVerfG, Beschluss vom
2. Juni 2020 - 1 BvR 1679/17 u.a. -, juris Rn. 95 ff.). Eine solche Tendenz wohnt dem Zweckentfremdungsverbot nicht inne. Es trifft, wie das Rückführungs-, Räumungs- und Wiederherstellungsgebot des § 4 ZwVbG zeigt, jeden Verfügungsberechtigten oder Nutzungsberechtigten von Wohnraum und lässt keinerlei beruflichen Bezug erkennen. Ungeachtet dessen stünde auch die Verhältnismäßigkeit außer Zweifel. Das Zweckentfremdungsverbot dient der ausreichenden Versorgung der Bevölkerung mit Wohnraum zu angemessenen Bedingungen. Wenn diese Versorgung besonders gefährdet ist, bedeutet das für eine Vielzahl von Menschen, dass sie keinen ausreichenden Wohnraum haben. In einer solchen Situation steht das Verbot der Zweckentfremdung von vorhandenem Wohnraum, der ohnehin einen sozialen Bezug aufweist, nicht außer Verhältnis zur Einschränkung der Berufsfreiheit desjenigen, der Wohnraum für seine berufliche Tätigkeit nutzen will. Ein Eingriff in die Berufsfreiheit wäre auch nicht mit Blick auf ein etwaiges geschütztes Vertrauen in die Fortführbarkeit einer beruflichen Tätigkeit unverhältnismäßig (BVerfG, Beschluss vom
3. Juni 2020, a.a.O., juris Rn. 108), weil die Vorschrift des § 2 Abs. 2 Nr. 1 ZwVbG eine ausreichende Übergangsregelung für die Dauer von zwei Jahren

Inkrafttreten der Zweckentfremdungsverbot-Verordnung enthält." Randnummer 55 Dem schließt sich der Einzelrichter im vorliegenden Verfahren vollumfänglich an. Randnummer 56

1. Es liegt auch kein Verstoß gegen den allgemeinen Gleichheitsgrundsatz des Art. 3 Abs. 1 GG vor. Die Kammer hat hierzu bereits entschieden, dass das Zweckentfremdungsverbot-Gesetz und die unterschiedlichen Bestandsschutzregelungen in § 2 Abs. 2 Nr. 1 und Nr. 2 ZwVbG nicht zu einer verfassungswidrigen Ungleichbehandlung im Verhältnis der gewerblichen Nutzung von Wohnraum als Ferienwohnung einerseits zu der Nutzung von Wohnraum für gewerbliche und berufliche sonstige Zwecke andererseits führt (vgl. Urteil der Kammer vom
2. Juni 2016 – 6 K 103/16 – juris Rn. 105 ff.; insb. Rn. 110 ff.). Zum einen fehlt es an einem vergleichbaren Sachverhalt, da regelmäßig nur Ferienwohnungen eine zur dauerhaften Wohnnutzung geeignete Ausstattung aufweisen und der Wohnraum bei Ferienwohnungen Gegenstand der gewerblichen Nutzung mit einem wechselnden Nutzerkreis ist, während er bei einer gewerblichen und beruflichen Nutzung den Ort der Tätigkeit mit einem regelmäßig gleichbleibenden Nutzerkreis darstellt (siehe Urteil der Kammer vom
3. Juni 2016, a.a.O., Rn. 112 ff.). Zum anderen ist eine Ungleichbehandlung jedenfalls verfassungsrechtlich gerechtfertigt. Da Ferienwohnungen den Wohnungsmarkt besonders belasten würden, indem sie regelmäßig in kleineren, besonders

gefragten Wohnungen errichtet würden, stärker geeignet seien,

ahmungseffekte auszulösen, und von den Feriengästen jeweils kurzfristig durch einen wechselnden Nutzerkreis genutzt würden und nicht auf längerfristige geschäftliche Beziehungen mit einem im wesentlichen gleichen Nutzerkreis ausgelegt seien, knüpfen die Regelungen an ein Unterscheidungskriterium von hinreichendem Gewicht an und erweisen sich als verhältnismäßig (siehe Urteil der Kammer vom 8. Juni 2016, a.a.O., Rn. 117 ff.). Hieran hält der Einzelrichter auch im vorliegenden Verfahren weiterhin fest. Randnummer 57 Eine verfassungswidrige Ungleichbehandlung ergibt sich entgegen der Auffassung des Klägers auch nicht daraus, dass landeseigene Wohnungsbaugesellschaften Gästewohnungen weiterhin tage- und wochenweise

§ 2Abs. 1 Nr. 1 Zw

VbG anbieten und vermieten dürften. Dies ist bereits unzutreffend. Zu keinem Zeitpunkt stellte die tage- und wochenweise Vermietung von Gästewohnungen durch (landeseigene) Wohnungsbaugesellschaften keine tatbestandliche Zweckentfremdung im Sinne des § 2 Abs. 1 Nr. 1 ZwVbG dar. Zwar sah § 3 Abs. 4 ZwVbVO in seiner ursprünglichen – nur bis zum 6. November 2018 geltenden – Fassung unter anderem vor, dass bei der Vermietung von Wohnraum in der Form von Gästewohnungen durch Wohnungsunternehmen, der im Verhältnis zum Wohnungsbestand des Unternehmens von zu vernachlässigender Bedeutung ist, das überwiegende Interesse an einer solchen Vermietung nicht gesondert begründet werden muss. Dies betraf aber nicht die Frage, ob eine Zweckentfremdung vorliegt, sondern die Erleichterung der Genehmigungsfähigkeit einer solchen

§ 3Zw

VbG . Randnummer 58 Soweit der Kläger sich angesichts der ab 6. November 2018 geltenden Rechtslage auf eine behördliche Praxis bezieht, wonach das Angebot von Gästewohnungen durch landeseigene oder private Wohnungsbauunternehmen jedenfalls geduldet werde, kann er daraus für sich nichts herleiten. Es existiert keine Gleichbehandlung im Unrecht. Im Übrigen wird das Vorbringen in tatsächlicher Hinsicht von dem Beklagten bestritten. Dem muss seitens des Gerichts jedoch aus den vorgenannten Gründen nicht weiter

gegangen werden. Randnummer 59 5. Eine Verletzung der allgemeinen Handlungsfreiheit aus Art. 2 Abs. 1 GG scheidet schon deshalb aus, weil die in Frage stehende Betätigung bereits in den Schutzbereich des Art. 14 Abs. 1 GG fällt. Randnummer 60 III. Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 VwGO in Verbindung mit § 708 Nr. 11, § 709 Satz 2, § 711 der Zivilprozessordnung. Randnummer 61 BESCHLUSS Randnummer 62 Der Wert des Streitgegenstandes wird gemäß §§ 39 ff., 52 f. des Gerichtskostengesetzes auf Randnummer 63 45.000,00 Euro Randnummer 64 festgesetzt. Permalink Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://gesetze.berlin.de/perma?d=NJRE001640237