Finanzgericht Berlin-Brandenburg 16. Senat 16 K 3098/22 Urteil Bewertung von Grundbesitz für Zwecke der Erbschaftsteuer: Von Gutachterausschuss in Pot

(1)gemischt genutzten Grundstücken (Mehrfamilienhäuser) mit einem gewerblichen Anteil von bis zu 20 Prozent (Orientierungswert = Liegenschaftszins 3,5 %),

(2)Bürogebäuden, Geschäftshäusern, Wohn und Geschäftshäusern mit Gewerbemietanteil von 21 bis 80 %. (Orientierungswert 21 – 80 % Gewerbefläche = Liegenschaftszins 3,6 % und Gewerbefläche größer 80 % = Liegenschaftszins 4,8 %) sowie

(3)Gewerbeobjekten. Randnummer 16 Unabhängig davon wären sie, die Kläger, bereit, die Klage zurückzunehmen, wenn der Beklagte den oberen Spannwert des Liegenschaftszinssatzes (5,2 %) ansetzen würde. Randnummer 17 Die Kläger beantragen, den Bescheid über die gesonderte und einheitliche Feststellung des Grundbesitzwertes auf den 27.10.2020 in Gestalt der Einspruchsentscheidung vom 01.06.2022 dahingehend zu ändern, dass ein Liegenschaftszinssatz in Höhe von 5,0 % zugrunde gelegt wird. Randnummer 18 Der Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen. Randnummer 19 Der Besteuerung sei ein Liegenschaftszinssatz in Höhe von 3,5 % zugrunde zu legen. Der vom Gutachterausschuss angegebene durchschnittliche Liegenschaftszinssatz von 3,5 % entspreche den Anforderungen des § 188 Abs. 2 Satz 1 BewG. Randnummer 20 Durch den Gutachterausschuss sei mit dem Grundstücksmarktbericht der Stadt Potsdam 2015 (Tabelle 38) der durchschnittliche Liegenschaftszinssatz bei Mehrfamilienhäusern (Gewerbemietanteil < 20 %) in Potsdam mit 3,5 % ermittelt worden. Randnummer 21 Nach § 188 Abs. 1 BewG sei Liegenschaftszinssatz der Zinssatz, mit dem der Verkehrswert von Grundstücken im Durchschnitt marktüblich verzinst werde. Anzuwenden seien nach § 188 Abs. 2 Satz 1 BewG die von den Gutachterausschüssen im Sinne der §§ 192 ff. BauGB ermittelten örtlichen Liegenschaftszinssätze. Durch die im Gesetz verwendete Formulierung der „örtlichen“ Liegenschaftszinsen ergebe sich bereits eindeutig, dass die von den Klägern benannten überregionalen Liegenschaftszinsen des Grundstücksmarktberichtes nach dem Willen des Gesetzgebers nicht zu berücksichtigen seien. Randnummer 22 Trotz der Formulierung des Gutachterausschusses, dass die angegebenen regionalen Liegenschaftszinssätze Orientierungswerte darstellten und entsprechend den Merkmalen des jeweiligen Bewertungsobjekts sachverständig angewendet und ggf. angepasst werden müssten, sei für Zwecke der Bedarfsbewertung keine Anpassung durchzuführen, da aus dem Anfang des Satzes eindeutig hervorgehe, dass es sich bei der Wertangabe um den regionalen Liegenschaftszinssatz handele, der nach § 188 BewG vorrangig anzusetzen sei. Randnummer 23 Erst bei einer Einzelbewertung zur Bestimmung eines niedrigen gemeinen Werts im Rahmen eines Gutachtens sei eine entsprechende Anpassung auf die individuellen Besonderheiten des Grundstücks zu prüfen. Für das stark vereinfachte, pauschalierte Verfahren der Bedarfsbewertung reiche jedoch der angegebene durchschnittliche Liegenschaftszins, wenn das zu bewertende Objekt mit den zur Wertermittlung herangezogenen Vergleichsobjekten übereinstimme. Das Bewertungsobjekt liege auch hinsichtlich der Merkmale Bodenwertniveau, Mietfläche, monatliche Nettokaltmiete und Baujahr im Spannbereich der Vergleichsobjekte. Randnummer 24 Lediglich wenn der Gutachterausschuss den Liegenschaftszinssatz ausschließlich in Spannen angäbe, wäre die von den Klägern für zutreffend erachtete Ermittlung des Liegenschaftszinses nach dem oberen Grenzwert der Spanne zutreffend. Der Gutachterausschuss habe die Spannen jedoch zusätzlich zum durchschnittlichen Liegenschaftszinssatz angegeben. Randnummer 25 Auch die Rechtsauffassung der Kläger, dass der Grundstücksmarktbericht rechtsfehlerhaft sei, weil dieser „ohne Rechtsgrundlage“ eine von § 188 Abs. 2 BewG abweichende zusätzliche Unterscheidung eingeführt habe, sei nicht zutreffend. Denn der Grundstücksmarktbericht werde durch die Gutachterausschüsse nicht nur für die Bewertung nach § 188 BewG erstellt. Die Bildung von Gutachterausschüssen erfolge gem. § 192 BauGB zur Ermittlung von Grundstückswerten und für sonstige Wertermittlungen. Zu den Aufgaben des Gutachterausschusses gehöre es gem. § 193 BauGB auch sonstige zur Wertermittlung von Grundstücken erforderliche Daten wie z. B. die Liegenschaftszinssätze, zu ermitteln. Eine alleinige Beschränkung auf die Wertermittlung nach dem Bewertungsgesetz liege jedoch nicht vor. Dem Gutachterausschuss stehe es daher grundsätzlich frei, bei der Veröffentlichung von Liegenschaftszinsen eine von den Grundstücksarten des Bewertungsgesetzes abweichende Unterteilung der Grundstückstypen vorzunehmen. Der vorliegende Grundstücksmarktbericht habe lt. eigenen Angaben zum Ziel, die Aktivitäten auf dem H… Grundstücksmarkt innerhalb des Kalenderjahres 2015 auf anschauliche Weise zusammenzufassen und der Öffentlichkeit zugänglich zu machen. Damit solle die Transparenz des Grundstücksmarktes erhöht und den auf dem Grundstücksmarkt agierenden Personen ein Überblick über die Wertverhältnisse gegeben werden. Entsprechend enthielten die Grundstücksmarktberichte auch nicht nur den durchschnittlichen örtlichen Liegenschaftszinssatz für die Zwecke der Bedarfsbewertung, sondern ermöglichten Gutachtern auch, die ermittelten örtlichen Liegenschaftszinssätze bei einer Einzelbewertung auf die besonderen Gegebenheiten des einzelnen Bewertungsobjektes anzupassen. Randnummer 26 Die mündliche Verhandlung hat am 03.12.2025 stattgefunden. Es ist gemeinsam mit der Sache 16 K 3099/22 verhandelt worden. Wegen der mündlichen Verhandlung wird auf das Protokoll verwiesen. Randnummer 27 Dem Senat hat bei seiner Entscheidung ein Band Steuerakten vorgelegen, auf deren Inhalt wegen der Einzelheiten des Sachverhalts sowie des Beteiligtenvorbringens Bezug genommen wird. Entscheidungsgründe Randnummer 28 I. Die Klage ist zulässig. Insbesondere sind die Kläger zu 2. bis. 7 gemäß § 155 Satz 2 BewG in Verbindung mit § 48 Abs. 1 Nr. 2 FGO klagebefugt. Randnummer 29 II. Die Klage ist auch begründet. Randnummer 30 Der angefochtene Bescheid in Gestalt der Einspruchsentscheidung ist in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang rechtswidrig und verletzt die Kläger in ihren Rechten, § 100 Absatz 1 S. 1 Finanzgerichtsordnung (FGO). Randnummer 31 1. Nach § 119 Abs. 1 Abgabenordnung (AO) muss ein Verwaltungsakt inhaltlich hinreichend bestimmt sein. Der Regelungsinhalt muss dem Verwaltungsakt eindeutig entnommen werden können. Hierzu gehört auch, dass angeführt wird, welcher Sachverhalt besteuert wird (BFH, Urteil vom 22. August 2007 – II R 44/05 –, BFHE 218, 494, BStBl II 2009, 754). Entscheidend sind der erklärte Wille der Behörde und der sich daraus ergebende objektive Erklärungsinhalt der Regelung, wie ihn der Betroffene nach den ihm bekannten Umständen unter Berücksichtigung von Treu und Glauben verstehen konnte. Bei der Auslegung ist nicht allein auf den Tenor des Bescheides abzustellen, sondern auch auf den materiellen Regelungsgehalt einschließlich der für den Bescheid gegebenen Begründung (BFH, Urteil vom 22. August 2007 – II R 44/05 –, BFHE 218, 494, BStBl II 2009, 754, m.w.N.). Randnummer 32 Der Bescheid ist nach der Auffassung des Senats hinreichend bestimmt. Der Senat legt den Bescheid dahingehend aus, dass sowohl die Klägerin zu 1. als auch die Erbengemeinschaft als Feststellungsbeteiligte bezeichnet wurden. Sofern der Beklagte die Erbengemeinschaft in Klammern bezeichnet, versteht der Senat dies im Rahmen der Gesamtwürdigung – noch – dahingehend, dass die Erbengemeinschaft (der der Gegenstand in Vertretung der Miterben zuzurechnen ist) zusätzlich neben der Klägerin zu 1. bezeichnet wurde. Der Umstand, dass der Beklagte bei der Bekanntgabe des Feststellungsbescheids nicht darauf hingewiesen hat, dass die Bekanntgabe mit Wirkung für und gegen alle Miterben erfolgt, hat zudem nur Auswirkungen für die Bekanntgabe des Bescheids. Randnummer 33 Der Bescheid ist aber zumindest der Klägerin zu 1. wirksam bekanntgegeben worden. Die Klägerin zu 1. wurde nach der Überzeugung des Gerichts auch durch den Beklagten zur Abgabe der Feststellungserklärung aufgefordert. Dafür spricht auch, dass die Klägerin zu 1. die Feststellungserklärung abgegeben hat. Randnummer 34 2. Der Beklagte hat einen falschen Grundbesitzwert festgestellt. Der Beklagte hat bei seiner Feststellung unzutreffend einen Liegenschaftszinssatz in Höhe von 3,5 % berücksichtigt. Randnummer 35

1. a)Beim streitgegenständlichen Grundstück handelt es sich um ein Mietwohngrundstück. Dieses ist gemäß § 182 Abs. 3 Nr. 1 BewG im Ertragswertverfahren zu bewerten. Randnummer 36 Dabei ist der Gebäudereinertrag gemäß § 185 Abs. 3 BewG a. F. mit dem sich aus der Anlage 21 des BewG ergebenden Vervielfältiger zu kapitalisieren. Für die Ermittlung des Vervielfältigers sind der Liegenschaftszinssatz und die Restnutzungsdauer des Gebäudes maßgeblich. Randnummer 37
2. b)Gemäß § 188 Abs. 2 BewG a. F. sind die von den Gutachterausschüssen gemäß §§ 192 ff. BauGB ermittelten örtlichen Liegenschaftszinssätze anzuwenden. Soweit keine geeigneten Liegenschaftszinssätze von den Gutachterausschüssen zur Verfügung stehen, gilt für Mietwohngrundstücke ein Zinssatz in Höhe von 5 %. Randnummer 38 Nach Auffassung des Senats hat der örtliche Gutachterausschuss keine im Sinne der §§ 192 ff. BauGB ermittelten örtlichen Liegenschaftszinssätze veröffentlicht. Randnummer 39
3. aa)Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Potsdam hat den Grundstücksmarktbericht 2016 Landeshauptstadt Potsdam in der Sitzung am 29.05.2017 beraten und beschlossen. Der Bericht hat zum Ziel, die Aktivitäten auf dem Potsdamer Grundstücksmarkt innerhalb des Kalenderjahres 2016 auf anschauliche Weise zusammenzufassen und der Öffentlichkeit zugänglich zu machen. Randnummer 40 Dem Grundstücksmarktbericht 2016 liegen die Kaufpreisfälle des Jahres 2016 zugrunde. Der Grundstücksmarktbericht 2015 enthält keine Kaufpreisfälle des Jahres 2016. Die im Grundstücksmarktbericht 2015 ausgewiesenen Liegenschaftszinssätze können der streitgegenständlichen Feststellung daher bereits nicht zugrunde gelegt werden, da die dortigen Liegenschaftszinssätze für einen Zeitraum berechnet wurden, der den Bewertungsstichtag nicht umfasst (BFH, Urteil vom 18. September 2019 – II R 13/16 –, BFHE 266, 51, BStBl II 2020, 760, Rn. 12). Randnummer 41 Die gesetzlichen Neuregelungen der §§ 188 Abs. 2 Satz 1 und 177 Abs. 2 Satz 2 BewG, die ab dem Jahr 2021 gelten, sind für den Streitzeitpunkt nicht anwendbar (§ 265 Abs. 12 und 14 BewG). Randnummer 42
4. bb)Die im Grundstücksmarktbericht 2016 ausgewiesenen Liegenschaftszinssätze ("Durchschnittlicher Liegenschaftszinssatz" in Höhe von 2,7 %; "Spanne" in Höhe von "0,7 … 4,4 %"), die niedriger als der von der Klägerseite begehrte Liegenschaftszinssatz von 5,0 % sind und daher zu einem höheren Grundbesitzwert führen, können der Grundbesitzwertfeststellung nicht zugrunde gelegt werden. Randnummer 43 Vom Gutachterausschuss ermittelte Liegenschaftszinssätze sind für die Bewertung von Grundstücken für Zwecke der Erbschaftsteuer geeignet, wenn der Gutachterausschuss bei der Ermittlung die an ihn gerichteten Vorgaben des BauGB sowie der darauf beruhenden Verordnungen eingehalten hat (BFH, Urteil vom 18. September 2019 – II R 13/16 –, BFHE 266, 51, BStBl II 2020, 760, Rn. 12). Randnummer 44 Der Senat kann dem Grundstücksmarktbericht 2016 jedoch nicht entnehmen, dass es sich um Liegenschaftszinssätze im Sinne des BauGB handelt. Randnummer 45 Der Grundstücksmarktbericht enthält keine Ausführungen dazu, dass der Gutachterausschuss Liegenschaftszinssätze im Sinne BauGB ermittelt hat – im Gegensatz zu den Bodenrichtwerten, wo u. a. explizit auf § 196 BauGB verwiesen wird (Seite 80 des Grundstücksmarktberichts 2016), und den Vergleichsfaktoren, bei denen auf § 193 Abs. 5 Satz 2 BauGB und § 13 ImmoWertV verwiesen wird (Seite 101 des Grundstücksmarktberichts 2016). Auch umschreibt der Gutachterausschuss nicht, dass er bei den Liegenschaftszinssätzen im Rahmen seiner gesetzlichen Aufgabe im Sinne des § 193 Abs. 5 BauGB tätig geworden ist. Lediglich Seite 95 des Berichts, „Modelle zur Ermittlung von Liegenschaftszinssätzen“, enthält einen Hinweis auf § 14 Immobilienwertverordnung. Randnummer 46 Gegen die Annahme von Liegenschaftszinssätzen im Sinne des BauGB sprechen jedoch insbesondere die Ausführungen auf Seite 59 unter Tz. 8.4.2. Der Gutachterausschuss führt dort aus: „Die angegebenen regionalen Liegenschaftszinssätze stellen Orientierungswerte dar und müssen entsprechend den Merkmalen des jeweiligen Bewertungsobjektes sachverständig angewendet und ggf. angepasst werden. Das Modell und die Erläuterungen zur Ermittlung von Liegenschaftszinssätzen finden Sie ab Seite 95.“ Randnummer 47 Die im Grundstücksmarktbericht ausgewiesenen Liegenschaftszinssätze für Mehrfamilienhäuser müssen demnach sachverständig angewendet und ggf. angepasst werden. Der Grundstücksmarktbericht definiert oder erläutert jedoch nicht, wie eine sachverständige Anwendung und Anpassung konkret zu erfolgen hat – dies zum Beispiel von anderen Gutachterausschüssen für die Anwendung von Umrechnungskoeffizienten u. a. vorgegeben wird. Ohne entsprechende Informationen oder Vorgaben können insbesondere Nichtfachkundige die ausgewiesenen Liegenschaftszinssätze nicht zutreffend anwenden. Randnummer 48 Dabei ist zu berücksichtigen, dass der Gesetzgeber mit den Regelungen zu den Liegenschaftszinssätzen u. a. eine Typisierung und Vereinfachung der Bedarfsbewertung beabsichtigt hat. So dürfen zum Beispiel über die bloße Beachtung etwaiger vom Gutachterausschuss vorgegebener Differenzierungen hinaus die Finanzämter keine eigenen Werte ableiten (vgl. Finanzgericht Berlin-Brandenburg, Urteil vom 23. März 2016 – 3 K 3009/16 –, Rn. 67 , juris). Aus der Vorschrift des § 193 Abs. 5 Nr. 1 BauGB („Zu den sonstigen für die Wertermittlung erforderlichen Daten gehören insbesondere 1. Kapitalisierungszinssätze, mit denen die Verkehrswerte von Grundstücken im Durchschnitt marktüblich verzinst werden (Liegenschaftszinssätze), für die verschiedenen Grundstücksarten, insbesondere Mietwohngrundstücke, Geschäftsgrundstücke und gemischt genutzte Grundstücke, …“) ergibt sich vielmehr, dass für eine bestimmte Grundstücksart an einem bestimmten Ort ein bestimmter Zinssatz ermittelt werden muss, keine Spanne. Randnummer 49 Sofern der Beklagte vorträgt, dass trotz der Formulierung des Gutachterausschusses, dass die angegebenen regionalen Liegenschaftszinssätze Orientierungswerte darstellten, für Zwecke der Bedarfsbewertung keine Anpassung durchzuführen sei, da aus dem Anfang des Satzes eindeutig hervorgehe, dass es sich bei der Wertangabe um den regionalen Liegenschaftszinssatz handele, der nach § 188 BewG vorrangig anzusetzen sei, vermag der Senat dem nicht zu folgen. Randnummer 50 Insbesondere kann der Senat nicht erkennen, wann und wie eine Anwendung sowie eine etwaige Anpassung der ausgewiesenen Liegenschaftszinssätze erfolgen muss, um einen zutreffenden Zinssatz anzuwenden. Auch der Wortlaut zu Tz. 8.4.2 spricht dagegen, dass dies nur in seltenen Konstellationen oder in Fällen der Einzelbewertung zur Bestimmung eines niedrigen gemeinen Werts der Fall sein soll. Der Gutachterausschuss sieht die sachverständige Anwendung nach seinem Wortlaut vielmehr immer zwingend vor. Randnummer 51
5. c)Mangels Vorliegens eines geeigneten von den Gutachterausschüssen im Sinne der §§ 192 ff. BauGB ermittelten örtlichen Liegenschaftszinssatzes, ist der Zinssatz gemäß § 188 Abs. 2 Satz 2 Nr. 1 BewG in Höhe von 5 % anzusetzen. Randnummer 52 Da ein höherer Zinssatz zu einem niedrigeren Vervielfältiger im Sinne des § 185 Abs. 3 Satz 1 BewG a.F. in Verbindung mit der Anlage 21 zum BewG a.F. und einer höheren Bodenwertverzinsung führt, folgt daraus auch ein niedriger Gebäudereinertrag und somit auch ein niedriger Grundbesitzwert. Randnummer 53 III. Die Kostenentscheidung beruht auf § 135 Abs. 1 FGO. Soweit die Klägerseite ihren Klageantrag in der mündlichen Verhandlung dahingehend eingeschränkt hat, dass sie nur noch eine Grundbesitzwertfeststellung unter Berücksichtigung eines Liegenschaftszinssatzes in Höhe von 5,0 % begehrt, sind ihr die Kosten für den Feststellungsbetrag, um den der Klageantrag eingeschränkt wurde, aufzuerlegen (vgl. BFH, Urteil vom 16. Juli 1969 – I R 81/66 –, BFHE 96, 510, BStBl II 1970, 15). Randnummer 54 Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 151 FGO in Verbindung mit §§ 708 Nr. 10, 711 Zivilprozessordnung - ZPO -. Randnummer 55 IV. Die Revision wird zur Fortbildung des Rechts, § 115 Abs. 2 Nr. 2 Alt. 1 FGO, zugelassen. Zwar sind die von den Gutachterausschüssen veröffentlichten Werte, wie etwa die Liegenschaftszinssätze, Tatsachen, so dass deren Feststellung grundsätzlich Sache des Finanzgerichts ist. Die Frage, wann die vom Gutachterausschuss ermittelten Werte „geeignet“ sind (§ 188 Abs. 2 Satz 2 BewG in der bis 22.07.2021 und damit hier geltenden Fassung, inzwischen § 177 Abs. 2 Satz 1 BewG in der seit 21.12.2022 geltenden Fassung: „als geeignet anzusehen“), ist jedoch eine Rechtsfrage von allgemeiner Bedeutung. Permalink Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://gesetze.berlin.de/perma?d=NJRE001641666