Orientierungssatz Städtebaulicher Entwicklungsbereich ehemaliger Güterbahnhof Köpenick Parallelentscheidung zu OVG 10 A 13/20 und OVG 10 A 7/21 Tenor Die Normenkontrollanträge der Antragstellerinnen z

§ 1Abs.

1, S. 8 f.). Randnummer 135 Den Nachweis des erhöhten Wohnraumbedarfs hat der Antragsgegner in Übereinstimmung mit den Anforderungen der Rechtsprechung, die Prognose an den spezifischen Sachgesetzlichkeiten auszurichten und in erster Linie auf Fakten und Daten zu stützen (BVerwG, Beschluss vom

1. Mai 2022 – 4 BN 3.22 – juris Rn. 18), anhand von auf statistischen Kriterien beruhenden Daten u.a. des Amtes für Statistik Berlin-Brandenburg ermittelt (Abschlussbericht über die Voruntersuchungen, AH-Drs. 18/2269, a.a.O., S. 46 – 53; ausführliche Begründung zur Entwicklungsbereichsverordnung, AH-Drs. 18/2744, a.a.O., S. 17 – 20). Dabei hat er außerdem zu Recht einen qualifizierten Handlungsbedarf für die Schaffung von gefördertem und bezahlbarem Wohnraum gesehen. Der Allgemeinwohlzweck dieses Entwicklungsziels ergibt sich daraus, dass es allgemein als öffentliches Interesse anerkannt ist, z.B. als städtebaulicher Grund für die Festsetzung in einem Bebauungsplan nach § 9 Abs. 1 Nr. 7 BauGB (BVerwG, Beschluss vom
2. November 2001 – 4 BN 51.01 – juris Rn. 12; vgl. dazu näher VGH Mannheim, Urteil vom
3. Juli 2021 – 3 S 2103/19 – juris Rn. 135 f. zum Entwicklungsbereich Dietenbach der Stadt Freiburg i.Br.; die Erwägungen dort greifen auch hier). Randnummer 136 bb) Auch das Gemeinwohlerfordernis für die im Entwicklungsbereich beabsichtigte Schaffung von Gemeinbedarfs- und Folgeeinrichtungen hat der Antragsgegner insbesondere für die beiden geplanten Grundschulstandorte im Norden und im Süden des Entwicklungsbereichs und für den Standort der Integrierten Sekundarschule auf dem südlichen „Schlüsselgrundstück“ hinreichend begründet (vgl. dazu Abschlussbericht über die Voruntersuchungen, AH-Drs. 18/2269, a.a.O., S. 232 f.; kurze Begründung zum Verordnungstext in der Vorlage des Senats an das Abgeordnetenhaus, AH-Drs. 18/2744, a.a.O.,

§ 1Abs.

1, S. 9; ausführliche Begründung zur Entwicklungsbereichsverordnung, AH-Drs. 18/2744, a.a.O., S. 89 f.). Randnummer 137 cc) Außerdem hat der Antragsgegner überzeugend ausgeführt, dass und warum das Wohl der Allgemeinheit die Wiedernutzung der brachliegenden Flächen fordert, nämlich weil die Flächen des ehemaligen Güterbahnhofs Köpenick seit 1994 brach gelegen haben und dies nicht nur das Stadtbild stört, sondern das völlige Fehlen einer städtebaulichen Funktion der ehemals vom Güterbahnhof Köpenick genutzten Flächen auch die Funktionalität des Ortsteils beeinträchtigt, und deshalb Gründe der Innenentwicklung und der Verhinderung der Abwanderung Wohnungssuchender und Gewerbetreibender in das Umland die Wiedernutzung gebieten würden (vgl. Abschlussbericht über die Voruntersuchungen, AH-Drs. 18/2269, a.a.O., S. 233 f.; kurze Begründung zum Verordnungstext in der Vorlage des Senats an das Abgeordnetenhaus, AH-Drs. 18/2744, a.a.O.,

§ 1Abs.

1, S. 10; ausführliche Begründung zur Entwicklungsbereichsverordnung, AH-Drs. 18/2744, a.a.O., S. 90 f.) Der seit 2017 anstehende Ausbau des Bahnhofs Köpenick zum Regionalbahnhof und die Erschließung der Brachflächen und ihre Anbindung an den Gewerbestandort Brandenburgplatz durch die geplante Ostumfahrung Bahnhofstraße legen die Schaffung eines Stadtquartiers mit Wohnbebauung und Folgeeinrichtungen auf diesen noch innerhalb des Siedlungsbereichs der Stadt liegenden Brachflächen nahe. Randnummer 138

1. dd)Schließlich hat der Antragsgegner das Allgemeinwohlerfordernis auch für die Neuordnung des Gewerbestandorts am Brandenburgplatz im Süden des Entwicklungsbereichs hinreichend dargelegt. Diese angestrebte Neuordnung scheidet nicht bereits deshalb als legitimes Entwicklungsziel aus, weil sie nicht zu den in § 165 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauGB ausdrücklich aufgeführten Allgemeinwohlzielen gehört. Denn diese Aufzählung ist schon nach dem Wortlaut („insbesondere“) nur beispielhaft und nicht abschließend (vgl. Runkel/Richter, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, Stand November 2025, § 165 Rn. 54). Randnummer 139 Nach der Begründung des Antragsgegners dient die Neuordnung hier der Deckung eines nicht nur in ganz Berlin, sondern insbesondere auch im Bezirk Treptow-Köpenick aus der starken Nachfrage folgenden erhöhten Bedarfs an bestimmten Arbeitsstätten (§ 165 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauGB) in Gestalt von kleinen und mittleren Unternehmen, die auf Gewerbeflächen zwischen 150 m² und 2.000 m² Größe angewiesen seien. Der dauerhafte Nachfrageüberhang nach solchen Gewerbeflächen betreffe z.B. Kfz-Betriebe, Autohäuser, Bildhauer, Bootsbauer, Elektro- und Metallbaubetriebe, Fensterbaubetriebe, Winterdienstbetriebe, Containerdienste, Zweiradhandel, Lackierereien, Straßenbaubetriebe und Waschanlagen. Insbesondere Kleingewerbetreibende könnten geeignete Flächen unmittelbar im Stadtgebiet nicht mehr oder nur mit erheblichen Schwierigkeiten finden. Das liege zum einen daran, dass sie nicht in der Lage seien, die mit den Mietsteigerungen auf dem Wohnungssektor einhergehenden massiven Mietsteigerungen für Gewerbeobjekte zu tragen. Zum anderen folge das daraus, dass die sich ausdehnende Wohnflächennutzung mit ihrem Immissionsschutzanspruch zu immer weiteren Einschränkungen der Gewerbebetriebe führe. Sie würden daher häufig an den Stadtrand verdrängt werden. Das habe negative städtebauliche und verkehrliche Folgen und führe zu einer Unterversorgung der Bewohner der zentralen Lagen. Randnummer 140 Ziel der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme sei es dementsprechend, die vorhandenen Gewerbestrukturen einerseits zu erhalten und aufzuwerten, andererseits zusätzliche Gewerbeflächen für eine flächenintensive kleinteilige Nutzung zu entwickeln. Hierdurch solle bei der Entwicklung des neuen Stadtquartiers dem Leitbild der „Stadt der kurzen Wege“ Rechnung getragen werden, indem Arbeitsstätten in unmittelbarer Nähe zu den Wohnnutzungen geschaffen bzw. erhalten würden (Abschlussbericht über die Voruntersuchungen, AH-Drs. 18/2269, a.a.O., S. 64 – 67 und 231 f.; ausführliche Begründung zur Entwicklungsbereichsverordnung, AH-Drs. 18/2744, a.a.O., S. 22 f. und 89). Außerdem müsse im Zuge der künftigen Gebietsentwicklung ein erweitertes Nahversorgungsangebot für das neue Stadtquartier bereitgestellt werden (Abschlussbericht, a.a.O., S. 67). So seien in den Erdgeschosszonen im Nordwesten des Brandenburgplatzes Nahversorgungseinrichtungen vorgesehen (Abschlussbericht, a.a.O., S. 195 und 219). Randnummer 141 Diese Begründung ist nachvollziehbar. Es erscheint plausibel, dass die Gewerbefläche, die an die mit geplanten 1.400 Wohnungen größte Wohnbaufläche des neuen Stadtquartiers südlich unmittelbar angrenzt, d.h. die nördlich der SX…straße liegende Fläche des Gewerbestandorts Brandenburgplatz, Nahversorgungsfunktionen für die 4.000 Bewohner des neuen Stadtquartiers übernehmen soll und außerdem dort, am Südende der zentralen Erschließungsstraße des neuen Stadtquartiers, durch eine Mobilitätsstation mit Quartiersgarage Angebote zur Verbesserung des Umstiegs vom öffentlichen Nahverkehr bzw. vom motorisierten Individualverkehr auf das Fahrrad geschaffen werden. Es ist auch folgerichtig, dass die bisher dort angesiedelten Gewerbebetriebe zum Zweck ihres Erhalts an diesem Standort auf Grundstücke südlich der SX…straße verlagert und die Grundstücke entsprechend den Bedürfnissen des Kleingewerbes hinsichtlich ihrer Größe und ihres Zuschnitts neu geordnet werden sollen. Randnummer 142 Der Antragsgegner durfte insoweit den städtebaulichen Entwicklungsbereich nach Süden auf das Gebiet des Gewerbestandorts am Brandenburgplatz erstrecken, um auch dieses Entwicklungsziel der Neuordnung des Gewerbestandorts zu verfolgen. Er musste sich nicht auf die im ursprünglich festgelegten Voruntersuchungsgebiet verfolgten Entwicklungsziele beschränken, hier die Deckung eines erhöhten Bedarfs an Wohnstätten und an günstigem Wohnraum für einkommensschwache Haushalte, die Errichtung von Gemeinbedarfs- und Folgeeinrichtungen und die Wiedernutzung brachliegender Flächen. Der notwendige räumliche und inhaltliche Zusammenhang des südlichen Teils des Entwicklungsbereichs ergibt sich aus den Ausführungen zum Gesamtmaßnahmecharakter (s.o. unter II.2.a.dd). Das gilt auch für die Einbeziehung der Grundstücke südlich der SX…straße. Schon in der Begründung zur Erweiterung des Voruntersuchungsgebiets um diesen Bereich mit Beschluss vom 9. Mai 2017 (Voruntersuchungsvorgänge unter I.1, Fach „Erweiterung VU 2017“) hatte der Antragsgegner darauf hingewiesen, dass die in der Erweiterungsfläche liegenden Grundstücke zum Teil „untergenutzt“ seien. Der Abschlussbericht bestätigt das (Abschlussbericht über die Voruntersuchungen, AH-Drs. 18/2269, a.a.O., S. 22 l.Sp.). Entsprechend erachtet die ausführliche Begründung der Entwicklungsbereichsverordnung die Neuordnung von untergenutzten gewerblich geprägten Flächen im Süden des Entwicklungsbereichs für notwendig (ausführliche Begründung zur Entwicklungsbereichsverordnung, AH-Drs. 18/2744, a.a.O., S. 7). Im Übrigen hat der Antragsgegner hinsichtlich wohnnutzungsunverträglicher Gewerbebetriebe im Bereich nördlich der SX…straße und westlich der Straße ZU… nicht ausgeschlossen, sie auch in den geplanten neuen Gewerbestreifen nordöstlich des Brandenburgplatzes und östlich der Straße ZU… zu verlagern (Abschlussbericht über die Voruntersuchungen, AH-Drs. 18/2269, a.a.O., S. 195, 227 und 244 f.; ausführliche Begründung zur Entwicklungsbereichsverordnung, AH-Drs. 18/2744, a.a.O., S. 75, 85 und 100). Indessen ist es nicht zu beanstanden, wenn er diese Fläche nicht als ausreichend angesehen hat, zumal er zusätzlich zur Verlagerung von Gewerbebetrieben außerdem Möglichkeiten für die Ansiedlung weiterer kleinteiliger Gewerbebetriebe schaffen will. Randnummer 143
2. d)Die mit der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme angestrebten Ziele und Zwecke können auch nicht mit milderen Mitteln des Städtebaurechts erreicht werden, insbesondere nicht durch den Abschluss städtebaulicher Verträge (§ 165 Abs. 3 Satz 1 Nr. 3 Alt. 1 BauGB). Insoweit ist nachvollziehbar, was der Abschlussbericht über die Voruntersuchungen (AH-Drs. 18/2269, a.a.O., S. 235 – 240) und die ausführliche Begründung zur Entwicklungsbereichsverordnung (AH-Drs. 18/2744, a.a.O., S. 91 – 96) dazu ausführen und sich im Einzelnen aus dem Kurzgutachten „Überprüfung von planungsrechtlichen Alternativen zu einer städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme“ vom 9. Dezember 2018 ergibt, das dem Abschlussbericht über die Voruntersuchungen beigefügt war (Voruntersuchungsvorgänge unter VI.1, Fach – „Szenarien – Alt.-Instrumente“ ) und auf das sowohl der Abschlussbericht (a.a.O., S. 235 r.Sp.) als auch die ausführliche Begründung (a.a.O., S. 92 mit Fn. 64) verweisen. Insbesondere kommen weder für die sich im nördlichen Entwicklungsbereich erstreckenden Brachflächen der „Schlüsselgrundstücke“ nördlich und südlich der Bahntrasse noch für den Gewerbestandort am Brandenburgplatz im Süden des Entwicklungsbereichs städtebauliche Sanierungsmaßnahmen oder der Abschluss städtebaulicher Verträge und die Aufstellung vorhabenbezogener Bebauungspläne als Alternative zur streitigen Entwicklungsmaßnahme in Betracht. Randnummer 144
3. aa)Für die Brachflächen nördlich und südlich der Bahntrasse scheiden städtebauliche Sanierungsmaßnahmen aus, weil diese Flächen nicht baulich genutzt sind und es daher nicht um das (bloße) Beheben städtebaulicher Missstände geht (§ 136 Abs. 2 Satz 1 BauGB), die eine „vorhandene Bebauung“ (§ 136 Abs. 2 Satz 2 Nr. 1 BauGB) oder sonst die „Erfüllung der Aufgaben“ (§ 136 Abs. 2 Satz 2 Nr. 2 BauGB) beeinträchtigen, sondern um die Schaffung eines neuen Siedlungsgebiets auf einer ungenutzten Fläche. Randnummer 145 Bebauungspläne kämen insoweit allenfalls in Gestalt vorhabenbezogener Bebauungspläne im Sinne von § 12 Abs. 1 Satz 1 BauGB in Betracht, weil der Regelfall des Bebauungsplans nach § 8 Abs. 1 Satz 1 BauGB als bloße Angebotsplanung für den Eigentümer im Plangebiet keine die negative Baufreiheit überwindende Verpflichtung zur Verwirklichung auslöst (vgl. BVerwG, Beschluss vom 31. März 1998 – 4 BN 5.98 – juris Rn. 5) und deshalb das Erreichen der Entwicklungsziele innerhalb des dafür vorgesehenen Zeitraums von 15 Jahren auf Grundstücken, auf die der Antragsgegner nicht selbst als Eigentümer Zugriff hat, nicht gewährleisten kann. Randnummer 146 Indessen scheiden auch vorhabenbezogene Bebauungspläne als Alternative zur Festlegung des Entwicklungsbereichs aus. Die von der Antragstellerseite angeführte geringe Zahl der privaten Grundstückseigentümer begründet für sich genommen noch nicht die Annahme, dass sich die Entwicklungsziele genauso zügig durch den Abschluss städtebaulicher Verträge und das Aufstellen von (vorhabenbezogenen) Bebauungsplänen verwirklichen ließen. Denn diese Handlungsinstrumente können nur im Konsens mit den beteiligten Grundstückseigentümern ergriffen werden und setzen daher – ungeachtet der Zahl der Eigentümer – die entsprechende Befähigung und Mitwirkungsbereitschaft g