Werbungskosten im Rahmen eines privaten Veräußerungsgeschäfts Leitsatz 1. Der Gewinn aus einem privaten Veräußerungsgeschäft ist zeitpunktbezogen zu ermitteln. Maßgeblicher Zeitpunkt ist der Zeitpunkt der Veräußerung. 2. Bei der Ermittlung des Gewinns aus einem privaten Veräußerungsgeschäft sind alle Aufwendungen gewinnmindernd zu berücksichtigen, die unter den allgemeinen Werbungskostenbegriff des § 9 Abs. 1 EStG fallen und entweder bis zum Zeitpunkt der Veräußerung angefallen oder spätestens mit der Veräußerung dem Grunde nach angelegt sind. Tenor Der Bescheid über Einkommensteuer für 2017 vom 3. Dezember 2020 in Gestalt der Einspruchsentscheidung vom 11. November 2021 wird mit der Maßgabe geändert, dass der von der Klägerin aus der Veräußerung einer Teilfläche des Grundstücks B…-straße in C… erzielte Veräußerungsgewinn mit einem Betrag von 500.709,16 € anstelle von bislang berücksichtigten 565.190,92 € anzusetzen ist. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen. Die Revision zum Bundesfinanzhof wird zugelassen. Die Kosten des Verfahrens werden zu 88 % der Klägerin und zu 12 % dem Beklagten auferlegt. Das Urteil ist hinsichtlich der Kosten vorläufig vollstreckbar. Der Beklagte kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe des Kostenerstattungsanspruchs der Klägerin abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in derselben Höhe leistet. Tatbestand Randnummer 1 Die Beteiligten streiten nach dem Ergehen eines Zwischenurteils (nur noch) über die Höhe der bei der Ermittlung eines Veräußerungsgewinns zu berücksichtigenden Werbungskosten. Randnummer 2 Die Klägerin erwarb im April 2011 gemeinsam mit ihrem damaligen Lebenspartner in Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) das mit einem Wohngebäude bebaute, 2.100 m² große Grundstück B…-straße in C…. An der GbR waren beide Gesellschafter jeweils zu 50 % beteiligt. Die Immobilie nutzten die Eigentümer anschließend zu eigenen Wohnzwecken. Randnummer 3 Im Oktober 2015 trennte sich die Klägerin von ihrem Partner. Mit Vertrag vom 6. Oktober 2015 erwarb sie von ihm dessen Anteil an der GbR hinzu. Seitdem war die Klägerin Alleineigentümerin des Objekts, welches sie mit ihrem 2008 geborenen Sohn bewohnte. Randnummer 4 Mit Vertrag vom 27. Februar 2017, auf dessen Inhalt der Senat wegen der Einzelheiten Bezug nimmt, veräußerte die Klägerin eine „amtlich erst noch zu vermessende Teilfläche“, nämlich den von der Straße aus gesehen rückwärtigen Teil des Grundstücks sowie einen als Zuwegung zu dieser Fläche dienenden Streifen am rechten Rand des Grundstücks – insgesamt eine Fläche von … m² –, an einen Dritten und behielt den vorderen, mit dem Wohnhaus bebauten Grundstücksteil mit einer Fläche von … m² zurück. Zur näheren Bestimmung der verkauften Teilfläche lag bei Beurkundung eine Planskizze vor, die ein öffentlich bestellter Vermessungsingenieur am 20. Februar 2017 nach Abstimmung mit den Vertragsparteien erstellt hatte. In § 5 des Vertrages verpflichtete sich die Klägerin als Verkäuferin dazu, eine auf der verkauften Teilfläche befindliche Garage nebst Einfriedung auf eigene Kosten zu beseitigen und zu entsorgen. Randnummer 5 Als Kaufpreis für die veräußerte Teilfläche wurde ein Betrag von 950.000 € vereinbart. Randnummer 6 Nach Abschluss des Kaufvertrages erfolgte die amtliche Vermessung der verkauften Teilfläche. Die Klägerin beseitigte in Erfüllung ihrer vertraglichen Verpflichtung die auf der Zuwegung befindliche Garage sowie einen ebenfalls dort errichteten Geräteschuppen. Ferner musste die bisherige Zaunanlage mit der Eingangstür, die sich straßenseitig im Bereich der mitveräußerten Zuwegung befand, beseitigt werden. Eingangstür und Briefkasten wurden in den bei der Klägerin verbliebenen Bereich versetzt. Die erforderlichen Arbeiten zur Freimachung der Zuwegung führte die Klägerin in Eigenregie mit Freunden und Familienangehörigen durch; belegbare Kosten entstanden ihr insoweit nicht. Randnummer 7 Aus der amtlichen Vermessung ergab sich, dass ein der Wasserversorgung des klägerischen Grundstücks dienender Brunnen auf der veräußerten Teilfläche lag; dieser musste um einige Zentimeter auf das bei der Klägerin verbliebene Grundstück versetzt werden. Randnummer 8 In ihrer das Streitjahr betreffenden Einkommensteuererklärung berücksichtigte die Klägerin den Veräußerungsvorgang nicht. Der Beklagte veranlagte die Klägerin zunächst unter dem Vorbehalt der Nachprüfung erklärungsgemäß und setzte die Einkommensteuer mit Bescheid vom 20. November 2018 auf 0,00 € fest. Er wies die Klägerin zugleich darauf hin, dass die Veräußerung der Teilfläche ein privates Veräußerungsgeschäft darstelle und der erzielte Gewinn gemäß § 23 Einkommensteuergesetz (EStG) der Besteuerung unterliege. Randnummer 9 Im Jahr 2020 führte der Beklagte bei der Klägerin eine Außenprüfung durch, als deren Ergebnis er einen Veräußerungsgewinn in Höhe von 565.190,92 € ermittelte. Dabei legte er neben dem unstreitigen Veräußerungserlös (950.000,00 €) Anschaffungskosten für die veräußerte Teilfläche in Höhe von 354.844,73 € sowie Veräußerungskosten in Höhe von 29.964,35 € zugrunde. In einem Änderungsbescheid vom 3. Dezember 2020 setzte der Beklagte sodann die Einkommensteuer für 2017 auf 225.044,00 € fest. Randnummer 10 Nach erfolglos durchgeführtem Einspruchsverfahren hat die Klägerin hiergegen am 16. November 2021 Klage erhoben und vorgetragen, dass schon der Tatbestand eines steuerbaren privaten Veräußerungsgeschäfts gemäß § 23 EStG nicht gegeben sei, da es an der wirtschaftlichen Identität zwischen dem angeschafften und dem veräußerten Wirtschaftsgut fehle. Zudem habe sie das veräußerte Wirtschaftsgut zu eigenen Wohnzwecken genutzt, so dass ein gesetzlicher Ausnahmetatbestand greife. Zumindest aber habe sie keinen Veräußerungsgewinn erzielt, da anstelle der historischen Anschaffungskosten von 2011 bzw. 2015 von den Wertverhältnissen zum Zeitpunkt der Schaffung des neuen Wirtschaftsguts als Veräußerungsobjekt ausgegangen werden müsse. Randnummer 11 Der Senat hat nach mündlicher Verhandlung mit Zwischenurteil vom 17. Oktober 2024 darauf erkannt, dass es sich bei der Veräußerung der streitgegenständlichen Teilfläche mit Vertrag vom 27. Februar 2017 um ein steuerpflichtiges Veräußerungsgeschäft gemäß § 22 Nr. 2 i.V.m. § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 1 EStG handele. Wegen der Einzelheiten nimmt der Senat auf diese Entscheidung Bezug. Randnummer 12 Die Beteiligten haben in der Folge schriftsätzlich umfänglich zur Ermittlung der Anschaffungskosten für die veräußerte Teilfläche vorgetragen. Randnummer 13 Der Berichterstatter hat den Beteiligten mit Schreiben vom 29. Oktober 2025 einen Vorschlag über eine tatsächliche Verständigung unterbreitet, der zufolge die Anschaffungskosten für die veräußerte Teilfläche mit einem Betrag von 407.094 € zu berücksichtigen seien. Die Beteiligten haben sich mit Schriftsätzen vom 3. November 2025 (Beklagter) bzw. 14. November 2025 (Klägerin) mit dem Vorschlag einverstanden erklärt und somit die Höhe der Anschaffungskosten unstreitig gestellt. Randnummer 14 Zu der danach verbleibenden streitig zu entscheidenden Frage nach Art und Umfang der zu berücksichtigenden Werbungskosten gemäß § 23 Abs. 3 Satz 1 EStG trägt die Klägerin wie folgt vor: Randnummer 15 - Darlehenszinsen Randnummer 16 Sie habe zum Erwerb des Grundstücks zwei Darlehen aufgenommen, das erste anlässlich des Kaufes im Jahr 2011 und das zweite anlässlich der Auszahlung ihres ehemaligen Lebensgefährten und Miteigentümers im Jahr 2015. Die Zinsen aus diesen Darlehen stellten Werbungskosten dar. Randnummer 17 Nachdem der Beklagte hiergegen eingewandt hatte, dass Finanzierungskosten zum Erwerb eines eigengenutzten Grundstücks keine Werbungskosten bei einem späteren Verkauf seien, beschränkt die Klägerin ihren Vortrag auf die seit Beginn des Jahres 2015 angefallenen Zinsen. Insgesamt beliefen sich diese auf einen Betrag von 23.968,16 €; davon entfielen 22.050,71 € auf den Grund und Boden und davon wiederum 7.497,24 € auf die veräußerte Teilfläche. Sie, die Klägerin, habe spätestens im Jahr 2015 den Entschluss gefasst, einen Teil des Grundstücks zu verkaufen. Aufgrund der privaten Trennung habe sie ihren ehemaligen Lebensgefährten aus dem gemeinsamen Grundstück herauskaufen müssen. Trotz der Aufnahme des zweiten Darlehens habe sie die endgültige Finanzierung nur durch den anteiligen Grundstücksverkauf realisieren können. Als Nachweis für die Veräußerungsabsicht könnten Vermessungsskizzen vorgelegt werden, die aus dem Februar 2016 stammten und eine Abtrennung des Grundstücks zeigten. Da der Erstellung der Skizzen die Arbeit des Vermessers sowie die Planung und Beratung von ihr, der Klägerin, vorausgegangen seien, sei hierdurch die Verkaufsabsicht im Jahr 2015 belegt. Randnummer 18 - Zaunerneuerung Randnummer 19 Insgesamt seien ihr (der Klägerin) im Zusammenhang mit Zaunerneuerungsarbeiten Aufwendungen in Höhe von 5.240,62 € entstanden. Randnummer 20 Diese entfielen in Höhe von 1.550 € auf einen parallel zur Straße verlaufenden Mittelzaun, welchen die Firma D… am 27. Mai 2025 geliefert und am 5. Juni 2025 mit 3.100 € in Rechnung gestellt und von denen der Käufer die Hälfte getragen habe. Den Rechnungsangaben zufolge hatte die Klägerin die Zaunerstellung am 26. März 2025 in Auftrag gegeben. Randnummer 21 Für die erste Errichtung eines Zaunes, der das bei ihr (der Klägerin) verbliebene Grundstück von der Zufahrt abgrenzte, habe sie 1.059,85 € aufgewendet; dieser Zaun sei im Laufe der Bauarbeiten beschädigt worden. Für die erneute Errichtung dieses Zauns seien Kosten in Höhe von 3.430,77 € entstanden; der Käufer habe einen Schadensersatz in Höhe von 800 € geleistet. Randnummer 22 Dem sei ein Rechtsstreit vorausgegangen, in welchem der Käufer sie (die Klägerin) auf Errichtung von Zäunen verklagt habe; im Zuge einer Widerklage habe sie Schadensersatz für den beschädigten Zaun geltend gemacht. Bei diesem Rechtsstreit seien Gerichtskosten von 116,37 € sowie Rechtsanwaltskosten in Höhe von 2.610,86 € entstanden. Randnummer 23 - Vermessungskosten Randnummer 24 Im Zuge der Abtrennung des hinteren Trenngrundstücks habe sie (die Klägerin) neben der ursprünglichen Vermessung noch zweimal die Zufahrt vermessen lassen müssen. Die zweite Vermessung sei notwendig geworden, weil im Verlauf der Bauarbeiten auf dem hinteren Grundstück die Grundstücksgrenze durch Geröll etc. beseitigt worden sei und neu habe ermittelt werden müssen. Die Vermessungskosten beliefen sich auf 1.639,82 €. Randnummer 25 - Gerichts- und Rechtsanwaltskosten im FG-Verfahren Randnummer 26 Werbungskosten seien grundsätzlich alle durch ein Veräußerungsgeschäft veranlassten Aufwendungen. Maßgeblich sei ein hinreichender Veranlassungszusammenhang mit den Einkünften aus § 23 EStG. Der Begriff der Werbungskosten i.S.v. § 23 Abs. 3 Satz 1 EStG sei wie der allgemeine Werbungskostenbegriff des § 9 EStG auszulegen. Randnummer 27 Die Rechtsanwaltskosten, die ihr (der Klägerin) seit der Durchführung der Außenprüfung entstanden seien, seien danach als Werbungskosten zu berücksichtigen. Die Aufwendungen stünden in wirtschaftlichem Zusammenhang mit den Einkünften aus privaten Veräußerungsgeschäften. Das auslösende Moment für die Aufwendungen sei die Veräußerung des Teilgrundstücks und der Streit um die Frage, ob überhaupt steuerpflichtige Einnahmen vorlägen bzw. – im Anschluss daran – wie hoch diese seien. Randnummer 28 Dies gelte auch für die Prozesskosten des hiesigen Verfahrens. Diese teilten grundsätzlich die einkommensteuerliche Qualifikation der Aufwendungen, die Gegenstand des Prozesses seien (Hinweis auf Bundesfinanzhof [BFH] vom 13. April 2010 – VIII R 27/08). Ausschlaggebend sei danach, worin der Anknüpfungspunkt für die Bestimmung des Verfahrensgegenstandes gesehen werde. Seien die streitigen Aufwendungen, die Gegenstand eines finanzgerichtlichen Verfahrens seien, als Werbungskosten zu beurteilen, gelte dies gleichermaßen für die damit in Zusammenhang stehenden Prozesskosten. Randnummer 29 Die Werbungskosten seien auch dem Veranlagungszeitraum 2017 zuzuordnen. Abweichend vom Abflussprinzip (§ 11 Abs. 2 EStG) seien Werbungskosten im Rahmen des § 23 Abs. 3 EStG im Zeitpunkt der Veräußerung bzw. des Zuflusses des Veräußerungserlöses abzuziehen (Hinweis auf BFH vom 17. Juli 1991 – X R 6/91). Nachträgliche Werbungskosten seien im Kalenderjahr des Zuflusses ggf. über § 175 Abs. 1 Nr. 2 Abgabenordnung (AO) anzusetzen. Letzteres gelte insbesondere für die Prozesskosten und die noch nicht abgerechneten Rechtsanwaltskosten. Randnummer 30 Zunächst mache sie, die Klägerin, bis zum Termin der mündlichen Verhandlung am 2. Juli 2026 entstandene und von ihr bezahlte Rechtsanwaltskosten in Höhe von 39.983,81 € und Gerichtskosten in Höhe von 312,00 € geltend. Ferner entstünden, etwa im Zusammenhang mit der mündlichen Verhandlung, noch weitere Rechtsanwaltskosten im anhängigen FG-Verfahren; diese seien ebenfalls zu berücksichtigen. Randnummer 31 Von den bislang entstandenen Rechtsanwaltskosten entfalle ein Teilbetrag in Höhe von 20.630,90 € auf den Streit über die grundsätzliche Steuerpflichtigkeit des Veräußerungsvorgangs, während der restliche Betrag von 19.352,91 € dem Streit um Art und Höhe der zu berücksichtigenden Werbungskosten zuzurechnen sei. Randnummer 32 Die Klägerin beantragt, den Bescheid über Einkommensteuer für 2017 vom 3. Dezember 2020 in Gestalt der Einspruchsentscheidung vom 11. November 2021 mit der Maßgabe zu ändern, dass bei der Ermittlung des von der Klägerin aus der Veräußerung einer Teilfläche des Grundstücks B…-straße in C… erzielten Veräußerungsgewinns weitere Werbungskosten in Höhe von 55.255,03 € berücksichtigt werden; festzustellen, dass darüberhinausgehende Gerichts- und Rechtsanwaltskosten, die aufgrund des anhängigen Rechtsstreits entstehen, als weitere Werbungskosten im Jahr 2017 zu berücksichtigen sind; hilfsweise, für den Fall des Unterliegens, die Revision zum Bundesfinanzhof zuzulassen. Randnummer 33 Der Beklagte beantragt, die Klage insoweit abzuweisen, als eine Minderung des Veräußerungsgewinns auf weniger als (512.941,65 ./. 1.639,82 ./. 5.240,62 ./. 5.352,05 =) 500.709,16 € begehrt wird. Randnummer 34 In der mündlichen Verhandlung am 2. Juli 2026 hat der Beklagte eingeräumt, dass die von der Klägerin getragenen Aufwendungen für die Neuvermessung der Zufahrt von der Straße zum veräußerten Teilgrundstück (1.639,82 €) und für die Errichtung der Zäune (5.240,62 €) als berücksichtigungsfähig anzuerkennen seien. Von den geltend gemachten Zinsaufwendungen könnten lediglich die seit Oktober 2015 entstandenen Zinsen berücksichtigt werden. Randnummer 35 Die übrigen Aufwendungen hält der Beklagte nicht für berücksichtigungsfähig. Die von der Klägerin geltend gemachten Rechtsanwalts- und Gerichtskosten seien nicht als Werbungskosten bei den Einkünften aus dem privaten Veräußerungsgeschäft zu berücksichtigen. Bei der gebotenen wertenden Betrachtung stünden die Kosten für das hiesige Gerichtsverfahren nicht in einem Veranlassungszusammenhang mit dem im Jahr 2017 erfolgten Verkauf des Teilgrundstücks. Sie seien nicht durch die steuerbare Veräußerung des Teilgrundstücks veranlasst; sie dienten der Veräußerung nicht. Nicht die Veräußerung selbst, sondern der Streit über die Steuerbarkeit der Veräußerung sei das auslösende Moment der Rechtsverfolgungskosten. Diese seien nur mittelbar durch die Veräußerung verursacht. Sie seien nicht im Zuge der Veräußerung entstanden. Auch fehle es (anders als z.B. bei Notariatskosten, Grundbuchgebühren etc.) an einer unmittelbaren sachlichen Beziehung gerade zum Veräußerungsgeschäft. Randnummer 36 Hiervon abgesehen werde dem klägerischen Vortrag über die anteilige Zuordnung der bislang entstandenen Rechtsanwaltskosten nicht entgegengetreten. Randnummer 37 Auch die vor Oktober 2015 angefallenen Darlehenszinsen könnten nicht anerkannt werden. Es sei höchstrichterlich geklärt, dass Zinsen für Fremdmittel, die für die Anschaffung einer eigengenutzten Immobilie aufgenommen worden seien, keine Werbungskosten bei den Einkünften nach §§ 22 Nr. 2, 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG darstellten, wenn die Immobilie innerhalb der Spekulationsfrist veräußert werde (Hinweis auf BFH vom 4. Oktober 1990 – X R 150/88, sowie BFH vom 20. April 1995 – X B 334/94). Entscheidungsgründe Randnummer 38 I. Die zulässige Klage ist hinsichtlich der Höhe des der Besteuerung zugrunde zu legenden Veräußerungsgewinns nur teilweise begründet. Zwar hat der Beklagte dem angefochtenen Bescheid in Gestalt der Einspruchsentscheidung mit einem Betrag von 565.190,92 € einen zu hohen Veräußerungsgewinn zugrunde gelegt; allerdings sind die von der Klägerin gewinnmindernd geltend gemachten Aufwendungen nur teilweise – nämlich in dem vom Beklagten zuletzt in der mündlichen Verhandlung für zutreffend gehaltenen Umfang – als Werbungskosten zu berücksichtigen. Randnummer 39 1. Gemäß § 23 Abs. 3 Satz 1 EStG ist der Gewinn oder Verlust aus einem privaten Veräußerungsgeschäft gemäß § 23 Abs. 1 EStG der Unterschied zwischen dem Veräußerungspreis einerseits und den Anschaffungs- oder Herstellungskosten und den Werbungskosten andererseits. Randnummer 40
KI-Erklärung auf Basis des amtlichen Gesetzestextes. Orientierend, ersetzt keine Rechtsberatung.